Версия
для печати
для печати
Обновлено 8 октября 2025 года
Право на покупку у иностранцев возникает по принципу взаимности, то есть если гражданам Сербии позволено покупать недвижимость на территории этих государств, то их граждане могут становиться собственниками жилья в Сербии. В числе таких стран есть Россия и большинство бывших советских республик, Израиль, США и Канада.
А, например, Казахстан запрещает иностранцам без ВНЖ владеть недвижимостью. Соответственно, граждане Казахстана получают такое же ограничение прав в Сербии.
Если недвижимость нельзя приобрести на физическое лицо, можно оформить покупку на юридическое.
Для иностранных компаний существует дополнительное требование: они должны вести официальную коммерческую деятельность в Сербии, а также открыть бизнес-счет.
У иностранцев есть право покупать любой вид недвижимости на всей территории Сербии, за исключением земель сельхозназначения (к ним относятся леса, поля, сады, огороды, виноградники, луга, пастбища, пруды и болота) и заповедных зон, а также объектов недвижимости, которые возведены на земле сельхозназначения или в заповедных зонах.
Иностранное владение собственностью также ограничено вблизи военных объектов и на участках городской застройки.
Летом 2023 года парламент Сербии окончательно утвердил изменения в законах «Об иностранцах» и «О трудоустройстве иностранцев», которые значительно упростили процедуры легализации в стране.
Покупка недвижимости дает право на получение единого документа (jedinstvena dozvola), который одновременно служит видом на жительство и разрешением на работу.
Он выдается на срок до трех лет с возможностью продления еще на три года. Ранее разрешение на работу действовало только один год. Через три года проживания в статусе ВНЖ можно претендовать на статус постоянного резидента Сербии (ПМЖ). Подавать документы на сербское гражданство можно сразу после оформления ПМЖ.
Ближайшие родственники – супруг(а) и дети – также могут подавать документы на ВНЖ с формулировкой «для воссоединения семьи».
Для начала полезно ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Сербии. В качестве первых шагов рекомендуем почитать статьи и новости, изучить цены.
Посмотрите, какие объекты недвижимости в Сербии собраны в базе Prian. Используйте фильтры – сортируйте варианты по площади, числу комнат, расположению и другим параметрам. Свой поиск можно сохранить и подписаться на рассылку по подходящим объектам. Рядом с описанием каждого объекта есть контакты продавца, который пояснит интересующие вас моменты.
Каталог обновляется ежедневно. Следить за появлением новых вариантов удобно в нашем мобильном приложении.
Если подходящего объекта нет в базе, используйте возможность оставить заявку. В ней можно подробно описать все требования и пожелания, и риелторы пришлют вам подходящие варианты.
Любой полноправный собственник имеет право продать свою недвижимость самостоятельно или обратиться к посреднику по доверенности, оформленной у нотариуса.
По закону, никаких дополнительных представителей не требуется, однако иностранцы обычно пользуются услугами агентов.
Юридическое сопровождение обычно включено в пакет услуг агентства, однако можно обратиться за дополнительными консультациями и проверками документов – если хочется максимально защитить себя. И в этом есть определенный смысл.
В Сербии существует огромный рынок незарегистрированной недвижимости. Покупать такие объекты можно, да и цены на них ниже. Но есть и риски. Например, условия регистрации со временем могут измениться. Оформить кредит в банке на покупку тоже не получится.
Главный риск в том, что есть недвижимость, которую в принципе не зарегистрировать, так как она построена с нарушениями.
Осенью 2025 года правительство страны приняло закон об упрощении легализации незаконных построек по всей стране. Для этого достаточно подать заявление в электронном или бумажном виде до декабря 2025 года. Процесс займет всего 60 дней.
Иностранный покупатель неизбежно сталкивается с двумя трудностями: языковой барьер и специфика местных законов.
Обращение в агентство недвижимости облегчит процесс на всех этапах. Во-первых, у агента могут быть свои уникальные предложения, во-вторых – отлаженная схема работы с юристами.
Русскоязычных агентов в Сербии немного, и они в основном трудятся в крупных агентствах, имеющих несколько офисов продаж или расположенных в центре крупных туристических городов – Белграда и Нови-Сада.
Что входит в обязанности риелтора
Риелтор (агент по недвижимости) защищает интересы и продавца, и покупателя и несет ответственность за чистоту сделки наряду с нотариусом и адвокатом.
Покупатель может зарезервировать выбранную недвижимость на срок, утвержденный на переговорах с продавцом. Обычно это от одной недели до месяца. При этом необходимо оставить депозит. Он чаще остается в агентстве недвижимости или у адвоката.
Размер депозита за квартиру стоимостью €100 тыс. – от €1 тыс. до €5 тыс., точная сумма утверждается на переговорах.
Одновременно собственник обязуется снять объявление и не продавать объект третьим лицам. Депозит возвращается, если стороны по уважительным причинам отказались от сделки.
На практике опция резервации используется редко.
После того как покупатель определился с выбором, у нотариуса заключается предварительный договор о покупке. Он имеет такую же юридическую силу, как и основной, и содержит описание объекта, цену, размер авансового платежа «капары» (чаще всего это 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет заключен основной договор.
Кроме того, в него включается условие о том, что продавец имеет право не возвращать авансовый платеж, если покупатель по неуважительным причинам откажется от завершения сделки или нарушит сроки заключения основного договора и оплаты.
Авансовый платеж («капара») остается у продавца, в случае если покупатель отказался от сделки. Если же условия нарушает собственник, он платит покупателю удвоенный аванс.
Если был заключен предварительный договор и выплачен авансовый платеж, но конечный договор не исполнен, риелтор ответственности не несет. По закону он имеет право запросить комиссию уже после заключения предварительного договора, так как на этом этапе сделка считается состоявшейся, а работа риелтора – выполненной.
При этом агент будет присутствовать и выполнять свои функции по соблюдению легитимности сделки и на заключении основного договора, и на оплате в банке, и на подписании акта приема-передачи недвижимости.
Договор составляется юристом, услуги которого оплачиваются отдельно или входят в стоимость комиссии, если покупка ведется через агентство.
Он заверяется у нотариуса в присутствии покупателя, продавца, агентов по недвижимости, лицензированного судебного переводчика и двух свидетелей – это могут быть любые люди, владеющие сербским и русским языками, в том числе русскоязычный риелтор.
Договор составляется на сербском языке. Нотариус читает его вслух, и судебный переводчик синхронно переводит речь нотариуса.
У переводчика также можно заказать заверенный перевод текста на русский язык.
Договор заключается в письменной форме и содержит следующие сведения.
1. Информацию о сторонах, подписывающих договор, со всеми данными.
Если они являются физическими лицами, это ФИО, паспортные данные и имя одного из родителей, в случае граждан РФ – отчество.
Если договор заключается с юридическим лицом (компанией), то он также содержит все данные юридического лица: название, идентификационный номер (PDV), налоговый идентификационный номер (PIB), юридический адрес и имя уполномоченного лица для представления и подписания договора и его паспортные данные.
2. Информация об объекте (квартира, дом, земля, гараж...) с точным описанием недвижимости (кадастровый муниципалитет, площадь и тип объекта, адрес и место, этаж, номер), с указанием, есть ли какие-либо обременения на недвижимость.
К договору прилагается выписка из кадастра с информацией о недвижимости. Срок действия документа – 30 дней со дня выдачи.
3. Цена объекта, сроки и схема выплат.
4. Обязанности продавца и покупателя.
Продавец обязуется уплатить все налоги и коммунальные платежи по объекту недвижимости и представить документальное подтверждение уплаты на подписании договора.
Покупатель обязуется перенести на свое имя налоговые обязательства и переоформить объект во всех коммунальных службах в течение указанного в договоре срока.
5. Обязательный пункт о защите от эвикции (защите добросовестного покупателя от возможных претензий третьих лиц).
6. Подписи сторон, переводчика и свидетелей.
Сумма до €10 тыс. может быть выплачена наличными, свыше €10 тыс. – только транзакцией с банковского счёта покупателя на счет продавца.
Внимание! Иностранцам без ВНЖ могут открыть специальный нерезидентский счет. Оплатить с него объект недвижимости, который находится в Сербии, возможно только по предварительному заявлению в отделении банка.
Покупатели могут переводить деньги и со счёта в третьей стране напрямую на счет продавца или застройщика. Но при этом нужно помнить о необходимости пройти валютный контроль, и есть риск непредвиденных задержек.
Сразу после оплаты в банке покупатель, продавец, агенты, переводчик и свидетели снова приходят к нотариусу на подписание clausula intabulandi – согласия продавца зарегистрировать покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре без дальнейшего участия продавца.
При покупке вторичного жилья после подписания договора у нотариуса и оплаты в банке продавец и покупатель в присутствии агента подписывают акт приема-передачи, в котором указываются недостатки, если они имеются, и обозначается срок их устранения.
Также в акт может входить список мебели и техники, которая передается вместе с квартирой (здесь часто продают полностью или частично меблированное жильё).
Если покупается объект в новостройке, качество недвижимости будет подтверждать «граджевинска дозвола» – разрешение на строительство, а когда все работы на объекте завершены и выполнена техническая приемка – «употребна дозвола», то есть разрешение на заселение. Гарантии на все выполненные работы обычно даются на два года.
Свидетельство о собственности (list nepokretnosti или vlasnički list) выдается в кадастре недвижимости спустя 30 дней после заключения договора и полной оплаты.
Также свидетельство о собственности можно скачать и распечатать с сайта Кадастра недвижимости.
Недвижимость можно приобрести по заверенной у нотариуса доверенности. Она должна включать полный объем функций, в том числе операции в банке и представительство в налоговой, коммунальных компаниях и т. д.
Доверенность должна быть переведена на сербский язык лицензированным переводчиком.
В течение десяти рабочих дней с момента возникновения налогового обязательства, то есть с даты подписания договора купли-продажи, налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию с достоверной информацией.
Для вторичного жилья – налог на передачу абсолютных прав (porez na prenos apsolutnih prava) – 2,5% от рыночной стоимости недвижимости, указанной в договоре.
Для новостройки – налог на добавленную стоимость (porez na dodanu vrednost) – 10%. При покупке гаража налог составляет 20%.
Внесение в кадастр недвижимости нового собственника – от 0,01 до 0,05% от стоимости приобретаемого объекта.
Большинство агентств недвижимости в Сербии работают по принципу «2% от покупателя, 2% от продавца».
В редких случаях комиссию берут только с продавца (чаще всего это бывает, когда продают недвижимость от инвестора и/или имеют эксклюзивное право продажи).
Также агентство может установить и зафиксировать в договоре о сотрудничестве минимальную комиссию. Ее размер чаще всего составляет от €500 до €1 тыс. Применяется она в случае, если стоимость недвижимости ниже определенной суммы, а объем работы для агентства тот же.
Например, если квартира стоит €30 тыс., стандартная комиссия агентства должна быть €600, но в договоре с агентством может быть указана минимальная комиссия €1 тыс.
Оплата услуг адвоката часто включена в комиссию агентства, но покупатель может обратиться к юристу при работе без посредников или за дополнительной проверкой. За эту услугу он заплатит 0,05–1% от стоимости приобретаемого объекта.
Приблизительные расценки:
Его участие в сделке обязательно. В среднем заверение договора купли-продажи квартиры будет стоить около 1% от стоимости объекта.
Присутствие переводчика на заключении договора и письменный перевод договора требуются обязательно.
Стандартная стоимость услуг – €60 в час (обычно процедура подписания длится от 40 минут до часа). Расценки на письменный перевод – €12–15 за страницу.
В Сербии встречаются следующие виды частной собственности:
Процедура сделки для этих видов не отличается, за исключением того что при покупке совместной собственности или доли необходимо получить согласие всех совладельцев.
Демографический спад в Сербии не затронул Белград – его население постоянно растет, подталкивая спрос на жильё вверх.
В 2024 голу ключевыми покупателями на рынке стали резиденты Сербии: их доля превышает 90% сделок. В основном они приобретают квартиры для собственного проживания, однако доля инвестиционных покупок – включая объекты под аренду – продолжает расти, прежде всего в крупных городах.
Главным спросом у покупателей пользуется Белград и его окрестности, а также второй по величине город Сербии – Нови-Сад.
Фото: Unsplash (Dimitrije Milenkovic, Neon Joi, Lazar Gugleta, Anton Lukin), база prian
