a
Версия
для печати

Недвижимость Германии: доходность от аренды падает – что делать инвесторам?

Статистика подтверждает: цены на жильё в Германии продолжают расти, а арендные ставки только слегка зависли. С 2009 года немецкие квартиры подорожали на 71,7%. Тот, кто вложился в недвижимость десять лет назад, хорошо заработал. Но выгодно ли инвестировать в Германию прямо сейчас? Разбираемся вместе с экспертами.

Дорожают все типы жилья

В исследовании F+B-Wohn-Index говорится о повышении средних цен и арендных ставок в первом квартале 2019 года на 1,2%, а если сопоставить этот показатель с результатами 2018 года – на 5%.

Таблица 1. Индекс изменения цен на недвижимость и арендных ставок (в %) по данным F+B Wohn-Index 2019

Показатель Дом для одной семьи Квартира Дом для двух семей и более Новые договоры аренды Действующие договоры аренды Индекс
Индекс I кв. 2019
(∅2004 = 100)
141,0 168,2 116,6 123,8 111,2 141,5
Изменение к IV кв. 2018 0,8 2,1 0,2 –0,3 0,4 1,2
Изменение к I кв. 2018 6,1 6,2 1,9 2,0 1,4 5,0

За последние десять лет дома для одной семьи подорожали на 52,7%, для двух и более семей (различные виды таунхаусов) – на 15,7%. А квартиры за десятилетие подскочили в цене на невероятные 71,7%.

Запад по-прежнему дороже востока

Разница в ценах между южными и северными, восточными и западными землями Германии сохраняется. Баварские земли и западные города развиваются куда динамичнее. Например, дом для одной семьи на севере в 2018 году стоил в среднем €382 тыс., а на юге – €549 тыс.

Если рассматривать районы крупных городов Германии, то самые дорогие квадратные метры по итогам первого квартала 2019 года продаются в Мюнхене и Франкфурте-на-Майне: €6 911 и €4 743 соответственно. Столица Баварии по показателям бьёт все рекорды – за десять лет прирост цен 100%. При этом, например, в Лейпциге купить квартиру можно в четыре раза дешевле: цена квадрата составляет €1 773. И это средние цены. Квартиры премиум-сегмента в крупных городах обойдутся намного дороже.

Таблица 2. Изменение цен на аренду и покупку квартир в Германии по районам крупных городов за 2014–2019 годы (указана цена в евро за кв. м) по данным F+B Wohn-Index 2019

Город Покупка Аренда
I кв. 2014 I кв. 2018 I кв. 2019 I кв. 2014 I кв. 2018 I кв. 2019
Берлин 2272 3367 3588 7,90 8,83 9,33
Гамбург 3269 4354 4534 10,03 10,35 10,52
Мюнхен 5321 6765 6911 13,41 15,97 16,82
Франкфурт-на-Майне 3200 4537 4743 10,87 11,44 11,55
Штутгарт 3135 4310 4532 10,31 11,55 12,12
Дюссельдорф 2804 3577 3752 9,19 9,81 10,09
Бремен 1832 2441 2503 6,82 7,30 7,43
Дрезден 1745 2107 2223 6,10 6,37 6,49
Лейпциг 1266 1660 1773 4,97 5,28 5,46
Ганновер 1813 2498 2583 6,65 7,33 7,54

Спрос превышает предложение

Германия – Einwanderungsland (нем. «страна мигрантов»). Сильная экономика, хорошие условия труда, высокий уровень жизни ежегодно привлекают тысячи иностранцев. Миграционный кризис усилил и без того высокий спрос на недвижимость в стране, поэтому цены на квадратные метры продолжают повышаться.

Власти не справляются с возрастающим спросом на недвижимость в городах: новые объекты раскупаются ещё до закладки фундамента. Рынок перегрет, большинство объектов, как считают аналитики, неадекватно дорогие, регулярно возникают опасения грядущего обвала цен. Впрочем, по оценкам экспертов Deutsche Bank, фаза роста на рынке жилья будет сохраняться до 2022 года.

Читайте также: Тренды рынка жилой недвижимости Германии в 2019 году

Арендные ставки жёстко регулируют

Арендные ставки по новым договорам в первом квартале года впервые с 2005-го понизились по всей стране на 0,3%, а по действующим – поднялись на 0,4%. В сравнении с первым кварталом 2018 года цены поднялись на 2,0% и 1,4% соответственно. За последние десять лет аренда жилья в Германии подорожала – на 20,5% по новым договорам и на 9,3% по действующим.

Немецкие власти применяют политику заморозки арендных ставок. Впрочем, пока это не приносит заметных результатов. Ситуацию усложняет слабая мобильность арендаторов. Готовность к переезду и смене работы относительно невысока, а новый контракт гарантирует повышение расходов на аренду. Это, в свою очередь, приводит к снижению количества предложений на рынке аренды. В такой ситуации семьям и молодым специалистам приходится искать доступное жильё за городом.

Единственный разумный выход, который, как полагают аналитики, способен переломить ценовой тренд на рынке, – расширение предложения за счёт строительства новых жилых объектов.

Любовь Баумгертнер

Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya EuRus GmbH:

– После того как запретили посуточную сдачу в крупных городах и ввели ограничения на рост ставок при долгосрочной аренде, популярность стали набирать меблированные апартаменты, которые можно сдавать на срок от 1 до 12 месяцев. Такие объекты пока не попадают ни под одну из двух категорий и могут приносить максимальный доход.

Спрос на аукционные сделки снижается. Лучшие варианты продаются до аукционов, а на торги выставляются большей частью неликвидные объекты, требующие значительных вложений. Даже если выгодное предложение попадает на аукцион, то на торгах присутствует такое количество желающих, что из-за ажиотажа объект уходит по цене выше рыночной.

Тенденция роста цен на недвижимость продолжается. Поскольку стоимость квадратного метра повышается быстрее, чем арендная плата, доходность падает. В крупных городах чистая доходность уже находится на уровне 2-3% годовых, в средних – около 4%, в мелких – ещё доходит до 7-8%. Тем не менее на фоне нулевых процентов по депозитам, при отсутствии альтернатив и с уровнем инфляции 1,6% покупка недвижимости остаётся самым популярным способом сохранить и приумножить капитал.

Ликвидность объектов и динамика прироста цен обратно пропорциональна доходности. Поэтому покупатели, которым важны в первую очередь ликвидность и быстрое повышение стоимости, выбирают крупные города, мирясь с низкой рентабельностью. А инвесторы, желающие получать более высокий доход в краткосрочной перспективе, обращают внимание на мелкие и средние города и земли Восточной Германии, где ещё остались низкие цены и более высокая доходность. Приобрести подобную недвижимость всё ещё можно при наличии суммы от €20 тыс.


Ольга Мюллер

Ольга Мюллер, управляющий партнёр Invest in Germany:

– Можно сказать, что активность в строительном секторе невысока в том числе из-за действующих арендных ставок. Чтобы построить дом с нормальной рентабельностью, особенно в самых востребованных регионах, нужно закладывать высокую ставку, которую далеко не все готовы платить в будущем. В результате новостройки в некоторых городах с активным строительством стоят пустыми, и застройщики начинают идти на уступки.

Знаю примеры, как в Берлине и Мюнхене продавцы снижают цену на 5%, то есть они готовы двигаться, чего не было несколько лет. Оно и понятно: застройщикам надо отдавать кредит банку, а продажи идут не так активно, как хотелось бы.

Впрочем, многое зависит от региона. В развитых районах цены действительно выросли за десять лет в два раза, арендные ставки там тоже находятся на пике, и власти с разной степенью успеха пытаются сдерживать рост. Вместе с тем есть и обратные примеры: в большинстве городов второго эшелона подобного бума не было, и он начинается только сейчас.    


Екатерина Демидова

Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP GmbH:

– Январь и июль – традиционные месяцы затишья на рынке недвижимости, но в этом году риэлторам не дали отдохнуть.

Если общей тенденцией прошлых лет было смещение спроса в сторону дорогих объектов, то сейчас он смещается в сторону очень дорогих, среди которых абсолютные лидеры спроса – инвестиции в строительные проекты. В нашем портфолио сейчас есть несколько уже запущенных проектов строительства жилья для продажи на внутреннем рынке – для немцев. Доходность таких проектов может достигать 20% годовых при условии правильного выбора места и адекватной цене на землю, поэтому за хорошими участками идёт настоящая охота.

С начала года выросла доля покупок жилья «для себя». Хотя традиционно Германию рассматривают как место для инвестиций, часть клиентов всё-таки покупает недвижимость в качестве «запасного аэродрома», а кто-то и совсем перебрался сюда в этом году, оформив ВНЖ. В прошлом году таких покупок было меньше.

Цены на недвижимость в Германии растут гораздо быстрее арендных ставок, доходность от сдачи жилья в аренду падает. Так и есть. Ставки аренды регулируются государством, и вы не можете имеющемуся арендатору поднимать аренду более чем на 10% за три года. А так как некоторые владельцы и вовсе забывают о возможности индексации аренды, есть жильцы, которые до сих пор платят по расценкам 20-летней давности!

Например, в одном доме в Дюссельдорфе с момента его постройки в 60-х годах жил человек, который выполнял обязанности хаусмайстера. И поэтому хозяин не повышал ему аренду. В итоге к моменту продажи дома в прошлом году при средней ставке по району около €11,5 за квадратный метр он платил всего €4,5! Конечно, при такой цене ему выгоднее пожизненно эту квартиру снимать, чем покупать свою! Но этот пример – исключение.

Покупатель на сегодняшний день может рассчитывать на доход от аренды около 6-7% годовых в евро, при покупке в кредит доходность увеличивается примерно в полтора раза. Порог входа я бы обозначила как €30 тыс. – за эти деньги можно купить вполне приличную двухкомнатную квартиру. 

Вот что можно купить в Германии прямо сейчас
Квартира за 599 000 евро в Берлине, Германия
599 000 €
Квартира в Берлине, Германия
98 м2 3 2 2
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
Пентхаус за 1 995 000 евро в Берлине, Германия
1 995 000 €
Пентхаус в Берлине, Германия
188 м2 2
Пентхаус расположен в центре Берлина на 7-ом этаже жилого здания.Пентхаус площадью 188,25 кв. м включает террасу на крыше площадью 150 кв. м, гостиную с панорамными окнами, полностью оснащенную кухню, 2 спальни, гардеробную.Техническое оснащение включает подогрев полов, систему кондиционирования.Есть возможность приобретения машиноместа в...
NF Group
Апартаменты за 1 950 000 евро в Берлине, Германия
1 950 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
180 м2 2
Апартаменты расположены в центре Берлина на улице Францёзише-Штрассе в новом здании с консьержем, построенном в 2018 году и спроектированном известным архитектором Дэвидом Чипперфилдом.Апартаменты площадью 180 кв. м включают гостиную, полностью оснащенную кухню, основную спальню с ванной комнатой, еще одну спальню, гардеробную и террасу. Высота...
NF Group
Апартаменты за 1 890 000 евро в Берлине, Германия
1 890 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
207 м2 3
Пентхаус с панорамной террасой расположен в Берлине, рядом с самым большим городским парком Тиргартен. Пентхаус был построен в 2018 году в здании 1985 года.Апартаменты площадью 207 кв. м включают гостиную с панорамными окнами, полностью оборудованную кухню, 2 спальни, просторную основную спальню. Техническое оснащение включает подогрев...
NF Group
Квартира за 549 000 евро в Бад-Хомбург-фор-дер-Хёэ, Германия
549 000 €
Квартира в Бад-Хомбург-фор-дер-Хёэ, Германия
110 м2 3 2
Кредит
Современные и комфортные квартиры в центре курортного города Бад-Хомбург. Проект сочетает в себе современную архитектуру с высококачественной прочной конструкцией, эксклюзивное оборудование, светлые просторные комнаты с окнами от пола до потолка, лифт до подземной автостоянки. Оборудование: - современная архитектура, фасад частично обшит...
Estate-Service24
Апартаменты за 220 132 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
220 132 €
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия
24 м2 1
Кредит Объект под сдачу
Обслуживаемые апартаменты в таких городах как Франкфурт на Майне - идеальный вариант для надежных инвестиций и сохранения средств с возможностью получения финансирования от немецкого банка! Будущие жильцы проекта смогут наслаждаются его стильным дизайном, а также несравненным видом на Франкфурт, который открывается с лаунж-зоны на крыше...
Estate-Service24
Квартира за 970 000 евро в Берлине, Германия
970 000 €
Квартира в Берлине, Германия
43 м2 1 1
Жилой дом, построенный в 1880-х годах, расположенный в самом центре Берлина, всего в километре от Площади Республики, Рейхстага и Бранденбургских ворот, рядом со знаменитой клиникой Шарите. Недавно дом был капитально и тщательно модернизирован с сохранением исторических элементов, а в фасадном здании были надстроены два мансардных этажа....
NF Group
Квартира за 1 314 232 евро в Берлине, Германия
1 314 232 €
Квартира в Берлине, Германия
131 м2 5 3 2
Вашему вниманию представлены новые 5-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...
EW Real Estate
Квартира за 140 000 евро в Берлине, Германия
140 000 €
Квартира в Берлине, Германия
45 м2 2 1 1
Предлагаем Вашему вниманию 2-комнатную квартиру в городе Берлин, в районе Шпандау (микрорайон Хакенфельде). Дом, в котором она расположена, был построен в 1962 году. Общее состояние здания — хорошее. Ремонт и модернизация дома была проведена в 1998-2000 годах. Потребление энергии дома (Energieverbrauch) 136 kWh/(m²a). Эта...
EW Real Estate
Дом за 350 000 евро в Бремене, Германия
350 000 €
Дом в Бремене, Германия
170 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Продается дом с земельным участком на севере Германии - в городе Папенбург. Доступен потенциал строительства второго дома рядом. Разрешение на строительство второго дома, площадью до 309 м2 и 9 парковочных мест получено. Дом сдан в аренду. Если новый собственник захочет выселить арендатора, то это возможно. Комиссия для покупателя + 4,76%...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 640 400 евро в Берлине, Германия
640 400 €
Квартира в Берлине, Германия
40 м2
В самом центре Берлина в популярном районе Вильмерсдорф строится новый жилой проект. Локация идеальна: 5 мин ходьбы от Оливаер Плац и Курфюрстендамм, рядом две станции U-bahn, два парка и вся необходимая инфраструктура. Здесь существует постоянный высокий спрос на качественное жильё и на аренду, поэтому проект привлекателен для инвесторов....
NF Group
Квартира за 78 000 евро в Херне, Германия
78 000 €
Квартира в Херне, Германия
64 м2 4 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается двухуровневая квартира в городе Херне В квартире две стандартные комнаты и две маленькие комнаты выше уровнем Два санузла. Площадь квартиры 64,2 м2 На данный момент квартира сдана в аренду за 540 евро в месяц (арендаторы два года арендуют квартиру) Hausgeld: 206 euro Фактический годовой доход: 4008 евро Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 220 000 евро в Вуппертале, Германия
220 000 €
Квартира в Вуппертале, Германия
110 м2 5 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается помещение на 1 этаже, в городе Вупперталь. Очень красивое место в центре города с прекрасным видом на город. Вы можете приобрести эту прекрасную недвижимость под светлую квартиру, офис, практику и даже хороший хостел. Дом 1985 года постройки Центральное газовое отопление 5 комнат Помещение сдано в аренду и приносит...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 1 215 000 евро в Берлине, Германия
1 215 000 €
Квартира в Берлине, Германия
125 м2 3
Историческое жилое и коммерческое здание 1900 года предлагает тщательно и роскошно отреставрированные апартаменты на всех этажах. При обустройстве дома акцент был сделан на смешении исторического и современного. Новые лифты, элегантные лестницы и недавно спроектированный зеленый двор — это лишь некоторые детали дома. Окна на южную...
EW Real Estate
Квартира за 398 855 евро в Берлине, Германия
398 855 €
Квартира в Берлине, Германия
60 м2 2
Вашему вниманию представлены новые 2-4-комнатные квартиры в Берлине, в районе Кёпеник. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 1-м квартале 2025 года. Дом строится в тихом переулке, используя пробел между зданиями, включая строительство двух боковых крыльев, с квартирами-мезонетами. В каждой квартире полы с...
EW Real Estate
Квартира за 544 200 евро в Берлине, Германия
544 200 €
Квартира в Берлине, Германия
91 м2 3
Вашему вниманию представлены новые 2-3-комнатные квартиры в Берлине, в микрорайоне Каульсдорф, который относится к району Марцан-Хеллерсдорф. В настоящий момент уже заканчивается строительство этого дома с 18 жилыми единицами, и заселение запланировано на июль 2024 года. Квартиры, расположенные на четырех этажах, и имеют жилую площадь от 75 до...
EW Real Estate
Квартира за 399 000 евро в Крефельде, Германия
399 000 €
Квартира в Крефельде, Германия
110 м2 4
Вашему вниманию представлены 2 и 4 комнатные квартиры в новом доме, построенном в 2024 году в городе Крефельд, земля Северный Рейн-Вестфалия. Дом готов к заселению. Имеется закрытый гараж на 9 мест и автоматические ворота. Во дворе есть собственная детская площадка. Высококачественный лифт от OTIS. Газовое отопление Солнечные панели...
EW Real Estate
Квартира за 360 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
360 000 €
Квартира в Дюссельдорфе, Германия
66 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается ухоженная 2-х комнатная квартира, расположенная на 4 этаже В доме есть лифт. Площадь квартиры 66 м2. Центральное газовое отопление. Конечное потребление электроэнергии: 114 kWh/(m2*a) Класс энергоэффективности: D Дом был построен в 1976 году и состоит из 32 квартир, имеет лифт и бесплатные парковочные места для жителей...
DEM GROUP GmbH
Квартира за 315 000 евро в Баден-Бадене, Германия
315 000 €
Квартира в Баден-Бадене, Германия
61 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
Очень хорошее и тихое место, но в непосредственной близости от центра города. Эта светлая двухкомнатная квартира расположена в многоквартирном доме на 1-м этаже. Вы входите в квартиру и попадаете в прихожую (есть место для шкафа). Из прихожей вы попадаете прямо в гостиную, направо в спальню, а слева находится ванная комната. Из гостиной можно...
MG Group
Дом за 700 000 евро в Берлине, Германия
700 000 €
Дом в Берлине, Германия
125 м2 5 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
- Neuwertige Immobiie - Massivbauweise - Offene moderne Wohnküche -Holzkamin im Wohnzimmer - Eichenparkett und Fliesen -Geräumiges Entree Sehr gute Anbindung mit dem Auto - Freier Blick über das Feld - Einziehen und wohlfühlen Новая недвижимость - прочная конструкция - Открытая современная кухня-гостиная...
Частное лицо

Читайте также: Чума во время пира — с чем столкнулся рынок недвижимости Германии в 2018 году?

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Анализ рынков, Недвижимость

Читайте также

Инвестиции в недвижимость Германии – осень 2024. Вновь актуально!
Взгляд эксперта на возможности немецкого рынка
В Германии падают цены. Давайте подумаем, как этим воспользоваться
Проблема или возможность?
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Для себя или для денег? Что может предложить Германия сегодня
Всё перспективно, когда не всё хорошо
Европа: где дорожает и что дешевеет
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Германии Недорогая недвижимость в Германии Дома (виллы) в Германии Коммерческая недвижимость в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»

Добрая и злая Европа

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 20.12.2024
  • 435

Процедура приобретения недвижимости в Германии

Подробная инструкция для покупателей

  • 10.12.2024
  • 125636