Чума во время пира: с чем столкнулся рынок недвижимости в Германии

Об авторе: Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.

Как лично я замечаю снижение предложений на рынке? Раньше на поиск объекта требовалось два-три месяца, сегодня приходится закладывать от девяти месяцев до года. Партнеры, которые присылали по несколько предложений в день, теперь присылают столько же в неделю. Из объектов, «падающих» на почту, интересными я бы назвала максимум 1 из 25. И не факт, что они подойдут конкретному клиенту, ничего особенного в них нет – просто нормальные, среднестатистические варианты.

Большинство же предложений неадекватно дорогие, в которых я не вижу перспективы даже при долгосрочном планировании. Рынок бесспорно перегрет. Особенно удивляет, когда предлагают объекты, требующие вложений и дополнительных инвестиций, по цене новых. Еще два года назад в том же Лейпциге были широко представлены доходные дома, приносящие 4% годовых, а сейчас в открытом доступе их нет.

При этом инвестиционный рынок чувствует себя вполне прилично. В большинстве сегментов – и жилой, и коммерческой недвижимости – был достигнут лучший средний показатель по объему сделок за последние десять лет.

Страна остается привлекательной для иностранных инвесторов – на них приходится более 40% объема заключенных сделок в 2018 году. Институт немецкой экономики опросил риэлторские компании, и они заявили о высокой удовлетворенности ситуацией на рынке. Кто бы сомневался!

Значительно увеличилось число сделок купли-продажи доходной недвижимости, в том числе объемом свыше 100 миллионов евро – на них приходится 58% от общего размера транзакций. При этом 41% объема инвестиций, по информации BNP Paribas Real Estate, приходится на города категории А. Среди них лидирует Берлин, за ним следуют Гамбург, Дюссельдорф и Мюнхен.

Цены растут во всех городах Германии. Но вот, например, в Берлине в 2018 году сделок было заключено на 13% меньше, чем в 2017-м, а в городах категории D (самых маленьких – от 10 тысяч жителей) оно выросло на 23%.

Инвесторы «мельчают», но не потому, что у них нет денег, – наоборот. Они готовы платить, но как никогда трудно найти точку приложения средств. Крупные игроки, фонды проводят исследования, ищут новые ниши, вкладываются в строительство. Раньше, например, они не были готовы покупать незаселенные объекты, сейчас покупают еще на этапе строительства или варианты под реставрацию.

Читайте также:

Типичные ошибки инвесторов в недвижимость
Альтернативы Германии. В каких странах недвижимость более интересна
Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Зафиксирован рост инвестиций в недвижимость специального назначения – квартиры для студентов и пенсионеров и микроапартаменты (доля таких сделок выросла до 12% от общего объема инвестиций в жилье). Первое и второе место заняли имеющиеся постройки (58,3%) и проекты (19,3%). В этих сегментах можно рассчитывать на более или менее нормальную доходность с квадратного метра, но все равно я бы назвала их инвестициями от безысходности.

В большинстве сегментов выросли обороты, но снизилось число сделок. Единственное, но от того не менее характерное исключение – отели. Здесь и сумма транзакций сократилась на 4 млрд евро, или на 5%, по сравнению с 2017 годом.

Полагаю, снижение доходности в итоге перевесит дефицит предложений и недостаточные объемы строительства. Да, эконом-сегменту переизбыток вариантов не грозит, здесь рассчитывать не падение цен смешно. Но вот жилье комфорт-класса, элитка, практически все коммерческие сегменты… Здесь падение очень вероятно.

Парадокс? Не то слово: цены могут упасть, несмотря на стабильный интерес. Это Германия 2018–2019…

Примеры объектов недвижимости в Германии

37 500 €

Квартира в Вуппертале, Германия

25 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира 25 м2 в городе Вуппреталь Квартира расположена на мансардном этаже DG Kaltmiete 220 Nebenkosten 80 Heizkosten 60 Warmmiete 360 Euro Hausgeld: 264 Euro В данный момент у квартиры есть арендатор. Комиссия для покупателя: 1785 Евро, (уже включая НДС 19%) Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

145 800 €

Инвестиционный проект в Трире, Германия

334 м² 27.73% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство доппельхауса с 4 отдельными входами на двух уровнях. Площадь участка 883 м2 Общая жилая площадь: 334 м2 Разрешение на строительство получено! Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 145.800 евро Доход инвестора составит 60.706 евро,...

DEM GROUP GmbH

830 000 €

Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия

870 м² 6.03% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Ухоженный объект, в хорошем состоянии. дом 1967 года 12 квартир 5 этажей центральное газовое отопление в квартирах на полу качественная плитка и ламинат Установлены современные стеклопакеты При полной аренде по цене 6,50 - 7 евро за квадратный метр, ежегодный доход составит от 62.946 до 67.788 евро. Комиссия для Покупателя +5,95%...

DEM GROUP GmbH

1 995 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

188 м² 2

Пентхаус расположен в центре Берлина на 7-ом этаже жилого здания.Пентхаус площадью 188,25 кв. м включает террасу на крыше площадью 150 кв. м, гостиную с панорамными окнами, полностью оснащенную кухню, 2 спальни, гардеробную.Техническое оснащение включает подогрев полов, систему кондиционирования.Есть возможность приобретения машиноместа в...

NF Group

432 258 €

Квартира в Тёнисфорсте, Германия

85 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst. Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф. Данная квартира WE-4, площадью 85 м2 Квартира находится на втором этаже (1OG) rechts Состав помещений и их площадь: 3 комнаты 2 санузла 1 балкон W/E/K 35,7 m2 Bad 5,89...

DEM GROUP GmbH

464 860 €

Магазин в Берлине, Германия

35 м²

Вашему вниманию представлена новая коммерческая недвижимость в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Коммерческие помещения расположены на первом этаже в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В комплексе будет 219 квартир и...

EW Real Estate

579 000 €

Офис в Берлине, Германия

125 м²

Вашему вниманию представлено коммерческое помещение в центре Берлина (столица Германии), вблизи бульвара Курфюрстендамм. Дом, в котором оно расположено, был построен в 1965 году. В настоящий момент идет его капитальный ремонт, он будет завершен в 2021 году. Представленное помещение имеет отличное расположение в самом центре столицы, всего в 2...

EW Real Estate

650 000 €

Кафе, ресторан в Берлине, Германия

86 м² 5.35% в год

Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость в г.Берлин (столица Германии), в районе Митте. Объект был построен в 2019 году. Помещение расположено на первом этаже. Длина оконных фасадов составляет 9 метров. Помещение оборудовано системой «теплый пол». Дом подключен к централизованному теплоснабжению. Данная недвижимость...

EW Real Estate

419 900 €

Квартира в Берлине, Германия

37 м² 2

Заселение дома запланировано на 2 квартал 2027 г. Дом соответствует самым высоким стандартам центральной жизни — как с точки зрения городского образа жизни, так и качества жизни. Всего в двух шагах от Потсдамской площади, в модном районе Митте, в непосредственной близости от креативного Шенеберга и оживленного Кройцберга, вы сможете...

EW Real Estate

599 000 €

Квартира в Берлине, Германия

98 м² 3 2 2

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...

NF Group

905 823 €

Квартира в Берлине, Германия

120 м² 4 3 2

Вашему вниманию представлены новые элитные 4-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....

EW Real Estate

1 101 034 €

Квартира в Берлине, Германия

90 м² 3 2

2-спальная квартира с лоджией расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155 кв.мКоличество...

NF Group

410 000 €

Квартира в Берлине, Германия

48 м² 2

Историческое жилое и коммерческое здание 1900 года предлагает тщательно и роскошно отреставрированные апартаменты на всех этажах. При обустройстве дома акцент был сделан на смешении исторического и современного. Новые лифты, элегантные лестницы и недавно спроектированный зеленый двор — это лишь некоторые детали дома. Окна на южную...

EW Real Estate

370 000 €

Квартира в Берлине, Германия

42 м² 1

Студия с огороженной спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...

NF Group

2 500 000 €

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия

380 м²

Доходный трехэтажный многоквартирный дом с благоустроенным садом и 5 квартирами разной площади, частично с высококачественной меблировкой. Идеальная опция для собственного проживания в престижном районе и сдачи в аренду других квартир. Классическая архитектура в сочетании с благородными материалами высокого качества создают уютную современную...

Estate-Service24

Цена по запросу

Особняк в Арнсберге, Германия

300 м² 13 3

Это высококачественное жилое и коммерческое здание в Халленберге, в живописном регионе Заурланд, представляет собой идеальное сочетание инвестиционной недвижимости и современного жилья. На первом этаже расположена действующая врачебная практика площадью около 130 м², а также 55 м² коммерческих помещений в подвальном этаже. Практика...

Частное лицо

2 700 000 €

Магазин в Дрездене, Германия

1500 м²

Готовый бизнес

Супермакет Netto Супермаркет Netto в одном из наиболее привлекательных для инвестиций регионе — Нижней Саксонии. Объект построен проверенным немецким застройщиком. Данный проект — один из примеров реализованных транзакций BiG Property. Чтобы узнать об актуальных инвестиционных проектах холдинга и выбрать оптимальный для вас,...

BiG Property

2 450 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

188 м² 4 3

Бывшее промышленное здание, построенное в 1900 году, перестраивается в современный жилой проект. Здание расположено в центральном районе Митте, рядом с площадью Арконаплац. В проекте предлагаются 60 стильных лофтов от 1 до 4 комнат площадью от 33 до 209 кв.м для проживания, обустройства мастерских, для сдачи в аренду. На нижнем этаже имеются...

NF Group

Цена по запросу

Магазин в Эрфурте, Германия

1900 м²

Кредит Готовый бизнес

Супермаркет REWE в пригороде Эрфурта — пример рентабельного проекта BiG Property в небольшом немецком городе. Благодаря долгосрочному договору аренды 15 лет и надежности арендатора данный готовый бизнес уже несколько лет приносит инвестору стабильный доход. Компания REWE успешно работает в данной точке более 20 лет. супермаркет был...

BiG Property

6 000 000 €

Доходный дом в Дармштадте, Германия

1300 м²

Доходный дом в престижном районе в Дармштадте. Кол-во квартир: 21 Жилая площадь: 1300 м.кв. Площадь участка: 500 м.кв. Состояние объекта: ухоженное, ремонтные работы проводились своевременно. Некоторые апартаменты в доме были отремонтированы в соответствии с высокими стандартами - современные напольные покрытия, ванные комнаты, кухни и...

Estate-Service24

Посмотреть ещё 386 похожих объектов

Текст: Ольга Мюллер, фото: pixabay.com