Содержание недвижимости во Франции

Налоги на недвижимость

Покупателя французского жилья ждёт несколько ежегодных налогов.

Налог на недвижимость (la taxe foncière)

Начисляется и резидентам, и нерезидентам. Но имеет свои особенности отдельно для застроенных и незастроенных участков.

Условия. К застроенным участкам относятся те, на которых размещены какие-либо конструкции – не только дом или многоквартирный комплекс, но и, скажем, сарай или рекламный щит.

Данный налог не накладывается на государственные здания и учреждения, религиозные организации и постройки, которые используются для сельскохозяйственных нужд. Также la taxe foncière не платят лица старше 75 лет, домохозяйства с низким доходом, лица, получающие социальные выплаты или пособия по инвалидности. Есть и лимитированные льготы:

• новые дома или жилые комплексы – освобождены на первые два года после введения здания в эксплуатацию, полной реконструкции или новой пристройки;
• социальное жильё – налог отсутствует первые 15 лет;
• энергоэффективные дома могут получить освобождение сроком до пяти лет.

 Незастроенные участки – те, на которых отсутствуют любые конструкции. В данном случае налог не взимается с территорий, принадлежащих государству или отведённых под сельхознужды. Также частично распространяется на засаженные деревьями территории (10–30 лет), на плантации трюфеля и грецкого ореха (до 50 лет), на участки, внесённые в список охраняемых.

Расчёт. Формула вычисления налога на недвижимость простая: базу умножают на определённый процент, устанавливаемый местной администрацией. Для застроенных участков он обычно составляет 50%, для незастроенных – 80% от кадастровой арендной стоимости. Последняя зависит от типа недвижимости, площади, расположения, преимуществ и особенностей. Полученная цифра – исходная база, из которой высчитывают, а после суммируют все административные расходы и сборы департамента.

Пример

Дано. Трёхкомнатная квартира (80 кв. м) в Антибе. Апартаменты класса люкс, 100 метров от моря.

Расчёт. При кадастровой арендной стоимости €10,42 за кв. м сдавать такую недвижимость можно за €833 в месяц, а за год такое жильё приносит €10 тыс. Налогооблагаемая исходная база – €5 тыс. (50% от €10 тыс.).

Далее из этой суммы высчитывают финальную, складывая коммунальный налог (12,53%), специальный налог (0,205%), налог департамента (12,42%), налог на вывоз мусора (9,5%) и прибавляя административные сборы (€60).

Итог. Заплатить потребуется €1 792,75.

Независимо от того, сдаётся жильё или нет, платит налог владелец собственности.

Налог на проживание (la taxe d'habitation)

Условия. Платят все собственники французского жилья как круглогодичного, так и сезонного назначения. Обязательное условие – помещение должно быть готово к проживанию (необходимая техника и мебель). В случае с частным домом под налог попадает также сарай, подвал, гараж, детская площадка, сад и прочие части территории.

Не взимается налог на проживание только со зданий, которые отведены под студенческое или ученическое жильё, размещение дипломатов и консулов.

Расчёт. Рассчитывается налог в привязке к кадастровой арендной стоимости. Скидка возможна, но применяется только если объект – основное место жительства собственника (размер скидки зависит от совокупного дохода и состава семьи). Далее из исходной базы высчитывается сбор коммуны и департамента. В целом сумма равна или приближается по значению к налогу на недвижимость.

Особенность: суммы налогов на проживание и на недвижимость зависят также от локации и от того, сколько человек постоянно находится в объекте.

Суммы налогов на проживание и на недвижимость зависят от локации и от того, сколько человек постоянно находится в объекте

Средние годовые значения для разных апартаментов и резиденций

Налог на недвижимое состояние (l’impôt sur la fortune immobilière – IFI)

Условия. Действует в том случае, если чистая стоимость приобретаемой собственности более €1,3 млн. Применяется к недвижимости, которую не используют для предпринимательской деятельности. При этом налогом облагают всё имущество собственника, независимо от страны нахождения, если он налоговый резидент Франции, и только на территории государства – если он налоговый резидент другой страны.

Расчёт. Ставка – 0,5–1,5% от стоимости объекта в зависимости от исходной цены. Но можно существенно уменьшить сумму, если вычесть из неё все расходы, связанные с недвижимостью: кредит, затраты на реконструкцию и строительство и т. д. А если вы докажете, что стоимость покупки достигла заветной суммы только потому, что недвижимость сразу продавалась с мебелью и техникой, – возможно, налога вообще удастся избежать.

Трёхпроцентный налог (la taxe de 3%)

Условия. Действует только в том случае, если недвижимость приобрело юридическое лицо, а настоящее имя собственника скрыто. Не распространяется на ситуацию, когда компания находится во Франции или в другой стране, которая заключила с Францией договор о предоставлении информации касательно личностей акционеров.

Когда и как платить налоги

Налоги рассчитываются на 1 января за предыдущий год. Ведомость с уже готовой суммой владелец недвижимости получает в конце августа, а оплату он должен внести до 15 октября (можно частями каждый месяц). Для собственника, приобретшего жильё, к примеру, в середине года, сумма налогов рассчитывается по фактическому сроку владения. Если вы просрочили платёж, к указанной сумме прибавляется штраф – 10% от того, что вы должны государству.

Налоги рассчитываются на 1 января за предыдущий год. Ведомость с уже готовой суммой владелец недвижимости получает в конце августа, а оплату он должен внести до 15 октября (можно частями каждый месяц)

Письмо из налоговой приходит на адрес, который указан в договоре купли-продажи недвижимости. Но в последующем его можно поменять, прислав запрос в инспекцию.

Заплатить налоги можно несколькими способами:

• через официальный сайт правительства;
• посредством онлайн-банкинга;
• через сервис TransferWise (если вы находитесь за границей);
• отправить в налоговую обратное письмо с заполненным чеком (конверт и чек прикладываются к письму с итоговой отчётностью);
• прийти в департамент лично и рассчитаться чеком или наличными.

Квартиры во Франции, которые продаются прямо сейчас

Апартаменты в Париже, Франция

1 890 000 €

Площадь 129 м², 5 комнат

ИНДОМ

Квартира в Куршевеле, Франция

890 000 €

Knight Frank

Апартаменты в Куршевеле, Франция

1 050 000 €

3 комнаты

Knight Frank

Таунхаус в Сен-Тропе, Франция

8 980 000 €

Площадь 400 м², 7 комнат

Агентство MAGREY & SONS...

Апартаменты в Ментоне, Франция

510 000 €

Площадь 72 м², 3 комнаты

AzarovS

Апартаменты в Париже, Франция

990 000 €

Площадь 97 м², 5 комнат

Knight Frank

Апартаменты в Ницце, Франция

Цена по запросу

Площадь 110 м²

SERVICEAZUR

Квартира в Экс-ле-Бен, Франция

895 000 €

Площадь 186.8 м², 5 комнат

Barnes

Квартира во Франции

599 900 €

Площадь 129.53 м², 5 комнат

Barnes

Квартира в Гюжан-Местрас, Франция

378 000 €

Площадь 108 м², 4 комнаты

Barnes

Квартира в Экс-ан-Прованс, Франция

595 000 €

Площадь 69.7 м², 3 комнаты

Barnes

Квартира в 4-ом районе Парижа, Франция

895 000 €

Площадь 53.25 м², 3 комнаты

Barnes

Квартира в Ницце, Франция

1 290 000 €

Площадь 77 м², 3 комнаты

Barnes

Квартира во Франции

2 100 000 €

Площадь 429.07 м², 18 комнат

Barnes

Квартира в 7-ом районе Парижа, Франция

4 900 000 €

Площадь 218 м², 7 комнат

Barnes

Апартаменты в Атлантических Пиренеях, Франция

795 000 €

Sextant properties

Квартира во Франции

360 400 €

Площадь 34.96 м², 2 комнаты

Barnes

Квартира в 16-ом районе Парижа, Франция

2 090 000 €

Площадь 183 м², 7 комнат

Barnes

Квартира в 8-ом районе Парижа, Франция

1 065 000 €

Площадь 74.3 м², 3 комнаты

Barnes

Квартира в Иль-де-Франс, Франция

1 150 000 €

Площадь 138 м², 5 комнат

Barnes

Посмотреть ещё 1814 похожих объектов

Коммунальные платежи

Делятся на две категории.

1. Общие. Представлены фиксированной суммой и включают оплату лифта, консьержа, расходы на горячую и холодную воду (центральная подача), управление домом, на озеленение прилегающей территории, общие ремонтные работы, обеспечение безопасности, центральное отопление (если есть). Суммарная ставка в год – €25–40 за кв. м.

 2. Индивидуальные. Сумма зависит от показаний счётчиков. Сюда может входить автономное отопление, расходы на газ и воду, электричество, спутниковое ТВ и интернет. Годовой расход на недвижимость 70–80 кв. м при условии, что жильё находится не в самом далёком, но и не в самом дорогом месте Франции, – примерно €3,0–3,5 тыс.

 Проще всего открыть под эти платежи отдельный счёт и настроить автоматическое отчисление, привязав электронную почту и номер телефона.

Вода

Средняя тарифная ставка за кубометр – €3,1. В большинстве случаев за подачу отвечают локальные коммунальные компании, расчёт ведётся по счётчикам. Обычно в месяц при проживании в квартире двух человек выходит €35–40.

Газ

Тариф – €0,1 за куб. м. В счёте идёт отдельной строкой, если, к примеру, готовка и нагрев воды в квартире за счёт газа. Но в последнее время такой вариант встречается всё реже – только если в старых зданиях. В любом случае, даже если к квартире подведена газовая труба, её всегда можно перекрыть, уведомив газовую компанию, и обходиться электричеством.

Отопление

Самая крупная статья расходов: для средней квартиры потребуется около €500 в год. Центральное встречается редко, в основном используется автономное. То, что во Франции не холодно, – миф, особенно когда дело касается побережья, где очень высокая влажность. Даже на Лазурном Берегу обогреватели не редкость.

То, что во Франции не холодно, – миф, особенно когда дело касается побережья, где очень высокая влажность. Даже на Лазурном Берегу обогреватели не редкость

Электричество

Электроэнергия во Франции сравнительно недорогая, средний тариф – €0,11 за кВт·ч (может варьироваться в зависимости от площади квартиры, числа жильцов и электроприборов). При расходе в 300 кВт·ч за месяц выходит всего €33.

Интернет и ТВ

Если вы планируете пользоваться и стационарным телефоном, и интернетом, и телевизором, выгоднее будет оформить комплексный пакет, который обходится примерно в €50. Если вам нужен только интернет – готовьтесь платить €25–30 за пакет.

Управление домом

Счёт от местного аналога ТСЖ приходит раз в квартал, сумма – €300–450. Конечно, чем больше развита инфраструктура комплекса – тем выше плата.

Страховка

Обязательная статья расходов. Минимальный годовой пакет обойдётся в €150–200. При подписании договора можно как заплатить всю сумму сразу, так и настроить ежемесячное отчисление с личного счёта равными платежами.

Пример расчёта коммунальных платежей и налогов для разных вариантов собственности (за год)

Стоимость жизни в стране

Доходы. На 2020 год минимальная зарплата во Франции составляла €1 539 до уплаты налогов, минимальная почасовая ставка – €10,15. Стандартная рабочая неделя – 35 часов. Средний чистый доход в стране составляет €2 400, до уплаты налогов – €3 085, согласно данным Национального института статистики и экономических исследований.

Самые высокие зарплаты у врачей узкой специализации, которые получают €8–12 тыс. (анестезиологи – ещё больше), меньше всего получают бармены и прочие работники сферы услуг. Доходы сильно зависят и от города проживания: к примеру, в Булонь-Бианкуре средний годовой заработок на €5 тыс. выше, чем в Антони. В Париже средняя зарплата после вычета налогов – €2,6 тыс.

Жильё. Если говорить о Париже, то, чтобы снимать апартаменты с одной спальней в центре города, потребуется около €1,2–1,5 тыс. в месяц, за пределами центра ставки ниже – €850–1 000. Если речь идёт о просторной квартире с тремя спальнями, то ежемесячно придётся отдавать €2,7–3,0 тыс. за центральное расположение и €1,7–2,0 тыс. за более отдалённое.

В Париже, чтобы снимать апартаменты с одной спальней в центре города, потребуется около €1,2–1,5 тыс. в месяц, за пределами центра ставки ниже – €850–1 000

В других городах ставки могут быть гораздо ниже. К примеру, в Гренобле односпальную квартиру в центре можно снять за €550–700, в других районах – за €400–500. В Страсбурге – за €650–700 и €450–500 соответственно. Даже в Ницце ставки ниже парижских: односпальную квартиру в центре можно арендовать за €850–950, а трёхспальную – за €1,8–2,0 тыс. 

Еда. Стоимость питания выше, чем в странах Восточной Европы, но ниже, чем в большинстве скандинавских государств. Литр молока стоит €1,1, хлеб – €1,8, дюжина яиц – €3,8, кило риса – €2,3, куриного филе – €12,4, говядины – €21,0. Кило фруктов в среднем обойдётся в €2–3, овощей – в €2,5–3,5. На еду на двоих в месяц будет уходить €500–600.

Обед на одного в недорогом ресторане обойдётся в €13–15, плотный ужин на двоих (с алкоголем) – €60. Комбо-обед в McDonald’s стоит €9, чашка капучино – €3–4.

Транспорт. Стоимость одной поездки на общественном транспорте – €1,9, месячный проездной обойдётся в €75. Литр бензина в стране стоит €1,55, примерно столько же – километр поездки на такси.

Дома и виллы во Франции, которые продаются прямо сейчас

Замок в Париже, Франция

9 800 000 €

Площадь 1100 м²

ИНДОМ

Замок в Верхних Пиренеях, Франция

650 000 €

Площадь 455 м², 12 комнат

GROUPE IMMOBILIER MERCU...

Особняк в Париже, Франция

5 450 000 €

Площадь 580 м²

ИНДОМ

Апартаменты во Франции

20 600 000 €

Площадь 322 м²

ИНДОМ

Дом во Франции

4 780 000 €

Площадь 390 м², 10 комнат

Агентство MAGREY & SONS...

Вилла в Муан-Сарту, Франция

3 900 000 €

Площадь 500 м²

Knight Frank

Апартаменты в Межеве, Франция

790 000 €

Площадь 104 м², 3 комнаты

Knight Frank

Апартаменты в Рокбрюн-Кап-Мартен, Франция

Цена по запросу

Площадь 100 м², 3 комнаты

AzarovS

Вилла в Гримо, Франция

9 450 000 €

Площадь 360 м², 9 комнат

Агентство MAGREY & SONS...

Дом в Сен-Максиме, Франция

1 050 000 €

Площадь 122.92 м², 5 комнат

Barnes

Квартира во Франции

1 850 000 €

Площадь 217.62 м², 6 комнат

Barnes

Дом в Мужене, Франция

4 800 000 €

Площадь 625 м², 7 комнат

Агентство Magrey&Sons M...

Дом в Нёйи-сюр-Сене, Франция

3 580 000 €

Площадь 280 м², 8 комнат

Barnes

Апартаменты в Ницце, Франция

1 100 000 €

Площадь 125 м²

SERVICEAZUR

Дом в Ландах, Франция

5 490 000 €

Площадь 700 м², 12 комнат

Barnes

Дом во Франции

840 000 €

Площадь 1600 м², 25 комнат

Barnes

Дом во Франции

1 210 000 €

Площадь 186 м², 5 комнат

Barnes

Квартира во Франции

750 000 €

Площадь 114.81 м², 4 комнаты

Barnes

Квартира в Иль-де-Франс, Франция

2 300 000 €

Площадь 190.09 м², 6 комнат

Barnes

Квартира в 17-ом районе Парижа, Франция

390 000 €

Площадь 23.51 м², 1 комната

Barnes

Посмотреть ещё 4537 похожих объектов

Сдача недвижимости в аренду

Доходность. Компании, которые занимаются инвестированием и управлением недвижимостью во Франции, утверждают, что, в зависимости от режима налогообложения, чистая доходность (после вычета всех налогов и расходов) от сдачи жилья составляет 3,5–4,2% годовых. Хотя в отдельных городах страны, к примеру Сен-Кантене, Мюлузе, Дюнкерке, Марселе, Гавре, Ле-Мане, годовой доход может достигать 8–9%. 

Ставки. Иностранцы свободно могут сдавать приобретённое жильё в аренду как на долгий, так и на короткий срок. Суточные ставки для квартиры-студии в Париже стартуют с €50, в Страсбурге, Ницце и Гренобле – с €40. В высокий сезон и в центральных районах эти цифры могут быть выше в два-три раза.

Снимая жильё во Франции на долгий срок, арендатор платит налог на проживание и покрывает все индивидуальные расходы. Очень редко съёмщик несёт и общие затраты на обслуживание дома – в таком случае, как правило, арендная ставка изначально ниже.

Налог на доход от аренды. Сумма и тип налога на прибыль зависят от того, на какой срок вы сдаёте жильё. Ставки подоходного налога следующие.

– Для резидентов Франции – 14–45% в зависимости от суммарного годового дохода.

– Для нерезидентов – фиксированная ставка 20% (в расчётах принимаем её за основу).

– Социальные сборы (одинаковы для всех) – 17,5%. Не уплачиваются только в том случае, если вы привязаны к социальной системе обеспечения в другой стране Европы.

Сезонная аренда

Условия. Если годовой доход от сдачи не превышает €15 тыс., используется микрорежим – Le régime micro-foncier, который предполагает скидку 30% на налогооблагаемую чистую прибыль. Но расходы на содержание и обслуживание жилья в данном случае вычесть нельзя.

Если сумма больше €15 тыс., применяется реальный режим – Le régime réel. Скидок не предусмотрено – налог взимается со всей суммы чистой прибыли за вычетом реальных расходов (налоги на недвижимость, страховка, ремонтные работы, проценты по ипотеке и т. д.).

Есть ещё один вариант – оформить жильё в мэрии как туристическое. В таком случае используется туристический режим и налог уплачивается с 30% прибыли (без возможности вычесть сопутствующие расходы).

Особенность. В реальном режиме есть бонус: государство отталкивается от того, что амортизация жилья займёт 30 лет, и вычитает эту сумму из налогооблагаемой базы ежегодно, исходя из первоначальной стоимости объекта. К примеру, если изначально квартира обошлась вам в €200 тыс., амортизационный вычет составит 200 000 / 30 = €6 660.

Примеры расчётов

• Годовой доход €13 000
  В этом случае применяется скидка 30% (микрорежим)
  Итого (13 000 − 3 900) × 0,375 = €3 412
• Годовой доход €20 000 (реальный режим)
  Сопутствующие расходы на обслуживание, ремонт и т. д. €7 000
  Амортизация €6 660
  Налогооблагаемая база €6 340
  Итого 6 340 × 0,375 = €2 378
• Годовой доход €24 000
  Налогооблагаемая прибыль €8 000 (туристический режим)
  Итого 8 000 × 0,375 = €3 000

Долгосрочная аренда

Условия. Если годовой доход ниже €32,9 тыс., используется микрорежим и скидка 50%. Но по желанию владелец может выбрать реальный режим, к примеру если расходы на обслуживание и содержание жилья превысили размер бонуса. Если доход выше €32,9 тыс., реальный режим применяется автоматически.

Пример расчёта

• Годовой доход €27 000
  Автоматическая скидка 50%
  Итого (27 000 − 13 500) × 0,375 = €5 062 
• Годовой доход €35 000
  Сопутствующие расходы на обслуживание, ремонт и т. д. €14 000
  Амортизация €10 000 (для примера берём квартиру стоимостью €300 тыс.)
  Налогооблагаемая база €11 000
  Итого 11 000 × 0,375 = €4 125

Управляющие компании. Во Франции действует множество управляющих компаний, но условия примерно у всех одинаковые: за услуги с арендного дохода придётся отдавать в среднем 20%. Взамен работники организации помогут с поиском жильцов, будут контролировать своевременность выплат, отвечать за коммунальные платежи и уход за собственностью, поддержание чистоты в квартире. Если дохода нет, процент за услуги оговаривается индивидуально.

Продажа недвижимости

Тенденции. Несмотря на коронавирусный кризис, инвестиционная недвижимость во Франции набирает популярность. Иностранцы скупают квартиры в Париже, хотя эксперты прогнозируют падение цен в центральных регионах. За 2020 год вторичка подорожала в таких городах, как Мюлуз, Анжэ, Лимож и Орлеан, более чем на 16%.

Текущая ситуация в мире изменила предпочтения французов – многие теперь мечтают жить в домах из дерева. А спрос на объекты с открытым пространством настолько возрос, что балконы и террасы прибавляют к стоимости предложения 10%.

 Налог на прирост капитала при продаже недвижимости (la plus-value immobilière)

Условия. Прирост капитала – это разница между стоимостью покупки и продажи, из которой можно вычесть все расходы на улучшение и содержание жилья. Ставка на прибыль в данном случае фиксированная: 36,5% (19,0% налог и 17,5% социальные отчисления).

Если собственник владеет жильём более пяти лет, применяются скидки:

• 6–21 год: 6,00% для налога и 1,65% для социальных отчислений;
• 22 года: 4,00% для налога и 1,60% для социальных отчислений;
• более 22 лет: 4,00% для налога и 1,90% для социальных отчислений.

Особенности. Налог на прирост капитала платить не нужно, если:

• недвижимость – основное место проживания владельца;
• полученная прибыль меньше €15 тыс.;
• собственник продаёт жильё впервые, а на вырученные деньги планирует купить другую недвижимость во Франции.

 Если после всех вычетов и скидок чистая прибыль составила больше €50 тыс., нужно платить дополнительный налог в размере 2–6% (в зависимости от конкретной суммы).

Дополнительные расходы при продаже

При продаже недвижимости львиная доля затрат ложится на покупателя.

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru