Версия
для печати
для печати
Право на покупку у иностранцев возникает по принципу взаимности, то есть если гражданам Сербии позволено покупать недвижимость на территории этих государств, то их граждане могут становиться собственниками жилья в Сербии. В числе таких стран есть Россия и большинство бывших советских республик, Израиль, США и Канада.
Если недвижимость нельзя приобрести на физическое лицо, можно оформить покупку на юридическое.
Для иностранных компаний существует дополнительное требование: они должны вести официальную коммерческую деятельность в Сербии, а также открыть бизнес-счёт.
У иностранцев есть право покупать любой вид недвижимости на всей территории Сербии, за исключением земель сельхозназначения (к ним относятся леса, поля, сады, огороды, виноградники, луга, пастбища, пруды и болота) и заповедных зон, а также объектов недвижимости, которые возведены на земле сельхозназначения или в заповедных зонах.
Иностранное владение собственностью также ограничено вблизи военных объектов и на участках городской застройки.
Летом 2023 года парламент Сербии окончательно утвердил изменения в законах «Об иностранцах» и «О трудоустройстве иностранцев», которые значительно упростили процедуры легализации в стране.
Покупка недвижимости даёт право на получение единого документа (jedinstvena dozvola), который одновременно служит видом на жительство и разрешением на работу. Он выдаётся на срок до трёх лет с возможностью продления ещё на три года. Ранее разрешение на работу действовало только один год. Через три года проживания в статусе ВНЖ можно претендовать на статус постоянного резидента Сербии (ПМЖ). Подавать документы на сербское гражданство можно сразу после оформления ПМЖ.
Таким образом полный иммиграционный путь в Сербии сократился до трёх лет.
Ближайшие родственники – супруг(а) и дети – также могут подавать документы на ВНЖ с формулировкой «для воссоединения семьи».
Для знакомых или друзей никаких преимуществ в получении визы или вида на жительство нет. Необходимы дополнительные причины, по которым человеку нужно находиться на территории Сербии (учёба, работа, бизнес).
Для начала полезно ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Сербии. В качестве первых шагов рекомендуем почитать статьи и новости, изучить цены.
Посмотрите, какие объекты недвижимости в Сербии собраны в базе Prian.ru. Для удобства поиска они разбиты по регионам, ценам и типу недвижимости. Используйте фильтры – сортируйте объекты по площади, числу комнат, расположению и другим параметрам. Свой поиск можно сохранить и подписаться на рассылку по подходящим объектам. Рядом с описанием каждого объекта есть контакты продавца, который пояснит интересующие вас моменты. Если остаются общие вопросы, задайте их специалистам по недвижимости. Если подходящего объекта нет в базе, используйте возможность оставить заявку. В ней можно подробно описать все требования и пожелания, и риелторы пришлют вам подходящие варианты.
Самостоятельный поиск
Ещё больше предложений на самых популярных в Сербии сайтах:
Любой полноправный собственник имеет право продать свою недвижимость самостоятельно или обратиться к посреднику по доверенности, оформленной у нотариуса. Граждане России могут как покупать, так и продавать собственность на территории Сербии.
По закону, никаких дополнительных представителей не требуется, однако иностранцы обычно пользуются услугами агентов.
Юридическое сопровождение обычно включено в пакет услуг агентства, однако можно обратиться за дополнительными консультациями и проверками документов – если хочется максимально защитить себя. И в этом есть определённый смысл.
В Сербии существует огромный рынок незарегистрированной недвижимости. Нередки легальные, но пока ещё не зарегистрированные объекты. Например, новостройки, которые просто не успели пройти процедуру. Или вторичка, которая построена по всем нормативам, но предыдущий собственник решил не заниматься регистрацией.
По закону, новый собственник должен подать заявление на регистрацию имущества. Это дополнительные расходы и хлопоты.
Покупать такие объекты можно, да и цены на такие объекты ниже. Но есть и риски. Например, условия регистрации со временем могут измениться. Оформить кредит в банке на покупку такого объекта тоже не получится.
Но главный риск в том, что есть объекты, которые зарегистрировать в принципе не получится, так как они построены с нарушениями.
Поэтому рекомендуется заручиться поддержкой местного специалиста.
Иностранный покупатель неизбежно сталкивается с двумя трудностями: языковой барьер и специфика местных законов. Обращение в агентство недвижимости облегчит процесс на всех этапах. Во-первых, у агента могут быть свои уникальные предложения, во-вторых – отлаженная схема работы с юристами. Кроме того, намного проще иметь дело с русскоязычным агентом (если такой найдётся): это сократит затраты на переводчиков, которые требуются на разных шагах приобретения и аренды недвижимости.
Однако русскоязычных агентов в Сербии немного, и они в основном трудятся в крупных агентствах, имеющих несколько офисов продаж или расположенных в центре крупных туристических городов – Белграда и Нови-Сада.
Что входит в обязанности риэлтора
Риелтор (агент по недвижимости) защищает интересы и продавца, и покупателя и несёт ответственность за чистоту и легитимность сделки наряду с нотариусом и адвокатом.
После того как покупатель нашел подходящий объект, он может зарезервировать недвижимость на срок, утверждённый на переговорах с продавцом. Обычно это от одной недели до месяца. При этом необходимо оставить депозит. На практике он чаще остаётся в агентстве недвижимости или у адвоката.
Размер депозита за квартиру стоимостью €100 тыс. – от €1 тыс. до €5 тыс., точная сумма утверждается на переговорах. Одновременно собственник обязуется снять объявление и не продавать объект третьим лицам. Депозит возвращается, если стороны по уважительным причинам отказались от сделки.
На практике опция резервации используется редко.
После того как покупатель определился с выбором, у нотариуса заключается предварительный договор о покупке. Он имеет такую же юридическую силу, как и основной, и содержит описание объекта, цену, размер авансового платежа «капары» (чаще всего это 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет заключён основной договор.
Кроме того, в него включается условие о том, что продавец имеет право не возвращать авансовый платеж, если покупатель по неуважительным причинам откажется от завершения сделки или нарушит сроки заключения основного договора и оплаты.
Авансовый платеж («капара») остаётся у продавца, в случае если покупатель отказался от сделки. Если же условия нарушает собственник, он платит покупателю удвоенный аванс.
Если был заключен предварительный договор и выплачен авансовый платёж, но конечный договор не исполнен, риелтор ответственности не несёт. По закону он имеет право запросить комиссию уже после заключения предварительного договора, так как на этом этапе сделка считается заключённой, а работа риелтора – выполненной.
При этом агент будет присутствовать и выполнять свои функции по соблюдению легитимности сделки и на заключении основного договора, и на оплате в банке, и на подписании акта приёма-передачи недвижимости.
Договор составляется юристом, услуги которого оплачиваются отдельно или входят в стоимость комиссии, если покупка ведётся через агентство.
Он заверяется у нотариуса в присутствии покупателя, продавца, агентов по недвижимости, лицензированного судебного переводчика и двух свидетелей – это могут быть любые люди, владеющие сербским и русским языками, в том числе русскоязычный риелтор.
Договор составляется на сербском языке. Нотариус читает его вслух, и судебный переводчик синхронно переводит речь нотариуса.
У переводчика также можно заказать заверенный перевод текста на русский язык.
Договор заключается в письменной форме и содержит:
1. Информацию о сторонах, подписывающих договор, со всеми данными
Если они являются физическими лицами, это ФИО, паспортные данные и имя одного из родителей, в случае граждан РФ – отчество.
Если договор заключается с юридическим лицом (компанией), то он также содержит все данные юридического лица: название, идентификационный номер (PDV), налоговый идентификационный номер (PIB), юридический адрес и имя уполномоченного лица для представления и подписания договора и его паспортные данные.
2. Информацию об объекте (квартира, дом, земля, гараж...) с точным описанием недвижимости (кадастровый муниципалитет, площадь и тип объекта, адрес и место, этаж, номер), с указанием, есть ли какие либо обременения на недвижимость.
К договору прилагается выписка из кадастра с информацией о недвижимости. Срок действия документа – 30 дней со дня выдачи.
3. Цену объекта, сроки и схему выплат
4. Обязанности продавца и покупателя
Продавец обязуется: уплатить все налоги и коммунальные платежи по объекту недвижимости и представить документальное подтверждение этого на подписании договора.
Покупатель обязуется: перенести на своё имя налоговые обязательства и переоформить объект во всех коммунальных службах в течение указанного в договоре срока.
5. Обязательный пункт о защите от эвикции (защите добросовестного покупателя от возможных претензий третьих лиц)
6. Подписи сторон, переводчика и свидетелей
Объём основного договора обычно составляет четыре-пять страниц.
Сумма до €10 тыс. может быть выплачена наличными, свыше €10 тыс. – только транзакцией с банковского счёта покупателя на счёт продавца.
Внимание! Иностранцам без ВНЖ могут открыть специальный нерезидентский счет. Оплатить объект недвижимости, который находится в Сербии, с него возможно только по предварительному заявлению в отделении банка.
Покупатели могут переводить деньги и со счёта в третьей стране напрямую на счёт продавца или застройщика. Но при этом нужно помнить о необходимости пройти валютный контроль, и есть риск непредвиденных задержек.
Сразу после оплаты в банке покупатель, продавец, агенты, переводчик и свидетели снова приходят к нотариусу на подписание clausula intabulandi – согласия продавца зарегистрировать покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре без дальнейшего участия продавца.
При покупке вторичного жилья после подписания договора у нотариуса и оплаты в банке продавец и покупатель в присутствии агента подписывают акт приёма-передачи, в котором указываются недостатки, если они имеются, и обозначается срок их устранения. Также в акт может входить список мебели и техники, которая передаётся вместе с квартирой (здесь часто продают полностью или частично меблированное жильё).
Если покупается объект в новостройке, качество недвижимости будет подтверждать «граджевинска дозвола» – разрешение на строительство, а когда все работы на объекте завершены и выполнена техническая приёмка – «употребна дозвола», то есть разрешение на заселение. Гарантии на все выполненные работы обычно даются на два года.
Свидетельство о собственности (list nepokretnosti или vlasnički list) выдаётся в кадастре недвижимости спустя 30 дней после заключения договора и полной оплаты.
Также свидетельство о собственности можно скачать и распечатать с сайта Кадастра недвижимости.
Недвижимость можно приобрести по заверенной у нотариуса доверенности. Она должна включать полный объём функций, в том числе операции в банке и представительство в налоговой, коммунальных компаниях и т. д. Доверенность должна быть переведена на сербский язык лицензированным переводчиком.
В течение десяти рабочих дней с момента возникновения налогового обязательства, то есть с даты подписания договора купли-продажи, налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию с достоверной информацией.
Для вторичного жилья – налог на передачу абсолютных прав (porez na prenos apsolutnih prava) – 2,5% от рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре.
Для новостройки – налог на добавленную стоимость (porez na dodanu vrednost) – 10%. При покупке гаража налог составляет 20%.
Внесение в кадастр недвижимости нового собственника – от 0,01 до 0,05% от стоимости приобретаемого объекта.
90% агентств недвижимости в Сербии работают по принципу «2% от покупателя, 2% от продавца».
Разберём на примере недвижимости стоимостью €200 тыс. Комиссия для покупателя – 2% к стоимости. То есть он платит €200 тыс. + €4 тыс. = €204 тыс. Комиссия для продавца тоже 2%. То есть на руках у продавца оказывается €200 тыс. – €4 тыс. = €196 тыс.
В редких случаях комиссию берут только с продавца (чаще всего это бывает, когда продают недвижимость от инвестора и/или имеют эксклюзивное право продажи).
Также агентство может установить и зафиксировать в договоре о сотрудничестве минимальную комиссию. Её размер чаще всего составляет от €500 до €1000. Применяется она в случае, если стоимость недвижимости ниже определённой суммы, а объём работы для агентства тот же. Например, если цена недвижимости €30 тыс., стандартная комиссия агентства должна быть €600, но в договоре с агентством может быть указана минимальная комиссия €750.
В стандартном варианте оплата услуг адвоката включена в комиссию агентства, но покупатель может обратиться к юристу при работе без посредников или за дополнительной проверкой. За эту услугу он заплатит 0,05–1% от стоимости приобретаемого объекта.
Приблизительные расценки:
Его участие в сделке обязательно. В среднем заверение договора купли-продажи квартиры будет стоить около 1% от стоимости объекта.
Присутствие переводчика на заключении договора и письменный перевод договора требуются обязательно.
Стандартная стоимость услуг – €60 в час (обычно процедура подписания длится от 40 минут до часа).
Расценки на письменный перевод – €12–15 за страницу.
В Сербии встречаются следующие виды частной собственности:
Процедура сделки для этих видов не отличается, за исключением того что при покупке совместной собственности или доли необходимо получить согласие всех совладельцев.
Демографический спад в Сербии не затронул Белград – его население постоянно растёт, подталкивая спрос на жильё вверх.
На сербский рынок влияет интерес со стороны иностранных покупателей. По данным Республиканского геодезического института (RGZ), в 2023 году доля иностранных покупателей достигла 4,81%, увеличившись с отметки 2,93% в 2022 году.
Главным спросом у покупателей пользуется Белград и его окрестности, а также второй по величине город Сербии – Нови-Сад.
Наиболее востребованными объектами среди иностранных покупателей с высоким уровнем дохода являются апартаменты, особенно в элитных новостройках Белграда. Для клиентов с более ограниченным бюджетом привлекательны квартиры в старых домах, расположенных на окраинах города.
К концу 2023 года средняя цена на жильё на вторичном рынке Белграда составляла €2 070 за кв. м, а на новостройки – €2 360 за кв. м. В Нови-Саде – €1 935 и €1 890 за кв. м соответственно.
После объявления о том, что всемирная выставка «Экспо-2027» пройдёт в Белграде, цены на недвижимость в столице стали расти.
Местные агенты советуют обращать внимание на новостройки в районе Сурчин, где планируют крупные инфраструктурные проекты – Экспоцентр, перенос ярмарки и строительство Национального стадиона.
Также стоит присмотреться к районам рядом с будущими станциями метро.
На практике ипотечный кредит россиянам сербские банки не оформляют. При этом для граждан Сербии действуют низкие ипотечные ставки – от 5% годовых.
Фото: Unsplash (Dimitrije Milenkovic, Neon Joi, Lazar Gugleta, Anton Lukin), база prian
