Поиск по статьям и новостям

Доходные дома в регионе Северный Рейн – Вестфалия – что важно знать

Покупка доходного дома в Германии – жилое здание с квартирами, сдающимися в аренду – классическое инвестиционное решение. Тем более, в регионе, где нет проблем со спросом на съёмное жильё. Северный Рейн – Вестфалия – самая густонаселённая и промышленно-развитая земля Германии. Почему бы не присмотреться к покупке доходного дома здесь?

На вопросы о доходных домах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.

Сколько стоит сегодня доходный дом в земле Северный Рейн – Вестфалия?

Минимальная цена – €200000, но сейчас таких предложений мало. Средняя цена – €300-400 тысяч. Это самый массовый сегмент – небольшие здания в 3-4 этажа на 7-8 квартир, то есть с одним подъездом, по две квартире на этаже. Максимальная цена доходных домов – около €1.5 млн – в таких зданиях уже 25-30 квартир. Объекты дороже встречаются крайне редко, имея такую сумму, инвесторы обращают внимание уже на магазины, офисы, склады.

  • Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.

Где расположены такие дома?

Ими застроены все без исключения города федеральной земли Северный Рейн – Вестфалия. Можно сказать, что доходные дома – типовая застройка целых кварталов. Здания были построены и 100, и 50, и 20 лет назад.

Какие города и районы сейчас наиболее интересны для инвестиций?

Это населенные пункты в 30-50 километрах от главных городов региона – Дюссельдорфа, Кёльна, Бонна. Там ещё можно найти объект по привлекательной цене, благодаря которой можно рассчитывать на хорошую доходность. В мегаполисах цены намного выше, а доход, соответственно, скромнее.

Примеры доходной недвижимости в Северном Рейне - Вестфалии

Что такое «хорошая» доходность?

Хорошая доходность – 7% и выше. Естественно, для крупных городов, процент будет существенно ниже. Там, если вы получаете 4-5% годовых – это нормально. Но в небольших населенных пунктах можно найти варианты выгоднее.

Впрочем, ситуация в регионе меняется постоянно. Например, в 600-тысячном Эссене 3-5 лет назад можно было получить 7-8%. Но предложений там стало намного меньше, и сейчас рассчитывать стоит на 5% годовых.

Небольшие города, расположенные на большем удалении от Дюссельдорфа или Кёльна, менее перспективны?  

Безусловно, там тоже есть интересные варианты. Но в городах с населением 50-100 тысяч человек, находящихся в 100-150 км от столичных, спрос на аренду ниже. Соответственно, найти арендаторов там сложнее. Например, мы сдавали в аренду квартиры в доходном доме в Изерлоне. Город, знаменитый своим производством игл и проволоки, находится примерно в 100 километрах или полутора часах от Дюссельдорфа. Публика в городе приличная, но спрос не такой как в Дортмунде или Дуйсбруге, и поиск длился дольше обычного.

Какие параметры доходного дома могут негативно сказаться на возможной доходности?  

Самое ужасное, что может быть – сырость или плесень. Недавно нам предложили на продажу объект, в подвале которого были грунтовые воды. Так вот хозяин решил проблему просто – поставил внизу железную дверь. Понятно, что это ничего не изменило, и мы просто отказались заниматься продажей такого дома.

Как понять, не понадобится ли объекту в ближайшее время ремонт?

В первую очередь надо проверить состояние крыши и подвалов – любые работы по их ремонту, как правило, очень дороги. И отдельно надо оценить состояние котла отопления. Если он старый или вовремя не прошел проверку (а её дата всегда указывается на самом котле) – высоки риски дополнительных расходов.

Понятно, что если вы никогда не занимались недвижимостью, то вы никогда не поймете, что объект проблемный. Поэтому надо либо советоваться с риэлтором, которому вы доверяете, либо – если вас что-то смущает – нанять независимого оценщика, который сделает заключение.

Как реагировать, если в доме пустуют квартиры?

Если в доме 5-6 квартир и одна из них не сдана – это не проблема. Если же пустуют 2-3 – стоит задуматься и перед покупкой, как минимум, понять причину.

Сколько времени занимает поиск арендатора?

Наш рекорд – это сдача квартиры в аренду за один день. Получив ключи от съезжающего жильца 30 августа, 31 мы показали квартиру потенциальному арендатору, оперативно проверили его документы и уже с 1 сентября был заключён новый договор аренды. Однако в среднем рекомендую ориентироваться на срок от 1 до 3-х месяцев. Многое зависит от местоположения квартиры, её состояния, состояния самого дома, от общей площади и даже этажа, на котором она расположена.

Если в доме есть не только квартиры, но и коммерческие помещения – это плюс или минус?

Почти в половине предлагаемых на продажу доходных домов есть небольшие коммерческие площади. Это типично для земли Северный Рейн – Вестфалия. «Плюс или минус» сильно зависит от арендатора. Есть те, кто платят исправно и регулярно. Есть те, кто задерживают платежи.

В качестве примера посмотрите на этот дом в Вуппертале.

Какие арендаторы коммерческих площадей наиболее интересны для собственника?

Хорошо, если в доме работает небольшая продуктовая лавочка – причем, торгующая не скоропортящимися товарами, вроде овощей-фруктов, а соками-водами, сигаретами и т.д. Если место проходное, то её услуги будут востребованы, поскольку такие точки могут работать и в воскресенье, когда супермаркеты закрыты.

Хорошо, когда арендатор – медицинский кабинет. В Германии лечатся по страховке, и даже если в конкретном районе живет не самая обеспеченная публика – они всё равно ходят по врачам. Раньше хорошими арендаторами считались банки, но в последнее время я замечаю, что многие финансовые организации сокращают число филиалов, заменяя их на современные многофункциональные банкоматы, в которых можно совершить самостоятельно большинство операций.

Увеличиваются ли расходы на управление домом, если в нём есть коммерческие площади?

Расходы на маленькие коммерческие помещения такие же, как расходы на управление квартирой. Если же арендатор – большой супермаркет или ресторан – как правило, стоимость считается как процент от поступлений ежемесячной аренды.

Можно ли поговорить с арендаторами перед покупкой и стоит ли это делать?

В принципе, это хорошая идея. Главное, чётко сформулировать свои вопросы и не поддаваться эмоциям арендаторов – ведь они могут сказать, что у них есть претензии к квартире, но когда вы уточните почему – выяснится, что причина связана не с недвижимостью, а с чем-то личным. Например, не сложились отношения с соседом или дети выросли и уехали, квартира стала слишком большой, а так «живем здесь много лет, и нас всё устраивает»…

  • Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.

DEM GROUP GmbH в Германии:
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel: +49 (211) 935-03-04
E-mail: de@demgroup.ru
Время работы: 10:00 - 17:00

DEM GROUP GmbH в Москве:
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6 стр. 2, «Москва-Сити» башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон: +7 (495) 767-64-52
E-mail: info@demgroup.ru
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru


Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Германия, Инвестиции, Анализ рынков, Коммерческая недвижимость, Аренда
Подписаться:

Читайте также

Есть мнение: «Почему иностранцам не запретят покупать в Берлине»
Мюллер возражает Мюллеру – страсть как интересно.
Недвижимость Германии. Ждём рост или падение?
Если вас интересуют инвестиции в недвижимость первой экономики Европы – жмите сюда.
Содержание недвижимости в Германии
Каковы обязанности владельцев недвижимости в Германии? Сколько средств уйдет на налоги и сборы?...
Новостройки региона Северный Рейн-Вестфалия: секрет успешных инвестиций
Как можно заработать на недвижимости 15% годовых? Как эксперты оценивают спрос на новое жилье в...
Дорогая столица: сколько надо денег для комфортной жизни в Европе
Аналитики банка UBS опубликовали полезный отчет для тех, кто планирует сменить страну проживания....
Тренды рынка жилой недвижимости Германии – 2019
К чему готовиться покупателям немецких квартир

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Германии Земельные участки в Германии Коммерческая недвижимость в Германии Дома (виллы) в Германии

Новости и статьи по теме «Германия»:

Тренды рынка жилой недвижимости Германии – 2019
К чему готовиться покупателям немецких квартир
Зачем покупают, где ищут, чего ждут… покупатели зарубежной недвижимости
Филипп Березин о тенденциях рынка зарубежной недвижимости в 2018-19 годах