Версия
для печати
для печати
Обновлено в январе 2026
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на острове Бали и в других регионах страны? Короткий ответ: да, могут и активно этим правом пользуются. По статистике Prian, в 2025 году страна вошла в топ-5 самых востребованных направлений среди покупателей зарубежной недвижимости.
Сектор регулируется Аграрным законом (Agrarian Law No. 5 year 1960). Документ описывает семь типов титулов на недвижимость, к каждому из которых предъявляются особые требования.
Индонезийское право кажется запутанным. Однако если с ним разобраться, становится понятно, что система работает. Маленький штришок: в 2024 году аналитики Cushman and Wakefield признали индонезийский рынок недвижимости самым прозрачным и эффективным в Азии.
А если возникают вопросы, не стесняйтесь обращаться к индонезийским риелторам – проконсультируют.
Чаще всего в Индонезии встречаются четыре формы владения недвижимостью: hak milik, hak sewa, hak pakai и hak guna bangunan.
Кто может получить. Этот титул доступен только гражданам Индонезии.
Описание. Полное и безусловное право частной собственности на недвижимость и землю, на которой она построена, включая право продажи, дарения, аренды и наследования. Действует бессрочно.
Ограничения. Фрихолд недоступен иностранцам, но способ обойти ограничение есть. Зарубежный инвестор подписывает нотариально заверенный договор о предоставлении займа гражданину Индонезии, залогом по которому выступает приобретаемая недвижимость.
Недостаток очевиден: настоящим собственником объекта остается индонезиец. Поэтому этим путем идут в основном те, кто планирует в дальнейшем получать паспорт Индонезии и переоформлять недвижимость на себя.
Кто может получить. Иностранные физические и юридические лица, а также граждане Индонезии.
Описание. Обладатели лизхолда имеют право распоряжаться имуществом – проживать там, продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству. Однако все эти действия должны быть согласованы с безусловным собственником земли и прописаны в договоре, поэтому важно тщательно проверять контракты.
Срок аренды в стране не регламентируется законом, а зависит от договоренностей. Изначальный период, включенный в цену, обычно составляет 25–45 лет.
Есть и приоритетный срок продления, который по договоренности не ограничен, но максимальный срок одного сертификата на землю составляет 25 лет, на который можно продлить договор в конце первого периода, заплатив определенную рыночную цену. Сейчас она составляет $1 тыс. за год продления.
.jpg)
Цена продления зависит от нескольких условий, которые мы рекомендуем сразу прописывать в договоре lease agreement. В ряде случаев собственники настаивают на указании рыночной стоимости продления, также есть опция оформить договор на базе микса кадастровой и рыночной стоимости. Итоговая сумма зависит от локации, площади и срока продления. Стоит учитывать, что при продлении срока аренды стоимость формируется только на участок земли или доли (в случае апартаментов или долевого владения виллой). Это значительно снижает расходы по сравнению с первичной стоимостью покупки, так как при продлении объект недвижимости не оплачивается повторно.
Потом можно договариваться о дальнейшей пролонгации, приоритетной или гарантированной. В первом случае арендатор имеет приоритет в продлении, но, если собственник земли решит не продлевать договор лизхолда, никаких законных прав требовать пролонгации нет.
Иная ситуация с гарантированным продлением. Здесь даже при смене собственника у арендатора остается право продлить договор.
В лизхолд можно приобрести любое количество объектов в Индонезии. Такие договоры заверяют нотариально, но не регистрируют в государственных органах. Этим они отличаются от других форм собственности. Также недвижимость по форме hak sewa не подлежит декларированию.
Дополнительные расходы на регистрацию сделок с hak sewa приведены ниже. Многие инвесторы выбирают этот формат, чтобы увеличить доходность вложений.
Ограничения. Объект, принадлежащий вам на правах лизхолда, не может быть использован в качестве залога в банке. Такая недвижимость не подойдет и для оформления вида на жительство (KITAS) на основании права собственности.
.jpg)
Кто может получить. Иностранные физические и юридические лица, а также граждане Индонезии. Ранее для покупки объекта с титулом hak pakai иностранцам требовался вид на жительство (KITAS) в Индонезии, однако в 2023 году это требование отменили – сейчас для проведения сделки достаточно паспорта.
Описание. Когда иностранец покупает недвижимость таким путем, ему выдают именной сертификат, который зарегистрирован в специальной государственной службе. Покупатель получает возможность полноправно использовать землю или жильё. Местные риелторы называют эту форму собственности фрихолдом, ограниченным только сроком действия договора.
Именной сертификат предоставляют сначала на 30 лет, его можно продлить на 20, а затем еще на 30 лет. То есть в общей сложности срок действия достигает 80 лет.
По истечении 80 лет можно подать заявку на получение нового титула HP или конвертировать его в другой статус владения. Если этого не сделать, собственность возвращается первоначальному владельцу или государству.
При перепродаже объекта с титулом hak pakai гражданину Индонезии недвижимость оформляется в классический фрихолд (hak milik).
Ограничения. Иностранец может владеть только одним объектом с титулом hak pakai. Максимальный размер земельного участка должен составлять 2 тыс. кв. м (20 соток). По этому типу владения существуют ограничения на сдачу в посуточную аренду.
Также установлены минимальные цены объектов с титулом hak pakai, которые могут купить иностранцы. Например, на острове Бали это 5 млрд рупий ($296 тыс.) для вилл и 2 млрд рупий ($120 тыс.) для квартир.
.jpg)
В Индонезии с января по декабрь 2026 года действует закон о льготной ставке VAT при оформлении этого вида владения. Кроме того, приобретение объекта в таком формате дает возможность подать документы на KITAS (ВНЖ).
Кто может получить. Граждане Индонезии и юридические лица, учрежденные в соответствии с местным законодательством (например, PT PMA – иностранная компания, в которой даже 100% капитала может принадлежать иностранцу).
Описание. Этот титул позволяет юридическому лицу владеть несколькими объектами недвижимости или возводить их.
Право на строительство предоставляется компании сроком на 30 лет, затем этот период можно продлить до 80 лет. Компания может таким образом продавать земельные участки или недвижимость другим лицам, передавая права на этот объект.
Ограничения. Объекты с таким титулом подходят только для юридических лиц, намеренных заниматься строительством в Индонезии.
При покупке такой недвижимости физическим лицом этот формат владения переводится на формы, предусмотренные для физических лиц, – конкретный вариант выбирается по договоренности с основным владельцем.
Важно уточнить: во всех перечисленных вариантах речь идет именно о земельном участке. То есть при покупке недвижимости сертификат с выбранной формой владения оформляется на землю.
Набор документов зависит от состояния объекта. Если вы покупаете виллу на этапе строительства (off-plan), вы получаете земельный сертификат и договор на строительство объекта, который впоследствии, после сдачи, будет переоформлен в договор купли-продажи... Если объект готовый, оформление идет иначе: земельный сертификат выдается отдельно, и договор купли-продажи на объект/право владения также оформляется отдельным документом.
На этапе покупки иностранцы обязаны уплатить сопутствующие сборы. При владении (hak milik, hak guna) начисляется налог на землю и строительство. При сдаче объектов внаем – налог на доход от аренды (withholding tax, PPH).
Если иностранец проводит в Индонезии более 183 дней в год, он становится ее резидентом и должен там платить подоходный налог (personal income tax).
Посмотрите базу недвижимости Индонезии на нашем портале. Вы можете сортировать предложения по важным параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления.
Альтернативный путь – оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям, риелторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.
В Индонезии участие риелтора в сделке необязательно, но на практике иностранцам без него не обойтись.
В последние годы спрос русскоговорящих покупателей на недвижимость в Индонезии резко вырос. Соответственно, увеличилось и число риелторов, работающих на этом рынке. У многих балийских застройщиков есть русскоязычные менеджеры.
Вот список компаний с офисами в Индонезии, которые могут проконсультировать на русском языке.
Схема касается форм владения недвижимостью hak pakai, hak milik и hak guna.
После выбора объекта нужно провести due diligence недвижимости. Для этого риелтор запрашивает у продавца следующие документы:
Покупатель, в свою очередь, представляет:
Продавец и покупатель обычно заключают условный договор купли-продажи (CSPA) – по сути, соглашение о покупке недвижимости, в котором стороны описывают условия, на которых они готовы заключить финальный договор.
В некоторых случаях CSPA требует авансового платежа и/или выполнения продавцом определенных условий. Сумма депозита не установлена, всё зависит от конкретных договоренностей.
Договор купли-продажи (известный как akta jual beli – AJB) покупатель и продавец подписывают в органе власти, который регистрирует документы на землю (Pejabat Pembuat Akta Tanah – PPAT), или в присутствии государственного нотариуса.
Стандартные пункты договора
Продавец и покупатель платят свои налоги и представляют документы об их уплате в орган Land Deed Official, где начинаются необходимые действия по переоформлению документов.
Сразу после подписания договора купли-продажи покупатель вносит оставшуюся сумму по сделке. Способ перечисления средств оговаривается отдельно. То же самое касается и сроков оплаты дополнительных расходов.
Как россияне платят за недвижимость в Индонезии
Россияне сейчас платят за недвижимость в Индонезии тремя способами:
Внимание! В Индонезии иностранцы могут открыть счет в местном банке, перевести на него средства из любой страны и оплатить недвижимость. Для открытия счёта не требуется вид на жительство. Ограничений для россиян нет.
После подписания документов по сделке в течение семи дней должны быть сделаны сертификат по передаче права и документы, прилагающиеся к нему. Регистрацию осуществляет управление Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Покупатель в итоге получает:
Сделка занимает около месяца. Обычно после подписания документов продавец передает покупателю право долгосрочной аренды на землю, в то время как оставшиеся документы еще готовятся.
Внимание! Договоры долгосрочной аренды hak sewa («аренда» или leasehold) обычно заверяют нотариально, но не регистрируют в государственных органах.
На Бали и в других регионах Индонезии иностранцы часто заключают дистанционные сделки. Для этого покупатель выдает доверенность юристу, который осуществляет все необходимые действия.
Доверенность оформляется только на подписание документов по конкретной сделке от имени клиента и не предусматривает возможности продажи или проведения иных действий с недвижимостью.
Покупатель недвижимости в Индонезии должен платить налог на передачу собственности. Сумма рассчитывается по фиксированной ставке 5% от стоимости объекта.
Важно! При покупке в лизхолд (hak sewa) этот налог не платят.
На первичном рынке, возможно, придется заплатить НДС (pajak pertambahan nilai – PPN) – 11% от цены объекта. Он уплачивается арендатором или покупателем при совершении сделки с застройщиком, уполномоченным взимать НДС.
Важно! НДС 11% также применяется к договорам лизхолда (hak sewa).
Обычно составляет 1% от стоимости сделки. Нотариальные расходы ложатся на плечи покупателя, поскольку именно он выбирает специалиста. Иногда стороны могут разделить оплату пополам.
Стоимость юридических услуг по простой проверке контракта составляет $200–300. Однако если инвестор хочет создать компанию в Индонезии, юридические расходы могут возрасти до $3 тыс.
Гонорар риелтора варьируется в пределах от 2 до 5% стоимости сделки. На первичном рынке работу агента иногда оплачивает застройщик – уточняйте этот нюанс до сделки.
При сделках с недвижимостью стоимостью выше 30 млрд рупий ($1,9 млн) применяется налог на покупку предметов роскоши в размере 20%.
