Содержание недвижимости в Сербии

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость

В Сербии налогом на недвижимость облагаются земельные участки (независимо от назначения), здания и постройки (жилые, коммерческие, вспомогательные и др.), квартиры, офисные помещения, гаражи и иные строительные объекты и их части.

.

Этот налог обязателен для всех собственников – вне зависимости от их резидентского и юридического статуса. Если недвижимость находится в совместном владении (а в Сербии это частая история), налог распределяется пропорционально долям. Если доли в кадастре не указаны, они считаются равными, и налог делится поровну.

Налог уплачивается раз в квартал равными частями или единовременно. Конечная сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Ставка прогрессивная.

Налог на передачу собственности

Этот налог взимается при продаже недвижимости, за исключением новостроек, которые облагаются НДС. Ставка – 2,5% от стоимости покупки. 

По закону налог на передачу права собственности должен платить продавец, решение приходит на его имя. На практике налог платит покупатель. Отсутствие ВНЖ или PIB в момент покупки не является нарушением, однако налог всё равно будет начислен с момента приобретения объекта. После получения решения о начислении налога его необходимо уплатить в течение 15 дней.

НДС на новую недвижимость

При покупке у застройщика вместо налога на передачу собственности применяется НДС. Для жилой недвижимости установлена ставка 10%, для коммерческих помещений и гаражей – 20%. Обычно застройщики включают НДС в цену.

В Сербии застройщиками могут быть и физические лица. В таком случае вместо НДС платится налог на передачу абсолютных прав в размере 2,5%.

Налог на аренду

Доходы от аренды для нерезидентов облагаются по ставке 20%. Амортизационные расходы учитываются при расчете. Если арендатор – юридическое лицо, этот налог становится его обязанностью. Если недвижимость снимает физическое лицо, сбор уплачивает собственник.

Налог на прирост капитала

Продажа недвижимости облагается налогом в 15%. Налоговая база – разница между ценой продажи и покупки с учетом расходов (например, на ремонт).

Собственник освобождается от уплаты налога в нескольких случаях.

• При передаче недвижимости супруге (супругу), детям или родителям.
• В случае реинвестирования средств в новую жилую недвижимость в Сербии в течение 60 дней после продажи старой. По запросу срок приобретения новой недвижимости может быть продлен до года.
• При владении недвижимостью более десяти лет.

Регистрация и уплата налога

Для граждан Сербии налоговая служба направляет уведомление о начислении налога по почте.

Для иностранцев процедура сложнее. Налог начисляется только при наличии evidencijski broj stranca (EBS – регистрационный номер обладателя ВНЖ) или PIB (идентификационный номер налогоплательщика).

Если у вас есть ВНЖ, регистрация проходит по упрощенной схеме: достаточно представить копию договора купли-продажи и документ, подтверждающий статус в Сербии.

Если ВНЖ нет, налогоплательщик обязан зарегистрироваться в налоговой инспекции, получив разовый PIB. При совместном владении все совладельцы должны одновременно подать документы в налоговую.

Коммунальные услуги

Основные статьи расходов

Коммунальные затраты – это оплата электроэнергии и водоснабжения. Тарифы умеренные: электроэнергия – около €0,04 за кВт·ч, вода – около €0,5 за кубометр.

Сербы не экономят на воде, активно используют ее для полива и мойки автомобилей – считается, что вода здесь дешевая. Владельцы загородной недвижимости зачастую имеют на участке колодец или источник, что позволяет сократить расходы.

В статью расходов также нужно включить вывоз мусора. В Белграде стоимость услуги составляет €0,05 за кв. м жилья. Для домохозяйств, которые выбрасывают мусор в индивидуальные контейнеры, вывоз обходится в €4 в месяц.

Самая заметная часть расходов – на отопление. Определить средние траты для домохозяйств непросто: квартиры различаются по площади, а предпочтения в температуре у всех свои – кому-то комфортно при 16 градусах, а кто-то предпочитает жару. 

Жители Сербии традиционно ориентируются на расчеты Агентства энергетики, которое ежегодно анализирует стоимость отопления различными видами топлива.  

В основе расчета – условный потребитель, проживающий в утепленном (среднего качества теплоизоляции) жилье площадью 60 кв. м. В течение 180 дней отопительного сезона он поддерживает температуру 20 °C, отапливая помещение по 16 часов в сутки. Такое домохозяйство тратит 9 тыс. кВт·ч энергии за сезон (150 кВт·ч на кв. м).  

Данные Агентства энергетики Сербии позволяют каждому пересчитать расходы индивидуально, учитывая площадь жилья, уровень теплоизоляции и личные предпочтения в отоплении

Самый дешевый вариант отопления – дрова, но при условии, что они куплены по низкой цене (€50–60 за кубометр) и используются в современных печах. В этом случае отопление обойдется в €450 за сезон. Если же дрова дороже (скажем, €75), а печь менее эффективна, затраты превысят €700. 

Отопление пеллетами в энергоэффективных печах обойдется в €555 за сезон, природным газом – превысит €508, углем – около €650 (в зависимости от его типа). Стоимость отопления печным топливом составит €1,2 тыс., а пропан-бутаном – €1,4 тыс.

Отопление с помощью электричества – самый дорогой вариант: использование электрорадиаторов и теплого пола встанет для «средней» квартиры в €1,7 тыс. за сезон. При этом на нем можно заметно сэкономить, если вместо радиаторов использовать теплоаккумулирующие печи (ТА-печи). Эти устройства широко распространены в Сербии. Основной принцип работы – нагрев в ночные часы, когда электричество дешевле, и постепенная отдача тепла в течение дня.

Если использовать только ночной тариф, ТА-печь потребует около €700 за сезон. Однако всего два часа дневного подзаряда увеличат расходы на 40%. 

Дополнительные расходы

Владельцам частных домов периодически требуются расходы на ремонт, покраску и уход за участком. Также необходимо регулярно косить газон – бензина на газонокосилку потребуется примерно два литра раз в две недели. Но это опционально: штрафов за неухоженный участок в Сербии нет.

Как оплачивать коммунальные услуги

Оплатить коммунальные услуги можно и по бумажным квитанциям. Но есть и другие, более удобные способы. Один из таких – электронный сервис eSanduče, объединяющий оплату счетов за коммунальные услуги и связь. Через него можно оплатить электроэнергию, проверить налог на недвижимость и управлять счетами в онлайн-режиме. Регистрация простая, аналогичная созданию электронной почты.

Оплатить счет за электричество также можно через портал Uvid u račun. С его помощью можно просматривать историю платежей, анализировать потребление электроэнергии и отправлять обращения и жалобы. Оплатить онлайн можно банковской картой и через систему мгновенных платежей IPS Scan.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Сдача в аренду

Краткосрочная аренда

Сербия – страна долгосрочной аренды, поэтому ждать высокой доходности от посуточной сдачи жилья точно не стоит. Ситуация может измениться к 2027 году, когда страна примет выставку Expo, что временно увеличит спрос – но вряд ли приведет к долгосрочным изменениям на рынке. 

Туристическая аренда в Сербии не так уж и развита: по неофициальным оценкам, в 2023 году по всей стране число сдаваемых квартир составляло 13 тыс. Но к этим данным нужно относиться с недоверием: по другим оценкам, только 5% собственников отчитываются об арендном налоге. Значит, объектов под аренду может быть в разы больше. 

Большинство из них сдаются нелегально: немногие собственники готовы платить 20% от арендного дохода. Поэтому точную статистику найти просто нереально – но уж точно известно, что Сербия среди потенциальных арендаторов в этом сегменте популярностью не пользуется. 

В настоящее время рынок краткосрочной аренды сосредоточен преимущественно в Белграде, где цены варьируются в зависимости от состояния и расположения жилья:

• небольшая квартира «без излишеств» – €400–600 в месяц;
• просторные апартаменты в центре с современным ремонтом – до €2–3 тыс. в месяц.

Средняя арендная плата в Сербии

Доходность от аренды

Средняя арендная доходность в Сербии составляет 7,04% (по состоянию на январь 2025 года). Самые высокие показатели зафиксированы в Белграде – 8,25%. Во втором по величине городе Сербии Нови-Саде доходность подбирается к 6%.

Доходность по типу недвижимости в Белграде

Вот какую недвижимость можно купить в Сербии

140 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

35 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

В столице Сербии продается очень интересная квартира! В престижном, дорогом центральном районе Белграда продается отличная 1,5 комнатная квартира. Площадь квартиры 35кв.м, она состоит из кухни-гостиной, спальни, санузла и коридора. В квартире сделан качественный ремонт и она прекрасно подойдет, как для личного проживания одного человека, так и...

VRC Idrisova

350 000 €

Дом в Нише, Сербия

70 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

5722 (2). Большое именье в сельской местности. Предназначение - выращивание с/хоз. продукции - прилегающий участок 10 ГА. На участке расположен дом для проживания или контору 70 кв м. Собственная скважина - 35 метров, мощность около 40 м3 в сутки. Асфальтированная дорога к имению и через него. Хороший сад (малина, груша, яблони, слива и т.д.) и...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

155 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

61 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Объект под сдачу

Двухкомнатная квартира, 61 кв м, в хорошем районе, недалеко от центра! Локация – Сербия, Белград, Братья Ерковичи; Укнижена, на основании покупки можно оформить ВНЖ; Квартира прекрасно подходить под проживание или инвестиции. Характеристика объекта Площадь – 61 кв м; Этажность – 2/10; Отопление –...

VRC Idrisova

620 000 €

Земля в Сопоте, Сербия

300 сот.

Всего в 30 минутах езды от Белграда по шоссе в сторону Ниша, съезд Мали Пожаревац, вы доедете до участка, который находится в зоне застройки, в зоне строительства семейных жилых домов в поселке Попович. Участок ровный и имеет 2 дороги! Рядом есть вода и электричество. После завершения строительства шоссе Вождь Карагеоргий, Попович станет еще...

Agencija Plus

90 000 €

Земля в Нише, Сербия

10 Га

ВНЖ при покупке

5722 (1). Участки плодородной земли сельскохозяйственного назначения. от 5 до 2000 ГА. Оптимально - для выращивания садов с плодовыми культурами. Все необходимые коммуникации имеются. Часть участков расположены в непосредственной близости речек или других водоемов. Близкое залегание водоносных слоев (20-35 метров), возможно бурение скважин....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

138 111 €

Апартаменты в Белграде, Сербия

48 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Расположение - 5 км от Площади Республики! Жилые блоки расположены с 1 по 8 этаж, а также на отдельно стоящем этаже. В дополнение к квартирам в здании есть также парковочное место в подземном гараже на -1 и -2 этажах. -СТОИМОСТЬ ПАРКОВКИ В ГАРАЖЕ: -18600€ ВКЛЮЧАЯ НДС - ПЛАТФОРМА (РОКЕР) -21600€ ВКЛЮЧАЯ НДС - КЛАССИЧЕСКОЕ...

Agencija Plus

104 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

38 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Белград, в районе Мириево в новом доме продается прекрасная квартира 1+1! Дом новый, очень эстетичный, кованные металические элементы украшают фасад здания. Квартира находится на первом высоком этаже. Состоит из двух комнать. Огромная фишка квартиры - большая терраса- ок 15 метров. Она может быть прекрасным дополнением к квартире - здесь можно...

VRC Idrisova

130 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

56 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Прекрасная возможность удачно вложить деньги и пролучить ВНЖ европейской страны! Он станет остравком спокойствия и комфортной жизни для большого количества людей. Инвестируйте с умом, получайте пассивный доход от сдачи квартиры в аренду! Находясь в экологически чистом спокойном районе, недалеко от центра города, комплекс дает возможность...

VRC Idrisova

260 000 €

Дом в Белграде, Сербия

283 м² 5 3 2

ВНЖ при покупке

Зуце - красивая деревня в окрестностях Белграда, в 15 км от центра города и в 3 км от центра ИКЕА и шоссе Белград-Ниш. Дом 283 м2 с 4 террасами, на 10 соток земли, отремонтирован, зарегистрирован, гараж, новый дом 2018г. Есть возможность купить еще 10 соток и присоединить их к собственности, что даст доступ к другой улице. Красиво...

Agencija Plus

1 110 000 €

Вилла в Белграде, Сербия

420 м² 10 9 5

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

Продается вилла , 420 кв.м., 2 этажа. Новое строительство, построенное в 2020 году. Фантастическая инвестиция для арендного бизнеса с годовым доходом 100 000 евро. Также есть возможность выкупить бизнес (Instagram, FB, веб-сайт, система бронирования и брокерский бизнес). Полностью меблирована, 9 спален, 5 ванных комнат, отдельный блок у бассейна...

Agencija Plus

450 000 €

Кафе, ресторан в Белграде, Сербия

173 м² 5.6% в год

Готовый бизнес

Ресторан, 173м2 на 60 мест, 3 зала, (плюс теплая терраса 36м2 на 20 мест) отлично оборудован по евростандартам, имеет всю необходимую документацию. Работает с 01 декабря 2014 года, с заслуженной репутацией, имеет постоянных клиентов, включая доставку. Недвижимость дает стабильный доход владельцу от аренды. Арендатор - предприниматель, очень...

Частное лицо

420 000 €

Поместье в Лиге, Сербия

280 м² 7 4 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5890. Центральная Сербия. Большое именье для проживания или туристического предназначения - ЭКО село. Участок земли в собственности 1,2 ГА со 150 видами деревьев, часть из них - редкие, произрастающие только в этой местности: хвойные, тис, магнолия и другие. Через территорию участка протекает горный ручей с несколькими водопадами. Имеются три...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

140 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

35 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

Площадь – 35м; Количество комнат -1.5; Этаж – 1(второй российский) /5 Отопление электрическое; Квартира меблирована. В столице Сербии продается очень интересная квартира! В престижном, дорогом центральном районе Белграда продается отличная 1,5 комнатная квартира. Площадь квартиры 35кв.м, она состоит из кухни-гостиной,...

Vip Realty Club in Georgia

1 500 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

166 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Роскошный пентхаус в самом центре Белграда — 166 м², панорамный вид, гараж Предлагается уникальный пентхаус в новом бутик-доме на одной из самых престижных улиц Белграда — Господаря Йованова, район Дорчол. Апартамент площадью 166 м² занимает весь пятый этаж и имеет прямой доступ из лифта. В цену входит гаражное место....

Частное лицо

350 000 €

Коммерческая недвижимость в Лознице, Сербия

476 м²

Новое, многофункциональное пространство в центре Бани-Ковилячи, известного туристического центра со спа-комплексом, источником целебной воды и грязей, а также отелем-реабилитационным центром! Подходит для торговли, дистрибуции, тихого производства, офиса, банка, операционного центра и т. д. Два больших холла высотой 3,9м, 4 кабинета поменьше, 2...

Agencija Plus

57 000 €

Дом в Нише, Сербия

124 м² 4 3 1

ВНЖ при покупке

Семейный дом 124 кв м, с городскими коммуникациями, недалеко от Ниша Локация – Сербия, город Прокупле – 18 км от Ниша, Укнижен, дает право на оформление ВНЖ; Отлично подходит под проживание. Характеристика объекта; Площадь дома – 124 кв м Площадь участка – 650 кв м; Этажность – 2 этажа Укнижен;...

VRC Idrisova

55 000 €

Дом в Лознице, Сербия

124 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке

Очень красивый и ухоженный дом, первый и второй этажи с 2 террасами. Участок идеально ровный, ухоженный, с множеством хвойных деревьев и различных цветов. Прямой доступ с асфальта. Дом подходит как для постоянного проживания, так и для отдыха, в 73 км от Белграда, в 14 км от Шабаца. До него можно добраться прямо из Белграда по шоссе Милош...

Agencija Plus

120 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

31 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Объект под сдачу

Предлагаем Вам светлую квартиру-студию на седьмом и последнем этаже аккуратного и ухоженного дома с лифтом. Район Дорчол – самый посещаемый район города – туристический центр. Здесь расположены основные достопримечательности Белграда. Неподражаемая крепость – Калимекдан. Рядом набережная Дуная со множеством ресторанов, кафе и...

Vip Realty Club in Georgia

90 900 €

Квартира в Белграде, Сербия

39 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Дорогие друзья! Все ближе и ближе период, когда в Белграде будет проводится экономическая выставка Экспо 2027. Такое грандиозное мероприятие привлекает в страну огромные инвестициию. уже сейчас в столице Сербии Белграде стороятся новые интересные проекты. Хочу познакомить вас с интересным проектом. Новые жилые обьекты строятся в Белграде в...

VRC Idrisova

108 000 €

Земля в Белграде, Сербия

18 сот.

Продается ровный участок площадью 18 соток под строительство коммерческого здания. Цена за акр 6000 евро. На участке есть электричество, вода и газ! Подъездная дорога посыпана гравием, подготовлена ​​к асфальтированию. Отличное расположение - 200 м от главной дороги, 800 м от съезда с А1 Милош Велики и 1 км от монастыря Фенек. Рядом находятся...

Agencija Plus

Посмотреть ещё 42 похожих объекта

Продажа недвижимости

Процесс оформления сделки

1. Проверка документов

В Сербии нет «культуры» прописки, право собственности закрепляется только за владельцем, указанным в кадастре. Но эта история актуальна для тех, у кого есть местное гражданство. Иностранцу, который претендует на получение какого-либо статуса в Сербии, прописка просто необходима. 

2. Договор купли-продажи

Если покупатель замужем/женат, требуется свидетельство о браке. Недвижимость регистрируется как совместное имущество, если супруг(а) не представит нотариально заверенное согласие на индивидуальную покупку.
Незамужние/неженатые лица должны представить документ, подтверждающий их семейный статус.

3. Присутствие судебного переводчика

Иностранцы обязаны заключать сделку в присутствии судебного переводчика и двух свидетелей.

4. Подписание договора и оплата

Договор состоит из основного соглашения (две-три страницы) и нотариального заверения (семь-восемь страниц). После подписания нотариус отправляет договор в кадастр. Оплата производится через банковский перевод с обязательным получением выписки. Желательно, чтобы счета продавца и покупателя находились в одном банке для ускорения перевода.

5. Передача ключей и недвижимости

Происходит сразу после подтверждения перевода средств.

После заключения сделки нужно уплатить налог на прирост капитала – 15% с разницы между ценой продажи и покупки. Дополнительно продавец вносит агентский сбор – от 2% от суммы сделки (при продаже через агентство).

Резюме и важные факты

• В Сербии коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам. 
• Независимо от того, проживает ли собственник в квартире, необходимо вносить плату за содержание комплекса. Её размер зависит от инфраструктуры дома.
• В Сербии налог на недвижимость составляет от 0,4 до 2% от кадастровой стоимости. Налог на передачу собственности – 2,5%, его платит покупатель. Продавцы недвижимости платят 15% налога на прирост капитала.
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости – агентский сбор, юридические услуги и регистрационный взнос.
• Средняя доходность от аренды – 7% годовых, в Белграде – более 8%.
• Краткосрочная аренда не развита, хотя возможен рост интереса к ней к Expo-2027.
• В Сербии наблюдается высокий спрос на квартиры малой и средней площади. Однокомнатные квартиры и студии продаются быстрее всего, свободные варианты становятся редкостью.

Фото: Envato (esindeniz, drazenphoto, a_medvedkov)

Условия цитирования материалов Prian.ru