Закон об ограничении арендной платы в Берлине стал одним из самых спорных и обсуждаемых в Германии за последние годы. Причём веские доводы и за, и против находили как его сторонники, так и противники. Однако вчера Конституционный суд поставил точку в этом вопросе, огорчив арендаторов и обрадовав владельцев съёмных квартир. Чего ждать теперь от рынка недвижимости Берлина? И кто на самом деле выиграет от судебного решения? Выясняем.
Что случилось
15 апреля состоялось заседание Конституционного суда в Карлсруэ. По его итогам вынесено постановление о том, что ограничение арендной платы, установленное правительством Берлина в феврале 2020 года, является незаконным. Высший суд Германии обосновал это тем, что уже существует федеральный закон, регулирующий права аренды.
Предыстория
В последние годы арендная плата в Берлине росла быстрее, чем в других городах Германии. За десять лет съём жилья подорожал вдвое, и к 2019 году его стоимость достигла €11,6 за кв. м в месяц. Основная причина – приток мигрантов и нехватка новостроек.
Чтобы исправить ситуацию, в октябре 2019 года Сенат Берлина проголосовал за заморозку арендной платы в столице. А в феврале 2020 года соответствующий закон одобрил Бундестаг. Его суть заключалась в том, что арендная плата для 1,5 млн (90%) квартир в Берлине фиксировалась на уровне июня 2019 года на пять лет вперёд. Потолок выплат за квадратный метр в месяц составил €9,8. Согласно закону, с 2022 года ежегодно можно повышать арендные ставки в соответствии с инфляцией, на 1,3%. Закон не затронул только квартиры, построенные до 2014 года, а также субсидируемое жильё и общежития.
Ассоциация квартиросъёмщиков приветствовала принятие закона, говоря о прекрасной возможности сделать аренду жилья доступной широким слоям населения. А вот оппозиционные партии и ассоциации из сферы недвижимости резко раскритиковали этот шаг. Последние заявляли, что ограничение будет усугублять проблему, нанося ущерб инвестициям в недвижимость в городе. Члены Христианско-демократического союза (ХДС) назвали закон неконституционным и отметили, что будут оспаривать его в суде. Что они в итоге и сделали совместно с арендодателями.
Любовь Баумгертнер
учредитель
L&B Immobiliya
Решение суда является окончательным и, таким образом, отменяет принятый в 2020 году закон.
Сниженная вследствие данного закона арендная плата может быть поднята на прежний уровень, а полученные арендаторами средства должны быть возвращены обратно собственникам недвижимости по требованию. Хотя многие крупные домовладельцы уже сообщили о том, что не будут требовать от арендаторов возврата полученных средств.
Тем не менее отмена данного закона не означает возможность поднятия арендной платы на любой уровень. По-прежнему в силе принятый на государственном уровне закон Mietpreisbremse – «тормоз арендной платы», предполагающий возможность поднятия ставок не более чем на 15% каждые три года при существующих договорах аренды, а при новых договорах цена не может превышать официальный уровень арендной платы Mietspiegel более чем на 10%. Таким образом, арендный рынок Берлина, как и всей Германии, по-прежнему урегулирован на законодательном уровне.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Реакция
Ассоциация арендаторов Берлина назвала судебное решение об аннуляции закона «пощёчиной» всем арендаторам. «Объявить закон неконституционным с самого начала – это безответственная социальная политика», – заявил директор ассоциации Райнер Вильд и добавил, что это противоречит ряду других судебных решений.
Представитель федеральной парламентской группы ХДС Кай Вегнер назвал это решение «чувствительным поражением» для правительства Берлина, которое он обвинил в «ложном обещании предельной арендной платы» арендаторам города.
«Ущерб велик, – отметил он в своём заявлении. – Идеология не решает никаких проблем, в том числе и на рынке жилья. В долгосрочной перспективе только достаточное количество жилья может обеспечить доступную арендную плату».
Глава по связям с ЕС Международного союза арендаторов (IUT) Барбара Стинберген сказала, что она была шокирована решением немецкого суда, не в последнюю очередь потому, что другие законы Берлина на уровне земель фактически регулируют права частной собственности: есть закон, который, например, запрещает домовладельцам оставлять собственность пустующей.
Она также выразила надежду на кампании арендаторов в других странах. «Это решение не касается того, хорош ли потолок арендной платы, это касается исключительно юрисдикции», – сказала она в интервью Deutsche Welle. «Итак, теперь законодатели в остальной Европе должны проверить, какова на самом деле их юрисдикция, – чтобы избежать возможных ошибок, как в Берлине».
Специальный докладчик ООН по вопросу о праве на жилище Балакришнан Раджагопал сказал Deutsche Welle, что он обеспокоен тем, что решение может иметь негативные последствия для Берлина и других городов, борющихся с кризисом доступности недвижимости: «Влияние решения может быть довольно серьёзным для арендаторов в Берлине и других местах».
«Меня больше всего беспокоит то, что это конкретное постановление может повлиять на способность правительства Берлина, а также федерального правительства обеспечивать доступность жилья», – заявил он.
Любовь Баумгертнер: «Мы считаем, что отмена данного закона положительно повлияет на рынок аренды и строительства нового жилья, от чего выиграют не только владельцы недвижимости, но и сами арендаторы, поскольку опять вырастет предложение жилья под аренду, девелоперы опять начнут вкладывать средства в новое строительство и ремонт вторичного жилья.
Мы думаем, что арендные ставки вернутся к прежнему уровню, который был до вступления закона в силу. Благодаря действующему федеральному закону о Mietpreisbremse рост арендной платы будет по-прежнему сдерживаться, что предотвратит сильный скачок».
Несмотря на то что закон о заморозке арендной платы изначально создавался для поддержки арендаторов, на деле он привёл к неоднозначным результатам.
Принятие закона в феврале 2020 года вызвало неопределённость на рынке жилья Берлина, из-за того что арендодатели начали вводить «теневую арендную плату» – более высокую цену, которую арендаторы должны будут платить в том случае, если суд признает ограничение ставок неконституционным.
Как писал Bloomberg в октябре 2020 года, несмотря на то что некоторые съёмщики действительно начали платить меньше, съёмную квартиру стало найти намного труднее.
По данным онлайн-платформы ImmoScout24, в сентябре 2020 года количество жилых единиц, доступных для аренды в Берлине, сократилось на 42% по сравнению с годом ранее, а число выставленных на продажу объектов в немецкой столице выросло на 13% по сравнению с прошлым годом.
Любовь Баумгертнер: «Вчерашнее судебное решение – однозначно хорошая новость для владельцев недвижимости и инвесторов, поскольку рынок недвижимости Берлина вновь стал привлекательным. Инвесторы опять смогут получать доход со своей недвижимости и выиграют на росте стоимости.
Также это хорошая новость и для города, поскольку застройщики разморозят замороженные стройки, а домовладельцы начнут опять вкладывать средства в ремонт жилищного фонда. Для части арендаторов данная новость также станет положительной, так как сократившееся вдвое предложение арендной недвижимости возрастёт до прежнего уровня и у людей, безрезультатно пытавшихся найти жильё, вновь появится такой шанс.
По нашим наблюдениям, в течение года действия закона в выигрыше оставались только арендаторы, долгосрочно проживавшие в арендном жилье, цены на которое были снижены. Арендаторам же, которые переезжали в новые квартиры, или новоприбывшим было очень сложно найти жильё, поскольку предложение на вторичном рынке, по статистике порталов недвижимости, снизилось в два раза. Владельцы дорогостоящих и качественных квартир предпочли вообще их не сдавать в аренду, чем сдавать за минимальную сумму, поскольку ремонт после выезда жильца может обойтись дороже дохода от аренды.
Таким образом, оставшиеся предложения по сниженной цене были настолько популярны, что в течение суток приходило более 100 запросов от потенциальных арендаторов, на просмотр являлось по несколько десятков претендентов, и, естественно, выбор падал на самых состоятельных кандидатов, которые могут себе позволить недвижимость и по более высокой цене, а остальные желающие оставались ни с чем. Больше всего от этой ситуации страдали именно те, для кого данный закон был принят, – малоимущие слои населения».
Вот что можно купить в Берлине сейчас
630 000 €
Квартира в Берлине, Германия
78 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается квартира в Берлине.
Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году
В доме есть лифт.
Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление.
Состав квартиры: 2 комнаты, санузел, балкон
2 этаж (немецкий 1 OG).
Уютный, тихий и красивый двор
Доступны разные площади и планировки.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
8 000 000 €
Доходный дом в Берлине, Германия
6000 м27.5% в год
Горячее предложение! Ожидается быстрая продажа ещё в этом году.
Интересно? Оставь заявку!
Коммерческая недвижимость представляет собой здание, полностью сданное в аренду одной из крупных социальных служб Берлина. Здание расположено в районе Шпандау.
Год постройки — 1970
Площадь недвижимости — 6 000 кв.м.
Стоимость — 8...
EW Real Estate
1 276 000 €
Квартира в Берлине, Германия
92 м2322
Вашему вниманию представлена новая 3-комнатная квартира в центре г.Берлин (столица Германии). Дом построен в 2019 году. При его строительстве были использованы качественные немецкие строительные материалы и технологии строительства. Квартира расположена на 5-ом этаже 9-этажного дома. В ней установлены панорамные окна с тройным стеклопакетом, из...
EW Real Estate
757 512 €
Квартира в Берлине, Германия
98 м2321
Вашему вниманию представлены новые элитные 3-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....
EW Real Estate
449 000 €
Квартира в Берлине, Германия
55 м2
Вашему вниманию представлены модернизированные 2-4 комнатные квартиры, в Берлине Вильмерсдорф.
Дом в котором продаются указанные ниже квартиры на данный момент полностью перестраивается и модернизируется. Ожидается что квартиры будут готовы к заселению летом / осенью 2023 года.
Номер квартиры
Этаж
Комнат
Площадь,...
EW Real Estate
6 500 000 €
Вилла в Берлине, Германия
660 м29
Эта эксклюзивная роскошная недвижимость была полностью отремонтирована в 2012 году. На первом этаже виллы расположена просторная гостиная и столовая с камином и выходом на террасы, а также просторная роскошная кухня. На одной из террас имеется уличный камин. Кроме того, на первом этаже есть спальня, гостевой туалет, гардеробная и кладовая. На...
EW Real Estate
1 531 905 €
Квартира в Берлине, Германия
98 м2211
Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в центре западного Берлина, в районе Шарлоттенбург. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 4 квартале 2022 года.
Структурированный фасад с высококачественными поверхностями из штукатурки и кирпича придают зданию современный вид, который неподвластен времени....
EW Real Estate
599 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
98 м2322
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
528 912 €
Квартира в Берлине, Германия
61 м2211
Вашему вниманию представлены новые элитные 2-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....
EW Real Estate
380 000 €
Квартира в Берлине, Германия
78 м2311
В районе Кройцберг предлагается 3,5-комнатная квартира площадью 78 м². Дом был построен в 1914 году и до сих пор сохраняет свой исторический шарм. Квартира находится на цокольном этаже и располагает садом. Обратите внимание: с 2011 года она сдана в аренду.
Арендная плата составляет 468 евро в месяц, дополнительные расходы — 297...
L&B Immobiliya
410 000 €
Квартира в Берлине, Германия
48 м22
Историческое жилое и коммерческое здание 1900 года предлагает тщательно и роскошно отреставрированные апартаменты на всех этажах.
При обустройстве дома акцент был сделан на смешении исторического и современного. Новые лифты, элегантные лестницы и недавно спроектированный зеленый двор — это лишь некоторые детали дома. Окна на южную...
EW Real Estate
875 900 €
Квартира в Берлине, Германия
99 м24
Этот дом подойдет каждому: на любой жизненный этап, для любого размера семьи, для любых жизненных потребностей — в общем, на все случаи жизни.
По своей полноте и размеру комплекс идеально соответствует «Новой солодовне» и непринужденно переосмысливает кажущийся контраст между современностью и историей.
Первое впечатление...
EW Real Estate
397 000 €
Квартира в Берлине, Германия
50 м211
Жилой проект Wohnpanorama – это комфортная городская жизнь с видом на парк Am Gleisdreieck, расположенный в ярком и модном районе Берлина. Здесь Берлин предстаёт именно таким, каким он нравится многим: красочный, разнообразный, никогда не скучающий, с интересными барами, ресторанами и культурными событиями. Парковая зона площадью более 30 га с...
NF Group
596 900 €
Квартира в Берлине, Германия
50 м22
Заселение дома запланировано на 2027 год.
Добро пожаловать в новый жилой район, сочетающий в себе роскошь, экологичность и уникальные концепции жизни. Откройте для себя свой новый дом в самом сердце старинного района вилл — оазис элегантности и эксклюзивности. Здесь, в берлинском районе Целендорф, строится 138 квартир, элегантно...
EW Real Estate
2 400 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
224 м2543
Продается роскошная 5-конатная квартира в старинном доме на 3 этаже старинного дома в вильгельминском стиле, полностью отремонтированного в 2020 году.
Квартира находится всего в 200-метрах от Курфюрстендамм, в районе Берлин — Шарлоттенбург.
Просторная квартира была отремонтирована по самым высоким стандартам, с использованием...
EW Real Estate
819 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
107 м2322
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком.
На продажу выставлены 184...
NF Group
426 496 €
Квартира в Берлине, Германия
38 м2211
Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м.
Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...
EW Real Estate
640 400 €
Квартира в Берлине, Германия
40 м2
В самом центре Берлина в популярном районе Вильмерсдорф строится новый жилой проект. Локация идеальна: 5 мин ходьбы от Оливаер Плац и Курфюрстендамм, рядом две станции U-bahn, два парка и вся необходимая инфраструктура. Здесь существует постоянный высокий спрос на качественное жильё и на аренду, поэтому проект привлекателен для инвесторов....
NF Group
579 000 €
Офис в Берлине, Германия
125 м2
Вашему вниманию представлено коммерческое помещение в центре Берлина (столица Германии), вблизи бульвара Курфюрстендамм. Дом, в котором оно расположено, был построен в 1965 году. В настоящий момент идет его капитальный ремонт, он будет завершен в 2021 году.
Представленное помещение имеет отличное расположение в самом центре столицы, всего в 2...
EW Real Estate
326 527 €
Квартира в Берлине, Германия
42 м211
Новый жилой проект расположен в центре западного Берлина, в популярном и престижном районе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф. Этот район известен многочисленными парками и скверами, в том числе и природным ландшафтным парком Грюневальд с цепью озер и многочисленными достопримечательностями. Район предлагает много возможностей провести свободное время:...
.jpg)
