Жилая недвижимость Германии: на земле работающих арендаторов

Любой риелтор особенно примечает место, в котором трудится. В Берлине эксперты обращают внимание на столичный шик и бурный рост спроса. Мюнхенцы козыряют богатством города и его жителей, а также высочайшей ликвидностью. Региону Северный Рейн – Вестфалия тоже есть чем гордиться.

Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP GmbH: «Северный Рейн – Вестфалия – самый экономически развитый регион в Германии. Здесь проживает примерно четверть всех жителей страны: около 20 млн из 80. На наш регион приходится около 20% от годового ВВП Германии. Это большая цифра, подтверждающая, что наша земля является самой развитой во всей стране. Здесь открыты головные офисы крупнейших немецких компаний, огромное число их работников нуждаются в жилье и готовы арендовать его за очень приличные деньги».

У человека с более-менее широким кругозором на слуху многие немецкие города, которые, оказывается, находятся именно в этой федеральной земле – Леверкузен, Менхенгладбах, Бохум, Дортмунд, Аахен, Бонн, Гельзенкирхен, Эссен… И ведь это далеко не самые известные места в Северной Рейн-Вестфалии.

Екатерина Демидова: «Для тех, кто хочет приобрести недвижимость для себя лично, особый интерес представляют крупные города - Дюссельдорф и Кёльн. Сюда легко добраться, здесь самый активный бизнес. Но вот с точки зрения инвестиций, мы больше рекомендуем рассматривать не их, а города поменьше – в радиусе 30 км от мегаполисов. Недвижимость там дешевле, и поэтому дает более высокую доходность.

Конечно, часто покупатели интересуются недвижимостью только в известных им городах. Но, выбирая инвестиционный объект, надо в первую очередь смотреть на его качество.

Оценивать местоположение, техническое состояние, доходность. Если вам лично нравится какой-то город, вы можете ездить туда отдыхать. Но покупать доходное жилье нужно все-таки исходя из этих трёх критериев, не привязываясь к конкретному месту…»

Объект №1

Площадь: 455 кв. м, из них 60 кв. м – магазин на первом этаже, 90 кв. м большая хозяйская квартира. Цена: 336000 евро.

Дуйсбург – крупнейший речной порт Европы, место слияния двух рек – Рейн и Рур, огромный логистический центр речных перевозок. Панорама Дуйсбурга типична для земли Северный Рейн – Вестфалия. Невысокие дома, стоящие вплотную друг к другу. Один непохож на другой, но в каком-то смысле они почти одинаковые.

…Одно из зданий в оживленном районе. Его хозяин, выйдя на пенсию, решил переехать в теплые края. А дом выставил на продажу.

Екатерина Демидова: «В нашем регионе можно найти варианты на любой кошелек, начиная от 20-25 тыс. евро за небольшие апартаменты. Но все-таки типичный продукт – доходный дом за 200-300 тыс. евро. Такие есть практически во всех городах региона: классические немецкие дома на 4-5 квартир, в 3-4 этажа.

Дом находится в хорошем районе, недалеко от центра города. Рядом банки, кафе, огромная торговая улица… Плюс конкретного объекта – идеальное техническое состояние. За ним ухаживали. Посмотрите хотя бы на этот дворик…»

Особенности конкретного дома, во-первых, квартира, в которой жил сам хозяин (он ведь съезжает, а новый владелец, если захочет конечно, может сюда въехать); а во-вторых, магазин на первом этаже.

Екатерина Демидова: «Исторически так сложилось, что во многих домах на первом этаже находится коммерческое помещение – магазин, ресторан… Некоторых покупателей это очень интересует. У них есть бизнес на родине, и они думают открыть такой же в Германии. Первый этаж они хотят использовать под собственное дело.

Но инвесторам, которые только начинают вкладывать деньги в зарубежную недвижимость, я бы рекомендовала приобрести доходный дом без коммерческих помещений. Он не требует никакого участия инвесторов в процессе управления».

Объект №2

Площадь: 600 кв. м, из них 200 кв. м – ресторан на первом этаже. Цена: 420000 евро.

С 1901 года вагоны монорельсовой подвесной дороги то ли едут, то ли летят над Вупперталем. Этот транспорт добавляет шарма и без того весьма приятному городу, богатому достопримечательностями – от музея Фридриха Энгельса до прекрасного зоопарка.

Обычный дом в Вуппертале – тоже находится в районе плотной малоэтажной застройки, тоже небольшой и тоже доходный.

Екатерина Демидова: «Такой дом – с рестораном на первом этаже – может приносить доход порядка 10% годовых. Конечно, эта сказочный вариант. Инвестор должен понимать, что доходность хорошего объекта в среднем по региону составляет 7-8%».

Объект №3

Площадь: 3800 кв. м. Цена: 7800000 евро.

Дюссельдорф – место встречи финансовых потоков, живой, динамичный город. Его центр – знаменитое средоточие ресторанов и кафе; жизнь кипит на берегах Рейна.

Екатерина Демидова: «Такой объект – для серьезных инвесторов. Это отдельно стоящие два здания, которые в настоящее время переоборудуются под студенческие общежития. При переоборудовании будет сделана мелкая нарезка площадей. Это даст интересный результат в плане доходности.

Но вообще в Дюссельдорфе можно купить хорошую двухкомнатную новостройку по цене от 250 тыс. евро. Если мы говорим об отдельно стоящих домах, то бюджет будет – 300-400 тыс. евро. Это будет домик площадью около 100 м, с небольшим садиком».

Итак, если вас интересует квартира для себя – в земле Северный Рейн – Вестфалия логично выбрать Дюссельдорф или Кёльн. Получать доход с аренды в общем случае выгоднее в городах поменьше. Как и везде, доходность и риск идут рядом, но в противоположных направлениях.

Екатерина Демидова: «В крупных городах квартиру можно сдать буквально за день – у тебя будет несколько желающих. В населенных пунктах «сельского типа» это будет сложнее. Поэтому на этапе покупки стоит просчитывать на шаг вперед ситуацию со сдачей в аренду».