Недвижимость Берлина. Что изменилось за десять лет? Спойлер: буквально всё

Немецкое агентство Guthmann Estate подготовило отчёт о состоянии рынка недвижимости Берлина. В основе – статистические данные за последние десять лет. Цель – понять, сможет ли сектор справиться с последствиями коронакризиса, как на него повлияют отмена заморозки арендных ставок и другие социальные факторы. 

Цены на недвижимость в Берлине

Колоссальный рост цен – это главная характеристика рынка. С 2010 года жильё в Берлине подорожало на 205%. Отсчётной точкой стала медианная стоимость указанных в объявлениях цен за 2010 год – €1610 за кв. м. В мае 2021-го продавцы просили в среднем €5140.

По сравнению с тем же периодом 2020 года рост медианной цены предложения составил 7%. Это очередное доказательство того, что, вопреки надеждам (блуждавшим в обществе в начале пандемии), жильё в Берлине не подешевело. Новостройки лидируют: медианная цена свежего квадратного метра в апреле достигла €6750.

Изменение суммы сделки купли-продажи в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

С рентой дела обстоят не лучше. В феврале 2020 года власти города даже заморозили арендную плату на пять лет, чтобы сдержать стремительный рост ставок. Однако в начале 2021 года решение было отменено судом, что моментально привело к росту средних расценок с €11 до €12 за квадрат в месяц. Аренда новых квартир, как и покупка, стоит дороже: цены здесь достигают €19 за кв. м. 

Дефицит объектов для покупки и аренды

Эти события происходили на фоне заметно снизившегося предложения. В мае 2010 года на рынке было больше 18 тыс. доступных для покупки объектов. А в мае 2020 года – всего 10 240. Дело не только в коронавирусе: количество вакантных вариантов снижалось планомерно, что и привело к заметному росту цен.

Изменилась и структура предложений. За десять лет бюджетный сегмент сошёл на нет: если в мае 2010 года квартиры стоимостью от €0,5 тыс. до €2,5 тыс. за квадрат составляли больше 80% на рынке (15 550), то в марте 2021-го таких объектов было всего 70. Ценовой сегмент от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. занял основную долю, а количество элитных вариантов (от €7,5 тыс. за метр) только росло.

Изменения на рынке аренды оказались ещё существеннее. В январе 2012 года съёмщики могли выбирать среди 32 650 предложений, а в январе 2020-го число арендных квартир сократилось в два с лишним раза (14 780). 2021 год характеризуется самым низким количеством предложений и самыми высокими ценами за последние десять лет. Медианный прайс квадратного метра в апреле достиг €12,5 за месяц. 42% объектов сдаются по цене €14 за квадрат и выше. 

Изменение предложений аренды в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Строительный кризис

По состоянию на конец 2018 года в Берлине насчитывалось почти 327 тыс. жилых домов – большинство многоэтажные. Всего на рынке имелось 1,95 млн квартир, из которых 1,45 млн сдавались в аренду. Таким образом, 75% жилищного фонда столицы – это арендное жильё, 17,5% заняты собственниками, ещё 7,5% пустуют.  

По подсчётам экспертов, Берлину не хватает 205 тыс. жилых объектов. Острый дефицит испытывают практически все районы города, кроме Марцан-Хеллерсдорфа и Кёпеника, где не помешало бы построить «всего лишь» 3–5 тыс. квартир. Самые серьёзные проблемы с предложением в районе Веддинг, который нуждается в 17,5 тыс. новых объектов. 

Дефицит лишь отчасти вызван ростом населения Берлина: спрос был высоким даже без учёта волн иммиграции. В 2013 году, когда в Берлине было зарегистрировано 3,4 млн жителей, уже не хватало около 88,6 тыс. квартир. А ведь с тех пор город только рос. 

Важнейшая причина дефицита жилья – особенности местного законодательства, которое не позволяет застройщикам нарастить объёмы. Специалисты Guthmann Estate обращают внимание на феномен Milieuschutz – особо охраняемых районов Берлина. Декларируемая цель их создания – защита архитектурного облика города и интересов местных жителей. 

На этих территориях действуют строгие правила строительства и модернизации жилья. Например, запрет на объединение маленьких квартир в одну, пристройку лифтов и балконов, установку тёплых полов и даже проведение дорогостоящего ремонта. Последнее правило ввели, чтобы арендаторы не съезжали из-за повышения ставок, которое обычно происходит после проведения в квартире ремонта. Любые обновления недвижимости в Milieuschutz требуют отдельного согласования с местными властями или коммунами жильцов.

Актуальная карта особо охраняемых районов Берлина. Источник: Milieu Protection Map

Со временем благие намерения властей города усложнили жизнь и продавцам, и покупателям недвижимости. И если для первых увеличилось только время сделки, то вторым приходится приобретать у органов местного самоуправления право выкупа объекта на защищённых территориях. При этом количество подобных районов продолжает расти не только в Берлине, но и в других городах Германии. 

Ожидания от 2021 года

Лишь немногие страны справились с последствиями пандемии коронавируса так же хорошо, как Германия. К примеру, в апреле немецкая столица вошла в список самых ковид-безопасных городов мира. Это станет залогом дальнейшего восстановления экономики. 

Даже несмотря на небольшое замедление цен из-за пандемии, Берлин не перестал быть привлекательным для инвесторов городом. Состав населения постоянно меняется, новые жители приезжают на место прежних, независимо от уровня цен на аренду и покупку квартир. Парадоксально, но даже меры по ограничению арендных ставок, как считают риелторы Guthmann Estate, имеют положительный эффект. Ведь в Берлине инвесторы уже имеют опыт работы и понимают правила игры, а в других странах им ещё придётся столкнуться с ужесточением условий. 

С риелторами согласны и институциональные инвесторы, которых в сентябре 2020 года опросил немецкий институт исследования общественного мнения Kantar. По мнению специалистов, Берлин входит в топ-3 наиболее привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость. 

Быстрее смотрите, что пока ещё можно купить в Берлине

228 000 €

Квартира в Берлине, Германия

32 м² 1 1 1

Кредит

Недвижимость расположена в районе с многоквартирными домами и коммерческими зданиями. Окрестности имеют городской характер и имеют отличную доступность ко всем услугам и магазинам. Недвижимость находится в непосредственной близости от недавно закрытого аэропорта Тегель, реконструкция которого дает положительные импульсы для этой части...

EW Real Estate

835 000 €

Квартира в Берлине, Германия

60 м² 2 1 1

Кредит

Комфортабельная квартира класса люкс в центре Берлина. Настоящий географический центр: самая премиальная зона Митте напрямую связана с самыми посещаемыми районами: Кройцберг, Шарлоттенбург и Пренцлауэр-Берг. Всего в нескольких минутах ходьбы от природного оазиса Тиргартен и набережной Шпрее.

EW Real Estate

2 752 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

428 м²

Блок из 8 самых ликвидных квартир - студий и 1-спальных - по специальной цене!Новый жилой проект строится в деловом квартале района Фридрихсхайн.Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz...

NF Group

449 000 €

Квартира в Берлине, Германия

55 м²

Вашему вниманию представлены модернизированные 2-4 комнатные квартиры, в Берлине Вильмерсдорф. Дом в котором продаются указанные ниже квартиры на данный момент полностью перестраивается и модернизируется. Ожидается что квартиры будут готовы к заселению летом / осенью 2023 года. Номер квартиры Этаж Комнат Площадь,...

EW Real Estate

2 400 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

224 м² 5 4 3

Продается роскошная 5-конатная квартира в старинном доме на 3 этаже старинного дома в вильгельминском стиле, полностью отремонтированного в 2020 году. Квартира находится всего в 200-метрах от Курфюрстендамм, в районе Берлин — Шарлоттенбург. Просторная квартира была отремонтирована по самым высоким стандартам, с использованием...

EW Real Estate

199 000 €

Квартира в Берлине, Германия

55 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Берлине Дом построен в 1971 году. В 2017 году был полностью изменен дизайн фасадов и отремонтированы балконы. Продаваемая квартира расположена на 3-м этаже. В доме есть лифт! Жилая площадь около 54,92 кв. м разделена на спальню, выходящую во внутренний двор, гостиную с выходом на балкон, прихожую с практичной кладовой,...

DEM GROUP GmbH

1 194 868 €

Апартаменты в Берлине, Германия

151 м² 2

Современный лофт расположен в районе Фридрихсхайн в Берлине.Апартаменты площадью 151 кв. м включают полностью оборудованную кухню с островом, гостиную, 2 спальни, гардеробную, балкон. Высота потолков в апартаментах – 3,30 м.В стоимость апартаментов включено машиноместо в подземном паркинге.

NF Group

528 912 €

Квартира в Берлине, Германия

61 м² 2 1 1

Вашему вниманию представлены новые элитные 2-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....

EW Real Estate

1 605 000 €

Квартира в Берлине, Германия

153 м² 4 3 3

Квартира находится в комплексе Fellini Residences в тихом месте на Шпиттельмаркт, в центре Берлина Привлекательная итальянская архитектура Fellini Residences сочетает в себе классическую элегантность и современную эстетику. Благородный жилой комплекс находится в непосредственной близости от Жандарменмаркт в оживленном Берлине и предлагает...

EW Real Estate

969 000 €

Квартира в Берлине, Германия

136 м² 4

Очаровательное старинное здание было построено около 1900 года, состоит из 22 квартир и было полностью отремонтировано в 1985 году. Жилой ансамбль находится в очень хорошем и ухоженном состоянии. Доступно для немедленного заселения! Эксклюзивная квартира мечты с 4 комнатами, обеспечит особое качество жизни. В очень просторной квартире...

EW Real Estate

1 350 000 €

Квартира в Берлине, Германия

110 м² 3 2 1

Кредит

Эксклюзивная уютная квартира с тремя комнатами, в которой сделан качественный ремонт из дорогостоящих строительных материалов. Продаётся с эксклюзивной мебелью. Есть собственная парковка в подземном гараже. Квартира расположена в самом центре самого роскошного и популярного поселка вилл Берлина - Грюневальда. В этом районе разместились...

EW Real Estate

649 000 €

Квартира в Берлине, Германия

73 м² 2 1 1

Das Saphhire von Libeskind — это вечная элегантность, эксклюзивность и непреходящая ценность, с выразительной кристаллической формой фасада. Новое жилое здание DAS SAPPHIRE, спроектированное архитектором Даниэлем Либескиндом, воплощает в себе совершенство современной городской жизни в районе Берлин-Митте. Стильные апартаменты сочетают в...

EW Real Estate

685 000 €

Квартира в Берлине, Германия

85 м² 3 2 1

Новое здание в центре западного Берлина в районе Вильмерсдорф было сдано в 2020 году и поражает своей красивой архитектурой. Квартира на мезонине выходит окнами на юг и имеет просторную лоджию площадью почти 15 квадратных метров, которая летом становится второй гостиной. Подземное парковочное место с зарядкой для электромобиля можно...

EW Real Estate

1 314 232 €

Квартира в Берлине, Германия

131 м² 5 3 2

Вашему вниманию представлены новые 5-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...

EW Real Estate

326 527 €

Квартира в Берлине, Германия

42 м² 1 1

Новый жилой проект расположен в центре западного Берлина, в популярном и престижном районе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф. Этот район известен многочисленными парками и скверами, в том числе и природным ландшафтным парком Грюневальд с цепью озер и многочисленными достопримечательностями. Район предлагает много возможностей провести свободное время:...

NF Group

852 255 €

Квартира в Берлине, Германия

80 м² 3

Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м. Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...

EW Real Estate

819 000 €

Квартира в Берлине, Германия

107 м² 3 2 2

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...

NF Group

345 000 €

Квартира в Берлине, Германия

42 м² 2 1 1

Кредит Объект под сдачу

Предлагаем вашему вниманию уютную небольшую 2-комнатную квартиру, расположенную на 2-м этаже нового современного жилого комплекса. В квартире есть гостиная и столовая с открытой кухней. Кухня полностью оборудована. Из гостиной есть выход в спальню и на лоджию с видом на зеленый внутренний двор. С лоджии, которая в хорошую погоду служит второй...

EW Real Estate

370 000 €

Квартира в Берлине, Германия

42 м² 1

Студия с огороженной спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...

NF Group

860 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

120 м² 1

Уникальные роскошные апартаменты расположены в самом сердце Берлина на Постдамской площади в здании, построенном в 1999 году.Апартаменты площадью 120 кв. м включают просторную гостиную, кухню, спальню, ванную комнату, гардеробную. Техническое оснащение включает подогрев полов и систему кондиционирования.

NF Group

Посмотреть ещё 135 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru