Доходные квартиры в Германии – что важно знать

На вопросы о доходных квартирах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.

Чем покупка квартиры принципиально отличается от покупки доходного дома?

Эти сделки очень похожи. Единственное различие на этапе покупки в том, что в случае квартиры в многоквартирном доме часто требуется согласие управляющей компании или сообщества жильцов.

Прецеденты отказов иногда случаются. Знаю пример, когда у российского покупателя не было надлежащего представителя в Германии, его интересы представлял дальний родственник, который к тому же являлся безработным. И он не смог получить такое согласие, поскольку другие жильцы посчитали, что он является ненадежным.

Если покупатель действует через риэлтора, то ему не стоит об этом беспокоиться – мы этот вопрос берем на себя. У наших клиентов таких проблем не было.

В дальнейшем у владельца квартиры и дома будут различия при управлении. В Германии в каждом доме ежегодно проходят собрания владельцев, где они определяют, как будут управлять общей собственностью, какой ремонт необходим зданию и т. д. Если человек владеет целым домом, то он сам принимает эти решения. Если только квартирой, придется считаться с мнением других собственников. Если у инвестора есть выбор, купить несколько квартир или один дом, он может обратить внимание на этот фактор.

При этом нельзя сказать, что доходные дома однозначно лучше квартир, – у каждого типа недвижимости есть свои плюсы и минусы. Среди плюсов квартиры то, что затраты делятся между всеми собственниками, а владелец целого здания будет сам оплачивать, к примеру, дорогостоящий ремонт кровли.

• Читайте про особенности покупки доходных домов в Германии.

Какова минимальная стоимость квартир?

Сейчас у нас самая дешевая квартира стоит €23 тыс. Расположена в хорошем районе Дуйсбурга, площадь 36 кв. м, две комнаты. Дом 90-х годов постройки, здание хорошее, но сама квартира требует косметического ремонта. Подобные предложения встречаются крайне редко и быстро уходят, обычно цены начинаются от €30 тыс.

Примеры доходных квартир в Северном Рейне - Вестфалии

127 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

26 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира площадью 25,69 м2 3 этаж от земли (2 OG) Есть гараж! Hausgeld: 184 Euro Комиссия для покупателя + 2267 Евро к стоимости объекта.

DEM GROUP GmbH

429 800 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

68 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженная, видовая двухкомнатная квартира с балконом в городе Дюссельдорф! Рядом расположены магазины, где можно приобрести товары повседневного спроса и повседневных нужд. Помимо общественного транспорта, транспортная сеть очень развита, а до близлежащих автомагистралей можно добраться в кратчайшие сроки. Газовый котел был...

DEM GROUP GmbH

475 000 €

Квартира в Берлине, Германия

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира в новостройке, в центре Берлина К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания - все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно. Площадь квартиры 59.67 м² Квартира...

DEM GROUP GmbH

533 500 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

78 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартиры премиум класса в престижном районе, на границе Дюссельдорфа. Предлагаются квартиры в новом доме, в Дюссельдорф (Meerbusch) Площадь квартиры 77,72 м2 2 комнаты, 2 санузла, есть балкон Квартира на втором этаже - это немецкий 1OG этаж расстояние до детского садика 0,86 km расстояние до Grundschule 0,93 km расстояние до...

DEM GROUP GmbH

41 000 €

Квартира в Гельзенкирхене, Германия

35 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Продается 1,5-комнатная квартира площадью 35 кв.м в городе Гельзенкирхен, земля Северный Рейн-Вестфалия. Квартира состоит из кухни-гостиной (кухня встроенная), одной спальни, совмещенного санузла и прихожей. Мансардные окна. За квартирой закреплена кладовая в подвальном помещении. Квартира на мансардном 4 этаже четырехэтажного дома 1972...

DEM GROUP GmbH

125 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

34 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается небольшая квартира в городе Дюссельдорф Площадь квартиры 33,89 м2. Окна спальни выходят во внутренний двор. В 1995 проведен капитальный ремонт здания. Дом расположен в 3 км от центральной улицы Дюссельдорфа Недалеко центральный железнодорожный вокзал. Много магазинов, кафе, отличная транспортнаяmiete 440 Euro Nebenkosten...

DEM GROUP GmbH

263 658 €

Квартира в Тёнисфорсте, Германия

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst. Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф. Данная квартира WE-2, площадью 50,03 м2 Квартира находится на первом этаже (EG) rechts Состав помещений и их площадь: 2 комнаты 1 санузел 1 терраса W/E/K 23,71 m2 Bad 5,89...

DEM GROUP GmbH

350 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

75 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается 3-х комнатная отремонтированная квартира в самом центре Dusseldorf, - район Pempelfort Квартира расположена на 5 этаже (в доме есть лифт), Состав помещений: 3 комнаты (2 спальни квадратной формы, большая гостиная комната, просторная кухня, большая прихожия, балкон с красивым панорамным видом на город выходит в тихий двор) в...

DEM GROUP GmbH

60 000 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается квартира в Дуйсбурге, площадью 58 м2 Две комнаты + большой балкон Дом 1965 года постройки Квартира расположена на 3 этаже (2OG), есть лифт. Центральное отопление. Energieverbrauchskennwert 151,00 kWh/(m2*a). Рядом с озером Тоеппер, Фолькс парком и зоологическим садом. Сдана в аренду. Годовой доход: 2532 евро (4,22%)...

DEM GROUP GmbH

78 000 €

Квартира в Херне, Германия

64 м² 4 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается двухуровневая квартира в городе Херне В квартире две стандартные комнаты и две маленькие комнаты выше уровнем Два санузла. Площадь квартиры 64,2 м2 На данный момент квартира сдана в аренду за 540 евро в месяц (арендаторы два года арендуют квартиру) Hausgeld: 206 euro Фактический годовой доход: 4008 евро Комиссия для...

DEM GROUP GmbH

100 000 €

Квартира в Эссене, Германия

52 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира в Эссене, в районе Altendorf Адрес: Niederfeldstr.46, Essen, 1965 год постройки (качественные железобетонные перекрытия) Объект санирован в 2019 году. Квартира расположена на 2 этаже, площадь 52 кв.м. В квартире две комнаты. Hausgeld: 172 евро. Квартира сдана в аренду и приносит в год 5736 евро (6% годовых) Подробности...

DEM GROUP GmbH

394 490 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

102 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Это новый замечательный проект в прекрасном экологическом месте в западной Германии вблизи огромных озер. В проекте два очень комфортных здания, в которых вам предлагаются квартиры на ваш выбор. Несмотря на малую этажность в наших домах будут комфортные новые лифты. Отдельно также вы можете купить машиноместо, стоимость 10 000 Евро....

DEM GROUP GmbH

37 500 €

Квартира в Вуппертале, Германия

25 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира 25 м2 в городе Вуппреталь Квартира расположена на мансардном этаже DG Kaltmiete 220 Nebenkosten 80 Heizkosten 60 Warmmiete 360 Euro Hausgeld: 264 Euro В данный момент у квартиры есть арендатор. Комиссия для покупателя: 1785 Евро, (уже включая НДС 19%) Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

1 500 000 €

Квартира в Берлине, Германия

161 м² 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Берлине. Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году В доме есть лифт. Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление. Состав квартиры: 4 комнаты, 2 санузла, лоджия 2 этаж (немецкий 1 OG). Уютный, тихий и красивый двор Доступны разные площади и планировки. Подробности по...

DEM GROUP GmbH

360 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

66 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженная 2-х комнатная квартира, расположенная на 4 этаже В доме есть лифт. Площадь квартиры 66 м2. Центральное газовое отопление. Конечное потребление электроэнергии: 114 kWh/(m2*a) Класс энергоэффективности: D Дом был построен в 1976 году и состоит из 32 квартир, имеет лифт и бесплатные парковочные места для жителей...

DEM GROUP GmbH

68 000 €

Квартира в Эссене, Германия

23 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира для инвестирования в Essen! мебелированная однокомнатная квартира с балконом площадь квартиры 23 м2 дом 1988 года постройки (объект ухожен!) квартира выгодно сдана в аренду (хорошо подходит как вложение капитала с целью получать доход от аренды) фактический доход в год: 6060 Евро(8,91%) Комиссия для покупателя +5,96% от...

DEM GROUP GmbH

172 000 €

Квартира в Золингене, Германия

53 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в городе Хаан Квартира только после ремонта! Площадь квартиры 53 м2 Есть балкон этаж 3 OG, в доме есть лифт 1,5 комнаты 1 парковочное место учтено в стоимости Есть келлер Современное газовое отопление Отличный вариант для личного проживания. Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта. Подробности...

DEM GROUP GmbH

70 000 €

Квартира в Золингене, Германия

36 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается небольшая квартира в городе Меттманн дом 1972 года постройки площадь квартиры 36 м2 Hausgeld: 135 Euro Квартира сдана в аренду и приносит 2460 Euro в год (3,51%). Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

137 000 €

Квартира в Херне, Германия

113 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается на продажу 3 квартиры в городе Херне. Квартиры расположены на 4 этаже. Дом был построен в 1932 году и ухожен Общая площадь квартир 113,63 м2 Hausgeld:486 Euro (в месяц, суммарно за все квартиры) Рядом расположены остановки общественного транспорта, магазины, клиники, супермаркет REWE, музеи, больницы, - все рядом!...

DEM GROUP GmbH

199 000 €

Квартира в Берлине, Германия

55 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Берлине Дом построен в 1971 году. В 2017 году был полностью изменен дизайн фасадов и отремонтированы балконы. Продаваемая квартира расположена на 3-м этаже. В доме есть лифт! Жилая площадь около 54,92 кв. м разделена на спальню, выходящую во внутренний двор, гостиную с выходом на балкон, прихожую с практичной кладовой,...

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 51143 похожих объекта

А в среднем на какие суммы стоит ориентироваться?

Оптимальная цена для покупки двухкомнатной квартиры площадью 50-60 кв. м – €45-50 тыс. Это будет недвижимость в качественном доме, в приличном состоянии, и у нее будут хорошие перспективы для сдачи и перепродажи.

В Северном Рейне – Вестфалии за такую цену можно подобрать двухкомнатную квартиру в городах «второго эшелона», таких как Эссен, Дуйсбург, Вупперталь. Это города с населением 300 тыс. человек и больше, то есть достаточно крупные и развитые, но не входящие в топ-10 немецких мегаполисов. Расположены они в радиусе 30-50 километров от Дюссельдорфа.

В мегаполисах цены другие. К примеру, в Дюссельдорфе самая дешевая квартира, которую мы недавно продали, стоила €67 тыс. И это всего лишь за 22 квадратных метра. А средняя двушка там сейчас – около €120 тыс.

• Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.

От чего зависит цена?

Решающее влияние на цену оказывают три основных фактора: конкретный микрорайон (в каждом городе есть районы, которые ценятся выше и ниже); техническое состояние здания и квартиры; доходность, если объект сдан в аренду.

Какая возможна доходность?

В городах «второго эшелона» можно выйти на 7-8% годовых до вычета налогов. Размер последних зависит от статуса собственника, размера прибыли и других параметров. Многие находят в интернете информацию, что в Германии есть минимальный размер дохода, который налогом не облагается, и рассчитывают на это. Действительно, каждый год немецкие власти пересматривают размер этой суммы (с 01.01.2018 – €9 тыс. за год), но льгота распространяется только на жителей Германии, а не на зарубежных собственников без ВНЖ. Поэтому мы всегда рекомендуем обращаться к налоговым консультантам и можем посоветовать хороших специалистов.

Каковы ежемесячные расходы на квартиру?

Примерно 2/3 коммунальных платежей перекладывается на арендатора, 1/3 остается на собственнике. Мы как управляющая компания все это рассчитываем.

Когда мы говорим о доходе от квартиры, имеем в виду чистый доход с учетом этих расходов. Поэтому инвестору не надо забивать себе голову формулами расчетов. Вы получаете 7-8% от цены объекта в год – из этой суммы уже вычтены все коммунальные расходы.

Будет ли квартира дорожать? Можно ли это просчитать заранее?

В последние годы цены растут везде. Но темпы разные – где-то 0,5%, где-то 5%, где-то 10% и более в год. К примеру, наша клиентка купила типовую 40-метровую квартиру в городе Эссен в 2011 году, а в 2016-м продала ровно вдвое дороже.

Мы можем проанализировать ситуацию в конкретном районе и дать свой прогноз изменения цен. Но это именно прогноз, а не гарантия.

• Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.

Квартиры надо рассматривать с арендатором или нет? Что дешевле?

Удобнее брать уже сданный в аренду объект, потому что в этом случае инвестор сразу начинает получать прибыль.

Если квартира сдана в аренду на невыгодных условиях, к примеру, по низкой для своего района ставке, ее стоимость будет ниже. Такие варианты тоже можно рассматривать, но надо понять причину заниженной ставки и внимательно просчитать, сколько сил, времени и денег займет выселение арендатора и заключение нового договора.

Как можно проверить арендатора?

Если мы сдаем квартиру сами заново, то проверяем кредитоспособность жильца. Плюс, берем с него залог на случай задержек с платежами.

Если арендатор уже живет в квартире, то он не обязан предоставлять новому собственнику свои документы. Можно опираться только на данные прошлого владельца, а тот не всегда готов показать выписки со своего счета. Договор, конечно, можно посмотреть, а вот насколько четко он исполняется, сложно проверить.

Квартиры с каким количеством комнат наиболее интересны и востребованы?

Двухкомнатные – оптимальный формат. Три комнаты – тоже неплохо, в Германии арендаторы привыкли жить комфортно, если в семье есть дети, выбирают трешки. Студии – это для студентов. А с точки зрения инвестора, студент – не самый надежный арендатор. После окончания учебы он уедет, а вам придется делать ремонт, чтобы сдать жилье новому студенту. Если же в двушку заезжает семья, она, как правило, живет там лет десять.

Зависит ли успех аренды от этажа? «Первые и последние не предлагать» – распространенное требование жильцов?

Пожалуй, квартиры на средних этажах – более ходовой товар. Но бывает, что люди специально ищут первый этаж. Здесь в домах часто нет лифта, пожилым и семьям с маленькими детьми тяжело подниматься. А рядом с квартирой на первом этаже может быть внутренний дворик, которым можно пользоваться.

Зависит ли успех от года постройки? Проще ли сдать новостройку, чем дом середины XX века?

Нет однозначной зависимости. В Германии очень много старых домов, и арендаторы к ним привыкли. Если дом ухожен, спрос на него будет. Успех аренды и размер прибыли больше зависит от того, в каком техническом состоянии находится здание.

Как понять, в хорошем ли состоянии дом? И какие суммы придется вкладывать в благоустройство?

Смотрите на состояние тех элементов, ремонт которых стоит дороже всего, – крыши, подвала, котлов отопления. Даже если вы покупаете квартиру, а не целое здание, желательно спуститься в подвал и оценить, нет ли там сырости. Ведь в случае ремонта на него будут скидываться все собственники.

Размер платежей на ближайший год вы можете узнать точно. Каждый год сумма пересчитывается и делается расчет для каждого владельца. Из расшифровки видно, сколько и на что именно тратится. Но в следующем году счет может измениться, если на собрании владельцев увеличить траты. Поэтому и важно заранее оценить состояние дома. Если каких-то существенных проблем нет, то резкий рост расходов маловероятен.

Кроме того, можно узнать размер резервного фонда, который собирает каждый дом на случай ремонта. Если фонд есть и там много денег, можно не переживать, что в случае экстренной поломки вас обяжут выплатить крупную сумму.

В чем риск, если в здании пустует много квартир? Стоит ли это выяснять, если покупаешь не целый дом, а всего одну квартиру?

Я бы поинтересовалась этим вопросом даже в том случае, если квартира, которую я покупаю, сдана на выгодных условиях. Много пустующих квартир в здании – нехороший признак. Есть риск, что, если жилец съедет, будут сложности с заключением нового контракта. Надо выяснить, по какой причине объекты не сданы.

Есть ли целые города, где сейчас не стоит покупать?

Есть такое мнение, что лучше выбирать недвижимость в западных, а не восточных землях Германии. В последних очень много небольших городов, которые, в нашем понимании, больше похожи на поселки с населением в 10-20 тысяч жителей. И сдавать жилье там проблематично.

В Северном Рейне – Вестфалии тоже есть такие города, расположенные в 150-200 километрах от Дюссельдорфа. Недвижимость там стоит дешевле, но мы все равно такие объекты не предлагаем. Там тихо и спокойно живут местные, нет какого-то движения, притока населения. Соответственно, и сдать недвижимость в аренду сложнее.

А все крупные города – с населением от 100 тысяч – можно рассматривать.

DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: [email protected]
Время работы: 10:00-17:00

DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: [email protected]
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru