Говорить в целом обо всем болгарском рынке неправильно – особенно, когда мы оцениваем арендный бизнес. В разных городах (крупных и не очень), на курортах (зимних и летних), в столице - везде ситуация уникальная. И очень ошибается тот инвестор, который считает, что для вложений выгодны только районы у Черного моря! Какими могут быть бизнес-стратегии и на какую доходность можно рассчитывать – разбираемся вместе с экспертами.
Перспективы арендного бизнеса в Болгарии
Спрос
Еще пять-шесть лет назад, а уж тем более до 2010 года болгарскую недвижимость – особенно на побережье – активно скупали россияне и украинцы. Сейчас доля покупателей из России на местном рынке уменьшилась.
На место покупателей с северо-востока поляки, немцы, венгры, румыны и израильтяне. Свои коррективы внесла и пандемия – сегодня большой спрос на национальные «квадраты», в частности курортные, и у самих болгар. Их интерес в основном сосредоточен на прибрежных (до 1 км) квартирах или домах в 5–10 км от моря. И, как правило, для местных жителей жильё у моря – это даже не инвестиция, а крыша над головой. Или дальняя дача.
Кстати, сейчас болгары не только покупают квартиры на побережье, но и массово арендуют их. Например, в городе Поморие сезон-2020 был представлен в основном отдыхающими из Софии, в меньшей степени – из других городов страны. В предыдущие же годы основными арендаторами там были туристы из России.
Предложение
Людмила Шабанина
New Estate Bulgaria
На курортах дефицита жилья нет вообще. Наоборот, рынок переполнен предложениями о продаже, спрос гораздо ниже.
В столице ситуация иная: нехватка объектов наблюдается постоянно, несмотря на то что строительство не прекращается. Объясняется это просто: недвижимость в Софии люди покупают в основном для постоянного проживания, поэтому ищут только хорошие варианты. Их, разумеется, разбирают очень быстро, от застройщика – вообще на этапе ямы.
Основная целевая аудитория в Софии – это люди, которые там учатся и работают (и сами болгары, и иностранцы). В столице сосредоточено много рабочих мест, там большая концентрация работодателей – бизнес-центров и европейских компаний. Если апартаменты инвестора находятся в таком районе рядом с таким бизнес-парком, на них всегда будет высокий спрос. То же касается и локаций рядом с университетами: один студент выселяется – на его место сразу же претендует несколько других.
Сделки
С начала карантина – с марта 2020 года – количество новых объявлений о продаже жилья в Болгарии в среднем уменьшилось на 53%. Наибольшее падение – в Софии (на 60%) и в Стара-Загоре (на 58%).
Но уже к концу прошлого года количество запросов и продаж выросло, в частности в сегменте домов и элитной недвижимости, отмечает Unique Estates. Также вырос спрос на новостройки. А среди районов, к которым до сих пор отмечается повышенный интерес со стороны покупателей, выделяют предгорья Витоши и некоторые быстрорастущие южные районы Софии.
С распространением коронавируса снизилось число объявлений об аренде. В шести крупных городах страны с начала кризиса предложение съёмных квартир сократилось на 21% (Стара-Загора – минус 39%, София – минус 20%, Пловдив – минус 25%). Единственный крупный город, который в 2020 году увидел увеличение арендных предложений, – Бургас (+4%).
В 2021 году на рынке аренды произошли изменения: многие объекты для кратко- и среднесрочного (от месяца до года) проживания стали предлагать на долгий срок. Спрос идёт в основном со стороны молодых специалистов иностранных компаний и студентов, которые учатся в зарубежных университетах, но временно находятся на дистанционном обучении.
Цены на жильё
С апреля по июнь 2020-го снизились цены на жильё – в среднем по стране на 3%. В Варне жильё подешевело почти на 6% по сравнению с периодом с января по март 2020 года. В Бургасе за тот же период цены упали на 4%. Стоимость софийских и пловдивских квартир осталась относительно стабильной (−1%).
Тем не менее, несмотря на кризис, за весь 2020 год недвижимость Болгарии незначительно, но подорожала. По данным Национального статистического института, быстрее всего за указанный период цены на жильё выросли в Бургасе – на 5,6%. Столица тоже отличилась (+3,8%).
Типичный курортный комплекс на побережье Болгарии
Сегодня, по данным агентства Bolgarskiy dom, минимальная стоимость жилой недвижимости следующая.
Регион
Квартиры
Новая недвижимость
Вторичная недвижимость
Дома
Солнечный Берег
€7 800
€8 500
€7 800
€93 000
Святой Влас
€11 650
€23 600
€11 650
€99 000
Елените
€16 500
€34 400
€16 500
€133 000
Несебр
€18 900
€20 000
€18 900
€66 000
Равда
€20 000
€26 100
€20 000
€70 000
Поморие
€18 900
€19 000
€22 000
€38 000
Сарафово
€23 350
€23 350
€23 900
€100 000
Бургас
€26 370
€28 250
€27 800
€50 990
Созополь
€21 700
€21 700
€26 500
€144 000
Варна
€21 700
€37 000
€35 500
€50 000
Доходность от аренды
По данным Global Property Guide, в центре Софии доходность варьируется от 4 до 6%. Квартиры в Studenski Grad дают бóльшую доходность – порядка 7%. А вот гарантировать высокий доход на курортах, в том числе и лыжных, сложно: цифры варьируются в зависимости от сезона.
Краткосрочная или долгосрочная аренда?
В Болгарии развиты оба типа аренды – краткосрочная и долгосрочная. Первый вариант больше распространён на курортах, второй – в столице и в городах (Пловдив, Варна, Бургас), где с окончанием сезона жизнь не встает на паузу.
Новый жилой комплекс в городе Пловдив
Традиционно считается, что «краткосрочка» приносит больше. Например, апартаменты в раскрученном комплексе типа Majestic с профессиональной управляющей компанией может приносить €1,5–2 тыс. чистой прибыли в сезон. Однако это «заслуга» имён – ЖК и УК.
В остальных случаях посуточная сдача может оказаться менее прибыльной и более хлопотной. Хозяин должен найти управляющую компанию (и заплатить за её услуги), которая будет искать арендаторов, принимать и выселять их, заниматься уборкой и мелким ремонтом.
Всем вышеперечисленным можно заниматься и самостоятельно, в частности, если владелец квартиры находится в Болгарии постоянно. Тогда проще получить бóльшую прибыль. Однако нужно понимать, что это уже не пассивный доход, к которому стремятся инвесторы, а полноценная работа.
Долгосрочная аренда, в свою очередь, актуальна всегда, тем более на внутреннем рынке. Одного человека, который снимает квартиру весь год, проще контролировать. Он сам оплачивает все дополнительные расходы – воду, электричество, обслуживание общедомовой территории и прочее. В этом случае арендодатель так или иначе получает прибыль, но с меньшими заботами.
Кстати, «долгосрочку» также можно (и даже нужно, считают эксперты) доверить управляющей компании. Специалисты будут заниматься поиском арендаторов, отвечать на звонки, организовывать просмотры, следить за своевременной оплатой счетов и вызывать мастеров по необходимости. За это фирмы берут не менее 10% от стоимости аренды.
На побережье долгосрочная аренда редкость. Но на рынке уже появились IT-специалисты, например, из Софии, которые переезжают в приморские регионы и работают онлайн. Если курортный объект сдают сразу на год, то общая стоимость аренды высчитывается из расчёта летнего периода. То есть если за лето квартира принесла бы €3 тыс., то за год собственник запросит такую же сумму плюс коммунальные платежи и налог на вывоз мусора.
Примеры приморской недвижимости Болгарии
79 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
95 м221
К покупке предлагается новая двухкомнатная квартира в жилом доме на этапе строительства в районе Сарафово.
Квартира располагается на партерном этаже четырехэтажного здания. Имеет свой дворик и паркоместо. Удобрая планировка с гостиной, спальней, отдельной прихожей, складским помещением и санузлом.
Общая площадь недвижимости 95 кв/метров....
Предлагаем на продажу апартаменты от застройщика в жилом доме в Равде.
Здание расположено в непосредственной близости от детского сада, школы, детских площадок, остановок общественного транспорта, продуктовых магазинов и т. д., подходит как для круглогодичного, так и для сезонного проживания. Полностью построенная городская инфраструктура. В 5...
Продается просторная студия на стадии строительства в новом жилом комплексе «Horizon» в микрорайоне Хоризонт.
Квартира будет расположена на 5-м жилом этаже из 9 в современном жилом доме, состоящем из 3-х отдельных подъездов, каждый из которых оборудован двумя скоростными лифтами.
Общая площадь квартиры 50,5 кв.м.
Функциональное...
Апартамент на Солнечном Берегу в комплексе Флорес Парк.
Предлагаем к продаже квартиру с 2-мя спальнями в к-се Flores Park на Солнечном Берегу.
Комплекс расположен в центральной части курорта Солнечный берег, в Болгарии.
Квартира площадью 111,64 кв.м. расположена на 4-м этаже здания с лифтом.
Планировка: прихожая, большая гостиная с...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Оплата в рублях !!! ВНЖ при покупке квартиры !!!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ
Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ !!!
В каждой квартире установлены батареи !
Редкость для жилых домов в Болгарии !
Рассрочка от застройщика до 2-х лет без...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Возможна оплата в рублях в Москве !!!
ВНЖ при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ
Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ ДЛЯ КРУГЛОГОДИЧНОГО ПРОЖИВАНИЯ !!!
В каждой квартире установлены...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Оплата в рублях в Москве !!!
ВНЖ через Торговое представительство компании - при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!!
Продажа напрямую от застройщика !!!
Новая квартира с одной спальней с паровым отоплением с мебелью и техникой полностью оборудованная под сдачу в аренду круглый год или для круглогодичного проживания....
Продается просторная квартира с большой террасой 60 м2 и видом на лес и море в комплексе Green Paradise V.
Квартира расположена на пятом этаже и имеет панорамный вид на море и лес
Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из обеих помещений. Балкон выходит на внутреннюю...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВНЖ Шенген при покупке квартиры !
Возможна оплата в рублях и криптовалюте USDT !
В квартире установлены теплые полы во всех комнатах и сан узле !
Продается абсолютно новая квартира с двумя спальнями с полной отделкой, в стоимость входит полная комплектация мебели по выбору покупателя квартиры или без со скидкой, как будет удобно покупателю...
Предлагаем на продажу квартиру с двумя спальнями в закрытом комплексе «Рио», Кошарица. Квартира, площадью 95 кв.м., расположена на 2 этаже и состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухни, 2-х спален, ванной комнаты с туалетом, кладовка, 2 застекленных балкона. Квартира с новым ремонтом, с новой мебелью и техникой.
Комплекс...
Предлагаем на продажу уютный апартамент с 2 мя спальнями в комплексе Свит Хоум 2, площадью 112,19 кв м, на 2 этаже. Апартамент состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухней, 2х спален, 2х ванных комнат, одна их которых с душ кабиной, другая с джакузи, и 2х террас с видом на территорию комплекса. Предлагается с мебелью и техникой.
Такса...
Продается просторная квартира с терассой и видом на лес и внутренний двор в Green Paradise V.
Квартира расположена на втором этаже с видом на лес и море
Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из обеих помещений. Балкон выходит на внутреннюю территорию комплекса и на...
METR 777
55 000 €
Студия в Приморско, Болгария
35 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элитный комплекс Грин Парадайс в городе Приморско!
Малоквартирный жилой комплекс в сосново дубовой роще с паровым отоплением батареями.
По всем возникшим у Вас вопросам звоните мне прямо сейчас!
тел. 8 (495) 506 85 03.
Мы рады предложить Вам уникальный и совершенный жилой комплекс «ГРИН ПАРАДАЙС» в городе Приморско.
Он...
METR 777
125 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
110 м2321
ВНЖ при покупкеОбъект под сдачу
Внимание ! Доход от аренды 9000€ !
Продаётся эксклюзивная квартира с двумя спальнями, полностью оборудованная премиальной мебелью и техникой, расположена на 4 этаже в пятиэтажном доме с видом на лес и бассейн.
Во всех комнатах установлены кондиционеры.
При вашем желании наша управляющая компания может взять в управление эту квартиру...
METR 777
140 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
118 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Продается пентхаус с 2 спальнями, гардеробной и террасой 20 м2
METR 777
85 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
67 м232
ID 32949498
Стоимость: 85 000 евро
Общая площадь: 66,5 кв.м.
Комнат: 3
Этаж: 2
Такса поддержки: 1000 евро в год
Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт-16
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Предлагается на продажу апартамент с двумя спальнями в...
OAZIS REALTY
43 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
34 м2
ID33565450
На продажу предлагается:
Студия в к-се Магнолия Резиденс
Цена: 43500 евро
Населенный пункт: Солнечный Берег
Комнат: 1
Общая площадь: 34 кв. м.
На 2 этаже
Такса поддержки: 340 евро в год
Стадия строительства: завершено
Оплата:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта.
Магнолия Резиденс...
OAZIS REALTY
110 000 €
Апартаменты в Сарафово, Болгария
67 м221
ID 33528958
Стоимость: 110 000 евро
Населенный пункт: кв. Сарафово, г. Бургас
Комнат: 2
Общая площадь: 67 кв.м.
Терраса: 1
Этаж: 3 из 4
Без таксы обслуживания.
Этап строительста: Здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
К покупке...
OAZIS REALTY
122 550 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
77 м232
#33430968 Для продажи предлагается:
Апартамент с 2 спальнями в г. Несебър
Стоимость: 129 000евро
Населенный пункт: Несебър
Комнат: 3
Общая площадь: 77кв.м.
Этаж: 6/6
Оплата за обслуживание: 471 евро в год
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
/комплекс Лайф Стайл Де Люкс/
Схема оплаты:
5000 евро –...
OAZIS REALTY
28 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
90 м2531
Уютный двухэтажный дом в Бургасской области в городе Средец в 25 км от Бургаса. Дом площадью 90 кв.м, участок 1200 кв.м. Дом состоит из двух спален, просторной гостиной, кухни, подсобных помещений и что самое главное внутренних санитарных помещений. На территории сада посажено множество плодовых деревьев и винограда. Дом имеет все необходимые...
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
На какой доход может рассчитывать владелец
Цифры доходности разные. Зависит этот показатель от множества факторов: локации, комплекса услуг в ЖК, управляющей компании, занимающейся сдачей объекта, площади апартаментов/дома, сезона и прочего. Поэтому неудивительно, что даже эксперты этой статьи не сходятся во мнении по данному вопросу.
Людмила Шабанина, New Estate Bulgaria: «Самая ходовая цена за студию на курорте €17–18 тыс. Сдавать можно за €20–25 в сутки. Для наглядности рассмотрим два примера – на летнем и на зимнем курорте.
Студия на Солнечном Берегу в комплексе Rainbow2
Площадь 31 кв. м, стоимость €15 тыс. (плюс расходы по переоформлению права собственности €1 140). При заполняемости 65 ночей в летний сезон и стоимости суточной аренды €30 общий доход составит €1 950.
Траты
Такса поддержки: €12 за кв. м; 31 × 12 = €372 в год
Вода/электричество: €200 за сезон
Обслуживание – заселение/выселение, уборка и пр.: €585 (примерно 30% от дохода)
Муниципальный налог на недвижимость и вывоз мусора: €75 в год
Страховка: €100 в год
Мелкие ремонты: € 100
Итого приблизительная общая сумма затрат – €1 432 в год, чистая прибыль в сезон – €518.
2. Апартаменты с одной спальней в комплексе Cedar lodge 4 в Банско
Стоимость €25 тыс. (плюс расходы по переоформлению права собственности €1 420). При заполняемости 55 ночей в зимний сезон и стоимости суточной аренды €50 общий доход составит €2 750.
Траты
Такса поддержки: €560 в год (вода включена в таксу поддержки)
Электричество: €400 за сезон
Обслуживание – заселение/выселение, уборка и пр.: €500 (10 заселений/уборок по €40 + такса за управление €100 в год (примерно 30% от дохода)
Муниципальный налог на недвижимость и вывоз мусора: €70 в год
Страховка: €130 в год
Мелкие ремонты: €100
Итого приблизительная общая сумма затрат – €1 760 в год, чистая прибыль в сезон – €990.
Жилой комплекс в городе Банско
В Софии, по нашему опыту, реальная годовая чистая прибыль составляет 4%, при грамотной организации – даже 5%. Для полной картины стоит прибавлять рост стоимости самой недвижимости».
Анастасия Коновалова из «Союза застройщиков» называет другие цифры: «Мы практикуем сдачу апартаментов в Поморие, поэтому с уверенностью можем говорить о недвижимости там. Так, при покупке ликвидной для аренды двухкомнатной квартиры по цене €40–45 тыс. можно выручить только за летний сезон около €3 тыс. чистой прибыли. Апартаменты сдаются и в зимний период, поэтому мы можем говорить о 8–10% годовых!»
Третий пример от Дарьи Борзовой, Oazis Realty: «Если вы ищете квартиру на побережье с хорошим арендным потенциалом, то в первую очередь вам предложат рассмотреть варианты в крупных жилых комплексах. Среди них – „Каскадас“, „Барсело“ и „Маджестик“ на Солнечном Берегу, „ГринЛайф“ в Созополе или комплексы „Диневи Резорт“ в Святом Власе. На мой взгляд, они флагманы побережья бургасской области по сдаче в аренду.
Рассмотрим с точки зрения доходности односпальный апартамент в комплексе „Каскадас“ на Солнечном Берегу. Его стоимость €55 тыс. При предполагаемом сезоне в 90 дней (60 из них – высокий сезон, 30 – средний) и стоимости суток в €62 (в высокий сезон) или €50 (средний) потенциал апартаментов – €5,2 тыс. за лето. Если заполняемость не 100%, а 50%, общий доход составит €2,6 тыс. (4,7% годовых).
При этом надо понимать, что, работая с посредником в лице УК, вы платите ей от 10 до 50% от валовой выручки. Итоговая сумма зависит от количества услуг. Например, реклама обычно оценивается в 15–20%, контроль календаря заездов – в 5%, заселение/выселение и контроль качества – в 10%, дополнительные сервисы (уборка, прачечная, налоги, оплата электричества и воды) – в 10–15%».
Сдавать в аренду болгарскую недвижимость может каждый, в том числе и иностранец, причём как частное лицо, так и юридическое.
Ранее сдача в аренду была возможна только через УК комплекса. Недвижимость должна была быть категоризирована (как отель), а получить категоризацию можно было только c письменного согласия более чем 50% владельцев в здании. Эта процедура была сложной и на практике не работала.
В феврале 2020 года в закон «О туризме» внесли поправки, которые регламентируют сдачу жилья через онлайн-порталы. Теперь собственнику достаточно предварительной регистрации в местной общине. Вместо подоходного налога введён патентный сбор, который составляет от €25 до €125. Это значит, что инвестор сможет выкупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планирует заниматься бизнесом.
Если речь идёт о долгосрочной аренде, между собственником и арендатором заключается договор аренды. Если же сдача объекта в аренду происходит через УК, то именно с ней владелец заключает договор на оказание услуг.
Подробнее о действующих правилах, регламентирующих сдачу квартиры в аренду, читайте по ссылке.
Купить арендную недвижимость в Болгарии. Пошаговая инструкция
Шаг 1. Выбор стратегии арендного бизнеса
Что можно считать наиболее выгодной стратегией ведения арендного бизнеса в Болгарии? Эксперты предлагают разные варианты того, куда и как инвестировать, допустим, €500 тыс.
Людмила Шабанина
New Estate Bulgaria
Те инвесторы, которые с целью получения прибыли рассматривают только курортные направления, ошибаются. Для получения пассивного дохода лучше вкладывать в Софию.
На сумму, скажем, €500 тыс. смело покупайте там пять хороших квартир до €100 тыс. и сдавайте их в долгосрочную аренду. Мало того, что это хороший и стабильный пассивный доход, так ещё и сама недвижимость растёт в цене каждый год.
Двушка в столице будет сдана за €300–400 в месяц в зависимости от района, самого здания и инфраструктуры вокруг. Все дополнительные расходы – вода, электричество, поддержка и уборка подъезда – лежат на плечах арендатора. Собственник платит порядка 10% агентству, которое занимается квартирой в его отсутствие.
Важно! Купить готовый арендный бизнес, как это, например, распространено в Германии, в Болгарии сложно. Эта схема здесь не популярна.
Анастасия Коновалова
Союз застройщиков
Инвестировать выгодно в квартиры у моря! Снова приведу в пример город Поморие. Это идеальная локация для семейного отдыха, многие приезжают сюда ради грязелечебниц.
При покупке ликвидной для аренды двухкомнатной квартиры по цене €40–45 тыс. за летний сезон можно выручить около €3 тыс. чистой прибыли. Купив несколько двухкомнатных апартаментов (самые востребованные варианты), вы получите по итогу внушительную сумму.
Дарья Борзова, Oazis Realty: «Если мы говорим о получении пассивного дохода, то при наличии €500 тыс. я бы взяла следующий „пакет“:
две односпальные квартиры в Бургасе (€140 тыс.) для долговременной сдачи;
торговые площади на курорте – например, аптека 40 кв. м и магазин 160 кв. м (€200 тыс.);
две квартиры в популярном комплексе для сдачи в аренду туристам – одну-две студии по €40 тыс., апартаменты с одной спальней за €50 тыс. и одну трёшку за €70 тыс. (итого €160 тыс.).
Доход в среднем составит около 6% годовых.
Если мы говорим о получении не пассивного дохода – ситуация, в которой вы готовы вкладывать и деньги, и силы, то стоит рассмотреть семейный отель. На те же €500 тыс. можно приобрести небольшую гостиницу на 20 номеров вблизи от моря.
Даже в сложный 2020 год такие объекты пользовались популярностью. На болгарское побережье ехали как местные, так и соседи – сербы, македонцы, румыны, украинцы, поляки, немцы, чехи и так далее».
Шаг 2. Подбор объектов
Зачастую единственное требование инвестора – чтобы квартира хорошо сдавалась и приносила доход. Такие люди, как правило, полностью доверяют выбор объекта риелтору, как, впрочем, и последующую сдачу в аренду.
Специалист всегда лучше покупателя понимает рынок, знает локации, наиболее востребованные планировки, хорошие виды и пожелания арендаторов. Часто агенты на местах сами инвестируют, поэтому понимают, что будет выгодным вложением, а что нет.
К тому же рынок в Болгарии очень динамичный, особенно в столице: сегодня предложение есть – завтра его уже не будет. Самостоятельно отследить ситуацию, найти подходящий вариант и забронировать его сложно, особенно не зная языка.
Людмила Шабанина, New Estate Bulgaria: «Инвесторам, кто приобретает сразу несколько квартир для сдачи в аренду, мы стараемся находить их поблизости. По возможности – даже в одном комплексе. Это впоследствии упрощает нам же процедуру управления».
При подборе объекта нужно обращать внимание на локацию, и в каждом регионе и городе понятие «хорошая локация» – своё. В Софии, например, важными критериями являются близость к метро, бизнес-паркам, вузам или больницам – ко всем местам, где идёт постоянный поток людей.
Вот что продаётся в болгарской столице сейчас
310 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
129 м2321
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира А 29 /подъезд А/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид северо-возток.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 2 спальни,...
Алма Инвест ООО
210 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
84 м2211
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира А 27/подъезд А/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид -запад.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 1 спальни, ванной...
Алма Инвест ООО
169 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
68 м2211
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира Б 24 /подъезд Б/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид - север.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 1 спальни, ванной...
Алма Инвест ООО
189 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
76 м2211
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира Б 25 /подъезд Б/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид юго-запад.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 1 спальни, ванной...
Алма Инвест ООО
369 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
157 м2432
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира А30 /подъезд А/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид -запад.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 3 спальни, 2 ванной...
Алма Инвест ООО
160 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
64 м2211
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира А 25 /подъезд А/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид северо-запад.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 1 спальни,...
Алма Инвест ООО
255 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
108 м2321
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира Б 17 /подъезд Б/
Трехкомнатная квартира в новостройке.Вид юго-восток.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 2 спальни, ванной...
Алма Инвест ООО
13 852 987 €
Коммерческая недвижимость в Софии, Болгария
Immotrading GmbH
339 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
154 м2432
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира А 32 /подъезд А/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид северо-возток-запад.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 3...
Алма Инвест ООО
169 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
69 м2211
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира Б 19 /подъезд Б/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид восток-запад.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 1 спальни,...
Алма Инвест ООО
154 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
64 м2211
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира А5 /подъезд А/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид север-юг.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 1 спальни, ванной...
Алма Инвест ООО
263 937 €
Дом в Софии, Болгария
610 м255
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Откройте для себя роскошную жизнь в этом современном и изысканном доме.
Как только вы войдете в просторный вестибюль, вас окутает атмосфера стиля и комфорта. Вестибюль занимает два впечатляющих этажа и создан с вниманием к каждой детали.
Парадная лестница, настоящая изюминка дома, приглашает вас в изысканные помещения. В центре дома...
Armchair Property Investments Ltd
345 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
148 м2432
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира А 33 /подъезд А/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид юго-восток-запад.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 3 спальни,...
Алма Инвест ООО
186 000 €
Апартаменты в Софии, Болгария
77 м2211
Онлайн-показ
ARCH RESIDENCE - новейший эксклюзивный проект Болгарской строительно-инвестиционной компании ALMA INVEST GROUP.
Расположен всего в 1,2 км. от идеального центра Софии.
НАПРЯМУЮ ОТ ИНВЕСТОРА
Квартира А 13 /подъезд А/
Двухкомнатная квартира в новостройке.Вид северо-запад.
Состоит из коридора, гостиной с кухней и столовой, 1 спальни,...
Важно не выбирать район «для себя». Так, в столице есть Новый болгарский университет – он находится в отдалении от центра, и для личного проживания там квартиры не покупают. При этом объекты там постоянно сдаются в аренду студентам.
Главное не эмоции, а цифры. Учитывайте всё:
стоимость жилья;
арендную ставку;
местный муниципальный налог (за двушку возле бизнес-парка выйдет около €80 в год);
страховку (около €100 в год);
плату агентству при сдаче апартаментов (однократно половина месячной арендной платы);
комиссию УК за ведение квартиры (10% ежемесячно).
Дарья Борзова
Oazis Realty
Однозначно локация будет помогать при посуточной сдаче на курортах. Хорошо, если недвижимость расположена в шаговой доступности от моря и вблизи исторических достопримечательностей. Второй критерий – комплекс. Большей популярностью пользуются полноценные курорты, резорт из нескольких зданий (от 3 до 20), находящихся на одной территории. Такой «город в городе» предлагает полноценный отдых: открытые бассейны, спа-центры, детскую анимацию, детские зоны, теннисные корты, футбольные и баскетбольные площадки, бары и рестораны, свои лежаки и зонтики на пляжах. И конечно, сервис all-invlusive и рестораны a-la carte.
Что касается коммерческой недвижимости, то здесь уже вопрос расчёта проходимости и проходящего потока для выявления потенциально успешных площадей.
Мое личное мнение: недвижимость в крупных городах – тоже вариант инвестиции, но между Софией, Пловдивом, Бургасом и Варной я бы выбрала Бургас и Варну. У этих городов огромное преимущество – море».
Подробнее об апартаментах в этом комплексе в Бургасе читайте здесь
Шаг 3. Заключение сделки с недвижимостью
Для сдачи недвижимости в Болгарии достаточно оформить собственность на физическое лицо и после заключить договор с компанией, которая будет заниматься сдачей и управлением. Она же зарегистрирует недвижимость в местной общине, затем в агентстве по туризму и будет вести всю бухгалтерию и отчётность.
Для сдачи в аренду сразу нескольких объектов можно открыть компанию. Это позволит получить возврат НДС. Но нужно понимать, что при такой схеме совсем другая бухгалтерия, а также затраты на самого бухгалтера – от €50 в месяц в зависимости от объёма работы.
Шаг 4. Сдача в аренду
Процесс сдачи в аренду можно наладить самостоятельно. Ищите арендаторов на самых популярных тематических порталах:
alo.bg (доска объявлений с разделом «Продажи и аренда недвижимости»)
Также при самостоятельной организации бизнеса нужно позаботиться о договоре аренды. Составить его с нуля человеку без специальной подготовки и практики в этих вопросах сложно. Лучше найти образец на одном из юридических порталов и дополнить (или сократить) его по своему усмотрению.
Однако эксперты уверены, что иностранцу запустить арендный бизнес и управлять им крайне сложно, и люди со временем всё равно обращаются в УК. В договоре прописываются обязанности управляющего, размер комиссии и любые дополнительные условия типа графика оплаты.
Людмила Шабанина, New Estate Bulgaria: «Недостаточно приезжать раз-два в год, даже если квартира сдаётся в долгосрочную аренду. Представьте: уже на этапе поиска вам начинают поступать звонки от квартирантов. Люди звонят, просят о просмотрах, уточняют детали. Далее, после сдачи, арендаторы звонят с проблемами – прорвало трубу, сломался выключатель, шумные соседи. Иногда они не платят в срок. А если решение всех этих проблем ещё и происходит на иностранном языке…
В общем, лучше сразу идти в агентство. Его сотрудники как минимум не допустят ситуации, при которой владелец квартиры потеряет деньги из-за того, что квартиросъёмщик отказывается или не может платить.
При въезде в квартиру арендатор платит депозит, который покрывает месячные расходы и возможный ущерб. При неуплате УК делает одно-два предупреждения, потом меняет замок или отключает электричество. И это не скандал, а распространённая процедура, после которой арендатор либо оплачивает квартиру, либо съезжает с неё».
Примеры объектов на горнолыжных курортах Болгарии
114 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
114 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ТРЕХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ЗДАНИИ С НИЗКОЙ ПЛАТОЙ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ - 450 ЛВОВ В ГОД! ХОРОШЕЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ - В ЧАСТИ ГОРОДА, РЯДОМ С ЛЫЖНОЙ ЗОНОЙ, ТАКОЕ РАССТОЯНИЕ ДО ПОДЪЕМНИКА СОСТАВЛЯЕТ...
Уникални Имоти Банско ЕООД
110 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
110 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Без комиссии от покупателя! Агентство unique properties bansko предлагает на продажу просторную трехкомнатную квартиру, расположенную в круглогодном комплексе с низкой платой за обслуживание! Солнечное и теплое жилье с отличным расположением - в тихом и тихом районе над лыжной зоной в городе банске! Вид на горы! Квартира расположена на 2 этаже и...
Уникални Имоти Банско ЕООД
50 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
50 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Уникальный Имоти Банско» предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КОМПЛЕКСЕ С ОТЛИЧНЫМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ – В 2-Х МИНУТАХ ХОДЬБЫ ОТ КАБИНЕТНОГО ПОДЪЕМНИКА! Квартира расположена на 3 этаже и состоит из прихожей, гостиной с...
Уникални Имоти Банско ЕООД
60 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
58 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОГОДИЧНОМ КОМПЛЕКСЕ СО СПА-ЦЕНТРОМ! РАСПОЛОЖЕН В РАЙОНЕ ПИРИН ГОЛЬФ! Квартира расположена на 3 этаже и состоит из прихожей, двух отдельных комнат –...
Уникални Имоти Банско ЕООД
148 999 €
Дом в Банско, Болгария
428 м21486
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unique Properties Bansko» предлагает на продажу МАССИВНЫЙ ТРЕХЭТАЖНЫЙ ДОМ В ГОРОДЕ ДОБРИНИШТЕ! ВИДЫ КОМНАТЫ - ЮГ, ЮГО-ВОСТОК И ЮГО-ЗАПАД! 6 СЕЙСМОШАЙБ И 19 КОЛОНН! ПОДЗЕМНЫЙ ГАРАЖ! Дом расположен недалеко от центра города Добринище, до него можно добраться по асфальтированной дороге. Он имеет 3...
Уникални Имоти Банско ЕООД
69 999 €
Апартаменты в Банско, Болгария
60 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОГОДНО РАБОТАЮЩЕМ КОМПЛЕКСЕ С ХОРОШИМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - В ГОРНОЛЫЖНОЙ ЗОНЕ, ОКОЛО 10 МИНУТ ХОДЬБЫ ОТ КАБИНЕТНОГО ЛИФТА! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И...
Уникални Имоти Банско ЕООД
65 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
60 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОГОДНО РАБОТАЮЩЕМ КОМПЛЕКСЕ С ХОРОШИМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - В ГОРНОЛЫЖНОЙ ЗОНЕ, ОКОЛО 10 МИНУТ ХОДЬБЫ ОТ КАБИНЕТНОГО ЛИФТА! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И...
Уникални Имоти Банско ЕООД
300 000 €
Земля в Долна бане, Болгария
3822 м²
Онлайн-показ
Бальнеокурорт Долна Баня находится в Юго-Западной Болгарии всего в 70 км. от столицы Софии
Участок расположен на исключительно атрактивном месте, непосредствено до центрального городского парка г. Долна Баня.
Участок является очень подходящим для рекреационного СПА и велнес туризма. С участка открывается прекрасная панорама к горам Рила и...
Алма Инвест ООО
210 000 €
Дом в Банско, Болгария
160 м2651
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу МАССИВНЫЙ ДОМ, РАСПОЛОЖЕННЫЙ В МЕТРАХ ОТ ПЕШЕХОДНОЙ УЛИЦЫ ”ПИРИН”! В 5-МИНУТАХ ХОДЬБЫ ОТ ЦЕРКВИ ГОРОДА БАНСКО И ЦЕНТРА! Дом состоит из 2-х надземных этажей + мансарды, а также имеется небольшой подвал. На первом этаже прихожая, 1 ванная...
Уникални Имоти Банско ЕООД
165 000 €
Дом в Банско, Болгария
72 м2421
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ!!! Предлагается к продаже отремонтированный одноэтажный дом с возможностью его переоборудования в двух- или трехэтажный дом. Расположен на тихой и спокойной улице недалеко от центра города Банско и в 3 минутах езды на машине до горнолыжной зоны. Построен в 1967 году, застроенная площадь 72 кв.м., площадь участка 270...
Уникални Имоти Банско ЕООД
67 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
61 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Юник Пропертис Банско» ЕООД предлагает на продажу полностью меблированную и оборудованную двухкомнатную квартиру, расположенную в круглогодичном комплексе над горнолыжной зоной города Банско. Квартира расположена на 3-м жилом этаже и состоит из просторной гостиной, отдельного уголка с кухонным...
Уникални Имоти Банско ЕООД
72 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
65 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В РОСКОШНОМ КОМПЛЕКСЕ С ОТЛИЧНЫМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - В МЕТРАХ ОТ ЛИФТА В БАНСКЕ! Квартира расположена на первом этаже и состоит из прихожей, двух переходных комнат...
Уникални Имоти Банско ЕООД
67 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
65 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Уникальный Имоти Банско» предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ЗДАНИИ БЕЗ ПЛАТЫ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ! ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ - В 5 МИНУТАХ ПРОГУЛКИ ОТ ЦЕНТРА ГОРОДА БАНСКА! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ! Квартира...
Уникални Имоти Банско ЕООД
115 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
125 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ !!! Уникални Имоти Банско предлагает на продажу роскошную и очень просторную трехкомнатную квартиру с южной ориентацией и уникальным видом на Пирин. Квартира расположена в небольшом жилом доме и имеет подвал. На 4-м этаже, состоящий из прихожей, огромной гостиной с отдельной кухней, двух отдельных спален, ванной...
Уникални Имоти Банско ЕООД
49 999 €
Апартаменты в Банско, Болгария
65 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ - МЕЗОНЕТ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В НЕБОЛЬШОМ ЖИЛОМ ДОМЕ С НИЗКОЙ ПЛАТОЙ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ - 400 ЛЕВ В ГОД! Квартира расположена на 4 этаже и состоит из прихожей (первого уровня), просторной...
Уникални Имоти Банско ЕООД
57 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
60 м2211
Удалённая сделкаОплата в рублях
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В КРУГЛОДИЧНОМ КОМПЛЕКСЕ В РАЙОНЕ ПИРИН ГОЛЬФ! СПА ЦЕНТР! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ! Квартира расположена на 2 жилом этаже и состоит из коридора,...
Уникални Имоти Банско ЕООД
320 000 €
Дом в Банско, Болгария
400 м2633
Онлайн-показУдалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство «Unique Properties Bansko» предлагает на продажу ДОМ, РАСПОЛОЖЕННЫЙ В ЖИЛОЙ ЧАСТИ ГОРОДА БАНСКО – В 6-7 МИНУТАХ ХОДЬБЫ ОТ ЦЕНТРА И ПАРКА! СОБСТВЕННЫЙ ДВОР! Дом построен в 2007 году. и состоит из трех надземных этажей + большого подвала, а на первом этаже находится коммерческая площадь -...
Уникални Имоти Банско ЕООД
83 566 €
Дом в Бане, Болгария
130 м243
ID 33159164
Цена: 88 900 евро
Населенный пункт: с.Баня
Комнат: 4
Терраса: 1
Общая площадь: 130 кв.м.
Этажность: 1
Такса поддержки: 500 евро в год
Оплата:
2000 евро депозит
100% при подписывании нотариального акта
Представляем вашему вниманию просторный одноэтажный дом, площадью 130 кв.м. – идеальное место для семейного...
OAZIS REALTY
415 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
252 м2634
С большим удовольствием представляем Вашему вниманию уникальную многокомнатную квартиру, предлагаемую Excel Property, расположенную в самом сердце Пирин Гольф. Этот элегантный отель расположен в центре города, отличающемся изысканной торговой улицей и быстрым доступом к роскошному отелю и спа-центру. Благодаря своему расположению, эта квартира...
Excel Property Bulgaria LTD
29 999 €
Апартаменты в Банско, Болгария
30 м2111
Удалённая сделкаОплата в рублях
БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАНИЮ ОДНОКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В ЗДАНИИ С НИЗКОЙ ПЛАТОЙ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ! Квартира расположена на 2 жилом этаже и состоит из прихожей, ванной комнаты с душевой...
Анастасия Коновалова, «Союз застройщиков», согласна с коллегой: «Я всегда советую найти компанию уже на этапе покупки недвижимости. Особенно если вы хотите извлечь из этого выгоду.
Не стоит забывать и то, что у некоторых агентств есть принцип: они берут в управление лишь те объекты, которые были куплены с их помощью. И я считаю это верным подходом, так как гарантировать прибыль можно только на ту недвижимость, которая покупалась и меблировалась под чётким контролем специалиста по аренде».
Чтобы повысить привлекательность объекта в глазах квартиросъёмщиков, нужно позаботиться о её «начинке». Наиболее популярным и предпочитаемым жильём считается то, в котором есть отдельная спальня. Но берут и студии, с большей охотой те, в которых есть обособленная спальная ниша.
Выигрывают у конкурентов квартиры, в которых светлая мебель, встроенная кухня и стиральная машина. Всё, как и везде, стандартно – диван в холле, кровать в спальне, шкаф-гардероб, проведённый интернет.
Не стоит забывать и о том, что запросы у арендаторов постоянно растут. Новенькой, но простенькой квартирке предпочтут ту, в которой есть посудомоечная машина и/или духовка. Обращают внимание на вид из окон, а за морскую панораму в прибрежных квартирах клиенты готовы даже переплачивать.
«Многие думают, что лучше купить дешёвую вторичку, что неважно состояние мебели – для аренды подойдёт всё. Но это большое заблуждение! Приносить прибыль может только действительно хорошая квартира, – добавляет Анастасия Коновалова. – Если мы говорим об арендном бизнесе на побережье, то недвижимость должна быть не дальше чем в 500 м от пляжа. Она должна быть уютной, хорошо меблированной и обставлена техникой.
Мы всегда рекомендуем для сдачи в аренду покупать новые апартаменты и обставлять их новой мебелью. И тогда можно рассчитывать, что туристы не просто оставят хороший отзыв о квартире, но и вернутся в неё в другой раз. Плюс на всё недавно купленное есть гарантия. Поломанный товар можно вернуть в магазин или отремонтировать его бесплатно».
Этот комплекс расположен вблизи моря. Подробнее читайте тут
Шаг 5. Получение дохода
Взаиморасчёты между УК и собственником прописываются в договоре. Как правило, это происходит в конце года или сезона, когда уже можно точно подсчитать все доходы и расходы.
Перечислять деньги можно на банковский счёт собственника или платить наличными под расходный документ. При этом удерживается комиссия УК.
Задержек, как правило, не бывает: они невыгодны самой УК, так как до конца года нужно получить от собственника подписанный расходный документ (или квитанцию от банка) для бухгалтерии. Иначе налог придётся платить со всех полученных сумм.
Шаг 6. Уплата налогов
Любой собственник недвижимости в Болгарии обязан встать на налоговый учёт в течение двух месяцев со дня покупки и платить два налога: налог на недвижимость и коммунальный налог. Платить можно поэтапно в течение года, четырьмя равными частями (первый платёж до 31 марта, второй – до 30 июня, третий – до 30 сентября, четвёртый – до 30 ноября) или сразу одним платежом. В последнем случае государство предоставляет скидку в 5%.
Иностранец, купивший объект в Болгарии, должен встать на учёт в налоговую инспекцию не позднее 60 дней после заключения договора купли-продажи.
Налогом облагается вся недвижимость на территории страны. Он обычно составляет 0,15% от стоимости налоговой оценки объекта для физических лиц. Для юридических – 0,15% от балансовой стоимости недвижимости (полная первоначальная стоимость основных фондов предприятия, принимаемая в расчёт в момент постановки на учет в бухгалтерском балансе).
Помимо этого, собственник платит муниципальный сбор (коммунальный налог) – по сути, это сбор за вывоз мусора. Его размер составляет 0,2–1% от кадастровой стоимости жилья и устанавливается муниципалитетом в зависимости от района.
Также в элитных комплексах существует такса на сервисное обслуживание помещений – охрану, уборку территории, работы по озеленению, чистку бассейнов, консьержа и другое. Рассчитывается эта сумма на основании площади квартиры и составляет до €20 в месяц. Если же речь идёт об обычных жилых домах, то их обслуживание будет обходиться дешевле – €5–10 в месяц.
Ранее при посуточной сдаче квартиры в аренду владельцы квартир платили два налога.
Подоходный (идёт в госбюджет) – 10%, исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная;
Туристический (идёт в бюджет муниципалитета), исчисляется на человека в сутки и составляет до €1,5. Например, если в квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания собственник должен заплатить до €150.
Сейчас подоходный налог заменили патентным (от €25 до €125) в зависимости от муниципалитета.
Анастасия Коновалова
Союз застройщиков
Бухгалтер нужен в любом случае. УК обычно берёт на себя ведение всех отчётов, и её бухгалтер выполняет всё необходимое. В начале сезона посуточной сдачи необходимо подать декларацию о начале деятельности и уплатить патентный сбор. Каждого туриста необходимо регистрировать на онлайн-портале ЕСТИ, затем каждый месяц платить туристическую таксу в размере 0,30 лева за человека. В конце сезона требуется продекларировать окончание деятельности.
Ведение арендного бизнеса как основание для получения ВНЖ
«Рассчитывать на получение ВНЖ на основании ведения арендного бизнеса не стоит. Это сложно, почти нереально, – уверена Людмила Шабанина. – Лучше ориентироваться на другие основания или стать более крупным инвестором».
Для получения местного ВНЖ могут быть следующие основания.
Инвестиции, в том числе и недвижимость. «Золотая виза» Болгарии выдаётся при покупке недвижимости не менее чем на €300 тыс.
Ведение бизнеса. Для этого в Болгарии нужно открыть представительство иностранной компании или собственную фирму. Второй вариант должен обеспечить работой как минимум десять болгар.
Подробнее об условиях получения ВНЖ Болгарии читайте по ссылке.
Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Болгарии
Плюсы
Минусы
Невысокий размер вложений для организации бизнеса. Студии на побережье можно найти за €17–20 тыс., двухкомнатные апартаменты в столице – до €100 тыс.
Высокая конкуренция, особенно на курортах. Популярные локации застроены апарт-комплексами, и без грамотного управления и рекламы объект сдать сложно
Высокий спрос на аренду. Несмотря на коронакризис, болгарские квартиры не пустуют. В столице их всё так же арендуют на долгих срок работники и студенты. А на курорты вместо иностранных туристов поехали местные граждане
Короткий сезон – только для курортной недвижимости. Самыми «жаркими» месяцами традиционно являются июль и август. В мае-июне и сентябре желающих арендовать жильё меньше
Нет ограничений на сдачу недвижимости в аренду, нет необходимости получать дополнительные лицензии
Высокая сумма вложений для получения местного ВНЖ на основании покупки недвижимости, однако есть другие варианты легально остаться в Болгарии
Средний по европейским меркам уровень доходности – 3-5%, в некоторых случаях до 10%
Упрощённая процедура регистрации и отчётности. Отменена процедура «категоризации», а вместо неё введён патентный сбор, который позволяет выкупать разрешение на сдачу в аренду только на тот период, когда планируется сдвать
.jpg)
.jpg)
.png)
.jpg)
.jpg)
.png)
