a
Версия
для печати

Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года

Когда мы писали эту статью в конце 2019 года, в Болгарии собирались реформировать правила сдачи жилья в краткосрочную аренду. Собственники курортных квартир и домов переживали, чем это всё закончится и ждали конкретных решений. Наконец парламент страны утвердил новые правила. Обновлённая информация – в конце этого материала.

Болгария – не первая

Генеральный директор компании New Estate Bulgaria Горян Варбанов рассказывает, что сдавать квартиру в Болгарии планируют 60–70% его клиентов. При этом обычно они выбирают посуточную аренду. Тенденцию подтверждает и управляющий директор компании «Союз застройщиков» Анастасия Коновалова. По её словам, цели у таких инвесторов разные. Кто-то хочет компенсировать расходы на содержание недвижимости (такса поддержки), а кто-то ставит более масштабную задачу – получать стабильный доход до 10% годовых.

Посуточная аренда выгоднее для инвестора, поскольку позволяет заработать больше, чем при сдаче жилья на долгий срок. Процесс упрощается благодаря глобальным сервисам вроде Airbnb. Однако многие страны сейчас пытаются взять эту ситуацию под контроль. Ведь из-за подобных операций частных лиц власти недополучают налоги.

Борьба с цифровым гигантом давно не сходит с заголовков местных газет во Франции, Испании и Германии. Кое-где государство уже преуспело в регулировании сектора. Так, в Париже домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Аренда квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. В Берлине можно сдавать основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но только при наличии регистрации в администрации района и максимум 90 дней в году.

У соседки Болгарии всё ещё жёстче. В Турции с 2017 года действует полный запрет для физических лиц на посуточную сдачу квартиры. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право исключительно юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

Читайте также: Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду

Закон есть, но он не работает

В Болгарии уже существует закон об обязательной регистрации арендного жилья. Здесь её именуют термином «категоризация». Однако на практике он не работает. Никто никогда не отслеживал, как она происходит. А с появлением и развитием в стране популярных онлайн-платформ типа Airbnb власти и вовсе махнули на это рукой. И неудивительно: как отследить действия частных лиц, когда все операции по бронированию и оплате происходят в интернете?

Сейчас правительство предлагает обязать порталы, которые размещают подобные объявления, отслеживать каждого, кто загружает к ним на сайт свои объекты, на наличие категоризации. За несоблюдение этих правил будут выписывать штрафы – причём обеим сторонам. Участники рынка называют этот шаг необходимостью.

Налоги арендодателя в Болгарии

Если вы сдаёте квартиру в Болгарии туристам посуточно, то помимо стандартных налогов на недвижимость вы должны заплатить:

  1. подоходный налог (идёт в госбюджет) – 10%: он исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная;
  2. туристический налог (идёт в бюджет муниципалитета): он исчисляется на человека в сутки и составляет от 0,2 до 3,0 лева (до €1,5). Например, если в вашу квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания вам придётся заплатить до €150.

Таким образом, если вы частное лицо, то на налоги у вас будет уходить 10–12% прибыли от аренды. 

Читайте также: Содержание недвижимости в Болгарии

Анастасия Коновалова уверяет, что большинство собственников предпочитают действовать легально: «Рынок "серой" аренды был велик год-два назад, когда собственники сдавали через частных физических лиц, которые за небольшой гонорар помогали поселить, проследить... После участившихся проверок в сезон и информации о предстоящих изменениях такие посредники отказались помогать. А что могут сделать сами собственники, если они не в Болгарии?»

Горян Варбанов не согласен с коллегой: «99% собственников жилья в Болгарии не платят налоги за сдачу в аренду. И они так поступают не потому, что им жалко денег, а потому, что закон ненормален. Большинство так и остаются в "сером" секторе. А всё потому, что закон о категоризации остался ещё с коммунистических времён и никак больше не прорабатывался».

Примеры квартир в Болгарии
Апартаменты за 66 000 евро в Елените, Болгария
66 000 €
Апартаменты в Елените, Болгария
70 м2 2 1 1
Просторная квартира на первой линии в комплексе «Privilige fort», Елените Состоит из коридора, гостиной, двух спален, двух санузлов и двух террас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 70 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 50 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 14,5 евро/кв.м в год Комплекс «Privilige fort»...
Happy Home
Студия за 63 000 евро в Обзоре, Болгария
63 000 €
Студия в Обзоре, Болгария
33 м2 1 1
Студио в элитном здании в Обзоре! В 150 метрах от пляжа! Вид на море! КОД:16546. Предлагаем Вам в продажу апартамент-студио в элитном здании, расположенном в 150 метрах от моря и шикарного пляжа, в городе Обзор, который отстоит на 50 км от городов Варна и Бургас, то есть двух международных аэропортов. Апартамент помещаеться на 2/5 этаже,...
STEFANOV INVEST
Апартаменты за 79 900 евро в Святом Власе, Болгария
79 900 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
34 м2
ID 33636532 Стоимость: 79 900 евро Населённый пункт: Святой Влас Комнат: 1 Общая площадь: 34 кв.м. Этаж: 2 Оплата за обслуживание: 10 евро/м² в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. На продажу предлагается...
OAZIS REALTY
Студия за 43 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
43 000 €
Студия на Солнечном берегу, Болгария
43 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Просторная студия в комплексе «Amadeus 19», Солнечный берег Состоит из коридора, комнаты, санузла и террасы Комнаты: 1 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 43 кв.м Этаж: 2 До моря: 700 м Лифт: да АКТ: 15 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Комплекс Amadeus 19 - расположен на Солнечном берегу. Инфраструктура...
Happy Home
Квартира за 48 500 евро в Бяле, Болгария
48 500 €
Квартира в Бяле, Болгария
61 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Местоположение: 200 метров от пляжа Тип квартиры: двухкомнатная квартира, с мебелью и техникой Этаж: 1-ый этаж Общая площадь: 41 кв.м. Площадь террасы : 20 кв.м. Вид из окон: двор комплекса и окружающее пространство Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в эксплуатацию»)...
Корект Естейт - Бяла и Обзор
Апартаменты за 69 000 евро в Бяле, Болгария
69 000 €
Апартаменты в Бяле, Болгария
66 м2 2 1 1
Эксклюзивное предложение от Stefanov Invest! В 200 метрах от пляжа! Функциональная двухкомнатная с фронтальной морской панорамой в Бяле! КОД: 16015. Предлагаем на продажу двухкомнатный апартамент в готовом комплексе апартаментов, расположен в близи центра города Бяла. В строительстве использованы самые современные и высококачественные...
STEFANOV INVEST
Квартира за 120 000 евро в Елените, Болгария
120 000 €
Квартира в Елените, Болгария
100 м2 3 1
Предлагается к покупке комфортабельная уютная квартира с двумя спальнями возле моря в жилом комплексе Atrium в Елените. Прямой вид на море из всех окон! Недвижимость общей площадью 100 кв/метров располагается на 2-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Выполненные в сиреневых тонах апартаменты отлично меблированы, оборудованы современной...
Lev Estates
Апартаменты за 75 000 евро в Святом Власе, Болгария
75 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
55 м2 2 1
ID 33785622 Цена: 75 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Комнат: 2 Общая площадь: 55 кв.м. Этаж: партер Оплата за обслуживание: 8 евро/кв.м. в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро задаток, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. В продаже апартамент...
OAZIS REALTY
Квартира за 250 000 евро в Несебре, Болгария
250 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
114 м2 3 2
Продаётся просторный трёхкомнатный апартамент с панорамным видом на море в Несебре. Площадь 114 кв.м, расположен на 5-м этаже, с каждого окна открывается великолепный вид на море. В апартаменте два санузла, что обеспечивает дополнительный комфорт. До пляжа всего 30 метров. Комплекс предлагает развитую инфраструктуру: бассейн, фитнес-зал, детскую...
алтернатива имоти оод
Квартира за 63 800 евро в Несебре, Болгария
63 800 €
Квартира в Несебре, Болгария
55 м2 2
Предлагаем Вашему вниманию, в продаже двухкомнатный апартамент, в закрытом комплексе «Аполлон-Несебр».Площадь апартамента – 55 кв.м, находится на 3 этаже, и состоит из: прихожей, гостиной с оборудованной кухней и обеденной зоной, 1 спальня, ванная комната и балкон с видом на бассейн.В апартаменте есть всё самое необходимое, и продаётся с...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 67 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
67 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
57 м2 2 1
ID 33746342 Цена: 67 000 евро. Населенный пункт: Солнечный Берег. Комнат: 2 Общая площадь: 57 кв.м. Этаж: 3 Такса поддержки: 13,50 евро за кв.м. в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта на право собственности На продажу предлагается...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 215 000 евро в Варне, Болгария
215 000 €
Апартаменты в Варне, Болгария
77 м2 2 1 1
IBG Property представляет вашему вниманию двухкомнатную квартиру Квартира у моря в к.к. Св. Св. Константин и Елена, Варна! Площадь: 77 м² (общая), 67,53 м² (чистая) Планировка: просторная гостиная с кухней, уютная спальня, 2 балкона Этаж: 3-й из 5, есть лифт Локация: Квартира расположена в элитном комплексе, в шаговой...
IBG Property
Квартира за 78 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
78 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
69 м2 3
Апартамент: Трёхкомнатный апартамент на Солнечном береге, общей площадью 69 квадратных метров, расположен на шестом этаже.Вид из окон: Из окон апартамента открывается красивый вид на бассейн, создающий атмосферу спокойствия и отдыха.Инфраструктура комплекса:Два больших бассейна: Обеспечивают разнообразие и удовольствие от отдыха.Ресторан:...
алтернатива имоти оод
Квартира за 55 000 евро в Болгарии
55 000 €
Квартира в Болгарии
78 м2 2 1
Предлагается к покупке квартира с одной спальней в современном жилом комплексе Vineyards Resort в Ахелое. Недвижимость общей площадью 78 кв/метров располагается на 2-м этаже. Квартира частично меблирована – есть кухня и обеденная зона, в гостиной и спальне установлены кондиционеры. Санузел с ванной. Просторная терраса с видом на территорию...
Lev Estates
Апартаменты за 54 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
54 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
41 м2
ID33499946 На продажу предлагается: студия в жилом доме Цена: 54000 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 41 кв. м. На 4 этаже Такса поддержки: 0 евро в год Стадия строительства: завершено Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Солнечный берег-самый большой и самый...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 69 900 евро на Солнечном берегу, Болгария
69 900 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
65 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
2+1 | 65м2 | 69 990€ Bulgaria Солнечный берег, Holiday Fort Garden – 3/4 этаж –С мебелью и техникой –Бытовой ток –Раздельные счётчики –Акт 16 –До моря 10-15 минут •Рядом есть 2 круглогодичных магазина и автобусная остановка
ECO REAL ESTATE
Квартира за 125 000 евро в Несебре, Болгария
125 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
77 м2 3 2 1
Квартира в элитном комплексе «Viola 2», Несебр Состоит из коридора, гостиной, двух спален, санузла и террасы Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 77 кв.м Этаж: 6/6 До моря: 250 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год Комплекс Viola расположен между Несебром и Равдой, все что нужно в шаговой...
Happy Home
Квартира за 48 000 евро в Обзоре, Болгария
48 000 €
Квартира в Обзоре, Болгария
45 м2 1 1 1
Удалённая сделка
Местоположение: Обзор, 500 метров от пляжа Тип квартиры: студия (однокомнатная квартира), с мебелью и техникой Этаж: 3-й этаж, лифт работает круглый год Общая площадь: 45 кв. м; жилая: 40 кв. м Вид из окон: двор комплекса и море Сбор за обслуживание: 320 евро в год Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 –...
Корект Естейт - Бяла и Обзор
Квартира за 116 000 евро в Равде, Болгария
116 000 €
Квартира в Равде, Болгария
85 м2 3 1
К покупке предлагается хорошо оборудованная квартира с двумя спальнями в жилом комплексе Elitonia 4 всего в 100 метрах от Южного пляжа Равды. Недвижимость общей площадью 85 кв/метров располагается на 2-м этаже пятиэтажного здания с лифтом. Полностью обставлена качественной мебелью и оборудована бытовой техникой. Есть все необходимое для...
Lev Estates
Квартира за 82 000 евро в Бургасе, Болгария
82 000 €
Квартира в Бургасе, Болгария
63 м2 2 1
К покупке представлен апартамент с одной спальней в новом жилом комплексе Smokinite 3 в районе Изгрев города Бургас. Недвижимость будет иметь общую площадью 63 кв/метра и жилую 57 кв/м. Квартира расположиться на втором этаже девятиэтажного здания с лифтом на восточной стороне. Комфортная планировка новой квартиры будет иметь отдельную...
Lev Estates

Что предлагают изменить

Власти Болгарии предлагают ввести так называемый патентный сбор. Собственник жилья с количеством комнат менее 20 (то есть любой иностранец, у которого есть, например, квартира на море) будет иметь возможность платить вместо подоходного налога патентный. Ожидается, что максимальный размер пошлины составит €150 в год. Владелец жилья сможет покупать разрешение на сдачу в аренду только в тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Участники рынка приветствуют эти изменения. Главное, чтобы процесс покупки патентов был максимально простым: чтобы собственник мог подать заявку онлайн, заплатить пошлину и легально сдавать квартиру в аренду, не беспокоясь о заполнении налоговых деклараций.

Как сейчас сдают жильё в Болгарии

У собственника болгарской недвижимости есть три варианта:

  • сдавать через компанию, управляющую вашим жилым комплексом;
  • сдавать через другую управляющую компанию;
  • рекламировать объект через сервисы типа Airbnb самостоятельно.

Специалист советует при выборе управляющей компании обратить внимание прежде всего на её штат. Это должен быть не один человек, который, например, следит за работой лифта в жилом комплексе. Хорошо, если у фирмы будет собственная рекламная кампания и постоянные клиенты.

«Дело в том, что не все управляющие фирмы занимаются сдачей апартаментов от собственников. Некоторые сдают, но очень непрофессионально, слабо. Только профессионалы, которые имеют огромный опыт в недвижимости, знают каждый комплекс и каждую управляющую компанию в своей местности, могут подсказать покупателю, где стоит приобретать недвижимость с целью сдачи в аренду», – объясняет Анастасия Коновалова.

«По опыту нашей компании могу сказать, что половина всех собственников сдаёт недвижимость самостоятельно. К этому варианту многие приходят уже перепробовав остальные, – возражает Горян Варбанов. – Естественно, все начинают с обращения в управляющую компанию собственного комплекса. Потому что это проще всего. Но это очень неэффективно. Дело в том, что такие фирмы зачастую не могут предоставлять полную статистику о том, сколько человек они заселили за определённый период. Да и сами инвесторы не верят этим данным. Именно по этой причине многие начинают пробовать работать самостоятельно. А если не получается – перепродают объект».

Какой бы путь сдачи в аренду вы ни выбрали, любой из них ведёт в интернет, поскольку в 99% случаев бронирование осуществляется онлайн. Таким образом, закон коснётся вас в любом случае.

Что делает управляющая компания?

Управляющие компании обычно контролируют заселение и выселение арендаторов, а также оказывают услуги по поддержанию порядка в вашей квартире. Средняя такса для клиентов – до 30% от стоимости аренды.

Что делать инвесторам?

Если вы собственник квартиры или домика на море в Болгарии, вам достаточно будет при размещении объекта на онлайн-сервисах указывать свой регистрационный номер. Главное, чтобы число комнат было меньше 20. Власти уже установили такое правило для Booking и Airbnb. Ожидается, что под действие закона попадут и другие аналогичные платформы.

Пока неясно, кто будет проводить регистрацию. Сложно ли это, будут ли какие-то ограничения – станет известно уже в 2020 году. Но обивать пороги муниципалитета вам точно не придётся.

«Только представьте. Это означало бы, что каждый собственник должен прийти в общину, подать заявление, заполнить необходимые формуляры… Это абсолютно невозможно, если вы иностранец и живёте, например, в Москве. Потом к вам на объект ещё должна выехать комиссия, которая осмотрит и проверит жильё, например, на наличие огнетушителя, – рассказывает Горян Варбанов. – Мы, да и многие представители сектора недвижимости, выступаем за то, чтобы человеку не пришлось заниматься этим самостоятельно. Иначе это просто отпугнёт инвесторов».

Сейчас в правительстве Болгарии идут дебаты по поводу того, как именно и кто будет проводить регистрацию.

«Идеальный вариант – если они сделают так, чтобы вы как собственник, находясь, например, в Москве, могли загрузить объекты к нам на сайт. А регистрация бы происходила автоматически – то есть её организацией занималось бы агентство. Иными словами, это онлайн-регистрация в автоматическом режиме. Это будет легально и прозрачно для всех участников процесса», – говорит Горян Варбанов.

Новый закон – хорошо или плохо?

Профессионалы уверенно заявляют: от нововведений выиграет и бизнес, и частные лица. Сейчас в сфере арендного бизнеса много нелегальных практик. Так, менеджер по работе с русскоязычными клиентами New Estate Людмила Шабанина рассказывает, что некоторые управляющие компании пользуются несовершенством законодательства: «Есть жилые комплексы с рецепцией, которые запрещают собственникам сдавать жильё самостоятельно через онлайн-платформы, обязывая их пользоваться исключительно их услугами по управлению. Мол, мы категоризированы как юридическое лицо, а вы нет. И если вы откажетесь сдавать в аренду через нас – к вам придут проверки».

По словам специалиста, россияне давно хотят пользоваться современными цифровыми методами, поскольку в этом случае они смогут не просто верить управляющей компании на слово, а сами контролировать количество гостей.

К тому же собственникам дадут время, чтобы подготовиться к новым правилам игры. Власти пропишут конкретные требования к инвесторам к марту 2020 года. Закон реально заработает только к лету. Поэтому у вас будет достаточно времени, чтобы выйти из тени и зарегистрировать недвижимость.

За что проголосовал парламент. Обновлено

В феврале 2020 года депутаты болгарского парламента во втором чтении приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья в аренду через онлайн-порталы типа Airbnb. Теперь для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине. Вместо подоходного и туристического налогов достаточно будет платить патентный сбор, величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно будет таким образом выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Эксперты ожидают, что новые правила положительно повлияют на рынок недвижимости Болгарии. «Можно надеяться, что в связи с этим повысится интерес со стороны покупателей, и цены на курортную недвижимость в Болгарии начнут расти», – говорит менеджер по работе с русскоязычными клиентами NEW Estate Людмила Шабанина.

Читайте также: Полезные советы для арендодателя в Болгарии

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

«Моя дорогая греческая виза», а Болгария попала в десятку
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2025 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...
Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Недвижимость в Болгарии за год подорожала как перед кризисом 2008-го. Что вообще происходит?
Как купить, как продать и надо ли это делать
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Болгарии Дома (виллы) в Болгарии Аренда недвижимости в Болгарии Земельные участки в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 04.04.2025
  • 515

Актуальные новости мировой недвижимости. Март 2025

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 21.03.2025
  • 623