Версия
для печати
для печати
Противоречие налицо: с одной стороны, спрос на немецком рынке недвижимости превышает предложение, с другой – цены находятся на пике, влияя на доходность. Одновременно время поиска хорошего объекта возрастает. Теперь на это может потребоваться около года – раньше счёт шёл всё-таки на месяцы.
Результаты подтверждают и стабильный интерес, и возросшие трудности. В первом полугодии 2019-го в коммерческую недвижимость по всей стране инвестировано более €24,4 млрд, говорится в отчёте BNP Paribas. (В отчёте Colliers фигурирует практически такая же сумма – €24,9 млрд.) Вроде неплохо: за последние 12 лет это третий результат, но – в прошлом году он был на 6% выше.
Вторая важная тенденция, подтверждающая нехватку предложений, – перенос внимания инвесторов на небольшие города. Хотя более половины всех вложений (54%) пришлось на города большой семёрки (данные Colliers), спад общего объёма инвестиций в годовом исчислении здесь более заметный (13%, до €13,8 млрд).
Местные инвесторы по-прежнему активнее зарубежных. Хотя, по данным Colliers, доля международных покупателей увеличилась с 2018 года на 3% – до 43%. По информации BNP, четверть всех инвесторов – европейцы.
Но главное – инвесторы и дальше готовы приобретать недвижимость. Несмотря на высокие цены, такие вложения сохраняют свою привлекательность – в том числе из-за отсутствия более выгодных альтернатив. Поэтому есть высокие шансы, что в текущем году будут установлены новые рекорды по объёму инвестиций. По прогнозу NAI Apollo Group, за год в коммерческую недвижимость Германии будет вложено €55–60 млрд.
И ещё один факт, на который я бы обратила внимание. По данным Colliers, инвесторы осторожничают: портфельными закупками с 2017 года стали заниматься в три раза реже. Показатель упал с 36 до 16% в первом полугодии 2019-го.
Упрощённо: портфельные закупки – это покупка набора недвижимости, в котором объекты подобраны по тем или иным критериям. Например, по степени риска, по направлению (торговая недвижимость, доходная недвижимость или пакет квартир), по расположению. У каждого портфеля есть своё имя, и если пакет объектов перепродаётся, то по названию агенты легко могут определить, что это за портфель, какая там недвижимость.
Шесть-семь лет назад на немецком рынке портфельные сделки заключались активно. Сейчас они стали редкостью: освобождаться от приобретений мало кто хочет, так как после продажи текущего новый набор на эти деньги не приобрести. За портфелем надо охотиться не один месяц, если хочется купить достойные объекты. И этот вариант подходит только для профессиональных инвесторов.
Во втором квартале 2019-го объём транзакций с торговой недвижимостью продолжил рост и достиг в середине года €4,8 млрд. Это четвёртый по величине результат за последние десять лет. Впрочем, такой показатель достигнут во многом благодаря одной мегасделке – поглощению 50% акций 57 универмагов Германии австрийской компанией Signa (данные Colliers).
Среди объектов инвестиций по объёму лидируют коммерческие здания в центре городов, по количеству сделок – специализированные магазины и торговые центры (их доля – более 50%). Традиционно высоким спросом пользуются продуктовые магазины с якорным арендатором – дискаунтеры, супермаркеты, магазины самообслуживания. Потенциальные покупатели всё более требовательны, они тщательно проверяют торговые центры в связи с растущими потребностями последних в изменении концепции.
Торговую недвижимость традиционно предпочитают иностранные инвесторы. По данным Colliers, их доля в данном сегменте возросла с 37% в 2017 году до 56% в первой половине 2019-го.
При этом покупателей несильно смущает невысокая доходность торговых помещений, особенно в крупных городах. Она – в Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Гамбурге, Кёльне, Мюнхене, Штутгарте – остаётся на уровне 2,75–3,30%.
Вряд ли можно ожидать её роста. Возможность повышения арендной платы исчерпала себя из-за значительного увеличения торговых площадей внутри города, а также из-за снижения оборотов, влияющих на платёжеспособность магазинов-арендаторов. Снижение это связано с продолжающимся ростом интернет-торговли: если раньше проще было поехать за покупками в центр, то сейчас – заказать в интернете. Не нужно искать парковку, стоять в очереди.
Ещё несколько лет назад я предсказывала бум в этом сегменте. И вижу, что складская недвижимость продолжает набирать популярность. (Хотя доля – около 10,0% – и размер инвестиций в складскую недвижимость стабильны: изменения за год укладываются в 1,0%.) Активно развивается логистика, интернет-торговля требует новых складских помещений. Да и старые площади уже не соответствуют современным стандартам. Концепции, предполагающие доставку в тот же день, повышают спрос на небольшие логистические зоны в центре населённых пунктов.
Складские помещения небольших размеров под 200 кв. м будут всё более востребованы среди стартапов, которым не нужны большие площади, поскольку они продают свои товары в интернете. Это подтверждает и квартальный отчёт от BNP Paribas за первое полугодие 2019-го. Согласно исследованию, первые два места по количеству и объёму транзакций занимают офисные здания и объекты розничной торговли, а третье – логистические помещения.
Доходность складской недвижимости, по данным NAI Apollo Group, выше, чем у магазинов или офисов, – 3,95–4,10%. Но, к сожалению, ничто не вечно. Во-первых, сейчас складская недвижимость несколько переоценена, во-вторых, у складов очень короткий срок эксплуатации. В-третьих, в период бума рентабельность объектов была выше, чем сейчас.
Если кому и имеет смысл инвестировать в такие объекты, то лишь тем, кто уже занимается складским и логистическим бизнесом. А так – цифры показывают, что рынок скоро будет перенасыщен, а значит, риски высоки.
Самая востребованная коммерческая недвижимость – офисная. 47% в первой половине 2019 года пришлись именно на этот сегмент. Объёмом сделок составил €11,53 млрд, и это лучший результат за последние десять лет.
Почему можно говорить о буме офисной недвижимости? Экономика Германии развивается, количество стартапов растёт. Причины тому – и рост занятости населения, и относительно благополучная ситуация в сфере услуг, которая пострадала меньше промышленности. BNP Paribas отмечает, что наиболее высок спрос на современные офисы помещения.
Больше всего не хватает площадей в центральных районах городов и районах с хорошим транспортным сообщением. Поэтому площади на верхних этажах сейчас нередко перекупаются и перестраиваются под офисы. Строят также много, но проблема дефицита не решена, особенно в крупных городах.
По данным Savills Research, во втором квартале 2019 года вакантными остаются в общей сложности 2,9 млн кв. м офисных площадей на шести ведущих рынках страны (Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Гамбург, Кёльн, Мюнхен), что на 110 тыс. кв. м меньше, чем в конце первого квартала 2019 года.
Например, в Берлине офисы заполняются в среднем за 3,5 месяца. В 2019 и 2020 годах на рынок столицы выйдет 1,3 млн и 2,0 млн кв. м новых офисных помещений, но большая часть из них (от 60 до 72% объектов) уже зарезервирована.
Растущая стоимость аренды способствует росту интереса к такой недвижимости. Хотя чистая прибыль от инвестиций в сегмент падает: в 2010 году в крупных городах средняя доходность держалась на уровне 5%, теперь речь идёт о 2,7–3,1%.
Инвесторы, как всегда, ищут объекты в нормальном техническом состоянии с хорошим местоположением, хорошей рентабельностью. Но если десять лет назад «хорошая» означала 8-10%, то сейчас – 5%. Поскольку в данный момент на рынке нет объектов, соответствующих этим критериям, инвесторам придётся закрыть глаза на некоторые недостатки – например, искать недвижимость в городах категории C, D, сделать ревитализацию или санирование объекта либо смириться с низкой рентабельностью.
Ситуация на рынке такова, что найти объект с хорошим местоположением и в хорошем состоянии даже с 3% рентабельности нелегко. А если финансировать объект с рентабельностью в 2,5%, то велика вероятность с учётом текущих расходов уйти в минус.
Начинающим инвесторам стоит найти надёжный долгосрочный вариант. Это может быть жилая недвижимость или апартаменты в домах престарелых. Такая инвестиция даёт хорошую рентабельность – 4,5–5,0%, например, в городах категории С. Как правило, эти объекты в хорошем техническом состоянии и требуют минимальных затрат по управлению, потому что у них обычно есть оператор.
Опытным инвесторам я бы посоветовала инвестировать в строительство – либо покупать участки, получать разрешение на строительство и в дальнейшем продавать.
 |
Германия, Лейпциг, Филипп-Розенталь-штрассе, 9 Тел. +49 341 60 44 33 11 Германия, Берлин, Гутенбергштрассе, 4 Тел. +49 30 20 84 933 55 olga.mueller@invest-in-germany |
