a
Версия
для печати

Доходные квартиры в Германии – что важно знать

Инвестировать в немецкую недвижимость можно даже с небольшим бюджетом. Самое очевидное решение для всех, кто имеет 30-50-100 тысяч евро – купить квартиру для сдачи в аренду. В чем особенности таких объектов? Как выбирать жилье, которое будет приносить стабильный доход? И сколько можно заработать? Разбираемся вместе с экспертами из немецкой земли Северный Рейн – Вестфалия.

На вопросы о доходных квартирах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.


Чем покупка квартиры принципиально отличается от покупки доходного дома?

Эти сделки очень похожи. Единственное различие на этапе покупки в том, что в случае квартиры в многоквартирном доме часто требуется согласие управляющей компании или сообщества жильцов.

Прецеденты отказов иногда случаются. Знаю пример, когда у российского покупателя не было надлежащего представителя в Германии, его интересы представлял дальний родственник, который к тому же являлся безработным. И он не смог получить такое согласие, поскольку другие жильцы посчитали, что он является ненадежным.

Если покупатель действует через риэлтора, то ему не стоит об этом беспокоиться – мы этот вопрос берем на себя. У наших клиентов таких проблем не было.

В дальнейшем у владельца квартиры и дома будут различия при управлении. В Германии в каждом доме ежегодно проходят собрания владельцев, где они определяют, как будут управлять общей собственностью, какой ремонт необходим зданию и т. д. Если человек владеет целым домом, то он сам принимает эти решения. Если только квартирой, придется считаться с мнением других собственников. Если у инвестора есть выбор, купить несколько квартир или один дом, он может обратить внимание на этот фактор.

При этом нельзя сказать, что доходные дома однозначно лучше квартир, – у каждого типа недвижимости есть свои плюсы и минусы. Среди плюсов квартиры то, что затраты делятся между всеми собственниками, а владелец целого здания будет сам оплачивать, к примеру, дорогостоящий ремонт кровли.

Какова минимальная стоимость квартир?

Сейчас у нас самая дешевая квартира стоит €23 тыс. Расположена в хорошем районе Дуйсбурга, площадь 36 кв. м, две комнаты. Дом 90-х годов постройки, здание хорошее, но сама квартира требует косметического ремонта. Подобные предложения встречаются крайне редко и быстро уходят, обычно цены начинаются от €30 тыс.

Примеры доходных квартир в Северном Рейне - Вестфалии
Квартира за 61 500 евро в Дуйсбурге, Германия
61 500 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
59 м2 2
Удалённая сделка Оплата в рублях
Квартира в Дуйсбурге 2,5 комнаты этаж 3 OG Hausgeld: 190 Euro Доход от аренды в год, фактический 2760 (~ 4,48%) € Квартира требует ремонта. Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 65 000 евро в Хагене, Германия
65 000 €
Квартира в Хагене, Германия
41 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Дом ухожен! Хорошее расположение в самом центре города и в районе. (рядом пешеходная зона центра города, все магазины и остановки все рядом) в основном это немецкий район (рядом парк, который очень красиво цветет весной) Дом построен в 1970 году в доме центральное отопление Квартира сдана в аренду за 390 Евро (KM 250 + NK...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 246 500 евро в Виллихе, Германия
246 500 €
Квартира в Виллихе, Германия
53 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаются квартиры в новом доме на 11 квартир, в центре города Willich Квартира №3 площадью 53,27 м2 расположена на 1 этаже (немецкий EG) 2 комнаты, есть терраса Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Апартаменты за 64 000 евро в Бохуме, Германия
64 000 €
Апартаменты в Бохуме, Германия
42 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Апартамент в Бохуме, в составе отеля крупной сети Novum Hotels (Acora). Объект 1998 года постройки в самом центре Бохума. Общая площадь апартамента составляет 42.95 кв.м. Договор заключается на 5 лет - всегда новый Договор аренды продлен в 2022 году, минимум до конца 2027 года Годовой доход (фактический): 3096 (4,83%) Hausgeld 244...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 137 000 евро в Херне, Германия
137 000 €
Квартира в Херне, Германия
113 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагается на продажу 3 квартиры в городе Херне. Квартиры расположены на 4 этаже. Дом был построен в 1932 году и ухожен Общая площадь квартир 113,63 м2 Hausgeld:486 Euro (в месяц, суммарно за все квартиры) Рядом расположены остановки общественного транспорта, магазины, клиники, супермаркет REWE, музеи, больницы, - все рядом!...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 320 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
320 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
64 м2
Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу
Продается квартира в городе Дюссельдорф! Квартира ухожена, ее площадь 64,4 м2 Есть балкон Квартира освобождается к 01 мая 2023 Квартиру можно использовать для собственного проживания или сдавать в аренду (kalt720 евро) Комиссия для покупателя 3,57% от стоимости недвижимости.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 80 000 евро в Эркрате, Германия
80 000 €
Квартира в Эркрате, Германия
26 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается небольшая квартира в городе Эркрат. Квартира только после ремонта! Площадь квартры 26 м2 Первый этаж (высокий) Hausgeld: 127 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 172 000 евро в Золингене, Германия
172 000 €
Квартира в Золингене, Германия
53 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира в городе Хаан Квартира только после ремонта! Площадь квартиры 53 м2 Есть балкон этаж 3 OG, в доме есть лифт 1,5 комнаты 1 парковочное место учтено в стоимости Есть келлер Современное газовое отопление Отличный вариант для личного проживания. Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта. Подробности по...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 350 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
350 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
75 м2 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается 3-х комнатная отремонтированная квартира в самом центре Dusseldorf, - район Pempelfort Квартира расположена на 5 этаже (в доме есть лифт), Состав помещений: 3 комнаты (2 спальни квадратной формы, большая гостиная комната, просторная кухня, большая прихожия, балкон с красивым панорамным видом на город выходит в тихий двор) в...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 385 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
385 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
68 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается ухоженная, видовая двухкомнатная квартира с балконом в городе Дюссельдорф! Рядом расположены магазины, где можно приобрести товары повседневного спроса и повседневных нужд. Помимо общественного транспорта, транспортная сеть очень развита, а до близлежащих автомагистралей можно добраться в кратчайшие сроки. Газовый котел был...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 120 000 евро в Эссене, Германия
120 000 €
Квартира в Эссене, Германия
72 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается просторная квартира в Эссене Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты) Этаж 2 от земли (немецкий 1OG) Квартира сдана в аренду. Годовой доход фактический: 4092 евро Hausgeld 259 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 115 000 евро во Фрайбурге, Германия
115 000 €
Квартира во Фрайбурге, Германия
63 м2 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается недорогая квартира, на границе со Швейцарией! 79761 Waldshut-Tiengen Это предложение для тех кто любит путешествовать по Европе. Для тех кто хотел бы жить в Швейцарии, но по разумным ценам и по законам Германии. Квартира расположена на улице Schubertstr. в Waldshut-Tiengen, всего в нескольких минутах ходьбы от центра города....
DEM GROUP GmbH
Квартира за 75 000 евро в Лейпциге, Германия
75 000 €
Квартира в Лейпциге, Германия
27 м2 1 1 1
Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается однокомнатная уютная квартира площадью 27 м2, с балконом на DG этаже, в хорошем районе Leipzig! Дом 1910 года постройки ухожен. Квартира сейчас сдана в аренду. Фактический годовой доход: 2058,6 евро С 2024 года аренда поднимается до 2658,6 евро Hausgeld: 135 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта....
DEM GROUP GmbH
Квартира за 119 900 евро в Крефельде, Германия
119 900 €
Квартира в Крефельде, Германия
76 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира в самом центре Крефельда. Квартира отремонтирована и свободна к заселению. Дом 1905 года постройки / ремонт в 2022-2023 Площадь квартиры 76 м2 Особенности: Объект расположен на 2 уровнях (этажах) - Maisonette 2OG + DG Центральное газовое отопление, высокие потолки, есть келлер Hausgeld: 271,66 Euro Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 110 000 евро в Дуйсбурге, Германия
110 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
125 м2 5
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается квартира в Дуйсбурге. Дом 1905 года постройки Хорошее расположение дома в районе Площадь квартиры 125 м2 5 комнат Мансардный этаж (DG) Рядом остановки общественного транспорта, магазины для покупок, аптеки. В целом - хорошая транспортная доступность Квартира сдана в аренду. Фактический годовой доход: 5700 евро (5,18%)...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 236 550 евро в Вуппертале, Германия
236 550 €
Квартира в Вуппертале, Германия
110 м2 5 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается помещение на 1 этаже, в городе Вупперталь. Очень красивое место в центре города с прекрасным видом на город. Вы можете приобрести эту прекрасную недвижимость под светлую квартиру, офис, практику и даже хороший хостел. Дом 1985 года постройки Центральное газовое отопление 5 комнат Помещение сдано в аренду и приносит ежемесячный...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 43 500 евро в Оберхаузене, Германия
43 500 €
Квартира в Оберхаузене, Германия
27 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира в городе Oberhausen Прекрасная квартира, уже с арендатором. За арендатора платит город - стабильно и вовремя. В 2023 году был сделан ремонт в квартире. В доме были заменены все трубы. Дом 1973 года постройки, высококачественный: железобетонные перекрытия, хорошая звукоизоляция. Окна выходят на тихую улицу. Площадь квартиры...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 69 000 евро в Дуйсбурге, Германия
69 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
67 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается просторная двухкомнатная квартира в городе Дуйсбург Площадь 67 м2 Расположена на 3 этаже (это 2 OG немецкий) Дом построен в 1938/2012 Объект ухожен Центральное газовое отопление Объект удачно расположен в тихом жилом районе Дуйсбург-Бек. До автобусных и трамвайных линий 901, 907 и NE1 можно легко добраться всего за...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 383 000 евро в Эммерих-ам-Райне, Германия
383 000 €
Квартира в Эммерих-ам-Райне, Германия
101 м2 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Это новый замечательный проект в прекрасном экологическом месте, в западной Германии, вблизи огромных озер. В проекте два очень комфортных здания, в которых вам предлагаются квартиры на ваш выбор. Несмотря на малую этажность, в наших домах будут комфортные новые лифты. Рядом Нидерланды. Высокий уровень отделки позволит вам реализовать вашу...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 362 808 евро в Виллихе, Германия
362 808 €
Квартира в Виллихе, Германия
73 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаются квартиры в новостройке, в 47877 Willich В доме всего 7 квартир. Дата постройки: 2025 год Текущая квартира: WE01 площадь квартиры 73,25 м2 2 комнаты, 2 санузла, есть терраса Квартира расположена на первом этаже справа (немецкий EG) Рядом много магазинов, аптеки, кафе и рестораны, школы, остановки общественного транспорта....
DEM GROUP GmbH

А в среднем на какие суммы стоит ориентироваться?

Оптимальная цена для покупки двухкомнатной квартиры площадью 50-60 кв. м – €45-50 тыс. Это будет недвижимость в качественном доме, в приличном состоянии, и у нее будут хорошие перспективы для сдачи и перепродажи.

В Северном Рейне – Вестфалии за такую цену можно подобрать двухкомнатную квартиру в городах «второго эшелона», таких как Эссен, Дуйсбург, Вупперталь. Это города с населением 300 тыс. человек и больше, то есть достаточно крупные и развитые, но не входящие в топ-10 немецких мегаполисов. Расположены они в радиусе 30-50 километров от Дюссельдорфа.

В мегаполисах цены другие. К примеру, в Дюссельдорфе самая дешевая квартира, которую мы недавно продали, стоила €67 тыс. И это всего лишь за 22 квадратных метра. А средняя двушка там сейчас – около €120 тыс.

  • Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.

От чего зависит цена?

Решающее влияние на цену оказывают три основных фактора: конкретный микрорайон (в каждом городе есть районы, которые ценятся выше и ниже); техническое состояние здания и квартиры; доходность, если объект сдан в аренду.

Какая возможна доходность?

В городах «второго эшелона» можно выйти на 7-8% годовых до вычета налогов. Размер последних зависит от статуса собственника, размера прибыли и других параметров. Многие находят в интернете информацию, что в Германии есть минимальный размер дохода, который налогом не облагается, и рассчитывают на это. Действительно, каждый год немецкие власти пересматривают размер этой суммы (с 01.01.2018 – €9 тыс. за год), но льгота распространяется только на жителей Германии, а не на зарубежных собственников без ВНЖ. Поэтому мы всегда рекомендуем обращаться к налоговым консультантам и можем посоветовать хороших специалистов.

Каковы ежемесячные расходы на квартиру?

Примерно 2/3 коммунальных платежей перекладывается на арендатора, 1/3 остается на собственнике. Мы как управляющая компания все это рассчитываем.

Когда мы говорим о доходе от квартиры, имеем в виду чистый доход с учетом этих расходов. Поэтому инвестору не надо забивать себе голову формулами расчетов. Вы получаете 7-8% от цены объекта в год – из этой суммы уже вычтены все коммунальные расходы.

Будет ли квартира дорожать? Можно ли это просчитать заранее?

В последние годы цены растут везде. Но темпы разные – где-то 0,5%, где-то 5%, где-то 10% и более в год. К примеру, наша клиентка купила типовую 40-метровую квартиру в городе Эссен в 2011 году, а в 2016-м продала ровно вдвое дороже.

Мы можем проанализировать ситуацию в конкретном районе и дать свой прогноз изменения цен. Но это именно прогноз, а не гарантия.

  • Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.

Квартиры надо рассматривать с арендатором или нет? Что дешевле?

Удобнее брать уже сданный в аренду объект, потому что в этом случае инвестор сразу начинает получать прибыль.

Если квартира сдана в аренду на невыгодных условиях, к примеру, по низкой для своего района ставке, ее стоимость будет ниже. Такие варианты тоже можно рассматривать, но надо понять причину заниженной ставки и внимательно просчитать, сколько сил, времени и денег займет выселение арендатора и заключение нового договора.

Как можно проверить арендатора?

Если мы сдаем квартиру сами заново, то проверяем кредитоспособность жильца. Плюс, берем с него залог на случай задержек с платежами.

Если арендатор уже живет в квартире, то он не обязан предоставлять новому собственнику свои документы. Можно опираться только на данные прошлого владельца, а тот не всегда готов показать выписки со своего счета. Договор, конечно, можно посмотреть, а вот насколько четко он исполняется, сложно проверить.

Квартиры с каким количеством комнат наиболее интересны и востребованы?

Двухкомнатные – оптимальный формат. Три комнаты – тоже неплохо, в Германии арендаторы привыкли жить комфортно, если в семье есть дети, выбирают трешки. Студии – это для студентов. А с точки зрения инвестора, студент – не самый надежный арендатор. После окончания учебы он уедет, а вам придется делать ремонт, чтобы сдать жилье новому студенту. Если же в двушку заезжает семья, она, как правило, живет там лет десять.

Зависит ли успех аренды от этажа? «Первые и последние не предлагать» – распространенное требование жильцов?

Пожалуй, квартиры на средних этажах – более ходовой товар. Но бывает, что люди специально ищут первый этаж. Здесь в домах часто нет лифта, пожилым и семьям с маленькими детьми тяжело подниматься. А рядом с квартирой на первом этаже может быть внутренний дворик, которым можно пользоваться.

Зависит ли успех от года постройки? Проще ли сдать новостройку, чем дом середины XX века?

Нет однозначной зависимости. В Германии очень много старых домов, и арендаторы к ним привыкли. Если дом ухожен, спрос на него будет. Успех аренды и размер прибыли больше зависит от того, в каком техническом состоянии находится здание.

Как понять, в хорошем ли состоянии дом? И какие суммы придется вкладывать в благоустройство?

Смотрите на состояние тех элементов, ремонт которых стоит дороже всего, – крыши, подвала, котлов отопления. Даже если вы покупаете квартиру, а не целое здание, желательно спуститься в подвал и оценить, нет ли там сырости. Ведь в случае ремонта на него будут скидываться все собственники.

Размер платежей на ближайший год вы можете узнать точно. Каждый год сумма пересчитывается и делается расчет для каждого владельца. Из расшифровки видно, сколько и на что именно тратится. Но в следующем году счет может измениться, если на собрании владельцев увеличить траты. Поэтому и важно заранее оценить состояние дома. Если каких-то существенных проблем нет, то резкий рост расходов маловероятен.

Кроме того, можно узнать размер резервного фонда, который собирает каждый дом на случай ремонта. Если фонд есть и там много денег, можно не переживать, что в случае экстренной поломки вас обяжут выплатить крупную сумму.

В чем риск, если в здании пустует много квартир? Стоит ли это выяснять, если покупаешь не целый дом, а всего одну квартиру?

Я бы поинтересовалась этим вопросом даже в том случае, если квартира, которую я покупаю, сдана на выгодных условиях. Много пустующих квартир в здании – нехороший признак. Есть риск, что, если жилец съедет, будут сложности с заключением нового контракта. Надо выяснить, по какой причине объекты не сданы.

Есть ли целые города, где сейчас не стоит покупать?

Есть такое мнение, что лучше выбирать недвижимость в западных, а не восточных землях Германии. В последних очень много небольших городов, которые, в нашем понимании, больше похожи на поселки с населением в 10-20 тысяч жителей. И сдавать жилье там проблематично.

В Северном Рейне – Вестфалии тоже есть такие города, расположенные в 150-200 километрах от Дюссельдорфа. Недвижимость там стоит дешевле, но мы все равно такие объекты не предлагаем. Там тихо и спокойно живут местные, нет какого-то движения, притока населения. Соответственно, и сдать недвижимость в аренду сложнее.

А все крупные города – с населением от 100 тысяч – можно рассматривать.


DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: [email protected]
Время работы: 10:00-17:00

DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: [email protected]
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru


Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Инвестиции, Анализ рынков

Читайте также

Европа манит покупателей недвижимости. По-прежнему
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Восемь фактов о Берлине для тех, кто хочет купить там квартиру
Перспективный город
Трудности Германии, радости Испании, эксклюзив Prian. Видеообзор новостей от нашего портала
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Европа по-прежнему открыта и другие новости
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Италия радуется, Германия грустит, а в Грузии 30% «плюс»
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Германии Коммерческая недвижимость в Германии Недорогая недвижимость в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»

  • 07.03.2024
  • 230

Европа по-прежнему открыта и другие новости

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 16.02.2024
  • 310