a
Версия
для печати

Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года

Когда мы писали эту статью в конце 2019 года, в Болгарии собирались реформировать правила сдачи жилья в краткосрочную аренду. Собственники курортных квартир и домов переживали, чем это всё закончится и ждали конкретных решений. Наконец парламент страны утвердил новые правила. Обновлённая информация – в конце этого материала.

Болгария – не первая

Генеральный директор компании New Estate Bulgaria Горян Варбанов рассказывает, что сдавать квартиру в Болгарии планируют 60–70% его клиентов. При этом обычно они выбирают посуточную аренду. Тенденцию подтверждает и управляющий директор компании «Союз застройщиков» Анастасия Коновалова. По её словам, цели у таких инвесторов разные. Кто-то хочет компенсировать расходы на содержание недвижимости (такса поддержки), а кто-то ставит более масштабную задачу – получать стабильный доход до 10% годовых.

Посуточная аренда выгоднее для инвестора, поскольку позволяет заработать больше, чем при сдаче жилья на долгий срок. Процесс упрощается благодаря глобальным сервисам вроде Airbnb. Однако многие страны сейчас пытаются взять эту ситуацию под контроль. Ведь из-за подобных операций частных лиц власти недополучают налоги.

Борьба с цифровым гигантом давно не сходит с заголовков местных газет во Франции, Испании и Германии. Кое-где государство уже преуспело в регулировании сектора. Так, в Париже домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Аренда квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. В Берлине можно сдавать основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но только при наличии регистрации в администрации района и максимум 90 дней в году.

У соседки Болгарии всё ещё жёстче. В Турции с 2017 года действует полный запрет для физических лиц на посуточную сдачу квартиры. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право исключительно юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

Читайте также: Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду

Закон есть, но он не работает

В Болгарии уже существует закон об обязательной регистрации арендного жилья. Здесь её именуют термином «категоризация». Однако на практике он не работает. Никто никогда не отслеживал, как она происходит. А с появлением и развитием в стране популярных онлайн-платформ типа Airbnb власти и вовсе махнули на это рукой. И неудивительно: как отследить действия частных лиц, когда все операции по бронированию и оплате происходят в интернете?

Сейчас правительство предлагает обязать порталы, которые размещают подобные объявления, отслеживать каждого, кто загружает к ним на сайт свои объекты, на наличие категоризации. За несоблюдение этих правил будут выписывать штрафы – причём обеим сторонам. Участники рынка называют этот шаг необходимостью.

Налоги арендодателя в Болгарии

Если вы сдаёте квартиру в Болгарии туристам посуточно, то помимо стандартных налогов на недвижимость вы должны заплатить:

  1. подоходный налог (идёт в госбюджет) – 10%: он исчисляется от суммы сделки с арендатором, ставка фиксированная;
  2. туристический налог (идёт в бюджет муниципалитета): он исчисляется на человека в сутки и составляет от 0,2 до 3,0 лева (до €1,5). Например, если в вашу квартиру заселилось 20 человек, то за пять дней их проживания вам придётся заплатить до €150.

Таким образом, если вы частное лицо, то на налоги у вас будет уходить 10–12% прибыли от аренды. 

Читайте также: Содержание недвижимости в Болгарии

Анастасия Коновалова уверяет, что большинство собственников предпочитают действовать легально: «Рынок "серой" аренды был велик год-два назад, когда собственники сдавали через частных физических лиц, которые за небольшой гонорар помогали поселить, проследить... После участившихся проверок в сезон и информации о предстоящих изменениях такие посредники отказались помогать. А что могут сделать сами собственники, если они не в Болгарии?»

Горян Варбанов не согласен с коллегой: «99% собственников жилья в Болгарии не платят налоги за сдачу в аренду. И они так поступают не потому, что им жалко денег, а потому, что закон ненормален. Большинство так и остаются в "сером" секторе. А всё потому, что закон о категоризации остался ещё с коммунистических времён и никак больше не прорабатывался».

Примеры квартир в Болгарии
Апартаменты за 119 000 евро в Равде, Болгария
119 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
108 м2 3 2
#29834478 На продажу предлагается: Трехкомнатный апартамент в комплексе Олимпия Бич в Равде. На фото представлен пример возможной меблировки. Стоимость отделки «под ключ» и мебели оговаривается отдельно! Цена: 119 000 евро без ДДС. Населенный пункт: Равда Линия: 1 Общая площадь: 108,15 кв. м. Этаж: 5 из 6 Такса поддержки: 10...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 89 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
89 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
77 м2 3 2
ID 31001382 Для продажи предлагается: Трёхкомнатная квартира в комплексе Амара Стоимость: 89000 евро Населённый пункт: Солнечный берег Комнат: 3 Общая площадь: 77.34 кв. м. Этаж: 4/7 Оплата за обслуживание: 8 евро/м² (619 евро) в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит,...
OAZIS REALTY
Квартира за 82 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
82 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
77 м2 2
Предлагаем Вашему вниманию, в продаже двухкомнатный апартамент, в закрытом комплексе Солнечный берег.Площадь апартамента – 77 кв.м, находится на 4 этаже, и состоит из: гостиной с оборудованной кухней и обеденной зоной, небольшой коридор, 1 спальня, ванная комната и балкон с видом на территорию комплекса.Апартамент продаётся с мебелью и...
алтернатива имоти оод
Квартира за 36 400 евро на Солнечном берегу, Болгария
36 400 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
30 м2 1
Предлагаем Вашему вниманию, в продаже студия, в закрытом комплексе «Тарсис НОВА», Солнечный берег.Площадь студии – 30 кв.м, находится на 6 этаже. Квартира в хорошем состоянии, продаётся с мебелью и бытовой техникой.С террасы открывается вид на внутреннюю территорию комплекса и на бассейн. Комплекс идеально подходит для клиентов, которые...
алтернатива имоти оод
Квартира за 67 900 евро на Солнечном берегу, Болгария
67 900 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
60 м2 2
Площадь: Площадь апартамента составляет 60 квадратных метров, обеспечивая достаточно места для комфортного проживания.Вид на бассейн: С шестого этажа открывается красивый вид на бассейн, что позволяет наслаждаться отдыхом и расслаблением в приятной атмосфере.Удобства на территории: На территории комплекса доступны различные удобства,...
алтернатива имоти оод
Апартаменты за 150 000 евро в Созополе, Болгария
150 000 €
Апартаменты в Созополе, Болгария
110 м2 3 2
ID 31978348 Цена: 150 000 евро Населенный пункт: Созополь Общая площадь: 110 кв.м. Этаж: партер из 4 Оплата за обслуживание: 1410 евро в год Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Для продажи предлагается:...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 42 300 евро в Святом Власе, Болгария
42 300 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
36 м2
ID 32416750 Стоимость: 42 300 евро Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 36,25 кв.м. Этаж: 3 Комнаты: 1 Такса Поддержки: 300 евро Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаем просторную студию в удобной локации как для отдыха, так и для круглогодичного...
OAZIS REALTY
Квартира за 77 000 евро в Святом Власе, Болгария
77 000 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
78 м2 3 1
Предлагается к покупке уютная трехкомнатная квартира в жилом комплексе Dolphin Bay в Святом Власе в 200 метрах от пляжной полосы. Квартира площадью 78 кв/метров расположена на 1-м этаже пятиэтажного здания. Имеет удобную планировку с большой отдельной прихожей. Состоит из просторной зонированной гостиной с хорошо оборудованной кухней, столовой...
Lev Estates
Апартаменты за 132 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
132 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
91 м2 3 2
ID 32634064 Общая площадь: 91,16 кв. м. Стоимость: 132 000 евро Такса поддержки: 19 евро за кв м в год Этаж: 6/6 Терасса: 1 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Информация об объекте: Предлагаем просторный пентхаус с двумя спальнями, гостиной, и невероятно большой...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 77 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
77 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
73 м2 2 1
ID 32774892 Для продажи предлагается : Уютная 2-комнатная квартира,первый этаж, на первой линии моря,Солнечный берег. Стоимость: 77 500 евро Населенный пункт: Солнечный берег,комплекс Екселсиор Комнат: 2 Общая площадь: 73,3 кв.м. Этаж: 1 из 7 Оплата за обслуживание: 600 евро/год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию...
OAZIS REALTY
Квартира за 104 000 евро в Равде, Болгария
104 000 €
Квартира в Равде, Болгария
105 м2 3 2 1
Квартира на первой линии в к-се «Lesso», Равда Комнаты: 3 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 105 кв.м Этаж: 4/4 До моря: 100 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год «Lesso» - это закрытый комплекс, расположенный в тихом месте на первой линии моря. Район с развитой инфраструктурой и...
Happy Home
Апартаменты за 133 400 евро в Равде, Болгария
133 400 €
Апартаменты в Равде, Болгария
164 м2 3 2
#32965704 Цена: 133 400 евро. Населенный пункт: Равда Общая площадь: 164 кв.м. Этаж: 5 Комнаты: 3 Оплата за обслуживание: 250 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро – депозит 100% - при подписании нотариального акта о праве собственности Для продажи предлагается...
OAZIS REALTY
Квартира за 70 500 евро в Святом Власе, Болгария
70 500 €
Квартира в Святом Власе, Болгария
76 м2 2 1 1
Просторная квартира, в к-се «Luxor», Святой Влас Комнаты: 2 Санузел: 2 Терраса: 2 Площадь: 76 кв.м Этаж: 2/6 До моря: 400 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Luxor - новый комплекс закрытого типа, расположен в тихом районе в непосредственной близости от хвойного леса и гор. Инфраструктура...
Happy Home
Квартира за 81 000 евро в Несебре, Болгария
81 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
72 м2 2 1 1
Квартира с 1 спальней в к-се «Apollon 8», Несебр Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 72 кв.м Этаж: 3/6 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 9,60 евро/кв.м в год Аполлон - масштабный современный жилой комплекс, состоит из 9 зданий с комфортабельными апартаментами. Находится в тихом районе на берегу...
Happy Home
Апартаменты за 67 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
67 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
50 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Предлагаем на продажу апартамент с одной спальней в апарт отеле 4 звезды Hotel & SPA Diamant Residenceна Солнечном Берегу Болгарии! Общая площадь квартиры – 50 м², расположена на первом этаже с юго-западным изложением. Апартамент оснащен мебелью и техникой. Отлично подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в...
Квартира за 159 000 евро в Несебре, Болгария
159 000 €
Квартира в Несебре, Болгария
148 м2 3 2 2
Квартира с 2 спальнями в к-се «Viyana», Несебр Комнаты: 3 Санузел: 2 Терраса: 3 Площадь: 148 кв.м Этаж: 3/4 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 8 евро/кв.м в год Viyana - новый жилой комплекс, расположен между курортами Равда и Несебр, в пешей доступности: супермаркет, аквапарк, магазины, рестораны,...
Happy Home
Студия за 60 000 евро в Святом Власе, Болгария
60 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
32 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем на продажу студию в комплексе Premier Fort Beach, расположенную на 2 этаже, площадью 32 кв.м. Полностью мебелированная, готовая для постоянного проживания иди сдачи в аренду. Комплекс Premier Fort Beach расположен на первой береговой линии на границе Солнечного Берега и Святого Власа. Удачное расположение — тихая часть...
Grand Estates Group
Апартаменты за 103 000 евро в Святом Власе, Болгария
103 000 €
Апартаменты в Святом Власе, Болгария
31 м2
# 33293458 Цена: 103 000 евро Месторасположение: г.Святой Влас Комнат: студия Общая площадь: 31.32 кв.м. Терраса: 1 Этаж: 3 этаж Такса поддержки: 384 евро / год Стадия строительства - акт 16 Схема оплаты: депозит от 5000 евро , 100% при подписании документа о собственности. Роскошные апартаменты – студия в г. Святой Влас,...
OAZIS REALTY
Квартира за 52 500 евро в Елените, Болгария
52 500 €
Квартира в Елените, Болгария
56 м2 2 1 1
Квартира с 1 спальней в к-ксе “Villa Romana”, Елените Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и двух террас Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 2 Площадь: 55,64 кв.м Этажи: 2/2 До моря: 400 м АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год Комплекс «Villa Romana», живописно расположен на территории...
Happy Home
Квартира за 62 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
62 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
51 м2 2
Продается уютный двухкомнатный апартамент на 4 этаже в комплексе на Солнечном берегу. Площадь квартиры составляет 51 кв.м. Из окон открывается вид на бассейн.Этот апартамент идеально подходит как для круглогодичного проживания, так и для сдачи в аренду благодаря своему удобному расположению и приятным видам на территорию комплекса....
алтернатива имоти оод

Что предлагают изменить

Власти Болгарии предлагают ввести так называемый патентный сбор. Собственник жилья с количеством комнат менее 20 (то есть любой иностранец, у которого есть, например, квартира на море) будет иметь возможность платить вместо подоходного налога патентный. Ожидается, что максимальный размер пошлины составит €150 в год. Владелец жилья сможет покупать разрешение на сдачу в аренду только в тот период, когда планирует заниматься этим бизнесом.

Участники рынка приветствуют эти изменения. Главное, чтобы процесс покупки патентов был максимально простым: чтобы собственник мог подать заявку онлайн, заплатить пошлину и легально сдавать квартиру в аренду, не беспокоясь о заполнении налоговых деклараций.

Как сейчас сдают жильё в Болгарии

У собственника болгарской недвижимости есть три варианта:

  • сдавать через компанию, управляющую вашим жилым комплексом;
  • сдавать через другую управляющую компанию;
  • рекламировать объект через сервисы типа Airbnb самостоятельно.

Специалист советует при выборе управляющей компании обратить внимание прежде всего на её штат. Это должен быть не один человек, который, например, следит за работой лифта в жилом комплексе. Хорошо, если у фирмы будет собственная рекламная кампания и постоянные клиенты.

«Дело в том, что не все управляющие фирмы занимаются сдачей апартаментов от собственников. Некоторые сдают, но очень непрофессионально, слабо. Только профессионалы, которые имеют огромный опыт в недвижимости, знают каждый комплекс и каждую управляющую компанию в своей местности, могут подсказать покупателю, где стоит приобретать недвижимость с целью сдачи в аренду», – объясняет Анастасия Коновалова.

«По опыту нашей компании могу сказать, что половина всех собственников сдаёт недвижимость самостоятельно. К этому варианту многие приходят уже перепробовав остальные, – возражает Горян Варбанов. – Естественно, все начинают с обращения в управляющую компанию собственного комплекса. Потому что это проще всего. Но это очень неэффективно. Дело в том, что такие фирмы зачастую не могут предоставлять полную статистику о том, сколько человек они заселили за определённый период. Да и сами инвесторы не верят этим данным. Именно по этой причине многие начинают пробовать работать самостоятельно. А если не получается – перепродают объект».

Какой бы путь сдачи в аренду вы ни выбрали, любой из них ведёт в интернет, поскольку в 99% случаев бронирование осуществляется онлайн. Таким образом, закон коснётся вас в любом случае.

Что делает управляющая компания?

Управляющие компании обычно контролируют заселение и выселение арендаторов, а также оказывают услуги по поддержанию порядка в вашей квартире. Средняя такса для клиентов – до 30% от стоимости аренды.

Что делать инвесторам?

Если вы собственник квартиры или домика на море в Болгарии, вам достаточно будет при размещении объекта на онлайн-сервисах указывать свой регистрационный номер. Главное, чтобы число комнат было меньше 20. Власти уже установили такое правило для Booking и Airbnb. Ожидается, что под действие закона попадут и другие аналогичные платформы.

Пока неясно, кто будет проводить регистрацию. Сложно ли это, будут ли какие-то ограничения – станет известно уже в 2020 году. Но обивать пороги муниципалитета вам точно не придётся.

«Только представьте. Это означало бы, что каждый собственник должен прийти в общину, подать заявление, заполнить необходимые формуляры… Это абсолютно невозможно, если вы иностранец и живёте, например, в Москве. Потом к вам на объект ещё должна выехать комиссия, которая осмотрит и проверит жильё, например, на наличие огнетушителя, – рассказывает Горян Варбанов. – Мы, да и многие представители сектора недвижимости, выступаем за то, чтобы человеку не пришлось заниматься этим самостоятельно. Иначе это просто отпугнёт инвесторов».

Сейчас в правительстве Болгарии идут дебаты по поводу того, как именно и кто будет проводить регистрацию.

«Идеальный вариант – если они сделают так, чтобы вы как собственник, находясь, например, в Москве, могли загрузить объекты к нам на сайт. А регистрация бы происходила автоматически – то есть её организацией занималось бы агентство. Иными словами, это онлайн-регистрация в автоматическом режиме. Это будет легально и прозрачно для всех участников процесса», – говорит Горян Варбанов.

Новый закон – хорошо или плохо?

Профессионалы уверенно заявляют: от нововведений выиграет и бизнес, и частные лица. Сейчас в сфере арендного бизнеса много нелегальных практик. Так, менеджер по работе с русскоязычными клиентами New Estate Людмила Шабанина рассказывает, что некоторые управляющие компании пользуются несовершенством законодательства: «Есть жилые комплексы с рецепцией, которые запрещают собственникам сдавать жильё самостоятельно через онлайн-платформы, обязывая их пользоваться исключительно их услугами по управлению. Мол, мы категоризированы как юридическое лицо, а вы нет. И если вы откажетесь сдавать в аренду через нас – к вам придут проверки».

По словам специалиста, россияне давно хотят пользоваться современными цифровыми методами, поскольку в этом случае они смогут не просто верить управляющей компании на слово, а сами контролировать количество гостей.

К тому же собственникам дадут время, чтобы подготовиться к новым правилам игры. Власти пропишут конкретные требования к инвесторам к марту 2020 года. Закон реально заработает только к лету. Поэтому у вас будет достаточно времени, чтобы выйти из тени и зарегистрировать недвижимость.

За что проголосовал парламент. Обновлено

В феврале 2020 года депутаты болгарского парламента во втором чтении приняли поправки в Закон о туризме, которые регулируют сдачу жилья в аренду через онлайн-порталы типа Airbnb. Теперь для сдачи жилья в аренду собственнику потребуется зарегистрироваться в местной общине. Вместо подоходного и туристического налогов достаточно будет платить патентный сбор, величина которого составит от €13 до €130 (в зависимости от местоположения объекта). Можно будет таким образом выкупать разрешение на сдачу в аренду только на определённый период времени.

Эксперты ожидают, что новые правила положительно повлияют на рынок недвижимости Болгарии. «Можно надеяться, что в связи с этим повысится интерес со стороны покупателей, и цены на курортную недвижимость в Болгарии начнут расти», – говорит менеджер по работе с русскоязычными клиентами NEW Estate Людмила Шабанина.

Читайте также: Полезные советы для арендодателя в Болгарии

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Инвестиции, Аренда, Недвижимость

Читайте также

ЕС начинает борьбу с программами гражданства
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Недвижимость Болгарии и Грузии – самых популярных стран на побережье Чёрного моря. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
Обновили полезный материал
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2024 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Болгарии Недорогая недвижимость в Болгарии Апартаменты (квартиры) в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»