Внутренний туризм как источник дохода: инвестиции в загородные отели Великобритании

Екатерина Орлова, Intermark (Savills)

Это наша вторая публикация о коттеджах для туристов в Британии – такие дома ещё называют лоджами. Предыдущий материал вызвал большой интерес.

Ниже девять важных фактов от Екатерины Орловой, Intermark Real Estate (Savills).

1. Главное – как купить из России?

Многие клиенты ищут возможность сохранить часть инвестиционного портфеля недвижимости в Европе, но покупки в «недружественных» странах затруднены без наличия зарубежного счёта. Популярность коттеджей кроме высокой гарантированной доходности объясняется тем, что оплатить их можно и прямо из РФ.

Дело в том, что в британском законодательстве есть особенности, позволяющие квалифицировать этот объект как движимое имущество, что в текущих условиях открывает новые возможности для совершения сделки.

Этот юридический статус коттеджей как раз и даёт возможность для проведения оплаты из РФ, так как по такому основанию для платежа нет ограничений. Помимо этого, нет ограничений и по оформлению земельного участка, поскольку долгосрочная аренда земли (leasehold) – традиционная форма владения землёй в Англии. Совпадение таких факторов, как гарантированная доходность, высокое качество строительства со сроком эксплуатации 70–80 лет, десятилетняя гарантия (такая же, как и у всех новостроек), налоговые льготы и возможность оплаты из РФ, делает этот продукт невероятно популярным в нынешних условиях.

2. Загородные отели ориентированы на внутренний туризм, и в этом их преимущество

Сейчас у инвестора с бюджетом до $500 тыс. есть три варианта: купить квартиру и сдавать её в долгосрок, получая 4–5% годовых; купить объект с отельным управлением, ориентированным на международный или внутренний туризм. Такие объекты уже приносят от 7% годовых – например, апартаменты в Таиланде, виллы на Бали, дуплексы в Бразилии или коттеджи в Англии.

На мой взгляд, внутренний туризм – это самая безопасная сфера для инвестора. Отдых – одна из базовых потребностей людей, а путешествия внутри страны обычно существенно дешевле и проще поездок за рубеж. Неудивительно, что в любое кризисное время индустрия внутреннего туризма выигрывает – это показала и статистика 2008–2009 годов, и последних двух лет. Вместо того чтобы увеличивать семейный бюджет поездками за границу, британцы исследуют собственную страну. Это подтверждает и аналитика банка Barclays: согласно их исследованиям, более 80% туристов путешествуют по Англии.

Успешность отеля определяется местоположением и инфраструктурой. Идеально, если есть и чем заняться на территории, и что посмотреть неподалёку, в зоне досягаемости за 30 минут на машине.

Например, в нашем портфеле есть отель на северо-востоке Англии рядом с пляжным городком Бридлингтон – рядом невероятной красоты отвесные скалы Flamorough и пляжи, куда съезжаются отдыхающие со всего Йоркшира. Заполняемость в этой локации достигает 85–90% за год, а летние фотографии напоминают Сочи или Геленджик. А есть отель со своим гольф-клубом с 18 лунками, теннисными кортами, банкетным залом, рестораном, баром и озёрами для рыбалки – с такой территории можно не уезжать.

Вообще девелопер, с которым мы работаем, стремится к тому, чтобы создать максимальное удобство в каждом отеле. Стандарт сети – это кинотеатр, тренажёрный зал и игровые комнаты в каждом проекте.

3. Доходность стабильная и высокая

Доходность составляет 8% годовых на десять лет. Сумму инвестор получает на руки – в неё уже включены расходы на управление, маркетинг, коммунальные услуги, ремонт и страховку, их платит управляющая компания. Условия закреплены в контракте.

На самом деле каждый коттедж генерирует 12–15% годовых. Эти цифры подтверждены крупнейшей компанией на рынке внутреннего туризма с 20-летним опытом. Она не аффилирована с девелопером, поэтому её данные непредвзяты. УК девелопера выплачивает 8% инвестору, а оставшиеся 4–7% оставляет себе. Её мотивация – в сохранении и увеличении этого заработка, а значит, в исполнении условий контракта, ведь иначе инвестор может его расторгнуть.

Многие клиенты спрашивают, не повлияет ли текущий кризис и повышение цен на энергоносители на способность УК выплачивать доход инвестору. Как мы говорили выше, кризис положительно влияет на заполняемость на внутреннем рынке, так как меньше туристов путешествует за рубеж. А благодаря тому что отели работают по системе самообслуживания, оплата электричества лежит на гостях отеля – при заселении они покупают необходимое количество киловатт-часов. Таким образом, УК и инвестор защищены от высоких расходов на энергию.

4. Эта сфера интересна как институциональным, так и частным инвесторам

Часто мы слышим вопрос: почему девелопер продаёт коттеджи частным инвесторам – иностранцам? В частности, россиянам? Он что, не может найти покупателей у себя в Англии?

При ответе на данный вопрос статистика говорит сама за себя. Из 13 отелей в портфолио девелопера только в пять проектов успели инвестировать россияне. Остальные были проданы либо в розницу британцам и инвесторам из других стран, либо целиком институциональным инвесторам.

Для девелопера это параллельные процессы: продажи частным инвесторам полностью берут на себя такие агентства, как наше, а сделки с фондами проводит сам застройщик. При этом работа с частными инвесторами несколько более выгодна девелоперу: продажи в розницу идут быстрее, чем крупные сделки. К тому же фонды, видя реальную доходность в 12–15% годовых, обычно хотят больше, чем 8%, выплачиваемые частникам.

Цены для последних – комфортные. Минимальная стоимость предложения – это £140 тыс. За эту сумму можно приобрести мини-коттедж площадью 20 кв. м и земельный участок площадью 60 кв. м. Уединённый домик для пар с собственной огороженной территорией, кроватью с балдахином, барбекю и джакузи.

Следующие предложения уже больше по площади – 32,5 кв. м. Здесь панорамное остекление, дополнительная спальня на втором этаже для детей. Ценовой диапазон £155–160 тыс.

В новом отеле, который только что вышел в продажу, есть объекты большой площади – 117 кв. м за £210 тыс. Это очень хорошая цена за квадратный метр, которая значительно вырастет после реновации отеля.

Есть предложения и для крупных инвесторов, готовых вложить от £3–5 млн и купить целый отель или составить пакет из нескольких коттеджей в разных отелях.

5. Рынок невелик, на нём редко появляются новые проекты

Несмотря на то что сегмент загородных отелей существует давно, он относительно небольшой. Большая часть популярных туристических мест за 120 лет существования индустрии уже занята. В настоящий момент я не знаю ни одного девелопера, который строит с нуля новые объекты. В основном реконструируются существующие: обновляются общие зоны, по возможности размещаются новые коттеджи. Затем они сдаются в аренду как номера на двух сайтах-агрегаторах для поиска объектов для отдыха. Они принадлежат крупным управляющим компаниям, которые покрывают около 90% рынка – и работают на нём десятилетиями. Часть предложений также размещаются на более привычных нам Booking и AirBnb.

Сам рынок также поделён между крупными девелоперами, которые владеют не одним, а сразу 10–20 отелями. Есть, конечно, загородные гостиницы, принадлежащие отдельным семьям, передающим бизнес из поколения в поколение. Но и управление в таких проектах местечковое.

Рынок растёт, но темп роста медленный, а значит, не может удовлетворить потребности растущего населения. Ещё раз подчеркну: подобных отелей очень мало, а сами коттеджи ориентированы на класс чуть выше среднего. В Великобритании это самая широкая прослойка общества.

6. Новые предложения создают крупные игроки

Они зарабатывают на этом. Часто я слышу вопрос: почему девелопер не возьмёт кредит в банке под низкий процент, зачем ему платить 8% инвесторам?

Ответ очень простой: он зарабатывает не как рантье, получая доход от аренды, а именно как девелопер, а маржинальность такого бизнеса существенно выше.

У какого-либо собственника могут возникнуть проблемы, и он выставляет объект на продажу. А поскольку у девелоперов хорошие связи за 60 лет работы на рынке, они, узнав об этом, выкупают объекты, привлекая до 70% от стоимости в банке под 3% годовых.

Начинается редевелопмент: либо строят что-то новое, либо занимаются реновацией уже существующих коттеджей. Затем их продают инвесторам по более высокой цене. Часть заработанных средств уходит на благоустройство территории и добавление инфраструктуры – тренажёрных залов, кинотеатров, игровых комнат и т. п. В итоге общая стоимость проекта повышается.

То есть девелопер на собственный капитал заработал 100%, скажем, за год-полтора и может масштабировать свою бизнес-модель. Если бы он просто взял кредит в банке и не продавал коттеджи инвесторам, при доходности в 12–15% годовых он бы только вернул вложенный капитал (30% от цены) за два года. Выгода девелоперской модели бизнеса очевидна.

7.  Главный риск инвестиций – сама суть отельного бизнеса

Как и всегда в инвестициях, чем выше доходность, тем выше риск. В инвестиции, которая приносит 12–15% годовых, не обойтись без рисков. Здесь они связаны с сутью отельного бизнеса и делятся на два типа: оснащение отеля и его маркетинг.

К оснащению относится как большее количество удобств по сравнению с конкурентами, так и поддержание товарного вида отеля. Важно вовремя делать косметический ремонт, ведь при сдаче в краткосрочную аренду коттеджи быстро изнашиваются. Некоторые компании в погоне за сиюминутной прибылью игнорируют необходимость остановить бронирования ради ремонта – это приводит к плохим отзывам и потере гостей.

С точки зрения маркетинга важно дать наибольшую видимость объектам на британских сайтах-агрегаторах, а также на порталах для отдыха – AirBnb и Booking, поставить правильную цену. Важность действий управляющей компании в управлении этими рисками сложно переоценить.

Именно поэтому мы работаем с девелопером, объектами которого управляет крупнейший оператор с 20-летней историей и 20 тыс.+ объектами в портфолио. Несколько лет назад они вложили около £10 млн в собственный софт, который позволяет на накопленных объёмах больших данных прогнозировать правильные ставки за ночь и заполняемость в зависимости от сезона, праздников и школьных каникул. Также у этой УК есть собственный сайт-агрегатор, который уже раскручен среди британцев, – местные жители скорее будут бронировать там, чем на том же AirBnb.

8. Цены стабильно растут – и продать коттедж при необходимости нетрудно

При покупке инвестор получает свидетельство из земельного кадастра на лизхолд земельного участка на 250 лет и контракт на сам объект. Таким образом, как и с любым объектом недвижимости, у инвестора полный контроль над тем, когда и за сколько продавать коттедж.

Мы предлагаем продать приобретённый с нами объект с нашей же помощью. Для быстрой продажи оптимально выставить коттедж на £5 тыс. дешевле, чем предлагает девелопер. У нас широкая база клиентов, и мы сможем его продать меньше чем за месяц. Также можно использовать помощь местных агентств недвижимости для размещения объекта на британских сайтах-агрегаторах – аналогах Циан.

9. Налогообложение зависит от налоговой юрисдикции собственника

В Великобритании прогрессивная шкала налогообложения для физлиц, и первые £12 570 годового дохода не облагаются налогом. Поэтому наши клиенты часто оформляют по одному коттеджу на взрослого члена семьи – у каждого сохранится этот налоговый вычет. Дальше для определения налога надо смотреть на налоговое резидентство собственника и СИДН (соглашение об избежании двойного налогообложения) между странами.

Также в Великобритании возможно приобрести объект, оформив его на компанию, причём компания может быть зарегистрирована в любой стране. Налог при этом составит 19%, но только на налогооблагаемую базу. Её можно уменьшить, выдав кредит от бенефициара на компанию или воспользовавшись налоговым вычетом, о котором мы сказали в самом начале. Особенно выгодно оформлять объекты на компании на Кипре или в ОАЭ. Как правило, мы помогаем клиентам правильно структурировать сделку, привлекая профессиональных налоговых консультантов.

Фотографии предоставлены компанией Intermark Real Estate (Savills)

Условия цитирования материалов Prian.ru