Налоги на сдачу в аренду недвижимости во Франции: выбираем выгодный режим

Оптимальная стоимость квартиры для сдачи в аренду

Рынок недвижимости Лазурного берега хорошо показал себя на фоне мировых кризисов. Сильных скачков цен на недвижимость здесь не наблюдалось. Плюс, регион позволяет сдавать квартиру в краткосрочную аренду круглый год. В Каннах проводится много деловых и культурных мероприятий, да и в Ниццу приезжают не только для отдыха на пляжах в летнее время.

Прежде чем перейти к расчетам, важно выделить один нюанс. Если ваша цель – в бОльшей степени именно вложение средств с получением дохода от сдачи в аренду, то оптимальная сумма покупки не должна превышать €550000.

Чем выше стоимость недвижимости, тем ниже будет ее рентабельность.

На этом этапе принципиально важно определить главную цель покупки. Это может быть вложение денег с оптимизацией расходов на обслуживание и, как приятный бонус, доход от аренды. То есть вы рассматриваете ренту как дополнительный плюс, а не главную цель. Или же вы хотите разместить свои активы на европейском рынке и ежемесячно получать максимально возможный доход. Исходя из этих целей, оптимальная сумма покупки будет варьироваться.

• Читайте, как взять ипотеку во Франции.

Расходы на содержание и доходы от аренды

Все расчеты будем вести на примере конкретной квартиры в Ницце – 40-метровой «двушки», расположенной в квартале Музыкантов. Цена объекта – €300000.

Примерные расходы на содержание:

• Ежемесячные шаржи (платежи за уборку придомовой территории, лестниц, обслуживание лифта и т.д.) – €100 в месяц / €1200 в год.
• Налог на недвижимость (так называемый «tax foncier») – €900 в год.
• Налог на проживание – €900 в год.
• Расходы на воду, электричество, страховки, ТВ, интернет – €2000 в год.

ИТОГО: обязательные ежегодные расходы владельца недвижимости составят €5000 в год.

Теперь посмотрим, сколько такая квартира способна принести в виде арендных поступлений.

Примерный доход-брутто от сдачи в аренду:

• Высокий сезон (июнь, июль, август) – €130/сутки. Закладываем риски и рассчитываем, что у нас квартира заполнена 80% дней, а именно 73 дня из 92. В результате за высокий сезон доход брутто составит €9490.
• Средний сезон (апрель, май, сентябрь) – €100/сутки. При загрузке в 80%, а именно 72 дня из 91, доход составит €7920.
• Низкий сезон (остаток года, 182 дня) – €70/сутки. Это минимальная ставка (но в данном случае ее можно в праздничные дни повышать). Рассчитываем, что в течение 182 дней квартира загружена на 60%. В этом случае объект принесет €7644.

ИТОГО: Доход-брутто за год – €25054 (€9490 + €7920 + €7644).

А теперь посчитаем, какие расходы будут у собственника и сколько «чистыми» он получит на руки.

• Смотрите примеры недвижимости во Франции.

Режимы налогообложения арендного дохода во Франции

При сдаче в аренду недвижимости во Франции существует три режима выплат подоходного налога:

• реальный;
• микрорежим;
• туристический режим.

Посмотрим, как будет формироваться доход в зависимости от выбранной налоговой схемы.

1. Реальный режим

Особенность этой схемы – выделение суммы амортизации на 30 лет из стоимости квартиры при расчете налога. В рамках данного режима выгодно учитывать также все затраты, связанные с квартирой. Например, покупку мебели, перекрашивание стен, приобретение авиабилетов. Все эти расходы вычитаются из налогооблагаемой базы.

Сумма амортизации вышеописанной квартиры составит – €300000 / 30 = €10000.

В реальном налоговом режиме собственнику необходимы услуги бухгалтера. На них заложим в бюджет €800 евро в год.

Если владелец планирует сдавать квартиру через агентство, нужно учесть, что 20% от суммы, вырученной со сдачи, уйдет на комиссию, т.е. €5011 евро.

Из дохода-брутто (€25054) вычитаем:

• Налоги: €3000 (900 + 900 + 1200);
• Коммунальные услуги: €2000;
• Гонорар бухгалтера: €800;
• Комиссия агентству: €5011.

ИТОГО: прибыль до налогообложения – €14243.

Из полученной прибыли (€14243) вычитаем €10000 (амортизация). Получаем €4243 евро – именно с этой суммы нужно выплатить подоходный налог (20%) и социальный налог (17,5%). В нашем случае налоговая выплата (37,5%) составит €1591 евро.

ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры в аренду – €12652 (€14 243 - €1 591). Доходность – 4,2% годовых.

2. Микрорежим

В данном режиме не нужен бухгалтер. Выплата подоходного дохода осуществляется с половины дохода-брутто от сдачи в аренду.

В нашем примере доход за год (€25054) делим пополам и получаем €12527. С этой суммы выплачиваем социальный и подоходный налоги, всего 37,5%. Размер налогов составит €4698. В результате прибыль после выплаты налогов – €20356.

Но это еще не все. Из полученной суммы надо вычесть другие расходы: налоги на недвижимость (€3000), коммунальные услуги (€2000), комиссию агентству за управление квартирой (€5011).

ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры – €10345 или 3,4% годовых.

3. Туристический режим

В данном режиме налогообложения квартиру нужно оформить в мэрии именно как жилье под сдачу в туристическую аренду. В этом случае налоговые выплаты рассчитываются с 30% от дохода-брутто.

Посмотрим на примере: 30% от дохода-брутто за год (€25054) – это €7516. Именно с такой суммы будут начисляться подоходный и социальный налоги – 37,5%. А значит, владелец арендной квартиры заплатит государству €2818.

Дальше вычтем из нашего общего дохода все расходы: €25054 минус €2818 (подоходный и социальный налоги), €3000 (налоги на недвижимость), €2000 (коммунальные услуги), €5011 (комиссия агентству).

ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры – €12225 или 4% годовых.

Выше мы рассмотрели три разных режима налогообложения. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы. При покупке недвижимости очень важно с вашим агентом выбрать подходящую именно вам схему налоговых выплат. Как видите, в зависимости от этого доходы от одной и той же квартиры могут существенно различаться.

На первый взгляд, прибыль от сдачи квартиры в аренду во Франции незначительна. В России доходность часто составляет от 8% до 15% годовых. Но при объективном анализе рисков, инфляции и финансовой нестабильности рынка 4% становятся более привлекательными, особенно если это вложение на длительный срок и на перспективу.

Автор: Мария Царфати

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru