a
Версия
для печати

Недвижимость Германии: доходность от аренды падает – что делать инвесторам?

Статистика подтверждает: цены на жильё в Германии продолжают расти, а арендные ставки только слегка зависли. С 2009 года немецкие квартиры подорожали на 71,7%. Тот, кто вложился в недвижимость десять лет назад, хорошо заработал. Но выгодно ли инвестировать в Германию прямо сейчас? Разбираемся вместе с экспертами.

Дорожают все типы жилья

В исследовании F+B-Wohn-Index говорится о повышении средних цен и арендных ставок в первом квартале 2019 года на 1,2%, а если сопоставить этот показатель с результатами 2018 года – на 5%.

Таблица 1. Индекс изменения цен на недвижимость и арендных ставок (в %) по данным F+B Wohn-Index 2019

Показатель Дом для одной семьи Квартира Дом для двух семей и более Новые договоры аренды Действующие договоры аренды Индекс
Индекс I кв. 2019
(∅2004 = 100)
141,0 168,2 116,6 123,8 111,2 141,5
Изменение к IV кв. 2018 0,8 2,1 0,2 –0,3 0,4 1,2
Изменение к I кв. 2018 6,1 6,2 1,9 2,0 1,4 5,0

За последние десять лет дома для одной семьи подорожали на 52,7%, для двух и более семей (различные виды таунхаусов) – на 15,7%. А квартиры за десятилетие подскочили в цене на невероятные 71,7%.

Запад по-прежнему дороже востока

Разница в ценах между южными и северными, восточными и западными землями Германии сохраняется. Баварские земли и западные города развиваются куда динамичнее. Например, дом для одной семьи на севере в 2018 году стоил в среднем €382 тыс., а на юге – €549 тыс.

Если рассматривать районы крупных городов Германии, то самые дорогие квадратные метры по итогам первого квартала 2019 года продаются в Мюнхене и Франкфурте-на-Майне: €6 911 и €4 743 соответственно. Столица Баварии по показателям бьёт все рекорды – за десять лет прирост цен 100%. При этом, например, в Лейпциге купить квартиру можно в четыре раза дешевле: цена квадрата составляет €1 773. И это средние цены. Квартиры премиум-сегмента в крупных городах обойдутся намного дороже.

Таблица 2. Изменение цен на аренду и покупку квартир в Германии по районам крупных городов за 2014–2019 годы (указана цена в евро за кв. м) по данным F+B Wohn-Index 2019

Город Покупка Аренда
I кв. 2014 I кв. 2018 I кв. 2019 I кв. 2014 I кв. 2018 I кв. 2019
Берлин 2272 3367 3588 7,90 8,83 9,33
Гамбург 3269 4354 4534 10,03 10,35 10,52
Мюнхен 5321 6765 6911 13,41 15,97 16,82
Франкфурт-на-Майне 3200 4537 4743 10,87 11,44 11,55
Штутгарт 3135 4310 4532 10,31 11,55 12,12
Дюссельдорф 2804 3577 3752 9,19 9,81 10,09
Бремен 1832 2441 2503 6,82 7,30 7,43
Дрезден 1745 2107 2223 6,10 6,37 6,49
Лейпциг 1266 1660 1773 4,97 5,28 5,46
Ганновер 1813 2498 2583 6,65 7,33 7,54

Спрос превышает предложение

Германия – Einwanderungsland (нем. «страна мигрантов»). Сильная экономика, хорошие условия труда, высокий уровень жизни ежегодно привлекают тысячи иностранцев. Миграционный кризис усилил и без того высокий спрос на недвижимость в стране, поэтому цены на квадратные метры продолжают повышаться.

Власти не справляются с возрастающим спросом на недвижимость в городах: новые объекты раскупаются ещё до закладки фундамента. Рынок перегрет, большинство объектов, как считают аналитики, неадекватно дорогие, регулярно возникают опасения грядущего обвала цен. Впрочем, по оценкам экспертов Deutsche Bank, фаза роста на рынке жилья будет сохраняться до 2022 года.

Читайте также: Тренды рынка жилой недвижимости Германии в 2019 году

Арендные ставки жёстко регулируют

Арендные ставки по новым договорам в первом квартале года впервые с 2005-го понизились по всей стране на 0,3%, а по действующим – поднялись на 0,4%. В сравнении с первым кварталом 2018 года цены поднялись на 2,0% и 1,4% соответственно. За последние десять лет аренда жилья в Германии подорожала – на 20,5% по новым договорам и на 9,3% по действующим.

Немецкие власти применяют политику заморозки арендных ставок. Впрочем, пока это не приносит заметных результатов. Ситуацию усложняет слабая мобильность арендаторов. Готовность к переезду и смене работы относительно невысока, а новый контракт гарантирует повышение расходов на аренду. Это, в свою очередь, приводит к снижению количества предложений на рынке аренды. В такой ситуации семьям и молодым специалистам приходится искать доступное жильё за городом.

Единственный разумный выход, который, как полагают аналитики, способен переломить ценовой тренд на рынке, – расширение предложения за счёт строительства новых жилых объектов.

Любовь Баумгертнер

Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya EuRus GmbH:

– После того как запретили посуточную сдачу в крупных городах и ввели ограничения на рост ставок при долгосрочной аренде, популярность стали набирать меблированные апартаменты, которые можно сдавать на срок от 1 до 12 месяцев. Такие объекты пока не попадают ни под одну из двух категорий и могут приносить максимальный доход.

Спрос на аукционные сделки снижается. Лучшие варианты продаются до аукционов, а на торги выставляются большей частью неликвидные объекты, требующие значительных вложений. Даже если выгодное предложение попадает на аукцион, то на торгах присутствует такое количество желающих, что из-за ажиотажа объект уходит по цене выше рыночной.

Тенденция роста цен на недвижимость продолжается. Поскольку стоимость квадратного метра повышается быстрее, чем арендная плата, доходность падает. В крупных городах чистая доходность уже находится на уровне 2-3% годовых, в средних – около 4%, в мелких – ещё доходит до 7-8%. Тем не менее на фоне нулевых процентов по депозитам, при отсутствии альтернатив и с уровнем инфляции 1,6% покупка недвижимости остаётся самым популярным способом сохранить и приумножить капитал.

Ликвидность объектов и динамика прироста цен обратно пропорциональна доходности. Поэтому покупатели, которым важны в первую очередь ликвидность и быстрое повышение стоимости, выбирают крупные города, мирясь с низкой рентабельностью. А инвесторы, желающие получать более высокий доход в краткосрочной перспективе, обращают внимание на мелкие и средние города и земли Восточной Германии, где ещё остались низкие цены и более высокая доходность. Приобрести подобную недвижимость всё ещё можно при наличии суммы от €20 тыс.


Ольга Мюллер

Ольга Мюллер, управляющий партнёр Invest in Germany:

– Можно сказать, что активность в строительном секторе невысока в том числе из-за действующих арендных ставок. Чтобы построить дом с нормальной рентабельностью, особенно в самых востребованных регионах, нужно закладывать высокую ставку, которую далеко не все готовы платить в будущем. В результате новостройки в некоторых городах с активным строительством стоят пустыми, и застройщики начинают идти на уступки.

Знаю примеры, как в Берлине и Мюнхене продавцы снижают цену на 5%, то есть они готовы двигаться, чего не было несколько лет. Оно и понятно: застройщикам надо отдавать кредит банку, а продажи идут не так активно, как хотелось бы.

Впрочем, многое зависит от региона. В развитых районах цены действительно выросли за десять лет в два раза, арендные ставки там тоже находятся на пике, и власти с разной степенью успеха пытаются сдерживать рост. Вместе с тем есть и обратные примеры: в большинстве городов второго эшелона подобного бума не было, и он начинается только сейчас.    


Екатерина Демидова

Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP GmbH:

– Январь и июль – традиционные месяцы затишья на рынке недвижимости, но в этом году риэлторам не дали отдохнуть.

Если общей тенденцией прошлых лет было смещение спроса в сторону дорогих объектов, то сейчас он смещается в сторону очень дорогих, среди которых абсолютные лидеры спроса – инвестиции в строительные проекты. В нашем портфолио сейчас есть несколько уже запущенных проектов строительства жилья для продажи на внутреннем рынке – для немцев. Доходность таких проектов может достигать 20% годовых при условии правильного выбора места и адекватной цене на землю, поэтому за хорошими участками идёт настоящая охота.

С начала года выросла доля покупок жилья «для себя». Хотя традиционно Германию рассматривают как место для инвестиций, часть клиентов всё-таки покупает недвижимость в качестве «запасного аэродрома», а кто-то и совсем перебрался сюда в этом году, оформив ВНЖ. В прошлом году таких покупок было меньше.

Цены на недвижимость в Германии растут гораздо быстрее арендных ставок, доходность от сдачи жилья в аренду падает. Так и есть. Ставки аренды регулируются государством, и вы не можете имеющемуся арендатору поднимать аренду более чем на 10% за три года. А так как некоторые владельцы и вовсе забывают о возможности индексации аренды, есть жильцы, которые до сих пор платят по расценкам 20-летней давности!

Например, в одном доме в Дюссельдорфе с момента его постройки в 60-х годах жил человек, который выполнял обязанности хаусмайстера. И поэтому хозяин не повышал ему аренду. В итоге к моменту продажи дома в прошлом году при средней ставке по району около €11,5 за квадратный метр он платил всего €4,5! Конечно, при такой цене ему выгоднее пожизненно эту квартиру снимать, чем покупать свою! Но этот пример – исключение.

Покупатель на сегодняшний день может рассчитывать на доход от аренды около 6-7% годовых в евро, при покупке в кредит доходность увеличивается примерно в полтора раза. Порог входа я бы обозначила как €30 тыс. – за эти деньги можно купить вполне приличную двухкомнатную квартиру. 

Вот что можно купить в Германии прямо сейчас
Замок за 4 800 000 евро в Германии
4 800 000 €
Замок в Германии
1223 м2
Германия Саксония-Анхальт Замок-усадьба Великолепный замок с большими возможностями по использованию. Расположен в центральной Германии, в курортной зоне, в 15-30 минутах езды от Лейпцига, Галле, Лютерштадт-Айслебен. Год постройки основного здания-усадьбы: 1895 Полная реновация: 1995 год Площадь земельного участка: 11...
ИНДОМ
Вилла за 5 500 000 евро в Берлине, Германия
5 500 000 €
Вилла в Берлине, Германия
400 м2 10
Продается роскошная новая вилла 2023 года постройки, недавно построенная в микрорайоне Лихтерфельде, который относится к берлинскому району Целендорф. Она занимает участок площадью около 610 м² и предлагает эксклюзивную жилую атмосферу в сочетании с вневременной элегантностью. На первом этаже вы найдете впечатляющую приемную с лестницей...
EW Real Estate
Квартира за 519 000 евро в Берлине, Германия
519 000 €
Квартира в Берлине, Германия
72 м2 3 2 1
Квартира с 2 спальнями в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько художественных...
NF Group
Дом за 750 000 евро в Лейпциге, Германия
750 000 €
Дом в Лейпциге, Германия
1000 м2
Продам в Германии участок 3200 м.кв. с двумя домами и шесть гаражей. Недвижимость находится в небольшом городе, Hohenmölsen (Хоэнмёльзен), с населением около 11000 человек. За 40 км., крупный город Leipzig (Лейпциг). 1)Один дом имеет три квартиры после ремонта и четыре для ремонта (есть готовые проекты и фирма, которая сделает ремонт)....
Частное лицо
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия
47 м2 2 1 1
Кредит Объект под сдачу
Студенческое жилье пользуется большим спросом во Франкфурте. Благодаря модной концепции и инновационным технологиям апартаменты ориентированы именно на молодую целевую группу арендаторов. Современные меблированные одно- и двухместные апартаменты с жилой площадью от 30 до 69 м² и собственной подземной автостоянкой находятся недалеко от...
Estate-Service24
Апартаменты за 729 900 евро в Берлине, Германия
729 900 €
Апартаменты в Берлине, Германия
86 м2 1 1
Проект реконструкции исторического здания 1881 года, внесенного в список исторических памятников, расположен в популярном и престижном районе Кройцберг-Бергманкиз. Знаменитый район привлекает людей со всего мира своим богатым разнообразием культур и стилей жизни, яркой арт-сценой и бурлящим творческим сообществом. Проект включает квартиры с 2-6...
NF Group
Квартира за 398 855 евро в Берлине, Германия
398 855 €
Квартира в Берлине, Германия
60 м2 2
Вашему вниманию представлены новые 2-4-комнатные квартиры в Берлине, в районе Кёпеник. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 1-м квартале 2025 года. Дом строится в тихом переулке, используя пробел между зданиями, включая строительство двух боковых крыльев, с квартирами-мезонетами. В каждой квартире полы с...
EW Real Estate
Квартира за 310 000 евро в Берлине, Германия
310 000 €
Квартира в Берлине, Германия
30 м2 1 1 1
Кредит
Предлагаем вашему вниманию новую светлую и уютную однокомнатную квартиру в центре Берлина. Хорошее расположение открывает много возможностей как для качественного отдыха, так и для работы. Дом расположен на берегу реки Шпрее, недалеко от одной из самых известных достопримечательностей Европы: Истсайдской галереи. И это только одно из многих...
EW Real Estate
Квартира за 1 300 843 евро в Берлине, Германия
1 300 843 €
Квартира в Берлине, Германия
112 м2 4
Всего в доме расположено 29 квартир с планировками от 65 до 160 м², которые идеально подойдут для самых разных стилей жизни. Высококачественные классические материалы в теплых тонах представляют собой неподвластную времени обстановку. В жилых помещениях использован дубовый паркет. Высокие двери создают ощущение простора и обеспечивают...
EW Real Estate
Квартира за 757 512 евро в Берлине, Германия
757 512 €
Квартира в Берлине, Германия
98 м2 3 2 1
Вашему вниманию представлены новые элитные 3-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....
EW Real Estate
Апартаменты за 718 920 евро в Берлине, Германия
718 920 €
Апартаменты в Берлине, Германия
71 м2
Современный жилой проект с частным садом во внутреннем дворе находится в сердце эксклюзивного района Шарлоттенбург и предлагает тихую жизнь в оживленном районе столицы. Архитектура здания вдохновлена Вильгельмианской эпохой и отражает традиционную элегантность Берлина. Рядом находится Савиньи-плац – традиционное место берлинской интеллигенции и...
NF Group
Квартира за 1 246 051 евро в Берлине, Германия
1 246 051 €
Квартира в Берлине, Германия
110 м2 3 2
Квартира с 2 спальнями и просторной террасой расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155...
NF Group
Дом за 470 000 евро в Ахене, Германия
470 000 €
Дом в Ахене, Германия
195 м2
Онлайн-показ
Продается дом в Германии, на границе с Голландией. Объект расположен в непосредственной близости к городу Аахен. Год постройки: 2022 Полезная площадь - 195 кв.м. Земельный участок - 285 кв.м. Гараж - есть (каркас) Оснащение дома высокого уровня Дом полностью облицован клинкерной плиткой с подоконниками из натурального камня. Тип...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 127 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
127 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
26 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира площадью 25,69 м2 3 этаж от земли (2 OG) Есть гараж! Hausgeld: 184 Euro Комиссия для покупателя + 2267 Евро к стоимости объекта.
DEM GROUP GmbH
Квартира за 689 500 евро в Берлине, Германия
689 500 €
Квартира в Берлине, Германия
45 м2 1 1
Новый жилой квартал расположен в центре Берлина, в 1,5 км от Потсдамер Плац и парка Тиргартен. Ансамбль из 14 корпусов гармонично вписывается в окружающие улицы благодаря разнообразию фасадов, выполненных из разных материалов – массивного клинкерного кирпича, архитектурного бетона и классической штукатурки. Квартиры с высококачественной отделкой...
NF Group
Квартира за 199 000 евро в Берлине, Германия
199 000 €
Квартира в Берлине, Германия
55 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира в Берлине Дом построен в 1971 году. В 2017 году был полностью изменен дизайн фасадов и отремонтированы балконы. Продаваемая квартира расположена на 3-м этаже. В доме есть лифт! Жилая площадь около 54,92 кв. м разделена на спальню, выходящую во внутренний двор, гостиную с выходом на балкон, прихожую с практичной кладовой,...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 537 549 евро в Берлине, Германия
537 549 €
Квартира в Берлине, Германия
73 м2 2
Вашему вниманию представлены новые 2-3-комнатные квартиры в Берлине, в микрорайоне Каульсдорф, который относится к району Марцан-Хеллерсдорф. В настоящий момент уже заканчивается строительство этого дома с 18 жилыми единицами, и заселение запланировано на июль 2024 года. Квартиры, расположенные на четырех этажах, и имеют жилую площадь от 75 до...
EW Real Estate
Квартира за 220 000 евро в Эркрате, Германия
220 000 €
Квартира в Эркрате, Германия
64 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается двухкомнатная квартира в городе Экркрат Квартира с панорамными окнами, сразу после ремонта! Площадь квартиры 64 м2 Есть балкон, келлер и лифт! Центральное газовое отопление Отличный вариант для собственного проживания. Рядом 2 больших озера. Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости обьекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Дом за 470 000 евро в Эммерих-ам-Райне, Германия
470 000 €
Дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
450 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается частный дом в городе Эммерих на Рейне Площадь дома 450м2 Объект ухожен! Масляное/электро отопление Комиссия для покупателя +2,38% от стоимости объекта. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Апартаменты за 1 690 000 евро в Берлине, Германия
1 690 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
109 м2 2 2
Апартаменты расположены в районе Фридрихсхайн на берегу реки Шпрее. Из апартаментов открываются панорамные виды на Кройцберг, знаменитый мост Обербаумбрюкке и скульптуру Молекулярного человека. Апартаменты включают 2 спальни, 2 ванные комнаты, гостиную, полностью оборудованную кухню, объединенную со столовой, террасу. Расположение:...
NF Group
Читайте также: Чума во время пира — с чем столкнулся рынок недвижимости Германии в 2018 году?

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Анализ рынков, Недвижимость

Читайте также

Недвижимость Германии – оплата в рублях и гарантированный доход. Как это возможно?
Действительно уникальное решение
В Германии падают цены. Давайте подумаем, как этим воспользоваться
Проблема или возможность?
У россиян отнимут недвижимость? Смотря где
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Германия перевернулась, Египет не согласился
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Актуальные новости мировой недвижимости. Январь-февраль 2025
Говорим о популярных странах

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Германии Земельные участки в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии Коммерческая недвижимость в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»