Недвижимость Берлина. Что изменилось за десять лет? Спойлер: буквально всё

Немецкое агентство Guthmann Estate подготовило отчёт о состоянии рынка недвижимости Берлина. В основе – статистические данные за последние десять лет. Цель – понять, сможет ли сектор справиться с последствиями коронакризиса, как на него повлияют отмена заморозки арендных ставок и другие социальные факторы. 

Цены на недвижимость в Берлине

Колоссальный рост цен – это главная характеристика рынка. С 2010 года жильё в Берлине подорожало на 205%. Отсчётной точкой стала медианная стоимость указанных в объявлениях цен за 2010 год – €1610 за кв. м. В мае 2021-го продавцы просили в среднем €5140.

По сравнению с тем же периодом 2020 года рост медианной цены предложения составил 7%. Это очередное доказательство того, что, вопреки надеждам (блуждавшим в обществе в начале пандемии), жильё в Берлине не подешевело. Новостройки лидируют: медианная цена свежего квадратного метра в апреле достигла €6750.

Изменение суммы сделки купли-продажи в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

С рентой дела обстоят не лучше. В феврале 2020 года власти города даже заморозили арендную плату на пять лет, чтобы сдержать стремительный рост ставок. Однако в начале 2021 года решение было отменено судом, что моментально привело к росту средних расценок с €11 до €12 за квадрат в месяц. Аренда новых квартир, как и покупка, стоит дороже: цены здесь достигают €19 за кв. м. 

Дефицит объектов для покупки и аренды

Эти события происходили на фоне заметно снизившегося предложения. В мае 2010 года на рынке было больше 18 тыс. доступных для покупки объектов. А в мае 2020 года – всего 10 240. Дело не только в коронавирусе: количество вакантных вариантов снижалось планомерно, что и привело к заметному росту цен.

Изменилась и структура предложений. За десять лет бюджетный сегмент сошёл на нет: если в мае 2010 года квартиры стоимостью от €0,5 тыс. до €2,5 тыс. за квадрат составляли больше 80% на рынке (15 550), то в марте 2021-го таких объектов было всего 70. Ценовой сегмент от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. занял основную долю, а количество элитных вариантов (от €7,5 тыс. за метр) только росло.

Изменения на рынке аренды оказались ещё существеннее. В январе 2012 года съёмщики могли выбирать среди 32 650 предложений, а в январе 2020-го число арендных квартир сократилось в два с лишним раза (14 780). 2021 год характеризуется самым низким количеством предложений и самыми высокими ценами за последние десять лет. Медианный прайс квадратного метра в апреле достиг €12,5 за месяц. 42% объектов сдаются по цене €14 за квадрат и выше. 

Изменение предложений аренды в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Строительный кризис

По состоянию на конец 2018 года в Берлине насчитывалось почти 327 тыс. жилых домов – большинство многоэтажные. Всего на рынке имелось 1,95 млн квартир, из которых 1,45 млн сдавались в аренду. Таким образом, 75% жилищного фонда столицы – это арендное жильё, 17,5% заняты собственниками, ещё 7,5% пустуют.  

По подсчётам экспертов, Берлину не хватает 205 тыс. жилых объектов. Острый дефицит испытывают практически все районы города, кроме Марцан-Хеллерсдорфа и Кёпеника, где не помешало бы построить «всего лишь» 3–5 тыс. квартир. Самые серьёзные проблемы с предложением в районе Веддинг, который нуждается в 17,5 тыс. новых объектов. 

Дефицит лишь отчасти вызван ростом населения Берлина: спрос был высоким даже без учёта волн иммиграции. В 2013 году, когда в Берлине было зарегистрировано 3,4 млн жителей, уже не хватало около 88,6 тыс. квартир. А ведь с тех пор город только рос. 

Важнейшая причина дефицита жилья – особенности местного законодательства, которое не позволяет застройщикам нарастить объёмы. Специалисты Guthmann Estate обращают внимание на феномен Milieuschutz – особо охраняемых районов Берлина. Декларируемая цель их создания – защита архитектурного облика города и интересов местных жителей. 

На этих территориях действуют строгие правила строительства и модернизации жилья. Например, запрет на объединение маленьких квартир в одну, пристройку лифтов и балконов, установку тёплых полов и даже проведение дорогостоящего ремонта. Последнее правило ввели, чтобы арендаторы не съезжали из-за повышения ставок, которое обычно происходит после проведения в квартире ремонта. Любые обновления недвижимости в Milieuschutz требуют отдельного согласования с местными властями или коммунами жильцов.

Актуальная карта особо охраняемых районов Берлина. Источник: Milieu Protection Map

Со временем благие намерения властей города усложнили жизнь и продавцам, и покупателям недвижимости. И если для первых увеличилось только время сделки, то вторым приходится приобретать у органов местного самоуправления право выкупа объекта на защищённых территориях. При этом количество подобных районов продолжает расти не только в Берлине, но и в других городах Германии. 

Ожидания от 2021 года

Лишь немногие страны справились с последствиями пандемии коронавируса так же хорошо, как Германия. К примеру, в апреле немецкая столица вошла в список самых ковид-безопасных городов мира. Это станет залогом дальнейшего восстановления экономики. 

Даже несмотря на небольшое замедление цен из-за пандемии, Берлин не перестал быть привлекательным для инвесторов городом. Состав населения постоянно меняется, новые жители приезжают на место прежних, независимо от уровня цен на аренду и покупку квартир. Парадоксально, но даже меры по ограничению арендных ставок, как считают риелторы Guthmann Estate, имеют положительный эффект. Ведь в Берлине инвесторы уже имеют опыт работы и понимают правила игры, а в других странах им ещё придётся столкнуться с ужесточением условий. 

С риелторами согласны и институциональные инвесторы, которых в сентябре 2020 года опросил немецкий институт исследования общественного мнения Kantar. По мнению специалистов, Берлин входит в топ-3 наиболее привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость. 

Быстрее смотрите, что пока ещё можно купить в Берлине

397 000 €

Квартира в Берлине, Германия

50 м² 1 1

Жилой проект Wohnpanorama – это комфортная городская жизнь с видом на парк Am Gleisdreieck, расположенный в ярком и модном районе Берлина. Здесь Берлин предстаёт именно таким, каким он нравится многим: красочный, разнообразный, никогда не скучающий, с интересными барами, ресторанами и культурными событиями. Парковая зона площадью более 30 га с...

NF Group

369 000 €

Квартира в Берлине, Германия

53 м² 2

Квартира с 1 спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько художественных...

NF Group

1 950 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

180 м² 2

Апартаменты расположены в центре Берлина на улице Францёзише-Штрассе в новом здании с консьержем, построенном в 2018 году и спроектированном известным архитектором Дэвидом Чипперфилдом.Апартаменты площадью 180 кв. м включают гостиную, полностью оснащенную кухню, основную спальню с ванной комнатой, еще одну спальню, гардеробную и террасу. Высота...

NF Group

718 920 €

Апартаменты в Берлине, Германия

71 м²

Современный жилой проект с частным садом во внутреннем дворе находится в сердце эксклюзивного района Шарлоттенбург и предлагает тихую жизнь в оживленном районе столицы. Архитектура здания вдохновлена Вильгельмианской эпохой и отражает традиционную элегантность Берлина. Рядом находится Савиньи-плац – традиционное место берлинской интеллигенции и...

NF Group

1 786 151 €

Квартира в Берлине, Германия

104 м² 3 2 2

Вашему вниманию представлены новые 3-комнатные квартиры в центре западного Берлина, в районе Шарлоттенбург. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 4 квартале 2022 года. Структурированный фасад с высококачественными поверхностями из штукатурки и кирпича придают зданию современный вид, который неподвластен времени....

EW Real Estate

2 914 644 €

Квартира в Берлине, Германия

187 м² 4 3 3

Вашему вниманию представлены новые 4-комнатные квартиры в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объекты расположены в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Завершение строительства запланировано на 2022 год. Строительство дома...

EW Real Estate

807 500 €

Квартира в Берлине, Германия

85 м²

Жилой проект находится в центре Берлина в районе Шёнеберг, в шаговой доступности от популярных центральных локаций, недалеко от станции метро Viktoria-Luise-Platz. При этом само здание расположено в тихом переулке – вдали от шума и суеты. В современном 6-этажном здании расположены шесть просторных 2-комнатных квартир площадью 85-105 кв.м, по...

NF Group

757 512 €

Квартира в Берлине, Германия

98 м² 3 2 1

Вашему вниманию представлены новые элитные 3-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....

EW Real Estate

1 021 029 €

Квартира в Берлине, Германия

103 м² 4 3 2

Вашему вниманию представлены новые 4-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...

EW Real Estate

835 000 €

Квартира в Берлине, Германия

60 м² 2 1 1

Кредит

Комфортабельная квартира класса люкс в центре Берлина. Настоящий географический центр: самая премиальная зона Митте напрямую связана с самыми посещаемыми районами: Кройцберг, Шарлоттенбург и Пренцлауэр-Берг. Всего в нескольких минутах ходьбы от природного оазиса Тиргартен и набережной Шпрее.

EW Real Estate

1 574 900 €

Квартира в Берлине, Германия

132 м² 4 3 2

Кредит

Светлая и просторная угловая квартира на 3-м этаже полностью отреставрированного промышленного здания между Мауэр Парком и Арконаплац. В 1897 году это здание принадлежало пивоварне. В современности здание отреставрировали, и оно стало жилым. Дом удобно расположен между зелеными зонами Мауэр-парка и Арконплац. Менее 10 минут от Центрального...

EW Real Estate

1 350 000 €

Квартира в Берлине, Германия

110 м² 3 2 1

Кредит

Эксклюзивная уютная квартира с тремя комнатами, в которой сделан качественный ремонт из дорогостоящих строительных материалов. Продаётся с эксклюзивной мебелью. Есть собственная парковка в подземном гараже. Квартира расположена в самом центре самого роскошного и популярного поселка вилл Берлина - Грюневальда. В этом районе разместились...

EW Real Estate

233 000 €

Квартира в Берлине, Германия

56 м² 3 2 1

Кредит

Предлагается светлая и уютная 3-комнатная квартира общей площадью 55,7 м² в жилом доме 1965 года постройки. Он был модернизирован в 1996 году и находится в хорошем состоянии. В квартире есть 3 комнаты, кухня и ванная комната. Две спальни отделены друг от друга просторной гостиной с примыкающим балконом. Недвижимость находится в...

EW Real Estate

1 150 000 €

Квартира в Берлине, Германия

100 м² 3 2 2

Продается новая меблированная 3-комнатная квартира в Берлине Митте. Эта новая квартира представляет собой жилое пространство с высоким уровнем качества жизни. Первоклассный комфорт проживания в современном комплексе, а также практичная планировка и меблировка квартиры не оставляют желать лучшего: встроенная кухня оборудована по последнему...

EW Real Estate

4 100 000 €

Квартира в Берлине, Германия

196 м² 5 4 4

Это совершенно особенный объект экстракласса, полный роскоши, который расположен в парковой зоне на частном берегу озера Диана в Берлин – Груневальд. Квартира занимает весь первый этаж виллы и окружен собственным садом. Все это создает впечатление собственного дома. Уже в подъезде вас поражает свет и легкость помещения. В 5 просторных...

EW Real Estate

426 496 €

Квартира в Берлине, Германия

38 м² 2 1 1

Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м. Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...

EW Real Estate

537 549 €

Квартира в Берлине, Германия

73 м² 2

Вашему вниманию представлены новые 2-3-комнатные квартиры в Берлине, в микрорайоне Каульсдорф, который относится к району Марцан-Хеллерсдорф. В настоящий момент уже заканчивается строительство этого дома с 18 жилыми единицами, и заселение запланировано на июль 2024 года. Квартиры, расположенные на четырех этажах, и имеют жилую площадь от 75 до...

EW Real Estate

630 000 €

Квартира в Берлине, Германия

78 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Берлине. Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году В доме есть лифт. Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление. Состав квартиры: 2 комнаты, санузел, балкон 2 этаж (немецкий 1 OG). Уютный, тихий и красивый двор Доступны разные площади и планировки. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

5 500 000 €

Вилла в Берлине, Германия

400 м² 10

Продается роскошная новая вилла 2023 года постройки, недавно построенная в микрорайоне Лихтерфельде, который относится к берлинскому району Целендорф. Она занимает участок площадью около 610 м² и предлагает эксклюзивную жилую атмосферу в сочетании с вневременной элегантностью. На первом этаже вы найдете впечатляющую приемную с лестницей...

EW Real Estate

475 000 €

Квартира в Берлине, Германия

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира в новостройке, в центре Берлина К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания - все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно. Площадь квартиры 59.67 м² Квартира...

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 125 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru