Содержание недвижимости в Сербии

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость

В Сербии налогом на недвижимость облагаются земельные участки (независимо от назначения), здания и постройки (жилые, коммерческие, вспомогательные и др.), квартиры, офисные помещения, гаражи и иные строительные объекты и их части.

.

Этот налог обязателен для всех собственников – вне зависимости от их резидентского и юридического статуса. Если недвижимость находится в совместном владении (а в Сербии это частая история), налог распределяется пропорционально долям. Если доли в кадастре не указаны, они считаются равными, и налог делится поровну.

Налог уплачивается раз в квартал равными частями или единовременно. Конечная сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Ставка прогрессивная.

Налог на передачу собственности

Этот налог взимается при продаже недвижимости, за исключением новостроек, которые облагаются НДС. Ставка – 2,5% от стоимости покупки. 

По закону налог на передачу права собственности должен платить продавец, решение приходит на его имя. На практике налог платит покупатель. Отсутствие ВНЖ или PIB в момент покупки не является нарушением, однако налог всё равно будет начислен с момента приобретения объекта. После получения решения о начислении налога его необходимо уплатить в течение 15 дней.

НДС на новую недвижимость

При покупке у застройщика вместо налога на передачу собственности применяется НДС. Для жилой недвижимости установлена ставка 10%, для коммерческих помещений и гаражей – 20%. Обычно застройщики включают НДС в цену.

В Сербии застройщиками могут быть и физические лица. В таком случае вместо НДС платится налог на передачу абсолютных прав в размере 2,5%.

Налог на аренду

Доходы от аренды для нерезидентов облагаются по ставке 20%. Амортизационные расходы учитываются при расчете. Если арендатор – юридическое лицо, этот налог становится его обязанностью. Если недвижимость снимает физическое лицо, сбор уплачивает собственник.

Налог на прирост капитала

Продажа недвижимости облагается налогом в 15%. Налоговая база – разница между ценой продажи и покупки с учетом расходов (например, на ремонт).

Собственник освобождается от уплаты налога в нескольких случаях.

• При передаче недвижимости супруге (супругу), детям или родителям.
• В случае реинвестирования средств в новую жилую недвижимость в Сербии в течение 60 дней после продажи старой. По запросу срок приобретения новой недвижимости может быть продлен до года.
• При владении недвижимостью более десяти лет.

Регистрация и уплата налога

Для граждан Сербии налоговая служба направляет уведомление о начислении налога по почте.

Для иностранцев процедура сложнее. Налог начисляется только при наличии evidencijski broj stranca (EBS – регистрационный номер обладателя ВНЖ) или PIB (идентификационный номер налогоплательщика).

Если у вас есть ВНЖ, регистрация проходит по упрощенной схеме: достаточно представить копию договора купли-продажи и документ, подтверждающий статус в Сербии.

Если ВНЖ нет, налогоплательщик обязан зарегистрироваться в налоговой инспекции, получив разовый PIB. При совместном владении все совладельцы должны одновременно подать документы в налоговую.

Коммунальные услуги

Основные статьи расходов

Коммунальные затраты – это оплата электроэнергии и водоснабжения. Тарифы умеренные: электроэнергия – около €0,04 за кВт·ч, вода – около €0,5 за кубометр.

Сербы не экономят на воде, активно используют ее для полива и мойки автомобилей – считается, что вода здесь дешевая. Владельцы загородной недвижимости зачастую имеют на участке колодец или источник, что позволяет сократить расходы.

В статью расходов также нужно включить вывоз мусора. В Белграде стоимость услуги составляет €0,05 за кв. м жилья. Для домохозяйств, которые выбрасывают мусор в индивидуальные контейнеры, вывоз обходится в €4 в месяц.

Самая заметная часть расходов – на отопление. Определить средние траты для домохозяйств непросто: квартиры различаются по площади, а предпочтения в температуре у всех свои – кому-то комфортно при 16 градусах, а кто-то предпочитает жару. 

Жители Сербии традиционно ориентируются на расчеты Агентства энергетики, которое ежегодно анализирует стоимость отопления различными видами топлива.  

В основе расчета – условный потребитель, проживающий в утепленном (среднего качества теплоизоляции) жилье площадью 60 кв. м. В течение 180 дней отопительного сезона он поддерживает температуру 20 °C, отапливая помещение по 16 часов в сутки. Такое домохозяйство тратит 9 тыс. кВт·ч энергии за сезон (150 кВт·ч на кв. м).  

Данные Агентства энергетики Сербии позволяют каждому пересчитать расходы индивидуально, учитывая площадь жилья, уровень теплоизоляции и личные предпочтения в отоплении

Самый дешевый вариант отопления – дрова, но при условии, что они куплены по низкой цене (€50–60 за кубометр) и используются в современных печах. В этом случае отопление обойдется в €450 за сезон. Если же дрова дороже (скажем, €75), а печь менее эффективна, затраты превысят €700. 

Отопление пеллетами в энергоэффективных печах обойдется в €555 за сезон, природным газом – превысит €508, углем – около €650 (в зависимости от его типа). Стоимость отопления печным топливом составит €1,2 тыс., а пропан-бутаном – €1,4 тыс.

Отопление с помощью электричества – самый дорогой вариант: использование электрорадиаторов и теплого пола встанет для «средней» квартиры в €1,7 тыс. за сезон. При этом на нем можно заметно сэкономить, если вместо радиаторов использовать теплоаккумулирующие печи (ТА-печи). Эти устройства широко распространены в Сербии. Основной принцип работы – нагрев в ночные часы, когда электричество дешевле, и постепенная отдача тепла в течение дня.

Если использовать только ночной тариф, ТА-печь потребует около €700 за сезон. Однако всего два часа дневного подзаряда увеличат расходы на 40%. 

Дополнительные расходы

Владельцам частных домов периодически требуются расходы на ремонт, покраску и уход за участком. Также необходимо регулярно косить газон – бензина на газонокосилку потребуется примерно два литра раз в две недели. Но это опционально: штрафов за неухоженный участок в Сербии нет.

Как оплачивать коммунальные услуги

Оплатить коммунальные услуги можно и по бумажным квитанциям. Но есть и другие, более удобные способы. Один из таких – электронный сервис eSanduče, объединяющий оплату счетов за коммунальные услуги и связь. Через него можно оплатить электроэнергию, проверить налог на недвижимость и управлять счетами в онлайн-режиме. Регистрация простая, аналогичная созданию электронной почты.

Оплатить счет за электричество также можно через портал Uvid u račun. С его помощью можно просматривать историю платежей, анализировать потребление электроэнергии и отправлять обращения и жалобы. Оплатить онлайн можно банковской картой и через систему мгновенных платежей IPS Scan.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Сдача в аренду

Краткосрочная аренда

Сербия – страна долгосрочной аренды, поэтому ждать высокой доходности от посуточной сдачи жилья точно не стоит. Ситуация может измениться к 2027 году, когда страна примет выставку Expo, что временно увеличит спрос – но вряд ли приведет к долгосрочным изменениям на рынке. 

Туристическая аренда в Сербии не так уж и развита: по неофициальным оценкам, в 2023 году по всей стране число сдаваемых квартир составляло 13 тыс. Но к этим данным нужно относиться с недоверием: по другим оценкам, только 5% собственников отчитываются об арендном налоге. Значит, объектов под аренду может быть в разы больше. 

Большинство из них сдаются нелегально: немногие собственники готовы платить 20% от арендного дохода. Поэтому точную статистику найти просто нереально – но уж точно известно, что Сербия среди потенциальных арендаторов в этом сегменте популярностью не пользуется. 

В настоящее время рынок краткосрочной аренды сосредоточен преимущественно в Белграде, где цены варьируются в зависимости от состояния и расположения жилья:

• небольшая квартира «без излишеств» – €400–600 в месяц;
• просторные апартаменты в центре с современным ремонтом – до €2–3 тыс. в месяц.

Средняя арендная плата в Сербии

Доходность от аренды

Средняя арендная доходность в Сербии составляет 7,04% (по состоянию на январь 2025 года). Самые высокие показатели зафиксированы в Белграде – 8,25%. Во втором по величине городе Сербии Нови-Саде доходность подбирается к 6%.

Доходность по типу недвижимости в Белграде

Вот какую недвижимость можно купить в Сербии

75 000 €

Квартира в Нише, Сербия

43 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата в рублях

Получить гражданство европейской страны за 3 года - это уже реальность!! Покупая недвижимость Сербии и проживая в ней, можно получить гражданство этой замечательной страны. Хочу представить вам новый классный проект - в центре сербского города Ниша. Отделка дома подходит к концу, и осенью первые хозяева квартир получат свои ключи. Дом...

VRC Idrisova

90 900 €

Квартира в Белграде, Сербия

39 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Дорогие друзья!!! Все ближе и ближе период, когда в Белграде будет проводится экономическая выставка Экспо 2027. Такое грандиозное мероприятие привлекает в страну огромные инвестициию. уже сейчас в столице Сербии Белграде стороятся новые интересные проекты. Хочу познакомить вас с интересным проектом. Новые жилые обьекты строятся в Белграде в...

VRC Idrisova

1 500 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

166 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Роскошный пентхаус в самом центре Белграда — 166 м², панорамный вид, гараж Предлагается уникальный пентхаус в новом бутик-доме на одной из самых престижных улиц Белграда — Господаря Йованова, район Дорчол. Апартамент площадью 166 м² занимает весь пятый этаж и имеет прямой доступ из лифта. В цену входит гаражное место....

Частное лицо

48 000 €

Дом в Нише, Сербия

75 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Локация – Сербия, Нишавский округ, Нишка – баня, д. Ягличье. Расстояние до Ниша – 25км Пригоден для постоянного проживания и сдачи в аренду; Укнижен, подходит для получения ВНЖ, находится в курортной зоне с термальными источниками. Характеристика объекта: Площадь дома – 75 кв м; Площадь участка – 1931 кв...

VRC Idrisova

350 000 €

Коммерческая недвижимость в Лознице, Сербия

476 м²

Новое, многофункциональное пространство в центре Бани-Ковилячи, известного туристического центра со спа-комплексом, источником целебной воды и грязей, а также отелем-реабилитационным центром! Подходит для торговли, дистрибуции, тихого производства, офиса, банка, операционного центра и т. д. Два больших холла высотой 3,9м, 4 кабинета поменьше, 2...

Agencija Plus

155 000 €

Квартира в Нови-Саде, Сербия

57 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях

Продаётся квартира в городе Нови Сад, район Нова Детелинара. Площадь 57м2. 5 этаж. Структура: 2 спальни, гостиная, отдельная кухня, столовая зона, ванная комната, большая лоджия с кладовой. Вся мебель и техника новые и остаются в квартире. Окна в тихий двор. Кондиционер, интернет, центральное отопление. Парковка в закрытом дворе,...

Частное лицо

41 000 €

Коттедж в Белграде, Сербия

44 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Новый коттедж, который также может быть местом постоянного проживания, в поселке Ябуков цвет, в 7 км от Банацкого Брестоваца, в 44 км от Белграда. Тишина и покой для отдыха, в 500 м от дома находится Дунавац – рай для рыбаков. Участок 9,8 соток, ровный, ухоженный, огорожен. На участке возможно строительство дополнительных построек. Вода из...

Agencija Plus

55 000 €

Дом в Лознице, Сербия

124 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке

Очень красивый и ухоженный дом, первый и второй этажи с 2 террасами. Участок идеально ровный, ухоженный, с множеством хвойных деревьев и различных цветов. Прямой доступ с асфальта. Дом подходит как для постоянного проживания, так и для отдыха, в 73 км от Белграда, в 14 км от Шабаца. До него можно добраться прямо из Белграда по шоссе Милош...

Agencija Plus

73 000 €

Апартаменты в Златиборе, Сербия

37 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира Арес расположена в красивой части Златибора, недалеко от вилл Тито, на розе ветров. Это в 1000 метрах от центра, то есть Королевской площади. Он окружен кипарисами и елями, что обеспечивает очень приятный и чистый воздух. С террасы открывается вид на внутренний двор апартаментов и горы вдалеке. Перед трехэтажным зданием имеется...

Agencija Plus

395 000 €

Вилла в Белграде, Сербия

330 м² 6 5 5

Онлайн-показ Оплата в рублях

Вилла с бассейном в шаге от Дуная, расположена в 20 км от Белграда по автодороге Е75, в защищенном и уютном уголке, всего в 200-а метрах од Дуная. Со всех сторон окруженная высоким бетонным ограждением, украшенным зеленью, обеспечивая ощущение спокойствия и уединенности. Всего в 20 минутах езды од города и аэропорта. Основная магистраль Е75...

Частное лицо

140 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

35 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

Площадь – 35м; Количество комнат -1.5; Этаж – 1(второй российский) /5 Отопление электрическое; Квартира меблирована. В столице Сербии продается очень интересная квартира! В престижном, дорогом центральном районе Белграда продается отличная 1,5 комнатная квартира. Площадь квартиры 35кв.м, она состоит из кухни-гостиной,...

Vip Realty Club in Georgia

70 000 €

Земля в Белграде, Сербия

110 сот.

На окраине Белграда, в 25 км или 35 минутах езды, отличная инвестиционная возможность - участок 110 соток, плоский, прямоугольной формы, в идиллической деревне с 3 искусственными озерами, которые являются раем для рыбаков, всего в 600 м от Ибарское шоссе. Возможность строительства закрытого поселка с частными домами, бассейном, теннисным кортом....

Agencija Plus

90 000 €

Земля в Нише, Сербия

10 Га

ВНЖ при покупке

5722 (1). Участки плодородной земли сельскохозяйственного назначения. от 5 до 2000 ГА. Оптимально - для выращивания садов с плодовыми культурами. Все необходимые коммуникации имеются. Часть участков расположены в непосредственной близости речек или других водоемов. Близкое залегание водоносных слоев (20-35 метров), возможно бурение скважин....

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

140 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

35 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

В столице Сербии продается очень интересная квартира!! В престижном, дорогом центральном районе Белграда продается отличная 1,5 комнатная квартира. Площадь квартиры 35кв.м, она состоит из кухни-гостиной, спальни, санузла и коридора. В квартире сделан качественный ремонт и она прекрасно подойдет, как для личного проживания одного человека, так...

VRC Idrisova

620 000 €

Земля в Сопоте, Сербия

300 сот.

Всего в 30 минутах езды от Белграда по шоссе в сторону Ниша, съезд Мали Пожаревац, вы доедете до участка, который находится в зоне застройки, в зоне строительства семейных жилых домов в поселке Попович. Участок ровный и имеет 2 дороги! Рядом есть вода и электричество. После завершения строительства шоссе Вождь Карагеоргий, Попович станет еще...

Agencija Plus

52 000 €

Квартира в Суботице, Сербия

56 м²

Продается двухкомнатная квартира площадью 56м2 в центре города Бачка Топола. Квартира состоит из гостиной и спальной комнаты, кухни с кладовой, коридора, отдельной ванны и туалета, и два балкона с красивым видом. Находится на 2.этаже. в доме который состоит из 4.этажа. Отопление центральное, электричество трехфазное. Документы чистые, подходит...

Частное лицо

131 200 €

Квартира в Златиборе, Сербия

41 м² 2 1 1

Строящийся комплекс - расположен в Златиборе, в центре, на прогулочной трасе, рядом гондольный подъемник (в 5 метрах), а парк авантюр - в 50 метрах. В комплексе есть ресторан, гараж на двух уровнях, стойка регистрации, спа-центр, бассейн, две сауны, солярий, тренажерный зал. В продаже осталось всего десять квартир площадью от 30 до 48 кв.м по...

Galeo

60 000 €

Квартира в Златиборе, Сербия

35 м² 1 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Природа Сербии прекрасна!! Она изобилует лесами и горными массивами, это делает страну отличным местом для туризма и отдыха. В Сербии много курортных зон, где с удовольствием отдыхают и поправляют здоровье сербы и гости страны. Одним из таких мест является Златибор. Этот регион - центр оздоровительного туризма, где комфортно отдыхать в любой...

VRC Idrisova

499 000 €

Апартаменты в Белграде, Сербия

88 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Квартира для гедонистов и отличная инвестиция. Качественные материалы и оборудование высшего качества из импорта, а также мебель. Две большие спальни, 2 ванные комнаты, гостиная 25м2, терраса 13м2 и полезная жилая площадь 88м2. В квартире 2 входа, инверторный кондиционер и телевизор в каждой комнате. Под ключ - в стоимость входит мебель. В...

Agencija Plus

138 111 €

Апартаменты в Белграде, Сербия

48 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Расположение - 5 км от Площади Республики! Жилые блоки расположены с 1 по 8 этаж, а также на отдельно стоящем этаже. В дополнение к квартирам в здании есть также парковочное место в подземном гараже на -1 и -2 этажах. -СТОИМОСТЬ ПАРКОВКИ В ГАРАЖЕ: -18600€ ВКЛЮЧАЯ НДС - ПЛАТФОРМА (РОКЕР) -21600€ ВКЛЮЧАЯ НДС - КЛАССИЧЕСКОЕ...

Agencija Plus

Посмотреть ещё 41 похожий объект

Продажа недвижимости

Процесс оформления сделки

1. Проверка документов

В Сербии нет «культуры» прописки, право собственности закрепляется только за владельцем, указанным в кадастре. Но эта история актуальна для тех, у кого есть местное гражданство. Иностранцу, который претендует на получение какого-либо статуса в Сербии, прописка просто необходима. 

2. Договор купли-продажи

Если покупатель замужем/женат, требуется свидетельство о браке. Недвижимость регистрируется как совместное имущество, если супруг(а) не представит нотариально заверенное согласие на индивидуальную покупку.
Незамужние/неженатые лица должны представить документ, подтверждающий их семейный статус.

3. Присутствие судебного переводчика

Иностранцы обязаны заключать сделку в присутствии судебного переводчика и двух свидетелей.

4. Подписание договора и оплата

Договор состоит из основного соглашения (две-три страницы) и нотариального заверения (семь-восемь страниц). После подписания нотариус отправляет договор в кадастр. Оплата производится через банковский перевод с обязательным получением выписки. Желательно, чтобы счета продавца и покупателя находились в одном банке для ускорения перевода.

5. Передача ключей и недвижимости

Происходит сразу после подтверждения перевода средств.

После заключения сделки нужно уплатить налог на прирост капитала – 15% с разницы между ценой продажи и покупки. Дополнительно продавец вносит агентский сбор – от 2% от суммы сделки (при продаже через агентство).

Резюме и важные факты

• В Сербии коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам. 
• Независимо от того, проживает ли собственник в квартире, необходимо вносить плату за содержание комплекса. Её размер зависит от инфраструктуры дома.
• В Сербии налог на недвижимость составляет от 0,4 до 2% от кадастровой стоимости. Налог на передачу собственности – 2,5%, его платит покупатель. Продавцы недвижимости платят 15% налога на прирост капитала.
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости – агентский сбор, юридические услуги и регистрационный взнос.
• Средняя доходность от аренды – 7% годовых, в Белграде – более 8%.
• Краткосрочная аренда не развита, хотя возможен рост интереса к ней к Expo-2027.
• В Сербии наблюдается высокий спрос на квартиры малой и средней площади. Однокомнатные квартиры и студии продаются быстрее всего, свободные варианты становятся редкостью.

Фото: Envato (esindeniz, drazenphoto, a_medvedkov)

Условия цитирования материалов Prian.ru