Инвестировать в немецкую недвижимость можно даже с небольшим бюджетом. Самое очевидное решение для всех, кто имеет 30-50-100 тысяч евро – купить квартиру для сдачи в аренду. В чем особенности таких объектов? Как выбирать жилье, которое будет приносить стабильный доход? И сколько можно заработать? Разбираемся вместе с экспертами из немецкой земли Северный Рейн – Вестфалия.
На вопросы о доходных квартирах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.
Чем покупка квартиры принципиально отличается от покупки доходного дома?
Эти сделки очень похожи. Единственное различие на этапе покупки в том, что в случае квартиры в многоквартирном доме часто требуется согласие управляющей компании или сообщества жильцов.
Прецеденты отказов иногда случаются. Знаю пример, когда у российского покупателя не было надлежащего представителя в Германии, его интересы представлял дальний родственник, который к тому же являлся безработным. И он не смог получить такое согласие, поскольку другие жильцы посчитали, что он является ненадежным.
Если покупатель действует через риэлтора, то ему не стоит об этом беспокоиться – мы этот вопрос берем на себя. У наших клиентов таких проблем не было.
В дальнейшем у владельца квартиры и дома будут различия при управлении. В Германии в каждом доме ежегодно проходят собрания владельцев, где они определяют, как будут управлять общей собственностью, какой ремонт необходим зданию и т. д. Если человек владеет целым домом, то он сам принимает эти решения. Если только квартирой, придется считаться с мнением других собственников. Если у инвестора есть выбор, купить несколько квартир или один дом, он может обратить внимание на этот фактор.
При этом нельзя сказать, что доходные дома однозначно лучше квартир, – у каждого типа недвижимости есть свои плюсы и минусы. Среди плюсов квартиры то, что затраты делятся между всеми собственниками, а владелец целого здания будет сам оплачивать, к примеру, дорогостоящий ремонт кровли.
Сейчас у нас самая дешевая квартира стоит €23 тыс. Расположена в хорошем районе Дуйсбурга, площадь 36 кв. м, две комнаты. Дом 90-х годов постройки, здание хорошее, но сама квартира требует косметического ремонта. Подобные предложения встречаются крайне редко и быстро уходят, обычно цены начинаются от €30 тыс.
Примеры доходных квартир в Северном Рейне - Вестфалии
61 500 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
59 м22
Удалённая сделкаОплата в рублях
Квартира в Дуйсбурге
2,5 комнаты
этаж 3 OG
Hausgeld: 190 Euro
Доход от аренды в год, фактический 2760 (~ 4,48%) €
Квартира требует ремонта.
Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
65 000 €
Квартира в Хагене, Германия
41 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Дом ухожен!
Хорошее расположение в самом центре города и в районе.
(рядом пешеходная зона центра города, все магазины и остановки все рядом)
в основном это немецкий район
(рядом парк, который очень красиво цветет весной)
Дом построен в 1970 году
в доме центральное отопление
Квартира сдана в аренду за 390 Евро
(KM 250 + NK...
DEM GROUP GmbH
246 500 €
Квартира в Виллихе, Германия
53 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продаются квартиры в новом доме на 11 квартир, в центре города Willich
Квартира №3 площадью 53,27 м2 расположена на 1 этаже (немецкий EG)
2 комнаты, есть терраса
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
64 000 €
Апартаменты в Бохуме, Германия
42 м21
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Апартамент в Бохуме, в составе отеля крупной сети Novum Hotels (Acora).
Объект 1998 года постройки в самом центре Бохума.
Общая площадь апартамента составляет 42.95 кв.м.
Договор заключается на 5 лет - всегда новый
Договор аренды продлен в 2022 году, минимум до конца 2027 года
Годовой доход (фактический): 3096 (4,83%)
Hausgeld 244...
DEM GROUP GmbH
137 000 €
Квартира в Херне, Германия
113 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Предлагается на продажу 3 квартиры в городе Херне.
Квартиры расположены на 4 этаже.
Дом был построен в 1932 году и ухожен
Общая площадь квартир 113,63 м2
Hausgeld:486 Euro (в месяц, суммарно за все квартиры)
Рядом расположены остановки общественного транспорта, магазины, клиники, супермаркет REWE, музеи, больницы, - все рядом!...
DEM GROUP GmbH
320 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
64 м2
Удалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Продается квартира в городе Дюссельдорф!
Квартира ухожена, ее площадь 64,4 м2
Есть балкон
Квартира освобождается к 01 мая 2023
Квартиру можно использовать для собственного проживания или сдавать в аренду (kalt720 евро)
Комиссия для покупателя 3,57% от стоимости недвижимости.
DEM GROUP GmbH
80 000 €
Квартира в Эркрате, Германия
26 м23
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается небольшая квартира в городе Эркрат. Квартира только после ремонта!
Площадь квартры 26 м2
Первый этаж (высокий)
Hausgeld: 127 Euro
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
172 000 €
Квартира в Золингене, Германия
53 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в городе Хаан Квартира только после ремонта! Площадь квартиры 53 м2
Есть балкон
этаж 3 OG, в доме есть лифт
1,5 комнаты
1 парковочное место учтено в стоимости
Есть келлер
Современное газовое отопление Отличный вариант для личного проживания.
Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта.
Подробности по...
DEM GROUP GmbH
350 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
75 м232
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается 3-х комнатная отремонтированная квартира в самом центре Dusseldorf, - район Pempelfort
Квартира расположена на 5 этаже (в доме есть лифт),
Состав помещений:
3 комнаты (2 спальни квадратной формы, большая гостиная комната, просторная кухня, большая прихожия, балкон с красивым панорамным видом на город выходит в тихий двор)
в...
DEM GROUP GmbH
385 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
68 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается ухоженная, видовая двухкомнатная квартира с балконом в городе Дюссельдорф!
Рядом расположены магазины, где можно приобрести товары повседневного спроса и повседневных нужд.
Помимо общественного транспорта, транспортная сеть очень развита, а до близлежащих автомагистралей можно добраться в кратчайшие сроки.
Газовый котел был...
DEM GROUP GmbH
120 000 €
Квартира в Эссене, Германия
72 м23
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается просторная квартира в Эссене
Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты)
Этаж 2 от земли (немецкий 1OG)
Квартира сдана в аренду.
Годовой доход фактический: 4092 евро
Hausgeld 259 Euro
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
115 000 €
Квартира во Фрайбурге, Германия
63 м221
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается недорогая квартира, на границе со Швейцарией!
79761 Waldshut-Tiengen
Это предложение для тех кто любит путешествовать по Европе.
Для тех кто хотел бы жить в Швейцарии, но по разумным ценам и по законам Германии.
Квартира расположена на улице Schubertstr. в Waldshut-Tiengen, всего в нескольких минутах ходьбы от центра города....
DEM GROUP GmbH
75 000 €
Квартира в Лейпциге, Германия
27 м2111
Удалённая сделкаОплата в рублях
Продается однокомнатная уютная квартира площадью 27 м2, с балконом на DG этаже, в хорошем районе Leipzig!
Дом 1910 года постройки ухожен.
Квартира сейчас сдана в аренду.
Фактический годовой доход: 2058,6 евро
С 2024 года аренда поднимается до 2658,6 евро
Hausgeld: 135 Euro
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта....
DEM GROUP GmbH
119 900 €
Квартира в Крефельде, Германия
76 м23
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в самом центре Крефельда.
Квартира отремонтирована и свободна к заселению.
Дом 1905 года постройки / ремонт в 2022-2023
Площадь квартиры 76 м2
Особенности:
Объект расположен на 2 уровнях (этажах) - Maisonette 2OG + DG
Центральное газовое отопление, высокие потолки, есть келлер
Hausgeld: 271,66 Euro
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
110 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
125 м25
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается квартира в Дуйсбурге.
Дом 1905 года постройки
Хорошее расположение дома в районе
Площадь квартиры 125 м2
5 комнат
Мансардный этаж (DG)
Рядом остановки общественного транспорта, магазины для покупок, аптеки. В целом - хорошая транспортная доступность
Квартира сдана в аренду.
Фактический годовой доход: 5700 евро (5,18%)...
DEM GROUP GmbH
236 550 €
Квартира в Вуппертале, Германия
110 м252
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается помещение на 1 этаже, в городе Вупперталь. Очень красивое место в центре города с прекрасным видом на город.
Вы можете приобрести эту прекрасную недвижимость под светлую квартиру, офис, практику и даже хороший хостел.
Дом 1985 года постройки
Центральное газовое отопление
5 комнат Помещение сдано в аренду и приносит ежемесячный...
DEM GROUP GmbH
43 500 €
Квартира в Оберхаузене, Германия
27 м2111
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира в городе Oberhausen
Прекрасная квартира, уже с арендатором.
За арендатора платит город - стабильно и вовремя.
В 2023 году был сделан ремонт в квартире.
В доме были заменены все трубы.
Дом 1973 года постройки, высококачественный: железобетонные перекрытия, хорошая звукоизоляция.
Окна выходят на тихую улицу.
Площадь квартиры...
DEM GROUP GmbH
69 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
67 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается просторная двухкомнатная квартира в городе Дуйсбург
Площадь 67 м2
Расположена на 3 этаже (это 2 OG немецкий)
Дом построен в 1938/2012
Объект ухожен
Центральное газовое отопление
Объект удачно расположен в тихом жилом районе Дуйсбург-Бек.
До автобусных и трамвайных линий 901, 907 и NE1 можно легко добраться всего за...
DEM GROUP GmbH
383 000 €
Квартира в Эммерих-ам-Райне, Германия
101 м232
Онлайн-показУдалённая сделка
Это новый замечательный проект в прекрасном экологическом месте, в западной Германии, вблизи огромных озер.
В проекте два очень комфортных здания, в которых вам предлагаются квартиры на ваш выбор.
Несмотря на малую этажность, в наших домах будут комфортные новые лифты. Рядом Нидерланды.
Высокий уровень отделки позволит вам реализовать вашу...
DEM GROUP GmbH
362 808 €
Квартира в Виллихе, Германия
73 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продаются квартиры в новостройке, в 47877 Willich
В доме всего 7 квартир.
Дата постройки: 2025 год
Текущая квартира:
WE01 площадь квартиры 73,25 м2
2 комнаты, 2 санузла, есть терраса
Квартира расположена на первом этаже справа (немецкий EG)
Рядом много магазинов, аптеки, кафе и рестораны, школы, остановки общественного транспорта....
Оптимальная цена для покупки двухкомнатной квартиры площадью 50-60 кв. м – €45-50 тыс. Это будет недвижимость в качественном доме, в приличном состоянии, и у нее будут хорошие перспективы для сдачи и перепродажи.
В Северном Рейне – Вестфалии за такую цену можно подобрать двухкомнатную квартиру в городах «второго эшелона», таких как Эссен, Дуйсбург, Вупперталь. Это города с населением 300 тыс. человек и больше, то есть достаточно крупные и развитые, но не входящие в топ-10 немецких мегаполисов. Расположены они в радиусе 30-50 километров от Дюссельдорфа.
В мегаполисах цены другие. К примеру, в Дюссельдорфе самая дешевая квартира, которую мы недавно продали, стоила €67 тыс. И это всего лишь за 22 квадратных метра. А средняя двушка там сейчас – около €120 тыс.
Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.
От чего зависит цена?
Решающее влияние на цену оказывают три основных фактора: конкретный микрорайон (в каждом городе есть районы, которые ценятся выше и ниже); техническое состояние здания и квартиры; доходность, если объект сдан в аренду.
Какая возможна доходность?
В городах «второго эшелона» можно выйти на 7-8% годовых до вычета налогов. Размер последних зависит от статуса собственника, размера прибыли и других параметров. Многие находят в интернете информацию, что в Германии есть минимальный размер дохода, который налогом не облагается, и рассчитывают на это. Действительно, каждый год немецкие власти пересматривают размер этой суммы (с 01.01.2018 – €9 тыс. за год), но льгота распространяется только на жителей Германии, а не на зарубежных собственников без ВНЖ. Поэтому мы всегда рекомендуем обращаться к налоговым консультантам и можем посоветовать хороших специалистов.
Каковы ежемесячные расходы на квартиру?
Примерно 2/3 коммунальных платежей перекладывается на арендатора, 1/3 остается на собственнике. Мы как управляющая компания все это рассчитываем.
Когда мы говорим о доходе от квартиры, имеем в виду чистый доход с учетом этих расходов. Поэтому инвестору не надо забивать себе голову формулами расчетов. Вы получаете 7-8% от цены объекта в год – из этой суммы уже вычтены все коммунальные расходы.
Будет ли квартира дорожать? Можно ли это просчитать заранее?
В последние годы цены растут везде. Но темпы разные – где-то 0,5%, где-то 5%, где-то 10% и более в год. К примеру, наша клиентка купила типовую 40-метровую квартиру в городе Эссен в 2011 году, а в 2016-м продала ровно вдвое дороже.
Мы можем проанализировать ситуацию в конкретном районе и дать свой прогноз изменения цен. Но это именно прогноз, а не гарантия.
Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.
Квартиры надо рассматривать с арендатором или нет? Что дешевле?
Удобнее брать уже сданный в аренду объект, потому что в этом случае инвестор сразу начинает получать прибыль.
Если квартира сдана в аренду на невыгодных условиях, к примеру, по низкой для своего района ставке, ее стоимость будет ниже. Такие варианты тоже можно рассматривать, но надо понять причину заниженной ставки и внимательно просчитать, сколько сил, времени и денег займет выселение арендатора и заключение нового договора.
Как можно проверить арендатора?
Если мы сдаем квартиру сами заново, то проверяем кредитоспособность жильца. Плюс, берем с него залог на случай задержек с платежами.
Если арендатор уже живет в квартире, то он не обязан предоставлять новому собственнику свои документы. Можно опираться только на данные прошлого владельца, а тот не всегда готов показать выписки со своего счета. Договор, конечно, можно посмотреть, а вот насколько четко он исполняется, сложно проверить.
Квартиры с каким количеством комнат наиболее интересны и востребованы?
Двухкомнатные – оптимальный формат. Три комнаты – тоже неплохо, в Германии арендаторы привыкли жить комфортно, если в семье есть дети, выбирают трешки. Студии – это для студентов. А с точки зрения инвестора, студент – не самый надежный арендатор. После окончания учебы он уедет, а вам придется делать ремонт, чтобы сдать жилье новому студенту. Если же в двушку заезжает семья, она, как правило, живет там лет десять.
Зависит ли успех аренды от этажа? «Первые и последние не предлагать» – распространенное требование жильцов?
Пожалуй, квартиры на средних этажах – более ходовой товар. Но бывает, что люди специально ищут первый этаж. Здесь в домах часто нет лифта, пожилым и семьям с маленькими детьми тяжело подниматься. А рядом с квартирой на первом этаже может быть внутренний дворик, которым можно пользоваться.
Зависит ли успех от года постройки? Проще ли сдать новостройку, чем дом середины XX века?
Нет однозначной зависимости. В Германии очень много старых домов, и арендаторы к ним привыкли. Если дом ухожен, спрос на него будет. Успех аренды и размер прибыли больше зависит от того, в каком техническом состоянии находится здание.
Как понять, в хорошем ли состоянии дом? И какие суммы придется вкладывать в благоустройство?
Смотрите на состояние тех элементов, ремонт которых стоит дороже всего, – крыши, подвала, котлов отопления. Даже если вы покупаете квартиру, а не целое здание, желательно спуститься в подвал и оценить, нет ли там сырости. Ведь в случае ремонта на него будут скидываться все собственники.
Размер платежей на ближайший год вы можете узнать точно. Каждый год сумма пересчитывается и делается расчет для каждого владельца. Из расшифровки видно, сколько и на что именно тратится. Но в следующем году счет может измениться, если на собрании владельцев увеличить траты. Поэтому и важно заранее оценить состояние дома. Если каких-то существенных проблем нет, то резкий рост расходов маловероятен.
Кроме того, можно узнать размер резервного фонда, который собирает каждый дом на случай ремонта. Если фонд есть и там много денег, можно не переживать, что в случае экстренной поломки вас обяжут выплатить крупную сумму.
В чем риск, если в здании пустует много квартир? Стоит ли это выяснять, если покупаешь не целый дом, а всего одну квартиру?
Я бы поинтересовалась этим вопросом даже в том случае, если квартира, которую я покупаю, сдана на выгодных условиях. Много пустующих квартир в здании – нехороший признак. Есть риск, что, если жилец съедет, будут сложности с заключением нового контракта. Надо выяснить, по какой причине объекты не сданы.
Есть ли целые города, где сейчас не стоит покупать?
Есть такое мнение, что лучше выбирать недвижимость в западных, а не восточных землях Германии. В последних очень много небольших городов, которые, в нашем понимании, больше похожи на поселки с населением в 10-20 тысяч жителей. И сдавать жилье там проблематично.
В Северном Рейне – Вестфалии тоже есть такие города, расположенные в 150-200 километрах от Дюссельдорфа. Недвижимость там стоит дешевле, но мы все равно такие объекты не предлагаем. Там тихо и спокойно живут местные, нет какого-то движения, притока населения. Соответственно, и сдать недвижимость в аренду сложнее.
А все крупные города – с населением от 100 тысяч – можно рассматривать.
DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: [email protected]
Время работы: 10:00-17:00
DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: [email protected]
Skype: info demgroup