a
Версия
для печати

Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года

Когда мы писали эту статью в конце 2019 года, в Болгарии собирались реформировать правила сдачи жилья в краткосрочную аренду. Собственники курортных квартир и домов переживали, чем это всё закончится и ждали конкретных решений. Наконец парламент страны утвердил новые правила. Обновлённая информация – в конце этого материала.

Болгария – не первая

Генеральный директор компании New Estate Bulgaria Горян Варбанов рассказывает, что сдавать квартиру в Болгарии планируют 60–70% его клиентов. При этом обычно они выбирают посуточную аренду. Тенденцию подтверждает и управляющий директор компании «Союз застройщиков» Анастасия Коновалова. По её словам, цели у таких инвесторов разные. Кто-то хочет компенсировать расходы на содержание недвижимости (такса поддержки), а кто-то ставит более масштабную задачу – получать стабильный доход до 10% годовых.

Посуточная аренда выгоднее для инвестора, поскольку позволяет заработать больше, чем при сдаче жилья на долгий срок. Процесс упрощается благодаря глобальным сервисам вроде Airbnb. Однако многие страны сейчас пытаются взять эту ситуацию под контроль. Ведь из-за подобных операций частных лиц власти недополучают налоги.

Борьба с цифровым гигантом давно не сходит с заголовков местных газет во Франции, Испании и Германии. Кое-где государство уже преуспело в регулировании сектора. Так, в Париже домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Аренда квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. В Берлине можно сдавать основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но только при наличии регистрации в администрации района и максимум 90 дней в году.

У соседки Болгарии всё ещё жёстче. В Турции с 2017 года действует полный запрет для физических лиц на посуточную сдачу квартиры. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право исключительно юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

Читайте также: Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду

Закон есть, но он не работает

В Болгарии уже существует закон об обязательной регистрации арендного жилья. Здесь её именуют термином «категоризация». Однако на практике он не работает. Никто никогда не отслеживал, как она происходит. А с появлением и развитием в стране популярных онлайн-платформ типа Airbnb власти и вовсе махнули на это рукой. И неудивительно: как отследить действия частных лиц, когда все операции по бронированию и оплате происходят в интернете?

Сейчас правительство предлагает обязать порталы, которые размещают подобные объявления, отслеживать каждого, кто загружает к ним на сайт свои объекты, на наличие категоризации. За несоблюдение этих правил будут выписывать штрафы – причём обеим сторонам. Участники рынка называют этот шаг необходимостью.

Налоги арендодателя в Болгарии

Если вы сдаёте квартиру в Болгарии туристам посуточно, то помимо стандартных налогов на недвижимость вы должны заплатить:

  1. подоходный налог (идёт в госбюджет) – 10%: он исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная;
  2. туристический налог (идёт в бюджет муниципалитета): он исчисляется на человека в сутки и составляет от 0,2 до 3,0 лева (до €1,5). Например, если в вашу квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания вам придётся заплатить до €150.

Таким образом, если вы частное лицо, то на налоги у вас будет уходить 10–12% прибыли от аренды. 

Читайте также: Содержание недвижимости в Болгарии

Анастасия Коновалова уверяет, что большинство собственников предпочитают действовать легально: «Рынок "серой" аренды был велик год-два назад, когда собственники сдавали через частных физических лиц, которые за небольшой гонорар помогали поселить, проследить... После участившихся проверок в сезон и информации о предстоящих изменениях такие посредники отказались помогать. А что могут сделать сами собственники, если они не в Болгарии?»

Горян Варбанов не согласен с коллегой: «99% собственников жилья в Болгарии не платят налоги за сдачу в аренду. И они так поступают не потому, что им жалко денег, а потому, что закон ненормален. Большинство так и остаются в "сером" секторе. А всё потому, что закон о категоризации остался ещё с коммунистических времён и никак больше не прорабатывался».

Примеры квартир в Болгарии
Апартаменты за 79 000 евро в Сарафово, Болгария
79 000 €
Апартаменты в Сарафово, Болгария
65 м2 2 1
ID 30111526 Златен Бряг, Сарафово, первая линия, двухкомнатный апартамент Апартамент с 1 спальней в отличном закрытом комплексе находящемся в Сарафово, который расположен на первой береговой линии моря. Цена: 79 000 евро Населенный пункт: Сарафово Комнат: 2 Общая площадь: 65,14 кв.м. Этаж: 4/6 Оплата за обслуживание: нет Этап...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 46 239 евро в Святом Власе, Болгария
46 239 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
55 м2
ID30217734 Студия в комплексе Сан Вейв( Святой Влас) Цена: 46239 евро Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 55.31 кв. м. Этаж: партер/5 Оплата за обслуживание: 326 евро Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...
OAZIS REALTY
Квартира за 110 000 евро в Бургасе, Болгария
110 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
109 м2 3 2 2
Без комиссии от покупателя! Предлагаем на продажу 3-х комнатную квартиру в новостроящемся 8-ми этажном здании в Изгреве, недалеко от гипермаркета "Кауфланд" с площадью 108,47 кв.м. На 6-ом жилом этаже. Квартира состоит из гостиной и столовой с кухонным блоком, 2-х спален, 2-х ванных комнат с туалетом, 2-х кладовых комнат, гардеробной,...
Аврора Плюс
Апартаменты за 71 400 евро на Солнечном берегу, Болгария
71 400 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
44 м2 2 1
ID27755156 Двухкомнатная квартира в комплексе "Суит Хоум 6", Солнечный Берег, Болгария Цена: 71 400 евро Площадь: 43.72 кв.м. Комнат: 2 Этаж: 1/7 Такса поддержки: 600 евро в год. Акт 16 На продажу предлагается двухкомнатная квартира в комплексе "Люкс Хоум 6", в 10 минутах от пляжа. Полностью меблированная, с новым ремонтом. С...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 79 900 евро на Солнечном берегу, Болгария
79 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
65 м2 2 1
ID30583222 Апартамент с 1 спальней в комплексе Барсело Роял Бич Цена: 78 500 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 2 Общая площадь: 65 кв. м. Этаж: 4/8 Оплата за обслуживание: 1040 евро Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 65 000 евро на Золотых Песках, Болгария
65 000 €
Апартаменты на Золотых Песках, Болгария
96 м2 2 1
Уютный апартамент с 1 спальней в комплексе Джоя Парк на Золотых Песках, приблизительно в 400 м от прекрасного песчаного пляжа. Апартамент расположен на 5 (верхнем) этаже, в здании есть лифт. Апартамент продаётся с мебелью и оборудованием. Состоит из: просторной прихожей, гостиной комнаты с кухней, одной спальни, ванной комнаты с туалетом и...
New Estate
Апартаменты за 82 000 евро в Банско, Болгария
82 000 €
Апартаменты в Банско, Болгария
80 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
БЕЗ КОМИССИИ С ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникални Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ И РОСКОШНО МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЖИВАНИЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В РОСКОШНОМ КОМПЛЕКСЕ С ЛУЧШИМ РАСПОЛОЖЕНИЕМ - БЛИЗКО К ПОДЪЕМНИКУ! СОБСТВЕННЫЙ ДВОР! Квартира расположена на первом этаже, состоящем из коридора, на...
Уникални Имоти Банско ЕООД
Апартаменты за 68 800 евро в Святом Власе, Болгария
68 800 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
107 м2 2 1
ID 30793996 Просторная и светлая двухкомнатная квартира с частичным видом на море на 2-м этаже. Стоимость: 68 800евро Населённый пункт: Святой Влас,Болгария Комнат: 2 Общая площадь: 107,36 кв. м. Этаж: 2/6 Оплата за обслуживание: 10 евро/кв.м./год Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 72 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
72 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
112 м2 3 2
ID 31029922 Апартамент с 2 спальнями в комплексе Гранд Камелия Цена: 72 500 евро. Населённый пункт: Солнечный Берег Комнат: 3 Общая площадь: 112 кв. м. Этаж: 4/6 Оплата за обслуживание: 550 евро в год Этап Строительства: акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
Квартира за 165 000 евро в Обзоре, Болгария
165 000 €
Квартира в Обзоре, Болгария
125 м2 3 2
Прекрасные апартаменты для семейного отдыха на первой линии, город Обзор. Комплекс Yoo Bulgaria. Общая площадь 124,5 м² и подземная парковка и кладовка. Две спальни, две ванные комнаты, кухня-гостиная. Большой балкон. Вся мебель и бытовая техника: стиральная машина, 2 холодильника, полностью оборудованная кухня. Идеальное состояние. Посмотреть...
Lev Estates
Квартира за 144 000 евро в Равде, Болгария
144 000 €
Квартира в Равде, Болгария
137 м2 4 3 2
Четырехкомнатная квартира в центре Равды Площадь: 137 кв.м, Этаж: 1/4 Две двухкомнатные квартиры объединены в одну. Планировка: прихожая, гостиная с кухонной зоной, три спальни, два санузла и три террасы. Квартира продается мебелью и оборудованием. Просторная квартира в центре поселка Равда, 500 м от пляжа. В шаговой доступности различные...
Happy Home
Апартаменты за 66 900 евро на Солнечном берегу, Болгария
66 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
54 м2 2 1
31121282 Для продажи предлагается апартамент с одной спальней в уютном комплексе вблизи Какао Бийч Цена: 66 900 евро Общая площадь: 53,95 кв.м. Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Этажность: 5/5 этажей Оплата за обслуживание: 8 евро/кв.м. в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Апартамент с...
OAZIS REALTY
Квартира за 77 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
77 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
54 м2 2 1 1
Квартира в элитном к-се «Cascadas 3», Солнечный берег Площадь: 54 кв.м, Этаж: 2/6 Планировка: прихожая, гостиная с кухонной зоной, спальня, санузел и терраса. Квартира продается с мебелью и оборудованием. Комплекс «Cascadas» – это жилье повышенного уровня комфорта в развитой части курорта «Солнечный...
Happy Home
Квартира за 65 000 евро в Равде, Болгария
65 000 €
Квартира в Равде, Болгария
78 м2 3 2 1
Апартамент с 2-мя спальнями в комплексе «Rutland Bay», Равда. Площадь: 78,26 кв.м, Этаж: 5/5 Состоит из прихожей, гостиной с кухонной зоной, двух спален, санузла и террасы с видом на море. Апартамент меблирован и оборудован техникой. Rutland Bay - комплекс закрытого типа, расположен в тихом курортном поселке Равда в 250 м от...
Happy Home
Квартира за 51 000 евро в Созополе, Болгария
51 000 €
Квартира в Созополе, Болгария
41 м2 1
Предлагаем Вашему вниманию в продаже апартаменты, в новом комплексе премиум – класса «Серена Резиденс», Созополь.Здание комплекса состоит из 4 этажей, в нём есть апартаменты: студии от 41 кв.м; двухкомнатные от 58 кв.м. до 85 кв.м; идеально подходят для круглогодичного проживания или для сдачи в аренду. Прекрасная инвестиция.Описание...
алтернатива имоти оод
Квартира за 75 600 евро на Солнечном берегу, Болгария
75 600 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
104 м2 3
Предлагаем Вашему вниманию, в продаже трёхкомнатный апартамент, в закрытом комплексе «Ривер Парк» Солнечный берег.Площадь апартамента – 104 кв.м, находится на 2 этаже, и состоит из: коридор, гостиной, 2 спальни, ванная комната, 2 террасы с видом на бассейн и территорию комплекса.Комплекс расположен в живописной местности на второй...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 49 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
49 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
45 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем к продаже апартамент с 1 спальней в комплексе Гербер Резиденс 1, располагается на 2 этаже, общая занимаемая площадь – 45 кв.м. Состоит из прихожей, гостиной с кухонным блоком и обеденной зоной, спальни, санузел с ванной и терраса видом на бассейн. Квартира полностью меблирована и готова для заселения. Комплекс “Гербер...
Grand Estates Group
Апартаменты за 260 000 евро в Святом Власе, Болгария
260 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
140 м2 5 4 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем к продаже 5 комнатнюу квартиру в к-се АРТУР, 2 этаж, площадь 140 кв.м. Четыре спальни, три ванные комнаты, два балкона. Красивый вид на парк, немного море! Идеальное состояние. Продается с мебелью и бытовой техникой. Инфраструктура как для круглогодичного отдыха так и для постоянного проживания развита на высоком уровне. В...
Grand Estates Group
Квартира за 129 000 евро в Равде, Болгария
129 000 €
Квартира в Равде, Болгария
121 м2 3 2 2
Первая линия, квартира с двумя спальнями в к-се «Oazis», Равда Площадь: 121 кв.м, Этаж: 7/7 Планировка: прихожая, гостиная c кухней, две спальни, два санузла и две террасы с видом на море. Апартамент продается с мебелью и оборудованием. Оазис (Oasis) - новый жилой комплекс закрытого типа с прекрасным видом на море, расположен в...
Happy Home
Квартира за 54 000 евро в Святом Власе, Болгария
54 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
53 м2 2 1
Предлагается к продаже уютная двухкомнатная квартира с частичным видом на море на болгарском курорте Святой Влас. Недвижимость находится на 4-м, предпоследнем этаже здания всего в 150 метрах от моря. Квартира площадью 53 кв/метра хорошо обставлена. Имеет удобную планировку гостиной с оборудованным кухонным уголком и столовой зоной. Большая...
Lev Estates

Что предлагают изменить

Власти Болгарии предлагают ввести так называемый патентный сбор. Собственник жилья с количеством комнат менее 20 (то есть любой иностранец, у которого есть, например, квартира на море) будет иметь возможность платить вместо подоходного налога патентный. Ожидается, что максимальный размер пошлины составит €150 в год. Владелец жилья сможет покупать разрешение на сдачу в аренду только в тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Участники рынка приветствуют эти изменения. Главное, чтобы процесс покупки патентов был максимально простым: чтобы собственник мог подать заявку онлайн, заплатить пошлину и легально сдавать квартиру в аренду, не беспокоясь о заполнении налоговых деклараций.

Как сейчас сдают жильё в Болгарии

У собственника болгарской недвижимости есть три варианта:

  • сдавать через компанию, управляющую вашим жилым комплексом;
  • сдавать через другую управляющую компанию;
  • рекламировать объект через сервисы типа Airbnb самостоятельно.

Специалист советует при выборе управляющей компании обратить внимание прежде всего на её штат. Это должен быть не один человек, который, например, следит за работой лифта в жилом комплексе. Хорошо, если у фирмы будет собственная рекламная кампания и постоянные клиенты.

«Дело в том, что не все управляющие фирмы занимаются сдачей апартаментов от собственников. Некоторые сдают, но очень непрофессионально, слабо. Только профессионалы, которые имеют огромный опыт в недвижимости, знают каждый комплекс и каждую управляющую компанию в своей местности, могут подсказать покупателю, где стоит приобретать недвижимость с целью сдачи в аренду», – объясняет Анастасия Коновалова.

«По опыту нашей компании могу сказать, что половина всех собственников сдаёт недвижимость самостоятельно. К этому варианту многие приходят уже перепробовав остальные, – возражает Горян Варбанов. – Естественно, все начинают с обращения в управляющую компанию собственного комплекса. Потому что это проще всего. Но это очень неэффективно. Дело в том, что такие фирмы зачастую не могут предоставлять полную статистику о том, сколько человек они заселили за определённый период. Да и сами инвесторы не верят этим данным. Именно по этой причине многие начинают пробовать работать самостоятельно. А если не получается – перепродают объект».

Какой бы путь сдачи в аренду вы ни выбрали, любой из них ведёт в интернет, поскольку в 99% случаев бронирование осуществляется онлайн. Таким образом, закон коснётся вас в любом случае.

Что делает управляющая компания?

Управляющие компании обычно контролируют заселение и выселение арендаторов, а также оказывают услуги по поддержанию порядка в вашей квартире. Средняя такса для клиентов – до 30% от стоимости аренды.

Что делать инвесторам?

Если вы собственник квартиры или домика на море в Болгарии, вам достаточно будет при размещении объекта на онлайн-сервисах указывать свой регистрационный номер. Главное, чтобы число комнат было меньше 20. Власти уже установили такое правило для Booking и Airbnb. Ожидается, что под действие закона попадут и другие аналогичные платформы.

Пока неясно, кто будет проводить регистрацию. Сложно ли это, будут ли какие-то ограничения – станет известно уже в 2020 году. Но обивать пороги муниципалитета вам точно не придётся.

«Только представьте. Это означало бы, что каждый собственник должен прийти в общину, подать заявление, заполнить необходимые формуляры… Это абсолютно невозможно, если вы иностранец и живёте, например, в Москве. Потом к вам на объект ещё должна выехать комиссия, которая осмотрит и проверит жильё, например, на наличие огнетушителя, – рассказывает Горян Варбанов. – Мы, да и многие представители сектора недвижимости, выступаем за то, чтобы человеку не пришлось заниматься этим самостоятельно. Иначе это просто отпугнёт инвесторов».

Сейчас в правительстве Болгарии идут дебаты по поводу того, как именно и кто будет проводить регистрацию.

«Идеальный вариант – если они сделают так, чтобы вы как собственник, находясь, например, в Москве, могли загрузить объекты к нам на сайт. А регистрация бы происходила автоматически – то есть её организацией занималось бы агентство. Иными словами, это онлайн-регистрация в автоматическом режиме. Это будет легально и прозрачно для всех участников процесса», – говорит Горян Варбанов.

Новый закон – хорошо или плохо?

Профессионалы уверенно заявляют: от нововведений выиграет и бизнес, и частные лица. Сейчас в сфере арендного бизнеса много нелегальных практик. Так, менеджер по работе с русскоязычными клиентами New Estate Людмила Шабанина рассказывает, что некоторые управляющие компании пользуются несовершенством законодательства: «Есть жилые комплексы с рецепцией, которые запрещают собственникам сдавать жильё самостоятельно через онлайн-платформы, обязывая их пользоваться исключительно их услугами по управлению. Мол, мы категоризированы как юридическое лицо, а вы нет. И если вы откажетесь сдавать в аренду через нас – к вам придут проверки».

По словам специалиста, россияне давно хотят пользоваться современными цифровыми методами, поскольку в этом случае они смогут не просто верить управляющей компании на слово, а сами контролировать количество гостей.

К тому же собственникам дадут время, чтобы подготовиться к новым правилам игры. Власти пропишут конкретные требования к инвесторам к марту 2020 года. Закон реально заработает только к лету. Поэтому у вас будет достаточно времени, чтобы выйти из тени и зарегистрировать недвижимость.

За что проголосовал парламент. Обновлено

В феврале 2020 года депутаты болгарского парламента во втором чтении приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья в аренду через онлайн-порталы типа Airbnb. Теперь для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине. Вместо подоходного и туристического налогов достаточно будет платить патентный сбор, величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно будет таким образом выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Эксперты ожидают, что новые правила положительно повлияют на рынок недвижимости Болгарии. «Можно надеяться, что в связи с этим повысится интерес со стороны покупателей, и цены на курортную недвижимость в Болгарии начнут расти», – говорит менеджер по работе с русскоязычными клиентами NEW Estate Людмила Шабанина.

Читайте также: Полезные советы для арендодателя в Болгарии

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Релокация в Болгарию: как София привлекает стартапы и инвестиции
Условия получения стартап-визы очень лояльные
Болгария переживает, Грузия готовится, Испания не понимает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
«Дорожает. Раскупается. Не выставляется». Короткие ответы на длинные вопросы о недвижимости Болгарии
Квартиры и дома в Болгарии пользуются стабильным спросом. Точнее, он даже увеличивается. Цены в...
Спрос высокий, цены растут ускоренными темпами, местные – главные покупатели курортных объектов в Болгарии
Главное из стрима в telegram-канале Prian
Как правильно переоформить недвижимость в Болгарии, доставшуюся по наследству
Подробно о процедуре вступления в наследство и сопутствующих расходах
Инвестиционное гражданство Черногории. Всё, что нужно знать о программе к середине июня
Изменения есть – приятные и не очень

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Болгарии Аренда недвижимости в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии Земельные участки в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

  • 25.05.2023
  • 402

Болгария переживает, Грузия готовится, Испания не понимает. Видеообзор новостей от Prian

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 12.05.2023
  • 539