Версия
для печати
для печати
Этот материал был впервые опубликован в 2023 году. Мы проверили информацию и добавили актуальные данные.
Мошенники, увы, есть везде – в Европе, и в Азии, и на Ближнем Востоке. Распространенная схема – разместить объявление о продаже привлекательного объекта по низкой цене, взять взносы у покупателя и исчезнуть.
Первый совет банален: никогда не пересылайте деньги продавцам без проверки их документов! Даже если сумма для брони недвижимости нужна небольшая. Даже если они утверждают, что продажа сверхсрочная.
Конечно, надежнее всего – еще до начала поисков заручиться поддержкой опытного риелтора или адвоката. Хотя изначальную проверку объявления можно произвести и самостоятельно, рассматривая предложения от частных лиц.
Главный документ, который можно запросить у частника, – свидетельство о собственности. Так вы убедитесь, что человек имеет право распоряжаться имуществом. Конечно, и главный документ, а тем более пересылаемую копию, можно подделать, но всё-таки такая проверка дает основания либо для прекращения, либо для продолжения общения.
В большинстве случаев придется просить продавца прислать вам копии актуальных правоустанавливающих документов и выписок из реестров собственности. Именно поэтому всегда рекомендуется обратиться к профессиональным помощникам на месте, ведь они не только знают законы, но и чувствуют рынок. Но если вы ни к кому не хотите обращаться, нужно знать следующее.
В Турции единственным документом, подтверждающим право собственности, является тапу. В нем содержится информация об объекте (адрес, площадь, характеристики, цена), нынешнем владельце (паспортные данные, фотография), сделке (дата приобретения, предыдущие собственники).
Также имеется электронная база данных земельного реестра и кадастра (TAKBİS), где можно проверить, кому принадлежит конкретный объект. Проблема в том, что получить информацию из базы может только собственник или адвокат. Соответственно, вам надо запросить у частного продавца и этот документ.
Когда он представит свежую выписку из реестра, сверьте данные (адрес, информацию о владельце и объекте) с тем, что написано в тапу. Убедитесь, что в свидетельстве о собственности нет положений о запрете передачи прав.
Если у недвижимости несколько владельцев, все они должны быть готовы на сделку! А это значит, что продавец должен представить соответствующие согласия.
В Испании подтвердить права распоряжения имуществом может nota simple informativa – выписка из Регистра собственности (Registro de la Propiedad). В ней содержится информация об объекте недвижимости, владельце, обременениях (в том числе долгах по кредитам или налогам), нотариусе, который провел сделку.
Информация из реестра недвижимости публичная, получить выписку может любой желающий. Вам понадобятся следующие данные:
Заказать выписку можно на официальном сайте электронного правительства Испании (Registradores de España).
В каждом из семи эмиратов существует свой государственный орган, ответственный за учет прав собственников недвижимости. В Дубае это Dubai Land Department.
Преимущество кадастрового учета в ОАЭ – его технологичность. Любой владелец недвижимости на вторичном рынке имеет свидетельство о праве собственности – title deed. Каждый титул доступен всем желающим онлайн и имеет уникальный QR-код.
В титуле указывается вся базовая информация об объекте, собственнике и обременениях. Из необычного: здесь принято писать, какое место на парковке относится к конкретной квартире, а также какая площадь приходится на балконы.
Цифровую версию документа из реестра недвижимости можно проверить на сайте Департамента земельных ресурсов Дубая.
Также можно воспользоваться официальным приложением Dubai REST. Оно доступно для скачивания в Google Play Market, Apple Store или на официальном сайте DLD www.dubailand.gov.ae. С помощью приложения можно проверить любое свидетельство о собственности, просто считав информацию по QR-коду.
В Черногории право собственника на недвижимость подтверждает выписка из кадастрового реестра (list nepokretnosti). В документе описывается имущество (вид недвижимости, место нахождения, метраж, информация о владельце, кадастровый номер) и содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях на нем.
Попросите продавца представить свежую выписку и сверьте все данные. Обратите внимание на дату: важно, чтобы информация была актуальна на день проверки.
Также можно проверить данные самостоятельно на сайте кадастрового ведомства. Чтобы найти информацию, нужно знать регион, район и номер последней выписки кадастрового реестра (list nepokretnosti).
В Италии права собственника регистрируются в реестрах недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), которые входят в состав Агентства доходов (Agenzia delle Entrate), то есть налоговой службы.
Попросите собственника представить свежую выписку из реестра. Проверить данные также можно онлайн на сайте налоговой службы.
Поиск в системе возможен по имени собственника, адресу, а также по идентификационному налоговому коду (codice fiscale).
Важно! В нескольких провинциях на севере страны единый земельный реестр не работает: там землеустройство происходит по австрийской модели, и учет собственников недвижимости ведется в поземельной книге Ufficio Tavolare. Именно по ней можно отследить всю историю объекта и смену владельцев.
На Кипре основной документ владельца недвижимости – свидетельство о собственности (title deed), которое регистрируется в земельном реестре (Department of lands and surveys, DLS). Просите продавца его представить.
Земельный реестр Кипра не публичный. Заказать новую выписку может только владелец объекта или обладатель официальной доверенности на получение этого документа. Поэтому здесь проверить продавца на честность самостоятельно не получится – обращайтесь к специалистам!
Обратите внимание! На Кипре регулярно задерживают выдачу титулов новостройкам (вплоть до нескольких лет), многие объекты на вторичном рынке их также не имеют. Если вы сталкиваетесь с таким вариантом, обязательно заказывайте юридическую поддержку. Необходимо выяснить, по какой причине титул не был оформлен, и уже потом принимать решение о покупке.
В Греции нет специального документа, который подтверждает право собственности на недвижимость. Договор купли-продажи регистрируется в реестре, собственник получает соответствующее свидетельство – это становится последним этапом сделки.
Если вы хотите купить объект у частного лица, попросите его представить договор, подтверждающий переход права собственности, и выписку из реестра. Изучите эти документы вместе с адвокатом.
Формально вы можете самостоятельно заказать выписку из реестра, но на практике это сложно. К тому же необходимо, чтобы специалист изучил все нюансы договора, включая вопросы наследования.
Система земельных реестров Греции сейчас преобразуется – от децентрализованных региональных отделений к единому порталу греческого кадастра, который пока не покрывает всю страну. Удаленный доступ к нему не работает, для получения выписок и сертификатов необходимо обращаться непосредственно в кадастровые офисы.
Также в стране запустили Единый цифровой реестр недвижимости, где информация доступна собственникам, юристам, риелторам и инженерам.
Вы также можете попросить владельца заказать свежую выписку из этой базы.
В Болгарии право собственности на недвижимость подтверждает нотариальный акт с отметкой о регистрации права собственности, который регистрируется в государственном реестре Агентства по вписываниям. Его копию при необходимости может выдать муниципальный реестр по месту нахождения объекта.
Информация о собственниках на сайте открыта для публичного доступа, но получить актуальную справку из реестра могут только лица, авторизовавшиеся с помощью электронной подписи и уплатившие сервисный сбор со счета в болгарском банке.
Поэтому обратиться за электронной выпиской сможет только местный юрист, агент по недвижимости или владелец – зарегистрированный на сайте гражданин Болгарии.
Если объект продает частное лицо, которое не является собственником, от него можно затребовать:
Большинство частных собственников для продажи своего имущества обращаются к лицензированным агентствам недвижимости, а не частным лицам.
Важно не просто получить актуальные сертификаты и выписки из реестров, а внимательно изучить их и сравнить с данными продавца. До перечисления резервационного платежа необходимо убедиться, что продавец имеет полное право вступать в сделку, никакие третьи лица не могут претендовать на имущество сейчас или впоследствии.
К примеру, стоит проверить семейное положение продавца на момент вступления в права собственности, так как супруг может не фигурировать в основном правоустанавливающем документе, но иметь полное право на долю. Стоит помнить и о возможных наследниках, которые также смогут оспорить сделку.
Именно поэтому лучше подключать к проверке юриста, который компетентен в правовых аспектах той или иной страны, поможет задать нужные вопросы и запросить дополнительные документы.
Фото: Unsplash (Daria Nepriakhina)
