a
Версия
для печати

Болгария вступила в Шенген. Что есть и что будет с ценами на недвижимость?

Болгария стала частью Шенгенской зоны с 31 марта 2024 года. Теперь в стране выдают визы, которые упрощают перемещение по 28 странам Европы. Как нововведения сказались и как ещё скажутся на болгарском рынке недвижимости. Мы поговорили с экспертами.

Возможность получить визу - всегда, а сейчас особенно, один из решающих факторов для русскоязычных инвесторов. Свободный въезд в большую часть стран Европы, новые инвестиционные возможности и шанс переезжать в другие государства - это заманчиво. Теперь визы в Болгарии будут действовать 90 суток со дня въезда в течение 180-дневного периода. Въехать в Шенгенскую зону по болгарским национальным визам, которые были выданы до 31 марта 2024 года, не получится.

Спрос и цены

Казалось бы, вступление в Шенген должно было положительно сказаться на рынке. Во всяком случае, любая открытость подстегивает цены. Эксперты считают, что всё не так однозначно, и расходятся в оценках.

«Конечно, прошло ещё совсем мало времени, чтобы судить об изменениях, но какого-то заметного роста цен или числа сделок я не вижу, – стандартные сезонные колебания. Кроме того, сегодня главной движущей силой, способной влиять на рынок, является местный, а не иностранный покупатель. Влияние зарубежных инвесторов будет заметно разве что в курортной зоне. Например, если возникнет больше предложений на продажу по хорошей цене», – комментирует менеджер по продажам болгарского агентства недвижимости Lev Estates Александр Левчук. 

По мнению эксперта, СМИ здесь играют большую роль. Они публиковали новости о вступлении в Шенген на протяжении года, появились клиенты, которые хотели приобрести недвижимость. Они полагали, что после вступления цены должны подняться ещё. Так и случилось, но не в последние месяцы: с 2023 года они выросли на 6% в Софии, 11% в Варне и 17% в Бургасе.

Других заметных изменений благодаря вступлению Болгарии в Шенгенскую зону эксперт не ждёт. «Это может стать дополнительным фактором, который удерживает рынок. Но для толчка к росту нужны другие новости, более свежие. Я всё-таки жду увеличения спроса и продаж, когда Болгария вступит в еврозону», – добавляет менеджер.

Менеджер компании «Аврора Плюс» Цветана Стоилова согласна с мнением г-на Левчука: «Цены в ближайшей перспективе продолжат расти. Но это больше связано с будущим вступлением Болгарии в еврозону. Евро станет основной платёжной валютой, а это неминуемо потянет стоимость вверх».

По мнению г-жи Стоиловой, сегодня цены на болгарском рынке весьма привлекательны для покупателя из Европы. «Когда приезжают из Словении, Чехии, Германии, отмечают, что у них на родине всё дорого, а у нас дёшево. Немцы очень активны – много клиентов оттуда. Покупают землю под застройку, возводят дома для себя», – делится эксперт.

Созополь
Вид на Созополь

Что можно купить в Болгарии

Управляющий агентства Stefanov Invest Стефан Стефанов комментирует ситуацию так: «Варна, Пловдив, София, Бургас – во всех городах растут цены на квартиры, аренда дорожает. Даже в деревне дом, если в хорошем состоянии, за €100 тыс. уже не найти. И думаю, тенденция сохранится. Тем более на фоне вступления в Шенгенское соглашение».

«Думаю, стоит ожидать увеличения спроса со стороны покупателей из стран за пределами Евросоюза, которые планируют оформлять ВНЖ Болгарии. С картой будет открыта вся Европа – путешествуй сколько и когда захочешь. Это удобнее, чем оформлять шенгенскую визу. Цены же продолжат расти. Скорее всего, без скачков: просто медленно сравняются с европейскими. А пока этого не произошло, на рынке будут активны покупатели из ЕС», – считает Ирина Михайлова, менеджер по работе с клиентами компании «Альтернатива».

София
Вид на Софию

А что с русскоязычными покупателями?  

Хоть шенгенская виза и даёт новые привлекательные возможности, от русскоязычных покупателей эксперты всплеска интереса не ждут – тем более что принимать документы визовые центры начали только в конце апреля 2024 года и статистика по их выдаче ещё не успела сформироваться.

Документы на краткосрочные шенгенские визы принимают уже больше месяца – это подтверждают партнёры Посольства Болгарии в России VFS Global. В мае некоторые счастливчики получили даже мультивизы… При этом заявления с уплатой консульского сбора можно подать только в Москве. Срок рассмотрения с момента подачи документов в консульский отдел посольства – 15 календарных дней, в исключительных случаях – до 45.

Стефан Стефанов уверен, что, несмотря на очевидный интерес к шенгену, заметного роста продаж не будет: «В основном русскоязычные покупатели – это те, кто живёт в Западной Европе. Поэтому шенген их никак не мотивирует. Конечно, лет 10–15 назад было много клиентов из России, Казахстана, Беларуси, но сейчас их практически нет, и вряд ли эта тенденция изменится».

Скачка интереса эксперт не ждёт. Сегодня на практике квартиры – одна или сразу несколько – для многих собственников стали обузой. Свою роль сыграли пандемия, нынешняя внешнеполитическая ситуация и ограничения, наложенные на граждан РФ. Пользоваться жильём стало сложнее, а счета за содержание недвижимости копятся. Собственники ищут варианты сдачи в аренду либо продажи старого, но не покупки нового.

С другой стороны, пенсионеры – из всех стран – по-прежнему могут получить в Болгарии ВНЖ. Одно из условий – недвижимость в собственности или арендованная. Поэтому говорить о массовой распродаже собственности россиянами нельзя, тем более, что и это процесс не самый простой. К тому же рост цен стимулирует многих хозяев подождать в надежде выручить больше через год-другой…   

Варна
Пляж Варны

А вот Александр Левчук считает, что увеличение спроса возможно, но ожидать ажиотажа не стоит: «Для людей, которые планировали переезд, а также репатриантов из России, Беларуси, Казахстана и других стран бывшего Союза, Болгария с шенгеном будет интереснее, чем та же Турция.

На сегодняшний день больше всего от вступления Болгарии в Шенгенскую зону выиграли русскоговорящие инвесторы, которые уже являются собственниками недвижимости, давно живут в стране, имеют местный ВНЖ и ПМЖ. Они наконец получили возможность свободно передвигаться по Европе».

По статистике Prian, с начала 2024 года Болгария вышла на первое место по числу запросов – лидером страна не была с 2017 года. Правда, больше половины из них приходятся как раз на покупателей из Западной Европы (Германии, Польши, Румынии), а также граждан Украины и Израиля. 

Бургас
В центре курорта Бургас

Туристический спрос

Большого потока российских туристов в этом году не ожидается: прямых рейсов до Болгарии нет, процесс получения визы с 31 марта 2024 года значительно усложнился. Резкого увеличения количества приезжих из Европы тоже не прогнозируют: граждане ЕС и раньше беспрепятственно пересекали границы страны, поэтому вступление Болгарии в Шенген в этом случае вряд ли сыграет какую-либо роль.

«Насколько я знаю, у россиян с национальной визой сложностей нет, а с шенгенской уже возникают проблемы: её выдачу задерживают. Что касается представителей Казахстана и Беларуси, тоже не могу выделить факторов, которые заставили бы их приезжать на отдых в большем количестве. В последние годы из Казахстана вообще мало едут», – комментирует Александр Левчук.

Стефан Стефанов солидарен: «В туристическом секторе примерно такая же ситуация, что и на рынке недвижимости: в основном едут отдыхающие из Европы. Тенденция наметилась давно и вряд ли связана с Шенгеном. Цены здесь гораздо ниже, а добраться можно быстро и просто из любой страны ЕС».

«Думаю, туристов из Евросоюза станет ещё больше. В страну и так было легко попасть, но теперь не будет никакого прохождения границы, досмотров, паспортного контроля. Психологически для европейцев это уже своя территория.

В последние года они начали всё чаще сюда ездить. Первыми приехали французы, которых здесь никогда не было: Болгария была для них какой-то далёкой славянской страной. А сейчас направление во Франции рекламируется, поэтому люди массово едут. Болгария предлагает гораздо более низкие цены как на недвижимость, так и на отдых. Но при этом я не думаю, что иностранный спрос повысит цены на аренду. Она и так высокая, а отели считают свой процент», – заключает Ирина Михайлова.

Балчик
Вид на Балчик с моря

Так что же будет с ценами?

Последние девять лет недвижимость в Болгарии стабильно росла в цене: по данным Национального статистического института, с 2015 года средняя стоимость увеличилась на 93%. Особенно это коснулось крупных городов: Софии (+116%), Русе (+100%) и Пловдива (+95%). Но несмотря на ощутимое удорожание, жильё здесь остаётся одним из самых доступных, в том числе и для русскоязычных покупателей. В столице Болгарии, например, стоимость квадратного метра в среднем достигает €1 420. Это дёшево: стоимость жилья в Варшаве выше в 2,7 раза, а в Праге и Берлине – в 3,5 раза.

Да и болгарские курорты - и морские, и горнолыжные - по прежнему доступны. Да, качественные пусть и не самое престижные предложения за €15-20 тыс. это уже история, но студии и даже однокомнатные квартиры за €25-30 еще есть. По таким ценам на других европейских курортах вам предложат только совершенную развалюху. 

Цены продолжат рост: по мнению экспертов, введение евро и вступление страны в еврозону 1 января 2025 года сделают местный рынок недвижимости более привлекательным для иностранных инвесторов. Событие ещё привлечёт туристов, поскольку им будет удобнее расплачиваться евро, а не местной валютой. Увеличится спрос и на краткосрочную аренду, а цены на неё приблизятся к ценам в других столицах Евросоюза. Хотя и вряд ли догонят. 

Вот что продаётся в Болгарии сегодня
Квартира за 60 000 евро в Приморско, Болгария
60 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Оплата в рублях !!! ВНЖ при покупке квартиры !!! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ !!! В каждой квартире установлены батареи ! Редкость для жилых домов в Болгарии ! Рассрочка от застройщика до 2-х лет без...
Квартира за 75 000 евро в Приморско, Болгария
75 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Возможна оплата в рублях в Москве !!! ВНЖ при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ ДЛЯ КРУГЛОГОДИЧНОГО ПРОЖИВАНИЯ !!! В каждой квартире установлены...
Квартира за 75 000 евро в Приморско, Болгария
75 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
65 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Оплата в рублях в Москве !!! ВНЖ через Торговое представительство компании - при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!! Продажа напрямую от застройщика !!! Новая квартира с одной спальней с паровым отоплением с мебелью и техникой полностью оборудованная под сдачу в аренду круглый год или для круглогодичного проживания....
Апартаменты за 60 000 евро в Приморско, Болгария
60 000 €
Апартаменты в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Продается просторная квартира с большой террасой 60 м2 и видом на лес и море в комплексе Green Paradise V. Квартира расположена на пятом этаже и имеет панорамный вид на море и лес Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из обеих помещений. Балкон выходит на внутреннюю...
Квартира за 80 000 евро в Приморско, Болгария
80 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
130 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ВНЖ Шенген при покупке квартиры ! Возможна оплата в рублях и криптовалюте USDT ! В квартире установлены теплые полы во всех комнатах и сан узле ! Продается абсолютно новая квартира с двумя спальнями с полной отделкой, в стоимость входит полная комплектация мебели по выбору покупателя квартиры или без со скидкой, как будет удобно покупателю...
Апартаменты за 44 900 евро в Равде, Болгария
44 900 €
Апартаменты в Равде, Болгария
33 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем на продажу апартаменты от застройщика в жилом доме в Равде. Здание расположено в непосредственной близости от детского сада, школы, детских площадок, остановок общественного транспорта, продуктовых магазинов и т. д., подходит как для круглогодичного, так и для сезонного проживания. Полностью построенная городская инфраструктура. В 5...
Апартаменты за 74 000 евро в Бургасе, Болгария
74 000 €
Апартаменты в Бургасе, Болгария
50 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается просторная студия на стадии строительства в новом жилом комплексе «Horizon» в микрорайоне Хоризонт. Квартира будет расположена на 5-м жилом этаже из 9 в современном жилом доме, состоящем из 3-х отдельных подъездов, каждый из которых оборудован двумя скоростными лифтами. Общая площадь квартиры 50,5 кв.м. Функциональное...
Апартаменты за 101 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
101 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
111 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Апартамент на Солнечном Берегу в комплексе Флорес Парк. Предлагаем к продаже квартиру с 2-мя спальнями в к-се Flores Park на Солнечном Берегу. Комплекс расположен в центральной части курорта Солнечный берег, в Болгарии. Квартира площадью 111,64 кв.м. расположена на 4-м этаже здания с лифтом. Планировка: прихожая, большая гостиная с...
Апартаменты за 99 500 евро в Кошарице, Болгария
99 500 €
Апартаменты в Кошарице, Болгария
95 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем на продажу квартиру с двумя спальнями в закрытом комплексе «Рио», Кошарица. Квартира, площадью 95 кв.м., расположена на 2 этаже и состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухни, 2-х спален, ванной комнаты с туалетом, кладовка, 2 застекленных балкона. Квартира с новым ремонтом, с новой мебелью и техникой. Комплекс...
Апартаменты за 130 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
130 000 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
113 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем на продажу уютный апартамент с 2 мя спальнями в комплексе Свит Хоум 2, площадью 112,19 кв м, на 2 этаже. Апартамент состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухней, 2х спален, 2х ванных комнат, одна их которых с душ кабиной, другая с джакузи, и 2х террас с видом на территорию комплекса. Предлагается с мебелью и техникой. Такса...
Квартира за 83 000 евро в Приморско, Болгария
83 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Продается просторная квартира с терассой и видом на лес и внутренний двор в Green Paradise V. Квартира расположена на втором этаже с видом на лес и море Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из обеих помещений. Балкон выходит на внутреннюю территорию комплекса и на...
METR 777
Студия за 55 000 евро в Приморско, Болгария
55 000 €
Студия в Приморско, Болгария
35 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Элитный комплекс Грин Парадайс в городе Приморско! Малоквартирный жилой комплекс в сосново дубовой роще с паровым отоплением батареями. По всем возникшим у Вас вопросам звоните мне прямо сейчас! тел. 8 (495) 506 85 03. Мы рады предложить Вам уникальный и совершенный жилой комплекс «ГРИН ПАРАДАЙС» в городе Приморско. Он...
METR 777
Квартира за 125 000 евро в Приморско, Болгария
125 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
110 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Объект под сдачу
Внимание ! Доход от аренды 9000€ ! Продаётся эксклюзивная квартира с двумя спальнями, полностью оборудованная премиальной мебелью и техникой, расположена на 4 этаже в пятиэтажном доме с видом на лес и бассейн. Во всех комнатах установлены кондиционеры. При вашем желании наша управляющая компания может взять в управление эту квартиру...
METR 777
Квартира за 140 000 евро в Приморско, Болгария
140 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
118 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Продается пентхаус с 2 спальнями, гардеробной и террасой 20 м2
METR 777
Апартаменты за 85 000 евро в Равде, Болгария
85 000 €
Апартаменты в Равде, Болгария
67 м2 3 2
ID 32949498 Стоимость: 85 000 евро Общая площадь: 66,5 кв.м. Комнат: 3 Этаж: 2 Такса поддержки: 1000 евро в год Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - Акт-16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Предлагается на продажу апартамент с двумя спальнями в...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 43 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
43 500 €
Апартаменты на Солнечном берегу, Болгария
34 м2
ID33565450 На продажу предлагается: Студия в к-се Магнолия Резиденс Цена: 43500 евро Населенный пункт: Солнечный Берег Комнат: 1 Общая площадь: 34 кв. м. На 2 этаже Такса поддержки: 340 евро в год Стадия строительства: завершено Оплата: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта. Магнолия Резиденс...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 110 000 евро в Сарафово, Болгария
110 000 €
Апартаменты в Сарафово, Болгария
67 м2 2 1
ID 33528958 Стоимость: 110 000 евро Населенный пункт: кв. Сарафово, г. Бургас Комнат: 2 Общая площадь: 67 кв.м. Терраса: 1 Этаж: 3 из 4 Без таксы обслуживания. Этап строительста: Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. К покупке...
OAZIS REALTY
Апартаменты за 129 000 евро в Несебре, Болгария
129 000 €
Апартаменты в Несебре, Болгария
77 м2 3 2
#33430968 Для продажи предлагается: Апартамент с 2 спальнями в г. Несебър Стоимость: 129 000евро Населенный пункт: Несебър Комнат: 3 Общая площадь: 77кв.м. Этаж: 6/6 Оплата за обслуживание: 471 евро в год Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 /комплекс Лайф Стайл Де Люкс/ Схема оплаты: 5000 евро –...
OAZIS REALTY
Студия за 66 000 евро в Святом Власе, Болгария
66 000 €
Студия в Святом Власе, Болгария
43 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Ексель Проперти предлагает на продажу студию для круглогодичного проживания в Святом Власе. Недвижимость светлая и солнечная, расположена в комплексе Шипка и продается полностью меблированной. Она расположена на четвертом этаже и имеет общую площадь 43 кв. м. В ней есть прихожая, гостиная с кухней, ванная комната и балкон. Мебель включает в себя...
Excel Property Bulgaria LTD
Квартира за 59 000 евро в Поморие, Болгария
59 000 €
Квартира в Поморие, Болгария
44 м2 1 1
редлагает студию, площадью 44 кв. м, на 5-ом этаже с видом на море в комплексе Flora Beach, расположенном на второй линии, в 200 м от моря в гр. Поморие. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонным блоком, зоной отдыха и сна, совмещенного санузла и балкона. Продается меблирована и оборудована техникой. Расстояние до Южного пляжа Помория...
Аврора Плюс

Фото: Unsplash (Neven Myst, Neven Myst, Kamen Atanassov, Georgi Kalaydzhiev)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Иммиграция, Туризм

Читайте также

Рынок Болгарии – 2025: как продавать, почем покупать
Обзор мировой недвижимости от Prian
Голубая карта Евросоюза: что это такое и как её получить
Рассказываем про условия и пошаговый алгоритм действий
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2025 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Болгарии Аренда недвижимости в Болгарии Дома (виллы) в Болгарии Элитная недвижимость в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 04.04.2025
  • 601

Актуальные новости мировой недвижимости. Март 2025

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 21.03.2025
  • 670