Закон об ограничении арендной платы в Берлине стал одним из самых спорных и обсуждаемых в Германии за последние годы. Причём веские доводы и за, и против находили как его сторонники, так и противники. Однако вчера Конституционный суд поставил точку в этом вопросе, огорчив арендаторов и обрадовав владельцев съёмных квартир. Чего ждать теперь от рынка недвижимости Берлина? И кто на самом деле выиграет от судебного решения? Выясняем.
Что случилось
15 апреля состоялось заседание Конституционного суда в Карлсруэ. По его итогам вынесено постановление о том, что ограничение арендной платы, установленное правительством Берлина в феврале 2020 года, является незаконным. Высший суд Германии обосновал это тем, что уже существует федеральный закон, регулирующий права аренды.
Предыстория
В последние годы арендная плата в Берлине росла быстрее, чем в других городах Германии. За десять лет съём жилья подорожал вдвое, и к 2019 году его стоимость достигла €11,6 за кв. м в месяц. Основная причина – приток мигрантов и нехватка новостроек.
Чтобы исправить ситуацию, в октябре 2019 года Сенат Берлина проголосовал за заморозку арендной платы в столице. А в феврале 2020 года соответствующий закон одобрил Бундестаг. Его суть заключалась в том, что арендная плата для 1,5 млн (90%) квартир в Берлине фиксировалась на уровне июня 2019 года на пять лет вперёд. Потолок выплат за квадратный метр в месяц составил €9,8. Согласно закону, с 2022 года ежегодно можно повышать арендные ставки в соответствии с инфляцией, на 1,3%. Закон не затронул только квартиры, построенные до 2014 года, а также субсидируемое жильё и общежития.
Ассоциация квартиросъёмщиков приветствовала принятие закона, говоря о прекрасной возможности сделать аренду жилья доступной широким слоям населения. А вот оппозиционные партии и ассоциации из сферы недвижимости резко раскритиковали этот шаг. Последние заявляли, что ограничение будет усугублять проблему, нанося ущерб инвестициям в недвижимость в городе. Члены Христианско-демократического союза (ХДС) назвали закон неконституционным и отметили, что будут оспаривать его в суде. Что они в итоге и сделали совместно с арендодателями.
Любовь Баумгертнер
учредитель
L&B Immobiliya
Решение суда является окончательным и, таким образом, отменяет принятый в 2020 году закон.
Сниженная вследствие данного закона арендная плата может быть поднята на прежний уровень, а полученные арендаторами средства должны быть возвращены обратно собственникам недвижимости по требованию. Хотя многие крупные домовладельцы уже сообщили о том, что не будут требовать от арендаторов возврата полученных средств.
Тем не менее отмена данного закона не означает возможность поднятия арендной платы на любой уровень. По-прежнему в силе принятый на государственном уровне закон Mietpreisbremse – «тормоз арендной платы», предполагающий возможность поднятия ставок не более чем на 15% каждые три года при существующих договорах аренды, а при новых договорах цена не может превышать официальный уровень арендной платы Mietspiegel более чем на 10%. Таким образом, арендный рынок Берлина, как и всей Германии, по-прежнему урегулирован на законодательном уровне.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Реакция
Ассоциация арендаторов Берлина назвала судебное решение об аннуляции закона «пощёчиной» всем арендаторам. «Объявить закон неконституционным с самого начала – это безответственная социальная политика», – заявил директор ассоциации Райнер Вильд и добавил, что это противоречит ряду других судебных решений.
Представитель федеральной парламентской группы ХДС Кай Вегнер назвал это решение «чувствительным поражением» для правительства Берлина, которое он обвинил в «ложном обещании предельной арендной платы» арендаторам города.
«Ущерб велик, – отметил он в своём заявлении. – Идеология не решает никаких проблем, в том числе и на рынке жилья. В долгосрочной перспективе только достаточное количество жилья может обеспечить доступную арендную плату».
Глава по связям с ЕС Международного союза арендаторов (IUT) Барбара Стинберген сказала, что она была шокирована решением немецкого суда, не в последнюю очередь потому, что другие законы Берлина на уровне земель фактически регулируют права частной собственности: есть закон, который, например, запрещает домовладельцам оставлять собственность пустующей.
Она также выразила надежду на кампании арендаторов в других странах. «Это решение не касается того, хорош ли потолок арендной платы, это касается исключительно юрисдикции», – сказала она в интервью Deutsche Welle. «Итак, теперь законодатели в остальной Европе должны проверить, какова на самом деле их юрисдикция, – чтобы избежать возможных ошибок, как в Берлине».
Специальный докладчик ООН по вопросу о праве на жилище Балакришнан Раджагопал сказал Deutsche Welle, что он обеспокоен тем, что решение может иметь негативные последствия для Берлина и других городов, борющихся с кризисом доступности недвижимости: «Влияние решения может быть довольно серьёзным для арендаторов в Берлине и других местах».
«Меня больше всего беспокоит то, что это конкретное постановление может повлиять на способность правительства Берлина, а также федерального правительства обеспечивать доступность жилья», – заявил он.
Любовь Баумгертнер: «Мы считаем, что отмена данного закона положительно повлияет на рынок аренды и строительства нового жилья, от чего выиграют не только владельцы недвижимости, но и сами арендаторы, поскольку опять вырастет предложение жилья под аренду, девелоперы опять начнут вкладывать средства в новое строительство и ремонт вторичного жилья.
Мы думаем, что арендные ставки вернутся к прежнему уровню, который был до вступления закона в силу. Благодаря действующему федеральному закону о Mietpreisbremse рост арендной платы будет по-прежнему сдерживаться, что предотвратит сильный скачок».
Несмотря на то что закон о заморозке арендной платы изначально создавался для поддержки арендаторов, на деле он привёл к неоднозначным результатам.
Принятие закона в феврале 2020 года вызвало неопределённость на рынке жилья Берлина, из-за того что арендодатели начали вводить «теневую арендную плату» – более высокую цену, которую арендаторы должны будут платить в том случае, если суд признает ограничение ставок неконституционным.
Как писал Bloomberg в октябре 2020 года, несмотря на то что некоторые съёмщики действительно начали платить меньше, съёмную квартиру стало найти намного труднее.
По данным онлайн-платформы ImmoScout24, в сентябре 2020 года количество жилых единиц, доступных для аренды в Берлине, сократилось на 42% по сравнению с годом ранее, а число выставленных на продажу объектов в немецкой столице выросло на 13% по сравнению с прошлым годом.
Любовь Баумгертнер: «Вчерашнее судебное решение – однозначно хорошая новость для владельцев недвижимости и инвесторов, поскольку рынок недвижимости Берлина вновь стал привлекательным. Инвесторы опять смогут получать доход со своей недвижимости и выиграют на росте стоимости.
Также это хорошая новость и для города, поскольку застройщики разморозят замороженные стройки, а домовладельцы начнут опять вкладывать средства в ремонт жилищного фонда. Для части арендаторов данная новость также станет положительной, так как сократившееся вдвое предложение арендной недвижимости возрастёт до прежнего уровня и у людей, безрезультатно пытавшихся найти жильё, вновь появится такой шанс.
По нашим наблюдениям, в течение года действия закона в выигрыше оставались только арендаторы, долгосрочно проживавшие в арендном жилье, цены на которое были снижены. Арендаторам же, которые переезжали в новые квартиры, или новоприбывшим было очень сложно найти жильё, поскольку предложение на вторичном рынке, по статистике порталов недвижимости, снизилось в два раза. Владельцы дорогостоящих и качественных квартир предпочли вообще их не сдавать в аренду, чем сдавать за минимальную сумму, поскольку ремонт после выезда жильца может обойтись дороже дохода от аренды.
Таким образом, оставшиеся предложения по сниженной цене были настолько популярны, что в течение суток приходило более 100 запросов от потенциальных арендаторов, на просмотр являлось по несколько десятков претендентов, и, естественно, выбор падал на самых состоятельных кандидатов, которые могут себе позволить недвижимость и по более высокой цене, а остальные желающие оставались ни с чем. Больше всего от этой ситуации страдали именно те, для кого данный закон был принят, – малоимущие слои населения».
Вот что можно купить в Берлине сейчас
449 000 €
Квартира в Берлине, Германия
55 м2
Вашему вниманию представлены модернизированные 2-4 комнатные квартиры, в Берлине Вильмерсдорф.
Дом в котором продаются указанные ниже квартиры на данный момент полностью перестраивается и модернизируется. Ожидается что квартиры будут готовы к заселению летом / осенью 2023 года.
Номер квартиры
Этаж
Комнат
Площадь,...
EW Real Estate
340 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
64 м22
Строящийся комплекс апартаментов на 49 юнитов площадью 24-66 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса – террасы на крыше, прачечная, и подземный паркинг. Местоположение – Lichtenberg, развитый благоприятный район в 6 км от центра Берлина, с разнообразной инфраструктурой и отличной...
Intermark Global
2 095 000 €
Кафе, ресторан в Берлине, Германия
203 м2
Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость на 1-ом этаже нового дома в центре Берлина (столица Германии), в районе Шёнеберг. Дом был построен в 2019 году одним из известных застройщиков в Берлине. При его строительстве были использованы высококачественные строительные материалы и современные технологии строительства.
Дом...
EW Real Estate
1 300 843 €
Квартира в Берлине, Германия
112 м24
Всего в доме расположено 29 квартир с планировками от 65 до 160 м², которые идеально подойдут для самых разных стилей жизни.
Высококачественные классические материалы в теплых тонах представляют собой неподвластную времени обстановку.
В жилых помещениях использован дубовый паркет.
Высокие двери создают ощущение простора и обеспечивают...
EW Real Estate
239 000 €
Квартира в Берлине, Германия
51 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Описание объекта
Предлагаемая квартира находится на первом этаже многоквартирного дома, в котором всего 23 квартиры, распределенные по четырем подъездам. Здание было построено в 1925 году, входы оформлены историческими навесами из деревянных конструкций с крышей. Здание производит чистое и ухоженное впечатление и находится в технически...
Частное лицо
918 000 €
Квартира в Берлине, Германия
101 м222
Новый жилой проект расположен в престижном районе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф в двух шагах от знаменитого бульвара Курфюрстендамм. Элегантное светлое здание в классическом стиле включает 114 квартир. Разработчиком проекта является одно из лучших берлинских архитектурных бюро. Для удобства жителей комплекса оборудованы подземный паркинг и кладовые...
NF Group
1 246 051 €
Квартира в Берлине, Германия
110 м232
Квартира с 2 спальнями и просторной террасой расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155...
NF Group
860 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
120 м21
Уникальные роскошные апартаменты расположены в самом сердце Берлина на Постдамской площади в здании, построенном в 1999 году.Апартаменты площадью 120 кв. м включают просторную гостиную, кухню, спальню, ванную комнату, гардеробную. Техническое оснащение включает подогрев полов и систему кондиционирования.
NF Group
632 126 €
Квартира в Берлине, Германия
58 м211
Новый жилой проект в Пренцлауэр-Берг – одном из самых популярных и респектабельных жилых районов Берлина с уникальной архитектурой, где сохранилось множество великолепных зданий эпохи Грюндерства (середина XIX века) и зданий начала XX века. Это район с устоявшимся высоким качеством жизни и оптимальной инфраструктурой.
Новый клубный жилой проект...
NF Group
1 215 920 €
Квартира в Берлине, Германия
81 м2211
Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объекты расположены в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Завершение строительства запланировано на 2022 год. Строительство дома...
EW Real Estate
852 255 €
Квартира в Берлине, Германия
80 м23
Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м.
Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...
EW Real Estate
326 527 €
Квартира в Берлине, Германия
42 м211
Новый жилой проект расположен в центре западного Берлина, в популярном и престижном районе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф. Этот район известен многочисленными парками и скверами, в том числе и природным ландшафтным парком Грюневальд с цепью озер и многочисленными достопримечательностями. Район предлагает много возможностей провести свободное время:...
NF Group
12 500 000 €
Магазин в Берлине, Германия
4200 м25.7% в год
В пригороде Берлина, в земле Бранденбург на данный момент строится новый супермаркет, который будет сдан в эксплуатацию в 2025 году.
Договор аренды с одним из крупнейших ритейлеров Германии заключён на 15 лет, плюс опции на продление договора аренды.
Год постройки — 2025
Площадь недвижимости —4 200 кв.м.
Стоимость — 12...
EW Real Estate
233 000 €
Квартира в Берлине, Германия
56 м2321
Кредит
Предлагается светлая и уютная 3-комнатная квартира общей площадью 55,7 м² в жилом доме 1965 года постройки. Он был модернизирован в 1996 году и находится в хорошем состоянии. В квартире есть 3 комнаты, кухня и ванная комната. Две спальни отделены друг от друга просторной гостиной с примыкающим балконом. Недвижимость находится в...
EW Real Estate
1 194 868 €
Апартаменты в Берлине, Германия
151 м22
Современный лофт расположен в районе Фридрихсхайн в Берлине.Апартаменты площадью 151 кв. м включают полностью оборудованную кухню с островом, гостиную, 2 спальни, гардеробную, балкон. Высота потолков в апартаментах – 3,30 м.В стоимость апартаментов включено машиноместо в подземном паркинге.
NF Group
345 000 €
Квартира в Берлине, Германия
42 м2211
КредитОбъект под сдачу
Предлагаем вашему вниманию уютную небольшую 2-комнатную квартиру, расположенную на 2-м этаже нового современного жилого комплекса. В квартире есть гостиная и столовая с открытой кухней. Кухня полностью оборудована. Из гостиной есть выход в спальню и на лоджию с видом на зеленый внутренний двор. С лоджии, которая в хорошую погоду служит второй...
EW Real Estate
727 042 €
Квартира в Берлине, Германия
69 м2211
Всего в доме расположено 29 квартир с планировками от 65 до 160 м², которые идеально подойдут для самых разных стилей жизни.
Высококачественные классические материалы в теплых тонах представляют собой неподвластную времени обстановку.
В жилых помещениях использован дубовый паркет.
Высокие двери создают ощущение простора и обеспечивают...
EW Real Estate
2 752 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
428 м2
Блок из 8 самых ликвидных квартир - студий и 1-спальных - по специальной цене!Новый жилой проект строится в деловом квартале района Фридрихсхайн.Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz...
NF Group
3 300 000 €
Земля в Берлине, Германия
3205 м²
Кредит
Уникальный шанс приобрести огромный участок с видом на воду в лучшем районе Западного Берлина. План строительства разработала знаменитая компания Bonanni Architects в 2019 году. План готов к реализации. Тихое место с доступом к столичным районам Потсдам, Западный Берлин и Шпандау.
EW Real Estate
249 000 €
Квартира в Берлине, Германия
29 м211
В оживленном районе Фридрихсхайн формируется городской квартал нового формата, где одновременно можно жить, работать и отдыхать. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...