Как россияне изменили рынок жилья в Сербии и почему цены пошли вниз

Что произошло

До пандемии коронавируса, ставшей первым триггером для роста цен, квадратный метр жилья в Нови-Саде стоил вполне доступные €1 225. Сегодня его средняя стоимость взлетела почти до €2 830. Однако самый мощный и резкий скачок цен на сербскую недвижимость – и особенно на её аренду – совпал с началом специальной военной операции на Украине и массовым притоком в Сербию граждан РФ.

Хроника арендного ралли

Статистика профильного портала 4zida.rs наглядно показывает, как менялись аппетиты сербских арендодателей на пике миграционной волны в 2022 году:

В Белграде: аренда студий за год подскочила с €250 до €350. Однокомнатные квартиры подорожали с €300 до €500, двухкомнатные – с €450 до €800, а за трёхкомнатные вместо €600 стали просить €1000 в месяц.
В Нови-Саде: ценник на студии вырос с €200 до €280. Однокомнатное жильё поднялось с €220 до €300, двухкомнатное – с €300 до €500, а трёхкомнатное – с €400 до €700.

Как отмечает Добрица Илич, директор агентства недвижимости ETAGI.com в Сербии, в первый период ажиотажа многие местные собственники даже выселяли постоянных сербских арендаторов ради сверхприбылей от иностранцев.

Почему ставки начали снижаться

Бум оказался краткосрочным. Большинство приехавших россиян заключали договоры аренды строго на один год, поскольку не имели долгосрочных планов. Спустя время значительная часть релокантов вернулась в Россию, а кто-то уехал дальше на Запад.

Рынок мгновенно отреагировал появлением сотен пустых квартир и жёсткой конкуренцией, вынудив арендодателей умерить аппетиты. Миф о том, что «все русские богаты и готовы платить любые деньги», окончательно разрушен: покупатели и арендаторы из РФ сейчас отлично информированы о реальных ценах.

Тем не менее, текущие ставки аренды всё ещё существенно выше докризисного уровня. Сейчас снять студию в Белграде можно в среднем за €380, однокомнатную квартиру – за €450, двухкомнатную – за €700. В Нови-Саде аналогичные объекты обойдутся в €280, €300 и €450 соответственно.

Смена приоритетов

По оценкам экспертов, от 20% до 30% приехавших россиян решили остаться в Сербии насовсем и перейти от аренды к покупке собственного жилья. И здесь их портрет сильно изменился:

Новая география. Если первая волна скупала исключительно центры Белграда и Нови-Сада, то теперь фокус сместился на окраины, а также на тихие небольшие города — Суботицу, Зренянин, Панчево и Ниш (где особым спросом пользуются сельские дома).
Любовь к домам. Выбирая собственность, осевшие в Сербии россияне чаще отдают предпочтение загородным домам площадью до 150 кв. м с небольшим участком на природе (в районе Космая или Авалы). Главная проблема сербского рынка здесь – избыток слишком огромных старых домов, которые иностранцам приходится перестраивать под себя.
Требование комфорта. Покупатели квартир выбирают новостройки и формат кондоминиумов (развитая инфраструктура, коворкинги, закрытые дворы), к которым они привыкли на родине, но которых в Сербии пока остро не хватает. Состоятельные лица активно интересуются элитным проектом «Белград на воде».
Домашние животные. Это критически важный фактор: у 90% покупателей из РФ есть кошка или собака, что напрямую влияет на выбор локации.

Интересный тренд последнего времени – переток покупателей из Черногории. Столкнувшись с отменой прямых авиарейсов и бытовыми сложностями, многие россияне продают там свои активы и перекладывают деньги в сербские квадратные метры.

Чего не хватает Сербии для удержания инвесторов

Несмотря на простую процедуру покупки и легальную возможность получить за недвижимость ВНЖ (а в перспективе – ПМЖ и гражданство), Сербии всё труднее конкурировать за молодое и обеспеченное поколение экспатов.

Среди главных раздражителей инвесторы называют слабую административную цифровизацию, отставание местных технологий и неразвитую инфраструктуру. Юридические нюансы тоже добавляют стресса: для ВНЖ россиянам необходимо покупать только готовые объекты с зарегистрированным адресом (что отсекает большой пласт новостроек). Кроме того, иностранцев пугает сербская налоговая система, где счета за оформление сделки могут приходить с опозданием в несколько месяцев.

Как итог, имея на руках бюджет в €350 000, многие состоятельные покупатели отказываются от Белграда в пользу того же Кипра, где за эти деньги можно сразу получить постоянный вид на жительство в ЕС. Новой взрывной волны релокации эксперты не ждут, однако за счёт уже сформировавшейся крупной диаспоры Сербия обеспечила себе стабильный и постоянный приток российских покупателей на годы вперёд.

Вот что можно купить в Сербии прямо сейчас:

46 000 €

Дом в Суботице, Сербия

105 м² 5 3 1

ВНЖ при покупке

Большой одноэтажный семейный дом в селе Баймак!! У вас появилась отличная возможность стать владельцем прекрасного большого дома в Воеводине. Дом расположен в Красивом селе на пути из Сомбора в Суботицу. Имеет хорошее сообщение в обе стороны. В селе есть школа, магазины, церковь и другие объекты инфраструктуры. Село многонациональное, к...

Your Invest Home

190 000 €

Квартира в Белграде, Сербия

54 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира в стадии строительства, срок заселения – декабрь 2025 года. Высокое качество строительства, отличная планировка комнат, отопление и кондиционирование экономичным тепловым насосом, вид на Храм Святого Саввы. Отличное расположение со всей инфраструктурой, в 100 метрах от будущей станции метро. В квартире установлена система...

Agencija Plus

66 000 €

Квартира в Нише, Сербия

45 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Прекрасная квартира на сербском минеральном курорте! Сербия – прекрасная страна, с теплым климатом и большим количеством минеральных источников. Многие из них превратились в оживленные санаторные зоны, любимые не только самими сербами, но и иностранными туристами. Курортные зоны разместились по всей стране, но очень много их в...

Your Invest Home

60 000 €

Квартира в Златиборе, Сербия

32 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Прекрасная новая квартира в Златиборе Представьте себе жизнь среди потрясающих пейзажей гор, чистый воздух, наполненный ароматами хвойных лесов, и тёплое гостеприимство местных жителей. Квартира расположена в одном из самых популярных туристических мест Сербии — Златиборе, идеально подходит как для постоянного проживания, так и для...

Your Invest Home

350 000 €

Дом в Нише, Сербия

70 м² 3 2 1

ВНЖ при покупке

5722 (2). Большое именье в сельской местности. Предназначение - выращивание с/хоз. продукции - прилегающий участок 10 ГА. На участке расположен дом для проживания или контору 70 кв м. Собственная скважина - 35 метров, мощность около 40 м3 в сутки. Асфальтированная дорога к имению и через него. Хороший сад (малина, груша, яблони, слива и т.д.) и...

CONSULTING SERVICES COMPANY «ADRIATIC SEA EXPERT»

69 000 €

Квартира в Златиборе, Сербия

39 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Новая компактная квартира недалеко от центра Златибора! Златибор – прекрасное место в Сербии, подходящее для жизни или туризма. Места красивые, горные массивы и прекрасные леса. Недвижимость в этом регионе отлично подходит под инвестиции. Регион постоянно посещают туристы из разных стран, в том числе из России. Квартиры не простаивают ни...

Your Invest Home

235 000 €

Дом в Бараево, Сербия

153 м² 6 4 2

ВНЖ при покупке

Новый дом с двумя идентичными трехкомнатными квартирами площадью 75 м² каждая (гостиная с кухней и столовой, 2 спальни и ванная комната). Каждая квартира имеет собственный бассейн. Подогрев полов, газ. На участке также есть хорошо оборудованная летняя кухня, достаточно большая для дополнительных построек (спортивная площадка, детская...

Agencija Plus

169 000 €

Дом в Бараево, Сербия

130 м² 5 4 1

ВНЖ при покупке

Отличный новый дом с 4 спальнями, продаётся с мебелью. Дом зарегистрирован в кадастре, возможно получение вида на жительство на основании права собственности. В 4 км от города Бараево и всего в 30 минутах от центра Белграда – отличное, тихое место в лесной зоне. До аэропорта Никола Тесла можно добраться за 45 минут по трассе А1. Двор...

Agencija Plus

378 000 €

Дом в Златиборе, Сербия

300 м²

Дом недалеко от горнолыжного центра Торник, в 5 минутах езды на автомобиле и в 6 км от центра Златибора. 300 м2 полезной площади на 700 кв.м земли, огороженной забором и засаженной туей. Дом состоит из 3 независимых жилых единиц. На первом этаже расположены отдельные квартиры площадью 60 м2 каждая, оборудованные электрическими котлами...

Galeo

68 610 €

Квартира в Врнячка-Бане, Сербия

37 м² 2 1 1

Строящийся комплекс из 6 зданий рядом с аквапарком. Планировка: подцокольный этаж + цокольный этаж + 2 этажа + чердак, лифт, кондиционирование воздуха, отопление - электрические радиаторы. Всего 105 квартир, площадь от 24 до 59 м2, 80 парковочных мест. На территории комплекса также будут построены бассейн, детская площадка и кафе. Цена квартир...

Agencija Plus

288 750 €

Квартира в Златиборе, Сербия

103 м²

Центр Златибора, рядом с церковью. Квартира площадью 103 м2, включает гостиную, туалет, спальню на первом этаже и ванную комнату на втором этаже, а также еще две спальни. Своё гаражное место. Цена 288.750 евро

Galeo

150 000 €

Дом в Крагуеваце, Сербия

160 м² 5 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Продается новый современный дом с отдельностоящим домом—баней! Предлагаем вам новый двухэтажный дом (2023 г. постройки) с отдельно стоящей баней и панорамным видом в живописном селе —Чумич, Западной Сербии, между г.Топола и г.Крагуевац! 150м2 + терраса 14м2 на участке 12 соток. • Современный ремонт: теплые полы, тройные...

Частное лицо

650 000 €

Поместье в Нови-Саде, Сербия

322 м² 6 3 2

ВНЖ при покупке Оплата в рублях

Дом 322 М2 на участке 62 сотки, с бассейном 5х7, с прекрасным видом на Дунай и на гору - природный заповедник. На участке множество декоративных и плодовых деревьев, около ста видов роз. Дом отапливается газом, альтернативное отопление - камин, печь, инвертор. В доме два санузла, один с гидромассажной ванной. Три спальни (30 м, 15 и 20), 2...

Частное лицо

131 200 €

Квартира в Златиборе, Сербия

41 м² 2 1 1

Строящийся комплекс - расположен в Златиборе, в центре, на прогулочной трасе, рядом гондольный подъемник (в 5 метрах), а парк авантюр - в 50 метрах. В комплексе есть ресторан, гараж на двух уровнях, стойка регистрации, спа-центр, бассейн, две сауны, солярий, тренажерный зал. В продаже осталось всего десять квартир площадью от 30 до 48 кв.м по...

Galeo

63 000 €

Квартира в Златиборе, Сербия

34 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Прекрасная новая квартира в Златиборе! Представьте себе жизнь среди потрясающих пейзажей гор, чистый воздух, наполненный ароматами хвойных лесов, и тёплое гостеприимство местных жителей. Квартира расположена в одном из самых популярных туристических мест Сербии — Златиборе, идеально подходит как для постоянного проживания, так и для...

Your Invest Home

420 000 €

Вилла в Белграде, Сербия

342 м² 6 4 5

Онлайн-показ Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Вилла с бассейном в шаге от Дуная, расположена в 20 км от Белграда по автодороге Е75, в защищенном и уютном уголке, всего в 200-а метрах од Дуная. Со всех сторон окруженная высоким бетонным ограждением, украшенным зеленью, обеспечивая ощущение спокойствия и уединенности. Всего в 20 минутах езды од города и аэропорта. Основная магистраль Е75...

Частное лицо

210 000 €

Дом в Златиборе, Сербия

145 м² 3

Дом в 3 км от Златибора, недалеко от горнолыжного центра Торник, Рибничко езера. Площадь 145 м2, включает гостиную, террасу, туалет и 3 спальни, ванную комнату и библиотеку на втором этаже. Электрическое отопление и дровяной камин. Цена 210 000 евро

Galeo

72 000 €

Квартира в Златиборе, Сербия

39 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке

Квартира от российского застройщика в Златиборе!! Курорт Златибор славится своим чистым воздухом, красивыми пейзажами и умеренным климатом. Здесь царит атмосфера покоя и умиротворённости, идеально подходящую для отдыха и восстановления сил. Нынешним летом – Сербия будет прекрасным местом для летнего отдыха и курортного лечения. И заменит...

Your Invest Home

112 000 €

Квартира в Златиборе, Сербия

37 м²

Срочная продажа! Квартира площадью 37 м2 с гаражом в центре Златибора на 3-м этаже. В здании 2 лифта, есть внешние парковочные места, которыми может пользоваться владелец, и дополнительное гаражное место. Новые вещи и новая квартира.

Galeo

63 000 €

Квартира в Златиборе, Сербия

37 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ

Продаётся современная квартира в Златиборе! Предлагаем вашему вниманию прекрасную квартиру в живописном месте Сербии — на популярном горном курорте Златибор. Это идеальное жильё для тех, кто мечтает о спокойствии, красоте природы и комфорте одновременно. Расположение: Курорт Златибор славится своим чистым воздухом, красивыми пейзажами...

Your Invest Home

Посмотреть ещё 21 похожий объект

Источник: B92