Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года

Болгария – не первая

Генеральный директор компании New Estate Bulgaria Горян Варбанов рассказывает, что сдавать квартиру в Болгарии планируют 60–70% его клиентов. При этом обычно они выбирают посуточную аренду. Тенденцию подтверждает и управляющий директор компании «Союз застройщиков» Анастасия Коновалова. По её словам, цели у таких инвесторов разные. Кто-то хочет компенсировать расходы на содержание недвижимости (такса поддержки), а кто-то ставит более масштабную задачу – получать стабильный доход до 10% годовых.

Посуточная аренда выгоднее для инвестора, поскольку позволяет заработать больше, чем при сдаче жилья на долгий срок. Процесс упрощается благодаря глобальным сервисам вроде Airbnb. Однако многие страны сейчас пытаются взять эту ситуацию под контроль. Ведь из-за подобных операций частных лиц власти недополучают налоги.

Борьба с цифровым гигантом давно не сходит с заголовков местных газет во Франции, Испании и Германии. Кое-где государство уже преуспело в регулировании сектора. Так, в Париже домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Аренда квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. В Берлине можно сдавать основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но только при наличии регистрации в администрации района и максимум 90 дней в году.

У соседки Болгарии всё ещё жёстче. В Турции с 2017 года действует полный запрет для физических лиц на посуточную сдачу квартиры. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право исключительно юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

Закон есть, но он не работает

В Болгарии уже существует закон об обязательной регистрации арендного жилья. Здесь её именуют термином «категоризация». Однако на практике он не работает. Никто никогда не отслеживал, как она происходит. А с появлением и развитием в стране популярных онлайн-платформ типа Airbnb власти и вовсе махнули на это рукой. И неудивительно: как отследить действия частных лиц, когда все операции по бронированию и оплате происходят в интернете?

Сейчас правительство предлагает обязать порталы, которые размещают подобные объявления, отслеживать каждого, кто загружает к ним на сайт свои объекты, на наличие категоризации. За несоблюдение этих правил будут выписывать штрафы – причём обеим сторонам. Участники рынка называют этот шаг необходимостью.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Налоги арендодателя в Болгарии

Если вы сдаёте квартиру в Болгарии туристам посуточно, то помимо стандартных налогов на недвижимость вы должны заплатить:

1. подоходный налог (идёт в госбюджет) – 10%: он исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная;
2. туристический налог (идёт в бюджет муниципалитета): он исчисляется на человека в сутки и составляет от 0,2 до 3,0 лева (до €1,5). Например, если в вашу квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания вам придётся заплатить до €150.

Таким образом, если вы частное лицо, то на налоги у вас будет уходить 10–12% прибыли от аренды. 

Анастасия Коновалова уверяет, что большинство собственников предпочитают действовать легально: «Рынок "серой" аренды был велик год-два назад, когда собственники сдавали через частных физических лиц, которые за небольшой гонорар помогали поселить, проследить... После участившихся проверок в сезон и информации о предстоящих изменениях такие посредники отказались помогать. А что могут сделать сами собственники, если они не в Болгарии?»

Горян Варбанов не согласен с коллегой: «99% собственников жилья в Болгарии не платят налоги за сдачу в аренду. И они так поступают не потому, что им жалко денег, а потому, что закон ненормален. Большинство так и остаются в "сером" секторе. А всё потому, что закон о категоризации остался ещё с коммунистических времён и никак больше не прорабатывался».

Примеры квартир в Болгарии

160 000 €

Квартира в Бяле, Болгария

449 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Просторная трехкомнатная квартира с самой большой панорамной террасой в городе Бяла! Вид на море. Экспозиция восток-юго-запад. 950 м от пляжа. Возможность переговоров о парковочном месте в здании. Лифт - круглогодично работающий. Отдельные участки для электричества и воды. Низкая плата за обслуживание...

IBG Property

110 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

110 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Без комиссии от покупателя! Агентство unique properties bansko предлагает на продажу просторную трехкомнатную квартиру, расположенную в круглогодном комплексе с низкой платой за обслуживание! Солнечное и теплое жилье с отличным расположением - в тихом и тихом районе над лыжной зоной в городе банске! Вид на горы! Квартира расположена на 2 этаже и...

Уникални Имоти Банско ЕООД

116 700 €

Апартаменты в Святом Власе, Болгария

80 м² 3 2

#33453556 Цена: 116 700 евро Комнат: 3 Общая площадь: 80 кв. м. Этаж: 3 Такса поддержки 14 евро за кв м в год Есть возможность рассрочки на 2,5 года! Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем просторный апартамент с 2 спальнями на 3 этаже в закрытом комплексе...

OAZIS REALTY

83 000 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

97 м² 3

Предлагаем Вашему вниманию, в продаже трёхкомнатный апартамент в закрытом комплексе, Солнечный берег.Площадь апартамента – 97 кв.м, находится на 4 этаже, и состоит из: коридор, гостиной с оборудованной кухней и обеденной зоной, 2 спальни, 2 санузла, 2 террасы с видом на территорию комплекса.Апартамент продаётся с мебелью и бытовой...

алтернатива имоти оод

139 500 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

107 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Рассрочка от застройщика до конца 2026 года. Трехкомнатная квартира на первой линии в к-се "Sun Wave", Святой Влас Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 107 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год...

Happy Home

215 000 €

Квартира в Равде, Болгария

117 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира с 2 спальнями в жилом доме, поселок Равда Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и террасы Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 1 Площадь: 117 кв.м Этаж: 2/4 До моря: 200 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год Квартира в уютном, огороженном жилом доме на первой линии моря в поселке Равда....

Happy Home

140 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

125 м² 3 2

К покупке представлена светлая уютная квартира в комплексе Sun Wave на первой линии моря в городе Святой Влас. Недвижимость общей площадью 125 кв/метров располагается на 2-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Имеет просторную гостиную с отлично оборудованной кухней, обеденной зоной и зоной для отдыха с угловым диваном. Две благоустроенные...

Lev Estates

51 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

68 м² 2 1 1

Продается двухкомнатная квартира (68 кв.м) в круглогодичном комплексе Аспен Гольф, район Разлог! Планировка: гостиная с обеденной зоной и кухонным уголком, отдельная спальня, ванная комната с туалетом и терраса. Помещение расположено на 3 этаже 4-этажного дома. Электрическое отопление. Отдельный участок под электричество! Экспозиция...

Excel Property Bulgaria LTD

155 000 €

Апартаменты в Варне, Болгария

116 м² 3 2 2

IBG Property представляет Вашему вниманию трехкомнатную квартиру в новостройке в районе Христо Ботев (Колхозен Пазар). Квартира общей площадью 116 кв.м. на 5 этаже. Планировка: гостиная с кухней, 2 спальни, 2 ванные комнаты с туалетом, гардеробная рядом с одной спальней и 3 балкона. Жилой дом расположен недалеко от центра города Варна, в...

IBG Property

79 000 €

Квартира в Равде, Болгария

70 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

Новый жилой дом для круглогодичного проживания в центре Равды. Рассрочка платежа без процентов на 2 года. Продажа напрямую от застройщика ОПИСАНИЕ MELLIA GARDEN – КОМФОРТАБЕЛЬНЫЙ ОАЗИС В ЦЕНТРЕ РАВДЫ Новый комплекс апартаментов премиум-класса Mellia Garden находится в 5 минутах ходьбы от Центрального пляжа и в 3 минутах от центра...

METR 777

99 000 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

115 м² 3 2

ID 33601552 Стоимость: 99 000 евро Местоположение: Солнечный берег Площадь: 115 кв.м Комнат: 3 Этаж: 4 Такса поддержки: 350 евро в год. Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 Схема оплаты: 2000 евро задаток, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается к продаже апартамент с...

OAZIS REALTY

96 500 €

Квартира на Солнечном берегу, Болгария

90 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся 3-х комнатная квартира в комплексе "Royal Sun" в центре курорта Солнечный берег в 500 метрах от пляжей. Общая площадь квартиры - 90 кв. м. Второй этаж с лифтом. Вид на территорию и бассейн. Квартира состоит из: гостиная с кухней, двух спален, двух ванных комнаты, двух балконов. Квартира продаётся с мебелью и техникой...

"Българска Ривиера-2011" ЕООД

116 700 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

115 м² 3 2

#32186158 Населенный пункт: Несебр к.к. Солнечный Берег. Комплекс "Грин Форт". Общая площадь: 114,48 кв.м Комнат: 3 Этаж: 3 Цена: 116.700 евро Такса поддержки за кв.м 12 евро. Этап строительства введенно в эксплутацию - 16 Акт. Cхема оплаты: 5000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности...

OAZIS REALTY

78 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

73 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем на продажу 3х комнатный апартамент в комплексе на 1 линии у моря, в п. Равда (Несебр), Болгария. Апартамент, площадью 73 кв.м. (общая), находится на 4 эт, состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухни, 2х спален, ванной комнаты с душевой кабиной и 2х застекленных балкона с частичным видом на море. Апартамент предлагается с мебелью и...

Grand Estates Group

150 000 €

Апартаменты в Равде, Болгария

102 м² 2 1

ID 33409608 Общая площадь: 102 кв. м. Стоимость: 150 000 евро Такса поддержки: 999 евро в год Этаж: 6 Терраса: 2 Этап строительства - Акт-16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем просторный апартамент, пентхаус с одной спальней в тихом уютном комплексе на...

OAZIS REALTY

94 000 €

Квартира в Ахелое, Болгария

92 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся квартира с двумя спальнями в комплексе Famagusta в Ахелое. Квартира, общей площадью 92 кв.м., расположена на втором этаже. Состоит из прихожей, просторной гостиной с отдельной кухней и столовой, двух спален, одна их которых с ванной комнатой и туалетом, второй ванной комнаты и террасы с видом на город. Квартира полностью меблирована...

"Българска Ривиера-2011" ЕООД

135 000 €

Квартира в Святом Власе, Болгария

114 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

3-х комнатная квартира в комплексе на первой линии - Святой Влас. Квартира расположена на 5 этаже, общая площадь - 114 кв. м. Состоит из прихожей, просторной гостиной с кухонной зоной, двух спален, двух ванных комнат и двух балконов с видом на море и горы. Установлены тёплые полы и кондиционеры, качественная отделка и мебель. Комплекс...

NV-COMPANY

70 000 €

Апартаменты в Банско, Болгария

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ ОТ ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникальный Имоти Банско” предлагает на продажу ПОЛНОСТЬЮ МЕБЛИРОВАННУЮ И ГОТОВУЮ К ПРОЕЗДАЮ ДВУХКОМНАТНУЮ КВАРТИРУ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В НЕБОЛЬШОМ ЗДАНИИ С НИЗКИМИ ПЛАТАМИ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ! ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ - РЯДОМ С ГОРНОЛЫЖНОЙ ЗОНОЙ ГОРОДА БАНСКА! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА И ВОДЫ!...

Уникални Имоти Банско ЕООД

94 000 €

Квартира в Болгарии

92 м² 3 2

К покупке предлагается уютная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Famagusta Antonia в тихой местности прибрежного города Ахелой. Недвижимость общей площадью 92 кв/метра находится на 2-м этаже четырехэтажного здания. Квартира меблирована и оборудована бытовой техникой. Планировка: просторная гостиная с большим угловым диваном,...

Lev Estates

72 900 €

Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария

57 м² 2 1

ID33598004 На продажу предлагается: Двухкомнатная квартира в к-се Гранд Камелия Цена: 72900 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 2 Общая площадь: 57 кв. м. На 6 этаже Такса поддержки: 500 в год Этап строительства: завершен Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. "Гранд Камелия" это...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 3758 похожих объектов

Что предлагают изменить

Власти Болгарии предлагают ввести так называемый патентный сбор. Собственник жилья с количеством комнат менее 20 (то есть любой иностранец, у которого есть, например, квартира на море) будет иметь возможность платить вместо подоходного налога патентный. Ожидается, что максимальный размер пошлины составит €150 в год. Владелец жилья сможет покупать разрешение на сдачу в аренду только в тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Участники рынка приветствуют эти изменения. Главное, чтобы процесс покупки патентов был максимально простым: чтобы собственник мог подать заявку онлайн, заплатить пошлину и легально сдавать квартиру в аренду, не беспокоясь о заполнении налоговых деклараций.

Как сейчас сдают жильё в Болгарии

У собственника болгарской недвижимости есть три варианта:

• сдавать через компанию, управляющую вашим жилым комплексом;
• сдавать через другую управляющую компанию;
• рекламировать объект через сервисы типа Airbnb самостоятельно.

Специалист советует при выборе управляющей компании обратить внимание прежде всего на её штат. Это должен быть не один человек, который, например, следит за работой лифта в жилом комплексе. Хорошо, если у фирмы будет собственная рекламная кампания и постоянные клиенты.

«Дело в том, что не все управляющие фирмы занимаются сдачей апартаментов от собственников. Некоторые сдают, но очень непрофессионально, слабо. Только профессионалы, которые имеют огромный опыт в недвижимости, знают каждый комплекс и каждую управляющую компанию в своей местности, могут подсказать покупателю, где стоит приобретать недвижимость с целью сдачи в аренду», – объясняет Анастасия Коновалова.

«По опыту нашей компании могу сказать, что половина всех собственников сдаёт недвижимость самостоятельно. К этому варианту многие приходят уже перепробовав остальные, – возражает Горян Варбанов. – Естественно, все начинают с обращения в управляющую компанию собственного комплекса. Потому что это проще всего. Но это очень неэффективно. Дело в том, что такие фирмы зачастую не могут предоставлять полную статистику о том, сколько человек они заселили за определённый период. Да и сами инвесторы не верят этим данным. Именно по этой причине многие начинают пробовать работать самостоятельно. А если не получается – перепродают объект».

Какой бы путь сдачи в аренду вы ни выбрали, любой из них ведёт в интернет, поскольку в 99% случаев бронирование осуществляется онлайн. Таким образом, закон коснётся вас в любом случае.

Что делать инвесторам?

Если вы собственник квартиры или домика на море в Болгарии, вам достаточно будет при размещении объекта на онлайн-сервисах указывать свой регистрационный номер. Главное, чтобы число комнат было меньше 20. Власти уже установили такое правило для Booking и Airbnb. Ожидается, что под действие закона попадут и другие аналогичные платформы.

Пока неясно, кто будет проводить регистрацию. Сложно ли это, будут ли какие-то ограничения – станет известно уже в 2020 году. Но обивать пороги муниципалитета вам точно не придётся.

«Только представьте. Это означало бы, что каждый собственник должен прийти в общину, подать заявление, заполнить необходимые формуляры… Это абсолютно невозможно, если вы иностранец и живёте, например, в Москве. Потом к вам на объект ещё должна выехать комиссия, которая осмотрит и проверит жильё, например, на наличие огнетушителя, – рассказывает Горян Варбанов. – Мы, да и многие представители сектора недвижимости, выступаем за то, чтобы человеку не пришлось заниматься этим самостоятельно. Иначе это просто отпугнёт инвесторов».

Сейчас в правительстве Болгарии идут дебаты по поводу того, как именно и кто будет проводить регистрацию.

«Идеальный вариант – если они сделают так, чтобы вы как собственник, находясь, например, в Москве, могли загрузить объекты к нам на сайт. А регистрация бы происходила автоматически – то есть её организацией занималось бы агентство. Иными словами, это онлайн-регистрация в автоматическом режиме. Это будет легально и прозрачно для всех участников процесса», – говорит Горян Варбанов.

Новый закон – хорошо или плохо?

Профессионалы уверенно заявляют: от нововведений выиграет и бизнес, и частные лица. Сейчас в сфере арендного бизнеса много нелегальных практик. Так, менеджер по работе с русскоязычными клиентами New Estate Людмила Шабанина рассказывает, что некоторые управляющие компании пользуются несовершенством законодательства: «Есть жилые комплексы с рецепцией, которые запрещают собственникам сдавать жильё самостоятельно через онлайн-платформы, обязывая их пользоваться исключительно их услугами по управлению. Мол, мы категоризированы как юридическое лицо, а вы нет. И если вы откажетесь сдавать в аренду через нас – к вам придут проверки».

По словам специалиста, россияне давно хотят пользоваться современными цифровыми методами, поскольку в этом случае они смогут не просто верить управляющей компании на слово, а сами контролировать количество гостей.

К тому же собственникам дадут время, чтобы подготовиться к новым правилам игры. Власти пропишут конкретные требования к инвесторам к марту 2020 года. Закон реально заработает только к лету. Поэтому у вас будет достаточно времени, чтобы выйти из тени и зарегистрировать недвижимость.

За что проголосовал парламент. Обновлено

В феврале 2020 года депутаты болгарского парламента во втором чтении приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья в аренду через онлайн-порталы типа Airbnb. Теперь для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине. Вместо подоходного и туристического налогов достаточно будет платить патентный сбор, величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно будет таким образом выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Эксперты ожидают, что новые правила положительно повлияют на рынок недвижимости Болгарии. «Можно надеяться, что в связи с этим повысится интерес со стороны покупателей, и цены на курортную недвижимость в Болгарии начнут расти», – говорит менеджер по работе с русскоязычными клиентами NEW Estate Людмила Шабанина.

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru