Версия
для печати
для печати
Благодарим за помощь в подготовке материала совладельца компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер и генерального директора DEM Group GmbH Екатерину Демидову.
В Германии, в частности в крупных её городах, уже давно существует дефицит жилья. К примеру, в 2019 году застройщики ввели в эксплуатацию 293 тыс. жилых объектов. Это рекордный показатель за 20 лет. Тем не менее даже эти темпы строительства намного ниже запланированных (375 тыс.). А с учётом последствий пандемии в ближайшие годы нарастить объёмы вряд ли получится. А значит, дефицит будет усугубляться.
Нехватка предложений на рынке провоцирует постоянный рост цен. За десять лет жильё в Мюнхене подорожало на 153%, а в Берлине – на 152%. Ежегодное повышение цен на недвижимость, в свою очередь, стимулирует инвесторов вкладывать деньги в этот сектор. За последние десять лет объём инвестиций в немецкие квадратные метры более чем удвоился.
Спрос наблюдается не только на покупку, но и на аренду жилья, что приводит к повышению ставок в этом сегменте. На одну квартиру может быть одновременно несколько десятков и даже сотен претендентов. Известен случай, когда на просмотр двушки в пригороде Берлина пришли 1749 (!) человек. Интересные по соотношению цены и качества предложения улетают в считаные дни. Чуть позже уходят и те объекты, на которые явно завышена цена.
В мелких городах ситуация иная: в последние годы цены практически не поднимались, да и предложений там достаточно даже для того, чтобы торговаться.
Любовь Баумгертнер: «Немцы традиционно считаются нацией арендаторов, хотя за последние годы соотношение арендаторов и собственников изменилось в пользу последних. Причин несколько: рост арендной платы, рост благосостояния граждан, падение процентов по ипотечным кредитам и послабление требований к заёмщикам.
В Германии популярна долгосрочная, а иногда и пожизненная аренда недвижимости, несмотря на то что для арендодателей более выгодна „краткосрочка“.
Основные клиенты на долгосрочную аренду – резиденты Германии, немцы и иностранцы, проживающие на ПМЖ. На рынке краткосрочной аренды (от месяца до года) основными арендаторами являются люди, приезжающие в командировки, а также иностранцы, недавно перебравшиеся в страну на ПМЖ».
Назвать усреднённый показатель доходности сложно: в зависимости от федеральной земли и города эта цифра сильно разнится. Но можно вывести общее правило: в крупных городах (из-за сравнительно высокой цены квадратного метра) доходность от сдачи в аренду будет ниже – на уровне 1–3% чистыми. Зато местная недвижимость быстрее дорожает и легче продаётся.
В небольших населённых пунктах арендная доходность выше – 4–7%. Однако найти там стабильного арендатора сложнее. Также в таких местах редко практикуется краткосрочная аренда.
Любовь Баумгертнер: «Как и цены на недвижимость, арендные ставки постоянно растут, хотя их рост более медленный. По уже существующим договорам аренды разрешается повышение арендной платы не более чем на 15% каждые три года. При этом нельзя превышать официальный уровень арендных плат – Mietspiegel. На меблированные апартаменты при краткосрочной аренде (от месяца до года) данные ограничения пока не действуют».
Процесс сдачи недвижимости в аренду регламентируется арендным правом, прописанным в Германском гражданском кодексе (Германском гражданском уложении). Никаких ограничений для иностранных арендодателей не существует, они могут приобретать недвижимость на свой загранпаспорт и заключать по нему договор аренды. Но они также обязаны соблюдать законы наравне с немцами.
Любовь Баумгертнер: «Арендное право очень обширное, но существует несколько основных правил, которые следует знать.
Права арендаторов в Германии хорошо сформулированы и защищены, добавляет Екатерина Демидова. Есть целый ряд законов и актов, регулирующих права и обязанности собственников и жильцов. Для примера: недавно вышел новый закон – о возможности отсрочки оплаты аренды в связи с коронавирусом.
Если арендатор задерживает плату, ему высылают письмо-напоминание. Если деньги снова не поступают в установленный срок, отправляют второе письмо-предупреждение. Если арендатор не реагирует и размер задолженности составляет более двойного размера арендной платы, хозяин имеет право на срочное расторжение договора с требованием немедленно освободить квартиру.
Неплательщиков, которые добровольно покидать жильё отказываются, выселяют принудительно. Для этого требуется судебное постановление, которое можно получить в среднем за полгода. На основании данного документа арендатора выдворяют судебные приставы. Расходы за весь процесс несёт изначально арендодатель, но потом эта сумма ложится на арендатора вместе с суммой задолженности по аренде.
Получать дополнительные разрешения на сдачу в долгосрочную аренду не требуется. Но в некоторых крупных городах с напряжённой ситуацией на рынке недвижимости (например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте) запрещена посуточная сдача жилой недвижимости в аренду без специальной лицензии. Получить её иностранцам крайне сложно, практически невозможно.
В этих же городах запрещено использование жилой недвижимости в коммерческих целях. Данные запреты относятся к Zweckentfremdungsverbot, то есть к использованию жилой недвижимости не по назначению.
Также лицензию должна иметь управляющая компания, если она занимается недвижимостью иностранного инвестора. Если же инвестор ведёт все дела самостоятельно как частное лицо, дополнительных бумаг ему не требуется.
За посуточную сдачу в аренду в городах, где это запрещено, штрафы могут доходить до €500 тыс. Строгие санкции также грозят за несоблюдение закона о замораживании арендных плат на последующие пять лет. Он, для примера, действует в Берлине с 2020 года. Согласно этим правилам, должна быть снижена арендная плата, которая на момент принятия закона была завышена.
Екатерина Демидова: «Жильцы облагаются штрафом в размере от €5 до €15 за каждое напоминание о просроченной оплате. Арендодатели тоже получают штрафы. Так, на владельца могут пожаловаться из-за плохих условий в квартире, её ненадлежащего содержания и даже плесени… Если хозяин не принял жалобы во внимание и не устранил неполадки, ему назначается штраф. Часто эту сумму вычитают из арендной платы».
Читайте также:
Покупатели, для которых важен не столько процент доходности, сколько качество квартиры и перспектива личного проживания, выбирают новостройки. Но под арендный бизнес чаще приобретается вторичка. Во-первых, таких вариантов на рынке намного больше, а во-вторых, цены на них ниже, а доходность выше.
Любовь Баумгертнер: «В Германии наиболее популярна покупка одной или нескольких одно- или двухкомнатных квартир и сдача их в долгосрочную или краткосрочную аренду. Для этого нужна сумма от €100 тыс. в крупных городах и от €30 тыс. – в мелких.
Иностранным инвесторам проще сдавать объект в долгосрочную аренду, поскольку для краткосрочной необходимо личное присутствие. А комиссия агентству за управление снизит заработок до уровня, достижимого при долгосрочной аренде.
Долгосрочная аренда хороша тем, что даже в случае, если арендатор потеряет работу и не сможет платить, за него это будет делать государство. Что было особенно актуально в период пандемии.
Квартиру, сдаваемую в долгосрочку, не нужно меблировать. Иногда даже можно договориться с арендатором, чтобы он сделал ремонт самостоятельно. За это ему предоставляют несколько месяцев проживания бесплатно.
Тем не менее в арендном бизнесе важно участие управляющей компании. Её сотрудники всегда находятся на связи с владельцем квартиры и готовы решить все возникающие вопросы и проблемы. Услуги такой компании обходятся в среднем в €30–40 месяц».
Также в Германии можно приобрести отдельно стоящий доходный дом. Как правило, это малоэтажная постройка на 5–10–15 квартир, которые сдаются в аренду. У собственника целого дома есть ряд преимуществ перед владельцами отдельных квартир. Он сам может решать, как обслуживать дом, какой ремонт и когда делать, какие расходы несут жильцы.
Екатерина Демидова: «Инвесторам рекомендовала и рекомендую покупать доходные дома. В ситуации с коронавирусом эта стратегия ещё более актуальна, чем раньше: часть предприятий закрыли принудительно, владельцам ресторанов и отелей сейчас сложно платить аренду. А жильё сдаётся всегда – всем надо где-то жить. В доходном доме это преимущество особенно заметно, так как в нём несколько квартир, сданных разным семьям. Можно рассчитывать, что разом все арендаторы никогда не съедут, так что часть дохода останется в любом случае.
В доходном доме, как правило, все квартиры принадлежат одному владельцу. Он единолично осуществляет управление: решает, нужно ли делать ремонт или обновлять фасад, не советуясь ни с кем, – он не обязан платить сборы на ремонт согласно утверждённому управляющей компанией графику».
Екатерина Демидова: «При выборе инвестиционного жилья локация особенно важна – необходимо проанализировать спрос в этом районе. Второй фактор – техническое состояние дома (необходимость ремонта может свести на нет всю прибыль инвестора). Третье – доходность, соотношение стоимости квадратного метра и арендных ставок в районе.
Этаж большой роли не играет, но на практике самые востребованные этажи – второй и третий. Преимущество чаще всего отдаётся либо довоенным постройкам, прошедшим полную санацию, либо новостройкам не старше 2000-го. Недвижимость должна быть отремонтирована и желательно иметь уже встроенную кухню. Балкон, лифт, парковочное место являются дополнительными плюсами».
Любовь Баумгертнер: «Выбор объекта для сдачи в аренду отличается от выбора недвижимости для собственного проживания. Здесь необходимо отключить сердце и включить мозг.
При покупке с целью капиталовложения предпочтение следует отдавать вариантам с наилучшим расположением (близко к центру города или района, к остановкам общественного транспорта и метро, к инфраструктуре района: супермаркетам, ТЦ, паркам) по как можно более низкой цене. В этом случае отдача от вложенных средств будет максимальной».
Недвижимость в крупных городах Германии всегда легко сдаётся в аренду. Ещё большей ликвидности квартире добавляют некоторые параметры. Так, быстрее сдаются объекты с ремонтом, но вкладывать крупные суммы необязательно, достаточно положить новую плитку в ванной и на кухне, ламинат в комнатах и установить новую сантехнику. Также арендатор предпочитает крашеные белые стены – квартиру с обоями в цветочек сдать будет сложнее
Обустраивать квартиру для долгосрочной аренды мебелью необязательно, так как многие (даже большинство) переезжают со своей.
Иностранцы имеют право приобретать в полную собственность любую недвижимость в Германии (процедура проведения типичной сделки описана здесь). Стоит перед покупкой ознакомиться с содержанием Поземельной книги и убедиться, что объект не содержит обременений. Также советуем посмотреть протоколы собраний владельцев недвижимости – из этих документов можно узнать, какой ремонт планируется в доме, какие проблемы существуют и как они решаются.
Екатерина Демидова: «До коронавируса клиент приезжал на просмотры объектов, которые выбрал предварительно. Когда границы закрылись, мы стали практиковать удалённые показы. Клиенты же учились принимать решение в режиме онлайн.
Сейчас же не только подбор объекта, но и сделку можно полностью провести дистанционно. В немецкий нотариат мы идём сами, без покупателя. После заключения договора купли-продажи покупатель подписывает своё согласие на данную сделку у нотариуса в России или другой стране, где он находится. Поэтому в текущей ситуации купить недвижимость в Германии без привлечения риелтора невозможно, нужно обязательно обращаться к нему.
Недвижимость в Германии можно зарегистрировать как на физическое, так и на юридическое лицо. Способ структурирования сделки зависит от целей инвестора и масштабов его деятельности в Германии. Как правило, покупку одной или нескольких квартир выгоднее оформлять на физическое лицо, а крупные объекты дороже €1 млн – на компанию. Но этот вопрос рекомендуется заранее обсудить с налоговым консультантом».
Очень часто недвижимость приобретается уже с арендатором и существующим договором аренды, изменять который нельзя. При сдаче в аренду свободной недвижимости, как правило, используется стандартный договор, составленный в соответствии с законными предписаниями.
Шаблон договора аренды можно скачать из интернета и заменить в нём данные по объектам недвижимости, участникам сделки и суммам платежей. Готовый документ можно заказать и у специализированных компаний. Составлять договор аренды самостоятельно с нуля не рекомендуется.
Любовь Баумгертнер: «По умолчанию все договоры аренды должны заключаться на неограниченный срок. Его ограничение возможно только при наличии веской причины, которая должна быть прописана сразу при заключении договора: личное использование, для членов семьи и сотрудников фирмы или планируемая модернизация жилья.
Это правило не распространяется на договоры аренды меблированных апартаментов для временного проживания, которые разрешено заключать на срок от месяца до года.
Арендная плата разбивается на две составляющие: „холодная“ – и предоплата коммунальных услуг и отопления. Общая арендная плата называется горячей. Её размер может колебаться и изменяться каждый год в зависимости от стоимости потребляемых коммунальных услуг и отопления. Ежегодно с арендатором необходимо производить взаиморасчёт коммунальных услуг в соответствии с показаниями счётчиков».
Процесс сдачи в аренду можно организовать самостоятельно, если есть счёт в немецком или другом европейском банке. Бонусом будет знание языка – для общения с арендаторами, домоуправлением и различными службами.
Екатерина Демидова: «Как правило, иностранные собственники пользуются услугами управляющих компаний. В Германии есть компании, которые предоставляют разовые услуги по ремонту. Но, на мой взгляд, гораздо удобнее, если квартирой полностью будет заниматься управляющая компания. Это выгодно как на этапе поиска арендаторов – для организации показов и заключения договоров аренды, так и для решения текущих вопросов эксплуатации.
Сектор услуг УК в стране очень развит – есть русскоязычные управляющие компании, есть немецкие. Их услуги стоят в среднем €30 в месяц за одну квартиру. В эту стоимость входит техническое решение проблем, ответы на звонки арендаторов, переписка с ними по почте, проверка платежей, принятие необходимых мер в случае неуплаты и прочее».
Любовь Баумгертнер: «Поиск арендаторов осуществляется, как правило, через крупные порталы недвижимости. Собирают запросы потенциальных арендаторов, организуют показы, с заинтересованных лиц собирают документы (анкету арендатора, справки с работы с указанием размера заработной платы за последние три месяца, выписку из регистра должников, справку от предыдущего арендодателя, копию паспорта). Арендодатель выбирает наиболее подходящего кандидата, с которым впоследствии заключается договор».
Как правило, арендатор вносит холодную арендную плату и депозит на коммунальные услуги и отопление. Электричество и телефон наниматель также оплачивает сам – в соответствующих службах. Собственник несёт ответственность перед домоуправлением и вносит средства на содержание дома в коммунальную кассу. Также владелец обычно должен платить налоги, но в некоторых случаях по договору ежегодный налог может быть переложен на арендатора.
Арендатор перечисляет средства по безналичному расчёту на немецкий банковский счёт собственника недвижимости. Оплата идёт за месяц вперёд.
Екатерина Демидова: «Не за всё платят арендаторы: часть расходов лежит на собственниках. Правил много, и каждый случай рассматривается индивидуально. Какие-то пункты затрат даже перекрываются страховкой. В связи с коронавирусом и невозможностью приехать в Германию для открытия счёта некоторые управляющие компании предлагают открыть подсчёт, куда приходит арендная плата и откуда потом переводятся деньги на счёт владельца по месту жительства. Для этого инвестору прилетать в Германию не нужно».
Покупатель платит налог на приобретение недвижимости. Ставка составляет 3,5–6,5% от стоимости объекта (в зависимости федеральной земли).
Базовая федеральная ставка ежегодного поземельного налога – 0,35% от оценочной стоимости недвижимости. Но существует муниципальный коэффициент, с которым в итоге владельцы платят от 0,98 до 2,84% ежегодно. Сбором облагаются не только частные дома, но и квартиры.
Ставка подоходного налога прогрессивная – от 0 до 45% в зависимости от размера прибыли. Налогом облагается только чистый доход после вычета всех текущих расходов и амортизации недвижимости. Эксперты рекомендуют собирать и сохранять все чеки и счета, чтобы иметь возможность снизить налогооблагаемую базу.
Подоходный налог в Германии
| Доход в год | Ставка |
|---|---|
| До €9 000 | 0% для резидентов 14% для нерезидентов |
| От €9 001 до €13 996 | 14% |
| От €13 997 до €54 949 | 24% |
| От €54 950 до €260 532 | 42% |
| Более €260 533 | 45% |
Любовь Баумгертнер: «Налоговую декларацию необходимо подавать раз в год до 31 июля следующего года самостоятельно или до конца следующего года с помощью налогового консультанта. Его помощь стоит в среднем €200–300. Если есть цель сэкономить на услугах специалиста, первый раз декларацию можно подготовить с его помощью, потом самостоятельно – на основании уже заполненной декларации».
Арендный бизнес не даёт права на получение вида на жительство, поскольку не требует постоянного присутствия и не рассматривается в качестве «полезного для общества». Тем не менее на практике некоторым покупателям удавалось получить ВНЖ, организовав компанию по управлению собственной недвижимостью. Но это долгий и кропотливый процесс, предупреждают эксперты. Помогают организовать его и правильно подать документы адвокаты, специализирующиеся на получении ВНЖ.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду | Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5% |
| Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества | В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года |
| Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть | Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые |
| Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно | Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро |
| У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт | Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно |
| В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо | В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией |
| В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц | Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо |
| Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу |
При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.
Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.
За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход.
Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.
Фото: pixabay.com, unsplash.com
Инфографика: Ольга Бодрова
