Версия
для печати
для печати
.jpg)
Экономика страны растёт умеренно, но уверенно. По данным Международного валютного фонда (IMF), рост ВВП в 2024 году составил 5% – выше среднего показателя среди стран Юго-Восточной Азии.
Основные драйверы роста – внутренние и иностранные инвестиции, а также восстановление доверия к власти после президентских выборов 2024 года.
На графике – динамика роста ВВП Индонезии с 1980 по 2025 год. После замедления в 2020 году экономика быстро восстанавливается.
Динамика ВВП Индонезии по данным Международного валютного фонда (1980–2025)
%20(1).jpg)
Инфляция держится на уровне 2,1%. Индонезийская рупия хоть и дешевеет относительно доллара (впрочем, как и все азиатские валюты), но остаётся стабильной. За пять лет она обесценилась на скромные 20%. Для сравнения, рубль – на 66%, а турецкая лира – более чем на 500%.
На примере Индонезии видно, как обманчива бывает статистика. Цены в стране в среднем меняются очень слабо: хотя большинство сделок совершается в долларах, скачки валютного курса не настолько велики, чтобы переворачивать рынок. Ключевой фактор изменений – динамика спроса и предложения, которая очень сильно зависит от конкретного региона.
По данным Банка Индонезии, рост цен на жилую недвижимость совсем замедлился во второй половине 2024 года. Например, в III квартале он вырос в годовом исчислении на символические на 1,5% – самый низкий показатель с конца 2021 года.
Вообще с 2016 по 2023 год изменения можно считать минимальными. Рост всего на 15,8%, а в реальном выражении (с учетом инфляции) цены даже упали на 5,8%.
Динамика цен за год на конец III квартала 2024 года по столицам регионов, %
|
Город |
Динамика цен без учета инфляции |
Динамика цен с учетом инфляции |
|
Бандунг |
1,16 |
-0,77 |
|
Бандар-Лампунг |
0,36 |
-1,55 |
|
Банджармасин |
1,57 |
-0,36 |
|
Денпасар |
1,76 |
-0,18 |
|
Палембанг |
1,30 |
-0,63 |
|
Семаранг |
0,60 |
-1,32 |
|
Джокьякарта |
0,92 |
-1,00 |
|
Паданг |
1,35 |
-0,58 |
|
Медан |
1,11 |
-0,81 |
|
Макассар |
1,02 |
-0,90 |
|
Манадо |
0,43 |
-1,48 |
|
Сурабая |
0,73 |
-1,19 |
|
Понтианак |
3,34 |
1,37 |
|
Батам |
2,61 |
0,66 |
|
Баликпапан |
1,22 |
-0,71 |
|
Джакарта |
1,32 |
-0,61 |
|
Пеканбару |
2,47 |
0,52 |
|
Самаринда |
2,50 |
0,55 |
* Источник: Банк Индонезии, Global Property Guide
Большинство этих названий ничего не скажут иностранному покупателю. Поэтому выделим единственный район, которые примечают приезжие. Это, разумеется, Бали.
Статистика по столице острова – Депнасару – тоже не показательна. Это не главный курорт Бали. Востребованные у иностранцев районы острова дорожают (по крайней мере по ощущениям экспертов) куда значительнее. «В 2024 году особенно выросли в цене крупные комплексы с развитой инфраструктурой, включающие апартаменты и виллы. Повышенный спрос наблюдался на виллы в районах Чангу и Букит, где рост стоимости составил в среднем 20%», – считает Елена Кучмей из Satellite Estate Group.
Тем не менее диапазон предложений на Бали за год изменился несильно. Самые недорогие апартаменты в комплексе со сдачей в 2026–2027 году в Чангу или Убуде на старте продаж по-прежнему можно приобрести за $1,8–2 тыс. за кв. м, соответственно цены на самые скромные юниты начинаются от $60–70 тыс. Большинство предложений все-таки дороже $2 тыс. за кв. м и $100 тыс.
Квадратный метр в небольшом уже построенном доме на отдалении от пляжа обойдется в $1,5–2,5 тыс., в более просторных вариантах – $2–3,5 тыс. Платите $3–4 тыс. за квадрат или $350–400 тыс. и выше – и вот вы уже хозяин виллы, которую вполне можно считать роскошной.
Динамика цен на недвижимость в Индонезии за последние пять лет. Пик роста пришелся на 2022 год
(1).png)
В 2023 году на Бали россияне купили более тысячи объектов. Финальные данные за 2024 год появятся позднее, но, по статистике Prian, число запросов на недвижимость Индонезии последние 12 месяцев оставалось неизменным, то есть спрос можно считать стабильно высоким.
По словам Елены Кучмей, динамику цен на Бали задают туристы. «Из-за проблем с транспортной загруженностью они всё чаще выбирают места для отдыха с уже развитой инфраструктурой. Инвесторы же, видя спрос, предпочитают приобретать проекты для посуточной аренды», – замечает эксперт.
Эксперт NF Group Анна Ларина добавляет, что на Бали наиболее востребованы недорогие виллы и апартаменты стоимостью до $250 тыс. Это готовые к проживанию объекты, полностью укомплектованные всем необходимым. Покупатели используют их как для инвестиций, так и для сезонного проживания на острове.
Впрочем, рынок острова неоднороден. «На Бали ежегодно появляется около 100 новых девелоперов, что приводит к избытку предложений в некоторых сегментах. Тем не менее качественные проекты остаются в высоком спросе и зачастую раскупаются еще на старте продаж», – комментирует Елена Кучмей.
«Мы видим две основные группы инвесторов: тех, кто вкладывает в строящиеся проекты для последующей перепродажи и заработка на росте стоимости, и тех, кто ориентирован на стабильный пассивный доход. В 2024 году эти категории впервые уравнялись – по 50% на каждую. Это связано с восстановлением турпотока, который делает рынок аренды более предсказуемым», – добавляет эксперт.
В 2022–2023 годах экспаты из РФ и Украины поехали в Индонезию: геополитические факторы совпали со снятием ковидных ограничений. Чтобы задержаться, многие открывали бизнес – в том числе строительный и риелторский –и получали ВНЖ.
Субъективно кажется, что сейчас возможность постоянно жить в Индонезии не так актуальна: большинство из тех, кто хотел переехать, уже решили иммиграционные задачи, а тех, кто готов платить за получение статуса, предложения в стране вряд ли заинтересуют.
Чтобы задержаться в стране на длительный срок, нужно оформить KITAS (долгосрочную визу). У нее есть несколько видов: для работающих, инвесторов, фрилансеров, удаленщиков, семей и пенсионеров. Они выдаются на срок от шести месяцев до пяти лет. В некоторых случаях ее обладатели через пять лет получают ПМЖ.
Возможные схемы получения ВНЖ для инвесторов
Власти Индонезии открыли программу «золотой визы» 25 июля 2024 года – с надеждой, что она привлечет в страну зарубежный капитал. Но статистика показывает, что состоятельные иностранцы несильно заинтересованы в программе: с момента ее запуска была выдана 471 виза.
В секторе недвижимости и гостеприимства на Бали (на секундочку – в самой популярной сфере для инвестирования) цифры совсем печальные: за всё время было подано только четыре заявления на получение статуса.
Напомним! Иностранцы не могут владеть землей в Индонезии, но имеют право заключить договор аренды сроком на 25–30 лет с продлением. Такая недвижимость может быть передана по наследству или перепродана. Владельцы вправе сдавать ее в аренду.
Находиться длительное время в стране можно и без ВНЖ – по туристической визе С1 (ранее B211A). Она выдается на 60 дней с возможностью двукратного продления на тот же срок. Раньше можно было оформить визу заново, не выезжая из страны, – сейчас же податься можно только за границей. Но есть кейсы, в которых иностранцы подавались на новую визу прямо в Индонезии – и система выборочно одобряла их заявки.
В 2024 году появилась возможность конвертировать любую туристическую визу в KITAS, не выезжая из Индонезии. Если вы обладатель eVOA (визы по прибытии), можно податься на долгосрочную визу для удаленщиков E33G. Но сначала необходимо оформить промежуточную визу (Transitional Visa), а после перевести ее в КИТАС. Долгосрочные и многократные визы C1, С2, D1, D2 или D12 также поддаются конвертации.
Еще одно важное нововведение 2024 года – теперь можно оформлять визы самостоятельно и не переплачивать за услуги агентств.
По данным Savills, основные инвестиции в строительный сектор в 2024 году пришлись на Джакарту и ее окрестности. Профессионалы выбирают объекты в Сурабае (втором по величине городе в Индонезии) и Баликпапане – там активно развивается офисный сектор.
.jpg)
Но для частных инвесторов, а также для тех, для кого доход не главная цель покупки, основное направление сохранения средств опять-таки Бали. Туристический бум позволяет рассчитывать на приличный арендный доход. Третий квартал 2024 года стал рекордным для гостиничного сектора на острове: заполняемость отелей и стоимость номеров достигли максимума. А общее число визитов иностранцев на острове увеличилось за год более чем на 20% – более 12 млн человек!
Какие объекты приносят больший доход? Виллы на Бали обычно окупаются быстрее, чем апартаменты с отельным управлением. Последние требуют больше времени на продвижение и обеспечение загрузки.
Екатерина Орлова из Intermark Global приводит пример из практики: «У нас была вилла, которая в апреле 2024 года продавалась за $500 тыс. К декабрю ее стоимость уже достигла $770 тыс. Арендные доходы также впечатляют: в начале вилла сдавалась за $290 за ночь, а к июню ставка выросла до $500 при заполняемости 87–90%. Годовая доходность составила, таким образом, 11% и выше».
Доходность зависит от стадии покупки. По словам Анны Лариной, для построенного объекта она составит 8–11% годовых, а на этапе строительства чистая прибыль может достигать 20%. «Если сделка инвестиционная, рекомендуем выход из нее через три – пять лет. Низкоэтажная застройка на Бали и быстрые темпы строительства позволяют выйти из проекта раньше, чем в мегаполисах с высотной застройкой», – рассказывает эксперт.
Впрочем, частные примеры не говорят о качестве всего рынка, а эксперты предупреждают: обещания застройщиков нужно проверять, изучая ставки аренды на Booking или Airbnb. Зачастую без инсайдерской информации или профессиональной консультации сложно оценить реальную прибыльность объектов.
Инвестор должен учитывать: власти Индонезии пытаются, по крайней мере на словах, жестче контролировать рынок недвижимости.
Одна из последних инициатив правительства – временно запретить строительство вилл на Бали. Заявленные цели – дать отдых природе, развить сельскохозяйственные районы, не застраивая их туристическим жильем. Масштаб возможных ограничений пока непонятен, но можно предположить, что цены в локациях, где строительство запретят, будут расти. Впрочем, введение моратория всё откладывают.
Еще одна мера, которую придумали власти, – создание официального реестра вилл. Только их можно будет сдавать в аренду, ослушавшимся обещают проверки и штрафы… Но и тут паниковать не стоит: в странах Азии подобные запугивания часто остаются словами – или как максимум обретают мягкую форму.
Переводы в криптовалюте, по словам Елены Кучмей, остаются самым популярным, удобным и надежным способом оплаты. Кратно увеличились переводы россиян с зарубежных счетов клиентов. В 2024 году ряд крупных девелоперов реализовал возможность оплаты в рублях на территории РФ, что существенно сократило риски и издержки на транзакции.
Основные сложности – количество банков, осуществляющих переводы за рубеж, сокращается, а максимальные лимиты переводов уменьшаются.
По данным консалтинговой компании InCorp Indonesia, объем рынка в 2024 году оценивается в $65 млрд. К 2029-му он достигнет $86 млрд при годовом росте в 5,82%.
Основной тренд на рынке недвижимости в 2025 году – рост значимости локации. Раньше люди были готовы жить вдали от пляжа из-за нехватки предложений. Теперь, когда рынок насытился, в приоритете первая или вторая линия у океана. В топе популярные балийские районы – Чангу, Переренан и Букит.
В ближайшие годы должен вырасти спрос на севере Бали, где в 2027 году планируют начать строительство второго на острове аэропорта. Инвестиции в проект составляют $3 млрд, а пропускная способность нового терминала рассчитана на 32 млн пассажиров в год.
Несмотря на сложности с международными переводами, россияне продолжат активно покупать недвижимость в Индонезии. Переводы в криптовалюте и возможность оплаты в рублях через крупных девелоперов делают рынок доступным даже в текущих условиях.
Фото: Unsplash (Johnny Africa)
