a
Версия
для печати

Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии

То ли факт, то ли стереотип: мы все знаем, что в Германии хорошо развит и защищён арендный бизнес, чем с удовольствием пользуются иностранные инвесторы. Куда вложиться, о чём нужно знать, каких бюрократических проволочек не избежать?

Благодарим за помощь в подготовке материала совладельца компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер и генерального директора DEM Group GmbH Екатерину Демидову.

Перспективы арендного бизнеса в Германии

В Германии, в частности в крупных её городах, уже давно существует дефицит жилья. К примеру, в 2019 году застройщики ввели в эксплуатацию 293 тыс. жилых объектов. Это рекордный показатель за 20 лет. Тем не менее даже эти темпы строительства намного ниже запланированных (375 тыс.). А с учётом последствий пандемии в ближайшие годы нарастить объёмы вряд ли получится. А значит, дефицит будет усугубляться.

Нехватка предложений на рынке провоцирует постоянный рост цен. За десять лет жильё в Мюнхене подорожало на 153%, а в Берлине – на 152%. Ежегодное повышение цен на недвижимость, в свою очередь, стимулирует инвесторов вкладывать деньги в этот сектор. За последние десять лет объём инвестиций в немецкие квадратные метры более чем удвоился.

Спрос наблюдается не только на покупку, но и на аренду жилья, что приводит к повышению ставок в этом сегменте. На одну квартиру может быть одновременно несколько десятков и даже сотен претендентов. Известен случай, когда на просмотр двушки в пригороде Берлина пришли 1749 (!) человек. Интересные по соотношению цены и качества предложения улетают в считаные дни. Чуть позже уходят и те объекты, на которые явно завышена цена.

В мелких городах ситуация иная: в последние годы цены практически не поднимались, да и предложений там достаточно даже для того, чтобы торговаться.

Любовь Баумгертнер: «Немцы традиционно считаются нацией арендаторов, хотя за последние годы соотношение арендаторов и собственников изменилось в пользу последних. Причин несколько: рост арендной платы, рост благосостояния граждан, падение процентов по ипотечным кредитам и послабление требований к заёмщикам.

В Германии популярна долгосрочная, а иногда и пожизненная аренда недвижимости, несмотря на то что для арендодателей более выгодна „краткосрочка“.

Основные клиенты на долгосрочную аренду – резиденты Германии, немцы и иностранцы, проживающие на ПМЖ. На рынке краткосрочной аренды (от месяца до года) основными арендаторами являются люди, приезжающие в командировки, а также иностранцы, недавно перебравшиеся в страну на ПМЖ».

На какой доход может рассчитывать владелец

Назвать усреднённый показатель доходности сложно: в зависимости от федеральной земли и города эта цифра сильно разнится. Но можно вывести общее правило: в крупных городах (из-за сравнительно высокой цены квадратного метра) доходность от сдачи в аренду будет ниже – на уровне 1–3% чистыми. Зато местная недвижимость быстрее дорожает и легче продаётся.

В небольших населённых пунктах арендная доходность выше – 4–7%. Однако найти там стабильного арендатора сложнее. Также в таких местах редко практикуется краткосрочная аренда.

Любовь Баумгертнер: «Как и цены на недвижимость, арендные ставки постоянно растут, хотя их рост более медленный. По уже существующим договорам аренды разрешается повышение арендной платы не более чем на 15% каждые три года. При этом нельзя превышать официальный уровень арендных плат – Mietspiegel. На меблированные апартаменты при краткосрочной аренде (от месяца до года) данные ограничения пока не действуют».

Примеры объектов недвижимости в Германии
Квартира за 170 000 евро в Берлине, Германия
170 000 €
Квартира в Берлине, Германия
29 м2 1
Сданные в аренду квартиры в санированом старином здании с центральным месторасположением!номер объекта::1470Вашему вниманию предлагается ряд сданных в аренду квартир. Квартиры находятся в 5-ти этажном старином здании постройки начала 19-го столетия. Здание является типичным для эпохи грюндерства, особенности таких построек это высокие потолки с...
L&B Immobiliya
Квартира за 599 000 евро в Берлине, Германия
599 000 €
Квартира в Берлине, Германия
98 м2 3 2 2
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
Knight Frank
Квартира за 1 246 051 евро в Берлине, Германия
1 246 051 €
Квартира в Берлине, Германия
110 м2 3 2
Квартира с 2 спальнями и просторной террасой расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155...
Knight Frank
Квартира за 185 000 евро в Берлине, Германия
185 000 €
Квартира в Берлине, Германия
64 м2 2
Сданная в аренду 2-комнатная квартира с парковочным местом!номер объекта::1764Вашему вниманию предлагается 2-х комнатная квартира на 2-ом этаже здания постройки 1967-го года. За последние года в доме проводились различные ремонтные работы и работы по модернизации, здание поддерживается в хорошем состоянии. На данный момент в кассе собственников...
L&B Immobiliya
Квартира за 123 300 евро в Лейпциге, Германия
123 300 €
Квартира в Лейпциге, Германия
60 м2 2
Светлая cданная в аренду квартира с отличным расположением недалеко от центра города!номер объекта::6078Предлагаемая квартира находится на верхнем мансардном этаже современного дома постройки 1995-го года. В здании всего два этажа и расстроенная мансарда, отопление центральное газовое, по всему периметру здания проходит подвальное помещение и...
L&B Immobiliya
Квартира за 415 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
415 000 €
Квартира во Франкфурте-на-Майне, Германия
45 м2 2 1 1
Квартиры в новостройке недалеко от Центрального Европейского Банка - районе Остенд. Жилой комплекс, состоящий из нескольких высотных жилых домов и садом, предлагает своим жильцам концепцию современного комфортного жилья с террасой на крыше и услугами консьержа. Все квартиры оснащены балконом, лоджией или террасой. Оборудование: - терраса на...
Estate-Service24
Квартира за 119 500 евро в Берлине, Германия
119 500 €
Квартира в Берлине, Германия
34 м2 1
Cветлая квартира в современном доме в зеленом районе, недалеко от озера Müggelsee!!!номер объекта::1819Вашему вниманию предлагается 1-комнатная квартира на 4-м этаже современного здания 1997-го года постройки. По всему периметру дома проходит подвальное помещение, отопление центральное. Вокруг дома расположена большая зеленая парковая территория...
L&B Immobiliya
Квартира за 239 000 евро в Берлине, Германия
239 000 €
Квартира в Берлине, Германия
53 м2 2
Хорошая инвестиция в сердце Берлина!номер объекта::1849Вашему вниманию предлагается 2-х комнатная квартира на 4-ом этаже здания постройки 1956 года. . Отопление в доме центральное.В квартире есть балкон. Состояние квартиры хорошее. Последняя санация здания проводилась в 1999 году. За квартирой закреплено подвальное помещение. Кварира сдана уже...
L&B Immobiliya
Дом за 720 000 евро в Берлине, Германия
720 000 €
Дом в Берлине, Германия
200 м2
Вашему вниманию представлен дом в г.Берлин (столица Германии), в районе Райниккендорф. Объект построен в 1974 году на земельном участке площадью 720 кв.м. Первый этаж имеет площадь около 120 кв.м. Здесь расположены детская комната (15 кв.м.), офис (15 кв.м.), спальня (16 кв.м.) и кухня с гостиной комнатой (40,4 кв.м). Из гостиной есть выход на...
EW Real Estate
Пентхаус за 2 900 000 евро в Берлине, Германия
2 900 000 €
Пентхаус в Берлине, Германия
195 м2 4 3 2
Вашему вниманию представлен новый 4-комнатный пентхаус класса люкс в г. Берлин (столица Германии) в районе Груневальд. Просторный пентхаус расположен в доме, рядом с озером Кенигзее, который от крыши до основания олицетворяет собой сдержанную роскошь и источает убедительную вневременную элегантность — как снаружи, так и изнутри. Вестибюль...
EW Real Estate
Апартаменты за 2 838 000 евро в Берлине, Германия
2 838 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
170 м2 3 2 3
JLL Residential Development GmbH
Апартаменты за 852 389 евро в Берлине, Германия
852 389 €
Апартаменты в Берлине, Германия
92 м2 3 2 2
JLL Residential Development GmbH
Апартаменты за 831 500 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
831 500 €
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия
63 м2 2 1 1
JLL Residential Development GmbH
Квартира за 862 342 евро в Берлине, Германия
862 342 €
Квартира в Берлине, Германия
87 м2 3 2 1
Вашему вниманию представлены новые 3-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...
EW Real Estate
Апартаменты за 1 020 007 евро в Берлине, Германия
1 020 007 €
Апартаменты в Берлине, Германия
88 м2 3 2 1
JLL Residential Development GmbH
Квартира за 849 900 евро в Мюнхене, Германия
849 900 €
Квартира в Мюнхене, Германия
86 м2 3 2 2
Удалённая сделка Кредит
Хотите осуществить свою мечту о собственном доме в зеленом, тихом городском районе? Тогда вы найдете именно то, что нужно в нашем привлекательном новостройке в Мюнхен-Пазинг. Модный ансамбль из 3 новых многоквартирных домов, которые будут построены, в каждом из которых будет 20 квартир, предлагает современные 2–4-комнатные кондоминиумы, а...
Campus Property
Апартаменты за 1 700 000 евро в Берлине, Германия
1 700 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
126 м2 2 1 1
JLL Residential Development GmbH
Дом за 350 000 евро в Бремене, Германия
350 000 €
Дом в Бремене, Германия
170 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается земельный участок 1072 м2 с построенным домом площадью 170 м2 с потенциалом строительста еще второго дома рядом в 26871 Papenburg, есть уже разрешение на строительство второго дома на участке. есть разрешение на строительство на 309м2 жилой площади и 9 паркомест Комиссия для Покупателя +3,57% к стоимости объекта. Подробности по...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 97 000 евро в Дортмунде, Германия
97 000 €
Квартира в Дортмунде, Германия
53 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается 2-х комнатная квартира в Дортмунде Расположена на 3 этаже, в доме 1955 года постройки. Общая площадь квартиры 53,92 м2 Квартира состоит из 2 комнат, кухни, ванной комнаты, балкона и подвала. В квартире был проведен ремонт в 2013 году. Квартира сдана в аренду. Фактический доход в год - 2464 евро. Hausgeld (коммуналка) - 192...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 254 150 евро в Берлине, Германия
254 150 €
Квартира в Берлине, Германия
61 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Вашему вниманию предлагается квартира в Берлине. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Здесь, в красивом старом районе Темпельхоф, вы можете прогуляться практически до всего, что заставляет ваше сердце биться. Будь то быстрое занятие йогой в Кларензее в парке Альтес, охлаждение ног на берегу канала Тельтов или...
CM Real Estate

Законы для покупателей и рантье

Процесс сдачи недвижимости в аренду регламентируется арендным правом, прописанным в Германском гражданском кодексе (Германском гражданском уложении). Никаких ограничений для иностранных арендодателей не существует, они могут приобретать недвижимость на свой загранпаспорт и заключать по нему договор аренды. Но они также обязаны соблюдать законы наравне с немцами.

Любовь Баумгертнер: «Арендное право очень обширное, но существует несколько основных правил, которые следует знать.

  • В Германии существует официальный уровень арендных плат – Mietspiegel, и арендодатели должны придерживаться его при сдаче недвижимости в аренду.
  • Повышение арендных плат по уже существующему договору возможно не более чем на 15% за три года.
  • Продажа недвижимости не прерывает существующие отношения аренды, то есть недвижимость продаётся с арендатором.
  • Расторжение договора аренды возможно обеими сторонами в установленные законом сроки. Для арендатора это три месяца без обоснования причин расторжения. Для арендодателя – от трёх до девяти месяцев с целью собственного проживания или капитального ремонта. Допускается также бессрочное расторжение договора, если арендатор задерживает оплату более чем на два месяца или не соблюдает правила проживания».

Права арендаторов в Германии хорошо сформулированы и защищены, добавляет Екатерина Демидова. Есть целый ряд законов и актов, регулирующих права и обязанности собственников и жильцов. Для примера: недавно вышел новый закон – о возможности отсрочки оплаты аренды в связи с коронавирусом.

Если арендатор задерживает плату, ему высылают письмо-напоминание. Если деньги снова не поступают в установленный срок, отправляют второе письмо-предупреждение. Если арендатор не реагирует и размер задолженности составляет более двойного размера арендной платы, хозяин имеет право на срочное расторжение договора с требованием немедленно освободить квартиру.

Неплательщиков, которые добровольно покидать жильё отказываются, выселяют принудительно. Для этого требуется судебное постановление, которое можно получить в среднем за полгода. На основании данного документа арендатора выдворяют судебные приставы. Расходы за весь процесс несёт изначально арендодатель, но потом эта сумма ложится на арендатора вместе с суммой задолженности по аренде.

Лицензии

Получать дополнительные разрешения на сдачу в долгосрочную аренду не требуется. Но в некоторых крупных городах с напряжённой ситуацией на рынке недвижимости (например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте) запрещена посуточная сдача жилой недвижимости в аренду без специальной лицензии. Получить её иностранцам крайне сложно, практически невозможно.

В этих же городах запрещено использование жилой недвижимости в коммерческих целях. Данные запреты относятся к Zweckentfremdungsverbot, то есть к использованию жилой недвижимости не по назначению.

Также лицензию должна иметь управляющая компания, если она занимается недвижимостью иностранного инвестора. Если же инвестор ведёт все дела самостоятельно как частное лицо, дополнительных бумаг ему не требуется.

Штрафы и пени

За посуточную сдачу в аренду в городах, где это запрещено, штрафы могут доходить до €500 тыс. Строгие санкции также грозят за несоблюдение закона о замораживании арендных плат на последующие пять лет. Он, для примера, действует в Берлине с 2020 года. Согласно этим правилам, должна быть снижена арендная плата, которая на момент принятия закона была завышена.

Екатерина Демидова: «Жильцы облагаются штрафом в размере от €5 до €15 за каждое напоминание о просроченной оплате. Арендодатели тоже получают штрафы. Так, на владельца могут пожаловаться из-за плохих условий в квартире, её ненадлежащего содержания и даже плесени… Если хозяин не принял жалобы во внимание и не устранил неполадки, ему назначается штраф. Часто эту сумму вычитают из арендной платы».


Читайте также:


Купить арендную недвижимость в Германии. Пошаговая инструкция

Шаг 1. Выбор стратегии арендного бизнеса

Покупатели, для которых важен не столько процент доходности, сколько качество квартиры и перспектива личного проживания, выбирают новостройки. Но под арендный бизнес чаще приобретается вторичка. Во-первых, таких вариантов на рынке намного больше, а во-вторых, цены на них ниже, а доходность выше.

Любовь Баумгертнер: «В Германии наиболее популярна покупка одной или нескольких одно- или двухкомнатных квартир и сдача их в долгосрочную или краткосрочную аренду. Для этого нужна сумма от €100 тыс. в крупных городах и от €30 тыс. – в мелких.

Иностранным инвесторам проще сдавать объект в долгосрочную аренду, поскольку для краткосрочной необходимо личное присутствие. А комиссия агентству за управление снизит заработок до уровня, достижимого при долгосрочной аренде.

Долгосрочная аренда хороша тем, что даже в случае, если арендатор потеряет работу и не сможет платить, за него это будет делать государство. Что было особенно актуально в период пандемии.

Квартиру, сдаваемую в долгосрочку, не нужно меблировать. Иногда даже можно договориться с арендатором, чтобы он сделал ремонт самостоятельно. За это ему предоставляют несколько месяцев проживания бесплатно.

Тем не менее в арендном бизнесе важно участие управляющей компании. Её сотрудники всегда находятся на связи с владельцем квартиры и готовы решить все возникающие вопросы и проблемы. Услуги такой компании обходятся в среднем в €30–40 месяц».

Также в Германии можно приобрести отдельно стоящий доходный дом. Как правило, это малоэтажная постройка на 5–10–15 квартир, которые сдаются в аренду. У собственника целого дома есть ряд преимуществ перед владельцами отдельных квартир. Он сам может решать, как обслуживать дом, какой ремонт и когда делать, какие расходы несут жильцы.

Екатерина Демидова: «Инвесторам рекомендовала и рекомендую покупать доходные дома. В ситуации с коронавирусом эта стратегия ещё более актуальна, чем раньше: часть предприятий закрыли принудительно, владельцам ресторанов и отелей сейчас сложно платить аренду. А жильё сдаётся всегда – всем надо где-то жить. В доходном доме это преимущество особенно заметно, так как в нём несколько квартир, сданных разным семьям. Можно рассчитывать, что разом все арендаторы никогда не съедут, так что часть дохода останется в любом случае.

В доходном доме, как правило, все квартиры принадлежат одному владельцу. Он единолично осуществляет управление: решает, нужно ли делать ремонт или обновлять фасад, не советуясь ни с кем, – он не обязан платить сборы на ремонт согласно утверждённому управляющей компанией графику».

Примеры коммерческой недвижимости в Германии, включая доходные дома
Отель, гостиница за 3 300 000 евро в Драйайхе, Германия
3 300 000 €
Отель, гостиница в Драйайхе, Германия
2100 м2
Продается 4-звездочный отель с 42 просторными, светлыми и современными номерами (все номера по 45 м²). Общая площадь: 2100 м². Этажность: 5. Количество кроватей: 77. Количество парковочных мест: 47. Год постройки: 1994. Состояние: здание полностью отремонтировано. Последний ремонт: 2016. Качество оборудования: высокое. Отопление:...
Estate-Service24
Магазин в Германии (цена по запросу)
Цена по запросу
Магазин в Германии
3800 м2
Кредит Готовый бизнес
Данный проект — пример надежного готового бизнеса для крупных инвесторов. Мы реализовали его в региональном центре региона Гессен с населением свыше 200 тысяч. Торговый центр с 7 арендаторами успешно работает уже несколько лет. У объекта оптимальное микрорасположение — это населенный жилой и коммерческий район в 15 минутах от...
BiG Property
Магазин за 13 000 000 евро в Германии
13 000 000 €
Магазин в Германии
6000 м2
Готовый бизнес
Микс надёжных арендаторов Торговый центр в крупном региональном центре — один из проектов, который был реализован BiG Property для иностранного инвестора и успешно работает уже несколько лет. Якорный арендатор — лидер рынка Германии EDEKA. Долгосрочный договор и выгодный микс арендаторов гарантируют стабильный арендный доход....
BiG Property
Инвестиционный проект за 35 000 000 евро в Берлине, Германия
35 000 000 €
Инвестиционный проект в Берлине, Германия
8000 м2
Германия г.Берлин   Инвестпроект в Берлине   Предложение для инвесторов! Центр Берлина, 10 мин ходьбы от знаменитого бульвара Kurfürstendamm (Ku'damm). Площадь земельного участка 1743 м2 На участке находится старый отель постройки 1967 года Цена участка: 35 000 000€   Возможное использование объекта:...
ИНДОМ
Коммерческая недвижимость за 2 700 000 евро в Гайленкирхене, Германия
2 700 000 €
Коммерческая недвижимость в Гайленкирхене, Германия
8000 м2
Вашему вниманию представлен логистический комплекс с административным зданием в городе Гайленкирхен (земля — Северный Рейн-Вестфалия), расположенный недалеко от границы с Нидерландами и Бельгией. Эта коммерческая недвижимость была построена на земельном участке площадью 15 000 кв.м. Недвижимость состоит из офисного / жилого комплекса с...
EW Real Estate
Отель, гостиница за 10 875 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
10 875 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
2303 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
год постройки 1968/ 2020 санирован - площадь общая 2303 м2 - отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления! на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании. подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда) Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
Коммерческая недвижимость за 55 000 000 евро в Германии
55 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Германии
5000 м2 3.6% в год
Вашему вниманию представлена новая поликлиника расположенная в одном из небольших городов земли Северный Рейн-Вестфалия. Строительство поликлиники планируется завершить весной-летом 2023 года. Почти все площади предварительно уже сданы в аренду со средним договором аренды на 10 лет + предусмотрены опции продления. Стоимость — 55 000 000...
EW Real Estate
Магазин за 9 040 000 евро в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
9 040 000 €
Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
3008 м2 4.81% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Бранденбурге, недалеко от г. Потсдам. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 2023 году. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 14 300 кв.м. Около здания будет парковка на 125 машин. По данному объекту уже заключен договор аренды на 15 лет, который...
EW Real Estate
Магазин за 12 100 000 евро в Мюнстере, Германия
12 100 000 €
Магазин в Мюнстере, Германия
10000 м2 9% в год
Вашему вниманию представлен торговый центр в г.Мюнстер (земля Северный Рейн-Вестфалия). Объект построен в 1985 году на земельном участке площадью около 7 800 кв.м. Рядом расположена собственная парковка на 160 машин. Торговый центр состоит из 3 этажей и включает в себя помещение под магазин, офис, сервисную зону и складские помещения. В...
EW Real Estate
Коммерческая недвижимость за 3 150 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
3 150 000 €
Коммерческая недвижимость во Франкфурте-на-Майне, Германия
1800 м2 4% в год
Готовый бизнес
Филиал ведущей немецкой сети автомастерских с магазином (автомобильные аксессуары, запчасти и шины) с длительным договором аренды в г. Франкфурт на Майне. Описание: двухэтажное здание с 10 рабочими площадками и торговым залом. Рендитность: 4 % Договор аренды: индексированный договор на 20 лет Кол-во парковочных мест: 50 Арендатор -...
Estate-Service24
Коммерческая недвижимость за 4 000 000 евро в Берлине, Германия
4 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия
400 м2 3.9% в год
Готовый бизнес
Описание: коммерческое помещение на 1 этаже жилого дома, сданное в долгосрочную аренду (фитнес-студия с магазином сопутствующих товаров) в известном центральном районе Берлина - Митте. Арендуемая площадь: 400 м² Доходность: 3,9 % Год постройки: 2020 Договор аренды: Индексированный договор до 2030 года Качество оборудование:...
Estate-Service24
Производство за 30 000 000 евро в Баден-Бадене, Германия
30 000 000 €
Производство в Баден-Бадене, Германия
1000 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области силовой электроники и вентильной техники на юге Германии. Бизнес продаётся в связи с достижением собственником преклонного возраста. Благодаря хорошо налаженному второму уровню управления, продажа может быть осуществлена как инвестору, который сам готов управлять компанией, так и...
EW Real Estate
Коммерческая недвижимость за 8 100 000 евро в Билефельде, Германия
8 100 000 €
Коммерческая недвижимость в Билефельде, Германия
11000 м2 7.5% в год
Готовый бизнес
Описание: современная реабилитационная клиника с длительным договором аренды. Кол-во комнат: около 200 Ремонт: 2015 Оснащение: бассейн, тренажерный зал, учебный зал и фитнес-центр, офисные и конференц-залы, процедурные кабинеты. P. S. В целях конфиденциальности и в соответствии с условиями владельца фотографии объекта и точный адрес не...
Estate-Service24
Отель, гостиница за 18 200 000 евро в Германии
18 200 000 €
Отель, гостиница в Германии
Германия Бавария г.Мюнхен Бизнес-отель в Мюнхене Перспективный бизнес-отель в Мюнхене, рядом с Олимпийским Парком. Капитальный ремонт был проведён в 2004 году Состояние хорошее, отель действующий. Отель расположен в 5,5 км от центра Мюнхена, в 5,3 км от центрального ж/д вокзала, в 24,5 км от международного аэропорта....
ИНДОМ
Доходный дом за 4 980 000 евро в Берлине, Германия
4 980 000 €
Доходный дом в Берлине, Германия
1635 м2 3.77% в год
Вашему вниманию представлен доходный дом с коммерческими помещениями в центре Берлине, в районе Тиргартен-Моабит, в непосредственной близости от станции метро Turmstrasse. Объект был построен в 1975 году на земельном участке площадью 541 кв.м. Дом состоит из 6 этажей. Здесь расположено 9 жилых и 4 коммерческих единицы. Из девяти жилых единиц...
EW Real Estate
Производство за 5 450 000 евро в Берлине, Германия
5 450 000 €
Производство в Берлине, Германия
100 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес по защите от коррозии и пожара в г.Берлин (столица Германии). Компания, основанная в 2008 году, является ведущим специалистом при проведении лакокрасочных работ и одним из признанных специалистов по антикоррозионным и огнезащитным покрытиям в Берлине. Компания специализируется на работе с большими...
EW Real Estate
Производство за 1 200 000 евро в Берлине, Германия
1 200 000 €
Производство в Берлине, Германия
1000 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области порошковой окраски в центре Германии. Компания известна в регионе высоким качеством и короткими сроками поставки, несмотря на большой портфель заказов. Штат сотрудников состоит из 10 сотрудников. Товарооборот компании составляет более 1 млн. евро, с прибылью (EBIT) в размере более 200 000...
EW Real Estate
Доходный дом за 1 062 500 евро в Германии
1 062 500 €
Доходный дом в Германии
654 м2 10% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в земле Передняя Померания. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!С населением около 30 000 человек, Гюстров является крупнейшим районным городом в непосредственной близости от ганзейского города Росток, который находится примерно в 44 км. В частности, старый...
CM Real Estate
Доходный дом за 420 750 евро в Германии
420 750 €
Доходный дом в Германии
263 м2 10% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом в земле Передняя Померания. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Деревня Хоэнфельде расположена посреди красивой природы Мекленбурга, недалеко от курорта Бад-Доберан. Хоэнфельде является идеальным домом для семей. Вы найдете не только отличный детский сад и...
CM Real Estate
Доходный дом за 713 150 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
713 150 €
Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия
217 м2 10% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Вашему вниманию предлагается арендованный доходный дом во Франкфурте. Помощь в получении Шенгенской визы в период коронавируса по запросу!Продается двухсемейный дом во Франкфурте - Фехенхайм. Жилые единицы были пусты с момента реконструкции. Жилая площадь распределена по двум этажам и мансарде. Энергетический сертификат находится в стадии...
CM Real Estate

Шаг 2. Подбор объектов

Екатерина Демидова: «При выборе инвестиционного жилья локация особенно важна – необходимо проанализировать спрос в этом районе. Второй фактор – техническое состояние дома (необходимость ремонта может свести на нет всю прибыль инвестора). Третье – доходность, соотношение стоимости квадратного метра и арендных ставок в районе.

Этаж большой роли не играет, но на практике самые востребованные этажи – второй и третий. Преимущество чаще всего отдаётся либо довоенным постройкам, прошедшим полную санацию, либо новостройкам не старше 2000-го. Недвижимость должна быть отремонтирована и желательно иметь уже встроенную кухню. Балкон, лифт, парковочное место являются дополнительными плюсами».

Любовь Баумгертнер: «Выбор объекта для сдачи в аренду отличается от выбора недвижимости для собственного проживания. Здесь необходимо отключить сердце и включить мозг.

При покупке с целью капиталовложения предпочтение следует отдавать вариантам с наилучшим расположением (близко к центру города или района, к остановкам общественного транспорта и метро, к инфраструктуре района: супермаркетам, ТЦ, паркам) по как можно более низкой цене. В этом случае отдача от вложенных средств будет максимальной».

Недвижимость в крупных городах Германии всегда легко сдаётся в аренду. Ещё большей ликвидности квартире добавляют некоторые параметры. Так, быстрее сдаются объекты с ремонтом, но вкладывать крупные суммы необязательно, достаточно положить новую плитку в ванной и на кухне, ламинат в комнатах и установить новую сантехнику. Также арендатор предпочитает крашеные белые стены – квартиру с обоями в цветочек сдать будет сложнее

Обустраивать квартиру для долгосрочной аренды мебелью необязательно, так как многие (даже большинство) переезжают со своей.

Шаг 3. Заключение сделки с недвижимостью

Иностранцы имеют право приобретать в полную собственность любую недвижимость в Германии (процедура проведения типичной сделки описана здесь). Стоит перед покупкой ознакомиться с содержанием Поземельной книги и убедиться, что объект не содержит обременений. Также советуем посмотреть протоколы собраний владельцев недвижимости – из этих документов можно узнать, какой ремонт планируется в доме, какие проблемы существуют и как они решаются.

Екатерина Демидова: «До коронавируса клиент приезжал на просмотры объектов, которые выбрал предварительно. Когда границы закрылись, мы стали практиковать удалённые показы. Клиенты же учились принимать решение в режиме онлайн.

Сейчас же не только подбор объекта, но и сделку можно полностью провести дистанционно. В немецкий нотариат мы идём сами, без покупателя. После заключения договора купли-продажи покупатель подписывает своё согласие на данную сделку у нотариуса в России или другой стране, где он находится. Поэтому в текущей ситуации купить недвижимость в Германии без привлечения риелтора невозможно, нужно обязательно обращаться к нему.

Недвижимость в Германии можно зарегистрировать как на физическое, так и на юридическое лицо. Способ структурирования сделки зависит от целей инвестора и масштабов его деятельности в Германии. Как правило, покупку одной или нескольких квартир выгоднее оформлять на физическое лицо, а крупные объекты дороже €1 млн – на компанию. Но этот вопрос рекомендуется заранее обсудить с налоговым консультантом».

Шаг 4. Сдача в аренду

Очень часто недвижимость приобретается уже с арендатором и существующим договором аренды, изменять который нельзя. При сдаче в аренду свободной недвижимости, как правило, используется стандартный договор, составленный в соответствии с законными предписаниями.

Шаблон договора аренды можно скачать из интернета и заменить в нём данные по объектам недвижимости, участникам сделки и суммам платежей. Готовый документ можно заказать и у специализированных компаний. Составлять договор аренды самостоятельно с нуля не рекомендуется.

Любовь Баумгертнер: «По умолчанию все договоры аренды должны заключаться на неограниченный срок. Его ограничение возможно только при наличии веской причины, которая должна быть прописана сразу при заключении договора: личное использование, для членов семьи и сотрудников фирмы или планируемая модернизация жилья.

Это правило не распространяется на договоры аренды меблированных апартаментов для временного проживания, которые разрешено заключать на срок от месяца до года.

Арендная плата разбивается на две составляющие: „холодная“ – и предоплата коммунальных услуг и отопления. Общая арендная плата называется горячей. Её размер может колебаться и изменяться каждый год в зависимости от стоимости потребляемых коммунальных услуг и отопления. Ежегодно с арендатором необходимо производить взаиморасчёт коммунальных услуг в соответствии с показаниями счётчиков».

Справка

Холодная аренда – плата за вычетом коммунальных услуг, остаётся у владельца квартиры. Из неё хозяин оплачивает услуги домоуправления и делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу.

Горячая аренда – холодная аренда плюс коммунальные услуги, то есть полная сумма, которую платит арендатор.

Процесс сдачи в аренду можно организовать самостоятельно, если есть счёт в немецком или другом европейском банке. Бонусом будет знание языка – для общения с арендаторами, домоуправлением и различными службами.

Екатерина Демидова: «Как правило, иностранные собственники пользуются услугами управляющих компаний. В Германии есть компании, которые предоставляют разовые услуги по ремонту. Но, на мой взгляд, гораздо удобнее, если квартирой полностью будет заниматься управляющая компания. Это выгодно как на этапе поиска арендаторов – для организации показов и заключения договоров аренды, так и для решения текущих вопросов эксплуатации.

Сектор услуг УК в стране очень развит – есть русскоязычные управляющие компании, есть немецкие. Их услуги стоят в среднем €30 в месяц за одну квартиру. В эту стоимость входит техническое решение проблем, ответы на звонки арендаторов, переписка с ними по почте, проверка платежей, принятие необходимых мер в случае неуплаты и прочее».

Любовь Баумгертнер: «Поиск арендаторов осуществляется, как правило, через крупные порталы недвижимости. Собирают запросы потенциальных арендаторов, организуют показы, с заинтересованных лиц собирают документы (анкету арендатора, справки с работы с указанием размера заработной платы за последние три месяца, выписку из регистра должников, справку от предыдущего арендодателя, копию паспорта). Арендодатель выбирает наиболее подходящего кандидата, с которым впоследствии заключается договор».

Шаг 5. Получение дохода

Как правило, арендатор вносит холодную арендную плату и депозит на коммунальные услуги и отопление. Электричество и телефон наниматель также оплачивает сам – в соответствующих службах. Собственник несёт ответственность перед домоуправлением и вносит средства на содержание дома в коммунальную кассу. Также владелец обычно должен платить налоги, но в некоторых случаях по договору ежегодный налог может быть переложен на арендатора.

Арендатор перечисляет средства по безналичному расчёту на немецкий банковский счёт собственника недвижимости. Оплата идёт за месяц вперёд.

Екатерина Демидова: «Не за всё платят арендаторы: часть расходов лежит на собственниках. Правил много, и каждый случай рассматривается индивидуально. Какие-то пункты затрат даже перекрываются страховкой. В связи с коронавирусом и невозможностью приехать в Германию для открытия счёта некоторые управляющие компании предлагают открыть подсчёт, куда приходит арендная плата и откуда потом переводятся деньги на счёт владельца по месту жительства. Для этого инвестору прилетать в Германию не нужно».

Шаг 6. Уплата налогов

Покупка

Покупатель платит налог на приобретение недвижимости. Ставка составляет 3,5–6,5% от стоимости объекта (в зависимости федеральной земли).

Владение

Базовая федеральная ставка ежегодного поземельного налога – 0,35% от оценочной стоимости недвижимости. Но существует муниципальный коэффициент, с которым в итоге владельцы платят от 0,98 до 2,84% ежегодно. Сбором облагаются не только частные дома, но и квартиры.

Сдача в аренду

Ставка подоходного налога прогрессивная – от 0 до 45% в зависимости от размера прибыли. Налогом облагается только чистый доход после вычета всех текущих расходов и амортизации недвижимости. Эксперты рекомендуют собирать и сохранять все чеки и счета, чтобы иметь возможность снизить налогооблагаемую базу.

Подоходный налог в Германии

Доход в год Ставка
До €9 000 0% для резидентов
14% для нерезидентов
От €9 001 до €13 996 14%
От €13 997 до €54 949 24%
От €54 950 до €260 532 42%
Более €260 533 45%

Любовь Баумгертнер: «Налоговую декларацию необходимо подавать раз в год до 31 июля следующего года самостоятельно или до конца следующего года с помощью налогового консультанта. Его помощь стоит в среднем €200–300. Если есть цель сэкономить на услугах специалиста, первый раз декларацию можно подготовить с его помощью, потом самостоятельно – на основании уже заполненной декларации».

Ведение арендного бизнеса как основание для получения ВНЖ

Арендный бизнес не даёт права на получение вида на жительство, поскольку не требует постоянного присутствия и не рассматривается в качестве «полезного для общества». Тем не менее на практике некоторым покупателям удавалось получить ВНЖ, организовав компанию по управлению собственной недвижимостью. Но это долгий и кропотливый процесс, предупреждают эксперты. Помогают организовать его и правильно подать документы адвокаты, специализирующиеся на получении ВНЖ.

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

Плюсы Минусы
Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5%
Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года
Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые
Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро
У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно
В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией
В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо
Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход. 

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Аренда, Недвижимость

Читайте также

Внимание: продаётся замок! Если вам действительно интересно – мы отделили факты от эмоций
Цена в самом конце
Есть мнение: как повлияют выборы в Германии на местный рынок недвижимости
Берлин ждёт важного решения
Политический риск в действии. Инвесторы в недвижимость Германии столкнулись с неожиданной проблемой
Застройщики в шоке от недавней инициативы Партии зелёных
«Через пару месяцев предложений по аренде в Мюнхене не останется»
Эксперт на этот счёт даёт свой совет
Мезонинный кредит и бриджевое финансирование – как это работает. Интересный способ инвестировать небольшие суммы на короткие сроки под высокий процент
Доходность до 19% годовых в британских фунтах
Жилая недвижимость Германии: сколько стоят квартиры в городах «большой восьмёрки»
Лейпциг лидирует по росту цен

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Германии Элитная недвижимость в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии Земельные участки в Германии

Новости и статьи по теме «Германия»:

ВНЖ на основе финансовой независимости – 2022: какие программы действуют для всех, в том числе для россиян. Итоги стрима в telegram-канале Prian
  • 1925
Рассказали о самых востребованных схемах
Внимание: продаётся замок! Если вам действительно интересно – мы отделили факты от эмоций
  • 1718
Цена в самом конце