Версия
для печати
для печати
Еще пять-шесть лет назад, а уж тем более до 2010 года болгарскую недвижимость – особенно на побережье – активно скупали россияне и украинцы. Сейчас доля покупателей из России на местном рынке уменьшилась.
Об этой тенденции и её причинах читайте подробнее здесь: Россияне распродают недвижимость в Болгарии
На место покупателей с северо-востока поляки, немцы, венгры, румыны и израильтяне. Свои коррективы внесла и пандемия – сегодня большой спрос на национальные «квадраты», в частности курортные, и у самих болгар. Их интерес в основном сосредоточен на прибрежных (до 1 км) квартирах или домах в 5–10 км от моря. И, как правило, для местных жителей жильё у моря – это даже не инвестиция, а крыша над головой. Или дальняя дача.
Кстати, сейчас болгары не только покупают квартиры на побережье, но и массово арендуют их. Например, в городе Поморие сезон-2020 был представлен в основном отдыхающими из Софии, в меньшей степени – из других городов страны. В предыдущие же годы основными арендаторами там были туристы из России.
На курортах дефицита жилья нет вообще. Наоборот, рынок переполнен предложениями о продаже, спрос гораздо ниже.
В столице ситуация иная: нехватка объектов наблюдается постоянно, несмотря на то что строительство не прекращается. Объясняется это просто: недвижимость в Софии люди покупают в основном для постоянного проживания, поэтому ищут только хорошие варианты. Их, разумеется, разбирают очень быстро, от застройщика – вообще на этапе ямы.
Основная целевая аудитория в Софии – это люди, которые там учатся и работают (и сами болгары, и иностранцы). В столице сосредоточено много рабочих мест, там большая концентрация работодателей – бизнес-центров и европейских компаний. Если апартаменты инвестора находятся в таком районе рядом с таким бизнес-парком, на них всегда будет высокий спрос. То же касается и локаций рядом с университетами: один студент выселяется – на его место сразу же претендует несколько других.
С начала карантина – с марта 2020 года – количество новых объявлений о продаже жилья в Болгарии в среднем уменьшилось на 53%. Наибольшее падение – в Софии (на 60%) и в Стара-Загоре (на 58%).
Но уже к концу прошлого года количество запросов и продаж выросло, в частности в сегменте домов и элитной недвижимости, отмечает Unique Estates. Также вырос спрос на новостройки. А среди районов, к которым до сих пор отмечается повышенный интерес со стороны покупателей, выделяют предгорья Витоши и некоторые быстрорастущие южные районы Софии.
С распространением коронавируса снизилось число объявлений об аренде. В шести крупных городах страны с начала кризиса предложение съёмных квартир сократилось на 21% (Стара-Загора – минус 39%, София – минус 20%, Пловдив – минус 25%). Единственный крупный город, который в 2020 году увидел увеличение арендных предложений, – Бургас (+4%).
В 2021 году на рынке аренды произошли изменения: многие объекты для кратко- и среднесрочного (от месяца до года) проживания стали предлагать на долгий срок. Спрос идёт в основном со стороны молодых специалистов иностранных компаний и студентов, которые учатся в зарубежных университетах, но временно находятся на дистанционном обучении.
С апреля по июнь 2020-го снизились цены на жильё – в среднем по стране на 3%. В Варне жильё подешевело почти на 6% по сравнению с периодом с января по март 2020 года. В Бургасе за тот же период цены упали на 4%. Стоимость софийских и пловдивских квартир осталась относительно стабильной (−1%).
Тем не менее, несмотря на кризис, за весь 2020 год недвижимость Болгарии незначительно, но подорожала. По данным Национального статистического института, быстрее всего за указанный период цены на жильё выросли в Бургасе – на 5,6%. Столица тоже отличилась (+3,8%).
Сегодня, по данным агентства Bolgarskiy dom, минимальная стоимость жилой недвижимости следующая.
|
Регион |
Квартиры |
Новая недвижимость |
Вторичная недвижимость |
Дома |
|
Солнечный Берег |
€7 800 |
€8 500 |
€7 800 |
€93 000 |
|
Святой Влас |
€11 650 |
€23 600 |
€11 650 |
€99 000 |
|
Елените |
€16 500 |
€34 400 |
€16 500 |
€133 000 |
|
Несебр |
€18 900 |
€20 000 |
€18 900 |
€66 000 |
|
Равда |
€20 000 |
€26 100 |
€20 000 |
€70 000 |
|
Поморие |
€18 900 |
€19 000 |
€22 000 |
€38 000 |
|
Сарафово |
€23 350 |
€23 350 |
€23 900 |
€100 000 |
|
Бургас |
€26 370 |
€28 250 |
€27 800 |
€50 990 |
|
Созополь |
€21 700 |
€21 700 |
€26 500 |
€144 000 |
|
Варна |
€21 700 |
€37 000 |
€35 500 |
€50 000 |
По данным Global Property Guide, в центре Софии доходность варьируется от 4 до 6%. Квартиры в Studenski Grad дают бóльшую доходность – порядка 7%. А вот гарантировать высокий доход на курортах, в том числе и лыжных, сложно: цифры варьируются в зависимости от сезона.
В Болгарии развиты оба типа аренды – краткосрочная и долгосрочная. Первый вариант больше распространён на курортах, второй – в столице и в городах (Пловдив, Варна, Бургас), где с окончанием сезона жизнь не встает на паузу.
.jpg)
Традиционно считается, что «краткосрочка» приносит больше. Например, апартаменты в раскрученном комплексе типа Majestic с профессиональной управляющей компанией может приносить €1,5–2 тыс. чистой прибыли в сезон. Однако это «заслуга» имён – ЖК и УК.
В остальных случаях посуточная сдача может оказаться менее прибыльной и более хлопотной. Хозяин должен найти управляющую компанию (и заплатить за её услуги), которая будет искать арендаторов, принимать и выселять их, заниматься уборкой и мелким ремонтом.
Всем вышеперечисленным можно заниматься и самостоятельно, в частности, если владелец квартиры находится в Болгарии постоянно. Тогда проще получить бóльшую прибыль. Однако нужно понимать, что это уже не пассивный доход, к которому стремятся инвесторы, а полноценная работа.
Долгосрочная аренда, в свою очередь, актуальна всегда, тем более на внутреннем рынке. Одного человека, который снимает квартиру весь год, проще контролировать. Он сам оплачивает все дополнительные расходы – воду, электричество, обслуживание общедомовой территории и прочее. В этом случае арендодатель так или иначе получает прибыль, но с меньшими заботами.
Кстати, «долгосрочку» также можно (и даже нужно, считают эксперты) доверить управляющей компании. Специалисты будут заниматься поиском арендаторов, отвечать на звонки, организовывать просмотры, следить за своевременной оплатой счетов и вызывать мастеров по необходимости. За это фирмы берут не менее 10% от стоимости аренды.
Материал по теме: Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года
На побережье долгосрочная аренда редкость. Но на рынке уже появились IT-специалисты, например, из Софии, которые переезжают в приморские регионы и работают онлайн. Если курортный объект сдают сразу на год, то общая стоимость аренды высчитывается из расчёта летнего периода. То есть если за лето квартира принесла бы €3 тыс., то за год собственник запросит такую же сумму плюс коммунальные платежи и налог на вывоз мусора.
Цифры доходности разные. Зависит этот показатель от множества факторов: локации, комплекса услуг в ЖК, управляющей компании, занимающейся сдачей объекта, площади апартаментов/дома, сезона и прочего. Поэтому неудивительно, что даже эксперты этой статьи не сходятся во мнении по данному вопросу.
Людмила Шабанина, New Estate Bulgaria: «Самая ходовая цена за студию на курорте €17–18 тыс. Сдавать можно за €20–25 в сутки. Для наглядности рассмотрим два примера – на летнем и на зимнем курорте.
Площадь 31 кв. м, стоимость €15 тыс. (плюс расходы по переоформлению права собственности €1 140). При заполняемости 65 ночей в летний сезон и стоимости суточной аренды €30 общий доход составит €1 950.
Траты
Итого приблизительная общая сумма затрат – €1 432 в год, чистая прибыль в сезон – €518.
2. Апартаменты с одной спальней в комплексе Cedar lodge 4 в Банско
Стоимость €25 тыс. (плюс расходы по переоформлению права собственности €1 420). При заполняемости 55 ночей в зимний сезон и стоимости суточной аренды €50 общий доход составит €2 750.
Траты
Итого приблизительная общая сумма затрат – €1 760 в год, чистая прибыль в сезон – €990.
.jpg)
В Софии, по нашему опыту, реальная годовая чистая прибыль составляет 4%, при грамотной организации – даже 5%. Для полной картины стоит прибавлять рост стоимости самой недвижимости».
Анастасия Коновалова из «Союза застройщиков» называет другие цифры: «Мы практикуем сдачу апартаментов в Поморие, поэтому с уверенностью можем говорить о недвижимости там. Так, при покупке ликвидной для аренды двухкомнатной квартиры по цене €40–45 тыс. можно выручить только за летний сезон около €3 тыс. чистой прибыли. Апартаменты сдаются и в зимний период, поэтому мы можем говорить о 8–10% годовых!»
Третий пример от Дарьи Борзовой, Oazis Realty: «Если вы ищете квартиру на побережье с хорошим арендным потенциалом, то в первую очередь вам предложат рассмотреть варианты в крупных жилых комплексах. Среди них – „Каскадас“, „Барсело“ и „Маджестик“ на Солнечном Берегу, „ГринЛайф“ в Созополе или комплексы „Диневи Резорт“ в Святом Власе. На мой взгляд, они флагманы побережья бургасской области по сдаче в аренду.
Рассмотрим с точки зрения доходности односпальный апартамент в комплексе „Каскадас“ на Солнечном Берегу. Его стоимость €55 тыс. При предполагаемом сезоне в 90 дней (60 из них – высокий сезон, 30 – средний) и стоимости суток в €62 (в высокий сезон) или €50 (средний) потенциал апартаментов – €5,2 тыс. за лето. Если заполняемость не 100%, а 50%, общий доход составит €2,6 тыс. (4,7% годовых).
При этом надо понимать, что, работая с посредником в лице УК, вы платите ей от 10 до 50% от валовой выручки. Итоговая сумма зависит от количества услуг. Например, реклама обычно оценивается в 15–20%, контроль календаря заездов – в 5%, заселение/выселение и контроль качества – в 10%, дополнительные сервисы (уборка, прачечная, налоги, оплата электричества и воды) – в 10–15%».
Сдавать в аренду болгарскую недвижимость может каждый, в том числе и иностранец, причём как частное лицо, так и юридическое.
Ранее сдача в аренду была возможна только через УК комплекса. Недвижимость должна была быть категоризирована (как отель), а получить категоризацию можно было только c письменного согласия более чем 50% владельцев в здании. Эта процедура была сложной и на практике не работала.
В феврале 2020 года в закон «О туризме» внесли поправки, которые регламентируют сдачу жилья через онлайн-порталы. Теперь собственнику достаточно предварительной регистрации в местной общине. Вместо подоходного налога введён патентный сбор, который составляет от €25 до €125. Это значит, что инвестор сможет выкупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься бизнесом.
Если речь идёт о долгосрочной аренде, между собственником и арендатором заключается договор аренды. Если же сдача объекта в аренду происходит через УК, то именно с ней владелец заключает договор на оказание услуг.
Подробнее о действующих правилах, регламентирующих сдачу квартиры в аренду, читайте по ссылке.
Что можно считать наиболее выгодной стратегией ведения арендного бизнеса в Болгарии? Эксперты предлагают разные варианты того, куда и как инвестировать, допустим, €500 тыс.
.png)
Те инвесторы, которые с целью получения прибыли рассматривают только курортные направления, ошибаются. Для получения пассивного дохода лучше вкладывать в Софию.
На сумму, скажем, €500 тыс. смело покупайте там пять хороших квартир до €100 тыс. и сдавайте их в долгосрочную аренду. Мало того, что это хороший и стабильный пассивный доход, так ещё и сама недвижимость растёт в цене каждый год.
Двушка в столице будет сдана за €300–400 в месяц в зависимости от района, самого здания и инфраструктуры вокруг. Все дополнительные расходы – вода, электричество, поддержка и уборка подъезда – лежат на плечах арендатора. Собственник платит порядка 10% агентству, которое занимается квартирой в его отсутствие.
Важно! Купить готовый арендный бизнес, как это, например, распространено в Германии, в Болгарии сложно. Эта схема здесь не популярна.
Инвестировать выгодно в квартиры у моря! Снова приведу в пример город Поморие. Это идеальная локация для семейного отдыха, многие приезжают сюда ради грязелечебниц.
При покупке ликвидной для аренды двухкомнатной квартиры по цене €40–45 тыс. за летний сезон можно выручить около €3 тыс. чистой прибыли. Купив несколько двухкомнатных апартаментов (самые востребованные варианты), вы получите по итогу внушительную сумму.
Дарья Борзова, Oazis Realty: «Если мы говорим о получении пассивного дохода, то при наличии €500 тыс. я бы взяла следующий „пакет“:
Доход в среднем составит около 6% годовых.
Если мы говорим о получении не пассивного дохода – ситуация, в которой вы готовы вкладывать и деньги, и силы, то стоит рассмотреть семейный отель. На те же €500 тыс. можно приобрести небольшую гостиницу на 20 номеров вблизи от моря.
Даже в сложный 2020 год такие объекты пользовались популярностью. На болгарское побережье ехали как местные, так и соседи – сербы, македонцы, румыны, украинцы, поляки, немцы, чехи и так далее».
Зачастую единственное требование инвестора – чтобы квартира хорошо сдавалась и приносила доход. Такие люди, как правило, полностью доверяют выбор объекта риелтору, как, впрочем, и последующую сдачу в аренду.
Специалист всегда лучше покупателя понимает рынок, знает локации, наиболее востребованные планировки, хорошие виды и пожелания арендаторов. Часто агенты на местах сами инвестируют, поэтому понимают, что будет выгодным вложением, а что нет.
К тому же рынок в Болгарии очень динамичный, особенно в столице: сегодня предложение есть – завтра его уже не будет. Самостоятельно отследить ситуацию, найти подходящий вариант и забронировать его сложно, особенно не зная языка.
Людмила Шабанина, New Estate Bulgaria: «Инвесторам, кто приобретает сразу несколько квартир для сдачи в аренду, мы стараемся находить их поблизости. По возможности – даже в одном комплексе. Это впоследствии упрощает нам же процедуру управления».
При подборе объекта нужно обращать внимание на локацию, и в каждом регионе и городе понятие «хорошая локация» – своё. В Софии, например, важными критериями являются близость к метро, бизнес-паркам, вузам или больницам – ко всем местам, где идёт постоянный поток людей.
Важно не выбирать район «для себя». Так, в столице есть Новый болгарский университет – он находится в отдалении от центра, и для личного проживания там квартиры не покупают. При этом объекты там постоянно сдаются в аренду студентам.
Главное не эмоции, а цифры. Учитывайте всё:
Однозначно локация будет помогать при посуточной сдаче на курортах. Хорошо, если недвижимость расположена в шаговой доступности от моря и вблизи исторических достопримечательностей. Второй критерий – комплекс. Большей популярностью пользуются полноценные курорты, резорт из нескольких зданий (от 3 до 20), находящихся на одной территории. Такой «город в городе» предлагает полноценный отдых: открытые бассейны, спа-центры, детскую анимацию, детские зоны, теннисные корты, футбольные и баскетбольные площадки, бары и рестораны, свои лежаки и зонтики на пляжах. И конечно, сервис all-invlusive и рестораны a-la carte.
Что касается коммерческой недвижимости, то здесь уже вопрос расчёта проходимости и проходящего потока для выявления потенциально успешных площадей.
Мое личное мнение: недвижимость в крупных городах – тоже вариант инвестиции, но между Софией, Пловдивом, Бургасом и Варной я бы выбрала Бургас и Варну. У этих городов огромное преимущество – море».
.jpg)
Для сдачи недвижимости в Болгарии достаточно оформить собственность на физическое лицо и после заключить договор с компанией, которая будет заниматься сдачей и управлением. Она же зарегистрирует недвижимость в местной общине, затем в агентстве по туризму и будет вести всю бухгалтерию и отчётность.
Для сдачи в аренду сразу нескольких объектов можно открыть компанию. Это позволит получить возврат НДС. Но нужно понимать, что при такой схеме совсем другая бухгалтерия, а также затраты на самого бухгалтера – от €50 в месяц в зависимости от объёма работы.
Процесс сдачи в аренду можно наладить самостоятельно. Ищите арендаторов на самых популярных тематических порталах:
Также при самостоятельной организации бизнеса нужно позаботиться о договоре аренды. Составить его с нуля человеку без специальной подготовки и практики в этих вопросах сложно. Лучше найти образец на одном из юридических порталов и дополнить (или сократить) его по своему усмотрению.
Однако эксперты уверены, что иностранцу запустить арендный бизнес и управлять им крайне сложно, и люди со временем всё равно обращаются в УК. В договоре прописываются обязанности управляющего, размер комиссии и любые дополнительные условия типа графика оплаты.
Людмила Шабанина, New Estate Bulgaria: «Недостаточно приезжать раз-два в год, даже если квартира сдаётся в долгосрочную аренду. Представьте: уже на этапе поиска вам начинают поступать звонки от квартирантов. Люди звонят, просят о просмотрах, уточняют детали. Далее, после сдачи, арендаторы звонят с проблемами – прорвало трубу, сломался выключатель, шумные соседи. Иногда они не платят в срок. А если решение всех этих проблем ещё и происходит на иностранном языке…
В общем, лучше сразу идти в агентство. Его сотрудники как минимум не допустят ситуации, при которой владелец квартиры потеряет деньги из-за того, что квартиросъёмщик отказывается или не может платить.
При въезде в квартиру арендатор платит депозит, который покрывает месячные расходы и возможный ущерб. При неуплате УК делает одно-два предупреждения, потом меняет замок или отключает электричество. И это не скандал, а распространённая процедура, после которой арендатор либо оплачивает квартиру, либо съезжает с неё».
Анастасия Коновалова, «Союз застройщиков», согласна с коллегой: «Я всегда советую найти компанию уже на этапе покупки недвижимости. Особенно если вы хотите извлечь из этого выгоду.
Не стоит забывать и то, что у некоторых агентств есть принцип: они берут в управление лишь те объекты, которые были куплены с их помощью. И я считаю это верным подходом, так как гарантировать прибыль можно только на ту недвижимость, которая покупалась и меблировалась под чётким контролем специалиста по аренде».
Чтобы повысить привлекательность объекта в глазах квартиросъёмщиков, нужно позаботиться о её «начинке». Наиболее популярным и предпочитаемым жильём считается то, в котором есть отдельная спальня. Но берут и студии, с большей охотой те, в которых есть обособленная спальная ниша.
Выигрывают у конкурентов квартиры, в которых светлая мебель, встроенная кухня и стиральная машина. Всё, как и везде, стандартно – диван в холле, кровать в спальне, шкаф-гардероб, проведённый интернет.
Не стоит забывать и о том, что запросы у арендаторов постоянно растут. Новенькой, но простенькой квартирке предпочтут ту, в которой есть посудомоечная машина и/или духовка. Обращают внимание на вид из окон, а за морскую панораму в прибрежных квартирах клиенты готовы даже переплачивать.
«Многие думают, что лучше купить дешёвую вторичку, что неважно состояние мебели – для аренды подойдёт всё. Но это большое заблуждение! Приносить прибыль может только действительно хорошая квартира, – добавляет Анастасия Коновалова. – Если мы говорим об арендном бизнесе на побережье, то недвижимость должна быть не дальше чем в 500 м от пляжа. Она должна быть уютной, хорошо меблированной и обставлена техникой.
Мы всегда рекомендуем для сдачи в аренду покупать новые апартаменты и обставлять их новой мебелью. И тогда можно рассчитывать, что туристы не просто оставят хороший отзыв о квартире, но и вернутся в неё в другой раз. Плюс на всё недавно купленное есть гарантия. Поломанный товар можно вернуть в магазин или отремонтировать его бесплатно».
.jpg)
Взаиморасчёты между УК и собственником прописываются в договоре. Как правило, это происходит в конце года или сезона, когда уже можно точно подсчитать все доходы и расходы.
Перечислять деньги можно на банковский счёт собственника или платить наличными под расходный документ. При этом удерживается комиссия УК.
Задержек, как правило, не бывает: они невыгодны самой УК, так как до конца года нужно получить от собственника подписанный расходный документ (или квитанцию от банка) для бухгалтерии. Иначе налог придётся платить со всех полученных сумм.
Любой собственник недвижимости в Болгарии обязан встать на налоговый учёт в течение двух месяцев со дня покупки и платить два налога: налог на недвижимость и коммунальный налог. Платить можно поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября) или сразу одним платежом. В последнем случае государство предоставляет скидку в 5%.
Иностранец, купивший объект в Болгарии, должен встать на учёт в налоговую инспекцию не позднее 60 дней после заключения договора купли-продажи.
Налогом облагается вся недвижимость на территории страны. Он обычно составляет 0,15% от стоимости налоговой оценки объекта для физических лиц. Для юридических – 0,15% от балансовой стоимости недвижимости (полная первоначальная стоимость основных фондов предприятия, принимаемая в расчёт в момент постановки на учет в бухгалтерском балансе).
Помимо этого, собственник платит муниципальный сбор (коммунальный налог) – по сути, это сбор за вывоз мусора. Его размер составляет 0,2–1% от кадастровой стоимости жилья и устанавливается муниципалитетом в зависимости от района.
Также в элитных комплексах существует такса на сервисное обслуживание помещений – охрану, уборку территории, работы по озеленению, чистку бассейнов, консьержа и другое. Рассчитывается эта сумма на основании площади квартиры и составляет до €20 в месяц. Если же речь идёт об обычных жилых домах, то их обслуживание будет обходиться дешевле – €5–10 в месяц.
Подробнее о содержании недвижимости в Болгарии.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Сейчас подоходный налог заменили патентным (от €25 до €125) в зависимости от муниципалитета.
.png)
Бухгалтер нужен в любом случае. УК обычно берёт на себя ведение всех отчётов, и её бухгалтер выполняет всё необходимое. В начале сезона посуточной сдачи необходимо подать декларацию о начале деятельности и уплатить патентный сбор. Каждого туриста необходимо регистрировать на онлайн-портале ЕСТИ, затем каждый месяц платить туристическую таксу в размере 0,30 лева за человека. В конце сезона требуется продекларировать окончание деятельности.
«Рассчитывать на получение ВНЖ на основании ведения арендного бизнеса не стоит. Это сложно, почти нереально, – уверена Людмила Шабанина. – Лучше ориентироваться на другие основания или стать более крупным инвестором».
Для получения местного ВНЖ могут быть следующие основания.
Подробнее об условиях получения ВНЖ Болгарии читайте по ссылке.
|
Плюсы |
Минусы |
|
Невысокий размер вложений для организации бизнеса. Студии на побережье можно найти за €17–20 тыс., двухкомнатные апартаменты в столице – до €100 тыс. |
Высокая конкуренция, особенно на курортах. Популярные локации застроены апарт-комплексами, и без грамотного управления и рекламы объект сдать сложно |
|
Высокий спрос на аренду. Несмотря на коронакризис, болгарские квартиры не пустуют. В столице их всё так же арендуют на долгих срок работники и студенты. А на курорты вместо иностранных туристов поехали местные граждане |
Короткий сезон – только для курортной недвижимости. Самыми «жаркими» месяцами традиционно являются июль и август. В мае-июне и сентябре желающих арендовать жильё меньше |
|
Нет ограничений на сдачу недвижимости в аренду, нет необходимости получать дополнительные лицензии |
Высокая сумма вложений для получения местного ВНЖ на основании покупки недвижимости, однако есть другие варианты легально остаться в Болгарии |
|
Средний по европейским меркам уровень доходности – 3-5%, в некоторых случаях до 10% |
|
|
Упрощённая процедура регистрации и отчётности. Отменена процедура «категоризации», а вместо неё введён патентный сбор, который позволяет выкупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планируется сдвать |
Фото: база объектов prian.ru
