Процедура покупки недвижимости в Индонезии

Права иностранцев на покупку недвижимости

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Для иностранцев установлена минимальная сумма покупки для каждого типа недвижимости:

Существует несколько основных способов оформления покупки для нерезидентов.

Формы владения недвижимостью для иностранцев

1. Hak Pakai («право на использование»). Когда иностранец покупает недвижимость таким путем, ему выдают именной сертификат, который зарегистрирован в специальной государственной службе. Нерезидент получает возможность полноправно использовать землю или жилье, и его право защищено законом.

Именной сертификат предоставляют сначала на 30 лет, затем его можно продлить сначала еще на 20, а затем еще на 30 лет. В общей сложности срок действия достигает 80 лет. Эта форма владения признана максимально безопасной для частных покупателей из других стран. Ее можно применить только к одной единице недвижимости. Причем размер земельного участка, на котором она построена, не может превышать половину гектара.

Главное требование к покупателю, который хочет приобрести недвижимость подобным путем - наличие рабочей визы в Индонезию (KITAS). Однако учтите, что этот способ подходит только тем, кто собирается постоянно жить в Индонезии. Ведь если вы переедете из страны, вы обязаны в течение одного года передать права другому лицу. В противном случае государство изымает недвижимость без компенсации.

2. Hak Milik («безусловное право на собственность», freehold). По законам Индонезии, право собственности на землю в этой стране может быть только у ее граждан. Но даже здесь действует определенная схема, при которой иностранец может стать полноправным владельцем недвижимости. Состоит она в следующем. Зарубежный инвестор подписывает нотариально заверенный договор о предоставлении займа гражданину Индонезии, залогом по которому выступает приобретаемая недвижимость.

Недостаток этого способа очевиден: настоящим собственником объекта остается идонезиец. Поэтому этим путем идут в основном те, кто планирует в дальнейшем получать паспорт Индонезии и переоформлять недвижимость на себя.

3. Hak Guna («право на строительство»). Этот способ подходит для компаний, зарегистрированных на территории Индонезии. Он позволяет юридическому лицу владеть несколькими объектами недвижимости или возводить их.

Это право предоставляется компании сроком на 30 лет, который затем можно продлить до 80 лет. Компания может таким образом продавать земельные участки или недвижимость другим лицам, передавая права на этот объект.

4. Hak Sewa («аренда» или leasehold). этот способ предполагает заключение обычного договора аренды. Его, как правило, заверяют нотариально, но не регистрируют в государственных органах. Этим он и отличается от предыдущих форм собственности.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Индонезии?

Владелец недвижимости в Индонезии не получает никаких визовых привилегий. То же самое касается и оформления вида на жительство.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Индонезии?

Любой собственник в Индонезии, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать коммунальные услуги. Задолженность по ним может привести к штрафам. Также очень важно оплачивать ежегодные налог на недвижимость и налог на землю и строительство.

Поиск недвижимости в Индонезии

В Индонезии участие нотариуса и юриста в сделке обязательны. Участие риэлтора не является строго необходимым. Но эксперты настоятельно советуют пользоваться услугами этого специалиста. Необходимо обратиться в агентство по продаже недвижимости, в противном случае вы никогда не сможете самостоятельно проверить чистоту сделки и объекта. Ведь для этого, во-первых, необходимо знание индонезийского языка. А во-вторых, цепочка документов может быть настолько длинной, что подготовить все бумаги самому малореально.

Как искать недвижимость в Индонезии? 

Для начала изучите базу предложений по недвижимости Индонезии на нашем портале. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Альтернативный путь – оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Рекомендуем перед покупкой ознакомиться с ситуацией на местном рынке недвижимости, изучив новости и статьи по Индонезии на Prian.ru.

Русскоязычных специализированных агентств, предлагающих недвижимость исключительно в Индонезии, немного. В основном такие предложения встречаются на сайтах компаний, занимающихся сразу несколькими странами. Зато, если вы знаете английский, можете расширить выбор предложений путем поиска англоязычных порталов и компаний. Диапазон вариантов будет гораздо шире.

Риэлтор, которого нанимает покупатель, представляет его интересы:

• подбирает объекты, подходящие под требования клиента;
• организует поездку в Индонезию на просмотры недвижимости;
• торгуется с продавцом от имени покупателя.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian.ru в Telegram Подписаться

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Данная схема касается форм владения недвижимостью Hak Pakai, Hak Milik и Hak Guna. 

Этап 1. Проверка объекта

После того, как вы выбрали интересующий вас объект, вам нужно провести Due diligence недвижимости. Для этого риэлтор запрашивает у продавца следующие документы: 

• Пять последних квитанций об оплате налога на землю и строительство и подтверждение их оплаты.
• Оригинал сертификата на землю
• Оригинал разрешения на строительство
• Подтверждение оплаты воды, электричества, телефона
• При наличии ипотеки, письмо Roya из банка
• Копия ID директоров и представителя в случае, если продавцом является компания
• Протокол собрания участников с решением о продаже, заверенный нотариально, если продавец - компания.

 Покупатель в свою очередь предоставляет следующие бумаги: 

• Паспорт/ ID
• Копии ID директоров и представителей, если покупатель – компания
• Все документы на компанию, если покупатель – компания

Этап 2. Оформление условного договора купли-продажи

Продавец и покупатель обычно заключают условный договор купли-продажи (CSPA) до передачи земельного участка. CSPA обычно считается предконтрактным договором оформления долгорочной аренды земельного участка.
В некоторых случаях CSPA требует авансового платежа и/или выполнения определенных условий продавцом. Сумма депозита не установлена, все зависит от конкретных договоренностей. 

Этап 3. Оформление договора купли-продажи

 Договор купли-продажи (известный как Akta Jual Beli (AJB)) покупатель и продавец подписывают перед органом власти, который регистрирует документы на землю (Pejabat Pembuat Akta Tanah) (PPAT).
В договоре особо оговариваются следующие пункты: 

• Полные данные  продавца и покупателя
• Свидетельство о долгосрочной аренде на землю
• Заявление о передаче земли от продавца покупателю
• Гарантии продавца
• Повторное измерение земельного участка
• Заявление о том, что право долгосрочной аренды на землю не нарушает положения о правах собственности на землю
• Положение о разрешении споров

Этап 4. Оплата сделки 

После проведения Due Diligence и проверки всех документов продавец и покупатель оплачивают свои налоги и предоставляют документы об их уплате в орган Land Deed Official, где начинаются необходимые действия по переоформлению документов.

Сразу после подписания договора купли-продажи покупатель оплачивает оставшуюся сумму по сделке. Способ перечисления средств оговаривается отдельно. То же самое касается и сроков выплаты дополнительных расходов. 

Этап 5. Регистрация права собственности

После подписания документов по сделке, в течение семи дней должны быть сделаны сертификат по передаче права долгосрочной аренды и документы, прилагающиеся к нему. Регистрацию осуществляет управление Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Покупатель в итоге получает:

• Предложение о регистрации свидетельства о передаче права долгосрочной аренды
• Оригинал акта перевода
• Оригиналы последних квитанций об оплате налога на землю и строительство и подтверждение их оплаты.
• Оригинал сертификата на землю
• Подтверждение уплаты всех необходимых налогов
• Копия ID продавца и покупателя

 Вся сделка, как правило, занимает месяц. Причем обычно после подписания документов по сделке продавец передает покупателю право долгосрочной аренды на землю, в то время, как оставшиеся документы еще готовятся. 

Возможность удалённой сделки 

Удалённая сделка возможна. Для этого покупатель оформляет доверенность на юриста, который осуществляет все необходимые действия. 

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Индонезии

Когда участок земли меняет владельца, и продавец и покупатель должны оплатить по 5% от его стоимости.

Общие расходы при покупке недвижимости

 Расчёт дополнительных расходов на покупку

Вилла с четырьмя спальнями на Бали, общая стоимость – $2 295 000

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы в Индонезии не имеют права владеть недвижимостью на правах полной собственности. Они лишь получают ее в долгосрочную аренду. Существует несколько форм владения недвижимостью, самой безопасной из которых является Hak Pakai.
• Владелец недвижимости в Индонезии не получает никаких визовых привилегий. То же самое касается и оформления вида на жительство.
• В Индонезии участие нотариуса и юриста в сделке обязательны. Участие риэлтора не является строго необходимым. Но эксперты настоятельно советуют пользоваться услугами этого специалиста. Иначе вы никогда не сможете самостоятельно проверить чистоту сделки и объекта.
• Дополнительные затраты покупателя на приобретение недвижимости достигают 7% от стоимости объекта.

Редакция Prian.ru благодарит Наталью Кармалееву, директора по PR и маркетингу Российско-Азиатского Бизнес-Союза, за помощь в подготовке материала.

Фото: Pixabay, Nations Online, Wikimedia

Условия цитирования материалов Prian.ru