Инвестировать в немецкую недвижимость можно даже с небольшим бюджетом. Самое очевидное решение для всех, кто имеет 30-50-100 тысяч евро – купить квартиру для сдачи в аренду. В чем особенности таких объектов? Как выбирать жилье, которое будет приносить стабильный доход? И сколько можно заработать? Разбираемся вместе с экспертами из немецкой земли Северный Рейн – Вестфалия.
На вопросы о доходных квартирах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.
Чем покупка квартиры принципиально отличается от покупки доходного дома?
Эти сделки очень похожи. Единственное различие на этапе покупки в том, что в случае квартиры в многоквартирном доме часто требуется согласие управляющей компании или сообщества жильцов.
Прецеденты отказов иногда случаются. Знаю пример, когда у российского покупателя не было надлежащего представителя в Германии, его интересы представлял дальний родственник, который к тому же являлся безработным. И он не смог получить такое согласие, поскольку другие жильцы посчитали, что он является ненадежным.
Если покупатель действует через риэлтора, то ему не стоит об этом беспокоиться – мы этот вопрос берем на себя. У наших клиентов таких проблем не было.
В дальнейшем у владельца квартиры и дома будут различия при управлении. В Германии в каждом доме ежегодно проходят собрания владельцев, где они определяют, как будут управлять общей собственностью, какой ремонт необходим зданию и т. д. Если человек владеет целым домом, то он сам принимает эти решения. Если только квартирой, придется считаться с мнением других собственников. Если у инвестора есть выбор, купить несколько квартир или один дом, он может обратить внимание на этот фактор.
При этом нельзя сказать, что доходные дома однозначно лучше квартир, – у каждого типа недвижимости есть свои плюсы и минусы. Среди плюсов квартиры то, что затраты делятся между всеми собственниками, а владелец целого здания будет сам оплачивать, к примеру, дорогостоящий ремонт кровли.
Сейчас у нас самая дешевая квартира стоит €23 тыс. Расположена в хорошем районе Дуйсбурга, площадь 36 кв. м, две комнаты. Дом 90-х годов постройки, здание хорошее, но сама квартира требует косметического ремонта. Подобные предложения встречаются крайне редко и быстро уходят, обычно цены начинаются от €30 тыс.
Примеры доходных квартир в Северном Рейне - Вестфалии
127 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
26 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира площадью 25,69 м2
3 этаж от земли (2 OG)
Есть гараж!
Hausgeld: 184 Euro
Комиссия для покупателя + 2267 Евро к стоимости объекта.
DEM GROUP GmbH
61 500 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
59 м22
Удалённая сделкаОплата в рублях
Квартира в Дуйсбурге
2,5 комнаты
этаж 3 OG
Hausgeld: 190 Euro
Доход от аренды в год, фактический 2760 (~ 4,48%) €
Квартира требует ремонта.
Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
246 500 €
Квартира в Виллихе, Германия
53 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Доступное жилье в небольшом уютном немецком городе на западе Германии, в 20 минутах от Дюссельдорфа.
Продаются квартиры в новом доме на 11 квартир, в центре города Willich
Квартира №3 площадью 53,27 м2 расположена на 1 этаже (немецкий EG)
Доступны разные площади и планировки.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
348 000 €
Квартира в Эссене, Германия
91 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Жилой комплекс на финишной стадии строительства близ Нидерландов. Он состоит из двух корпусов малой этажности. В окрестностях расположено большое озеро со всеми возможностями для спортивного отдыха на воде: прокат лодок, водные, лыжи, серфинг. Также доступны различные активности для туристов в виде пеших прогулок. Этот район является...
DEM GROUP GmbH
35 000 €
Квартира в Вуппертале, Германия
25 м2111
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается однокомнатная квартира в Вуппертале.
Квартира находится в доме 1990 года постройки, который расположен недалеко от университета.
Квартира площадью 25 м² расположена на 2 этаже (это немецкий 1 OG).
В доме подключено центральное газовое отопление.
На данный момент квартира сдана в аренду.
Hausgeld: 175 Euro
Доход в год:...
DEM GROUP GmbH
78 000 €
Квартира в Херне, Германия
64 м242
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается двухуровневая квартира в городе Херне
В квартире две стандартные комнаты и две маленькие комнаты выше уровнем
Два санузла.
Площадь квартиры 64,2 м2
На данный момент квартира сдана в аренду за 540 евро в месяц (арендаторы два года арендуют квартиру)
Hausgeld: 206 euro
Фактический годовой доход: 4008 евро
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
209 000 €
Квартира в Берлине, Германия
55 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в Берлине
Дом построен в 1971 году. В 2017 году был полностью изменен дизайн фасадов и отремонтированы балконы.
Продаваемая квартира расположена на 3-м этаже. В доме есть лифт!
Жилая площадь около 54,92 кв. м разделена на спальню, выходящую во внутренний двор, гостиную с выходом на балкон, прихожую с практичной кладовой,...
DEM GROUP GmbH
70 000 €
Квартира в Золингене, Германия
36 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается небольшая квартира в городе Меттманн
дом 1972 года постройки
площадь квартиры 36 м2
Hausgeld: 135 Euro
Квартира сдана в аренду и приносит 2460 Euro в год (3,51%).
Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
429 800 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
68 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается ухоженная, видовая двухкомнатная квартира с балконом в городе Дюссельдорф!
Рядом расположены магазины, где можно приобрести товары повседневного спроса и повседневных нужд.
Помимо общественного транспорта, транспортная сеть очень развита, а до близлежащих автомагистралей можно добраться в кратчайшие сроки.
Газовый котел был...
DEM GROUP GmbH
87 000 €
Квартира в Эссене, Германия
72 м23
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается просторная квартира в Эссене
Площадь квартиры 72 м2 (3 комнаты)
Этаж 2 от земли (немецкий 1OG)
Квартира сдана в аренду.
Годовой доход фактический: 4092 евро
Hausgeld 259 Euro
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
160 000 €
Квартира в Брауншвейге, Германия
250 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается 3 квартиры в 38170 Schöppenstedt
Общая площадь объекта 250 м2
Расположены на 3 этажах и сданы в аренду.
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
60 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
58 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается квартира в Дуйсбурге, площадью 58 м2
Две комнаты + большой балкон
Дом 1965 года постройки
Квартира расположена на 3 этаже (2OG), есть лифт.
Центральное отопление.
Energieverbrauchskennwert 151,00 kWh/(m2*a).
Рядом с озером Тоеппер, Фолькс парком и зоологическим садом.
Сдана в аренду.
Годовой доход: 2532 евро (4,22%)...
DEM GROUP GmbH
220 000 €
Квартира в Вуппертале, Германия
110 м252
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается помещение на 1 этаже, в городе Вупперталь.
Очень красивое место в центре города с прекрасным видом на город.
Вы можете приобрести эту прекрасную недвижимость под светлую квартиру, офис, практику и даже хороший хостел.
Дом 1985 года постройки
Центральное газовое отопление
5 комнат
Помещение сдано в аренду и приносит...
DEM GROUP GmbH
412 000 €
Квартира в Эммерих-ам-Райне, Германия
111 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Жилой комплекс на финишной стадии строительства близ Нидерландов. Он состоит из двух корпусов малой этажности. В окрестностях расположено большое озеро со всеми возможностями для спортивного отдыха на воде: прокат лодок, водные, лыжи, серфинг. Также доступны различные активности для туристов в виде пеших прогулок. Этот район является...
DEM GROUP GmbH
630 000 €
Квартира в Берлине, Германия
78 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в Берлине.
Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году
В доме есть лифт.
Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление.
Состав квартиры: 2 комнаты, санузел, балкон
2 этаж (немецкий 1 OG).
Уютный, тихий и красивый двор
Доступны разные площади и планировки.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
32 000 €
Квартира в Оберхаузене, Германия
27 м21
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается квартира в Оберхаузене.
В 2023 году был сделан ремонт в квартире.
В доме были заменены все трубы.
Дом высококачественный, железобетонные перекрытия, хорошая звукоизоляция.
Окна выходят на тихую улицу.
Рядом с домом - профессиональный паркинг автомашин, магазины и остановки все рядом - в пешей доступности.
Hausgeld: ~ 120...
DEM GROUP GmbH
123 000 €
Квартира в Крефельде, Германия
72 м23
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Продается квартира в 47798 Крефельде
Большая ухоженная квартира площадью 72 м2 на 2 от земли этаже (1OG)
Большое окно в гостинной комнате
Отделка камнем пола
Ухоженный современный санузел (керамическая плитка)
Хорошее местоположение дома в центре города. Удобно добираться до Дюссельдорфа, и международного аэропорта Дюссельдорфа....
DEM GROUP GmbH
1 500 000 €
Квартира в Берлине, Германия
161 м24
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в Берлине.
Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году
В доме есть лифт.
Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление.
Состав квартиры: 4 комнаты, 2 санузла, лоджия
2 этаж (немецкий 1 OG).
Уютный, тихий и красивый двор
Доступны разные площади и планировки.
Подробности по...
DEM GROUP GmbH
41 000 €
Квартира в Гельзенкирхене, Германия
35 м21
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Продается 1,5-комнатная квартира площадью 35 кв.м в городе Гельзенкирхен, земля Северный Рейн-Вестфалия.
Квартира состоит из кухни-гостиной (кухня встроенная), одной спальни, совмещенного санузла и прихожей.
Мансардные окна.
За квартирой закреплена кладовая в подвальном помещении.
Квартира на мансардном 4 этаже четырехэтажного дома 1972...
DEM GROUP GmbH
360 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
66 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается ухоженная 2-х комнатная квартира, расположенная на 4 этаже
В доме есть лифт.
Площадь квартиры 66 м2.
Центральное газовое отопление.
Конечное потребление электроэнергии: 114 kWh/(m2*a)
Класс энергоэффективности: D
Дом был построен в 1976 году и состоит из 32 квартир, имеет лифт и бесплатные парковочные места для жителей...
Оптимальная цена для покупки двухкомнатной квартиры площадью 50-60 кв. м – €45-50 тыс. Это будет недвижимость в качественном доме, в приличном состоянии, и у нее будут хорошие перспективы для сдачи и перепродажи.
В Северном Рейне – Вестфалии за такую цену можно подобрать двухкомнатную квартиру в городах «второго эшелона», таких как Эссен, Дуйсбург, Вупперталь. Это города с населением 300 тыс. человек и больше, то есть достаточно крупные и развитые, но не входящие в топ-10 немецких мегаполисов. Расположены они в радиусе 30-50 километров от Дюссельдорфа.
В мегаполисах цены другие. К примеру, в Дюссельдорфе самая дешевая квартира, которую мы недавно продали, стоила €67 тыс. И это всего лишь за 22 квадратных метра. А средняя двушка там сейчас – около €120 тыс.
Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.
От чего зависит цена?
Решающее влияние на цену оказывают три основных фактора: конкретный микрорайон (в каждом городе есть районы, которые ценятся выше и ниже); техническое состояние здания и квартиры; доходность, если объект сдан в аренду.
Какая возможна доходность?
В городах «второго эшелона» можно выйти на 7-8% годовых до вычета налогов. Размер последних зависит от статуса собственника, размера прибыли и других параметров. Многие находят в интернете информацию, что в Германии есть минимальный размер дохода, который налогом не облагается, и рассчитывают на это. Действительно, каждый год немецкие власти пересматривают размер этой суммы (с 01.01.2018 – €9 тыс. за год), но льгота распространяется только на жителей Германии, а не на зарубежных собственников без ВНЖ. Поэтому мы всегда рекомендуем обращаться к налоговым консультантам и можем посоветовать хороших специалистов.
Каковы ежемесячные расходы на квартиру?
Примерно 2/3 коммунальных платежей перекладывается на арендатора, 1/3 остается на собственнике. Мы как управляющая компания все это рассчитываем.
Когда мы говорим о доходе от квартиры, имеем в виду чистый доход с учетом этих расходов. Поэтому инвестору не надо забивать себе голову формулами расчетов. Вы получаете 7-8% от цены объекта в год – из этой суммы уже вычтены все коммунальные расходы.
Будет ли квартира дорожать? Можно ли это просчитать заранее?
В последние годы цены растут везде. Но темпы разные – где-то 0,5%, где-то 5%, где-то 10% и более в год. К примеру, наша клиентка купила типовую 40-метровую квартиру в городе Эссен в 2011 году, а в 2016-м продала ровно вдвое дороже.
Мы можем проанализировать ситуацию в конкретном районе и дать свой прогноз изменения цен. Но это именно прогноз, а не гарантия.
Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.
Квартиры надо рассматривать с арендатором или нет? Что дешевле?
Удобнее брать уже сданный в аренду объект, потому что в этом случае инвестор сразу начинает получать прибыль.
Если квартира сдана в аренду на невыгодных условиях, к примеру, по низкой для своего района ставке, ее стоимость будет ниже. Такие варианты тоже можно рассматривать, но надо понять причину заниженной ставки и внимательно просчитать, сколько сил, времени и денег займет выселение арендатора и заключение нового договора.
Как можно проверить арендатора?
Если мы сдаем квартиру сами заново, то проверяем кредитоспособность жильца. Плюс, берем с него залог на случай задержек с платежами.
Если арендатор уже живет в квартире, то он не обязан предоставлять новому собственнику свои документы. Можно опираться только на данные прошлого владельца, а тот не всегда готов показать выписки со своего счета. Договор, конечно, можно посмотреть, а вот насколько четко он исполняется, сложно проверить.
Квартиры с каким количеством комнат наиболее интересны и востребованы?
Двухкомнатные – оптимальный формат. Три комнаты – тоже неплохо, в Германии арендаторы привыкли жить комфортно, если в семье есть дети, выбирают трешки. Студии – это для студентов. А с точки зрения инвестора, студент – не самый надежный арендатор. После окончания учебы он уедет, а вам придется делать ремонт, чтобы сдать жилье новому студенту. Если же в двушку заезжает семья, она, как правило, живет там лет десять.
Зависит ли успех аренды от этажа? «Первые и последние не предлагать» – распространенное требование жильцов?
Пожалуй, квартиры на средних этажах – более ходовой товар. Но бывает, что люди специально ищут первый этаж. Здесь в домах часто нет лифта, пожилым и семьям с маленькими детьми тяжело подниматься. А рядом с квартирой на первом этаже может быть внутренний дворик, которым можно пользоваться.
Зависит ли успех от года постройки? Проще ли сдать новостройку, чем дом середины XX века?
Нет однозначной зависимости. В Германии очень много старых домов, и арендаторы к ним привыкли. Если дом ухожен, спрос на него будет. Успех аренды и размер прибыли больше зависит от того, в каком техническом состоянии находится здание.
Как понять, в хорошем ли состоянии дом? И какие суммы придется вкладывать в благоустройство?
Смотрите на состояние тех элементов, ремонт которых стоит дороже всего, – крыши, подвала, котлов отопления. Даже если вы покупаете квартиру, а не целое здание, желательно спуститься в подвал и оценить, нет ли там сырости. Ведь в случае ремонта на него будут скидываться все собственники.
Размер платежей на ближайший год вы можете узнать точно. Каждый год сумма пересчитывается и делается расчет для каждого владельца. Из расшифровки видно, сколько и на что именно тратится. Но в следующем году счет может измениться, если на собрании владельцев увеличить траты. Поэтому и важно заранее оценить состояние дома. Если каких-то существенных проблем нет, то резкий рост расходов маловероятен.
Кроме того, можно узнать размер резервного фонда, который собирает каждый дом на случай ремонта. Если фонд есть и там много денег, можно не переживать, что в случае экстренной поломки вас обяжут выплатить крупную сумму.
В чем риск, если в здании пустует много квартир? Стоит ли это выяснять, если покупаешь не целый дом, а всего одну квартиру?
Я бы поинтересовалась этим вопросом даже в том случае, если квартира, которую я покупаю, сдана на выгодных условиях. Много пустующих квартир в здании – нехороший признак. Есть риск, что, если жилец съедет, будут сложности с заключением нового контракта. Надо выяснить, по какой причине объекты не сданы.
Есть ли целые города, где сейчас не стоит покупать?
Есть такое мнение, что лучше выбирать недвижимость в западных, а не восточных землях Германии. В последних очень много небольших городов, которые, в нашем понимании, больше похожи на поселки с населением в 10-20 тысяч жителей. И сдавать жилье там проблематично.
В Северном Рейне – Вестфалии тоже есть такие города, расположенные в 150-200 километрах от Дюссельдорфа. Недвижимость там стоит дешевле, но мы все равно такие объекты не предлагаем. Там тихо и спокойно живут местные, нет какого-то движения, притока населения. Соответственно, и сдать недвижимость в аренду сложнее.
А все крупные города – с населением от 100 тысяч – можно рассматривать.
DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: [email protected]
Время работы: 10:00-17:00
DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: [email protected]
Skype: info demgroup