Германия, Лейпциг, Филипп-Розенталь-Штр. 9
Версия
для печати
для печати
В каждой немецкой земле свои показатели заболеваемости, в связи с чем действуют свои ограничения. То, что разрешено в Берлине, не позволено в Баварии или Саксонии. Однако определённые послабления сейчас вводятся повсеместно. Можно гулять и выезжать – в пределах своей земли – на природу.
Начинают работу магазины площадью до 800 кв. м при обязательном соблюдении всех необходимых норм безопасности. Но тут есть загвоздка: не все их могут выполнить. Например, по правилам у входа необходимо установить дезинфекционные средства, которые невозможно купить уже примерно три месяца. Магазины одежды должны гарантировать дезинфекцию вещей после каждой их примерки, но как это сделать, никто не понимает.
Ещё одно требование – ограничение числа посетителей в магазине: один человек на 20 кв. м. На днях первый торговый центр начнёт работать в Берлине, и для соблюдения этого ограничения в нём будет открыт только один вход для контроля числа посетителей.
В апреле нами были заключены сделки купли-продажи, но работа по ним была начата задолго до кризиса. Сейчас процесс на практике ограничен и занимает больше времени.
Дело в том, что ни один из профессиональных инвесторов не будет покупать объект, пока не сделает его оценку. Тут возникает проблема. 99% оценочной работы можно сделать удалённо, но посетить объект в любом случае необходимо. А если он расположен в другом регионе, процесс оценки затягивается, так как до сих пор передвижение между землями закрыто.
Обратиться к коллеге, работающему в регионе, теоретически возможно, но тогда его нужно брать в проект и он должен нести ответственность в том же объёме, что и партнёр. Не каждый оценщик готов на это.
Региональных коллег можно привлекать для онлайн-показов. Тем более что, по последним опросам, 37% профессиональных инвесторов готовы купить недвижимость на основании видеопосещения. Оценщики всегда знают, на что нужно обратить внимание, что показать. Так что это видеопосещение будет качественным.
Но оценка всё равно нужна. Решение о покупке принимает инвестор: готов ли он по заявленной стоимости приобрести объект с определёнными характеристиками или нет? А сделать правильный выбор помогает оценщик.
К слову, только в Германии можно заключить сделку через поручителя без доверенности. Для этого в немецком консульстве делается заявление о согласии на проведение сделки и её одобрение.
GmbH можно открыть по доверенности и/или нотариально заверить все необходимые для этого документы и заявления в консульстве Германии.
На примере Берлина мы увидели, что законодательным путём всё-таки можно снизить и зафиксировать цены на аренду. В начале февраля берлинский парламент принял закон о заморозке арендных ставок в немецкой столице на пять лет. Закон часто критикуют, и в этом году санкций в отношении арендодателей за его нарушение не будет. К тому же пока нет решения Конституционного суда, которое определяет, противоречит ли действие властей Берлина Конституции Германии – основному закону Германии – или нет.
Однако процесс запущен. Если данное решение признают рабочим инструментом, опыт будет перенесён на другие регионы.
На сегодня 9% арендаторов жилой недвижимости не могут оплачивать аренду. Конечно, есть дотации от государства, есть социальные выплаты, чтобы покрыть долги, но государство не будет делать это вечно. И ограничения в ближайшие годы весьма возможны.
Прогнозы действительно появились, хотя статистики за второй квартал ещё нет. В связи с этим понять до конца, как отразился «вирусный» кризис на ценах на недвижимость, невозможно. Однако…
Исследование, проведённое Deutsche Hypo, показало, что инвестиционный климат в Германии сегодня не упал до уровня кризисного 2008 года – и не опустится до этих показателей. Причина – очень низкие ставки по финансированию. Да, какие-то банки их поднимают, но другие, наоборот, опускают, и средний процент останется прежним.
Изменение ставок в большей степени будет зависеть от сектора, который финансируется. Об этом говорится в исследовании института Emperica, консультирующего немецкое правительство.
К слову, эксперты института провели опрос среди участников рынка и назвали пять причин того, что рынок в 2020-м остановится и цены снизятся, а также пять факторов, которые поспособствуют его стабилизации. Последнее очень даже обнадёживает.
1. Повышение ставки финансирования, так как требуется больше ликвидности на предприятиях
Речь идёт не о секторе недвижимости, а именно о предприятиях. Повышенный спрос на кредитование со стороны бизнеса будет способствовать росту ставок. Но, с другой стороны, есть очень много выгодных кредитных программ в региональных банках, различных программ финансируемых из средств государства и ЕБРР для поддержки предпринимателей. Выдаются кредиты без процентов и с отсрочкой платежа на два года. Конечно, речь идёт о небольших суммах, но их по крайней мере достаточно, чтобы бизнесу залатать свои дыры.
2. Сокращение желающих жить в городе
Обращу внимание на два момента. Первый: в последний год повышение цен происходило в крупных немецких городах. Что для многих сигнал найти более дешёвое жильё в окрестностях мегаполиса.
Второе: в крупных населённых пунктах не осталось свободных участков для строительства частных домов, и число таких предложений ограничено. А текущая ситуация, когда люди оказались в замкнутых пространствах, станет поводом задуматься о переезде за город.
3. Принудительные продажи
На данный момент на рынке зафиксировано охлаждение инвестиционной активности и снижение спроса на 30%. Но принудительных продаж при этом ещё не последовало. У многих за годы очень положительного экономического развития Германии сформировалась подушка безопасности.
Что такое принудительная продажа? В классическом смысле под принудительной продажей понимается реализация недвижимости на публичных аукционах по решению суда. Период, за который объект рассматривается и выставляется на продажу, – от девяти месяцев. Значит, новые объекты теоретически появятся не ранее чем к концу года.
В данном же случае речь идёт о продаже, которую приходится осуществлять для получения средств, на всех известных онлайн- и офлайн-площадках. Это immobilienscout24.de, immonet.de, immowelt.de – основные порталы по недвижимости. Но инвестиционных объектов там ждать не стоит. Они есть только в закрытых продажах и крайне редко попадают на порталы.
4. Проблемы на стройках из-за нехватки материала и персонала
Действительно, многие стройки приостановились, поскольку основная рабочая сила – граждане соседних стран: Чехии, Румынии и т. д. – пережидают окончание карантина у себя дома. Плюс испытала на себе влияние кризиса логистика, из-за чего грузы доходят долго.
5. Снижение спроса
Если смотреть на статистику, то уменьшился спрос на торговую недвижимость, за исключением продуктовых магазинов, и на отели. При этом сказать, что отельный бизнес встал, нельзя. Спрос сократился примерно на 50%.
Отельер, который продаёт хороший объект в правильной локации, найдёт своего покупателя. Но в текущих условиях заключение сделки займёт больше времени.
Спрос на офисные здания зависит от региона – где-то он стабилен, а где-то немного вырос. Однозначно вырос интерес к логистическим объектам, складам.
В целом, по прогнозам Emperica, падение цен в этом году составит 20%. Институт экономического развития в Кёльне считает, что цены упадут на 12%. Другие прогнозы, сравнивающие текущую ситуации на рынке с тем, что было в 2008 году, предполагают, что цены снизятся также на 17%. Но надо понимать, что тогда кризис отразился не на всех сегментах недвижимости. И это один из аргументов, почему сейчас нужно инвестировать в кризисоустойчивую Германию.
Если говорить в разбивке по регионам, то, на мой взгляд, в самом промышленно развитом регионе Северный Рейн-Вестфалия произойдёт, скорее всего, небольшое снижение цен на новостройки. Может быть, будут какие-то принудительные продажи, но – точечные. Сегодня не так уж и много покупателей, которые готовы взять объект на заёмные средства. И число людей – конечных потребителей, а не инвесторов, которые будут входить в долгосрочную кредитную историю, уменьшится. Значит, и цены пойдут вниз. Впрочем, это универсальный прогноз для всех федеральных земель, но Северный Рейн-Вестфалия самый густонаселённый регион – и там жилищный вопрос стоит наиболее остро.
Рынок Баварии и окрестностей Берлина перегрет, что может привести к более значительному относительно других регионов снижению цен. В абсолютных значениях на 1-2% в сравнении с другими регионами. И это возврат к здоровой ситуации. Стоит отметить, что снижение цен в этом регионе должно было случиться вне зависимости от кризиса этого года – в 2020 году, самое позднее в 2021.
Тем не менее исследователи склоняются к тому, что с 2021 года ситуация стабилизируется. И вот почему…
1. Снижение ставок по финансированию
Если повышение и случится, то это будет временным явлением и в части финансирования предприятий.
2. Повышенная миграция из других стран после открытия границ
Предполагается, что многие действительно переедут в надёжную и прогнозируемую Германию из европейских стран для того, чтобы жить и работать.
3. Прекращение принудительных продаж, которые могут возникнуть в 2020 году
4. Продолжение проблем на стройках
Возможно, это касается проблем с доступностью строительных материалов для строительных площадок, которые есть сегодня.
5. Наличие капитала на рынке, количество предложений меньше уровня спроса
Это, наверное, основной критерий, так как если сравнивать текущую ситуацию с 2008 годом, то сегодня на рынке намного больше денег. А деньги должны работать. Потому спрос на рынке превысит предложение. Последнее, соответственно, ещё больше сократится в связи с тем, что в 2020 году будет возводиться и вводиться в эксплуатацию гораздо меньше объектов. В последние годы рынок Германии жил за счёт новостроек.
В 2008–2009 годах банки очень ужесточили правила выдачи кредитов, что тогда повлияло на резкое снижение спроса на рынке.
Я бы советовала инвестировать от 30 до 40% своих активов в недвижимость надёжной страны, и для меня это Германия в первую очередь. Также это могут быть и другие виды инвестиций в зависимости от стратегии и предпочтений.
Сегодня набирает силу тренд так называемых зелёных инвестиций – в экосырьё, которые также защищены недвижимым активом – землёй. Уже сегодня от 5 до 10% в портфеле современного инвестора занимают именно зелёные инвестиции. Они дают гарантированный доход и кризису не подвержены.
Этот тип инвестиций – идеальный вариант для тех, кто хочет сохранить свой капитал, но ещё не готов покупать недвижимость.
Сегодня две трети инвесторов не остановили свою активность, и ещё порядка 20% – охотники, которые ждут лёгкой добычи. И это необязательно объект по выгодной цене.
В последние два года было очень сложно найти и купить достойное предложение в городах «большой семёрки» – Мюнхене, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Штутгарте, Франкфурте. Многие инвесторы ушли из городов категории А в B и C. И теперь можно ожидать их возвращения на рынок мегаполисов.
Другой важный факт: сейчас 85% инвесторов на рынке Германии – немцы. Ждать, что кто-то предложит интересный объект, не нужно. Надо быть активным самому либо работать в паре с консультантом, который поможет «поймать» объект.
Куда выгодно вкладываться сегодня? Конечно, общих сценариев нет. Но регионы, ранее закрытые для многих ввиду своей дороговизны, начнут открываться. И я бы ориентировалась на города «большой семёрки».
Что касается типа недвижимости, то доходные дома – самая стабильная инвестиция. Будет востребована и станет набирать в стоимости логистика. Но у таких объектов очень короткий срок эксплуатации, даже ниже, чем у торговой недвижимости.
«Вирусный» кризис проявил слабые и показал сильные точки рынка. И ещё раз подтвердил верность моего убеждения, что инвестиции надо планировать не на 10, а 20–30 лет. Если инвестиционный объект на более долгий срок, то сегодняшняя ситуация – это временное явление и глобально на инвестициях не отразится. Недвижимость от этого нестабильнее или рискованнее не становится.
Заинтересованы в инвестициях в немецкие квадратные метры – обращайтесь в компанию IIG Real Estate Consulting GmbH, Invest in Germany.
Германия, Лейпциг, Филипп-Розенталь-Штр. 9
Фото: Pixabay (frankfurt-4945405)
