Чума во время пира: с чем столкнулся рынок недвижимости в Германии

Об авторе: Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.

Как лично я замечаю снижение предложений на рынке? Раньше на поиск объекта требовалось два-три месяца, сегодня приходится закладывать от девяти месяцев до года. Партнеры, которые присылали по несколько предложений в день, теперь присылают столько же в неделю. Из объектов, «падающих» на почту, интересными я бы назвала максимум 1 из 25. И не факт, что они подойдут конкретному клиенту, ничего особенного в них нет – просто нормальные, среднестатистические варианты.   

Большинство же предложений неадекватно дорогие, в которых я не вижу перспективы даже при долгосрочном планировании. Рынок бесспорно перегрет. Особенно удивляет, когда предлагают объекты, требующие вложений и дополнительных инвестиций, по цене новых. Еще два года назад в том же Лейпциге были широко представлены доходные дома, приносящие 4% годовых, а сейчас в открытом доступе их нет.

При этом инвестиционный рынок чувствует себя вполне прилично. В большинстве сегментов – и жилой, и коммерческой недвижимости – был достигнут лучший средний показатель по объему сделок за последние десять лет.

Страна остается привлекательной для иностранных инвесторов – на них приходится более 40% объема заключенных сделок в 2018 году. Институт немецкой экономики опросил риэлторские компании, и они заявили о высокой удовлетворенности ситуацией на рынке. Кто бы сомневался!

Значительно увеличилось число сделок купли-продажи доходной недвижимости, в том числе объемом свыше 100 миллионов евро – на них приходится 58% от общего размера транзакций. При этом 41% объема инвестиций, по информации BNP Paribas Real Estate, приходится на города категории А. Среди них лидирует Берлин, за ним следуют Гамбург, Дюссельдорф и Мюнхен.

Цены растут во всех городах Германии. Но вот, например, в Берлине в 2018 году сделок было заключено на 13% меньше, чем в 2017-м, а в городах категории D (самых маленьких – от 10 тысяч жителей) оно выросло на 23%.

Инвесторы «мельчают», но не потому, что у них нет денег, – наоборот. Они готовы платить, но как никогда трудно найти точку приложения средств. Крупные игроки, фонды проводят исследования, ищут новые ниши, вкладываются в строительство. Раньше, например, они не были готовы покупать незаселенные объекты, сейчас покупают еще на этапе строительства или варианты под реставрацию.

Читайте также: 

• Типичные ошибки инвесторов в недвижимость
• Альтернативы Германии. В каких странах недвижимость более интересна
• Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Зафиксирован рост инвестиций в недвижимость специального назначения – квартиры для студентов и пенсионеров и микроапартаменты (доля таких сделок выросла до 12% от общего объема инвестиций в жилье). Первое и второе место заняли имеющиеся постройки (58,3%) и проекты (19,3%). В этих сегментах можно рассчитывать на более или менее нормальную доходность с квадратного метра, но все равно я бы назвала их инвестициями от безысходности. 

В большинстве сегментов выросли обороты, но снизилось число сделок. Единственное, но от того не менее характерное исключение – отели. Здесь и сумма транзакций сократилась на 4 млрд евро, или на 5%, по сравнению с 2017 годом.

Полагаю, снижение доходности в итоге перевесит дефицит предложений и недостаточные объемы строительства. Да, эконом-сегменту переизбыток вариантов не грозит, здесь рассчитывать не падение цен смешно. Но вот жилье комфорт-класса, элитка, практически все коммерческие сегменты… Здесь падение очень вероятно.

Парадокс? Не то слово: цены могут упасть, несмотря на стабильный интерес. Это Германия 2018–2019…

Примеры объектов недвижимости в Германии

Вилла в Южной Баварии, Германия

1 390 000 €

Площадь 415 м², 12 комнат

Принц-ДОМ

Квартира в Мюнхене, Германия

410 000 €

Площадь 66 м², 2 комнаты

D.Baumann Immobilien (М...

Апартаменты в Мюнхене, Германия

284 900 €

Площадь 31.93 м², 1 комната

WIP Immobilien GmbH

Квартира в Берлине, Германия

375 240 €

Площадь 62 м², 2 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

951 000 €

Площадь 91 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

286 810 €

Площадь 66 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

646 540 €

Площадь 95 м², 3 комнаты

HOUSAGE

Земля в Берлине, Германия

1 570 000 €

Площадь 3080

EW Real Estate

Отель, гостиница в Нижней Саксонии, Германия

3 700 000 €

Площадь 4100 м²

EW Real Estate

Квартира во Франкфурте-на-Майне, Германия

1 720 350 €

Площадь 122.4 м², 3 комнаты

Prime Germany Estate

Отель, гостиница в Южной Баварии, Германия

6 500 000 €

Площадь 3000 м²

EW Real Estate

Квартира в Баварском Лесу, Германия

10 500 €

Площадь 22 м², 1 комната

L&B Immobiliya

Квартира в Саксонии, Германия

21 400 €

Площадь 48 м², 6 комнат

CM Real Estate

Квартира в Берлине, Германия

1 090 000 €

Площадь 112 м², 3 комнаты

EW Real Estate

Офис в Гамбурге, Германия

4 790 000 €

Площадь 4700 м²

EW Real Estate

Квартира в Берлине, Германия

266 000 €

Площадь 38 м², 1 комната

INTECO Real Estate

Квартира в Берлине, Германия

167 000 €

Площадь 29.7 м²

BerHaus GmbH

Квартира в Мюнхене, Германия

142 000 000 €

Площадь 1 м², 7 комнат

AFIMMO GmbH.

Апартаменты в Берлине, Германия

154 500 €

Площадь 35.09 м², 1 комната

BerHaus GmbH

Доходный дом в Плауэне, Германия

99 000 €

Площадь 300 м²

CM Real Estate

Посмотреть ещё 1904 похожих объекта

Текст: Ольга Мюллер, фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru