Содержание недвижимости в Сербии

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость

В Сербии налогом на недвижимость облагаются земельные участки (независимо от назначения), здания и постройки (жилые, коммерческие, вспомогательные и др.), квартиры, офисные помещения, гаражи и иные строительные объекты и их части.

.

Этот налог обязателен для всех собственников – вне зависимости от их резидентского и юридического статуса. Если недвижимость находится в совместном владении (а в Сербии это частая история), налог распределяется пропорционально долям. Если доли в кадастре не указаны, они считаются равными, и налог делится поровну.

Налог уплачивается раз в квартал равными частями или единовременно. Конечная сумма рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Ставка прогрессивная.

Налог на передачу собственности

Этот налог взимается при продаже недвижимости, за исключением новостроек, которые облагаются НДС. Ставка – 2,5% от стоимости покупки. 

По закону налог на передачу права собственности должен платить продавец, решение приходит на его имя. На практике налог платит покупатель. Отсутствие ВНЖ или PIB в момент покупки не является нарушением, однако налог всё равно будет начислен с момента приобретения объекта. После получения решения о начислении налога его необходимо уплатить в течение 15 дней.

НДС на новую недвижимость

При покупке у застройщика вместо налога на передачу собственности применяется НДС. Для жилой недвижимости установлена ставка 10%, для коммерческих помещений и гаражей – 20%. Обычно застройщики включают НДС в цену.

В Сербии застройщиками могут быть и физические лица. В таком случае вместо НДС платится налог на передачу абсолютных прав в размере 2,5%.

Налог на аренду

Доходы от аренды для нерезидентов облагаются по ставке 20%. Амортизационные расходы учитываются при расчете. Если арендатор – юридическое лицо, этот налог становится его обязанностью. Если недвижимость снимает физическое лицо, сбор уплачивает собственник.

Налог на прирост капитала

Продажа недвижимости облагается налогом в 15%. Налоговая база – разница между ценой продажи и покупки с учетом расходов (например, на ремонт).

Собственник освобождается от уплаты налога в нескольких случаях.

• При передаче недвижимости супруге (супругу), детям или родителям.
• В случае реинвестирования средств в новую жилую недвижимость в Сербии в течение 60 дней после продажи старой. По запросу срок приобретения новой недвижимости может быть продлен до года.
• При владении недвижимостью более десяти лет.

Регистрация и уплата налога

Для граждан Сербии налоговая служба направляет уведомление о начислении налога по почте.

Для иностранцев процедура сложнее. Налог начисляется только при наличии evidencijski broj stranca (EBS – регистрационный номер обладателя ВНЖ) или PIB (идентификационный номер налогоплательщика).

Если у вас есть ВНЖ, регистрация проходит по упрощенной схеме: достаточно представить копию договора купли-продажи и документ, подтверждающий статус в Сербии.

Если ВНЖ нет, налогоплательщик обязан зарегистрироваться в налоговой инспекции, получив разовый PIB. При совместном владении все совладельцы должны одновременно подать документы в налоговую.

Коммунальные услуги

Основные статьи расходов

Коммунальные затраты – это оплата электроэнергии и водоснабжения. Тарифы умеренные: электроэнергия – около €0,04 за кВт·ч, вода – около €0,5 за кубометр.

Сербы не экономят на воде, активно используют ее для полива и мойки автомобилей – считается, что вода здесь дешевая. Владельцы загородной недвижимости зачастую имеют на участке колодец или источник, что позволяет сократить расходы.

В статью расходов также нужно включить вывоз мусора. В Белграде стоимость услуги составляет €0,05 за кв. м жилья. Для домохозяйств, которые выбрасывают мусор в индивидуальные контейнеры, вывоз обходится в €4 в месяц.

Самая заметная часть расходов – на отопление. Определить средние траты для домохозяйств непросто: квартиры различаются по площади, а предпочтения в температуре у всех свои – кому-то комфортно при 16 градусах, а кто-то предпочитает жару. 

Жители Сербии традиционно ориентируются на расчеты Агентства энергетики, которое ежегодно анализирует стоимость отопления различными видами топлива.  

В основе расчета – условный потребитель, проживающий в утепленном (среднего качества теплоизоляции) жилье площадью 60 кв. м. В течение 180 дней отопительного сезона он поддерживает температуру 20 °C, отапливая помещение по 16 часов в сутки. Такое домохозяйство тратит 9 тыс. кВт·ч энергии за сезон (150 кВт·ч на кв. м).  

Данные Агентства энергетики Сербии позволяют каждому пересчитать расходы индивидуально, учитывая площадь жилья, уровень теплоизоляции и личные предпочтения в отоплении

Самый дешевый вариант отопления – дрова, но при условии, что они куплены по низкой цене (€50–60 за кубометр) и используются в современных печах. В этом случае отопление обойдется в €450 за сезон. Если же дрова дороже (скажем, €75), а печь менее эффективна, затраты превысят €700. 

Отопление пеллетами в энергоэффективных печах обойдется в €555 за сезон, природным газом – превысит €508, углем – около €650 (в зависимости от его типа). Стоимость отопления печным топливом составит €1,2 тыс., а пропан-бутаном – €1,4 тыс.

Отопление с помощью электричества – самый дорогой вариант: использование электрорадиаторов и теплого пола встанет для «средней» квартиры в €1,7 тыс. за сезон. При этом на нем можно заметно сэкономить, если вместо радиаторов использовать теплоаккумулирующие печи (ТА-печи). Эти устройства широко распространены в Сербии. Основной принцип работы – нагрев в ночные часы, когда электричество дешевле, и постепенная отдача тепла в течение дня.

Если использовать только ночной тариф, ТА-печь потребует около €700 за сезон. Однако всего два часа дневного подзаряда увеличат расходы на 40%. 

Дополнительные расходы

Владельцам частных домов периодически требуются расходы на ремонт, покраску и уход за участком. Также необходимо регулярно косить газон – бензина на газонокосилку потребуется примерно два литра раз в две недели. Но это опционально: штрафов за неухоженный участок в Сербии нет.

Как оплачивать коммунальные услуги

Оплатить коммунальные услуги можно и по бумажным квитанциям. Но есть и другие, более удобные способы. Один из таких – электронный сервис eSanduče, объединяющий оплату счетов за коммунальные услуги и связь. Через него можно оплатить электроэнергию, проверить налог на недвижимость и управлять счетами в онлайн-режиме. Регистрация простая, аналогичная созданию электронной почты.

Оплатить счет за электричество также можно через портал Uvid u račun. С его помощью можно просматривать историю платежей, анализировать потребление электроэнергии и отправлять обращения и жалобы. Оплатить онлайн можно банковской картой и через систему мгновенных платежей IPS Scan.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Сдача в аренду

Краткосрочная аренда

Сербия – страна долгосрочной аренды, поэтому ждать высокой доходности от посуточной сдачи жилья точно не стоит. Ситуация может измениться к 2027 году, когда страна примет выставку Expo, что временно увеличит спрос – но вряд ли приведет к долгосрочным изменениям на рынке. 

Туристическая аренда в Сербии не так уж и развита: по неофициальным оценкам, в 2023 году по всей стране число сдаваемых квартир составляло 13 тыс. Но к этим данным нужно относиться с недоверием: по другим оценкам, только 5% собственников отчитываются об арендном налоге. Значит, объектов под аренду может быть в разы больше. 

Большинство из них сдаются нелегально: немногие собственники готовы платить 20% от арендного дохода. Поэтому точную статистику найти просто нереально – но уж точно известно, что Сербия среди потенциальных арендаторов в этом сегменте популярностью не пользуется. 

В настоящее время рынок краткосрочной аренды сосредоточен преимущественно в Белграде, где цены варьируются в зависимости от состояния и расположения жилья:

• небольшая квартира «без излишеств» – €400–600 в месяц;
• просторные апартаменты в центре с современным ремонтом – до €2–3 тыс. в месяц.

Средняя арендная плата в Сербии

Доходность от аренды

Средняя арендная доходность в Сербии составляет 7,04% (по состоянию на январь 2025 года). Самые высокие показатели зафиксированы в Белграде – 8,25%. Во втором по величине городе Сербии Нови-Саде доходность подбирается к 6%.

Доходность по типу недвижимости в Белграде

Вот какую недвижимость можно купить в Сербии

88 000 €

Дом в Лознице, Сербия

202 м² 4 3 2

На окраине города Лозница (Западная Сербия), в районе Клупци, продается уютный жилой дом, полностью готовый к проживанию и не требующий дополнительных вложений. Дом состоит из трех уровней, имеет продуманную планировку и оснащен всеми удобствами для комфортной жизни.

Частное лицо

52 500 €

Квартира в Златиборе, Сербия

30 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Квартира - студия с прекрасным видом на горы и центр Златибора! Златибор – прекрасное место в Сербии, подходящее для жизни или туризма. Места красивые, горные массивы и прекрасные леса. Недвижимость в этом регионе отлично подходит под инвестиции. Регион постоянно посещают туристы из разных стран, в том числе из России. Квартиры не...

VRC Idrisova

131 200 €

Квартира в Златиборе, Сербия

41 м² 2 1 1

Строящийся комплекс - расположен в Златиборе, в центре, на прогулочной трасе, рядом гондольный подъемник (в 5 метрах), а парк авантюр - в 50 метрах. В комплексе есть ресторан, гараж на двух уровнях, стойка регистрации, спа-центр, бассейн, две сауны, солярий, тренажерный зал. В продаже осталось всего десять квартир площадью от 30 до 48 кв.м по...

Galeo

299 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

73 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Светлая, современная трёхкомнатная квартира на 6 этаже 6-ти этажного дома с техническим этажом. Здание Quartet 3 C, в доме № 19 на улице Luke Ćelovića Trebinjca, в одном из самых престижных жилых комплексов Белграда, расположенном на 90 гектарах между двумя реками, Савой и Дунаем, ЖK "Белград на воде", который находясь в самом центре...

Частное лицо

124 990 €

Дом в Суботице, Сербия

135 м² 2 1 1

Частное лицо

75 000 €

Апартаменты в Златиборе, Сербия

37 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

Вашему вниманию предлагается квартира-студия, в многоквартирном семиэтажном доме 2025 г. постройки, площадью 37 кв.м. от застройщика- сербской строительной компании. Здание расположено в очень тихой, хорошо обжитой локации, в 400-х метрах от центра Златибора. Все, что необходимо для комфортной жизни и отдыха – находится в пределах...

Частное лицо

33 000 €

Дом в Суботице, Сербия

151 м² 5 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Семейный одноэтажный дом в Воеводине по демократичной цене! Локация – Сербия, Воеводина, Бачка Топола Сельский дом с приусадебным участком, Отлично подходит как для проживания, так и для отдыха и для получения ВНЖ Характеристика объекта: Площадь дома – 151 м2; Площадь участка – 8500 м2; В селе есть школа,...

VRC Idrisova

420 000 €

Поместье в Лиге, Сербия

280 м² 7 4 4

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

5890. Центральная Сербия. Большое именье для проживания или туристического предназначения - ЭКО село. Участок земли в собственности 1,2 ГА со 150 видами деревьев, часть из них - редкие, произрастающие только в этой местности: хвойные, тис, магнолия и другие. Через территорию участка протекает горный ручей с несколькими водопадами. Имеются три...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

72 160 €

Квартира в Златиборе, Сербия

41 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Новый жилой комплекс в Златиборе, в прекрасном месте недалеко от центра города! Локация – Сербия, Златибор. Новый комплекс близкий к завершению строительства в прекрасном месте, недалеко от центра города; Квартира прекрасно подходит под проживание в отличном месте или под инвестиции. Ваш личный менеджер по недвижимости и...

VRC Idrisova

206 000 €

Земля в Велика-Плане, Сербия

42 сот.

Описание: Продаётся от собственника (физическое лицо), без посредников. Отличное расположение у главной дороги на выезде из Петровац-на-Млави в направлении Пожареваца. Отличная видимость и удобный подъезд. Адрес: Srpskih vladara 10A. Основные характеристики: Общая площадь участка: 42 сотки (4 200 м²) Ограждённая коммерческая...

Частное лицо

350 000 €

Дом в Нише, Сербия

70 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

5722 (2). Большое именье в сельской местности. Предназначение - выращивание с/хоз. продукции - прилегающий участок 10 ГА. На участке расположен дом для проживания или контору 70 кв м. Собственная скважина - 35 метров, мощность около 40 м3 в сутки. Асфальтированная дорога к имению и через него. Хороший сад (малина, груша, яблони, слива и т.д.) и...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

180 000 €

Дом в Крагуеваце, Сербия

150 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Продается новый современный дом с отдельностоящим домом—баней! Предлагаем вам новый двухэтажный дом (2023 г. постройки) с отдельно стоящей баней и панорамным видом в живописном селе —Чумич, Западной Сербии, между г.Топола и г.Крагуевац! 150м2 + терраса 14м2 на участке 12 соток. • Современный ремонт: теплые полы, тройные...

Частное лицо

85 000 €

Дом в Суботице, Сербия

202 м²

Продается двухэтажный дом площадью 202 м2 в городе Бачка Топола на севере Сербии. Дом состоит из большого цокольного этажа, переделаного в тренажерный зал, и первого и второго этажа, каждый площадью 101 м2, с 3 комнаты и санузлем. Кухня на первом этаже. Дом расположен на красивом участке 7 соток, с маленьким бассейном, огородом и большим...

Частное лицо

420 000 €

Вилла в Белграде, Сербия

342 м² 6 4 5

Гражданство Онлайн-показ Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Вилла с бассейном в шаге от Дуная, расположена в 20 км от Белграда по автодороге Е75, в защищенном и уютном уголке, всего в 200-а метрах од Дуная. Со всех сторон окруженная высоким бетонным ограждением, украшенным зеленью, обеспечивая ощущение спокойствия и уединенности. Всего в 20 минутах езды од города и аэропорта. Основная магистраль Е75...

Частное лицо

56 950 €

Квартира в Златиборе, Сербия

31 м² 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Новая резиденция в Златиборе от российских производителей в прекрасном туристическом месте! Локация – Сербия, Златибор, Резиденцию строит российская компания, с отличной репутацией; Квартира подходит для проживания или для инвестиций Ваш личный менеджер по недвижимости и инвестициям в недвижимость – Селибовская Елена....

VRC Idrisova

27 000 €

Дом в Суботице, Сербия

59 м²

Продается недорого двухкомнатная квартира площадью 59м2 в поселке Кривая. Квартира достоточно комфортная, состоит из прихожей, двух комнат, маленького закрытого балкона, кухни, кладовой и санузла. Квартира в достоточно хорошем сотаянии, не нуждается в много дополнительных вложениях, возможность опптоволоконн интернета. Документы чистые, 1...

Частное лицо

66 000 €

Дом в Суботице, Сербия

320 м² 6 4 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Отличный семейный трехэтажный дом в Воеводине под ВНЖ! Локация – Сербия, Воеводина, Бачка Топола, Прекрасный большой трехэтажный дом с гаражом, и дополнительным домом Подходит под проживание большой семьи и получения ВНЖ Характеристика объектов: Площадь первого дома – 320 м2; Площадь второго дома – 100 м2; Площадь...

VRC Idrisova

58 800 €

Квартира в Златиборе, Сербия

35 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Новая комфортная квартира с одной спальней в центре Златибора Златибор – прекрасное место в Сербии, подходящее для жизни или туризма. Места красивые, горные массивы и прекрасные леса. Недвижимость в этом регионе отлично подходит под инвестиции. Регион постоянно посещают туристы из разных стран, в том числе из России. Квартиры не...

VRC Idrisova

206 000 €

Производство в Велика-Плане, Сербия

150 м²

Описание: Продаётся от собственника (физическое лицо), без посредников. Отличное расположение у главной дороги на выезде из Петровац-на-Млави в направлении Пожареваца. Отличная видимость и удобный подъезд. Адрес: Srpskih vladara 10A. Основные характеристики: Общая площадь участка: 42 сотки (4 200 м²) Ограждённая коммерческая...

Частное лицо

98 000 €

Дом в Нови-Саде, Сербия

110 м² 5 3 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Продаётся уютный просторный дом площадью 110 м² в районе Фришка Горы расположенный вдали от городской суеты, но оснащённый всеми удобствами современной жизни. Дом расположен в районе города Раковац – в 10-12 км от Нови Сада. Площадь участка – 600м2 Описание дома: - Первый этаж: общая площадь 30 м². Просторная комната,...

VRC Idrisova

Посмотреть ещё 24 похожих объекта

Продажа недвижимости

Процесс оформления сделки

1. Проверка документов

В Сербии нет «культуры» прописки, право собственности закрепляется только за владельцем, указанным в кадастре. Но эта история актуальна для тех, у кого есть местное гражданство. Иностранцу, который претендует на получение какого-либо статуса в Сербии, прописка просто необходима. 

2. Договор купли-продажи

Если покупатель замужем/женат, требуется свидетельство о браке. Недвижимость регистрируется как совместное имущество, если супруг(а) не представит нотариально заверенное согласие на индивидуальную покупку.
Незамужние/неженатые лица должны представить документ, подтверждающий их семейный статус.

3. Присутствие судебного переводчика

Иностранцы обязаны заключать сделку в присутствии судебного переводчика и двух свидетелей.

4. Подписание договора и оплата

Договор состоит из основного соглашения (две-три страницы) и нотариального заверения (семь-восемь страниц). После подписания нотариус отправляет договор в кадастр. Оплата производится через банковский перевод с обязательным получением выписки. Желательно, чтобы счета продавца и покупателя находились в одном банке для ускорения перевода.

5. Передача ключей и недвижимости

Происходит сразу после подтверждения перевода средств.

После заключения сделки нужно уплатить налог на прирост капитала – 15% с разницы между ценой продажи и покупки. Дополнительно продавец вносит агентский сбор – от 2% от суммы сделки (при продаже через агентство).

Резюме и важные факты

• В Сербии коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам. 
• Независимо от того, проживает ли собственник в квартире, необходимо вносить плату за содержание комплекса. Её размер зависит от инфраструктуры дома.
• В Сербии налог на недвижимость составляет от 0,4 до 2% от кадастровой стоимости. Налог на передачу собственности – 2,5%, его платит покупатель. Продавцы недвижимости платят 15% налога на прирост капитала.
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости – агентский сбор, юридические услуги и регистрационный взнос.
• Средняя доходность от аренды – 7% годовых, в Белграде – более 8%.
• Краткосрочная аренда не развита, хотя возможен рост интереса к ней к Expo-2027.
• В Сербии наблюдается высокий спрос на квартиры малой и средней площади. Однокомнатные квартиры и студии продаются быстрее всего, свободные варианты становятся редкостью.

Фото: Envato (esindeniz, drazenphoto, a_medvedkov)

Условия цитирования материалов Prian.ru