Версия
для печати
для печати
Экспроприация означает принудительное отчуждение имущества индивидуальных собственников. Слово происходит от новолатинского expropriatio, что переводится как «лишение собственности».
Более точное значение имеет термин «юридическая экспроприация» — принудительное безвозмездное (конфискация) или оплачиваемое (реквизиция) отчуждение имущества, производимое государственными органами. Объектом экспроприации может выступать, в частности, недвижимость. Именно о юридической экспроприации и идёт речь в этой статье.
В начале апреля 2019 года десятки тысяч людей в Мюнхене, во Франкфурте, а затем и в Берлине вышли на демонстрации против повышения арендной платы. Это дало старт дебатам о нехватке жилья и высокой арендной плате в районах немецкой столицы.
Вскоре после этого в Берлине начался сбор подписей за референдум под руководством инициативы Deutsche Wohnen & Co. enteignen. Последняя была направлена в первую очередь на управляющую компанию Deutsche Wohnen Group, которая владеет примерно 112 тысячами квартир в столице. Квартиросъёмщики обвиняют её в ненадлежащем содержании апартаментов и продвижении мер по модернизации имущества, которые призваны увеличить арендную плату.
Инициаторы движения ссылаются на статью 15 Конституции (Grundgesetz), которая касается социализации. Эта статья основного закона Германии предусматривает, что находящиеся в частных руках земля, природные ресурсы и средства производства могут быть переданы в коллективную собственность (в пользу народа) в обмен на компенсацию. Авторов инициативы не останавливает даже тот факт, что эта статья ещё ни разу не использовалась в истории ФРГ. Следовательно, прецедентов не было, и её практическое применение находится под вопросом.
В статье 14 Grundgesetz говорится следующее: «Собственность обязывает. Её использование должно служить всеобщему благу». Однако эта же статья допускает отчуждение лишь в том случае, если, например, должны быть построены дороги, линии электропередач или железнодорожные пути.
Мнения немецких политиков об отчуждении собственности разделились. Так, некоторые высказались за исключение статьи 15 из Конституции Германии.
Я же считаю, что, поскольку землевладельцы не хотят продавать свои участки, иного решения, кроме экспроприации, не существует. Однако стоит помнить о том, что экспроприация, согласно прецедентному праву, всегда должна оставаться крайней мерой решения проблемы. И государство обязано выплатить компенсацию собственнику. Как мне кажется, при применении этой статьи решение будет с большой вероятностью принято в пользу коммуны или государства.
Поспособствует ли эта мера улучшению ситуации на рынке жилой недвижимости Берлина? На мой взгляд, вопрос этот весьма спорный.
Основная цель экспроприации в сложившейся ситуации – ограничить спекулятивные сделки и застроить пустующие участки с хорошим расположением. В своё время в немецкой столице было продано много социального жилья. Аренда значительно подорожала. И вот тогда к властям пришло осознание того, что наличие огромного стока социального жилья нужно как-то компенсировать. Построить новое жильё за эти деньги невозможно, но можно, например, вернуть старую площадь. Эврика!
Один из инструментов по возвращению недвижимости в Берлине – преимущественное право покупки. Оно обеспечивает властям привилегию при приобретении имущества. На продавца, намеревающегося совершить сделку купли-продажи, возлагается обязанность предложить объект недвижимости коммуне. И лишь после отказа он вправе передать собственность покупателю.
Преимущественное право покупки означает: если имущество подлежит продаже, муниципалитет может заключить договор купли-продажи вместо покупателя. Если цена приобретения, о которой продавец договорился с потенциальным покупателем, значительно превышает рыночную стоимость, государственный сектор выплачивает только последнюю.
Поскольку зачастую сумма существенно ниже спекулятивной рыночной цены, это право является эффективным инструментом против спекуляций на рынке недвижимости, что повышает цены на землю и, следовательно, арендную плату.
Я напомню, что в начале января 2018 года муниципалитеты берлинских районов Веддинг и Нойкёльн, воспользовавшись преимущественным правом покупки, совершили крупнейшую на данный момент сделку в немецкой столице с использованием этого инструмента. Таким образом они лишили потенциальных инвесторов из Дании в общей сложности 265 квартир.
Некоторое время назад я говорила о том, что правительство будет искать новые меры, способствующие остановке роста цен на рынке. И вот после истории с угрозой мыльного пузыря в прессе стали освещать вопрос экспроприации.
В СМИ начали приводить примеры законного отчуждения собственности или других способов возвращения площадей. Разные бургомистры начали публиковать высказывания о намерении вернуть городу былые площади. Всё это вылилось в демонстрации арендаторов – эти события попали в прессу.
Наконец, у инвесторов, ощутивших собственную некомпетентность, закономерно возникло чувство неопределённости и страха. И вот что мы имеем: сокращение инвестиционной активности и замедление роста цен на рынке недвижимости.
Таким образом, данная схема вовсе не предназначена решить проблему с нехваткой социального жилья. А призвана искусственно регулировать цены на внутреннем рынке.
Права собственника защищены Конституцией Германии и закреплены в статье 14, абзаце 1. Cогласно Строительному кодексу ФРГ (BauGB), отчуждение собственности допустимо только во имя всеобщего блага, что ещё нужно обосновать. Как правило, это касается земельных участков. Классический пример: государство может изъять участки фермеров при строительстве федеральной автострады или установке линии электропередач.
Земельные участки юридически утверждены в градостроительном и техническом планах и имеют определённое целевое назначение. Юридическое лицо, ответственное за обеспечение материальными ресурсами, может приобрести их путём экспроприации в свою пользу.
Таким образом, при оценке этих земель должны приниматься во внимание принципы оценки ущерба при экспроприации. Это касается как приобретения такого участка юридическим лицом со стороны государства, так и третьими лицами. Надлежащее предложение во избежание экспроприации также должно основываться на размере положенной компенсации.
Отчуждение в пользу государства осуществляется на основании федерального или земельного закона. Заявитель – орган государственного сектора – сначала должен предпринять серьёзные усилия для приобретения собственности обычным способом. Он должен убедительно доказать, что земля необходима для использования по назначению в разумные сроки. По возможности ответчик должен получить компенсацию в виде другой подходящей земли. Также нужно доказать, что нет других, более мягких способов для достижения цели. Экспроприация – это крайняя мера.
.JPG "Замок Рейнхардсбрунн в районе Гота")
Отчуждение собственности может также происходить в рамках программы по защите памятников архитектуры. Например, весной 2017 года федеральная земля Тюрингия обратилась к властям с просьбой об экспроприации замка Рейнхардсбрунн в районе Гота, чтобы остановить его разрушение.
По подсчётам реставраторов, для сохранения одной только строительной ткани необходимо не менее €7 млн. В феврале 2019 года районный суд Майнингена подтвердил экспроприацию. Владелец замка, российский бизнесмен Константин О., не опротестовывал решение суда. Видимо, предложенная сумма возмещения ущерба от отчуждения имущества его удовлетворила.
Компенсация предоставляется не только за потерю прав собственности, но и за другие, косвенные финансовые убытки, возникающие в результате экспроприации. На практике эти два вида возмещения ущерба не всегда могут быть отделены друг от друга.
Экспроприация – процесс непростой и долгий. Запрос на отчуждение должен быть подан с необходимыми документами в региональный совет (орган экспроприации). Он выслушивает заинтересованное лицо (им может выступать коммуна, город или государство) по соответствующему запросу и, при необходимости, составляет оценочный отчёт. После этого проводится слушание с заинтересованными участниками. Их приглашают по письменному запросу.
В то же время региональный совет обращается в соответствующее ведомство земельного кадастра для регистрации ограничения на распоряжение и изменение собственности. Если на слушании не может быть достигнуто соглашение, комитет по экспроприации примет решение по запросу об отчуждении собственности и компенсации, подлежащей к выплате. На каждом этапе процедуры экспроприирующий орган должен добиваться соглашения между вовлечёнными сторонами.
Таким образом, не нужно бояться, что в Германии у вас могут просто так отобрать землю. Чтобы государство или община могли осуществить отчуждение собственности, должны быть выполнены серьёзные условия, соблюдены правовые акты и проведены соответствующие процедуры.
Стоит отметить, что экспроприация, скорее всего, не поможет решить проблему с недорогим жильём. В последние годы в Германии слишком ужесточились нормы по строительству, а его стоимость увеличилась. Государственных дотаций не хватает, строительные проекты экономически неинтересны.
Я считаю, что значимость темы экспроприации в данный момент преувеличена и отвлекает внимание населения Германии от реальной серьёзной проблемы. Что же делать? Нужно больше и дешевле строить.
Фото: unsplash.com, pixabay.com, wikipedia.com
