Покупка доходного дома в Германии – жилое здание с квартирами, сдающимися в аренду – классическое инвестиционное решение. Тем более, в регионе, где нет проблем со спросом на съёмное жильё. Северный Рейн – Вестфалия – самая густонаселённая и промышленно-развитая земля Германии. Почему бы не присмотреться к покупке доходного дома здесь?
На вопросы о доходных домах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.
Сколько стоит сегодня доходный дом в земле Северный Рейн – Вестфалия?
Минимальная цена – €200000, но сейчас таких предложений мало. Средняя цена – €300-400 тысяч. Это самый массовый сегмент – небольшие здания в 3-4 этажа на 7-8 квартир, то есть с одним подъездом, по две квартире на этаже. Максимальная цена доходных домов – около €1.5 млн – в таких зданиях уже 25-30 квартир. Объекты дороже встречаются крайне редко, имея такую сумму, инвесторы обращают внимание уже на магазины, офисы, склады.
Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.
Где расположены такие дома?
Ими застроены все без исключения города федеральной земли Северный Рейн – Вестфалия. Можно сказать, что доходные дома – типовая застройка целых кварталов. Здания были построены и 100, и 50, и 20 лет назад.
Какие города и районы сейчас наиболее интересны для инвестиций?
Это населенные пункты в 30-50 километрах от главных городов региона – Дюссельдорфа, Кёльна, Бонна. Там ещё можно найти объект по привлекательной цене, благодаря которой можно рассчитывать на хорошую доходность. В мегаполисах цены намного выше, а доход, соответственно, скромнее.
Примеры доходной недвижимости в Северном Рейне - Вестфалии
265 000 €
Доходный дом в Крефельде, Германия
213 м28.29% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается многоквартирный дом в городе Крефельд.
В доме 6 квартир.
Объект сдан в аренду и приносит 21983 евро в год.
Дом оснащен этажным газовым отоплением и ночными накопителями тепла.
Предусмотрено отдельное помещение для стиральной машины. Входная группа в доме выложена плиткой.
Дом расположен на спокойной жилой улице, в центре...
DEM GROUP GmbH
25 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Дортмунде, Германия
6300 м2
Готовый бизнес
Инвестиция в новый современный Центр проживания и ухода за пожилыми людьми с долгосрочным договором и надежным арендатором!
Цена: 25 000 000 Евро
Общая арендуемая площадь: около 6300 м2
Год постройки: 2025
Договор: долгосрочная аренда на 25 лет + опция продления на 5 лет
Об арендаторе: ведущая компания в сфере ухода и сопровождаемого...
Estate-Service24
350 000 €
Доходный дом в Херне, Германия
362 м28.18% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в 44623 г. Херне
В доме 7 квартир и 5 гаражей, расположенных на улице во дворе
Все квартиры в доме сданы в аренду
В доме центральное газовое отопление
Дом приносит на данный момент фактический доход в год 28 650 евро (8,18%)
Есть возможность увеличить рентабельность до 32 424 евро в год (9,26%)
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
7 200 000 €
Доходный дом в Гельзенкирхене, Германия
6400 м25.15% в год
Вашему вниманию представлен доходный дом в г.Гельзенкирхен (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Объект построен в 1965 году. Состояние дома очень хорошее. Многоквартирный дом состоит из 87 квартир. Общая площадь составляет 6 400 кв.м. Стоимость — 7 200 000 Евро
Площадь — 6 400 кв.м.
Доход — 370 800 Евро/год...
EW Real Estate
10 875 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
2303 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
год постройки 1968/ 2020 санирован
- площадь общая 2303 м2
- отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления!
на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании.
подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда)
Комиссия...
DEM GROUP GmbH
395 000 €
Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
250 м24.86% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Доходный дом в Германии, в Duisburg, 250 м² (участок земли 330м2) дом построен в 1915 году
3 этажа
5 квартир
участок земли 330 м2
жилая площадь дома 250 м2
Дом приносит в год фактический доход: 19200 евро (~ 4,86%).
Комиссия для покупателя +5,95% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
2 000 000 €
Производство в Дюссельдорфе, Германия
100 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области борьбы с вредителями в западной части Германии. Компания имеет более чем 30-летний опыт работы в области профессиональной борьбы с вредителями, с концепцией полного обслуживания как для частных, так и для и коммерческих клиентов. Консультационные услуги, профилактика и срочные вызовы также...
EW Real Estate
3 000 000 €
Магазин в Вуппертале, Германия
2265 м2
КредитГотовый бизнес
Супермаркет расположен в процветающем городе c населением свыше 50 тысяч. С платежеспособным арендатором подписан договор аренды на 15 лет.
Якорный арендатор Супермаркет Lidl— лидер рынка, входящий в ТОП-10 торговых компаний Германии. Помещения арендуют так же известный дискаунтер одежды, магазин напитков и булочная.
Специализиорванный...
BiG Property
350 000 €
Инвестиционный проект в Эссене, Германия
353 м255.86% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство жилого жилого дома в городе Эссен
Площадь участка 353 кв. м.
Общая площадь квартир 413 кв. м.
Количество квартир: 4 шт.
Количество гаражей: 4 шт.
Разрешение на строительство уже получено!
Общие затраты по проекту 1.739.520 евро
Планируемая стоимость реализации: 2.130.554 евро
Общая расчетная...
DEM GROUP GmbH
790 000 €
Доходный дом в Марле, Германия
587 м27.16% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в городе Марль.
Площадь дома 587 м2
В доме 10 квартир
Объект построен в 1966 году и оборудован центральным газовым отоплением.
В 2018-2023 годах были проведены ремонты.
На заднем дворе расположены 15 гаражей, доступных для аренды как жильцам здания, так и жителям соседнего района, что повышает удобство и...
DEM GROUP GmbH
2 180 128 €
Доходный дом в Реклингхаузене, Германия
1623 м26.04% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом, в самом центре города Реклингхаузен.
Дом 1985 года постройки (железобетонные перекрытия)
В доме 5 этажей и есть лифт.
Дом расположен на центральной улице, в коммерческом центре города.
Сочетание жилого и коммерческого использования, преимущественно с клиниками в коммерческих помещениях.
С 2018 по 2023 года были...
DEM GROUP GmbH
45 000 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
12000 м24.44% в год
Вашему вниманию представлена новая гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница сдана в долгосрочную аренду на 20 лет и имеет опции на продление договора. Стоимость — 45 000 000 евро
Доход от аренды — 2 000 000 евро/год
Рентабельность — 4,44% В целях конфиденциальности вся...
EW Real Estate
390 000 €
Доходный дом в Крефельде, Германия
221 м24.83% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Доходный дом удачно расположен в центре города Krefeld.
Построен методом массивного строительства в 1900 году
В доме 3 этажа.
Центральное газовое отопление!
Состав объекта:
4 квартиры и 2 коммерческих помещения.
Годовой доход:
Фактический: 18840 Евро (4.83%)
Возможен: 24240 Евро (5.84%)
Комиссия маклера для покупателя + 5,95%...
DEM GROUP GmbH
790 000 €
Доходный дом в Вуппертале, Германия
450 м26.35% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается добротный доходный дом с железобетонными перекрытиями, в городе Вупперталь
В доме 8 квартир и 8 гаражей, а также одно коммерческое помещение
Объект полностью сдан в аренду!
Годовой доход: 56.539 евро (6,35%)
Комиссия для покупателя +4,76% от стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
5 500 000 €
Магазин в Дюссельдорфе, Германия
1100 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается торговое помещение в Дюссельдорфе
Год постройки здания: 2020
Состояние объекта: как новый
Центральное газовое отопление
Прекрасное расположение
Распределенные эксплуатационные расходы 1600 евро
Объект приносит в год гарантированный доход в размере 240 000 евро
договор по аренде заключен на 10 лет
Комиссия для покупателя...
DEM GROUP GmbH
Цена по запросу
Магазин в Бонне, Германия
1800 м2
КредитГотовый бизнес
Комплекс из супермаркета и офисного здания расположился в оживленном центре города в 20 км от крупного центра с населением свыше 300 тысяч.
Здесь работают дискаунтер крупной сети PENNY и 7 арендаторов офисных помещений. Успех арендатора обеспечивают расположение у крупной дороги прямо напротив вокзала и парковка на 110 мест.
Проект...
BiG Property
485 000 €
Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия
565 м234.6% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь.
Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 485 000 евро.
Доход инвестора составит ~ 254 906 евро, (52% на вложенный капитал).
Планируемый срок реализации проекта: 18...
DEM GROUP GmbH
14 300 000 €
Коммерческая недвижимость в Вуппертале, Германия
33900 м27% в год
ВНЖ при покупкеГотовый бизнес
Логистический и складской центр с офисными помещениями в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия.
Офисные помещения общей площадью около 9000 м.кв. сданы в аренду надежным арендаторам.
Площадь участка: около 21 000 м.кв.
Состояние объекта: хорошее, все текущие ремонтные работы проводились своевременно.
Доходность: 7 %
Расположение:...
Estate-Service24
549 000 €
Доходный дом в Золингене, Германия
551 м25.71% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в городе Solingen.
В доме 6 квартир и 2 ком помещения
Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году
С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме
Есть два парковочных места на улице
Фактический годовой доход: 33720 евро
Комиссия для покупателя + 4,76% от стоимости объекта....
DEM GROUP GmbH
8 100 000 €
Коммерческая недвижимость в Билефельде, Германия
11000 м27.5% в год
Готовый бизнес
Описание: современная реабилитационная клиника с длительным договором аренды.
Кол-во комнат: около 200
Ремонт: 2015
Оснащение: бассейн, тренажерный зал, учебный зал и фитнес-центр, офисные и конференц-залы, процедурные кабинеты.
Маклерская комиссия со стороны покупателя: 5 % + НДС
P. S. В целях конфиденциальности и в соответствии с...
Хорошая доходность – 7% и выше. Естественно, для крупных городов, процент будет существенно ниже. Там, если вы получаете 4-5% годовых – это нормально. Но в небольших населенных пунктах можно найти варианты выгоднее.
Впрочем, ситуация в регионе меняется постоянно. Например, в 600-тысячном Эссене 3-5 лет назад можно было получить 7-8%. Но предложений там стало намного меньше, и сейчас рассчитывать стоит на 5% годовых.
Небольшие города, расположенные на большем удалении от Дюссельдорфа или Кёльна, менее перспективны?
Безусловно, там тоже есть интересные варианты. Но в городах с населением 50-100 тысяч человек, находящихся в 100-150 км от столичных, спрос на аренду ниже. Соответственно, найти арендаторов там сложнее. Например, мы сдавали в аренду квартиры в доходном доме в Изерлоне. Город, знаменитый своим производством игл и проволоки, находится примерно в 100 километрах или полутора часах от Дюссельдорфа. Публика в городе приличная, но спрос не такой как в Дортмунде или Дуйсбруге, и поиск длился дольше обычного.
Какие параметры доходного дома могут негативно сказаться на возможной доходности?
Самое ужасное, что может быть – сырость или плесень. Недавно нам предложили на продажу объект, в подвале которого были грунтовые воды. Так вот хозяин решил проблему просто – поставил внизу железную дверь. Понятно, что это ничего не изменило, и мы просто отказались заниматься продажей такого дома.
Как понять, не понадобится ли объекту в ближайшее время ремонт?
В первую очередь надо проверить состояние крыши и подвалов – любые работы по их ремонту, как правило, очень дороги. И отдельно надо оценить состояние котла отопления. Если он старый или вовремя не прошел проверку (а её дата всегда указывается на самом котле) – высоки риски дополнительных расходов.
Понятно, что если вы никогда не занимались недвижимостью, то вы никогда не поймете, что объект проблемный. Поэтому надо либо советоваться с риэлтором, которому вы доверяете, либо – если вас что-то смущает – нанять независимого оценщика, который сделает заключение.
Как реагировать, если в доме пустуют квартиры?
Если в доме 5-6 квартир и одна из них не сдана – это не проблема. Если же пустуют 2-3 – стоит задуматься и перед покупкой, как минимум, понять причину.
Сколько времени занимает поиск арендатора?
Наш рекорд – это сдача квартиры в аренду за один день. Получив ключи от съезжающего жильца 30 августа, 31 мы показали квартиру потенциальному арендатору, оперативно проверили его документы и уже с 1 сентября был заключён новый договор аренды. Однако в среднем рекомендую ориентироваться на срок от 1 до 3-х месяцев. Многое зависит от местоположения квартиры, её состояния, состояния самого дома, от общей площади и даже этажа, на котором она расположена.
Если в доме есть не только квартиры, но и коммерческие помещения – это плюс или минус?
Почти в половине предлагаемых на продажу доходных домов есть небольшие коммерческие площади. Это типично для земли Северный Рейн – Вестфалия. «Плюс или минус» сильно зависит от арендатора. Есть те, кто платят исправно и регулярно. Есть те, кто задерживают платежи.
В качестве примера посмотрите на этот дом в Вуппертале.
Какие арендаторы коммерческих площадей наиболее интересны для собственника?
Хорошо, если в доме работает небольшая продуктовая лавочка – причем, торгующая не скоропортящимися товарами, вроде овощей-фруктов, а соками-водами, сигаретами и т.д. Если место проходное, то её услуги будут востребованы, поскольку такие точки могут работать и в воскресенье, когда супермаркеты закрыты.
Хорошо, когда арендатор – медицинский кабинет. В Германии лечатся по страховке, и даже если в конкретном районе живет не самая обеспеченная публика – они всё равно ходят по врачам. Раньше хорошими арендаторами считались банки, но в последнее время я замечаю, что многие финансовые организации сокращают число филиалов, заменяя их на современные многофункциональные банкоматы, в которых можно совершить самостоятельно большинство операций.
Увеличиваются ли расходы на управление домом, если в нём есть коммерческие площади?
Расходы на маленькие коммерческие помещения такие же, как расходы на управление квартирой. Если же арендатор – большой супермаркет или ресторан – как правило, стоимость считается как процент от поступлений ежемесячной аренды.
Можно ли поговорить с арендаторами перед покупкой и стоит ли это делать?
В принципе, это хорошая идея. Главное, чётко сформулировать свои вопросы и не поддаваться эмоциям арендаторов – ведь они могут сказать, что у них есть претензии к квартире, но когда вы уточните почему – выяснится, что причина связана не с недвижимостью, а с чем-то личным. Например, не сложились отношения с соседом или дети выросли и уехали, квартира стала слишком большой, а так «живем здесь много лет, и нас всё устраивает»…
Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.
DEM GROUP GmbH в Германии:
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel: +49 (211) 935-03-04
E-mail: de@demgroup.ru
Время работы: 10:00 - 17:00
DEM GROUP GmbH в Москве:
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6 стр. 2, «Москва-Сити» башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон: +7 (495) 767-64-52
E-mail: info@demgroup.ru
Skype: info demgroup
