Иностранцы – в том числе россияне – могут покупать недвижимость в Сербии, если работает принцип взаимности. Все собственники могут получить вид на жительство в Сербии, площадь и стоимость значения не имеют. Но во сколько обойдется содержание недвижимости в этой стране? Собственникам – реальным и потенциальным – обязательно к прочтению.
В Сербии налогом на недвижимость облагаются земельные участки (независимо от назначения), здания и постройки (жилые, коммерческие, вспомогательные и др.), квартиры, офисные помещения, гаражи и иные строительные объекты и их части.
.
Важно!
Иностранцы могут владеть любой недвижимостью в Сербии, за одним исключением. Если дом построен на сельскохозяйственной земле, что часто бывает в сербских деревнях, иностранцу нельзя его купить. Земля должна быть строительной. В зависимости от местоположения можно превратить сельскохозяйственные участки в земли под застройку. Процедура конвертации занимает около двух месяцев.
Этот налог обязателен для всех собственников – вне зависимости от их резидентского и юридического статуса. Если недвижимость находится в совместном владении (а в Сербии это частая история), налог распределяется пропорционально долям. Если доли в кадастре не указаны, они считаются равными, и налог делится поровну.
Налог уплачивается раз в квартал равными частями или единовременно. Конечная сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Ставка прогрессивная.
Стоимость объекта
Налог
до 10 млн RSD (примерно €86 тыс.)
0,4%
10–25 млн RSD (€86–214 тыс.)
40 тыс. RSD (€342) + 0,6% на сумму свыше 10 млн RSD
25–50 млн RSD (€214–427 тыс.)
130 тыс. RSD (€1,1 тыс.) + 1% на сумму свыше 25 млн RSD
свыше 50 млн RSD (€427 тыс.)
380 тыс. RSD (€3,3 тыс.) + 2% на сумму свыше 50 млн RSD
Этот налог взимается при продаже недвижимости, за исключением новостроек, которые облагаются НДС. Ставка – 2,5% от стоимости покупки.
По закону налог на передачу права собственности должен платить продавец, решение приходит на его имя. На практике налог платит покупатель. Отсутствие ВНЖ или PIB в момент покупки не является нарушением, однако налог всё равно будет начислен с момента приобретения объекта. После получения решения о начислении налога его необходимо уплатить в течение 15 дней.
Как рассчитывается стоимость недвижимости
Если налоговые органы подозревают, что указанная в договоре цена ниже рыночной, они вправе в течение 60 дней с момента получения налоговой декларации пересчитать стоимость. Для этого они могут использовать собственную базу данных или направить комиссию для оценки. Сумма рассчитывается в зависимости от жилой площади объекта и средних цен на квадратный метр в зоне, в которой находится недвижимость.
НДС на новую недвижимость
При покупке у застройщика вместо налога на передачу собственности применяется НДС. Для жилой недвижимости установлена ставка 10%, для коммерческих помещений и гаражей – 20%. Обычно застройщики включают НДС в цену.
В Сербии застройщиками могут быть и физические лица. В таком случае вместо НДС платится налог на передачу абсолютных прав в размере 2,5%.
Налог на аренду
Доходы от аренды для нерезидентов облагаются по ставке 20%. Амортизационные расходы учитываются при расчете. Если арендатор – юридическое лицо, этот налог становится его обязанностью. Если недвижимость снимает физическое лицо, сбор уплачивает собственник.
Налог на прирост капитала
Продажа недвижимости облагается налогом в 15%. Налоговая база – разница между ценой продажи и покупки с учетом расходов (например, на ремонт).
Собственник освобождается от уплаты налога в нескольких случаях.
При передаче недвижимости супруге (супругу), детям или родителям.
В случае реинвестирования средств в новую жилую недвижимость в Сербии в течение 60 дней после продажи старой. По запросу срок приобретения новой недвижимости может быть продлен до года.
При владении недвижимостью более десяти лет.
Регистрация и уплата налога
Для граждан Сербии налоговая служба направляет уведомление о начислении налога по почте.
Для иностранцев процедура сложнее. Налог начисляется только при наличии evidencijski broj stranca (EBS – регистрационный номер обладателя ВНЖ) или PIB (идентификационный номер налогоплательщика).
Если у вас есть ВНЖ, регистрация проходит по упрощенной схеме: достаточно представить копию договора купли-продажи и документ, подтверждающий статус в Сербии.
Если ВНЖ нет, налогоплательщик обязан зарегистрироваться в налоговой инспекции, получив разовый PIB. При совместном владении все совладельцы должны одновременно подать документы в налоговую.
Коммунальные затраты – это оплата электроэнергии и водоснабжения. Тарифы умеренные: электроэнергия – около €0,04 за кВт·ч, вода – около €0,5 за кубометр.
Сербы не экономят на воде, активно используют ее для полива и мойки автомобилей – считается, что вода здесь дешевая. Владельцы загородной недвижимости зачастую имеют на участке колодец или источник, что позволяет сократить расходы.
В статью расходов также нужно включить вывоз мусора. В Белграде стоимость услуги составляет €0,05 за кв. м жилья. Для домохозяйств, которые выбрасывают мусор в индивидуальные контейнеры, вывоз обходится в €4 в месяц.
Самая заметная часть расходов – на отопление. Определить средние траты для домохозяйств непросто: квартиры различаются по площади, а предпочтения в температуре у всех свои – кому-то комфортно при 16 градусах, а кто-то предпочитает жару.
Жители Сербии традиционно ориентируются на расчеты Агентства энергетики, которое ежегодно анализирует стоимость отопления различными видами топлива.
В основе расчета – условный потребитель, проживающий в утепленном (среднего качества теплоизоляции) жилье площадью 60 кв. м. В течение 180 дней отопительного сезона он поддерживает температуру 20 °C, отапливая помещение по 16 часов в сутки. Такое домохозяйство тратит 9 тыс. кВт·ч энергии за сезон (150 кВт·ч на кв. м).
Данные Агентства энергетики Сербии позволяют каждому пересчитать расходы индивидуально, учитывая площадь жилья, уровень теплоизоляции и личные предпочтения в отоплении
Самый дешевый вариант отопления – дрова, но при условии, что они куплены по низкой цене (€50–60 за кубометр) и используются в современных печах. В этом случае отопление обойдется в €450 за сезон. Если же дрова дороже (скажем, €75), а печь менее эффективна, затраты превысят €700.
Отопление пеллетами в энергоэффективных печах обойдется в €555 за сезон, природным газом – превысит €508, углем – около €650 (в зависимости от его типа). Стоимость отопления печным топливом составит €1,2 тыс., а пропан-бутаном – €1,4 тыс.
Отопление с помощью электричества – самый дорогой вариант: использование электрорадиаторов и теплого пола встанет для «средней» квартиры в €1,7 тыс. за сезон. При этом на нем можно заметно сэкономить, если вместо радиаторов использовать теплоаккумулирующие печи (ТА-печи). Эти устройства широко распространены в Сербии. Основной принцип работы – нагрев в ночные часы, когда электричество дешевле, и постепенная отдача тепла в течение дня.
Если использовать только ночной тариф, ТА-печь потребует около €700 за сезон. Однако всего два часа дневного подзаряда увеличат расходы на 40%.
Дополнительные расходы
Владельцам частных домов периодически требуются расходы на ремонт, покраску и уход за участком. Также необходимо регулярно косить газон – бензина на газонокосилку потребуется примерно два литра раз в две недели. Но это опционально: штрафов за неухоженный участок в Сербии нет.
Как оплачивать коммунальные услуги
Оплатить коммунальные услуги можно и по бумажным квитанциям. Но есть и другие, более удобные способы. Один из таких – электронный сервис eSanduče, объединяющий оплату счетов за коммунальные услуги и связь. Через него можно оплатить электроэнергию, проверить налог на недвижимость и управлять счетами в онлайн-режиме. Регистрация простая, аналогичная созданию электронной почты.
Оплатить счет за электричество также можно через портал Uvid u račun. С его помощью можно просматривать историю платежей, анализировать потребление электроэнергии и отправлять обращения и жалобы. Оплатить онлайн можно банковской картой и через систему мгновенных платежей IPS Scan.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Сдача в аренду
Краткосрочная аренда
Сербия – страна долгосрочной аренды, поэтому ждать высокой доходности от посуточной сдачи жилья точно не стоит. Ситуация может измениться к 2027 году, когда страна примет выставку Expo, что временно увеличит спрос – но вряд ли приведет к долгосрочным изменениям на рынке.
Туристическая аренда в Сербии не так уж и развита: по неофициальным оценкам, в 2023 году по всей стране число сдаваемых квартир составляло 13 тыс. Но к этим данным нужно относиться с недоверием: по другим оценкам, только 5% собственников отчитываются об арендном налоге. Значит, объектов под аренду может быть в разы больше.
Большинство из них сдаются нелегально: немногие собственники готовы платить 20% от арендного дохода. Поэтому точную статистику найти просто нереально – но уж точно известно, что Сербия среди потенциальных арендаторов в этом сегменте популярностью не пользуется.
В настоящее время рынок краткосрочной аренды сосредоточен преимущественно в Белграде, где цены варьируются в зависимости от состояния и расположения жилья:
небольшая квартира «без излишеств» – €400–600 в месяц;
просторные апартаменты в центре с современным ремонтом – до €2–3 тыс. в месяц.
Средняя арендная плата в Сербии
Тип жилья
Центр
Спальный район
1-комнатные апартаменты
€517
€356
3-комнатные апартаменты
€942
€658
Доходность от аренды
Средняя арендная доходность в Сербии составляет 7,04% (по состоянию на январь 2025 года). Самые высокие показатели зафиксированы в Белграде – 8,25%. Во втором по величине городе Сербии Нови-Саде доходность подбирается к 6%.
Доходность по типу недвижимости в Белграде
Тип жилья
Средняя цена, €
Средняя арендная плата, €
Доходность, %
Студия
56 350
500
10,65
1-комнатная
119 000
800
8,07
2-комнатная
169 000
1 000
7,10
3+ комнаты
250 000
1 500
7,20
Вот какую недвижимость можно купить в Сербии
60 000 €
Квартира в Нише, Сербия
46 м2211
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Уважаемые друзья!!
Вы просили и мы нашли для вас бюджетную, но очень красивую новую квартиру по замечательной цене.
В 20 минутах езды от Ниша - в небольшом старом сербском городе Прокупле заканчивается строительство нового жилого обьекта.
Город Прокупле расположен на реке Теплице в сердце Балканского полуострова. Он Он гордится своей...
VRC Idrisova
166 068 €
Апартаменты в Белграде, Сербия
54 м2221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Signature Zvečanska – это современный строящийся камерный проект, расположенный в двух шагах от старого города в Белграде, в непосредственной близости от Дединье - самого престижного его района, известного своими парками и виллами. Это часть более крупного района Савски-Венац, одного из трех центральных муниципалитетов Белграда. В...
Signature Development
71 400 €
Квартира в Бараево, Сербия
65 м2331
ВНЖ при покупке
Продаётся трёхкомнатная квартира от собственника в отличном месте – Бараево, посёлок Гай.
Местоположение:
Находится в 30 км от центра Белграда. Регулярное автобусное сообщение, а также железнодорожная станция, откуда ходят поезда до Прокопа и Вуков Споменик.
Площадь:
Общая площадь с балконом: 65 м²
Описание местности:...
Частное лицо
90 000 €
Земля в Нише, Сербия
10 Га
ВНЖ при покупке
5722 (1). Участки плодородной земли сельскохозяйственного назначения. от 5 до 2000 ГА. Оптимально - для выращивания садов с плодовыми культурами. Все необходимые коммуникации имеются. Часть участков расположены в непосредственной близости речек или других водоемов. Близкое залегание водоносных слоев (20-35 метров), возможно бурение скважин....
Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»
130 000 €
Квартира в Белграде, Сербия
56 м2321
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Прекрасная возможность удачно вложить деньги и пролучить ВНЖ европейской страны!!!
Он станет остравком спокойствия и комфортной жизни для большого количества людей.
Инвестируйте с умом, получайте пассивный доход от сдачи квартиры в аренду!
Находясь в экологически чистом спокойном районе, недалеко от центра города, комплекс дает возможность...
VRC Idrisova
73 000 €
Апартаменты в Златиборе, Сербия
37 м2211
ВНЖ при покупке
Квартира Арес расположена в красивой части Златибора, недалеко от вилл Тито, на розе ветров. Это в 1000 метрах от центра, то есть Королевской площади. Он окружен кипарисами и елями, что обеспечивает очень приятный и чистый воздух. С террасы открывается вид на внутренний двор апартаментов и горы вдалеке. Перед трехэтажным зданием имеется...
Agencija Plus
172 855 €
Апартаменты в Белграде, Сербия
54 м2221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Signature Zvečanska – это современный строящийся камерный проект, расположенный в двух шагах от старого города в Белграде, в непосредственной близости от Дединье - самого престижного его района, известного своими парками и виллами. Это часть более крупного района Савски-Венац, одного из трех центральных муниципалитетов Белграда. В...
Signature Development
1 100 000 €
Земля в Белграде, Сербия
365 сот.
Фантастический, ровный участок на берегу реки Надель, по дороге из Панчево в Вршац. Подъезд - дорога с обеих сторон участка. Электричество и вода рядом. Построены деловые и жилые здания в непосредственной близости. Участок можно разделить на 2 или 3 больших участка по цене 2000 евро/акр, 25000 евро/акр и 3000 евро/акр. Информация о локации...
Agencija Plus
100 000 €
Дом в Суботице, Сербия
280 м2
Продается швабский дом площадью 280 м2, очень комфортный и просторный, с высокими потолками 3,7 м. Типичного старого швабского стиля с проходными комнатами и длинными коридорами. Дом построен в форме буквы Г, так что его можно разделить на две отдельные части, подходящих для проживания двух семей. Дом состоит из 5 больших комнат, 3 коридора, 2...
Частное лицо
141 568 €
Апартаменты в Белграде, Сербия
50 м2221
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Signature Zvečanska – это современный строящийся камерный проект, расположенный в двух шагах от старого города в Белграде, в непосредственной близости от Дединье - самого престижного его района, известного своими парками и виллами. Это часть более крупного района Савски-Венац, одного из трех центральных муниципалитетов Белграда. В...
Signature Development
70 000 €
Земля в Белграде, Сербия
110 сот.
На окраине Белграда, в 25 км или 35 минутах езды, отличная инвестиционная возможность - участок 110 соток, плоский, прямоугольной формы, в идиллической деревне с 3 искусственными озерами, которые являются раем для рыбаков, всего в 600 м от Ибарское шоссе. Возможность строительства закрытого поселка с частными домами, бассейном, теннисным кортом....
Agencija Plus
211 926 €
Апартаменты в Белграде, Сербия
74 м2331
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Signature Zvečanska – это современный строящийся камерный проект, расположенный в двух шагах от старого города в Белграде, в непосредственной близости от Дединье - самого престижного его района, известного своими парками и виллами. Это часть более крупного района Савски-Венац, одного из трех центральных муниципалитетов Белграда. В...
Signature Development
240 797 €
Апартаменты в Белграде, Сербия
81 м2331
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Signature Zvečanska – это современный строящийся камерный проект, расположенный в двух шагах от старого города в Белграде, в непосредственной близости от Дединье - самого престижного его района, известного своими парками и виллами. Это часть более крупного района Савски-Венац, одного из трех центральных муниципалитетов Белграда. В...
Signature Development
155 000 €
Дом в Бараево, Сербия
135 м2432
ВНЖ при покупке
В окружении леса, в оазисе тишины и покоя, продается дом с 3 спальнями, вход в который осуществляется на уровне первого этажа через красивую террасу. Одна спальня расположена на первом уровне с кухней, гостиной и ванной комнатой. На мансарде две большие спальни. На уровне первого этажа, выходящего во двор, находится еще одна панорамная терраса и...
Agencija Plus
461 404 €
Квартира в Белграде, Сербия
111 м2442
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Signature Zvečanska – это современный строящийся камерный проект, расположенный в двух шагах от старого города в Белграде, в непосредственной близости от Дединье - самого престижного его района, известного своими парками и виллами. Это часть более крупного района Савски-Венац, одного из трех центральных муниципалитетов Белграда. В...
Signature Development
230 679 €
Апартаменты в Белграде, Сербия
81 м2331
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Signature Zvečanska – это современный строящийся камерный проект, расположенный в двух шагах от старого города в Белграде, в непосредственной близости от Дединье - самого престижного его района, известного своими парками и виллами. Это часть более крупного района Савски-Венац, одного из трех центральных муниципалитетов Белграда. В...
Signature Development
60 000 €
Квартира в Златиборе, Сербия
35 м2111
ВНЖ при покупкеОнлайн-показ
Природа Сербии прекрасна!!
Она изобилует лесами и горными массивами, это делает страну отличным местом для туризма и отдыха.
В Сербии много курортных зон, где с удовольствием отдыхают и поправляют здоровье сербы и гости страны. Одним из таких мест является Златибор. Этот регион - центр оздоровительного туризма, где комфортно отдыхать в любой...
VRC Idrisova
260 000 €
Дом в Белграде, Сербия
283 м2532
ВНЖ при покупке
Зуце - красивая деревня в окрестностях Белграда, в 15 км от центра города и в 3 км от центра ИКЕА и шоссе Белград-Ниш. Дом 283 м2 с 4 террасами, на 10 соток земли, отремонтирован, зарегистрирован, гараж, новый дом 2018г. Есть возможность купить еще 10 соток и присоединить их к собственности, что даст доступ к другой улице. Красиво...
Agencija Plus
221 221 €
Апартаменты в Белграде, Сербия
74 м2331
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Signature Zvečanska – это современный строящийся камерный проект, расположенный в двух шагах от старого города в Белграде, в непосредственной близости от Дединье - самого престижного его района, известного своими парками и виллами. Это часть более крупного района Савски-Венац, одного из трех центральных муниципалитетов Белграда.
В...
Signature Development
261 612 €
Квартира в Белграде, Сербия
74 м2331
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Signature Zvečanska – это современный строящийся камерный проект, расположенный в двух шагах от старого города в Белграде, в непосредственной близости от Дединье - самого престижного его района, известного своими парками и виллами. Это часть более крупного района Савски-Венац, одного из трех центральных муниципалитетов Белграда. В...
В Сербии нет «культуры» прописки, право собственности закрепляется только за владельцем, указанным в кадастре. Но эта история актуальна для тех, у кого есть местное гражданство. Иностранцу, который претендует на получение какого-либо статуса в Сербии, прописка просто необходима.
2. Договор купли-продажи
Если покупатель замужем/женат, требуется свидетельство о браке. Недвижимость регистрируется как совместное имущество, если супруг(а) не представит нотариально заверенное согласие на индивидуальную покупку.
Незамужние/неженатые лица должны представить документ, подтверждающий их семейный статус.
3. Присутствие судебного переводчика
Иностранцы обязаны заключать сделку в присутствии судебного переводчика и двух свидетелей.
4. Подписание договора и оплата
Договор состоит из основного соглашения (две-три страницы) и нотариального заверения (семь-восемь страниц). После подписания нотариус отправляет договор в кадастр. Оплата производится через банковский перевод с обязательным получением выписки. Желательно, чтобы счета продавца и покупателя находились в одном банке для ускорения перевода.
5. Передача ключей и недвижимости
Происходит сразу после подтверждения перевода средств.
После заключения сделки нужно уплатить налог на прирост капитала – 15% с разницы между ценой продажи и покупки. Дополнительно продавец вносит агентский сбор – от 2% от суммы сделки (при продаже через агентство).
Резюме и важные факты
В Сербии коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам.
Независимо от того, проживает ли собственник в квартире, необходимо вносить плату за содержание комплекса. Её размер зависит от инфраструктуры дома.
В Сербии налог на недвижимость составляет от 0,4 до 2% от кадастровой стоимости. Налог на передачу собственности – 2,5%, его платит покупатель. Продавцы недвижимости платят 15% налога на прирост капитала.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости – агентский сбор, юридические услуги и регистрационный взнос.
Средняя доходность от аренды – 7% годовых, в Белграде – более 8%.
Краткосрочная аренда не развита, хотя возможен рост интереса к ней к Expo-2027.
В Сербии наблюдается высокий спрос на квартиры малой и средней площади. Однокомнатные квартиры и студии продаются быстрее всего, свободные варианты становятся редкостью.