a
Версия
для печати

Болгария вступила в Шенген. Что есть и что будет с ценами на недвижимость?

Болгария стала частью Шенгенской зоны с 31 марта 2024 года. Теперь в стране выдают визы, которые упрощают перемещение по 28 странам Европы. Как нововведения сказались и как ещё скажутся на болгарском рынке недвижимости. Мы поговорили с экспертами.

Возможность получить визу - всегда, а сейчас особенно, один из решающих факторов для русскоязычных инвесторов. Свободный въезд в большую часть стран Европы, новые инвестиционные возможности и шанс переезжать в другие государства - это заманчиво. Теперь визы в Болгарии будут действовать 90 суток со дня въезда в течение 180-дневного периода. Въехать в Шенгенскую зону по болгарским национальным визам, которые были выданы до 31 марта 2024 года, не получится.

Спрос и цены

Казалось бы, вступление в Шенген должно было положительно сказаться на рынке. Во всяком случае, любая открытость подстегивает цены. Эксперты считают, что всё не так однозначно, и расходятся в оценках.

«Конечно, прошло ещё совсем мало времени, чтобы судить об изменениях, но какого-то заметного роста цен или числа сделок я не вижу, – стандартные сезонные колебания. Кроме того, сегодня главной движущей силой, способной влиять на рынок, является местный, а не иностранный покупатель. Влияние зарубежных инвесторов будет заметно разве что в курортной зоне. Например, если возникнет больше предложений на продажу по хорошей цене», – комментирует менеджер по продажам болгарского агентства недвижимости Lev Estates Александр Левчук. 

По мнению эксперта, СМИ здесь играют большую роль. Они публиковали новости о вступлении в Шенген на протяжении года, появились клиенты, которые хотели приобрести недвижимость. Они полагали, что после вступления цены должны подняться ещё. Так и случилось, но не в последние месяцы: с 2023 года они выросли на 6% в Софии, 11% в Варне и 17% в Бургасе.

Других заметных изменений благодаря вступлению Болгарии в Шенгенскую зону эксперт не ждёт. «Это может стать дополнительным фактором, который удерживает рынок. Но для толчка к росту нужны другие новости, более свежие. Я всё-таки жду увеличения спроса и продаж, когда Болгария вступит в еврозону», – добавляет менеджер.

Менеджер компании «Аврора Плюс» Цветана Стоилова согласна с мнением г-на Левчука: «Цены в ближайшей перспективе продолжат расти. Но это больше связано с будущим вступлением Болгарии в еврозону. Евро станет основной платёжной валютой, а это неминуемо потянет стоимость вверх».

По мнению г-жи Стоиловой, сегодня цены на болгарском рынке весьма привлекательны для покупателя из Европы. «Когда приезжают из Словении, Чехии, Германии, отмечают, что у них на родине всё дорого, а у нас дёшево. Немцы очень активны – много клиентов оттуда. Покупают землю под застройку, возводят дома для себя», – делится эксперт.

Созополь
Вид на Созополь

Что можно купить в Болгарии

Управляющий агентства Stefanov Invest Стефан Стефанов комментирует ситуацию так: «Варна, Пловдив, София, Бургас – во всех городах растут цены на квартиры, аренда дорожает. Даже в деревне дом, если в хорошем состоянии, за €100 тыс. уже не найти. И думаю, тенденция сохранится. Тем более на фоне вступления в Шенгенское соглашение».

«Думаю, стоит ожидать увеличения спроса со стороны покупателей из стран за пределами Евросоюза, которые планируют оформлять ВНЖ Болгарии. С картой будет открыта вся Европа – путешествуй сколько и когда захочешь. Это удобнее, чем оформлять шенгенскую визу. Цены же продолжат расти. Скорее всего, без скачков: просто медленно сравняются с европейскими. А пока этого не произошло, на рынке будут активны покупатели из ЕС», – считает Ирина Михайлова, менеджер по работе с клиентами компании «Альтернатива».

София
Вид на Софию

А что с русскоязычными покупателями?  

Хоть шенгенская виза и даёт новые привлекательные возможности, от русскоязычных покупателей эксперты всплеска интереса не ждут – тем более что принимать документы визовые центры начали только в конце апреля 2024 года и статистика по их выдаче ещё не успела сформироваться.

Документы на краткосрочные шенгенские визы принимают уже больше месяца – это подтверждают партнёры Посольства Болгарии в России VFS Global. В мае некоторые счастливчики получили даже мультивизы… При этом заявления с уплатой консульского сбора можно подать только в Москве. Срок рассмотрения с момента подачи документов в консульский отдел посольства – 15 календарных дней, в исключительных случаях – до 45.

Стефан Стефанов уверен, что, несмотря на очевидный интерес к шенгену, заметного роста продаж не будет: «В основном русскоязычные покупатели – это те, кто живёт в Западной Европе. Поэтому шенген их никак не мотивирует. Конечно, лет 10–15 назад было много клиентов из России, Казахстана, Беларуси, но сейчас их практически нет, и вряд ли эта тенденция изменится».

Скачка интереса эксперт не ждёт. Сегодня на практике квартиры – одна или сразу несколько – для многих собственников стали обузой. Свою роль сыграли пандемия, нынешняя внешнеполитическая ситуация и ограничения, наложенные на граждан РФ. Пользоваться жильём стало сложнее, а счета за содержание недвижимости копятся. Собственники ищут варианты сдачи в аренду либо продажи старого, но не покупки нового.

С другой стороны, пенсионеры – из всех стран – по-прежнему могут получить в Болгарии ВНЖ. Одно из условий – недвижимость в собственности или арендованная. Поэтому говорить о массовой распродаже собственности россиянами нельзя, тем более, что и это процесс не самый простой. К тому же рост цен стимулирует многих хозяев подождать в надежде выручить больше через год-другой…   

Варна
Пляж Варны

А вот Александр Левчук считает, что увеличение спроса возможно, но ожидать ажиотажа не стоит: «Для людей, которые планировали переезд, а также репатриантов из России, Беларуси, Казахстана и других стран бывшего Союза, Болгария с шенгеном будет интереснее, чем та же Турция.

На сегодняшний день больше всего от вступления Болгарии в Шенгенскую зону выиграли русскоговорящие инвесторы, которые уже являются собственниками недвижимости, давно живут в стране, имеют местный ВНЖ и ПМЖ. Они наконец получили возможность свободно передвигаться по Европе».

По статистике Prian, с начала 2024 года Болгария вышла на первое место по числу запросов – лидером страна не была с 2017 года. Правда, больше половины из них приходятся как раз на покупателей из Западной Европы (Германии, Польши, Румынии), а также граждан Украины и Израиля. 

Бургас
В центре курорта Бургас

Туристический спрос

Большого потока российских туристов в этом году не ожидается: прямых рейсов до Болгарии нет, процесс получения визы с 31 марта 2024 года значительно усложнился. Резкого увеличения количества приезжих из Европы тоже не прогнозируют: граждане ЕС и раньше беспрепятственно пересекали границы страны, поэтому вступление Болгарии в Шенген в этом случае вряд ли сыграет какую-либо роль.

«Насколько я знаю, у россиян с национальной визой сложностей нет, а с шенгенской уже возникают проблемы: её выдачу задерживают. Что касается представителей Казахстана и Беларуси, тоже не могу выделить факторов, которые заставили бы их приезжать на отдых в большем количестве. В последние годы из Казахстана вообще мало едут», – комментирует Александр Левчук.

Стефан Стефанов солидарен: «В туристическом секторе примерно такая же ситуация, что и на рынке недвижимости: в основном едут отдыхающие из Европы. Тенденция наметилась давно и вряд ли связана с Шенгеном. Цены здесь гораздо ниже, а добраться можно быстро и просто из любой страны ЕС».

«Думаю, туристов из Евросоюза станет ещё больше. В страну и так было легко попасть, но теперь не будет никакого прохождения границы, досмотров, паспортного контроля. Психологически для европейцев это уже своя территория.

В последние года они начали всё чаще сюда ездить. Первыми приехали французы, которых здесь никогда не было: Болгария была для них какой-то далёкой славянской страной. А сейчас направление во Франции рекламируется, поэтому люди массово едут. Болгария предлагает гораздо более низкие цены как на недвижимость, так и на отдых. Но при этом я не думаю, что иностранный спрос повысит цены на аренду. Она и так высокая, а отели считают свой процент», – заключает Ирина Михайлова.

Балчик
Вид на Балчик с моря

Так что же будет с ценами?

Последние девять лет недвижимость в Болгарии стабильно росла в цене: по данным Национального статистического института, с 2015 года средняя стоимость увеличилась на 93%. Особенно это коснулось крупных городов: Софии (+116%), Русе (+100%) и Пловдива (+95%). Но несмотря на ощутимое удорожание, жильё здесь остаётся одним из самых доступных, в том числе и для русскоязычных покупателей. В столице Болгарии, например, стоимость квадратного метра в среднем достигает €1 420. Это дёшево: стоимость жилья в Варшаве выше в 2,7 раза, а в Праге и Берлине – в 3,5 раза.

Да и болгарские курорты - и морские, и горнолыжные - по прежнему доступны. Да, качественные пусть и не самое престижные предложения за €15-20 тыс. это уже история, но студии и даже однокомнатные квартиры за €25-30 еще есть. По таким ценам на других европейских курортах вам предложат только совершенную развалюху. 

Цены продолжат рост: по мнению экспертов, введение евро и вступление страны в еврозону 1 января 2025 года сделают местный рынок недвижимости более привлекательным для иностранных инвесторов. Событие ещё привлечёт туристов, поскольку им будет удобнее расплачиваться евро, а не местной валютой. Увеличится спрос и на краткосрочную аренду, а цены на неё приблизятся к ценам в других столицах Евросоюза. Хотя и вряд ли догонят. 

Вот что продаётся в Болгарии сегодня
Квартира за 60 000 евро в Приморско, Болгария
60 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Оплата в рублях !!! ВНЖ при покупке квартиры !!! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ !!! В каждой квартире установлены батареи ! Редкость для жилых домов в Болгарии ! Рассрочка от застройщика до 2-х лет без...
Квартира за 75 000 евро в Приморско, Болгария
75 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
65 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Оплата в рублях в Москве !!! ВНЖ через Торговое представительство компании - при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!! Продажа напрямую от застройщика !!! Новая квартира с одной спальней с паровым отоплением с мебелью и техникой полностью оборудованная под сдачу в аренду круглый год или для круглогодичного проживания....
Квартира за 75 000 евро в Приморско, Болгария
75 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Возможна оплата в рублях в Москве !!! ВНЖ при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров! ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ ДЛЯ КРУГЛОГОДИЧНОГО ПРОЖИВАНИЯ !!! В каждой квартире установлены...
Апартаменты за 60 000 евро в Приморско, Болгария
60 000 €
Апартаменты в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Продается просторная квартира с большой террасой 60 м2 и видом на лес и море в комплексе Green Paradise V. Квартира расположена на пятом этаже и имеет панорамный вид на море и лес Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из обеих помещений. Балкон выходит на внутреннюю...
Квартира за 110 000 евро в Приморско, Болгария
110 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
846 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
ВНЖ Шенген при покупке квартиры ! Возможна оплата в рублях и криптовалюте USDT ! В квартире установлены теплые полы во всех комнатах и сан узле ! Продается абсолютно новая квартира с двумя спальнями с полной отделкой, также помогаем с организацией комплектации мебели по выбору покупателя квартиры, по выбору покупателя !!! Есть мебельная...
Квартира за 42 999 евро в Божуреце, Болгария
42 999 €
Квартира в Божуреце, Болгария
100 м2 3 2 1
iBG PROPERTY предлага на Вашето внимание Голям, просторен, светъл апартамент в село Божурец. Собствени партиди за ток и вода. Без годишна такса за подръжка. Апартамента се намира на 2-ри етаж и има чиста жилищна площ 90,25 кв.м., общата площ на апартамента е 99,68 кв.м. Разпределение - много голяма, светла всекидневна в която...
IBG Property
Вилла за 194 000 евро в Равде, Болгария
194 000 €
Вилла в Равде, Болгария
116 м2 3 2 2
Предлагаем вашему вниманию уютный двухэтажный таунхаус в Равде – идеальное сочетание комфорта, уюта и морского стиля жизни! Общая площадь: 116 кв.м Планировка: 1 этаж: просторная гостиная с камином, полностью оборудованная кухня, кладовая, санузел и терраса с прямым выходом к бассейну 2 этаж: две светлые спальни, ванная комната и...
Happy Home
Квартира за 60 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
60 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
51 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Квартира с 1 спальней в «Sunny View South», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасs Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 51 Этаж: 2/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 6 евро/кв.м в год Комплекс "Sunny View South" расположен в южной части Солнечного...
Happy Home
Квартира за 73 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
73 000 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
71 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Квартира с 1 спальней в комплексе «Poseidon», Солнечный берег Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 71 кв.м Этаж: 7/8 До моря: 300 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 12 евро/кв.м в год Комплекс «Poseidon» - современное 8-этажное здание...
Happy Home
Квартира за 90 000 евро в Бяле, Болгария
90 000 €
Квартира в Бяле, Болгария
86 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
IBG Property предлагает: Отличная меблированная трехкомнатная квартира с гаражом и самой панорамной в городе Бяла, Варна — вид на море, город и Стара Планина! Восходы и закаты! Продается панорамная полностью меблированная квартира с двумя спальнями, общей площадью 86 кв.м, на 5 этаже 6-этажного дома с лифтом в г. Бяла, Варна. Море и...
IBG Property
Квартира за 78 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
78 500 €
Квартира на Солнечном берегу, Болгария
65 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
Двухкомнатная квартира в комплексе “Sveta Sofia” на Солнечном берегу Состоит из коридора, гостиной, спальни, санузла и террасы Комнаты: 2 Санузел: 1 Терраса: 1 Площадь: 65 кв.м Этаж: 4/6 До моря: 600 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: 10 евро/кв.м в год “Sveta Sofia” - уютный комплекс комфортабельных...
Happy Home
Квартира за 58 500 евро в Бяле, Болгария
58 500 €
Квартира в Бяле, Болгария
53 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Агентство недвижимости IBG Property предлагает двухкомнатную квартиру в городе Бяла. Новая двухкомнатная квартира с террасой — отделка под ключ включена в стоимость, всего в 400 м от моря! Общая площадь: 53 кв. м. Этаж: 2 из 5 в доме с лифтом. В пешей доступности от пляжа, магазинов и ресторанов. Предлагаем однокомнатную...
IBG Property
Студия за 41 000 евро в Обзоре, Болгария
41 000 €
Студия в Обзоре, Болгария
33 м2 1 1
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию: Ваше студио у самого пляжа! Отличная возможность приобрести уютную недвижимость всего в 400 метрах от моря! Тип: Студия Площадь: 33 кв.м Ориентация: Восточная — наслаждайтесь естественным светом весь день Этаж: 3 Расположено в современном закрытом комплексе с 4 корпусами, каждый с...
IBG Property
Квартира за 67 900 евро в Бяле, Болгария
67 900 €
Квартира в Бяле, Болгария
48 м2 2 1
iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Предлагается к продаже полностью меблированная двухкомнатная квартира, расположенная всего в 100 метрах от пляжа. Недвижимость находится на четвертом этаже из пяти в здании без лифта, с хорошо ухоженными общими частями и низкой годовой платой за обслуживание – 190 евро. Здание с Актом 16....
IBG Property
Квартира за 40 500 евро в Бяле, Болгария
40 500 €
Квартира в Бяле, Болгария
37 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
IBG Property предлагает отличную студию в городе Бяла. -меблированная и оборудованная -100 метров от центральной аллеи города, магазинов и ресторанов -подходит для круглогодичного проживания Квартира площадью 37 кв.м., расположена на 2 этаже из 5. Состоит из просторной комнаты с кухонной зоной и спальной зоной, совмещенного санузла и...
IBG Property
Квартира за 85 990 евро в Бяле, Болгария
85 990 €
Квартира в Бяле, Болгария
84 м2 3 2 1
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Прекрасная трехкомнатная квартира в 5 минутах от пляжа. Квартира расположена на 3 этаже и состоит из прихожей, большой гостиной открытой планировки с кухней, детской спальни, ванной комнаты с туалетом, главной спальни, террасы с панорамным видом на море. Жилая площадь 67 кв.м., общая площадь 87 кв.м....
IBG Property
Квартира за 55 000 евро в Приморско, Болгария
55 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
37 м2 1 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продаётся студия в готовом построенном в 2019 году доме, комплекс Грин Парадайс 2 вид на лес, 4 этаж. Видовая квартира с видом на дубовую рощу !!! Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров. Огороженая и охраняемая территория, подземный паркинг, 3 летних бассейна и большой зимний...
METR 777
Квартира за 85 000 евро в Приморско, Болгария
85 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
Продается уютная и комфортная квартира с одной спальней и видом на лес в Green Paradise IV. Квартира расположена на четвертом этаже. Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из гостиной и из спальни. Балкон выходит на внутреннюю территорию комплекса и дубовый лес, что...
METR 777
Квартира за 140 000 евро в Приморско, Болгария
140 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
118 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу
Продается пентхаус с 2 спальнями, гардеробной и террасой 20 м2
METR 777
Квартира за 75 000 евро в Приморско, Болгария
75 000 €
Квартира в Приморско, Болгария
60 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке
ПРОДАЖА НАПРЯМУЮ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА !!! ТОЛЬКО В НАШЕЙ КОМПАНИИ Metr 777, ВЫ МОЖЕТЕ ПОЛУЧИТЬ СКИДКУ ДО 5% НА ЭТОТ ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС! ПРЕДЛАГАЮТЬСЯ НА ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ С ДВУМЯ СПАЛЬНЯМИ НА ПЕРВОМ ЖИЛОМ ЭТАЖЕ С ОТДЕЛЬНЫМ ВЫХОДОМ К БАССЕЙНУ И ВИДОМ НА МОРЕ. РАСПОЛОЖЕНИЕ КОМПЛЕКСА Грин Парадайз Делюкс / Green Paradise Deluxe - эксклюзивный жилой...
METR 777

Фото: Unsplash (Neven Myst, Neven Myst, Kamen Atanassov, Georgi Kalaydzhiev)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость, Иммиграция, Туризм

Читайте также

В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи
На выбор – десять популярнейших курортов мира
Варна или Бургас: где покупать недвижимость в Болгарии
Курортные столицы спорят
Голубая карта Евросоюза: что это такое и как её получить
Рассказываем про условия и пошаговый алгоритм действий
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
Обновили полезный материал
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2025 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Болгарии Земельные участки в Болгарии Элитная недвижимость в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи

На выбор – десять популярнейших курортов мира

  • 04.08.2025
  • 50494
  • 22.06.2025
  • 107858