a
Версия
для печати

Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии

То ли факт, то ли стереотип: мы все знаем, что в Германии хорошо развит и защищён арендный бизнес, чем с удовольствием пользуются иностранные инвесторы. Куда вложиться, о чём нужно знать, каких бюрократических проволочек не избежать?

Благодарим за помощь в подготовке материала совладельца компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер и генерального директора DEM Group GmbH Екатерину Демидову.

Перспективы арендного бизнеса в Германии

В Германии, в частности в крупных её городах, уже давно существует дефицит жилья. К примеру, в 2019 году застройщики ввели в эксплуатацию 293 тыс. жилых объектов. Это рекордный показатель за 20 лет. Тем не менее даже эти темпы строительства намного ниже запланированных (375 тыс.). А с учётом последствий пандемии в ближайшие годы нарастить объёмы вряд ли получится. А значит, дефицит будет усугубляться.

Нехватка предложений на рынке провоцирует постоянный рост цен. За десять лет жильё в Мюнхене подорожало на 153%, а в Берлине – на 152%. Ежегодное повышение цен на недвижимость, в свою очередь, стимулирует инвесторов вкладывать деньги в этот сектор. За последние десять лет объём инвестиций в немецкие квадратные метры более чем удвоился.

Спрос наблюдается не только на покупку, но и на аренду жилья, что приводит к повышению ставок в этом сегменте. На одну квартиру может быть одновременно несколько десятков и даже сотен претендентов. Известен случай, когда на просмотр двушки в пригороде Берлина пришли 1749 (!) человек. Интересные по соотношению цены и качества предложения улетают в считаные дни. Чуть позже уходят и те объекты, на которые явно завышена цена.

В мелких городах ситуация иная: в последние годы цены практически не поднимались, да и предложений там достаточно даже для того, чтобы торговаться.

Любовь Баумгертнер: «Немцы традиционно считаются нацией арендаторов, хотя за последние годы соотношение арендаторов и собственников изменилось в пользу последних. Причин несколько: рост арендной платы, рост благосостояния граждан, падение процентов по ипотечным кредитам и послабление требований к заёмщикам.

В Германии популярна долгосрочная, а иногда и пожизненная аренда недвижимости, несмотря на то что для арендодателей более выгодна „краткосрочка“.

Основные клиенты на долгосрочную аренду – резиденты Германии, немцы и иностранцы, проживающие на ПМЖ. На рынке краткосрочной аренды (от месяца до года) основными арендаторами являются люди, приезжающие в командировки, а также иностранцы, недавно перебравшиеся в страну на ПМЖ».

На какой доход может рассчитывать владелец

Назвать усреднённый показатель доходности сложно: в зависимости от федеральной земли и города эта цифра сильно разнится. Но можно вывести общее правило: в крупных городах (из-за сравнительно высокой цены квадратного метра) доходность от сдачи в аренду будет ниже – на уровне 1–3% чистыми. Зато местная недвижимость быстрее дорожает и легче продаётся.

В небольших населённых пунктах арендная доходность выше – 4–7%. Однако найти там стабильного арендатора сложнее. Также в таких местах редко практикуется краткосрочная аренда.

Любовь Баумгертнер: «Как и цены на недвижимость, арендные ставки постоянно растут, хотя их рост более медленный. По уже существующим договорам аренды разрешается повышение арендной платы не более чем на 15% каждые три года. При этом нельзя превышать официальный уровень арендных плат – Mietspiegel. На меблированные апартаменты при краткосрочной аренде (от месяца до года) данные ограничения пока не действуют».

Примеры объектов недвижимости в Германии
Квартира за 1 215 000 евро в Берлине, Германия
1 215 000 €
Квартира в Берлине, Германия
125 м2 3
Историческое жилое и коммерческое здание 1900 года предлагает тщательно и роскошно отреставрированные апартаменты на всех этажах. При обустройстве дома акцент был сделан на смешении исторического и современного. Новые лифты, элегантные лестницы и недавно спроектированный зеленый двор — это лишь некоторые детали дома. Окна на южную...
EW Real Estate
Квартира за 397 000 евро в Берлине, Германия
397 000 €
Квартира в Берлине, Германия
50 м2 1 1
Жилой проект Wohnpanorama – это комфортная городская жизнь с видом на парк Am Gleisdreieck, расположенный в ярком и модном районе Берлина. Здесь Берлин предстаёт именно таким, каким он нравится многим: красочный, разнообразный, никогда не скучающий, с интересными барами, ресторанами и культурными событиями. Парковая зона площадью более 30 га с...
NF Group
Квартира за 769 626 евро в Берлине, Германия
769 626 €
Квартира в Берлине, Германия
77 м2 3
Всего в доме расположено 29 квартир с планировками от 65 до 160 м², которые идеально подойдут для самых разных стилей жизни. Высококачественные классические материалы в теплых тонах представляют собой неподвластную времени обстановку. В жилых помещениях использован дубовый паркет. Высокие двери создают ощущение простора и обеспечивают...
EW Real Estate
Квартира за 270 000 евро в Гамбурге, Германия
270 000 €
Квартира в Гамбурге, Германия
26 м2 1 1
Удалённая сделка Кредит Объект под сдачу
Квартира 25,72 м2 в новом проекте в Гамбурге Эксклюзивное предложение от застройщика — современные апартаменты с немецким качеством строительства и выгодными условиями оплаты. Свободный лот: • Лот WE 50 • Площадь: 25,72 м² • Этаж: 2-й • Балкон: есть • Паркинг: включён Цена: 270 000 €...
VRC Idrisova
Квартира за 775 000 евро в Мюнхене, Германия
775 000 €
Квартира в Мюнхене, Германия
76 м2 2 2
Просторная квартира в новом доме у парка. Дом расположен у парка, в 900 м от метро Harthof (ветка U2). Новый дом, готовность в конце 2024 года. Отопление пола во всех комнатах. 2 полноценных ванных комнаты с сантехникой и отделочной плиткой на стенах от Villeroy&Boch. 2 балкона на восточную и западную стороны. Открытая просторная зона...
NF Group
Квартира за 539 000 евро в Берлине, Германия
539 000 €
Квартира в Берлине, Германия
68 м2 2
Здание, построенное в 1918 году, очаровывает вас атмосферой классического берлинского здания в стиле Вильгельма. В квартире сделан свежий и капитальный ремонт. 2-комнатная квартира с потолками высотой почти 4 метра и большими окнами, буквально залита светом. Профилированные двери с красивыми латунными ручками, полы из натурального дерева и...
EW Real Estate
Квартира за 5 452 094 евро в Берлине, Германия
5 452 094 €
Квартира в Берлине, Германия
252 м2 5 3 3
Жизнь на самом высоком уровне комфорта! Эта эксклюзивная 5-комнатная квартира расположена на последнем этаже современного 7-этажного жилого дома с лифтом в районе Берлина — Шарлоттенбург. Паркетный пол из натурального дерева с фризом по всему периметру, изысканная крупноформатная плитка и стильная фурнитура создают эксклюзивную...
EW Real Estate
Апартаменты за 3 660 000 евро в Берлине, Германия
3 660 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
32 м2
Новый жилой проект будет построен на одной из центральных улиц района City West, всего в нескольких минутах ходьбы до знаменитого бульвара Курфюрстендамм. Проект выполнен в архитектурной концепции старинных городских особняков и включает квартиры с 1-7 комнатами площадью 31,5-318 кв. м. Во всех квартира выполнена премиальная отделка, установлены...
NF Group
Квартира за 280 000 евро в Баден-Бадене, Германия
280 000 €
Квартира в Баден-Бадене, Германия
61 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Описание объекта Квартира расположена в доме, находящемся в в самом сердце оживленного города. В организации пространства продуман каждый сантиметр. Общая площадь 61 м2, включая просторную террасу. Планировка: просторная гостиная и обеденная зона, уютная спальня и элегантная смежная ванная комната. Современная встроенная кухня открытой...
MG Group
Дом за 379 000 евро в Ольденбурге, Германия
379 000 €
Дом в Ольденбурге, Германия
127 м2 5 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается ухоженный и очень уютный частный дом в стиле бунгало на одну семью, площадью 127 м2 Предусмотрено парковочное место Ухоженная территория зеленого участка, хорошие соседи Дом построен в 2005 году В доме современное газовое отопление Состав помещений: 5 комнат 3 спальни гостевая комната 2 санузла На верхнем этаже можно...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 432 258 евро в Тёнисфорсте, Германия
432 258 €
Квартира в Тёнисфорсте, Германия
85 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst. Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф. Данная квартира WE-4, площадью 85 м2 Квартира находится на втором этаже (1OG) rechts Состав помещений и их площадь: 3 комнаты 2 санузла 1 балкон W/E/K 35,7 m2 Bad 5,89...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 946 000 евро в Берлине, Германия
946 000 €
Квартира в Берлине, Германия
86 м2 3 2 2
Продается новая меблированная 3-комнатная квартира возле Оливаер Плац и Курфюрстендамм. Эта дизайнерская квартира полностью меблирована высококачественной современной мебелью и встроенными шкафами, поэтому вы можете заселиться сразу после покупки. Проект Constance Wilmersdorf был реализован известным мюнхенским застройщиком в 2020 году в...
EW Real Estate
Квартира за 1 605 000 евро в Берлине, Германия
1 605 000 €
Квартира в Берлине, Германия
153 м2 4 3 3
Квартира находится в комплексе Fellini Residences в тихом месте на Шпиттельмаркт, в центре Берлина Привлекательная итальянская архитектура Fellini Residences сочетает в себе классическую элегантность и современную эстетику. Благородный жилой комплекс находится в непосредственной близости от Жандарменмаркт в оживленном Берлине и предлагает...
EW Real Estate
Квартира за 689 500 евро в Берлине, Германия
689 500 €
Квартира в Берлине, Германия
45 м2 1 1
Новый жилой квартал расположен в центре Берлина, в 1,5 км от Потсдамер Плац и парка Тиргартен. Ансамбль из 14 корпусов гармонично вписывается в окружающие улицы благодаря разнообразию фасадов, выполненных из разных материалов – массивного клинкерного кирпича, архитектурного бетона и классической штукатурки. Квартиры с высококачественной отделкой...
NF Group
Апартаменты за 1 390 000 евро в Мюнхене, Германия
1 390 000 €
Апартаменты в Мюнхене, Германия
104 м2 2 2
Уникальная концепция апартаментов впечатляет: квартиры построены по очень высоким стандартам, отличное расположение с невероятным видом, роскошные интерьерные решения. Также в жилом комплексе: подземная парковка с зарядками для электрокаров, лифт, террасы и сады, система отопления. Уникальное месторасположение в элитном курортном районе юга...
NF Group
Вилла за 1 450 000 евро в Берлине, Германия
1 450 000 €
Вилла в Берлине, Германия
226 м2 5
Мечтаете жить в Берлине, как в Италии? Вероятно, это лучший способ описать средиземноморский характер этой прибрежной виллы. Вилла, построена в 2009 году. Из просторного входа можно попасть на два полноценных этажа, оформленных в непринужденном роскошном стиле. На первом этаже находится просторная гостиная-столовая и еще одна необычная...
EW Real Estate
Квартира за 410 000 евро в Берлине, Германия
410 000 €
Квартира в Берлине, Германия
48 м2 2
Историческое жилое и коммерческое здание 1900 года предлагает тщательно и роскошно отреставрированные апартаменты на всех этажах. При обустройстве дома акцент был сделан на смешении исторического и современного. Новые лифты, элегантные лестницы и недавно спроектированный зеленый двор — это лишь некоторые детали дома. Окна на южную...
EW Real Estate
Квартира за 1 786 151 евро в Берлине, Германия
1 786 151 €
Квартира в Берлине, Германия
104 м2 3 2 2
Вашему вниманию представлены новые 3-комнатные квартиры в центре западного Берлина, в районе Шарлоттенбург. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 4 квартале 2022 года. Структурированный фасад с высококачественными поверхностями из штукатурки и кирпича придают зданию современный вид, который неподвластен времени....
EW Real Estate
Квартира за 263 658 евро в Тёнисфорсте, Германия
263 658 €
Квартира в Тёнисфорсте, Германия
50 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst. Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф. Данная квартира WE-2, площадью 50,03 м2 Квартира находится на первом этаже (EG) rechts Состав помещений и их площадь: 2 комнаты 1 санузел 1 терраса W/E/K 23,71 m2 Bad 5,89...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 669 758 евро в Берлине, Германия
669 758 €
Квартира в Берлине, Германия
64 м2 1 1
Новый современный жилой комплекс возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. На продажу выставлены 184 квартиры с 1-3 спальнями площадью 60-136 кв.м, расположенные в...
NF Group

Законы для покупателей и рантье

Процесс сдачи недвижимости в аренду регламентируется арендным правом, прописанным в Германском гражданском кодексе (Германском гражданском уложении). Никаких ограничений для иностранных арендодателей не существует, они могут приобретать недвижимость на свой загранпаспорт и заключать по нему договор аренды. Но они также обязаны соблюдать законы наравне с немцами.

Любовь Баумгертнер: «Арендное право очень обширное, но существует несколько основных правил, которые следует знать.

  • В Германии существует официальный уровень арендных плат – Mietspiegel, и арендодатели должны придерживаться его при сдаче недвижимости в аренду.
  • Повышение арендных плат по уже существующему договору возможно не более чем на 15% за три года.
  • Продажа недвижимости не прерывает существующие отношения аренды, то есть недвижимость продаётся с арендатором.
  • Расторжение договора аренды возможно обеими сторонами в установленные законом сроки. Для арендатора это три месяца без обоснования причин расторжения. Для арендодателя – от трёх до девяти месяцев с целью собственного проживания или капитального ремонта. Допускается также бессрочное расторжение договора, если арендатор задерживает оплату более чем на два месяца или не соблюдает правила проживания».

Права арендаторов в Германии хорошо сформулированы и защищены, добавляет Екатерина Демидова. Есть целый ряд законов и актов, регулирующих права и обязанности собственников и жильцов. Для примера: недавно вышел новый закон – о возможности отсрочки оплаты аренды в связи с коронавирусом.

Если арендатор задерживает плату, ему высылают письмо-напоминание. Если деньги снова не поступают в установленный срок, отправляют второе письмо-предупреждение. Если арендатор не реагирует и размер задолженности составляет более двойного размера арендной платы, хозяин имеет право на срочное расторжение договора с требованием немедленно освободить квартиру.

Неплательщиков, которые добровольно покидать жильё отказываются, выселяют принудительно. Для этого требуется судебное постановление, которое можно получить в среднем за полгода. На основании данного документа арендатора выдворяют судебные приставы. Расходы за весь процесс несёт изначально арендодатель, но потом эта сумма ложится на арендатора вместе с суммой задолженности по аренде.

Лицензии

Получать дополнительные разрешения на сдачу в долгосрочную аренду не требуется. Но в некоторых крупных городах с напряжённой ситуацией на рынке недвижимости (например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте) запрещена посуточная сдача жилой недвижимости в аренду без специальной лицензии. Получить её иностранцам крайне сложно, практически невозможно.

В этих же городах запрещено использование жилой недвижимости в коммерческих целях. Данные запреты относятся к Zweckentfremdungsverbot, то есть к использованию жилой недвижимости не по назначению.

Также лицензию должна иметь управляющая компания, если она занимается недвижимостью иностранного инвестора. Если же инвестор ведёт все дела самостоятельно как частное лицо, дополнительных бумаг ему не требуется.

Штрафы и пени

За посуточную сдачу в аренду в городах, где это запрещено, штрафы могут доходить до €500 тыс. Строгие санкции также грозят за несоблюдение закона о замораживании арендных плат на последующие пять лет. Он, для примера, действует в Берлине с 2020 года. Согласно этим правилам, должна быть снижена арендная плата, которая на момент принятия закона была завышена.

Екатерина Демидова: «Жильцы облагаются штрафом в размере от €5 до €15 за каждое напоминание о просроченной оплате. Арендодатели тоже получают штрафы. Так, на владельца могут пожаловаться из-за плохих условий в квартире, её ненадлежащего содержания и даже плесени… Если хозяин не принял жалобы во внимание и не устранил неполадки, ему назначается штраф. Часто эту сумму вычитают из арендной платы».


Читайте также:


Купить арендную недвижимость в Германии. Пошаговая инструкция

Шаг 1. Выбор стратегии арендного бизнеса

Покупатели, для которых важен не столько процент доходности, сколько качество квартиры и перспектива личного проживания, выбирают новостройки. Но под арендный бизнес чаще приобретается вторичка. Во-первых, таких вариантов на рынке намного больше, а во-вторых, цены на них ниже, а доходность выше.

Любовь Баумгертнер: «В Германии наиболее популярна покупка одной или нескольких одно- или двухкомнатных квартир и сдача их в долгосрочную или краткосрочную аренду. Для этого нужна сумма от €100 тыс. в крупных городах и от €30 тыс. – в мелких.

Иностранным инвесторам проще сдавать объект в долгосрочную аренду, поскольку для краткосрочной необходимо личное присутствие. А комиссия агентству за управление снизит заработок до уровня, достижимого при долгосрочной аренде.

Долгосрочная аренда хороша тем, что даже в случае, если арендатор потеряет работу и не сможет платить, за него это будет делать государство. Что было особенно актуально в период пандемии.

Квартиру, сдаваемую в долгосрочку, не нужно меблировать. Иногда даже можно договориться с арендатором, чтобы он сделал ремонт самостоятельно. За это ему предоставляют несколько месяцев проживания бесплатно.

Тем не менее в арендном бизнесе важно участие управляющей компании. Её сотрудники всегда находятся на связи с владельцем квартиры и готовы решить все возникающие вопросы и проблемы. Услуги такой компании обходятся в среднем в €30–40 месяц».

Также в Германии можно приобрести отдельно стоящий доходный дом. Как правило, это малоэтажная постройка на 5–10–15 квартир, которые сдаются в аренду. У собственника целого дома есть ряд преимуществ перед владельцами отдельных квартир. Он сам может решать, как обслуживать дом, какой ремонт и когда делать, какие расходы несут жильцы.

Екатерина Демидова: «Инвесторам рекомендовала и рекомендую покупать доходные дома. В ситуации с коронавирусом эта стратегия ещё более актуальна, чем раньше: часть предприятий закрыли принудительно, владельцам ресторанов и отелей сейчас сложно платить аренду. А жильё сдаётся всегда – всем надо где-то жить. В доходном доме это преимущество особенно заметно, так как в нём несколько квартир, сданных разным семьям. Можно рассчитывать, что разом все арендаторы никогда не съедут, так что часть дохода останется в любом случае.

В доходном доме, как правило, все квартиры принадлежат одному владельцу. Он единолично осуществляет управление: решает, нужно ли делать ремонт или обновлять фасад, не советуясь ни с кем, – он не обязан платить сборы на ремонт согласно утверждённому управляющей компанией графику».

Примеры коммерческой недвижимости в Германии, включая доходные дома
Коммерческая недвижимость за 2 670 000 евро в Кайзерслаутерне, Германия
2 670 000 €
Коммерческая недвижимость в Кайзерслаутерне, Германия
1762 м2 5.2% в год
Предлагаем Вашему вниманию автоцентр в долгосрочной аренде в г. Кайзерслаутерн, земля Рейнланд-Пфальц Коммерческий объект представляет собой автомастерскую с помещениями для хранения и продажи автозапчастей и шин, построенную в 2007 году на участке площадью 5 186 кв.м. К двухэтажному зданию с покатой крышей, в котором расположены торговые...
EW Real Estate
Офис за 17 900 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
17 900 000 €
Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия
3200 м2
Готовый бизнес
К продаже предлагается 7-этажное престижное офисно-торговое здание, расположенное в самом сердце Франкфурта. Здание полностью сдано в аренду! Цена: 17 900 000,--Евро Арендная площадь: около 3200 м.кв. Площадь участка: около 1000 м.кв. Кол-во этажей: 7 Первый этаж переоборудован под популярную концепцию гастрономии. Здание находится...
Магазин в Эрфурте, Германия (цена по запросу)
Цена по запросу
Магазин в Эрфурте, Германия
1900 м2
Кредит Готовый бизнес
Супермаркет REWE в пригороде Эрфурта — пример рентабельного проекта BiG Property в небольшом немецком городе. Благодаря долгосрочному договору аренды 15 лет и надежности арендатора данный готовый бизнес уже несколько лет приносит инвестору стабильный доход. Компания REWE успешно работает в данной точке более 20 лет. супермаркет был...
BiG Property
Доходный дом за 7 500 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
7 500 000 €
Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия
800 м2
Многоквартирный дом (новостройка - 7 квартир) в популярном центральном районе Франкфурта на Майне. Жилая площадь: около 600 м.кв. Общая площадь: около 800 м.кв. Этажность: 3 этажа В доме: квартиры на первом этаже с террасами и выходом в сад, квартиры на верхних этажах - с балконам и террасами. Современный жилой дом строится по...
Estate-Service24
Магазин за 3 900 000 евро в Лейпциге, Германия
3 900 000 €
Магазин в Лейпциге, Германия
1555 м2 4.28% в год
Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость в г.Лейпциг (земля — Саксония), в районе Райдниц-Тонберг. Объект построен в 2007 году на земельном участке площадью 2 388 кв.м. Последний ремонт был проведен в 2019 году. Около здания имеется собственная парковка на 30 машиномест. Объект состоит из 2 этажей, на которых расположены 3...
EW Real Estate
Инвестиционный проект за 485 000 евро в Вуппертале, Германия
485 000 €
Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия
565 м2 34.6% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь. Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 485 000 евро. Доход инвестора составит ~ 254 906 евро, (52% на вложенный капитал). Планируемый срок реализации проекта: 18...
DEM GROUP GmbH
Отель, гостиница за 14 200 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
14 200 000 €
Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия
1850 м2
Готовый бизнес
4* Бутик-отель в центре Франкфурта в районе ж/д вокзала. Отель был полностью модернизирован, включая систему отопления. Кол-во комнат: 55 Общая площадь: 1850 м.кв. Площадь участка: 350 м.кв. Договор аренды: с управляющей компанией/отельной сетью Расположение: Отель расположен в самом привлекательном с экономической точки зрения месте...
Estate-Service24
Магазин за 3 000 000 евро в Лейпциге, Германия
3 000 000 €
Магазин в Лейпциге, Германия
2500 м2
Готовый бизнес
Супермаркет NETTO - проверенный бизнес Супермаркет Netto недалеко от Ганновера уже более 18 лет успешно работает в данной точке. Новый договор подписан на выгодных для инвестора условиях — с повышением арендной ставки и опцией пролонгации. ВЫГОДНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ — ЗАЛОГ УСПЕШНОГО БИЗНЕСА Выбирая оптимальный объект для инвестора,...
BiG Property
Магазин за 3 603 000 евро в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
3 603 000 €
Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
1315 м2 4.74% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Бранденбурге, недалеко от г.Потсдам. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 2022 году. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 7 400 кв.м. По данному объекту уже заключен договор аренды на 20 лет, который начнет действовать после сдачи объекта в...
EW Real Estate
Магазин за 2 873 000 евро в Верхней Баварии, Германия
2 873 000 €
Магазин в Верхней Баварии, Германия
1601 м2
Новый супермаркет с гарантией, кредит до 76 % Один из последних проектов BiG Property — ALDI. Собственный капитал инвестора — от 1 млн евро. Средний годовой доход от 210 тысяч евро в год Рентабельность инвестиций с учетом финансирования 10,2% годовых в евро Долгосрочный договор 16 лет с опцией продления 6*3 Защита...
BiG Property
Отель, гостиница за 55 000 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
55 000 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
10000 м2
Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница имеет около 150 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 55 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация...
EW Real Estate
Коммерческая недвижимость за 115 280 евро в Магдебурге, Германия
115 280 €
Коммерческая недвижимость в Магдебурге, Германия
19 м2 4% в год
Квартиры в замке на воде, расположенном на климатическом курорте в коммуне Флехтинген, земля Саксония-Анхальт. Замок площадью 6,400 кв.м. отреставрирован и модернизирован в 2021 году. К продаже доступно 100 помещений под квартиры, половина из них уже готовы к проживанию. Цена квартир: от 115.280 евро Площадь: 19.21 - 161.92 кв.м....
Intermark Global
Доходный дом в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия (цена по запросу)
Цена по запросу
Доходный дом в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
5520 м2
Кредит
Резиденция для пожилых людей „У собора“ — один из реализованных нами инвестиционно-строительных проектов недалеко от Берлина. Надежный ТОП-арендатор и договор 25 лет Для данного объекта до начала строительства заключен долгосрочный договор аренды на 25 лет с надежным платежеспособным арендатором – лидером европейского...
BiG Property
Магазин за 2 250 000 евро в Саарбрюккене, Германия
2 250 000 €
Магазин в Саарбрюккене, Германия
900 м2
Кредит Готовый бизнес
Супермаркет бытовой химии dm уже четыре года успешно работает в одном из крупнейших городов региона Саар. Магазин расположен непосредственно у автомагистрали всего в двух километрах от местного вокзала, откуда за полчаса можно добраться до столицы региона Саарбрюккена. Собственный капитал инвестора: от 900 тысяч евро. Успех арендатора в...
BiG Property
Коммерческая недвижимость за 45 700 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
45 700 000 €
Коммерческая недвижимость во Франкфурте-на-Майне, Германия
15500 м2 5.5% в год
Пакет коммерческих помещений, включает в себя 3 объекта (жилые и коммерческие единицы), сданные в аренду в регионе Франкфурта на Майне. Общая жилая арендуемая площадь: около 5600 м2 Общая коммерческая арендуемая площадь: около 9800 м2 Общая площадь участка: около 11 940 м2 Доходность: около 4,7 % Портфель включает 124 единицы из...
Estate-Service24
Инвестиционный проект за 2 400 000 евро в Мёнхенгладбахе, Германия
2 400 000 €
Инвестиционный проект в Мёнхенгладбахе, Германия
1235 м2 50% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Проектом предусмотрена реконструкция здания под дом по уходу за престарелыми людьми. Разрешение на реконструкцию находится в процессе получения. Здание 1985 года постройки, в хорошем состоянии. Оно находится в центре города, недалеко от центральной пешеходной улицы. Рядом расположена вся необходимая инфраструктура. Площадь участка ~ 635 м2...
DEM GROUP GmbH
Производство за 1 400 000 евро в Берлине, Германия
1 400 000 €
Производство в Берлине, Германия
1000 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства пеллетных и дровяных печей в Германии. Компания специализируется на разработке и продаже нескольких десятков современных дровяных и пеллетных печей, в классическом и современном дизайне, для экономичного отопления жилых домов с нейтральным выбросом CO2 в атмосферу. Вся...
EW Real Estate
Отель, гостиница за 700 000 евро в Гёттинген, Германия
700 000 €
Отель, гостиница в Гёттинген, Германия
900 м2 10% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается готовый бизнес - действующий отель в хорошем состоянии. В отеле 17 номеров, 15 парковочных мест, ресторан и 3 гаража. Гостевая терраса ресторана примерно на 40 посадочных мест. Площадь ресторана 85м2 Парковка плюс земля под зданием 1202 м2 Участок за зданием 2587 м2 Год постройки: 1961 Требуется частичная реновация: 7...
DEM GROUP GmbH
Отель, гостиница за 59 000 000 евро в Мюнхене, Германия
59 000 000 €
Отель, гостиница в Мюнхене, Германия
6000 м2
Готовый бизнес
Отель в Мюнхене с договором аренды Кол-во номеров: 260 Кол-во парковочных мест: 100 Расположение: На протяжении многих лет Мюнхен является лидером по популярности у инвесторов. Многих привлекает его расположение в самой богатой федеральной земле Германии и соответственно высокая ликвидность объектов недвижимости, для других клиентов -...
Estate-Service24
Коммерческая недвижимость за 2 500 000 евро в Лейпциге, Германия
2 500 000 €
Коммерческая недвижимость в Лейпциге, Германия
2220 м2
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!Объект является основным торговым центром в инфраструктуре города. Якорный арендатор NORMA, договор аренды с 1994 года по 31.12.2023 года, не включая опции продления. Общая длительность договоров аренды по всем арендаторам 5,8 лет, без права расторжения. Есть одобренное финансирование 1.200.000€ под 1,75%, ставка фиксирована на 5...
NF Group

Шаг 2. Подбор объектов

Екатерина Демидова: «При выборе инвестиционного жилья локация особенно важна – необходимо проанализировать спрос в этом районе. Второй фактор – техническое состояние дома (необходимость ремонта может свести на нет всю прибыль инвестора). Третье – доходность, соотношение стоимости квадратного метра и арендных ставок в районе.

Этаж большой роли не играет, но на практике самые востребованные этажи – второй и третий. Преимущество чаще всего отдаётся либо довоенным постройкам, прошедшим полную санацию, либо новостройкам не старше 2000-го. Недвижимость должна быть отремонтирована и желательно иметь уже встроенную кухню. Балкон, лифт, парковочное место являются дополнительными плюсами».

Любовь Баумгертнер: «Выбор объекта для сдачи в аренду отличается от выбора недвижимости для собственного проживания. Здесь необходимо отключить сердце и включить мозг.

При покупке с целью капиталовложения предпочтение следует отдавать вариантам с наилучшим расположением (близко к центру города или района, к остановкам общественного транспорта и метро, к инфраструктуре района: супермаркетам, ТЦ, паркам) по как можно более низкой цене. В этом случае отдача от вложенных средств будет максимальной».

Недвижимость в крупных городах Германии всегда легко сдаётся в аренду. Ещё большей ликвидности квартире добавляют некоторые параметры. Так, быстрее сдаются объекты с ремонтом, но вкладывать крупные суммы необязательно, достаточно положить новую плитку в ванной и на кухне, ламинат в комнатах и установить новую сантехнику. Также арендатор предпочитает крашеные белые стены – квартиру с обоями в цветочек сдать будет сложнее

Обустраивать квартиру для долгосрочной аренды мебелью необязательно, так как многие (даже большинство) переезжают со своей.

Шаг 3. Заключение сделки с недвижимостью

Иностранцы имеют право приобретать в полную собственность любую недвижимость в Германии (процедура проведения типичной сделки описана здесь). Стоит перед покупкой ознакомиться с содержанием Поземельной книги и убедиться, что объект не содержит обременений. Также советуем посмотреть протоколы собраний владельцев недвижимости – из этих документов можно узнать, какой ремонт планируется в доме, какие проблемы существуют и как они решаются.

Екатерина Демидова: «До коронавируса клиент приезжал на просмотры объектов, которые выбрал предварительно. Когда границы закрылись, мы стали практиковать удалённые показы. Клиенты же учились принимать решение в режиме онлайн.

Сейчас же не только подбор объекта, но и сделку можно полностью провести дистанционно. В немецкий нотариат мы идём сами, без покупателя. После заключения договора купли-продажи покупатель подписывает своё согласие на данную сделку у нотариуса в России или другой стране, где он находится. Поэтому в текущей ситуации купить недвижимость в Германии без привлечения риелтора невозможно, нужно обязательно обращаться к нему.

Недвижимость в Германии можно зарегистрировать как на физическое, так и на юридическое лицо. Способ структурирования сделки зависит от целей инвестора и масштабов его деятельности в Германии. Как правило, покупку одной или нескольких квартир выгоднее оформлять на физическое лицо, а крупные объекты дороже €1 млн – на компанию. Но этот вопрос рекомендуется заранее обсудить с налоговым консультантом».

Шаг 4. Сдача в аренду

Очень часто недвижимость приобретается уже с арендатором и существующим договором аренды, изменять который нельзя. При сдаче в аренду свободной недвижимости, как правило, используется стандартный договор, составленный в соответствии с законными предписаниями.

Шаблон договора аренды можно скачать из интернета и заменить в нём данные по объектам недвижимости, участникам сделки и суммам платежей. Готовый документ можно заказать и у специализированных компаний. Составлять договор аренды самостоятельно с нуля не рекомендуется.

Любовь Баумгертнер: «По умолчанию все договоры аренды должны заключаться на неограниченный срок. Его ограничение возможно только при наличии веской причины, которая должна быть прописана сразу при заключении договора: личное использование, для членов семьи и сотрудников фирмы или планируемая модернизация жилья.

Это правило не распространяется на договоры аренды меблированных апартаментов для временного проживания, которые разрешено заключать на срок от месяца до года.

Арендная плата разбивается на две составляющие: „холодная“ – и предоплата коммунальных услуг и отопления. Общая арендная плата называется горячей. Её размер может колебаться и изменяться каждый год в зависимости от стоимости потребляемых коммунальных услуг и отопления. Ежегодно с арендатором необходимо производить взаиморасчёт коммунальных услуг в соответствии с показаниями счётчиков».

Справка

Холодная аренда – плата за вычетом коммунальных услуг, остаётся у владельца квартиры. Из неё хозяин оплачивает услуги домоуправления и делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу.

Горячая аренда – холодная аренда плюс коммунальные услуги, то есть полная сумма, которую платит арендатор.

Процесс сдачи в аренду можно организовать самостоятельно, если есть счёт в немецком или другом европейском банке. Бонусом будет знание языка – для общения с арендаторами, домоуправлением и различными службами.

Екатерина Демидова: «Как правило, иностранные собственники пользуются услугами управляющих компаний. В Германии есть компании, которые предоставляют разовые услуги по ремонту. Но, на мой взгляд, гораздо удобнее, если квартирой полностью будет заниматься управляющая компания. Это выгодно как на этапе поиска арендаторов – для организации показов и заключения договоров аренды, так и для решения текущих вопросов эксплуатации.

Сектор услуг УК в стране очень развит – есть русскоязычные управляющие компании, есть немецкие. Их услуги стоят в среднем €30 в месяц за одну квартиру. В эту стоимость входит техническое решение проблем, ответы на звонки арендаторов, переписка с ними по почте, проверка платежей, принятие необходимых мер в случае неуплаты и прочее».

Любовь Баумгертнер: «Поиск арендаторов осуществляется, как правило, через крупные порталы недвижимости. Собирают запросы потенциальных арендаторов, организуют показы, с заинтересованных лиц собирают документы (анкету арендатора, справки с работы с указанием размера заработной платы за последние три месяца, выписку из регистра должников, справку от предыдущего арендодателя, копию паспорта). Арендодатель выбирает наиболее подходящего кандидата, с которым впоследствии заключается договор».

Шаг 5. Получение дохода

Как правило, арендатор вносит холодную арендную плату и депозит на коммунальные услуги и отопление. Электричество и телефон наниматель также оплачивает сам – в соответствующих службах. Собственник несёт ответственность перед домоуправлением и вносит средства на содержание дома в коммунальную кассу. Также владелец обычно должен платить налоги, но в некоторых случаях по договору ежегодный налог может быть переложен на арендатора.

Арендатор перечисляет средства по безналичному расчёту на немецкий банковский счёт собственника недвижимости. Оплата идёт за месяц вперёд.

Екатерина Демидова: «Не за всё платят арендаторы: часть расходов лежит на собственниках. Правил много, и каждый случай рассматривается индивидуально. Какие-то пункты затрат даже перекрываются страховкой. В связи с коронавирусом и невозможностью приехать в Германию для открытия счёта некоторые управляющие компании предлагают открыть подсчёт, куда приходит арендная плата и откуда потом переводятся деньги на счёт владельца по месту жительства. Для этого инвестору прилетать в Германию не нужно».

Шаг 6. Уплата налогов

Покупка

Покупатель платит налог на приобретение недвижимости. Ставка составляет 3,5–6,5% от стоимости объекта (в зависимости федеральной земли).

Владение

Базовая федеральная ставка ежегодного поземельного налога – 0,35% от оценочной стоимости недвижимости. Но существует муниципальный коэффициент, с которым в итоге владельцы платят от 0,98 до 2,84% ежегодно. Сбором облагаются не только частные дома, но и квартиры.

Сдача в аренду

Ставка подоходного налога прогрессивная – от 0 до 45% в зависимости от размера прибыли. Налогом облагается только чистый доход после вычета всех текущих расходов и амортизации недвижимости. Эксперты рекомендуют собирать и сохранять все чеки и счета, чтобы иметь возможность снизить налогооблагаемую базу.

Подоходный налог в Германии

Доход в год Ставка
До €9 000 0% для резидентов
14% для нерезидентов
От €9 001 до €13 996 14%
От €13 997 до €54 949 24%
От €54 950 до €260 532 42%
Более €260 533 45%

Любовь Баумгертнер: «Налоговую декларацию необходимо подавать раз в год до 31 июля следующего года самостоятельно или до конца следующего года с помощью налогового консультанта. Его помощь стоит в среднем €200–300. Если есть цель сэкономить на услугах специалиста, первый раз декларацию можно подготовить с его помощью, потом самостоятельно – на основании уже заполненной декларации».

Ведение арендного бизнеса как основание для получения ВНЖ

Арендный бизнес не даёт права на получение вида на жительство, поскольку не требует постоянного присутствия и не рассматривается в качестве «полезного для общества». Тем не менее на практике некоторым покупателям удавалось получить ВНЖ, организовав компанию по управлению собственной недвижимостью. Но это долгий и кропотливый процесс, предупреждают эксперты. Помогают организовать его и правильно подать документы адвокаты, специализирующиеся на получении ВНЖ.

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

Плюсы Минусы
Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5%
Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года
Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые
Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро
У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно
В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией
В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо
Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход. 

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Германия перевернулась, Египет не согласился
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Процедура приобретения недвижимости в Германии
Подробная инструкция для покупателей
Актуальные новости мировой недвижимости. Январь-февраль 2025
Говорим о популярных странах
Инвестиции в недвижимость Германии – 2025. Идея № 1 – краткосрочная аренда
Гарантированная доходность

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Германии Дома (виллы) в Германии Недорогая недвижимость в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»