a
Версия
для печати

Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года

Когда мы писали эту статью в конце 2019 года, в Болгарии собирались реформировать правила сдачи жилья в краткосрочную аренду. Собственники курортных квартир и домов переживали, чем это всё закончится и ждали конкретных решений. Наконец парламент страны утвердил новые правила. Обновлённая информация – в конце этого материала.

Болгария – не первая

Генеральный директор компании New Estate Bulgaria Горян Варбанов рассказывает, что сдавать квартиру в Болгарии планируют 60–70% его клиентов. При этом обычно они выбирают посуточную аренду. Тенденцию подтверждает и управляющий директор компании «Союз застройщиков» Анастасия Коновалова. По её словам, цели у таких инвесторов разные. Кто-то хочет компенсировать расходы на содержание недвижимости (такса поддержки), а кто-то ставит более масштабную задачу – получать стабильный доход до 10% годовых.

Посуточная аренда выгоднее для инвестора, поскольку позволяет заработать больше, чем при сдаче жилья на долгий срок. Процесс упрощается благодаря глобальным сервисам вроде Airbnb. Однако многие страны сейчас пытаются взять эту ситуацию под контроль. Ведь из-за подобных операций частных лиц власти недополучают налоги.

Борьба с цифровым гигантом давно не сходит с заголовков местных газет во Франции, Испании и Германии. Кое-где государство уже преуспело в регулировании сектора. Так, в Париже домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Аренда квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. В Берлине можно сдавать основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но только при наличии регистрации в администрации района и максимум 90 дней в году.

У соседки Болгарии всё ещё жёстче. В Турции с 2017 года действует полный запрет для физических лиц на посуточную сдачу квартиры. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право исключительно юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

Читайте также: Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду

Закон есть, но он не работает

В Болгарии уже существует закон об обязательной регистрации арендного жилья. Здесь её именуют термином «категоризация». Однако на практике он не работает. Никто никогда не отслеживал, как она происходит. А с появлением и развитием в стране популярных онлайн-платформ типа Airbnb власти и вовсе махнули на это рукой. И неудивительно: как отследить действия частных лиц, когда все операции по бронированию и оплате происходят в интернете?

Сейчас правительство предлагает обязать порталы, которые размещают подобные объявления, отслеживать каждого, кто загружает к ним на сайт свои объекты, на наличие категоризации. За несоблюдение этих правил будут выписывать штрафы – причём обеим сторонам. Участники рынка называют этот шаг необходимостью.

Налоги арендодателя в Болгарии

Если вы сдаёте квартиру в Болгарии туристам посуточно, то помимо стандартных налогов на недвижимость вы должны заплатить:

  1. подоходный налог (идёт в госбюджет) – 10%: он исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная;
  2. туристический налог (идёт в бюджет муниципалитета): он исчисляется на человека в сутки и составляет от 0,2 до 3,0 лева (до €1,5). Например, если в вашу квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания вам придётся заплатить до €150.

Таким образом, если вы частное лицо, то на налоги у вас будет уходить 10–12% прибыли от аренды. 

Читайте также: Содержание недвижимости в Болгарии

Анастасия Коновалова уверяет, что большинство собственников предпочитают действовать легально: «Рынок "серой" аренды был велик год-два назад, когда собственники сдавали через частных физических лиц, которые за небольшой гонорар помогали поселить, проследить... После участившихся проверок в сезон и информации о предстоящих изменениях такие посредники отказались помогать. А что могут сделать сами собственники, если они не в Болгарии?»

Горян Варбанов не согласен с коллегой: «99% собственников жилья в Болгарии не платят налоги за сдачу в аренду. И они так поступают не потому, что им жалко денег, а потому, что закон ненормален. Большинство так и остаются в "сером" секторе. А всё потому, что закон о категоризации остался ещё с коммунистических времён и никак больше не прорабатывался».

Примеры квартир в Болгарии
Апартаменты за 64 600 евро на Солнечном берегу, Болгария
64 600 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
61 м2 2 1
#28154202 Просторная двухкомнатная квартира в к-с Сезоны-3 на к. к. Солнечный берег, обл. Бургас, Болгария. Цена: 64 600 евро Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 61,35 кв. м. Этаж: 1 из 6 Такса поддержки: 491 евро в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 /Сезоны-3/ Для продажи...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 88 900 евро в Равде, Болгария
88 900 €
Апартаменты в Равде, Болгария
88 м2 3 2
#28506990 Апартамент с 2 спальнями и видом на бассейн в закрытом комплексе Рутланд Бийч-1, c. Равда. Цена: 88 900 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 3 Общая площадь: 88 кв. м. Этаж: 4/4 Оплата за обслуживание: 704 евро в год. Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100%...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 159 750 евро на Солнечном берегу, Болгария
159 750 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
213 м2 5 4
Этаж здания / первый над партером/ в центре Солнечного берега, 213 кв. м., 159 750 евро, #30875264 #30875264 Цена: 159 750 евро Населенный пункт: Солнечный берег Общая площадь: 213 кв. м. Этаж: 2/5 Оплата за обслуживание: 0 евро Стадия Строительства: Акт 16 Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 47 880 евро на Солнечном берегу, Болгария
47 880 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
53 м2
#29790944 На продажу предлагается: Студия в комплексе Амадеус Люкс на Солнечном Берегу. Цена: 47 880 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Линия: 3 Общая площадь: 53,2 кв. м. Этаж: 6 из 6 Такса поддержки: 8 евро за кв.м. (425 евро) в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт 15 Очень светлая и уютная, с...
OAZIS REALTY
Квартира за 169 000 евро в Несебре, Болгария
169 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
84 м2 2
Предлагаем Вашему вниманию прекрасный двухкомнатный апартамент площадью 84 кв.м. расположен на первом жилом этаже с прекрасным панорамным видом на море и старый город Несебр и Святой Влас. Вы можете полностью насладиться красотой моря и прекрасным и очень полезным морским воздухом. Апартамент расположен на первой линии, с каждой комнаты...
алтернатива имоти оод
Квартира за 152 900 евро в Несебре, Болгария
152 900 €
Квартира в Несебре, Болгария
92 м2 3
Предлагается к продаже просторный трёхкомнатный апартамент в закрытом комплексе, Несебр. Площадь апартамента 92 кв.м, находится на первом этаже и состоит из : прихожая, гостиная с кухонным блоком, 2 спальни, 2 санузла, терраса. Квартира продаётся со всем самым необходимым для комфортного проживания, всё в идеальном состоянии, выполнен...
алтернатива имоти оод
Квартира за 75 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
75 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
73 м2 2
Предлагаем к продаже двухкомнатную квартиру в комплексе, Солнечный берег.Площадь квартиры 73 кв.м, 7 этаж, она состоит из: прихожей, гостиной с кухней, спальни, санузла и террасы с видом на бассейн. Продается с мебелью и бытовой техникой.Комплекс современное здание оригинальной архитектуры, расположенное в тихой северной части...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 75 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
75 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
63 м2 2 1 1
Онлайн-показ
Купить элитную недвижимость в Болгарии. Предлагаем на продажу уютный апартамент с 1 спальней в комплексе Свит Хоум, площадью 63 кв м, на 2 этаже. Шикарная мебель, шикарный вид на бассейн. Такса поддержки 1200 евро в год. Элитный комплекс Sweet Homes расположен в центральной части Солнечного берега, в тихом и уютном районе. Исключительно...
Grand Estates Group
Апартаменты за 155 550 евро в Несебре, Болгария
155 550 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
150 м2 4 3
# 31275786 Апартаменты на этаже четырехэтажного семейного отеля в центре Нового Несебра, Болгария Цена: 155 000 евро Комнат: 4 Общая площадь: 150 кв. м Населенный пункт: Несебр Этаж: 2 Лифт: Да Такса поддержки: без таксы обслуживания Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - акт 16. Уникальная возможность для...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 375 000 евро в Святом Власе, Болгария
375 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
147 м2 3 2
Уникальный пентхаус с панорамным видом на море в Святом Власе, Болгария #31640218 Цена: 375 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 3 Общая площадь: 147кв. м. Этаж: 5/5 Оплата за обслуживание: 600 евро Этап Строительства: Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о собственности....
OAZIS REALTY
Квартира за 63 900 евро в Равде, Болгария
63 900 €
Квартира в Равде, Болгария
55 м2 2
Апартамент находится на 4 этаже, площадью 55 кв.м. Состоит из просторной прихожей, гостиной с кухней, 1 спальня, ванная комната с душевой кабиной и балкон.Вид на территорию комплекса. Продается с мебелью и бытовой техникой. Закрытый комплекс, окруженный живописно оформленными внутренними пространствами: скверы с разнообразной...
алтернатива имоти оод
Квартира за 43 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
43 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
32 м2 1
Площадь: Студия имеет площадь 32 квадратных метров, что делает ее прекрасным вариантом для одного или двух человек.Этаж: Расположенная на втором этаже, она предоставляет удобный доступ к основным удобствам комплекса.Инфраструктура комплекса: В наличии бассейн, который может стать местом для отдыха и релаксации в жаркие летние дни....
алтернатива имоти оод
Квартира за 61 000 евро в Святом Власе, Болгария
61 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
55 м2 2 1 1
Квартира с 1 спальней в комплексе «Радуга 2», Святой Влас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 55 кв.м Этаж: 3/7 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 450 евро в год Комплекс «Радуга 2» находится в красивом и тихом городке Святой Влас. Прекрасное сочетание морского бриза с чистым горным...
Happy Home
Квартира за 53 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
53 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
72 м2 3 1 1
Квартира с 1 спальней в “Sunny day 1”, Солнечный берег Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 72 кв.м Этаж: 1/7 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 580 евро в год Комплекс “Sunny day 1”, расположен в южной части Солнечного берега. Состоит из 3 корпусов, на просторной и хорошо озелененной...
Happy Home
Квартира за 97 000 евро в Святом Власе, Болгария
97 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
57 м2 2
Апартамент с одной спальней в новом элитном комплексе «Ипанема Бич», Святой Влас, на 4 этаже (есть лифт), площадью 57 м2, состоит из гостиной и террасы открывается живописный панорамный вид на море, просторная терраса, санитарный узел укомплектован сантехникой, напольное покрытие - ламинат, в коридоре - керамогранит, добротная входная...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 132 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
132 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
91 м2 3 2
ID 32634064 Общая площадь: 91,16 кв. м. Стоимость: 132 000 евро Такса поддержки: 19 евро за кв м в год Этаж: 6/6 Терасса: 1 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Информация об объекте: Предлагаем просторный пентхаус с двумя спальнями, гостиной, и невероятно большой...
OAZIS REALTY
Студия за 46 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
46 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
41 м2 1 1
Студия в элитном комплексе «Dawn Park», Солнечный берег Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 41 кв.м Этаж: 5/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 18 евро/кв.м в год Dawn Park - жилой комплекс в западной части Солнечного берега, в 300м от аквапарка. Вместе с аристократичным Izida Palace и Dawn...
Happy Home
Квартира за 59 900 евро в Святом Власе, Болгария
59 900 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
55 м2 2
Продается двухкомнатный апартамент в Святом Власе площадью 55 кв.м., расположенный на партере. Из окон открывается вид на территорию комплекса, создавая приятную обстановку. Квартира предлагается без мебели, что дает возможность новым владельцам обустроить ее по собственному вкусу. Рядом с комплексом находятся овощной рынок,...
алтернатива имоти оод
Квартира за 36 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
36 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
39 м2 1
Продается студия на втором этаже в Солнечном Береге. Общая площадь составляет 39 кв.м. Из окон открывается вид на бассейн, создавая приятную атмосферу для отдыха и релаксации. На территории комплекса имеется бассейн, что представляет большую выгоду для жильцов, особенно в жаркое время года. Также доступна детская площадка,...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 166 700 евро в Кошарице, Болгария
166 700 €
Апартаменты в Кошарице, Болгария
129 м2 5 4
#32876782 Предлагается для продажи большой земельный участок в с.Кошарица.в УПИ с домом. Стоимость: 166 700 евро Населенный пункт: с. Кошарица Площадь дома: 129 кв.м. Площадь земли: 1 000 кв.м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи большой участок...
OAZIS REALTY

Что предлагают изменить

Власти Болгарии предлагают ввести так называемый патентный сбор. Собственник жилья с количеством комнат менее 20 (то есть любой иностранец, у которого есть, например, квартира на море) будет иметь возможность платить вместо подоходного налога патентный. Ожидается, что максимальный размер пошлины составит €150 в год. Владелец жилья сможет покупать разрешение на сдачу в аренду только в тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Участники рынка приветствуют эти изменения. Главное, чтобы процесс покупки патентов был максимально простым: чтобы собственник мог подать заявку онлайн, заплатить пошлину и легально сдавать квартиру в аренду, не беспокоясь о заполнении налоговых деклараций.

Как сейчас сдают жильё в Болгарии

У собственника болгарской недвижимости есть три варианта:

  • сдавать через компанию, управляющую вашим жилым комплексом;
  • сдавать через другую управляющую компанию;
  • рекламировать объект через сервисы типа Airbnb самостоятельно.

Специалист советует при выборе управляющей компании обратить внимание прежде всего на её штат. Это должен быть не один человек, который, например, следит за работой лифта в жилом комплексе. Хорошо, если у фирмы будет собственная рекламная кампания и постоянные клиенты.

«Дело в том, что не все управляющие фирмы занимаются сдачей апартаментов от собственников. Некоторые сдают, но очень непрофессионально, слабо. Только профессионалы, которые имеют огромный опыт в недвижимости, знают каждый комплекс и каждую управляющую компанию в своей местности, могут подсказать покупателю, где стоит приобретать недвижимость с целью сдачи в аренду», – объясняет Анастасия Коновалова.

«По опыту нашей компании могу сказать, что половина всех собственников сдаёт недвижимость самостоятельно. К этому варианту многие приходят уже перепробовав остальные, – возражает Горян Варбанов. – Естественно, все начинают с обращения в управляющую компанию собственного комплекса. Потому что это проще всего. Но это очень неэффективно. Дело в том, что такие фирмы зачастую не могут предоставлять полную статистику о том, сколько человек они заселили за определённый период. Да и сами инвесторы не верят этим данным. Именно по этой причине многие начинают пробовать работать самостоятельно. А если не получается – перепродают объект».

Какой бы путь сдачи в аренду вы ни выбрали, любой из них ведёт в интернет, поскольку в 99% случаев бронирование осуществляется онлайн. Таким образом, закон коснётся вас в любом случае.

Что делает управляющая компания?

Управляющие компании обычно контролируют заселение и выселение арендаторов, а также оказывают услуги по поддержанию порядка в вашей квартире. Средняя такса для клиентов – до 30% от стоимости аренды.

Что делать инвесторам?

Если вы собственник квартиры или домика на море в Болгарии, вам достаточно будет при размещении объекта на онлайн-сервисах указывать свой регистрационный номер. Главное, чтобы число комнат было меньше 20. Власти уже установили такое правило для Booking и Airbnb. Ожидается, что под действие закона попадут и другие аналогичные платформы.

Пока неясно, кто будет проводить регистрацию. Сложно ли это, будут ли какие-то ограничения – станет известно уже в 2020 году. Но обивать пороги муниципалитета вам точно не придётся.

«Только представьте. Это означало бы, что каждый собственник должен прийти в общину, подать заявление, заполнить необходимые формуляры… Это абсолютно невозможно, если вы иностранец и живёте, например, в Москве. Потом к вам на объект ещё должна выехать комиссия, которая осмотрит и проверит жильё, например, на наличие огнетушителя, – рассказывает Горян Варбанов. – Мы, да и многие представители сектора недвижимости, выступаем за то, чтобы человеку не пришлось заниматься этим самостоятельно. Иначе это просто отпугнёт инвесторов».

Сейчас в правительстве Болгарии идут дебаты по поводу того, как именно и кто будет проводить регистрацию.

«Идеальный вариант – если они сделают так, чтобы вы как собственник, находясь, например, в Москве, могли загрузить объекты к нам на сайт. А регистрация бы происходила автоматически – то есть её организацией занималось бы агентство. Иными словами, это онлайн-регистрация в автоматическом режиме. Это будет легально и прозрачно для всех участников процесса», – говорит Горян Варбанов.

Новый закон – хорошо или плохо?

Профессионалы уверенно заявляют: от нововведений выиграет и бизнес, и частные лица. Сейчас в сфере арендного бизнеса много нелегальных практик. Так, менеджер по работе с русскоязычными клиентами New Estate Людмила Шабанина рассказывает, что некоторые управляющие компании пользуются несовершенством законодательства: «Есть жилые комплексы с рецепцией, которые запрещают собственникам сдавать жильё самостоятельно через онлайн-платформы, обязывая их пользоваться исключительно их услугами по управлению. Мол, мы категоризированы как юридическое лицо, а вы нет. И если вы откажетесь сдавать в аренду через нас – к вам придут проверки».

По словам специалиста, россияне давно хотят пользоваться современными цифровыми методами, поскольку в этом случае они смогут не просто верить управляющей компании на слово, а сами контролировать количество гостей.

К тому же собственникам дадут время, чтобы подготовиться к новым правилам игры. Власти пропишут конкретные требования к инвесторам к марту 2020 года. Закон реально заработает только к лету. Поэтому у вас будет достаточно времени, чтобы выйти из тени и зарегистрировать недвижимость.

За что проголосовал парламент. Обновлено

В феврале 2020 года депутаты болгарского парламента во втором чтении приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья в аренду через онлайн-порталы типа Airbnb. Теперь для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине. Вместо подоходного и туристического налогов достаточно будет платить патентный сбор, величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно будет таким образом выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Эксперты ожидают, что новые правила положительно повлияют на рынок недвижимости Болгарии. «Можно надеяться, что в связи с этим повысится интерес со стороны покупателей, и цены на курортную недвижимость в Болгарии начнут расти», – говорит менеджер по работе с русскоязычными клиентами NEW Estate Людмила Шабанина.

Читайте также: Полезные советы для арендодателя в Болгарии

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Болгария переживает, Грузия готовится, Испания не понимает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Как россиянину сегодня купить дом в Болгарии – процедура, сложности, лайфхаки
Сложно, но можно
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2024 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...
ЕС начинает борьбу с программами гражданства
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Недвижимость Болгарии и Грузии – самых популярных стран на побережье Чёрного моря. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Болгарии Аренда недвижимости в Болгарии Дома (виллы) в Болгарии Недорогая недвижимость в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»