Болгария стала частью Шенгенской зоны с 31 марта 2024 года. Теперь в стране выдают визы, которые упрощают перемещение по 28 странам Европы. Как нововведения сказались и как ещё скажутся на болгарском рынке недвижимости. Мы поговорили с экспертами.
Возможность получить визу - всегда, а сейчас особенно, один из решающих факторов для русскоязычных инвесторов. Свободный въезд в большую часть стран Европы, новые инвестиционные возможности и шанс переезжать в другие государства - это заманчиво. Теперь визы в Болгарии будут действовать 90 суток со дня въезда в течение 180-дневного периода. Въехать в Шенгенскую зону по болгарским национальным визам, которые были выданы до 31 марта 2024 года, не получится.
Спрос и цены
Казалось бы, вступление в Шенген должно было положительно сказаться на рынке. Во всяком случае, любая открытость подстегивает цены. Эксперты считают, что всё не так однозначно, и расходятся в оценках.
«Конечно, прошло ещё совсем мало времени, чтобы судить об изменениях, но какого-то заметного роста цен или числа сделок я не вижу, – стандартные сезонные колебания. Кроме того, сегодня главной движущей силой, способной влиять на рынок, является местный, а не иностранный покупатель. Влияние зарубежных инвесторов будет заметно разве что в курортной зоне. Например, если возникнет больше предложений на продажу по хорошей цене», – комментирует менеджер по продажам болгарского агентства недвижимости Lev Estates Александр Левчук.
По мнению эксперта, СМИ здесь играют большую роль. Они публиковали новости о вступлении в Шенген на протяжении года, появились клиенты, которые хотели приобрести недвижимость. Они полагали, что после вступления цены должны подняться ещё. Так и случилось, но не в последние месяцы: с 2023 года они выросли на 6% в Софии, 11% в Варне и 17% в Бургасе.
Других заметных изменений благодаря вступлению Болгарии в Шенгенскую зону эксперт не ждёт. «Это может стать дополнительным фактором, который удерживает рынок. Но для толчка к росту нужны другие новости, более свежие. Я всё-таки жду увеличения спроса и продаж, когда Болгария вступит в еврозону», – добавляет менеджер.
Менеджер компании «Аврора Плюс» Цветана Стоилова согласна с мнением г-на Левчука: «Цены в ближайшей перспективе продолжат расти. Но это больше связано с будущим вступлением Болгарии в еврозону. Евро станет основной платёжной валютой, а это неминуемо потянет стоимость вверх».
По мнению г-жи Стоиловой, сегодня цены на болгарском рынке весьма привлекательны для покупателя из Европы. «Когда приезжают из Словении, Чехии, Германии, отмечают, что у них на родине всё дорого, а у нас дёшево. Немцы очень активны – много клиентов оттуда. Покупают землю под застройку, возводят дома для себя», – делится эксперт.
Вид на Созополь
Что можно купить в Болгарии
Управляющий агентства Stefanov Invest Стефан Стефанов комментирует ситуацию так: «Варна, Пловдив, София, Бургас – во всех городах растут цены на квартиры, аренда дорожает. Даже в деревне дом, если в хорошем состоянии, за €100 тыс. уже не найти. И думаю, тенденция сохранится. Тем более на фоне вступления в Шенгенское соглашение».
«Думаю, стоит ожидать увеличения спроса со стороны покупателей из стран за пределами Евросоюза, которые планируют оформлять ВНЖ Болгарии. С картой будет открыта вся Европа – путешествуй сколько и когда захочешь. Это удобнее, чем оформлять шенгенскую визу. Цены же продолжат расти. Скорее всего, без скачков: просто медленно сравняются с европейскими. А пока этого не произошло, на рынке будут активны покупатели из ЕС», – считает Ирина Михайлова, менеджер по работе с клиентами компании «Альтернатива».
Вид на Софию
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
А что с русскоязычными покупателями?
Хоть шенгенская виза и даёт новые привлекательные возможности, от русскоязычных покупателей эксперты всплеска интереса не ждут – тем более что принимать документы визовые центры начали только в конце апреля 2024 года и статистика по их выдаче ещё не успела сформироваться.
Документы на краткосрочные шенгенские визы принимают уже больше месяца – это подтверждают партнёры Посольства Болгарии в России VFS Global. В мае некоторые счастливчики получили даже мультивизы… При этом заявления с уплатой консульского сбора можно подать только в Москве. Срок рассмотрения с момента подачи документов в консульский отдел посольства – 15 календарных дней, в исключительных случаях – до 45.
Стефан Стефанов уверен, что, несмотря на очевидный интерес к шенгену, заметного роста продаж не будет: «В основном русскоязычные покупатели – это те, кто живёт в Западной Европе. Поэтому шенген их никак не мотивирует. Конечно, лет 10–15 назад было много клиентов из России, Казахстана, Беларуси, но сейчас их практически нет, и вряд ли эта тенденция изменится».
Скачка интереса эксперт не ждёт. Сегодня на практике квартиры – одна или сразу несколько – для многих собственников стали обузой. Свою роль сыграли пандемия, нынешняя внешнеполитическая ситуация и ограничения, наложенные на граждан РФ. Пользоваться жильём стало сложнее, а счета за содержание недвижимости копятся. Собственники ищут варианты сдачи в аренду либо продажи старого, но не покупки нового.
С другой стороны, пенсионеры – из всех стран – по-прежнему могут получить в Болгарии ВНЖ. Одно из условий – недвижимость в собственности или арендованная. Поэтому говорить о массовой распродаже собственности россиянами нельзя, тем более, что и это процесс не самый простой. К тому же рост цен стимулирует многих хозяев подождать в надежде выручить больше через год-другой…
Пляж Варны
А вот Александр Левчук считает, что увеличение спроса возможно, но ожидать ажиотажа не стоит: «Для людей, которые планировали переезд, а также репатриантов из России, Беларуси, Казахстана и других стран бывшего Союза, Болгария с шенгеном будет интереснее, чем та же Турция.
На сегодняшний день больше всего от вступления Болгарии в Шенгенскую зону выиграли русскоговорящие инвесторы, которые уже являются собственниками недвижимости, давно живут в стране, имеют местный ВНЖ и ПМЖ. Они наконец получили возможность свободно передвигаться по Европе».
По статистике Prian, с начала 2024 года Болгария вышла на первое место по числу запросов – лидером страна не была с 2017 года. Правда, больше половины из них приходятся как раз на покупателей из Западной Европы (Германии, Польши, Румынии), а также граждан Украины и Израиля.
В центре курорта Бургас
Туристический спрос
Большого потока российских туристов в этом году не ожидается: прямых рейсов до Болгарии нет, процесс получения визы с 31 марта 2024 года значительно усложнился. Резкого увеличения количества приезжих из Европы тоже не прогнозируют: граждане ЕС и раньше беспрепятственно пересекали границы страны, поэтому вступление Болгарии в Шенген в этом случае вряд ли сыграет какую-либо роль.
«Насколько я знаю, у россиян с национальной визой сложностей нет, а с шенгенской уже возникают проблемы: её выдачу задерживают. Что касается представителей Казахстана и Беларуси, тоже не могу выделить факторов, которые заставили бы их приезжать на отдых в большем количестве. В последние годы из Казахстана вообще мало едут», – комментирует Александр Левчук.
Стефан Стефанов солидарен: «В туристическом секторе примерно такая же ситуация, что и на рынке недвижимости: в основном едут отдыхающие из Европы. Тенденция наметилась давно и вряд ли связана с Шенгеном. Цены здесь гораздо ниже, а добраться можно быстро и просто из любой страны ЕС».
«Думаю, туристов из Евросоюза станет ещё больше. В страну и так было легко попасть, но теперь не будет никакого прохождения границы, досмотров, паспортного контроля. Психологически для европейцев это уже своя территория.
В последние года они начали всё чаще сюда ездить. Первыми приехали французы, которых здесь никогда не было: Болгария была для них какой-то далёкой славянской страной. А сейчас направление во Франции рекламируется, поэтому люди массово едут. Болгария предлагает гораздо более низкие цены как на недвижимость, так и на отдых. Но при этом я не думаю, что иностранный спрос повысит цены на аренду. Она и так высокая, а отели считают свой процент», – заключает Ирина Михайлова.
Вид на Балчик с моря
Так что же будет с ценами?
Последние девять лет недвижимость в Болгарии стабильно росла в цене: по данным Национального статистического института, с 2015 года средняя стоимость увеличилась на 93%. Особенно это коснулось крупных городов: Софии (+116%), Русе (+100%) и Пловдива (+95%). Но несмотря на ощутимое удорожание, жильё здесь остаётся одним из самых доступных, в том числе и для русскоязычных покупателей. В столице Болгарии, например, стоимость квадратного метра в среднем достигает €1 420. Это дёшево: стоимость жилья в Варшаве выше в 2,7 раза, а в Праге и Берлине – в 3,5 раза.
Да и болгарские курорты - и морские, и горнолыжные - по прежнему доступны. Да, качественные пусть и не самое престижные предложения за €15-20 тыс. это уже история, но студии и даже однокомнатные квартиры за €25-30 еще есть. По таким ценам на других европейских курортах вам предложат только совершенную развалюху.
Цены продолжат рост: по мнению экспертов, введение евро и вступление страны в еврозону 1 января 2025 года сделают местный рынок недвижимости более привлекательным для иностранных инвесторов. Событие ещё привлечёт туристов, поскольку им будет удобнее расплачиваться евро, а не местной валютой. Увеличится спрос и на краткосрочную аренду, а цены на неё приблизятся к ценам в других столицах Евросоюза. Хотя и вряд ли догонят.
Вот что продаётся в Болгарии сегодня
149 000 €
Апартаменты в Поморие, Болгария
103 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается апартамент с двумя спальнями (трехкомнатная квартира) с видом на море и сад.
Предлагаемая недвижимость находится в жилом комплексе класса „люкс“ „Бутик Роуз Гарденс“ в 100 м от пляжа, в г.Поморие.
Площадь апартамента – 103 кв.м, третий этаж, есть лифт.
Состоит из: гостиной с кухней, двух спален, двух...
Апартамент в Несебре в жилом доме. Дом без таксы поддержки.
Предлагаем к продаже апартамент с одной спальней в г. Несебр, кв. Черно море 1 в жилом доме.
Апартамент расположен на 4 этаже, площадью 70 кв.м. и состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухни, спальни, 2х террас с видом на город и ванной комнаты с туалетом. Предлагается без...
Предлагаем на продажу квартиру с двумя спальнями в закрытом комплексе «Рио», Кошарица. Квартира, площадью 95 кв.м., расположена на 2 этаже и состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухни, 2-х спален, ванной комнаты с туалетом, кладовка, 2 застекленных балкона. Квартира с новым ремонтом, с новой мебелью и техникой.
Комплекс...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВНЖ Шенген при покупке квартиры !
Возможна оплата в рублях и криптовалюте USDT !
В квартире установлены теплые полы во всех комнатах и сан узле !
Продается новая квартира с двумя спальнями с полной отделкой, в стоимость входит полная комплектация мебели по выбору покупателя квартиры или без со скидкой, как будет удобно покупателю !!!...
Предлагаем на продажу просторный апартамент с одной спальней к.к. Солнечный берег, комплекс Централ Плаза.
Апартамент, площадью 72 кв.м, находится на 2 этаже и состоит из прихожей, ванной комнаты с туалетом и ванной, гостиной с зоной для кухни, спальни и террасы с видом на территорию комплекса. Квартира меблирована и оборудована, созданы...
Предлагаем на продажу уютный апартамент с 2 мя спальнями в комплексе Свит Хоум 2, площадью 112,19 кв м, на 2 этаже. Апартамент состоит из прихожей, гостиной с зоной для кухней, 2х спален, 2х ванных комнат, одна их которых с душ кабиной, другая с джакузи, и 2х террас с видом на территорию комплекса. Предлагается с мебелью и техникой.
Такса...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Оплата в рублях !!! ВНЖ при покупке квартиры !!!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ
Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ !!!
В каждой квартире установлены батареи !
Редкость для жилых домов в Болгарии !
Рассрочка от застройщика до 2-х лет без...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Возможна оплата в рублях в Москве !!!
ВНЖ при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ В ПАРКЕ
Продажа готовых квартир в Болгарии, напрямую от застройщика, в сосново-дубовой роще, до моря 300 метров!
ДОМ С ПАРОВЫМ ОТОПЛЕНИЕМ ДЛЯ КРУГЛОГОДИЧНОГО ПРОЖИВАНИЯ !!!
В каждой квартире установлены...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Оплата в рублях в Москве !!!
ВНЖ через Торговое представительство компании - при покупке квартиры и гарантированный доход от аренды !!!
Продажа напрямую от застройщика !!!
Новая квартира с одной спальней с паровым отоплением с мебелью и техникой полностью оборудованная под сдачу в аренду круглый год или для круглогодичного проживания....
Продается просторная квартира с большой террасой 60 м2 и видом на лес и море в комплексе Green Paradise V.
Квартира расположена на пятом этаже и имеет панорамный вид на море и лес
Состоит из: прихожей, гостиной с кухонной, столовой и дневной частью, спальни, санузла и балкона. На балкон выход из обеих помещений. Балкон выходит на внутреннюю...
Предлагаем на продажу двухкомнатную квартиру в старом городе Поморие не далеко от пешеходной улице. Квартира площадью 54 кв.м., находится на 2 этаже (есть лифт), состоит из прихожей, гостиной с кухней и отдельной спальни, ванной комнаты с душевой кабиной и террасы с видом во двор. Предлагается с мебелью и техникой.
Здание расположено в 5...
Предлагаем к Вашему вниманию просторный трёхкомнатный апартамент, в закрытом комплексе «Нов Изгрев» Святой Влас.
Апартамент находится на 4 этаже, площадь апартамента 108 кв.м, и состоит из: прихожей, просторная гостиная с кухней и обеденной зоной, 2 спальни, 2 ванных комнаты, террасы с видом на море и территорию комплекса....
Предлагаем Вашему вниманию прекрасный двухкомнатный апартамент площадью 84 кв.м. расположен на первом жилом этаже с прекрасным панорамным видом на море и старый город Несебр и Святой Влас. Вы можете полностью насладиться красотой моря и прекрасным и очень полезным морским воздухом.
Апартамент расположен на первой линии, с каждой комнаты...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Этот двухкомнатный апартамент в Святом Власе — это идеальное жилье для тех, кто мечтает о комфортном проживании на берегу моря. С общей площадью 50 квадратных метров он расположен на первом этаже и предлагает два санузла, что является редким и удобным дополнением.
Расположенный на первой береговой линии, этот апартамент предоставляет...
Предлагаем Вашему вниманию просторный двухкомнатный апартамент на первой береговой линии моря, в элитном комплексе, Святой Влас.
Апартамент находится на 7 этаже, площадь 100 кв.м, состоит из: прихожая, гостиная с кухней и обеденной зоной, спальня, ванная комната, терраса с панорамным видом на море.
Предлагается к продаже с мебелью и бытовой...
Площадь апартамента: 80 квадратных метров, что предоставляет достаточно места для комфортного проживания
На территории комплекса есть:
Бассейн: Отличное место для расслабления и отдыха на свежем воздухе.
Паркинг: Удобное наличие парковочных мест для вашего автомобиля.
Охрана: Для обеспечения безопасности жильцов и имущества....
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Продается просторный трёхкомнатный апартамент на 3 этаже в Святом Власе. Площадь квартиры составляет 92 кв.м. Апартамент включает 2 спальни и 2 санузла. Благодаря большим окнам, из квартиры открывается панорамный вид на море.
Комплекс расположен на первой линии с прямым спуском к порту Диневи. На территории комплекса имеются два бассейна, а...
Продается трёхкомнатный апартамент в городе Поморие. Апартамент расположен на втором этаже и имеет площадь 100 квадратных метров. В нем предусмотрены две просторные террасы, а также два санузла для вашего удобства. Большим преимуществом является близость к морю – всего 150 метров и низкая такса поддержки. Это идеальное место для тех, кто...
Трёхкомнатный полностью меблированный апартамент на 3-м жилищном этаже в Святом Власе. Продается апартамент в комплексе. Апартамент с 2 спальнями, комплекс расположен на первой линии моря, с террасы открывается шикарная панорама на море. Апартамент очень уютный, создает впечатления комфортного дома. состоит из балкона с видом на море,
2...
Продается просторный офис площадью 50 кв.м, расположенный на партерном этаже в проходном месте на Солнечном берегу, по улице, ведущей к пляжу. Расстояние до пляжа всего 50 метров, что составляет одну минуту пешком. Это выгодное расположение обеспечивает высокий трафик и отличную видимость для вашего бизнеса.
Офис без мебели, что позволяет вам...
.jpg)
.jpg)
