Покупка доходного дома в Германии – советы экспертов

На вопросы о доходных домах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.

Сколько стоит сегодня доходный дом в земле Северный Рейн – Вестфалия?

Минимальная цена – €200000, но сейчас таких предложений мало. Средняя цена – €300-400 тысяч. Это самый массовый сегмент – небольшие здания в 3-4 этажа на 7-8 квартир, то есть с одним подъездом, по две квартире на этаже. Максимальная цена доходных домов – около €1.5 млн – в таких зданиях уже 25-30 квартир. Объекты дороже встречаются крайне редко, имея такую сумму, инвесторы обращают внимание уже на магазины, офисы, склады.

Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.

Где расположены такие дома?

Ими застроены все без исключения города федеральной земли Северный Рейн – Вестфалия. Можно сказать, что доходные дома – типовая застройка целых кварталов. Здания были построены и 100, и 50, и 20 лет назад.

Какие города и районы сейчас наиболее интересны для инвестиций?

Это населенные пункты в 30-50 километрах от главных городов региона – Дюссельдорфа, Кёльна, Бонна. Там ещё можно найти объект по привлекательной цене, благодаря которой можно рассчитывать на хорошую доходность. В мегаполисах цены намного выше, а доход, соответственно, скромнее.

Примеры доходной недвижимости в Северном Рейне - Вестфалии

Цена по запросу

Магазин в Бонне, Германия

1800 м²

Кредит Готовый бизнес

Комплекс из супермаркета и офисного здания расположился в оживленном центре города в 20 км от крупного центра с населением свыше 300 тысяч. Здесь работают дискаунтер крупной сети PENNY и 7 арендаторов офисных помещений. Успех арендатора обеспечивают расположение у крупной дороги прямо напротив вокзала и парковка на 110 мест. Проект...

BiG Property

4 250 000 €

Магазин в Мюнстере, Германия

1200 м² 5.55% в год

Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г. Мюнстер (земля Северный Рейн-Вестфалия). Объект расположен в центре жилого района на большом земельном участке площадью 6 625 кв.м. В настоящий момент идет строительство здания, срок ввода в эксплуатацию — февраль 2020. Около здания имеется собственная парковка на 60 машиномест....

EW Real Estate

10 875 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

2303 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

год постройки 1968/ 2020 санирован - площадь общая 2303 м2 - отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления! на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании. подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда) Комиссия...

DEM GROUP GmbH

2 450 000 €

Отель, гостиница в Бонне, Германия

770 м² 5% в год

Готовый бизнес

Отель - пансион, состоящий из двух старинных зданий - памятников архитектуры в центре Бонна. Площадь участка: 800,00 м² Кол-во комнат: 20 Комнаты выдержаны в одном стиле со вкусом и практичностью. В некоторых комнатах до сих пор сохранились элементы лепнины и кассетные двери. Все полы отделаны ламинатом или паркетом и застланы...

Estate-Service24

6 750 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

1400 м²

Готовый бизнес

3 * Отель в центре Дюссельдорфа с 2 торговыми помещениям на 1 этаже (с договором с отельной сетью или для собственного управления). Количество комнат: 40 (65 кроватей) Площадь отеля: около 1400 м2 Площадь участка: 306 м2 Количество этажей: 6 Год постройки: 1955 / 2006 последний ремонт Расположение и окрестность: отель располагается в...

Estate-Service24

2 800 000 €

Магазин в Беккуме, Германия

1950 м² 6.85% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

В Бекуме в центре города находится супермаркет. Земельный участок площадью 4700 м2 доступен = 1600 м2 арендованной площади = 350 м2 складской площади. итого общая площадь 1950 м2 Кроме того, этот объект имеет строительный резерв площадью около 1200 м2 со стоимостью около 600 000 eвро Нынешние арендаторы этого объекта - нетто и офис...

DEM GROUP GmbH

2 500 000 €

Магазин в Липпштадте, Германия

1500 м² 5% в год

Кредит 1.8-2% Готовый бизнес

•На первом этаже жилого дома •Полная реновация в 2018 г. •Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м •Доход от аренды в год – 125 000 евро •Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, основанная в 1920-х, насчитывающая более 4 300 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов...

Intermark Global

55 000 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

10000 м²

Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница имеет около 150 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 55 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация...

EW Real Estate

80 000 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

20000 м² 4.4% в год

Вашему вниманию представлена новая 4-звездочная гостиница, расположенная в земле Северный Рейн-Вестфалия. Гостиница сдана в долгосрочную аренду известному оператору. Стоимость — 80 000 000 евро Доход от аренды — 3 500 000 евро/год Рентабельность — 4,4% В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация будет дана только...

EW Real Estate

14 300 000 €

Коммерческая недвижимость в Вуппертале, Германия

33900 м² 7% в год

ВНЖ при покупке Готовый бизнес

Логистический и складской центр с офисными помещениями в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия. Офисные помещения общей площадью около 9000 м.кв. сданы в аренду надежным арендаторам. Площадь участка: около 21 000 м.кв. Состояние объекта: хорошее, все текущие ремонтные работы проводились своевременно. Доходность: 7 % Расположение:...

Estate-Service24

480 000 €

Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия

950 м² 6.53% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается доходный дом в Emmerich am Rhein Рядом, на площади расположен супермаркет NETTO. Состав дома: Квартиры: EG: ca. 70 m2 OG 1: ca 90 m2 OG 2: ca. 60 m2 OG 3: ca.100 m2 DG 1:ca. 50 m2 DG 2:ca. 30 m2 Коммерческие помещения: Gewerbe 1:ca 100m2 Gewerbe 2:ca 250m2 Gewerbe 3:ca 200m2 Инвестиция состоит из двух блоков...

DEM GROUP GmbH

410 000 €

Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия

475 м² 8.09% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается доходный дом на границе с Голландией. Город Эммерих на Рейне. Общая площадь дома 475 м2 Участок площадью 469 м2 В доме семь квартир и 1 гараж Год постройки 1953, санирован в 2012 /2017 Дом сдан в аренду. Фактический годовой доход: 34 308 евро в год (8,36% годовых). Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта.

DEM GROUP GmbH

395 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

250 м² 4.86% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Доходный дом в Германии, в Duisburg, 250 м² (участок земли 330м2) дом построен в 1915 году 3 этажа 5 квартир участок земли 330 м2 жилая площадь дома 250 м2 Дом приносит в год фактический доход: 19200 евро (~ 4,86%). Комиссия для покупателя +5,95% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

430 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

496 м² 8.9% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Доходный дом в Duisburg Площадь дома 476 м2 5 квартир сданы в аренду 2 машиноместа сданы в аренду 4 этажа Объект сдан и приносит в год: 38 100 евро Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

Цена по запросу

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

1 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается отель в центре города Дюссельдорф За 15 минут вы можете добраться на автомобиле до аэропорта, выставочного комплекса и торговой улицы Кёнигсаллее. Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу, после предоставления LOI и Kapitalnachweis.

DEM GROUP GmbH

690 000 €

Доходный дом в Хагене, Германия

690 м² 6.56% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Хаген. Дом ухожен и расположен в самом центре города. В доме 10 квартир + 1 квартира в пристройке, а также 10 гаражей. Все выгодно сдано в аренду. Доход в год: 45 288 евро (6,56%) Дом был построен в 1953 году, капремонт в 1985 и в 2014 Особенно удобно рядом расположен городской ж/д вокзал, что...

DEM GROUP GmbH

5 500 000 €

Магазин в Дюссельдорфе, Германия

1100 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается торговое помещение в Дюссельдорфе Год постройки здания: 2020 Состояние объекта: как новый Центральное газовое отопление Прекрасное расположение Распределенные эксплуатационные расходы 1600 евро Объект приносит в год гарантированный доход в размере 240 000 евро договор по аренде заключен на 10 лет Комиссия для покупателя...

DEM GROUP GmbH

1 800 000 €

Инвестиционный проект в Мёнхенгладбахе, Германия

1435 м² 50% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрена реконструкция здания под дом по уходу за престарелыми людьми. Разрешение на реконструкцию находится в процессе получения. Здание 1985 года постройки, в хорошем состоянии. Оно находится в центре города, недалеко от центральной пешеходной улицы. Рядом расположена вся необходимая инфраструктура. Площадь участка ~ 635 м2...

DEM GROUP GmbH

485 000 €

Инвестиционный проект в Вуппертале, Германия

565 м² 34.6% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Проектом предусмотрено строительство жилого дома на 11 квартир и подземным паркингом, в городе Вупперталь. Инвестору предлагается долевое участие в проекте из расчета внесения собственных средств в размере – 485 000 евро. Доход инвестора составит ~ 254 906 евро, (52% на вложенный капитал). Планируемый срок реализации проекта: 18...

DEM GROUP GmbH

2 180 128 €

Доходный дом в Реклингхаузене, Германия

1623 м² 6.04% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом, в самом центре города Реклингхаузен. Дом 1985 года постройки (железобетонные перекрытия) В доме 5 этажей и есть лифт. Дом расположен на центральной улице, в коммерческом центре города. Сочетание жилого и коммерческого использования, преимущественно с клиниками в коммерческих помещениях. С 2018 по 2023 года были...

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 47 похожих объектов

Что такое «хорошая» доходность?

Хорошая доходность – 7% и выше. Естественно, для крупных городов, процент будет существенно ниже. Там, если вы получаете 4-5% годовых – это нормально. Но в небольших населенных пунктах можно найти варианты выгоднее.

Впрочем, ситуация в регионе меняется постоянно. Например, в 600-тысячном Эссене 3-5 лет назад можно было получить 7-8%. Но предложений там стало намного меньше, и сейчас рассчитывать стоит на 5% годовых.

Небольшие города, расположенные на большем удалении от Дюссельдорфа или Кёльна, менее перспективны?

Безусловно, там тоже есть интересные варианты. Но в городах с населением 50-100 тысяч человек, находящихся в 100-150 км от столичных, спрос на аренду ниже. Соответственно, найти арендаторов там сложнее. Например, мы сдавали в аренду квартиры в доходном доме в Изерлоне. Город, знаменитый своим производством игл и проволоки, находится примерно в 100 километрах или полутора часах от Дюссельдорфа. Публика в городе приличная, но спрос не такой как в Дортмунде или Дуйсбруге, и поиск длился дольше обычного.

Какие параметры доходного дома могут негативно сказаться на возможной доходности?

Самое ужасное, что может быть – сырость или плесень. Недавно нам предложили на продажу объект, в подвале которого были грунтовые воды. Так вот хозяин решил проблему просто – поставил внизу железную дверь. Понятно, что это ничего не изменило, и мы просто отказались заниматься продажей такого дома.

Как понять, не понадобится ли объекту в ближайшее время ремонт?

В первую очередь надо проверить состояние крыши и подвалов – любые работы по их ремонту, как правило, очень дороги. И отдельно надо оценить состояние котла отопления. Если он старый или вовремя не прошел проверку (а её дата всегда указывается на самом котле) – высоки риски дополнительных расходов.

Понятно, что если вы никогда не занимались недвижимостью, то вы никогда не поймете, что объект проблемный. Поэтому надо либо советоваться с риэлтором, которому вы доверяете, либо – если вас что-то смущает – нанять независимого оценщика, который сделает заключение.

Как реагировать, если в доме пустуют квартиры?

Если в доме 5-6 квартир и одна из них не сдана – это не проблема. Если же пустуют 2-3 – стоит задуматься и перед покупкой, как минимум, понять причину.

Сколько времени занимает поиск арендатора?

Наш рекорд – это сдача квартиры в аренду за один день. Получив ключи от съезжающего жильца 30 августа, 31 мы показали квартиру потенциальному арендатору, оперативно проверили его документы и уже с 1 сентября был заключён новый договор аренды. Однако в среднем рекомендую ориентироваться на срок от 1 до 3-х месяцев. Многое зависит от местоположения квартиры, её состояния, состояния самого дома, от общей площади и даже этажа, на котором она расположена.

Если в доме есть не только квартиры, но и коммерческие помещения – это плюс или минус?

Почти в половине предлагаемых на продажу доходных домов есть небольшие коммерческие площади. Это типично для земли Северный Рейн – Вестфалия. «Плюс или минус» сильно зависит от арендатора. Есть те, кто платят исправно и регулярно. Есть те, кто задерживают платежи.

В качестве примера посмотрите на этот дом в Вуппертале.

Какие арендаторы коммерческих площадей наиболее интересны для собственника?

Хорошо, если в доме работает небольшая продуктовая лавочка – причем, торгующая не скоропортящимися товарами, вроде овощей-фруктов, а соками-водами, сигаретами и т.д. Если место проходное, то её услуги будут востребованы, поскольку такие точки могут работать и в воскресенье, когда супермаркеты закрыты.

Хорошо, когда арендатор – медицинский кабинет. В Германии лечатся по страховке, и даже если в конкретном районе живет не самая обеспеченная публика – они всё равно ходят по врачам. Раньше хорошими арендаторами считались банки, но в последнее время я замечаю, что многие финансовые организации сокращают число филиалов, заменяя их на современные многофункциональные банкоматы, в которых можно совершить самостоятельно большинство операций.

Увеличиваются ли расходы на управление домом, если в нём есть коммерческие площади?

Расходы на маленькие коммерческие помещения такие же, как расходы на управление квартирой. Если же арендатор – большой супермаркет или ресторан – как правило, стоимость считается как процент от поступлений ежемесячной аренды.

Можно ли поговорить с арендаторами перед покупкой и стоит ли это делать?

В принципе, это хорошая идея. Главное, чётко сформулировать свои вопросы и не поддаваться эмоциям арендаторов – ведь они могут сказать, что у них есть претензии к квартире, но когда вы уточните почему – выяснится, что причина связана не с недвижимостью, а с чем-то личным. Например, не сложились отношения с соседом или дети выросли и уехали, квартира стала слишком большой, а так «живем здесь много лет, и нас всё устраивает»…

Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.

DEM GROUP GmbH в Германии:
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel: +49 (211) 935-03-04
E-mail: [email protected]
Время работы: 10:00 - 17:00

DEM GROUP GmbH в Москве:
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6 стр. 2, «Москва-Сити» башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон: +7 (495) 767-64-52
E-mail: [email protected]
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru