a
Версия
для печати

Недвижимость Германии: доходность от аренды падает – что делать инвесторам?

Статистика подтверждает: цены на жильё в Германии продолжают расти, а арендные ставки только слегка зависли. С 2009 года немецкие квартиры подорожали на 71,7%. Тот, кто вложился в недвижимость десять лет назад, хорошо заработал. Но выгодно ли инвестировать в Германию прямо сейчас? Разбираемся вместе с экспертами.

Дорожают все типы жилья

В исследовании F+B-Wohn-Index говорится о повышении средних цен и арендных ставок в первом квартале 2019 года на 1,2%, а если сопоставить этот показатель с результатами 2018 года – на 5%.

Таблица 1. Индекс изменения цен на недвижимость и арендных ставок (в %) по данным F+B Wohn-Index 2019

Показатель Дом для одной семьи Квартира Дом для двух семей и более Новые договоры аренды Действующие договоры аренды Индекс
Индекс I кв. 2019
(∅2004 = 100)
141,0 168,2 116,6 123,8 111,2 141,5
Изменение к IV кв. 2018 0,8 2,1 0,2 –0,3 0,4 1,2
Изменение к I кв. 2018 6,1 6,2 1,9 2,0 1,4 5,0

За последние десять лет дома для одной семьи подорожали на 52,7%, для двух и более семей (различные виды таунхаусов) – на 15,7%. А квартиры за десятилетие подскочили в цене на невероятные 71,7%.

Запад по-прежнему дороже востока

Разница в ценах между южными и северными, восточными и западными землями Германии сохраняется. Баварские земли и западные города развиваются куда динамичнее. Например, дом для одной семьи на севере в 2018 году стоил в среднем €382 тыс., а на юге – €549 тыс.

Если рассматривать районы крупных городов Германии, то самые дорогие квадратные метры по итогам первого квартала 2019 года продаются в Мюнхене и Франкфурте-на-Майне: €6 911 и €4 743 соответственно. Столица Баварии по показателям бьёт все рекорды – за десять лет прирост цен 100%. При этом, например, в Лейпциге купить квартиру можно в четыре раза дешевле: цена квадрата составляет €1 773. И это средние цены. Квартиры премиум-сегмента в крупных городах обойдутся намного дороже.

Таблица 2. Изменение цен на аренду и покупку квартир в Германии по районам крупных городов за 2014–2019 годы (указана цена в евро за кв. м) по данным F+B Wohn-Index 2019

Город Покупка Аренда
I кв. 2014 I кв. 2018 I кв. 2019 I кв. 2014 I кв. 2018 I кв. 2019
Берлин 2272 3367 3588 7,90 8,83 9,33
Гамбург 3269 4354 4534 10,03 10,35 10,52
Мюнхен 5321 6765 6911 13,41 15,97 16,82
Франкфурт-на-Майне 3200 4537 4743 10,87 11,44 11,55
Штутгарт 3135 4310 4532 10,31 11,55 12,12
Дюссельдорф 2804 3577 3752 9,19 9,81 10,09
Бремен 1832 2441 2503 6,82 7,30 7,43
Дрезден 1745 2107 2223 6,10 6,37 6,49
Лейпциг 1266 1660 1773 4,97 5,28 5,46
Ганновер 1813 2498 2583 6,65 7,33 7,54

Спрос превышает предложение

Германия – Einwanderungsland (нем. «страна мигрантов»). Сильная экономика, хорошие условия труда, высокий уровень жизни ежегодно привлекают тысячи иностранцев. Миграционный кризис усилил и без того высокий спрос на недвижимость в стране, поэтому цены на квадратные метры продолжают повышаться.

Власти не справляются с возрастающим спросом на недвижимость в городах: новые объекты раскупаются ещё до закладки фундамента. Рынок перегрет, большинство объектов, как считают аналитики, неадекватно дорогие, регулярно возникают опасения грядущего обвала цен. Впрочем, по оценкам экспертов Deutsche Bank, фаза роста на рынке жилья будет сохраняться до 2022 года.

Читайте также: Тренды рынка жилой недвижимости Германии в 2019 году

Арендные ставки жёстко регулируют

Арендные ставки по новым договорам в первом квартале года впервые с 2005-го понизились по всей стране на 0,3%, а по действующим – поднялись на 0,4%. В сравнении с первым кварталом 2018 года цены поднялись на 2,0% и 1,4% соответственно. За последние десять лет аренда жилья в Германии подорожала – на 20,5% по новым договорам и на 9,3% по действующим.

Немецкие власти применяют политику заморозки арендных ставок. Впрочем, пока это не приносит заметных результатов. Ситуацию усложняет слабая мобильность арендаторов. Готовность к переезду и смене работы относительно невысока, а новый контракт гарантирует повышение расходов на аренду. Это, в свою очередь, приводит к снижению количества предложений на рынке аренды. В такой ситуации семьям и молодым специалистам приходится искать доступное жильё за городом.

Единственный разумный выход, который, как полагают аналитики, способен переломить ценовой тренд на рынке, – расширение предложения за счёт строительства новых жилых объектов.

Любовь Баумгертнер

Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya EuRus GmbH:

– После того как запретили посуточную сдачу в крупных городах и ввели ограничения на рост ставок при долгосрочной аренде, популярность стали набирать меблированные апартаменты, которые можно сдавать на срок от 1 до 12 месяцев. Такие объекты пока не попадают ни под одну из двух категорий и могут приносить максимальный доход.

Спрос на аукционные сделки снижается. Лучшие варианты продаются до аукционов, а на торги выставляются большей частью неликвидные объекты, требующие значительных вложений. Даже если выгодное предложение попадает на аукцион, то на торгах присутствует такое количество желающих, что из-за ажиотажа объект уходит по цене выше рыночной.

Тенденция роста цен на недвижимость продолжается. Поскольку стоимость квадратного метра повышается быстрее, чем арендная плата, доходность падает. В крупных городах чистая доходность уже находится на уровне 2-3% годовых, в средних – около 4%, в мелких – ещё доходит до 7-8%. Тем не менее на фоне нулевых процентов по депозитам, при отсутствии альтернатив и с уровнем инфляции 1,6% покупка недвижимости остаётся самым популярным способом сохранить и приумножить капитал.

Ликвидность объектов и динамика прироста цен обратно пропорциональна доходности. Поэтому покупатели, которым важны в первую очередь ликвидность и быстрое повышение стоимости, выбирают крупные города, мирясь с низкой рентабельностью. А инвесторы, желающие получать более высокий доход в краткосрочной перспективе, обращают внимание на мелкие и средние города и земли Восточной Германии, где ещё остались низкие цены и более высокая доходность. Приобрести подобную недвижимость всё ещё можно при наличии суммы от €20 тыс.


Ольга Мюллер

Ольга Мюллер, управляющий партнёр Invest in Germany:

– Можно сказать, что активность в строительном секторе невысока в том числе из-за действующих арендных ставок. Чтобы построить дом с нормальной рентабельностью, особенно в самых востребованных регионах, нужно закладывать высокую ставку, которую далеко не все готовы платить в будущем. В результате новостройки в некоторых городах с активным строительством стоят пустыми, и застройщики начинают идти на уступки.

Знаю примеры, как в Берлине и Мюнхене продавцы снижают цену на 5%, то есть они готовы двигаться, чего не было несколько лет. Оно и понятно: застройщикам надо отдавать кредит банку, а продажи идут не так активно, как хотелось бы.

Впрочем, многое зависит от региона. В развитых районах цены действительно выросли за десять лет в два раза, арендные ставки там тоже находятся на пике, и власти с разной степенью успеха пытаются сдерживать рост. Вместе с тем есть и обратные примеры: в большинстве городов второго эшелона подобного бума не было, и он начинается только сейчас.    


Екатерина Демидова

Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP GmbH:

– Январь и июль – традиционные месяцы затишья на рынке недвижимости, но в этом году риэлторам не дали отдохнуть.

Если общей тенденцией прошлых лет было смещение спроса в сторону дорогих объектов, то сейчас он смещается в сторону очень дорогих, среди которых абсолютные лидеры спроса – инвестиции в строительные проекты. В нашем портфолио сейчас есть несколько уже запущенных проектов строительства жилья для продажи на внутреннем рынке – для немцев. Доходность таких проектов может достигать 20% годовых при условии правильного выбора места и адекватной цене на землю, поэтому за хорошими участками идёт настоящая охота.

С начала года выросла доля покупок жилья «для себя». Хотя традиционно Германию рассматривают как место для инвестиций, часть клиентов всё-таки покупает недвижимость в качестве «запасного аэродрома», а кто-то и совсем перебрался сюда в этом году, оформив ВНЖ. В прошлом году таких покупок было меньше.

Цены на недвижимость в Германии растут гораздо быстрее арендных ставок, доходность от сдачи жилья в аренду падает. Так и есть. Ставки аренды регулируются государством, и вы не можете имеющемуся арендатору поднимать аренду более чем на 10% за три года. А так как некоторые владельцы и вовсе забывают о возможности индексации аренды, есть жильцы, которые до сих пор платят по расценкам 20-летней давности!

Например, в одном доме в Дюссельдорфе с момента его постройки в 60-х годах жил человек, который выполнял обязанности хаусмайстера. И поэтому хозяин не повышал ему аренду. В итоге к моменту продажи дома в прошлом году при средней ставке по району около €11,5 за квадратный метр он платил всего €4,5! Конечно, при такой цене ему выгоднее пожизненно эту квартиру снимать, чем покупать свою! Но этот пример – исключение.

Покупатель на сегодняшний день может рассчитывать на доход от аренды около 6-7% годовых в евро, при покупке в кредит доходность увеличивается примерно в полтора раза. Порог входа я бы обозначила как €30 тыс. – за эти деньги можно купить вполне приличную двухкомнатную квартиру. 

Вот что можно купить в Германии прямо сейчас
Вилла за 1 890 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
1 890 000 €
Вилла во Франкфурте-на-Майне, Германия
439 м2 10 5 3
Дом расположен в небольшом уютном посёлке в Райнхессене, одном из самых известных винодельческих регионов Германии, в непосредственной близости от Франкфурта и знаменитого курорта Висбаден. Этот потрясающий дом площадью 439 м? включает три ванные комнаты, два гостевых туалета, четыре просторные спальни, главную спальню с собственной ванной...
NF Group
Апартаменты за 950 000 евро в Берлине, Германия
950 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
134 м2 3
Роскошные апартаменты с арендатором расположены в Берлине в здании 1923 года с частным садом. В 2003-2006 году в апартаментах была произведена полная реновация.Апартаменты включают просторную террасу, гостиную с камином, столовую, полностью оборудованную кухню, 3 спальни.
NF Group
Квартира за 99 990 евро в Крефельде, Германия
99 990 €
Квартира в Крефельде, Германия
72 м2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Продается квартира в 47798 Крефельде Большая ухоженная квартира площадью 72 м2 на 2 от земли этаже (1OG) Большое окно в гостинной комнате Отделка камнем пола Ухоженный современный санузел (керамическая плитка) Хорошее местоположение дома в центре города. Удобно добираться до Дюссельдорфа, и международного аэропорта Дюссельдорфа....
DEM GROUP GmbH
Квартира за 475 000 евро в Берлине, Германия
475 000 €
Квартира в Берлине, Германия
64 м2 2 1 1
Квартира на высоком этаже в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу...
NF Group
Квартира за 199 000 евро в Берлине, Германия
199 000 €
Квартира в Берлине, Германия
55 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира в Берлине Дом построен в 1971 году. В 2017 году был полностью изменен дизайн фасадов и отремонтированы балконы. Продаваемая квартира расположена на 3-м этаже. В доме есть лифт! Жилая площадь около 54,92 кв. м разделена на спальню, выходящую во внутренний двор, гостиную с выходом на балкон, прихожую с практичной кладовой,...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 410 000 евро в Берлине, Германия
410 000 €
Квартира в Берлине, Германия
48 м2 2
Историческое жилое и коммерческое здание 1900 года предлагает тщательно и роскошно отреставрированные апартаменты на всех этажах. При обустройстве дома акцент был сделан на смешении исторического и современного. Новые лифты, элегантные лестницы и недавно спроектированный зеленый двор — это лишь некоторые детали дома. Окна на южную...
EW Real Estate
Квартира за 544 200 евро в Берлине, Германия
544 200 €
Квартира в Берлине, Германия
91 м2 3
Вашему вниманию представлены новые 2-3-комнатные квартиры в Берлине, в микрорайоне Каульсдорф, который относится к району Марцан-Хеллерсдорф. В настоящий момент уже заканчивается строительство этого дома с 18 жилыми единицами, и заселение запланировано на июль 2024 года. Квартиры, расположенные на четырех этажах, и имеют жилую площадь от 75 до...
EW Real Estate
Квартира за 1 246 051 евро в Берлине, Германия
1 246 051 €
Квартира в Берлине, Германия
110 м2 3 2
Квартира с 2 спальнями и просторной террасой расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155...
NF Group
Апартаменты за 220 132 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
220 132 €
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия
24 м2 1
Кредит Объект под сдачу
Обслуживаемые апартаменты в таких городах как Франкфурт на Майне - идеальный вариант для надежных инвестиций и сохранения средств с возможностью получения финансирования от немецкого банка! Будущие жильцы проекта смогут наслаждаются его стильным дизайном, а также несравненным видом на Франкфурт, который открывается с лаунж-зоны на крыше...
Estate-Service24
Вилла за 2 350 000 евро в Берлине, Германия
2 350 000 €
Вилла в Берлине, Германия
300 м2 4 3 3
Вашему вниманию представлена 4-комнатная вилла в Берлине Груневальд. Вилла с полезной площадью около 300 кв.м. и жилой площадью около 180 кв.м. была построена в 1985 году на участке площадью около 400 кв.м. Вилла построена с высочайшим качеством и вниманием к деталям. Войдя в дом, вы сразу же будете поражены роскошным дизайном интерьера....
EW Real Estate
Вилла за 4 000 000 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
4 000 000 €
Вилла во Франкфурте-на-Майне, Германия
500 м2
Объект под сдачу
Продается вилла в элитном курортном пригороде Франкфурта-на-Майне. Жилая площадь: 500 м². Количество парковочных мест: 6. Доходность: 3,5%. Год постройки: 2003. В вилле 3 жилых этажа, которые сданы в аренду на длительный срок. Вилла оснащена высококачественным оборудованием. Расположение: дом находится в курортном парке в центре города...
Estate-Service24
Квартира за 429 800 евро в Дюссельдорфе, Германия
429 800 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
68 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается ухоженная, видовая двухкомнатная квартира с балконом в городе Дюссельдорф! Рядом расположены магазины, где можно приобрести товары повседневного спроса и повседневных нужд. Помимо общественного транспорта, транспортная сеть очень развита, а до близлежащих автомагистралей можно добраться в кратчайшие сроки. Газовый котел был...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 560 317 евро в Берлине, Германия
560 317 €
Квартира в Берлине, Германия
53 м2 2 1 1
Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...
EW Real Estate
Квартира за 1 021 029 евро в Берлине, Германия
1 021 029 €
Квартира в Берлине, Германия
103 м2 4 3 2
Вашему вниманию представлены новые 4-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...
EW Real Estate
Квартира за 125 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
125 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
34 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается небольшая квартира в городе Дюссельдорф Площадь квартиры 33,89 м2. Окна спальни выходят во внутренний двор. В 1995 проведен капитальный ремонт здания. Дом расположен в 3 км от центральной улицы Дюссельдорфа Недалеко центральный железнодорожный вокзал. Много магазинов, кафе, отличная транспортнаяmiete 440 Euro Nebenkosten...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 533 500 евро в Дюссельдорфе, Германия
533 500 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
78 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартиры премиум класса в престижном районе, на границе Дюссельдорфа. Предлагаются квартиры в новом доме, в Дюссельдорф (Meerbusch) Площадь квартиры 77,72 м2 2 комнаты, 2 санузла, есть балкон Квартира на втором этаже - это немецкий 1OG этаж расстояние до детского садика 0,86 km расстояние до Grundschule 0,93 km расстояние до...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 528 912 евро в Берлине, Германия
528 912 €
Квартира в Берлине, Германия
61 м2 2 1 1
Вашему вниманию представлены новые элитные 2-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....
EW Real Estate
Квартира за 689 500 евро в Берлине, Германия
689 500 €
Квартира в Берлине, Германия
45 м2 1 1
Новый жилой квартал расположен в центре Берлина, в 1,5 км от Потсдамер Плац и парка Тиргартен. Ансамбль из 14 корпусов гармонично вписывается в окружающие улицы благодаря разнообразию фасадов, выполненных из разных материалов – массивного клинкерного кирпича, архитектурного бетона и классической штукатурки. Квартиры с высококачественной отделкой...
NF Group
Квартира за 350 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
350 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
75 м2 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается 3-х комнатная отремонтированная квартира в самом центре Dusseldorf, - район Pempelfort Квартира расположена на 5 этаже (в доме есть лифт), Состав помещений: 3 комнаты (2 спальни квадратной формы, большая гостиная комната, просторная кухня, большая прихожия, балкон с красивым панорамным видом на город выходит в тихий двор) в...
DEM GROUP GmbH
Апартаменты за 1 099 000 евро в Берлине, Германия
1 099 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
124 м2 3 2 2
Видовая квартира с 2 спальнями в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...
NF Group
Читайте также: Чума во время пира — с чем столкнулся рынок недвижимости Германии в 2018 году?

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Анализ рынков, Недвижимость

Читайте также

В Германии падают цены. Давайте подумаем, как этим воспользоваться
Проблема или возможность?
Испания и Венгрия тормозят… по-разному
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Захотели €1 – получили €20 млн
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Восемь фактов о Берлине для тех, кто хочет купить там квартиру
Перспективный город
Испанцы пугают, немцы распахивают двери
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Недвижимость Германии – оплата в рублях и гарантированный доход. Как это возможно?
Действительно уникальное решение

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии Элитная недвижимость в Германии Коммерческая недвижимость в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»