Хороших объектов на рынке становится не просто мало, а катастрофически мало. Растет спрос, и соответственно критически снижается рентабельность. Ольга Мюллер представляет свой взгляд на ситуацию на рынке недвижимости Германии.
Об авторе: Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.
Как лично я замечаю снижение предложений на рынке? Раньше на поиск объекта требовалось два-три месяца, сегодня приходится закладывать от девяти месяцев до года. Партнеры, которые присылали по несколько предложений в день, теперь присылают столько же в неделю. Из объектов, «падающих» на почту, интересными я бы назвала максимум 1 из 25. И не факт, что они подойдут конкретному клиенту, ничего особенного в них нет – просто нормальные, среднестатистические варианты.
Большинство же предложений неадекватно дорогие, в которых я не вижу перспективы даже при долгосрочном планировании. Рынок бесспорно перегрет. Особенно удивляет, когда предлагают объекты, требующие вложений и дополнительных инвестиций, по цене новых. Еще два года назад в том же Лейпциге были широко представлены доходные дома, приносящие 4% годовых, а сейчас в открытом доступе их нет.
При этом инвестиционный рынок чувствует себя вполне прилично. В большинстве сегментов – и жилой, и коммерческой недвижимости – был достигнут лучший средний показатель по объему сделок за последние десять лет.
Страна остается привлекательной для иностранных инвесторов – на них приходится более 40% объема заключенных сделок в 2018 году. Институт немецкой экономики опросил риэлторские компании, и они заявили о высокой удовлетворенности ситуацией на рынке. Кто бы сомневался!
Значительно увеличилось число сделок купли-продажи доходной недвижимости, в том числе объемом свыше 100 миллионов евро – на них приходится 58% от общего размера транзакций. При этом 41% объема инвестиций, по информации BNP Paribas Real Estate, приходится на города категории А. Среди них лидирует Берлин, за ним следуют Гамбург, Дюссельдорф и Мюнхен.
Цены растут во всех городах Германии. Но вот, например, в Берлине в 2018 году сделок было заключено на 13% меньше, чем в 2017-м, а в городах категории D (самых маленьких – от 10 тысяч жителей) оно выросло на 23%.
Инвесторы «мельчают», но не потому, что у них нет денег, – наоборот. Они готовы платить, но как никогда трудно найти точку приложения средств. Крупные игроки, фонды проводят исследования, ищут новые ниши, вкладываются в строительство. Раньше, например, они не были готовы покупать незаселенные объекты, сейчас покупают еще на этапе строительства или варианты под реставрацию.
Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости
Зафиксирован рост инвестиций в недвижимость специального назначения – квартиры для студентов и пенсионеров и микроапартаменты (доля таких сделок выросла до 12% от общего объема инвестиций в жилье). Первое и второе место заняли имеющиеся постройки (58,3%) и проекты (19,3%). В этих сегментах можно рассчитывать на более или менее нормальную доходность с квадратного метра, но все равно я бы назвала их инвестициями от безысходности.
В большинстве сегментов выросли обороты, но снизилось число сделок. Единственное, но от того не менее характерное исключение – отели. Здесь и сумма транзакций сократилась на 4 млрд евро, или на 5%, по сравнению с 2017 годом.
Полагаю, снижение доходности в итоге перевесит дефицит предложений и недостаточные объемы строительства. Да, эконом-сегменту переизбыток вариантов не грозит, здесь рассчитывать не падение цен смешно. Но вот жилье комфорт-класса, элитка, практически все коммерческие сегменты… Здесь падение очень вероятно.
Парадокс? Не то слово: цены могут упасть, несмотря на стабильный интерес. Это Германия 2018–2019…
Примеры объектов недвижимости в Германии
1 794 000 €
Магазин в Германии
1000 м2
Германия
Земля Нижняя Саксония
г.Штадтхаген
Магазин на пешеходной улице
Коммерческое здание в историческом центре города на пешеходной улице.
Сдано в долгосрочную аренду известному магазину текстиля.
Договор на аренду заключён в 2009 году на срок 11 лет с опцией продления 2 раза по 5 лет.
Площадь земельного участка: 701м2...
ИНДОМ
3 000 000 €
Магазин в Лейпциге, Германия
1000 м2
Кредит
Готовый бизнес Rossmann, гарантия, договор 15 лет
Проект реализован BiG Property в партнерстве с проверенным застройщиком в соответствии с современными строительными нормами и новым концептом арендатора. После приобретения управление объектом и компанией осуществляет профессиональная команда. Инвестор получает две вещи: доход и отчетность....
BiG Property
Цена по запросу
Магазин в Бонне, Германия
1800 м2
КредитГотовый бизнес
Комплекс из супермаркета и офисного здания расположился в оживленном центре города в 20 км от крупного центра с населением свыше 300 тысяч.
Здесь работают дискаунтер крупной сети PENNY и 7 арендаторов офисных помещений. Успех арендатора обеспечивают расположение у крупной дороги прямо напротив вокзала и парковка на 110 мест.
Проект...
BiG Property
Цена по запросу
Магазин в Эрфурте, Германия
1900 м2
КредитГотовый бизнес
Супермаркет REWE в пригороде Эрфурта — пример рентабельного проекта BiG Property в небольшом немецком городе. Благодаря долгосрочному договору аренды 15 лет и надежности арендатора данный готовый бизнес уже несколько лет приносит инвестору стабильный доход.
Компания REWE успешно работает в данной точке более 20 лет. В 2013 году...
BiG Property
5 800 000 €
Магазин в Саарбрюккене, Германия
3000 м2
КредитГотовый бизнес
Торговый центр с якорным арендатором ROSSMANN
Торговый центр в 20 км от границы с Францией расположен в спальном районе. Выгодное расположение и современная парковка на 134 места обеспечивают постоянный поток покупателей. Покупательная способность в зоне охвата ТЦ существенно выше средней по Германии.
По новому зданию действует гарантия...
BiG Property
1 995 000 €
Пентхаус в Берлине, Германия
188 м22
Пентхаус расположен в центре Берлина на 7-ом этаже жилого здания.Пентхаус площадью 188,25 кв. м включает террасу на крыше площадью 150 кв. м, гостиную с панорамными окнами, полностью оснащенную кухню, 2 спальни, гардеробную.Техническое оснащение включает подогрев полов, систему кондиционирования.Есть возможность приобретения машиноместа в...
NF Group
750 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
158 м23
Апартаменты расположены в резиденции неподалеку от реки Шпрее в Берлине. Резиденция была построена в 2012 году.Апартаменты площадью 158 кв. м включают 3 спальни, 2 ванные комнаты, гостиную, полностью оснащенную кухню. Высота потолков в апартаментах – 2,90 м. Техническое оснащение включает подогрев полов и эко-отопительную систему на солнечной...
NF Group
249 000 €
Квартира в Берлине, Германия
29 м211
В оживленном районе Фридрихсхайн формируется городской квартал нового формата, где одновременно можно жить, работать и отдыхать. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...
NF Group
2 500 000 €
Магазин в Касселе, Германия
1100 м25.4% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
• Строящийся супермаркет в Гессене
• Срок окончания строительства: 1 квартал 2022
• Арендопригодная площадь: 1 100 кв.м
• Площадь земли: 6 000 кв.м
• Доход от аренды в год — 135 000 евро
• Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, насчитывающая более 4 000 магазинов на территории...
Intermark Global
4 100 000 €
Коммерческая недвижимость в Дессау, Германия
1450 м24.3% в год
Готовый бизнес
Описание: 4-этажный медицинский центр с врачебными кабинетами (урология, ЛОР, гастроэнтеролог, физиотерапия, аптека, парикмахерская и др.).
Все помещения сданы в аренду с дальнейшей опцией продления. Зданию принадлежит также 30 парковочных мест в гараже.
Площадь участка: 4700 м.кв.
Расположение: город в Саксонии-Анхальт с населением...
Estate-Service24
8 496 295 €
Коммерческая недвижимость в Германии
3508 м2
Германия
Федеральная земля Тюрингия
г.Шлайц (Schleiz)
Новый торговый центр
Новый торговый центр в городе Шлайц (Schleiz), районном центре в южной части федеральной земли Тюрингия, в 140 км от чешского курорта Карловы Вары.
Торговый центр построен на автодороге, в очень популярном месте.
Арендатор - сеть супермаркетов...
ИНДОМ
4 800 000 €
Замок в Германии
1223 м2
Германия
Саксония-Анхальт
Замок-усадьба
Великолепный замок с большими возможностями по использованию.
Расположен в центральной Германии, в курортной зоне, в 15-30 минутах езды от
Лейпцига, Галле, Лютерштадт-Айслебен.
Год постройки основного здания-усадьбы: 1895
Полная реновация: 1995 год
Площадь земельного участка: 11...
ИНДОМ
410 000 €
Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
475 м28.09% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается доходный дом на границе с Голландией.
Город Эммерих на Рейне.
Общая площадь дома 475 м2
Участок площадью 469 м2
В доме семь квартир и 1 гараж
Год постройки 1953, санирован в 2012 /2017
Дом сдан в аренду.
Фактический годовой доход: 33 175 евро в год (8,09% годовых).
Комиссия для покупателя + 5,95% к стоимости объекта.
DEM GROUP GmbH
319 000 €
Дом в Германии
200 м2762
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
449 000 €
Квартира в Берлине, Германия
55 м2
Вашему вниманию представлены модернизированные 2-4 комнатные квартиры, в Берлине Вильмерсдорф.
Дом в котором продаются указанные ниже квартиры на данный момент полностью перестраивается и модернизируется. Ожидается что квартиры будут готовы к заселению летом / осенью 2023 года.
Номер квартиры
Этаж
Комнат
Площадь,...
EW Real Estate
78 000 €
Квартира в Херне, Германия
64 м242
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается двухуровневая квартира в городе Херне
В квартире две стандартные комнаты и две маленькие комнаты выше уровнем
Два санузла.
Площадь квартиры 64,2 м2
На данный момент квартира сдана в аренду за 540 евро в месяц (арендаторы два года арендуют квартиру)
Hausgeld: 206 euro
Фактический годовой доход: 4008 евро
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
28 000 000 €
Инвестиционный проект в Берлине, Германия
9000 м25.8% в год
Офф-маркет!
Год постройки 2018
Долгосрочные сроки аренды.
Стоимость — 28 000 000 евро
Аренда — около 1 600 000 евро/год
Фактор — 17,3
Рентабельность — 5,8%
Площадь участка — около 9 000 кв.м.
Площадь недвижимости — около 9 000 кв.м.
Комиссия — 3,57%
Дополнительная информация после...
EW Real Estate
946 000 €
Квартира в Берлине, Германия
86 м2322
Продается новая меблированная 3-комнатная квартира возле Оливаер Плац и Курфюрстендамм.
Эта дизайнерская квартира полностью меблирована высококачественной современной мебелью и встроенными шкафами, поэтому вы можете заселиться сразу после покупки.
Проект Constance Wilmersdorf был реализован известным мюнхенским застройщиком в 2020 году в...
EW Real Estate
110 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
125 м25
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается квартира в Дуйсбурге.
Дом 1905 года постройки
Хорошее расположение дома в районе
Площадь квартиры 125 м2
5 комнат
Мансардный этаж (DG)
Рядом остановки общественного транспорта, магазины для покупок, аптеки. В целом - хорошая транспортная доступность
Квартира сдана в аренду.
Фактический годовой доход: 5700 евро (5,18%)...
DEM GROUP GmbH
390 446 €
Квартира в Берлине, Германия
47 м22
Новое здание с 14 жилыми единицами и общим садом на данный момент строится в Берлине в микрорайоне Лихтерфельде, который относится к району Штеглиц-Целендорф. Заселение запланировано на конец 2024 года.
Дом имеет четыре этажа и подземную автостоянку на 14 парковочных мест. В каждой жилой единице есть балкон или терраса, выходящая на юго-запад....