Хороших объектов на рынке становится не просто мало, а катастрофически мало. Растет спрос, и соответственно критически снижается рентабельность. Ольга Мюллер представляет свой взгляд на ситуацию на рынке недвижимости Германии.
Об авторе: Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.
Как лично я замечаю снижение предложений на рынке? Раньше на поиск объекта требовалось два-три месяца, сегодня приходится закладывать от девяти месяцев до года. Партнеры, которые присылали по несколько предложений в день, теперь присылают столько же в неделю. Из объектов, «падающих» на почту, интересными я бы назвала максимум 1 из 25. И не факт, что они подойдут конкретному клиенту, ничего особенного в них нет – просто нормальные, среднестатистические варианты.
Большинство же предложений неадекватно дорогие, в которых я не вижу перспективы даже при долгосрочном планировании. Рынок бесспорно перегрет. Особенно удивляет, когда предлагают объекты, требующие вложений и дополнительных инвестиций, по цене новых. Еще два года назад в том же Лейпциге были широко представлены доходные дома, приносящие 4% годовых, а сейчас в открытом доступе их нет.
При этом инвестиционный рынок чувствует себя вполне прилично. В большинстве сегментов – и жилой, и коммерческой недвижимости – был достигнут лучший средний показатель по объему сделок за последние десять лет.
Страна остается привлекательной для иностранных инвесторов – на них приходится более 40% объема заключенных сделок в 2018 году. Институт немецкой экономики опросил риэлторские компании, и они заявили о высокой удовлетворенности ситуацией на рынке. Кто бы сомневался!
Значительно увеличилось число сделок купли-продажи доходной недвижимости, в том числе объемом свыше 100 миллионов евро – на них приходится 58% от общего размера транзакций. При этом 41% объема инвестиций, по информации BNP Paribas Real Estate, приходится на города категории А. Среди них лидирует Берлин, за ним следуют Гамбург, Дюссельдорф и Мюнхен.
Цены растут во всех городах Германии. Но вот, например, в Берлине в 2018 году сделок было заключено на 13% меньше, чем в 2017-м, а в городах категории D (самых маленьких – от 10 тысяч жителей) оно выросло на 23%.
Инвесторы «мельчают», но не потому, что у них нет денег, – наоборот. Они готовы платить, но как никогда трудно найти точку приложения средств. Крупные игроки, фонды проводят исследования, ищут новые ниши, вкладываются в строительство. Раньше, например, они не были готовы покупать незаселенные объекты, сейчас покупают еще на этапе строительства или варианты под реставрацию.
Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости
Зафиксирован рост инвестиций в недвижимость специального назначения – квартиры для студентов и пенсионеров и микроапартаменты (доля таких сделок выросла до 12% от общего объема инвестиций в жилье). Первое и второе место заняли имеющиеся постройки (58,3%) и проекты (19,3%). В этих сегментах можно рассчитывать на более или менее нормальную доходность с квадратного метра, но все равно я бы назвала их инвестициями от безысходности.
В большинстве сегментов выросли обороты, но снизилось число сделок. Единственное, но от того не менее характерное исключение – отели. Здесь и сумма транзакций сократилась на 4 млрд евро, или на 5%, по сравнению с 2017 годом.
Полагаю, снижение доходности в итоге перевесит дефицит предложений и недостаточные объемы строительства. Да, эконом-сегменту переизбыток вариантов не грозит, здесь рассчитывать не падение цен смешно. Но вот жилье комфорт-класса, элитка, практически все коммерческие сегменты… Здесь падение очень вероятно.
Парадокс? Не то слово: цены могут упасть, несмотря на стабильный интерес. Это Германия 2018–2019…
Примеры объектов недвижимости в Германии
172 000 €
Квартира в Золингене, Германия
53 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в городе Хаан
Квартира только после ремонта!
Площадь квартиры 53 м2
Есть балкон
этаж 3 OG, в доме есть лифт
1,5 комнаты
1 парковочное место учтено в стоимости
Есть келлер
Современное газовое отопление
Отличный вариант для личного проживания.
Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта.
Подробности...
DEM GROUP GmbH
1 182 000 €
Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия
2560 м25.2% в год
Продается автозаправочная станция с магазином, включая прием лотерейных билетов, и автомойку на участке площадью 2 560 кв.м. в г.Вердер, земля Бранденбург
Помещение сдано в аренду до 31 декабря 2028 года. Кроме того, арендатор имеет право на два варианта продления по 5 лет каждый.
Последнее повышение арендной платы (индексирование) произошло...
EW Real Estate
1 500 000 €
Производство в Мюнхене, Германия
100 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области садоводства и озеленении территорий в Баварии.
Компания существует уже несколько десятилетий и за это время наработала безупречную репутацию, что позволяет ей постоянно расти без особых рекламных компаний, лишь за счёт рекомендаций своих клиентов. Имеется большой потенциал привлечения...
EW Real Estate
819 000 €
Квартира в Берлине, Германия
107 м2322
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком.
На продажу выставлены 184...
NF Group
790 000 €
Доходный дом в Вуппертале, Германия
450 м26.35% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается добротный доходный дом с железобетонными перекрытиями, в городе Вупперталь
В доме 8 квартир и 8 гаражей, а также одно коммерческое помещение
Объект полностью сдан в аренду!
Годовой доход: 56.539 евро (6,35%)
Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
729 900 €
Апартаменты в Берлине, Германия
86 м211
Проект реконструкции исторического здания 1881 года, внесенного в список исторических памятников, расположен в популярном и престижном районе Кройцберг-Бергманкиз. Знаменитый район привлекает людей со всего мира своим богатым разнообразием культур и стилей жизни, яркой арт-сценой и бурлящим творческим сообществом.
Проект включает квартиры с 2-6...
NF Group
4 250 000 €
Магазин в Мюнстере, Германия
1200 м25.55% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г. Мюнстер (земля Северный Рейн-Вестфалия). Объект расположен в центре жилого района на большом земельном участке площадью 6 625 кв.м. В настоящий момент идет строительство здания, срок ввода в эксплуатацию — февраль 2020. Около здания имеется собственная парковка на 60 машиномест....
EW Real Estate
228 000 €
Квартира в Берлине, Германия
32 м2111
Кредит
Недвижимость расположена в районе с многоквартирными домами и коммерческими зданиями. Окрестности имеют городской характер и имеют отличную доступность ко всем услугам и магазинам.
Недвижимость находится в непосредственной близости от недавно закрытого аэропорта Тегель, реконструкция которого дает положительные импульсы для этой части...
EW Real Estate
4 100 000 €
Квартира в Берлине, Германия
196 м2544
Это совершенно особенный объект экстракласса, полный роскоши, который расположен в парковой зоне на частном берегу озера Диана в Берлин – Груневальд.
Квартира занимает весь первый этаж виллы и окружен собственным садом. Все это создает впечатление собственного дома.
Уже в подъезде вас поражает свет и легкость помещения. В 5 просторных...
EW Real Estate
1 800 000 €
Производство в Мюнхене, Германия
1000 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области металлообработки в пригороде Мюнхена (земля — Бавария). Товарооборот компании постоянно растёт и составляет на данный момент более 1,7 млн. евро, с прибылью (EBIT) в размере более 400 000 евро. Бизнес продаётся в связи с достижением собственником преклонного возраста. Недвижимость...
EW Real Estate
1 276 000 €
Квартира в Берлине, Германия
92 м2322
Вашему вниманию представлена новая 3-комнатная квартира в центре г.Берлин (столица Германии). Дом построен в 2019 году. При его строительстве были использованы качественные немецкие строительные материалы и технологии строительства. Квартира расположена на 5-ом этаже 9-этажного дома. В ней установлены панорамные окна с тройным стеклопакетом, из...
EW Real Estate
1 150 000 €
Доходный дом в Берлине, Германия
380 м21.8% в год
Вашему вниманию представлен доходный дом в Берлине, в берлинском административном округе Райниккендорф, в районе Хермсдорф. Это здание площадью 380 кв.м. было построено в 1955 году на земельном участке 1 140 кв.м. Дом состоит из 2 этажей. Здесь расположены 6 квартир 2-3 комнатных от 53 до 70 кв.м. Две из этих квартир были объединены в одну...
EW Real Estate
1 215 000 €
Квартира в Берлине, Германия
125 м23
Историческое жилое и коммерческое здание 1900 года предлагает тщательно и роскошно отреставрированные апартаменты на всех этажах.
При обустройстве дома акцент был сделан на смешении исторического и современного. Новые лифты, элегантные лестницы и недавно спроектированный зеленый двор — это лишь некоторые детали дома. Окна на южную...
EW Real Estate
464 860 €
Магазин в Берлине, Германия
35 м2
Вашему вниманию представлена новая коммерческая недвижимость в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Коммерческие помещения расположены на первом этаже в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В комплексе будет 219 квартир и...
EW Real Estate
1 246 051 €
Квартира в Берлине, Германия
110 м232
Квартира с 2 спальнями и просторной террасой расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155...
NF Group
632 126 €
Квартира в Берлине, Германия
58 м211
Новый жилой проект в Пренцлауэр-Берг – одном из самых популярных и респектабельных жилых районов Берлина с уникальной архитектурой, где сохранилось множество великолепных зданий эпохи Грюндерства (середина XIX века) и зданий начала XX века. Это район с устоявшимся высоким качеством жизни и оптимальной инфраструктурой.
Новый клубный жилой проект...
NF Group
2 500 000 €
Производство в Берлине, Германия
100 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области оказания услуг в сфере ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства), расположенный в центре Германии.
На протяжении многих лет компании успешно оказывает классические услуги связанные с недвижимостью. Сюда входят услуги по уборке, озеленению, уходу за деревьями и вырубке, а также очистка...
EW Real Estate
2 250 000 €
Магазин в Саарбрюккене, Германия
900 м2
КредитГотовый бизнес
Супермаркет бытовой химии dm уже четыре года успешно работает в одном из крупнейших городов региона Саар. Магазин расположен непосредственно у автомагистрали всего в двух километрах от местного вокзала, откуда за полчаса можно добраться до столицы региона Саарбрюккена.
Собственный капитал инвестора: от 900 тысяч евро.
Успех арендатора в...
BiG Property
495 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
480 м29% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается ухоженный доходный дом в Дуйсбурге
Вдоме 8 квартир.
Сейчас не сдана только 1 квартира.
Она в хорошем состоянии и не требует ремонта.
Ее можно быстро сдать.
Площадь дома 480 м2
Годовой доход 44760 евро (9.04%)
Комиссия для покупателя +7,14% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
2 500 000 €
Магазин в Дрездене, Германия
1285 м2
Готовый бизнес
Супермаркет NETTO - проверенный бизнес
Данный готовый арендный бизнес в процветающем городе позволяет инвестору приобрести годовой доход от 180 304 тысяч евро с собственным вложением от 900 тысяч евро.
Основные параметры:
Немецкий банк оценил объект как надежный - возможность более 70% финансирования.
Мин. собственный капитал...