Версия
для печати
для печати
В Сербии налогом на недвижимость облагаются земельные участки (независимо от назначения), здания и постройки (жилые, коммерческие, вспомогательные и др.), квартиры, офисные помещения, гаражи и иные строительные объекты и их части.
.
Этот налог обязателен для всех собственников – вне зависимости от их резидентского и юридического статуса. Если недвижимость находится в совместном владении (а в Сербии это частая история), налог распределяется пропорционально долям. Если доли в кадастре не указаны, они считаются равными, и налог делится поровну.
Налог уплачивается раз в квартал равными частями или единовременно. Конечная сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Ставка прогрессивная.
| Стоимость объекта | Налог |
| до 10 млн RSD (примерно €86 тыс.) | 0,4% |
| 10–25 млн RSD (€86–214 тыс.) | 40 тыс. RSD (€342) + 0,6% на сумму свыше 10 млн RSD |
| 25–50 млн RSD (€214–427 тыс.) | 130 тыс. RSD (€1,1 тыс.) + 1% на сумму свыше 25 млн RSD |
| свыше 50 млн RSD (€427 тыс.) | 380 тыс. RSD (€3,3 тыс.) + 2% на сумму свыше 50 млн RSD |
Этот налог взимается при продаже недвижимости, за исключением новостроек, которые облагаются НДС. Ставка – 2,5% от стоимости покупки.
По закону налог на передачу права собственности должен платить продавец, решение приходит на его имя. На практике налог платит покупатель. Отсутствие ВНЖ или PIB в момент покупки не является нарушением, однако налог всё равно будет начислен с момента приобретения объекта. После получения решения о начислении налога его необходимо уплатить в течение 15 дней.
При покупке у застройщика вместо налога на передачу собственности применяется НДС. Для жилой недвижимости установлена ставка 10%, для коммерческих помещений и гаражей – 20%. Обычно застройщики включают НДС в цену.
В Сербии застройщиками могут быть и физические лица. В таком случае вместо НДС платится налог на передачу абсолютных прав в размере 2,5%.
Доходы от аренды для нерезидентов облагаются по ставке 20%. Амортизационные расходы учитываются при расчете. Если арендатор – юридическое лицо, этот налог становится его обязанностью. Если недвижимость снимает физическое лицо, сбор уплачивает собственник.
Продажа недвижимости облагается налогом в 15%. Налоговая база – разница между ценой продажи и покупки с учетом расходов (например, на ремонт).
Собственник освобождается от уплаты налога в нескольких случаях.
Для граждан Сербии налоговая служба направляет уведомление о начислении налога по почте.
Для иностранцев процедура сложнее. Налог начисляется только при наличии evidencijski broj stranca (EBS – регистрационный номер обладателя ВНЖ) или PIB (идентификационный номер налогоплательщика).
Если у вас есть ВНЖ, регистрация проходит по упрощенной схеме: достаточно представить копию договора купли-продажи и документ, подтверждающий статус в Сербии.
Если ВНЖ нет, налогоплательщик обязан зарегистрироваться в налоговой инспекции, получив разовый PIB. При совместном владении все совладельцы должны одновременно подать документы в налоговую.
Коммунальные затраты – это оплата электроэнергии и водоснабжения. Тарифы умеренные: электроэнергия – около €0,04 за кВт·ч, вода – около €0,5 за кубометр.
Сербы не экономят на воде, активно используют ее для полива и мойки автомобилей – считается, что вода здесь дешевая. Владельцы загородной недвижимости зачастую имеют на участке колодец или источник, что позволяет сократить расходы.
В статью расходов также нужно включить вывоз мусора. В Белграде стоимость услуги составляет €0,05 за кв. м жилья. Для домохозяйств, которые выбрасывают мусор в индивидуальные контейнеры, вывоз обходится в €4 в месяц.
Самая заметная часть расходов – на отопление. Определить средние траты для домохозяйств непросто: квартиры различаются по площади, а предпочтения в температуре у всех свои – кому-то комфортно при 16 градусах, а кто-то предпочитает жару.
Жители Сербии традиционно ориентируются на расчеты Агентства энергетики, которое ежегодно анализирует стоимость отопления различными видами топлива.
В основе расчета – условный потребитель, проживающий в утепленном (среднего качества теплоизоляции) жилье площадью 60 кв. м. В течение 180 дней отопительного сезона он поддерживает температуру 20 °C, отапливая помещение по 16 часов в сутки. Такое домохозяйство тратит 9 тыс. кВт·ч энергии за сезон (150 кВт·ч на кв. м).
Самый дешевый вариант отопления – дрова, но при условии, что они куплены по низкой цене (€50–60 за кубометр) и используются в современных печах. В этом случае отопление обойдется в €450 за сезон. Если же дрова дороже (скажем, €75), а печь менее эффективна, затраты превысят €700.
Отопление пеллетами в энергоэффективных печах обойдется в €555 за сезон, природным газом – превысит €508, углем – около €650 (в зависимости от его типа). Стоимость отопления печным топливом составит €1,2 тыс., а пропан-бутаном – €1,4 тыс.
Отопление с помощью электричества – самый дорогой вариант: использование электрорадиаторов и теплого пола встанет для «средней» квартиры в €1,7 тыс. за сезон. При этом на нем можно заметно сэкономить, если вместо радиаторов использовать теплоаккумулирующие печи (ТА-печи). Эти устройства широко распространены в Сербии. Основной принцип работы – нагрев в ночные часы, когда электричество дешевле, и постепенная отдача тепла в течение дня.
Если использовать только ночной тариф, ТА-печь потребует около €700 за сезон. Однако всего два часа дневного подзаряда увеличат расходы на 40%.
Владельцам частных домов периодически требуются расходы на ремонт, покраску и уход за участком. Также необходимо регулярно косить газон – бензина на газонокосилку потребуется примерно два литра раз в две недели. Но это опционально: штрафов за неухоженный участок в Сербии нет.
Оплатить коммунальные услуги можно и по бумажным квитанциям. Но есть и другие, более удобные способы. Один из таких – электронный сервис eSanduče, объединяющий оплату счетов за коммунальные услуги и связь. Через него можно оплатить электроэнергию, проверить налог на недвижимость и управлять счетами в онлайн-режиме. Регистрация простая, аналогичная созданию электронной почты.
Оплатить счет за электричество также можно через портал Uvid u račun. С его помощью можно просматривать историю платежей, анализировать потребление электроэнергии и отправлять обращения и жалобы. Оплатить онлайн можно банковской картой и через систему мгновенных платежей IPS Scan.
Сербия – страна долгосрочной аренды, поэтому ждать высокой доходности от посуточной сдачи жилья точно не стоит. Ситуация может измениться к 2027 году, когда страна примет выставку Expo, что временно увеличит спрос – но вряд ли приведет к долгосрочным изменениям на рынке.
Туристическая аренда в Сербии не так уж и развита: по неофициальным оценкам, в 2023 году по всей стране число сдаваемых квартир составляло 13 тыс. Но к этим данным нужно относиться с недоверием: по другим оценкам, только 5% собственников отчитываются об арендном налоге. Значит, объектов под аренду может быть в разы больше.
Большинство из них сдаются нелегально: немногие собственники готовы платить 20% от арендного дохода. Поэтому точную статистику найти просто нереально – но уж точно известно, что Сербия среди потенциальных арендаторов в этом сегменте популярностью не пользуется.
В настоящее время рынок краткосрочной аренды сосредоточен преимущественно в Белграде, где цены варьируются в зависимости от состояния и расположения жилья:
| Тип жилья | Центр | Спальный район |
| 1-комнатные апартаменты | €517 | €356 |
| 3-комнатные апартаменты | €942 | €658 |
Средняя арендная доходность в Сербии составляет 7,04% (по состоянию на январь 2025 года). Самые высокие показатели зафиксированы в Белграде – 8,25%. Во втором по величине городе Сербии Нови-Саде доходность подбирается к 6%.
| Тип жилья | Средняя цена, € | Средняя арендная плата, € | Доходность, % |
| Студия | 56 350 | 500 | 10,65 |
| 1-комнатная | 119 000 | 800 | 8,07 |
| 2-комнатная | 169 000 | 1 000 | 7,10 |
| 3+ комнаты | 250 000 | 1 500 | 7,20 |
1. Проверка документов
В Сербии нет «культуры» прописки, право собственности закрепляется только за владельцем, указанным в кадастре. Но эта история актуальна для тех, у кого есть местное гражданство. Иностранцу, который претендует на получение какого-либо статуса в Сербии, прописка просто необходима.
2. Договор купли-продажи
Если покупатель замужем/женат, требуется свидетельство о браке. Недвижимость регистрируется как совместное имущество, если супруг(а) не представит нотариально заверенное согласие на индивидуальную покупку.
Незамужние/неженатые лица должны представить документ, подтверждающий их семейный статус.
3. Присутствие судебного переводчика
Иностранцы обязаны заключать сделку в присутствии судебного переводчика и двух свидетелей.
4. Подписание договора и оплата
Договор состоит из основного соглашения (две-три страницы) и нотариального заверения (семь-восемь страниц). После подписания нотариус отправляет договор в кадастр. Оплата производится через банковский перевод с обязательным получением выписки. Желательно, чтобы счета продавца и покупателя находились в одном банке для ускорения перевода.
5. Передача ключей и недвижимости
Происходит сразу после подтверждения перевода средств.
Фото: Envato (esindeniz, drazenphoto, a_medvedkov)
