Альтернатива Германии. В каких странах инвестиции в недвижимость более интересны

Это интервью – часть четырехсерийного проекта, посвященного инвестиционным перспективам недвижимости Германии и других европейских стран.

Об эксперте

Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист

Член королевской академии профессионалов недвижимости RICS

Доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA

Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024

Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH

Германия или ...

– Ольга, есть распространенный стереотип: если вы хотите инвестировать в недвижимость, лучшей страны, чем Германия, не найти. Насколько он отражает реальные преимущества вашей страны?

– Германия хороша тем, что она очень прогнозируема. Здесь мы действительно можем планировать на период в 20-30 лет, что невозможно в других европейских странах. Плюс, топовые позиции Германии в экономических рейтингах подтверждают, что это надежная страна, где можно с гарантией вкладывать деньги в «бетонный капитал».

– Мы говорим о Германии как о месте, близком к идеалу. Но все равно многие, и не без успеха, выбирают другие страны. Значит, там тоже есть преимущества…

– Всегда привожу в пример историю, которая произошла со мной, когда 22 года назад я приехала в Лейпциг. Представьте: Восточная Германия сразу после объединения. Вокруг серые здания, помещения отапливаются углем, туалеты на лестничной клетке – никакого комфорта. Не сказать, что разруха, но инфраструктура находится в ужасающем состоянии.

Но в этот момент я увидела перспективу. Увидела, что этот город будет развиваться, потому что здесь есть ЧТО развивать и есть КУДА вкладывать свою энергию и силы. Поэтому я никуда не уехала отсюда, хотя могла. Мне нравилось и нравится наблюдать динамику, положительные изменения. Так вот, сейчас многие европейские страны находятся в состоянии, идеальном для начала серьезного развития.

К тому же любой инвестор имеет свою уникальную ситуацию, влияющую на решение. Кто-то хочет жить в Европе, кто-то хочет, что чтобы его дети здесь учились. Для кого-то важно получить ВНЖ или гражданство – тогда мы подбираем страну, где это проще всего сделать. Все индивидуально. Главное, чтобы у инвестора было понимание, на что он идет. Чтобы он имел полную объективную картину о стране и мог сделать правильный выбор.

– Но предположим, цель у инвестора исключительно экономическая. Нет нужды получить ВНЖ и не обязательно видеть из окна Колизей. Возможно, под какую-то финансовую задачу лучше всего подходит не Германия. Что это может быть за задача и что это может быть за страна?

– У каждого инвестора есть свои взгляды на степень риска. Как и в акциях: есть высокорискованные и низкорискованные. Так же и при выборе страны: Германия – это акции с низкими рисками, а, например, Португалия – с высокими. Но – мы это тоже понимаем – там, где высокий риск, есть возможность больше заработать. В той же Португалии, если все будет развиваться по логичному сценарию, цены станут расти, а рынок разовьется. Страна имеет для этого все возможности.

Смотрите также: Недвижимость Германии. Ждём рост или падение?

Перспективы южных стран

– Значит, вы видите реальные перспективы на ближайшие 10-20 лет в курортных странах? Например, в Испании или Болгарии?

– Если мы говорим об Испании, то здесь будет развиваться курортное направление. Я не совсем довольна политической ситуацией в стране. Есть риск, который отразился на инвестиционной активности. Но для меня Испания – место, где можно было вкладываться и в недвижимость, связанную с инфраструктурой, а также отельным бизнесом.

Болгария же – безусловно, европейская страна, которая долгое время находилась в кризисе. Но они поступили мудро: сначала посмотрели, как живет Европа. Почти десять лет этим и занимались – присматривались.

Раньше болгарский рынок существовал только за счет иностранного капитала. Сейчас здесь много дотаций на развитие экономики. Да, сократилось количество российских инвесторов, но это не страшно, так как увеличилось число местных. Внутренний рынок стал живым – для меня это более важный показатель. Начали выдавать финансирование на выгодных условиях, активно развивается бизнес, ожил рынок недвижимости. Думаю, как раз в Болгарии очень хороший потенциал для дальнейшего развития.

– Здесь можно будет заработать на аренде? Или на удорожании квартир и домов?

– Рынок аренды в Болгарии не так развит, как в Германии, и немецкий опыт нельзя просто переложить на болгарскую почву. А вот чтобы стоимость квадратного метра выросла, нужно, чтобы сами болгары захотели инвестировать. Они уже начали, но, чтобы вкладывать еще активнее, надо больше зарабатывать. Нужно, чтобы сократилась безработица, а это долгосрочный процесс, на него потребуется пять-десять лет. Но важно, что он запущен.

– А Греция?

– В Греции цены точно вырастут, так как страна дает вид на жительство на выгодных условиях. И это самое мудрое решение, которое приняло правительство, – поднять рынок недвижимости за счет возможности получить ВНЖ.

– То есть, если мы говорим о южных странах, инвестору надо рассматривать именно курортный кластер, а в другие лучше не соваться?

– Всегда интересны направления, связанные с инфраструктурой, – это муниципальные здания, торговые площадки, детские сады, школы. Людям везде надо ходить в магазины, учиться, оформлять документы и т. д. Поэтому данное направление будет уместно в любом месте.

– Ну а если не брать приморские страны… Кому бы вы порекомендовали, скажем, Австрию, а не Германию?

– Если мы говорим о доходной недвижимости, там интересен отельный бизнес на горнолыжных курортах. Исторически таких предложений в Австрии больше, чем в Германии. Если у инвестора есть мечта вложиться в небольшой отель и самому им управлять, Австрия более удобна.

Записывайтесь на онлайн-курс для инвесторов: "Как приобрести инвестиционную недвижимость Германии"

Хорошая доходность

– Ольга, но все-таки: истории успеха в не самых перспективных на первый взгляд странах порой даже более впечатляющие. Это везение или его можно предусмотреть?

– Повторюсь: все зависит от цели. Если мы хотим сыграть на росте стоимости квадратного метра, на капитализации, то можно выбирать менее стабильную страну, чем Германия. Эти инвестиции носят спекулятивный характер, но тому, кто нацелен воспользоваться этим, нужно обращать внимание на страны, которые сейчас имеют идеальные условия. Для развития внутреннего рынка в целом и роста стоимости квадратного метра в частности.

Нельзя забывать, что различные государственные программы по получению гражданства или ВНЖ также влияют на стоимость квадратного метра. Например, программа отменяется, и интерес ослабевает. Поэтому надо смотреть на активность внутреннего рынка. Не стоит прогнозировать рост стоимости жилья на основе внешних обстоятельств, которые в любой момент могут измениться.

– Если инвестор готов вкладывать в недвижимость, сформулировал свои цели и – условно – стоит перед картой Европы, – каким должен быть его следующий шаг?

– Я бы порекомендовала сравнить пять стран-фаворитов по различным параметрам – экономическим, политическим, налоговым, а также по уровню рентабельности.

– И последнее. Какую цифру доходности в среднем по Европе вы бы назвали сегодня приемлемой?

– Я считаю – 5%, без учета возможного удорожания объекта. На этот показатель условно может ориентироваться инвестор. Если он видит перспективу заработать в какой-то стране больше – это хороший показатель.