a
Версия
для печати

Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года

Когда мы писали эту статью в конце 2019 года, в Болгарии собирались реформировать правила сдачи жилья в краткосрочную аренду. Собственники курортных квартир и домов переживали, чем это всё закончится и ждали конкретных решений. Наконец парламент страны утвердил новые правила. Обновлённая информация – в конце этого материала.

Болгария – не первая

Генеральный директор компании New Estate Bulgaria Горян Варбанов рассказывает, что сдавать квартиру в Болгарии планируют 60–70% его клиентов. При этом обычно они выбирают посуточную аренду. Тенденцию подтверждает и управляющий директор компании «Союз застройщиков» Анастасия Коновалова. По её словам, цели у таких инвесторов разные. Кто-то хочет компенсировать расходы на содержание недвижимости (такса поддержки), а кто-то ставит более масштабную задачу – получать стабильный доход до 10% годовых.

Посуточная аренда выгоднее для инвестора, поскольку позволяет заработать больше, чем при сдаче жилья на долгий срок. Процесс упрощается благодаря глобальным сервисам вроде Airbnb. Однако многие страны сейчас пытаются взять эту ситуацию под контроль. Ведь из-за подобных операций частных лиц власти недополучают налоги.

Борьба с цифровым гигантом давно не сходит с заголовков местных газет во Франции, Испании и Германии. Кое-где государство уже преуспело в регулировании сектора. Так, в Париже домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Аренда квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. В Берлине можно сдавать основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но только при наличии регистрации в администрации района и максимум 90 дней в году.

У соседки Болгарии всё ещё жёстче. В Турции с 2017 года действует полный запрет для физических лиц на посуточную сдачу квартиры. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право исключительно юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

Читайте также: Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду

Закон есть, но он не работает

В Болгарии уже существует закон об обязательной регистрации арендного жилья. Здесь её именуют термином «категоризация». Однако на практике он не работает. Никто никогда не отслеживал, как она происходит. А с появлением и развитием в стране популярных онлайн-платформ типа Airbnb власти и вовсе махнули на это рукой. И неудивительно: как отследить действия частных лиц, когда все операции по бронированию и оплате происходят в интернете?

Сейчас правительство предлагает обязать порталы, которые размещают подобные объявления, отслеживать каждого, кто загружает к ним на сайт свои объекты, на наличие категоризации. За несоблюдение этих правил будут выписывать штрафы – причём обеим сторонам. Участники рынка называют этот шаг необходимостью.

Налоги арендодателя в Болгарии

Если вы сдаёте квартиру в Болгарии туристам посуточно, то помимо стандартных налогов на недвижимость вы должны заплатить:

  1. подоходный налог (идёт в госбюджет) – 10%: он исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная;
  2. туристический налог (идёт в бюджет муниципалитета): он исчисляется на человека в сутки и составляет от 0,2 до 3,0 лева (до €1,5). Например, если в вашу квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания вам придётся заплатить до €150.

Таким образом, если вы частное лицо, то на налоги у вас будет уходить 10–12% прибыли от аренды. 

Читайте также: Содержание недвижимости в Болгарии

Анастасия Коновалова уверяет, что большинство собственников предпочитают действовать легально: «Рынок "серой" аренды был велик год-два назад, когда собственники сдавали через частных физических лиц, которые за небольшой гонорар помогали поселить, проследить... После участившихся проверок в сезон и информации о предстоящих изменениях такие посредники отказались помогать. А что могут сделать сами собственники, если они не в Болгарии?»

Горян Варбанов не согласен с коллегой: «99% собственников жилья в Болгарии не платят налоги за сдачу в аренду. И они так поступают не потому, что им жалко денег, а потому, что закон ненормален. Большинство так и остаются в "сером" секторе. А всё потому, что закон о категоризации остался ещё с коммунистических времён и никак больше не прорабатывался».

Примеры квартир в Болгарии
Квартира за 199 000 евро в Святом Власе, Болгария
199 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
90 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира с 2 спальнями. Фронтальный вид на море! к-с Южен Бряг, Святой Влас, центр. Этажи 3 и 4, 90 кв. м. Имеется Акт 16, отд партиды. Такса поддержки - 600 евро в год. Цена - 199 000 евро
ECO REAL ESTATE
Студия за 54 500 евро в Ахелое, Болгария
54 500 €
Студия в Ахелое, Болгария
45 м2 1 1
Онлайн-показ
Предлагаем на продажу полностью меблированную студию общей площадью 45 кв.м. /жилая площадь -37.40 м2/ в курортном комплексе Мидия Гранд Резорт - город Ахелой. Студия расположена на 3-м этаже из 7-ми этажей, в комплексе есть работающий лифт. Планировка: гостиная с кухней, ванная комната с сан.узлом и терраса с прекрасным видом на море и...
Excel Property Bulgaria LTD
Квартира за 164 619 евро в Бургасе, Болгария
164 619 €
Квартира в Бургасе, Болгария
79 м2 3 1
К покупке представлена новая трехкомнатная квартира в комплексе Zornitsa 2 - одном из популярных районов Бургаса. Недвижимость расположится на 3-м этаже четырехэтажного здания с лифтом и будет иметь общую площадью 79 кв/метров. Квартира находится на западной стороне здания. Планировка предлагает отдельную прихожую, зонированную гостиную с...
Lev Estates
Квартира за 147 000 евро в Святом Власе, Болгария
147 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
113 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Просторная квартира на первой линии в комплексе «Grand hotel», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 113 Этаж: 2/7 До моря: 30 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 22 евро/кв.м в год Grand hotel - это роскошный гостиничный комплекс,...
Happy Home
Квартира за 115 000 евро в Святом Власе, Болгария
115 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
57 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Двухкомнатная квартира на первой линии в «Ipanema Beach», Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 57 Этаж: 3/7 До моря: 30 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Ipanema Beach - новый элитный жилой комплекс с собственной...
Happy Home
Апартаменты за 80 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
80 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
79 м2 3 2
ID33531018 На продажу предлагается: Трехкомнатная квартира в к-се Холидей Форт Цена: 80000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 79 кв. м. На 1 этаже Такса поддержки: 1100 в год Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о собственности....
OAZIS REALTY
Апартаменты за 56 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
56 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
40 м2 2 1
ID 33631642 Цена: 56 500 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 1 Общая площадь: 40 кв.м. Этаж: 5 Оплата за обслуживание: 400 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем Вашему вниманию...
OAZIS REALTY
Студия за 39 700 евро в Поморие, Болгария
39 700 €
Студия в Поморие, Болгария
62 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке
Жилой дом для круглогодичного проживания без бассейна с минимальной таксой поддержки !!! РАСПОЛОЖЕНИЕ КОМПЛЕКСА Живописный комплекс Айвазовский парк расположен в центральном благоустроенном районе Поморья, в 100 метрах от пляжа и бальнеологического центра, в 200 метрах от центральной пешеходной зоны, 9 км от международного аэропорта Бургаса...
METR 777
Квартира за 58 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
58 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
63 м2 2 1
Площадь: Площадь апартамента составляет 65 квадратных метров, что предоставляет просторное пространство для жизни и отдыха. Апартамент находится на 2 этаже . Вид на бассейн : С видом на бассейн, вы можете наслаждаться живописными видами и атмосферой этой зоны. Инфраструктура комплекса: Наличие бассейна предоставляет возможность освежиться и...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 55 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
55 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
43 м2 2 1
ID 33828490 Цена: 55 000 евро Общая площадь: 43 кв.м. Населенный пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Этаж: 3 Оплата за обслуживание: 580 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. На продажу предлагается...
OAZIS REALTY
Квартира за 55 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
55 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
60 м2 2 1 1
Кредит
Предлагаем на продажу абсолютно новую двухкомнатную квартиру, оборудованную стильной кухней в к-се VIP PARK. Сделана отделка «под ключ», квартира оснащена кондиционером и полностью оборудована ванная комната с душевой кабиной. При желании здесь можно подключить телефон, кабельное телевидение и интернет. Описание комплекса...
METR 777
Квартира за 94 990 евро в Елените, Болгария
94 990 €
Квартира в Елените, Болгария
70 м2 2 1 1
Агентство недвижимости Top Sale - предлагает к продаже немеблированные апартаменты с 1-ой спальней площадью 70м², которые находятся на пятом этаже пятиэтажного здания в жилом комплексе "Robinson" на первой береговой линии моря живописного курорта Елените, всего в нескольких метрах от пляжа. Это место приобрело известность...
TopSALE.bg
Апартаменты за 97 800 евро в Равде, Болгария
97 800 €
Апартаменты в Равде, Болгария
65 м2 2 1
#32979148 Цена: 97 800 евро. Населенный пункт: Равда Общая площадь: 65 кв.м. Этаж: 5 Комнаты: 2 Оплата за обслуживание: 250 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о праве собственности Для продажи предлагается...
OAZIS REALTY
Квартира за 250 000 евро в Созополе, Болгария
250 000 €
Квартира в Созополе, Болгария
114 м2 3 2 1
Трехкомнатная квартира в элитном к-се «Santa Marina» в Созопле Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 114 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 20 евро/кв.м в год Элитный комплекс “Санта Марина” закрытого...
Happy Home
Квартира за 42 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
42 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
40 м2
Студия на -1 этаже, площадью 40 м², с видом на бассейн. Квартира продаётся с мебелью и техникой, что позволит сразу заселиться или начать сдачу в аренду без дополнительных затрат. Отличный вариант для личного проживания, инвестиций и доходной аренды. Комплекс предлагает разнообразные удобства и услуги, включая аквапарк, волейбольную площадку,...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 311 100 евро в Обзоре, Болгария
311 100 €
Апартаменты в Обзоре, Болгария
360 м2 3 2
#27560828 Предлагается прекрасный мезонет с 2 спальнями на первоя линии моря в к-с Йоо Болгария в г. Обзор. Стоимость: 311 100 евро Населенный пункт: Обзор Комнат: 3 Общая площадь: 360 кв. м. Терасса: 2 Этаж: 3 и 4 из 5 Такса поддержки: 10 евро/м2 в год Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит...
OAZIS REALTY
Квартира за 77 500 евро в Несебре, Болгария
77 500 €
Квартира в Несебре, Болгария
65 м2 2 1
Двухкомнатный апартамент на Солнечном Берегу, площадью 65 кв.м, расположен на 4 этаже и предлагает вид на бассейн. Просторный и светлый, этот апартамент идеально подходит для отдыха или проживания небольшой семьи. Комплекс предоставляет разнообразные удобства: бассейн для отдыха, детскую площадку для малышей, а также систему охраны и...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 115 000 евро в Поморие, Болгария
115 000 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
60 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем на продажу уютный апартамент с одной спальней в красивом комплексе Rose Gardens в Поморие. Апартмент, площадью 60 кв.м., расположен на 2 этаже и состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухни, спальни, ванной комнаты с туалетом и душевой кабиной, терассы с видом на город. Апартамент предлагается с мебелью и техникой. Роуз Гарденс/...
Grand Estates Group
Пентхаус за 385 000 евро в Несебре, Болгария
385 000 €
Пентхаус в Несебре, Болгария
322 м2 5 4 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Двухуровневая квартира с 4 спальнями в элитном комплексе «Esteban», Несебр Состоит из коридора, гостиной, четырех спален, четырех санузлов и двух террас с панорамным видом на море, на просторной террасе организована летняя кухня, барбекю и места для отдыха Комнаты: 5 Санузел: 4 Терраса: 2 Площадь: 322 кв.м Этаж: 5-6/6...
Happy Home
Апартаменты за 145 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
145 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
102 м2 2 1
ID 33508690 Цена: 145 000 евро Населенный пункт: Солнечный берег Общая площадь: 102 кв.м. Комнат: 2 Этаж: 6 Такса поддержки: 1530 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию – акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Для продажи предлагается...
OAZIS REALTY

Что предлагают изменить

Власти Болгарии предлагают ввести так называемый патентный сбор. Собственник жилья с количеством комнат менее 20 (то есть любой иностранец, у которого есть, например, квартира на море) будет иметь возможность платить вместо подоходного налога патентный. Ожидается, что максимальный размер пошлины составит €150 в год. Владелец жилья сможет покупать разрешение на сдачу в аренду только в тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Участники рынка приветствуют эти изменения. Главное, чтобы процесс покупки патентов был максимально простым: чтобы собственник мог подать заявку онлайн, заплатить пошлину и легально сдавать квартиру в аренду, не беспокоясь о заполнении налоговых деклараций.

Как сейчас сдают жильё в Болгарии

У собственника болгарской недвижимости есть три варианта:

  • сдавать через компанию, управляющую вашим жилым комплексом;
  • сдавать через другую управляющую компанию;
  • рекламировать объект через сервисы типа Airbnb самостоятельно.

Специалист советует при выборе управляющей компании обратить внимание прежде всего на её штат. Это должен быть не один человек, который, например, следит за работой лифта в жилом комплексе. Хорошо, если у фирмы будет собственная рекламная кампания и постоянные клиенты.

«Дело в том, что не все управляющие фирмы занимаются сдачей апартаментов от собственников. Некоторые сдают, но очень непрофессионально, слабо. Только профессионалы, которые имеют огромный опыт в недвижимости, знают каждый комплекс и каждую управляющую компанию в своей местности, могут подсказать покупателю, где стоит приобретать недвижимость с целью сдачи в аренду», – объясняет Анастасия Коновалова.

«По опыту нашей компании могу сказать, что половина всех собственников сдаёт недвижимость самостоятельно. К этому варианту многие приходят уже перепробовав остальные, – возражает Горян Варбанов. – Естественно, все начинают с обращения в управляющую компанию собственного комплекса. Потому что это проще всего. Но это очень неэффективно. Дело в том, что такие фирмы зачастую не могут предоставлять полную статистику о том, сколько человек они заселили за определённый период. Да и сами инвесторы не верят этим данным. Именно по этой причине многие начинают пробовать работать самостоятельно. А если не получается – перепродают объект».

Какой бы путь сдачи в аренду вы ни выбрали, любой из них ведёт в интернет, поскольку в 99% случаев бронирование осуществляется онлайн. Таким образом, закон коснётся вас в любом случае.

Что делает управляющая компания?

Управляющие компании обычно контролируют заселение и выселение арендаторов, а также оказывают услуги по поддержанию порядка в вашей квартире. Средняя такса для клиентов – до 30% от стоимости аренды.

Что делать инвесторам?

Если вы собственник квартиры или домика на море в Болгарии, вам достаточно будет при размещении объекта на онлайн-сервисах указывать свой регистрационный номер. Главное, чтобы число комнат было меньше 20. Власти уже установили такое правило для Booking и Airbnb. Ожидается, что под действие закона попадут и другие аналогичные платформы.

Пока неясно, кто будет проводить регистрацию. Сложно ли это, будут ли какие-то ограничения – станет известно уже в 2020 году. Но обивать пороги муниципалитета вам точно не придётся.

«Только представьте. Это означало бы, что каждый собственник должен прийти в общину, подать заявление, заполнить необходимые формуляры… Это абсолютно невозможно, если вы иностранец и живёте, например, в Москве. Потом к вам на объект ещё должна выехать комиссия, которая осмотрит и проверит жильё, например, на наличие огнетушителя, – рассказывает Горян Варбанов. – Мы, да и многие представители сектора недвижимости, выступаем за то, чтобы человеку не пришлось заниматься этим самостоятельно. Иначе это просто отпугнёт инвесторов».

Сейчас в правительстве Болгарии идут дебаты по поводу того, как именно и кто будет проводить регистрацию.

«Идеальный вариант – если они сделают так, чтобы вы как собственник, находясь, например, в Москве, могли загрузить объекты к нам на сайт. А регистрация бы происходила автоматически – то есть её организацией занималось бы агентство. Иными словами, это онлайн-регистрация в автоматическом режиме. Это будет легально и прозрачно для всех участников процесса», – говорит Горян Варбанов.

Новый закон – хорошо или плохо?

Профессионалы уверенно заявляют: от нововведений выиграет и бизнес, и частные лица. Сейчас в сфере арендного бизнеса много нелегальных практик. Так, менеджер по работе с русскоязычными клиентами New Estate Людмила Шабанина рассказывает, что некоторые управляющие компании пользуются несовершенством законодательства: «Есть жилые комплексы с рецепцией, которые запрещают собственникам сдавать жильё самостоятельно через онлайн-платформы, обязывая их пользоваться исключительно их услугами по управлению. Мол, мы категоризированы как юридическое лицо, а вы нет. И если вы откажетесь сдавать в аренду через нас – к вам придут проверки».

По словам специалиста, россияне давно хотят пользоваться современными цифровыми методами, поскольку в этом случае они смогут не просто верить управляющей компании на слово, а сами контролировать количество гостей.

К тому же собственникам дадут время, чтобы подготовиться к новым правилам игры. Власти пропишут конкретные требования к инвесторам к марту 2020 года. Закон реально заработает только к лету. Поэтому у вас будет достаточно времени, чтобы выйти из тени и зарегистрировать недвижимость.

За что проголосовал парламент. Обновлено

В феврале 2020 года депутаты болгарского парламента во втором чтении приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья в аренду через онлайн-порталы типа Airbnb. Теперь для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине. Вместо подоходного и туристического налогов достаточно будет платить патентный сбор, величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно будет таким образом выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Эксперты ожидают, что новые правила положительно повлияют на рынок недвижимости Болгарии. «Можно надеяться, что в связи с этим повысится интерес со стороны покупателей, и цены на курортную недвижимость в Болгарии начнут расти», – говорит менеджер по работе с русскоязычными клиентами NEW Estate Людмила Шабанина.

Читайте также: Полезные советы для арендодателя в Болгарии

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Содержание недвижимости в Болгарии
Подробная инструкция для собственников
Болгария вступила в Шенген. Что есть и что будет с ценами на недвижимость?
Спойлер: революций не ждем
Покупаем у соотечественников, или Самый реальный способ стать собственником в недружественной стране
Купить за границей, а оплатить сделку – дома
Рынок Болгарии – 2025: как продавать, почем покупать
Обзор мировой недвижимости от Prian

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Болгарии Дома (виллы) в Болгарии Недорогая недвижимость в Болгарии Аренда недвижимости в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

  • 20.05.2025
  • 5306

Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 04.04.2025
  • 772