Версия
для печати
для печати
Об авторе: Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии профессионалов недвижимости RICS, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024, управляющий партнёр IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.
Немецкие города быстро растут и привлекают всё больше людей, в особенности молодых – студентов и недавних выпускников университетов. Это приводит к тому, что жилых объектов не хватает, а аренда дорожает.
Кроме того, в прошлые годы исследователи рынка отметили, что строительная деятельность в городах категории А снизилась.
Именно в мегаполисах заметен и ещё один тренд: одиночество. По данным Федерального статистического ведомства, около 41% немцев живут одни. Отчасти так получается из-за того, что население Германии стареет: 34% из этой статистики составляют пожилые люди (от 64 лет и старше).
Микроапартаменты – жилые помещения площадью от 20 до 35 кв. м – стали одним из трендов в больших городах. В то же время эта тема не нова, ведь комнаты в студенческих общежитиях доказывают, что даже на 18 кв. м может уместиться всё необходимое для жизни. В Германии мини-квартир становится вcё больше в Берлине и Гамбурге.
Этот тип доходной недвижимости привлекает множество инвесторов. Спрос среди арендаторов на такие объекты в городах категории А огромен. При этом стоимость аренды за квадратный метр может превышать среднюю цену, поскольку решающую роль в общей стоимости играет небольшая площадь.
В зависимости от размера мини-апартаменты можно приобрести за €100-150 тыс. и сдать в аренду за €20-30 за кв. м. По данным Spiegel TV, микроквартиры пользуются популярностью у квалифицированных специалистов, которые приезжают в Германию работать на несколько месяцев. При этом большую часть аренды берёт на себя работодатель. Пример аренды такой квартиры – €55 за ночь или €1,8 тыс. в месяц за 30 кв. м.
Как правило, арендаторы меняются каждые несколько лет – заканчивают учёбу, находят новую работу, женятся. Когда происходит смена арендаторов и заключается новый договор, владелец недвижимости может поднять стоимость аренды. Вполне вероятно, что чаще всего будут предлагаться апартаменты с мебелью, чтобы обойти закон об ограничении роста арендной платы (Mietpreisbremse): арендодатель имеет право запросить за это доплату.
Компактные квартиры строятся не только в мегаполисах. К примеру, в городах категории D – Фульде, Ингольштадте – уже есть целые комплексы, состоящие из микроапартаментов.
Будет ли этот тренд доминировать на рынке недвижимости, прогнозировать сложно. Для постоянного проживания такая маленькая площадь может оказаться для многих недостаточной. Кроме того, Немецкий экономический институт (IW) предупреждает, что в связи с демографическими изменениями число студентов в ближайшие десятилетия значительно уменьшится.
Немцы очень мобильны и часто переезжают внутри страны по причинам, связанным с работой, карьерой и личной жизнью. Соответственно, они не спешат обзаводиться недвижимостью в одном населённом пункте. Тогда на помощь приходят альтернативные варианты – например, модульные дома.
Модульные дома (или «жилые кубики») называют жилыми объектами будущего. Модульный дом – это конструкция, собираемая из специальных модулей, так называемых секций, которые имеют своё индивидуальное назначение – кухня, санузел, жилая комната. Каждая из частей сама по себе автономна, но вместе они образуют единую конструкцию, которая отлично подходит для жилья и ничем не отличается от традиционных домов.
Главные преимущества таких конструкций – компактность, мобильность, быстрота строительства и невысокая цена. Модульные дома строятся из качественных материалов, они прочны и долговечны, сама конструкция подразумевает множество вариантов для улучшения и модификации.
Одно из достоинств – вес. Один модуль весит порядка 2,5-3 тонн, поэтому для монтажа здания достаточно обычного подъёмного крана, а затраты на транспортировку конструкции минимальны.
Модульные дома подходят для комфортного постоянного проживания благодаря наличию всех необходимых удобств. Их концепция позволяет добавлять многоквартирные модули поэтапно – как по вертикали, так и по горизонтали. При этом модульные объекты подходят для строительства на различных земельных участках: это может быть как отдельный дом, так и многоквартирный комплекс.
Ещё один плюс – цена. Модульные дома стоят дешевле однокомнатной квартиры. Такого рода объекты можно приобрести по стоимости от €18 тыс. Примеры – €30 тыс. за «жилой кубик» площадью 20 кв. м под ключ либо €130-135 тыс. за 60 кв. м. Архитектурные компании оценивают расходы на строительство и технику в €1,47 тыс. за кв. м.
Инвестиции в альтернативное жильё могут стать хорошим вложением на ближайшие годы. Пока что в немецких мегаполисах спрос на однокомнатные квартиры выше, чем предложение. По данным IW, исключение составляет Франкфурт-на-Майне: в последние годы там было построено на 44% больше микроапартаментов, чем необходимо. Также немецкие эксперты сомневаются в том, что уровень аренды микроапартаментов останется по-прежнему высоким, если будут строиться новые большие квартиры.
Больше материалов о недвижимости Германии:
Автор - Ольга Мюллер
