Версия
для печати
для печати
Рынок недвижимости Лазурного берега хорошо показал себя на фоне мировых кризисов. Сильных скачков цен на недвижимость здесь не наблюдалось. Плюс, регион позволяет сдавать квартиру в краткосрочную аренду круглый год. В Каннах проводится много деловых и культурных мероприятий, да и в Ниццу приезжают не только для отдыха на пляжах в летнее время.
Прежде чем перейти к расчетам, важно выделить один нюанс. Если ваша цель – в бОльшей степени именно вложение средств с получением дохода от сдачи в аренду, то оптимальная сумма покупки не должна превышать €550000.
Чем выше стоимость недвижимости, тем ниже будет ее рентабельность.
На этом этапе принципиально важно определить главную цель покупки. Это может быть вложение денег с оптимизацией расходов на обслуживание и, как приятный бонус, доход от аренды. То есть вы рассматриваете ренту как дополнительный плюс, а не главную цель. Или же вы хотите разместить свои активы на европейском рынке и ежемесячно получать максимально возможный доход. Исходя из этих целей, оптимальная сумма покупки будет варьироваться.
Расходы на содержание и доходы от аренды
Все расчеты будем вести на примере конкретной квартиры в Ницце – 40-метровой «двушки», расположенной в квартале Музыкантов. Цена объекта – €300000.
Примерные расходы на содержание:
ИТОГО: обязательные ежегодные расходы владельца недвижимости составят €5000 в год.
Теперь посмотрим, сколько такая квартира способна принести в виде арендных поступлений.
Примерный доход-брутто от сдачи в аренду:
ИТОГО: Доход-брутто за год – €25054 (€9490 + €7920 + €7644).
А теперь посчитаем, какие расходы будут у собственника и сколько «чистыми» он получит на руки.
Режимы налогообложения арендного дохода во Франции
При сдаче в аренду недвижимости во Франции существует три режима выплат подоходного налога:
Посмотрим, как будет формироваться доход в зависимости от выбранной налоговой схемы.
Особенность этой схемы – выделение суммы амортизации на 30 лет из стоимости квартиры при расчете налога. В рамках данного режима выгодно учитывать также все затраты, связанные с квартирой. Например, покупку мебели, перекрашивание стен, приобретение авиабилетов. Все эти расходы вычитаются из налогооблагаемой базы.
Сумма амортизации вышеописанной квартиры составит – €300000 / 30 = €10000.
В реальном налоговом режиме собственнику необходимы услуги бухгалтера. На них заложим в бюджет €800 евро в год.
Если владелец планирует сдавать квартиру через агентство, нужно учесть, что 20% от суммы, вырученной со сдачи, уйдет на комиссию, т.е. €5011 евро.
Из дохода-брутто (€25054) вычитаем:
ИТОГО: прибыль до налогообложения – €14243.
Из полученной прибыли (€14243) вычитаем €10000 (амортизация). Получаем €4243 евро – именно с этой суммы нужно выплатить подоходный налог (20%) и социальный налог (17,5%). В нашем случае налоговая выплата (37,5%) составит €1591 евро.
ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры в аренду – €12652 (€14 243 - €1 591). Доходность – 4,2% годовых.
В данном режиме не нужен бухгалтер. Выплата подоходного дохода осуществляется с половины дохода-брутто от сдачи в аренду.
В нашем примере доход за год (€25054) делим пополам и получаем €12527. С этой суммы выплачиваем социальный и подоходный налоги, всего 37,5%. Размер налогов составит €4698. В результате прибыль после выплаты налогов – €20356.
Но это еще не все. Из полученной суммы надо вычесть другие расходы: налоги на недвижимость (€3000), коммунальные услуги (€2000), комиссию агентству за управление квартирой (€5011).
ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры – €10345 или 3,4% годовых.
В данном режиме налогообложения квартиру нужно оформить в мэрии именно как жилье под сдачу в туристическую аренду. В этом случае налоговые выплаты рассчитываются с 30% от дохода-брутто.
Посмотрим на примере: 30% от дохода-брутто за год (€25054) – это €7516. Именно с такой суммы будут начисляться подоходный и социальный налоги – 37,5%. А значит, владелец арендной квартиры заплатит государству €2818.
Дальше вычтем из нашего общего дохода все расходы: €25054 минус €2818 (подоходный и социальный налоги), €3000 (налоги на недвижимость), €2000 (коммунальные услуги), €5011 (комиссия агентству).
ИТОГО: чистая прибыль от сдачи квартиры – €12225 или 4% годовых.
Выше мы рассмотрели три разных режима налогообложения. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы. При покупке недвижимости очень важно с вашим агентом выбрать подходящую именно вам схему налоговых выплат. Как видите, в зависимости от этого доходы от одной и той же квартиры могут существенно различаться.
На первый взгляд, прибыль от сдачи квартиры в аренду во Франции незначительна. В России доходность часто составляет от 8% до 15% годовых. Но при объективном анализе рисков, инфляции и финансовой нестабильности рынка 4% становятся более привлекательными, особенно если это вложение на длительный срок и на перспективу.
Автор: Мария Царфати
