Недвижимость Германии. Ждём рост или падение?

Это интервью – первая часть 4-серийного проекта, посвященного инвестиционным перспективам недвижимости Германии и других европейских стран.

Об эксперте:

Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист

Член королевской академии RICS профессионалов недвижимости

Доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA

Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024

Управляющий партнёр IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH

Ольга, по вашему мнению, корректно ли говорить, что немецкий рынок сегодня переоценен? Или, напротив, ценам есть куда расти?

В Германии сегодня сложилась ситуация, когда рынок одновременно можно назвать и переоценённым и недооценённым. Всё зависит от региона и месторасположения. В одних локациях стоимость квадратного метра пока занижена и ожидается её рост. Есть регионы, где цены находятся на пике.

Например, согласно исследованиям «гуру» немецкой недвижимости, в ближайшие 2-3 года цены на жилые квадратные метры в Мюнхене, Берлине и Гамбурге будут падать. Связано это с тем, что в последние 10 лет там фиксировался рост. Настолько интенсивный, что арендные ставки не успевали за этими изменениями.

Это ключевой момент. В Германии основные инвесторы – те, кто рассчитывает на прибыль от аренды. У них есть определенные ожидания по доходности. Если же прибыль с аренды падает ниже ставки рентабельности – 3%, то за вычетом налогов и других сопутствующих расходов недвижимость становится неинтересна с точки зрения заработка. Она просто не приносит прибыль.

Эти цифры убедительны, но многие – и я в том числе – вряд ли согласятся с каким-либо пессимистичным прогнозом по Германии. Ваши мегаполисы кажутся слишком привлекательными из-за стабильности страны в целом.

Конечно, эта точка зрения диссонирует с оценками большинства экспертов по немецкой недвижимости. Они делают свои прогнозы исходя из данных по рынку за последние несколько десятилетий. Например, берутся графики за минувшие 40 лет, которые показывают, что в Мюнхене квадратные метры за это время постоянно дорожали. Но это выводы по итогам прошедших лет, а ведь цены не могут расти бесконечно.

Записывайтесь на онлайн-курс для инвесторов: "Как приобрести инвестиционную недвижимость Германии"

Хорошо, вы говорите, что цены упадут. Насколько? И почему это произойдет именно сейчас?

Конкретные цифры назвать сложно. Некоторые эксперты прогнозируют падение до 25%. Но я считаю, что падение будет меньшим и коснётся только определенных видов и классов недвижимости. Про общее снижение цен говорить не приходится.

В Германии не хватает объектов эконом класса и социального жилья. А вот более дорогие сегменты – «люкс» и «эконом плюс» - перенасыщены предложениями. С учётом уже одобренных разрешений на строительство, можно сделать вывод, что этот сегмент вскоре пополнится новыми объектами. Поэтому именно здесь можно ждать снижения.

Что касается того, почему цены упадут именно сейчас… Отчасти это общее ощущение, но оно появилось на основании объективных причин. Обычные мюнхенцы говорят, что уже не могут позволить себе приобрести недвижимость и вынуждены либо переезжать в другие города, либо арендовать. Цены слишком высоки, а это говорит о том, что рынок нездоров.

Но ведь у нас социально ориентированное, демократическое государство. Оно должно заботиться о том, чтобы цены были по карману всем. Когда доходы мюнхенцев недостаточны для приобретения жилья, правительство начинает беспокоиться - искать решение проблемы. Для начала можно заявить о её наличии, то есть о пузыре на рынке.

Конечно, это только слова. Но в тот момент, когда заявление сделано, запускается определенный процесс. Ведь как только большинство инвесторов поверят в этот «пузырь», они приостановят инвестиции и займут выжидательную позицию. Спрос автоматически упадёт. А любое падение спроса вызывает падение цен. Это экономика.

И всё-таки со стороны кажется, что у немецкой недвижимости не так много альтернатив…

Мыльный пузырь - это спекулятивное повышение стоимости из-за нездорового соотношения спроса и предложений. На данный момент на рынке наблюдается отсутствие разумных предложений по альтернативным инвестициям, и все обратили внимание на недвижимость. Если раньше она занимала 30% нишу в инвестиционном портфеле, то сегодня из-за отсутствия альтернатив занимает 70%. Повышенный спрос подкрепляется низкими ставками на заемные деньги. Таким образом, спрос вырос, а строить больше не стали.

Но пузырь опасен только когда лопается. А он может просто сдуться. Например, если ставка по кредитам вырастет. Или государство начнет выдавать дотации на строительство.

То есть никакого «хлопка» не будет?

Я предлагаю обратиться к индексу «мыльного пузыря» - его рассчитывает институт Empirica. Для образования пузыря должны выполняться следующие условия:

- Цены на покупку жилой недвижимости растут быстрее цен на аренду.

- Цены на покупку жилой недвижимости растут быстрее заработков населения.

- Из-за спекулятивных ожиданий строится все больше и больше квартир.

- Все больше используется кредитное плечо.

Когда в 2006/2007 произошел обвал цен годах в Испании, там строилось 15,4 квартиры на тысячу человек, а размер заемных средств в сфере строительства составлял 63% ВВП. В Ирландии в тот период аналогичные показатели составляли 20,9 квартир и 72% ВВП. В Германии же сегодня строится 3 квартиры на тысячу человек, а объем займов эквиваленте 41% ВВП. Т.е. Германия сегодня далека от мыльного пузыря.

Как я сказала, Empirica рассчитывает «индекс мыльного пузыря», для Германии в целом он составляет сегодня 15%, и это немного. А вот в городах большой семерки - показатель равен почти 31%. Это уже серьезно, любое значительное колебание в политике или экономике может мгновенно привести к снижению стоимости квадратного метра. В 2006/2007 годах Германии удалось устоять и сохранить цены. В следующий раз уже будет сложнее.

Значит ли это, что, по вашему мнению, в ближайшие годы не следует инвестировать в Берлине, Мюнхене и других крупных городах?

Конечно же, нет! Для долгосрочных инвестиций на 20-30 и более лет именно эти направления самые интересные. Найти подходящие объекты в этих городах не смогут только те инвесторы, которые рассчитывают на регулярный доход прямо сейчас. Для кого недвижимость – инструмент для получения быстрой прибыли.

То есть, наоборот - для долгосрочных инвестиций интересны в первую очередь мегаполисы?

Можно рассматривать и более мелкие, развивающиеся города. Но заранее я не могу быть уверена, что через 30 лет какой-то из них превратится в «город-сад». Достоверно можно прогнозировать максимум на 10 лет вперед.

Когда я анализирую тот или иной регион, то оцениваю его программу развития. Стараюсь пообщаться с властями, чтобы выяснить, какое будущее ожидает город. Пять или шесть лет назад я общалась с одним бургомистром в восточной Германии. Он с уверенностью говорил о том, какой привлекательный город здесь вырастет. А главное – точно видел цели своего региона и имел чёткий план, как их достичь. Ему хотелось верить. И вот, год назад в его городе открылось большое производство, появилось много новых рабочих мест. По предварительным оценкам, население города в ближайшие 10 лет вырастет в два раза. А соответственно, и цены на местную недвижимость пойдут вверх.

То есть перспективные направления для инвестиций сегодня - это…

… города с активной деятельной властью и улыбающимися людьми. В инвестиционно-привлекательных городах и регионах ведётся работа по созданию новых рабочих мест. Там заботятся о семьях, ведь именно они обеспечивают «уровень счастья» и являются экономическим двигателем региона.

Ну и самое главное для роста – местный рынок недвижимости должен быть недооценён. Если цены занижены, соответственно, им есть куда расти.

Вы можете назвать какие-то конкретные места?

Ситуация очень быстро меняется. Называть какие-то регионы на перспективу, если они интересны прямо сейчас, не вполне правильно, потому что уже завтра эта информация будет неактуальна.

Объясню на примере города Дессау. Летом 2017 стало понятно, что цены там начнут расти вот-вот. Уже к осени произошел скачок цен на 30-40%. Естественно, такой бурный рост быстро закончился. Получить самую высокую прибыль можно только в короткий промежуток времени.

Из более актуальных свежих примеров назову город Халле. Это сателлит Лейпцига, который успешно пользуется развитой логистической структурой большого соседа. Мне очень нравится политика властей по развитию бизнеса. Благодаря этому цены на жильё здесь уже выросли там в последние годы, а Халле осталось совсем чуть-чуть, что пойти по пути Лейпцига с его бурным всесторонним развитием.

продолжение следует...