Версия
для печати
для печати
Обновлено в апреле 2026 года
В Сербии налогом на недвижимость облагаются земельные участки (независимо от назначения), здания и постройки (жилые, коммерческие, вспомогательные и др.), квартиры, офисные помещения, гаражи и иные строительные объекты и их части.
Этот налог обязателен для всех собственников – вне зависимости от их резидентского и юридического статуса. Если недвижимость находится в совместном владении, налог распределяется пропорционально долям. Если доли в кадастре не указаны, они считаются равными, и налог делится поровну.
Налог уплачивается раз в квартал равными частями или единовременно. Конечная сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Ставка прогрессивная.
| Стоимость объекта | Налог |
| До 10 млн RSD (примерно €85,1 тыс.) | 0,4% |
| 10–25 млн RSD (€85,1–213 тыс.) | 40 тыс. RSD (€342) + 0,6% на сумму свыше 10 млн RSD |
| 25–50 млн RSD (€213–426 тыс.) | 130 тыс. RSD (€1,1 тыс.) + 1% на сумму свыше 25 млн RSD |
| Свыше 50 млн RSD (€426 тыс.) | 380 тыс. RSD (€3,3 тыс.) + 2% на сумму свыше 50 млн RSD |
Внимание! Иностранцам без ВНЖ могут открыть специальный нерезидентский счет. Уплатить налог за объект недвижимости, который находится в Сербии, они могут только по предварительному заявлению в отделении банка.
В Сербии действует прогрессивная система оплаты электроэнергии для домохозяйств, разделенная на три зоны по объему месячного потребления (в киловатт-часах).
|
Зона |
Объем потребления |
|---|---|
|
Зеленая |
До 350 кВт·ч |
|
Синяя |
351–1 200 кВт·ч |
|
Красная |
Свыше 1 200 кВт·ч |
Дополнительно применяется разделение на дневной (более дорогой) и ночной (дешевый) тарифы внутри каждой зоны. Время действия ночного тарифа зависит от региона.
Средний счет за электричество при потреблении 350 кВт·ч (зеленая зона) – около 4–5 тыс. RSD (€35–43) в месяц.
.jpg)
В Сербии вода остается сравнительно доступной. В Белграде тариф на холодную воду составляет примерно 70 RSD за кубометр (включая канализацию). Семья из трех-четырех человек обычно расходует 6–10 куб. м, то есть порядка 400–700 RSD (€3–6).
При этом централизованной горячей воды в большинстве квартир нет – воду нагревают с помощью электрического бойлера. Это заметно увеличивает расходы на электричество, особенно в холодное время года. Снизить затраты помогают бойлер объемом 80–100 литров и использование ночного тарифа.
Владельцы загородной недвижимости зачастую имеют на участке колодец или источник, что позволяет сократить расходы.
В Белграде стоимость услуги составляет €0,05 за кв. м жилья. Для домохозяйств, которые выбрасывают мусор в индивидуальные контейнеры, вывоз обходится в €4 в месяц.
Центральное отопление (daљинско грејање)
Доступно в крупных городах: Белграде, Нови-Саде и Нише. Оплата, как правило, фиксированная и рассчитывается исходя из площади жилья. В Белграде тариф составляет примерно 150–170 RSD за кв. м в месяц в отопительный сезон. Таким образом, для квартиры площадью 60 кв. м расходы составят около 9–10,2 тыс. RSD (€77–87) в месяц.
Отопление с помощью электричества – самое дорогое: использование электрорадиаторов и теплого пола в средней квартире обойдется в €1,7 тыс. за сезон. При этом на нем можно заметно сэкономить, если вместо радиаторов использовать теплоаккумулирующие печи (ТА-печи). Эти устройства широко распространены в Сербии. Основной принцип работы – нагрев в ночные часы, когда электричество дешевле, и постепенная отдача тепла в течение дня.
Если использовать только ночной тариф, ТА-печь потребует около €700 за сезон. Однако всего два часа дневного подзаряда увеличат расходы на 40%.
Самый дешевый вариант отопления – дрова, если они куплены по низкой цене (€50–60 за кубометр) и используются в современных печах. В этом случае отопление обойдется в €450 за сезон. Если же дрова дороже (скажем, €75), а печь менее эффективна, затраты превысят €700.
Отопление пеллетами в энергоэффективных печах обойдется в €555 за сезон, природным газом – превысит €508, углем – около €650 (в зависимости от его типа). Стоимость отопления печным топливом составит €1,2 тыс., а пропан-бутаном – €1,4 тыс.
Двухконтурные газовые котлы в Сербии также являются популярным решением для автономного отопления и горячего водоснабжения. Зимой счет за месяц около €120.
Наиболее популярные операторы связи в Сербии – Yettel, A1 Serbia и Telekom Srbija. Мобильная связь с безлимитом на звонки и интернет будет стоить €30–35 в месяц. Самые дешевые тарифы – €12–15 в месяц.
Безлимитный интернет и стационарный телефон обойдутся в €28–30 в месяц. Если подключать через своего провайдера и телевидение, то в среднем придется отдавать в месяц около €50.
Счета за обслуживание ЖК (управляющая компания/«инфостан») в Сербии составляют в среднем 1,5–5 тыс. RSD (€12–42) в месяц, зависят от площади квартиры, услуг и местоположения. Они включают вывоз мусора, уборку подъезда, освещение, воду.
Квартира в Белграде площадью 65 кв. м. Семья из трех человек живет постоянно.
|
Ежегодный налог (ориентировочно) |
€300 |
|
Вода на трех человек (около €10 в месяц) |
€120 в год |
|
Электроэнергия (около €45 в месяц) |
€540 в год |
|
Центральное отопление (€70 в месяц) |
€350 в год |
|
Телефон + интернет + ТВ (€50 в месяц) |
€600 в год |
|
Обслуживание ЖК (€20 в месяц) |
€240 в год |
|
Итого расходы в год |
€2 150 |
Оплатить коммунальные услуги можно и по бумажным квитанциям. Есть и другие, более удобные способы. Например, электронный сервис eSanduče, объединяющий оплату счетов за коммунальные услуги и связь. Через него можно оплатить электроэнергию, проверить налог на недвижимость и управлять счетами в онлайн-режиме. Регистрация простая, аналогичная созданию электронной почты.
Оплатить счет за электричество также можно через портал Uvid u račun. Он к тому же позволяет просматривать историю платежей, анализировать потребление электроэнергии и отправлять обращения и жалобы. Оплатить онлайн можно банковской картой и через систему мгновенных платежей IPS Scan.
Сербия – страна долгосрочной аренды, поэтому ждать высокой доходности от посуточной сдачи жилья точно не стоит. Ситуация может измениться к 2027 году, когда страна примет выставку Expo, что временно увеличит спрос, – но вряд ли перемены будут долгосрочными.
Доходы от аренды для нерезидентов облагаются налогом по ставке 20%. Амортизационные расходы учитываются при расчете. Если арендатор – юридическое лицо, этот налог становится его обязанностью. Если недвижимость снимает физическое лицо, сбор уплачивает собственник.
Большинство объектов сдаются нелегально: немногие собственники готовы платить 20% от арендного дохода. Поэтому точную статистику найти просто нереально – но уж точно известно, что Сербия среди потенциальных арендаторов в этом сегменте популярностью не пользуется.
В настоящее время рынок краткосрочной аренды сосредоточен преимущественно в Белграде, где цены варьируются в зависимости от состояния и расположения жилья:
Средняя арендная доходность в Сербии составляет 5,63% (на январь 2026 года). Высокие показатели зафиксированы в Белграде – 6,64%. Во втором по величине городе Сербии Нови-Саде доходность подбирается к 5%.
На термальных курортах Сербии сейчас очень хорошо развивается сектор краткосрочной аренды. Зимой в Златиборе ставки аренды около €30 в сутки. Летом аренда туристического жилья может стать значительно дороже.
1. Проверка документов
В Сербии нет «культуры» прописки, право собственности закрепляется только за владельцем, указанным в кадастре. Но эта история актуальна для тех, у кого есть местное гражданство. Иностранцу, который претендует на получение какого-либо статуса в Сербии, прописка просто необходима.
При сделке купли-продажи особое внимание уделяют проверке документов, подтверждающих легальность дохода.
2. Договор купли-продажи
Если покупатель замужем/женат, требуется свидетельство о браке. Недвижимость регистрируется как совместное имущество, если супруг(а) не предоставит нотариально заверенное согласие на индивидуальную покупку.
Незамужние/неженатые лица должны представить документ, подтверждающий их семейный статус.
3. Присутствие судебного переводчика
Иностранцы обязаны заключать сделку в присутствии судебного переводчика и двух свидетелей.
4. Подписание договора и оплата
Договор состоит из основного соглашения (две-три страницы) и нотариального заверения (семь-восемь страниц). После подписания нотариус отправляет договор в кадастр. Оплата производится через банковский перевод с обязательным получением выписки. Желательно, чтобы счета продавца и покупателя находились в одном банке для ускорения перевода.
5. Передача ключей и недвижимости
Происходит сразу после подтверждения перевода средств.
Продажа недвижимости облагается налогом в 15%. Налоговая база – разница между ценой продажи и покупки с учетом расходов (например, на ремонт).
Собственник освобождается от уплаты налога в нескольких случаях.
Этот налог взимается при продаже недвижимости, за исключением новостроек, которые облагаются НДС. Ставка – 2,5% от стоимости покупки.
По закону налог на передачу права собственности должен платить продавец, решение приходит на его имя. На практике налог платит покупатель. Отсутствие ВНЖ или PIB в момент покупки не является нарушением, однако налог всё равно будет начислен с момента приобретения объекта. После получения решения о начислении налога его необходимо уплатить в течение 15 дней.
Если налоговые органы подозревают, что указанная в договоре цена ниже рыночной, они вправе в течение 60 дней с момента получения налоговой декларации пересчитать стоимость. Для этого они могут использовать собственную базу данных или направить комиссию для оценки. Сумма рассчитывается в зависимости от жилой площади объекта и средних цен квадратного метра в районе.
Для граждан Сербии налоговая служба направляет уведомление о начислении налога по почте.
Для иностранцев процедура сложнее. Налог начисляется только при наличии evidencijski broj stranca (EBS – регистрационный номер обладателя ВНЖ) или идентификационного номера налогоплательщика (PIB).
Если у вас есть ВНЖ, регистрация проходит по упрощенной схеме: достаточно представить копию договора купли-продажи и документ, подтверждающий статус в Сербии.
Если ВНЖ нет, налогоплательщик обязан зарегистрироваться в налоговой инспекции, получив разовый PIB. При совместном владении все совладельцы должны одновременно подать документы в налоговую.
