Закон об ограничении арендной платы в Берлине стал одним из самых спорных и обсуждаемых в Германии за последние годы. Причём веские доводы и за, и против находили как его сторонники, так и противники. Однако вчера Конституционный суд поставил точку в этом вопросе, огорчив арендаторов и обрадовав владельцев съёмных квартир. Чего ждать теперь от рынка недвижимости Берлина? И кто на самом деле выиграет от судебного решения? Выясняем.
Что случилось
15 апреля состоялось заседание Конституционного суда в Карлсруэ. По его итогам вынесено постановление о том, что ограничение арендной платы, установленное правительством Берлина в феврале 2020 года, является незаконным. Высший суд Германии обосновал это тем, что уже существует федеральный закон, регулирующий права аренды.
Предыстория
В последние годы арендная плата в Берлине росла быстрее, чем в других городах Германии. За десять лет съём жилья подорожал вдвое, и к 2019 году его стоимость достигла €11,6 за кв. м в месяц. Основная причина – приток мигрантов и нехватка новостроек.
Чтобы исправить ситуацию, в октябре 2019 года Сенат Берлина проголосовал за заморозку арендной платы в столице. А в феврале 2020 года соответствующий закон одобрил Бундестаг. Его суть заключалась в том, что арендная плата для 1,5 млн (90%) квартир в Берлине фиксировалась на уровне июня 2019 года на пять лет вперёд. Потолок выплат за квадратный метр в месяц составил €9,8. Согласно закону, с 2022 года ежегодно можно повышать арендные ставки в соответствии с инфляцией, на 1,3%. Закон не затронул только квартиры, построенные до 2014 года, а также субсидируемое жильё и общежития.
Ассоциация квартиросъёмщиков приветствовала принятие закона, говоря о прекрасной возможности сделать аренду жилья доступной широким слоям населения. А вот оппозиционные партии и ассоциации из сферы недвижимости резко раскритиковали этот шаг. Последние заявляли, что ограничение будет усугублять проблему, нанося ущерб инвестициям в недвижимость в городе. Члены Христианско-демократического союза (ХДС) назвали закон неконституционным и отметили, что будут оспаривать его в суде. Что они в итоге и сделали совместно с арендодателями.
Любовь Баумгертнер
учредитель
L&B Immobiliya
Решение суда является окончательным и, таким образом, отменяет принятый в 2020 году закон.
Сниженная вследствие данного закона арендная плата может быть поднята на прежний уровень, а полученные арендаторами средства должны быть возвращены обратно собственникам недвижимости по требованию. Хотя многие крупные домовладельцы уже сообщили о том, что не будут требовать от арендаторов возврата полученных средств.
Тем не менее отмена данного закона не означает возможность поднятия арендной платы на любой уровень. По-прежнему в силе принятый на государственном уровне закон Mietpreisbremse – «тормоз арендной платы», предполагающий возможность поднятия ставок не более чем на 15% каждые три года при существующих договорах аренды, а при новых договорах цена не может превышать официальный уровень арендной платы Mietspiegel более чем на 10%. Таким образом, арендный рынок Берлина, как и всей Германии, по-прежнему урегулирован на законодательном уровне.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Реакция
Ассоциация арендаторов Берлина назвала судебное решение об аннуляции закона «пощёчиной» всем арендаторам. «Объявить закон неконституционным с самого начала – это безответственная социальная политика», – заявил директор ассоциации Райнер Вильд и добавил, что это противоречит ряду других судебных решений.
Представитель федеральной парламентской группы ХДС Кай Вегнер назвал это решение «чувствительным поражением» для правительства Берлина, которое он обвинил в «ложном обещании предельной арендной платы» арендаторам города.
«Ущерб велик, – отметил он в своём заявлении. – Идеология не решает никаких проблем, в том числе и на рынке жилья. В долгосрочной перспективе только достаточное количество жилья может обеспечить доступную арендную плату».
Глава по связям с ЕС Международного союза арендаторов (IUT) Барбара Стинберген сказала, что она была шокирована решением немецкого суда, не в последнюю очередь потому, что другие законы Берлина на уровне земель фактически регулируют права частной собственности: есть закон, который, например, запрещает домовладельцам оставлять собственность пустующей.
Она также выразила надежду на кампании арендаторов в других странах. «Это решение не касается того, хорош ли потолок арендной платы, это касается исключительно юрисдикции», – сказала она в интервью Deutsche Welle. «Итак, теперь законодатели в остальной Европе должны проверить, какова на самом деле их юрисдикция, – чтобы избежать возможных ошибок, как в Берлине».
Специальный докладчик ООН по вопросу о праве на жилище Балакришнан Раджагопал сказал Deutsche Welle, что он обеспокоен тем, что решение может иметь негативные последствия для Берлина и других городов, борющихся с кризисом доступности недвижимости: «Влияние решения может быть довольно серьёзным для арендаторов в Берлине и других местах».
«Меня больше всего беспокоит то, что это конкретное постановление может повлиять на способность правительства Берлина, а также федерального правительства обеспечивать доступность жилья», – заявил он.
Любовь Баумгертнер: «Мы считаем, что отмена данного закона положительно повлияет на рынок аренды и строительства нового жилья, от чего выиграют не только владельцы недвижимости, но и сами арендаторы, поскольку опять вырастет предложение жилья под аренду, девелоперы опять начнут вкладывать средства в новое строительство и ремонт вторичного жилья.
Мы думаем, что арендные ставки вернутся к прежнему уровню, который был до вступления закона в силу. Благодаря действующему федеральному закону о Mietpreisbremse рост арендной платы будет по-прежнему сдерживаться, что предотвратит сильный скачок».
Несмотря на то что закон о заморозке арендной платы изначально создавался для поддержки арендаторов, на деле он привёл к неоднозначным результатам.
Принятие закона в феврале 2020 года вызвало неопределённость на рынке жилья Берлина, из-за того что арендодатели начали вводить «теневую арендную плату» – более высокую цену, которую арендаторы должны будут платить в том случае, если суд признает ограничение ставок неконституционным.
Как писал Bloomberg в октябре 2020 года, несмотря на то что некоторые съёмщики действительно начали платить меньше, съёмную квартиру стало найти намного труднее.
По данным онлайн-платформы ImmoScout24, в сентябре 2020 года количество жилых единиц, доступных для аренды в Берлине, сократилось на 42% по сравнению с годом ранее, а число выставленных на продажу объектов в немецкой столице выросло на 13% по сравнению с прошлым годом.
Любовь Баумгертнер: «Вчерашнее судебное решение – однозначно хорошая новость для владельцев недвижимости и инвесторов, поскольку рынок недвижимости Берлина вновь стал привлекательным. Инвесторы опять смогут получать доход со своей недвижимости и выиграют на росте стоимости.
Также это хорошая новость и для города, поскольку застройщики разморозят замороженные стройки, а домовладельцы начнут опять вкладывать средства в ремонт жилищного фонда. Для части арендаторов данная новость также станет положительной, так как сократившееся вдвое предложение арендной недвижимости возрастёт до прежнего уровня и у людей, безрезультатно пытавшихся найти жильё, вновь появится такой шанс.
По нашим наблюдениям, в течение года действия закона в выигрыше оставались только арендаторы, долгосрочно проживавшие в арендном жилье, цены на которое были снижены. Арендаторам же, которые переезжали в новые квартиры, или новоприбывшим было очень сложно найти жильё, поскольку предложение на вторичном рынке, по статистике порталов недвижимости, снизилось в два раза. Владельцы дорогостоящих и качественных квартир предпочли вообще их не сдавать в аренду, чем сдавать за минимальную сумму, поскольку ремонт после выезда жильца может обойтись дороже дохода от аренды.
Таким образом, оставшиеся предложения по сниженной цене были настолько популярны, что в течение суток приходило более 100 запросов от потенциальных арендаторов, на просмотр являлось по несколько десятков претендентов, и, естественно, выбор падал на самых состоятельных кандидатов, которые могут себе позволить недвижимость и по более высокой цене, а остальные желающие оставались ни с чем. Больше всего от этой ситуации страдали именно те, для кого данный закон был принят, – малоимущие слои населения».
Вот что можно купить в Берлине сейчас
475 000 €
Квартира в Берлине, Германия
60 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Квартира в новостройке, в центре Берлина
К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания - все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно.
Площадь квартиры 59.67 м²
Квартира...
DEM GROUP GmbH
369 000 €
Квартира в Берлине, Германия
53 м22
Квартира с 1 спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько художественных...
NF Group
465 000 €
Квартира в Берлине, Германия
64 м221
Квартира с 1 спальней в новом жилом проекте в деловом квартале Берлина в районе Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. В квартире панорамные окна и потолки 3 м. Для удобства жильцов предусмотрены консьерж-служба и подземный паркинг.Окружение нового проекта – офисы...
NF Group
1 531 905 €
Квартира в Берлине, Германия
98 м2211
Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в центре западного Берлина, в районе Шарлоттенбург. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 4 квартале 2022 года.
Структурированный фасад с высококачественными поверхностями из штукатурки и кирпича придают зданию современный вид, который неподвластен времени....
EW Real Estate
528 912 €
Квартира в Берлине, Германия
61 м2211
Вашему вниманию представлены новые элитные 2-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....
EW Real Estate
289 000 €
Квартира в Берлине, Германия
35 м2111
Онлайн-показУдалённая сделка
К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания – все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно.
Площадь квартиры 34,53 m2
Квартира расположена на 2 этаже (1OG)
Есть балкон...
DEM GROUP GmbH
359 469 €
Квартира в Берлине, Германия
41 м2111
Вашему вниманию представлены новые элитные 1-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....
EW Real Estate
718 920 €
Апартаменты в Берлине, Германия
71 м2
Современный жилой проект с частным садом во внутреннем дворе находится в сердце эксклюзивного района Шарлоттенбург и предлагает тихую жизнь в оживленном районе столицы. Архитектура здания вдохновлена Вильгельмианской эпохой и отражает традиционную элегантность Берлина. Рядом находится Савиньи-плац – традиционное место берлинской интеллигенции и...
NF Group
875 900 €
Квартира в Берлине, Германия
99 м24
Этот дом подойдет каждому: на любой жизненный этап, для любого размера семьи, для любых жизненных потребностей — в общем, на все случаи жизни.
По своей полноте и размеру комплекс идеально соответствует «Новой солодовне» и непринужденно переосмысливает кажущийся контраст между современностью и историей.
Первое впечатление...
EW Real Estate
769 626 €
Квартира в Берлине, Германия
77 м23
Всего в доме расположено 29 квартир с планировками от 65 до 160 м², которые идеально подойдут для самых разных стилей жизни.
Высококачественные классические материалы в теплых тонах представляют собой неподвластную времени обстановку.
В жилых помещениях использован дубовый паркет.
Высокие двери создают ощущение простора и обеспечивают...
EW Real Estate
1 167 870 €
Апартаменты в Берлине, Германия
79 м2
Новые резиденции располагаются в престижном районе Берлина недалеко от знаменитого бульвара Курфюрстендамм. Проект вдохновлен городской средой квартала и идеально сочетается с исторически сложившейся городской архитектурой.Уже входная зона отражает амбициозный характер здания и высокое значение нового проекта в данном квартале....
NF Group
449 000 €
Квартира в Берлине, Германия
55 м2
Вашему вниманию представлены модернизированные 2-4 комнатные квартиры, в Берлине Вильмерсдорф.
Дом в котором продаются указанные ниже квартиры на данный момент полностью перестраивается и модернизируется. Ожидается что квартиры будут готовы к заселению летом / осенью 2023 года.
Номер квартиры
Этаж
Комнат
Площадь,...
EW Real Estate
1 182 000 €
Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия
2560 м25.2% в год
Продается автозаправочная станция с магазином, включая прием лотерейных билетов, и автомойку на участке площадью 2 560 кв.м. в г.Вердер, земля Бранденбург
Помещение сдано в аренду до 31 декабря 2028 года. Кроме того, арендатор имеет право на два варианта продления по 5 лет каждый.
Последнее повышение арендной платы (индексирование) произошло...
EW Real Estate
1 215 920 €
Квартира в Берлине, Германия
81 м2211
Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объекты расположены в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Завершение строительства запланировано на 2022 год. Строительство дома...
EW Real Estate
969 000 €
Квартира в Берлине, Германия
136 м24
Очаровательное старинное здание было построено около 1900 года, состоит из 22 квартир и было полностью отремонтировано в 1985 году. Жилой ансамбль находится в очень хорошем и ухоженном состоянии.
Доступно для немедленного заселения!
Эксклюзивная квартира мечты с 4 комнатами, обеспечит особое качество жизни. В очень просторной квартире...
EW Real Estate
345 000 €
Квартира в Берлине, Германия
42 м2211
КредитОбъект под сдачу
Предлагаем вашему вниманию уютную небольшую 2-комнатную квартиру, расположенную на 2-м этаже нового современного жилого комплекса. В квартире есть гостиная и столовая с открытой кухней. Кухня полностью оборудована. Из гостиной есть выход в спальню и на лоджию с видом на зеленый внутренний двор. С лоджии, которая в хорошую погоду служит второй...
EW Real Estate
1 000 000 €
Инвестиционный проект в Берлине, Германия
1000 м2
Предлагаем Вашему вниманию долевое участие в приобретении и дальнейшем развитии компании по уходу за престарелыми в городе Берлин (столица Германии). В настоящее время в Германии всё более актуальными становятся амбулаторный и стационарный уход за пациентами и людьми преклонного возраста. В частности, ежегодный оборот амбулаторных и стационарных...
EW Real Estate
1 590 000 €
Пентхаус в Берлине, Германия
133 м22
Пентхаус расположен в популярном жилом проекте в центре Берлина, на пересечении районов Шарлоттенбург и Митте. Жилой комплекс расположен на набережной, что является большой редкостью для современного Берлина.
Пентхаус площадью 133 кв. м включает 2 спальни, просторную панорамную террасу площадью 86 кв. м и парковочное место с зарядной станцией на...
NF Group
895 000 €
Квартира в Берлине, Германия
84 м2322
Вашему вниманию представлены 3 -х комнатные апартаменты, площадью 84,0 квадратных метра, с террасой и балконом в самом центре Берлина (столица Германии). Дом построен в 2019 году. При его строительстве были использованы качественные немецкие строительные материалы и технологии строительства.
Апартаменты имеют большие панорамные окна, из...
EW Real Estate
1 950 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
180 м22
Апартаменты расположены в центре Берлина на улице Францёзише-Штрассе в новом здании с консьержем, построенном в 2018 году и спроектированном известным архитектором Дэвидом Чипперфилдом.Апартаменты площадью 180 кв. м включают гостиную, полностью оснащенную кухню, основную спальню с ванной комнатой, еще одну спальню, гардеробную и террасу. Высота...
.jpg)
