Недвижимость Берлина. Что изменилось за десять лет? Спойлер: буквально всё

Немецкое агентство Guthmann Estate подготовило отчёт о состоянии рынка недвижимости Берлина. В основе – статистические данные за последние десять лет. Цель – понять, сможет ли сектор справиться с последствиями коронакризиса, как на него повлияют отмена заморозки арендных ставок и другие социальные факторы. 

Цены на недвижимость в Берлине

Колоссальный рост цен – это главная характеристика рынка. С 2010 года жильё в Берлине подорожало на 205%. Отсчётной точкой стала медианная стоимость указанных в объявлениях цен за 2010 год – €1610 за кв. м. В мае 2021-го продавцы просили в среднем €5140.

По сравнению с тем же периодом 2020 года рост медианной цены предложения составил 7%. Это очередное доказательство того, что, вопреки надеждам (блуждавшим в обществе в начале пандемии), жильё в Берлине не подешевело. Новостройки лидируют: медианная цена свежего квадратного метра в апреле достигла €6750.

Изменение суммы сделки купли-продажи в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

С рентой дела обстоят не лучше. В феврале 2020 года власти города даже заморозили арендную плату на пять лет, чтобы сдержать стремительный рост ставок. Однако в начале 2021 года решение было отменено судом, что моментально привело к росту средних расценок с €11 до €12 за квадрат в месяц. Аренда новых квартир, как и покупка, стоит дороже: цены здесь достигают €19 за кв. м. 

Дефицит объектов для покупки и аренды

Эти события происходили на фоне заметно снизившегося предложения. В мае 2010 года на рынке было больше 18 тыс. доступных для покупки объектов. А в мае 2020 года – всего 10 240. Дело не только в коронавирусе: количество вакантных вариантов снижалось планомерно, что и привело к заметному росту цен.

Изменилась и структура предложений. За десять лет бюджетный сегмент сошёл на нет: если в мае 2010 года квартиры стоимостью от €0,5 тыс. до €2,5 тыс. за квадрат составляли больше 80% на рынке (15 550), то в марте 2021-го таких объектов было всего 70. Ценовой сегмент от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. занял основную долю, а количество элитных вариантов (от €7,5 тыс. за метр) только росло.

Изменения на рынке аренды оказались ещё существеннее. В январе 2012 года съёмщики могли выбирать среди 32 650 предложений, а в январе 2020-го число арендных квартир сократилось в два с лишним раза (14 780). 2021 год характеризуется самым низким количеством предложений и самыми высокими ценами за последние десять лет. Медианный прайс квадратного метра в апреле достиг €12,5 за месяц. 42% объектов сдаются по цене €14 за квадрат и выше. 

Изменение предложений аренды в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Строительный кризис

По состоянию на конец 2018 года в Берлине насчитывалось почти 327 тыс. жилых домов – большинство многоэтажные. Всего на рынке имелось 1,95 млн квартир, из которых 1,45 млн сдавались в аренду. Таким образом, 75% жилищного фонда столицы – это арендное жильё, 17,5% заняты собственниками, ещё 7,5% пустуют.  

По подсчётам экспертов, Берлину не хватает 205 тыс. жилых объектов. Острый дефицит испытывают практически все районы города, кроме Марцан-Хеллерсдорфа и Кёпеника, где не помешало бы построить «всего лишь» 3–5 тыс. квартир. Самые серьёзные проблемы с предложением в районе Веддинг, который нуждается в 17,5 тыс. новых объектов. 

Дефицит лишь отчасти вызван ростом населения Берлина: спрос был высоким даже без учёта волн иммиграции. В 2013 году, когда в Берлине было зарегистрировано 3,4 млн жителей, уже не хватало около 88,6 тыс. квартир. А ведь с тех пор город только рос. 

Важнейшая причина дефицита жилья – особенности местного законодательства, которое не позволяет застройщикам нарастить объёмы. Специалисты Guthmann Estate обращают внимание на феномен Milieuschutz – особо охраняемых районов Берлина. Декларируемая цель их создания – защита архитектурного облика города и интересов местных жителей. 

На этих территориях действуют строгие правила строительства и модернизации жилья. Например, запрет на объединение маленьких квартир в одну, пристройку лифтов и балконов, установку тёплых полов и даже проведение дорогостоящего ремонта. Последнее правило ввели, чтобы арендаторы не съезжали из-за повышения ставок, которое обычно происходит после проведения в квартире ремонта. Любые обновления недвижимости в Milieuschutz требуют отдельного согласования с местными властями или коммунами жильцов.

Актуальная карта особо охраняемых районов Берлина. Источник: Milieu Protection Map

Со временем благие намерения властей города усложнили жизнь и продавцам, и покупателям недвижимости. И если для первых увеличилось только время сделки, то вторым приходится приобретать у органов местного самоуправления право выкупа объекта на защищённых территориях. При этом количество подобных районов продолжает расти не только в Берлине, но и в других городах Германии. 

Ожидания от 2021 года

Лишь немногие страны справились с последствиями пандемии коронавируса так же хорошо, как Германия. К примеру, в апреле немецкая столица вошла в список самых ковид-безопасных городов мира. Это станет залогом дальнейшего восстановления экономики. 

Даже несмотря на небольшое замедление цен из-за пандемии, Берлин не перестал быть привлекательным для инвесторов городом. Состав населения постоянно меняется, новые жители приезжают на место прежних, независимо от уровня цен на аренду и покупку квартир. Парадоксально, но даже меры по ограничению арендных ставок, как считают риелторы Guthmann Estate, имеют положительный эффект. Ведь в Берлине инвесторы уже имеют опыт работы и понимают правила игры, а в других странах им ещё придётся столкнуться с ужесточением условий. 

С риелторами согласны и институциональные инвесторы, которых в сентябре 2020 года опросил немецкий институт исследования общественного мнения Kantar. По мнению специалистов, Берлин входит в топ-3 наиболее привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость. 

Быстрее смотрите, что пока ещё можно купить в Берлине

1 575 000 €

Квартира в Берлине, Германия

137 м² 5 4 3

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком.На продажу выставлены 184...

Knight Frank

910 900 €

Квартира в Берлине, Германия

114 м² 2 1

Knight Frank

1 099 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

124 м² 3 2 2

Видовая квартира с 2 спальнями в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...

Knight Frank

2 499 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

243 м² 6 3 3

Вашему вниманию представлен 6-комнатный пентхаус премиум-класса в Берлине, в районе Груневальд. Дом был построен в 2009 году. Последний ремонт квартиры был проведен всего 5 месяцев назад, благодаря чему она находится в состоянии новой. При строительстве дома использовались современные технологии строительства и высококачественные немецкие...

EW Real Estate

1 950 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

180 м² 2

Апартаменты расположены в центре Берлина на улице Францёзише-Штрассе в новом здании с консьержем, построенном в 2018 году и спроектированном известным архитектором Дэвидом Чипперфилдом.Апартаменты площадью 180 кв. м включают гостиную, полностью оснащенную кухню, основную спальню с ванной комнатой, еще одну спальню, гардеробную и террасу. Высота...

Knight Frank

1 690 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

112 м² 2

Апартаменты расположены на берегу реки Шпрее в Берлине. Апартаменты площадью 112 кв. м включают 2 спальни, полностью оборудованную кухню с островом, гостиную и столовую открытого плана, террасу с садом и открытое парковочное место. В апартаментах панорамные окна с видом на реку. Техническое оснащение включает подогрев полов.

Knight Frank

199 000 €

Квартира в Берлине, Германия

27 м² 1

Свободная и отремонтированная 1-комнатная квартира с балконом в одном из лучших районов города!номер объекта::1815Вашему вниманию предлагается 1-комнатная квартира, расположенная на 5-ом этаже ухоженного здания постройки 1980-го года. В доме 6 этажей, есть лифт. Здание находится в идеальном состоянии и в недавнем времени было модернизировано. В...

L&B Immobiliya

95 000 €

Квартира в Берлине, Германия

23 м² 1

Свободная просторная квартира в зеленом районе!номер объекта::1839Вашему вниманию предлагается квартира 5-ом этаже 5-этажного дома, построенного в 1900 году. В недавнее время здание было модернизировано. В доме центральное масленное отопление. Площадь предлагаемой квартиры составляет около 23 м2, она состоит из гостиной комнаты с кухонной нишей,...

L&B Immobiliya

718 920 €

Апартаменты в Берлине, Германия

2

Современный жилой проект с частным садом во внутреннем дворе находится в сердце эксклюзивного района Шарлоттенбург и предлагает тихую жизнь в оживленном районе столицы. Архитектура здания вдохновлена Вильгельмианской эпохой и отражает традиционную элегантность Берлина. Рядом находится Савиньи-плац – традиционное место берлинской интеллигенции и...

Knight Frank

1 215 920 €

Квартира в Берлине, Германия

81 м² 2 1 1

Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объекты расположены в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Завершение строительства запланировано на 2022 год. Строительство дома...

EW Real Estate

354 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

41 м²

ID 14061 Новый жилой комплекс вблизи Кельнского парка. - 133 комфортабельных апартамента - Прекрасное месторасположение в самом центре города вблизи Кельнского Парка - Разнообразные: от 1 до 5 комнат, площадью от 33 до 160 м², от студий до пентхаусов. - Несколько вариантов финальной дизайнерской отделки - Высокое качество: роскошное лобби и...

Russia Sotheby’s International Realty

306 535 €

Квартира в Берлине, Германия

57 м² 2 1 1

Вашему вниманию представлена новая 2-комнатная квартира в Берлине (столица Германии), в районе Лихтенраде. Дом изначально был построен в 1960 году и состоял из 3 этажей. В 2020 году в нем был проведен капитальный ремонт, в ходе которого, в том числе, был построен дополнительный мансардный этаж. Строительство производилось с использованием...

EW Real Estate

2 900 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

195 м² 4 3 2

Вашему вниманию представлен новый 4-комнатный пентхаус класса люкс в г. Берлин (столица Германии) в районе Груневальд. Просторный пентхаус расположен в доме, рядом с озером Кенигзее, который от крыши до основания олицетворяет собой сдержанную роскошь и источает убедительную вневременную элегантность — как снаружи, так и изнутри. Вестибюль...

EW Real Estate

99 000 €

Квартира в Берлине, Германия

33 м² 1

Сданная в аренду 1- комнатная квартира в отличном районе по выгодной цене! номер объекта::1840Вашему вниманию предлагается квартира 3-ом этаже 3-этажного дома, построенного в 1960 году. В недавнее время здание было модернизировано. В доме центральное масленное отопление. Площадь предлагаемой квартиры составляет около 33 м2, она состоит из...

L&B Immobiliya

1 995 000 €

Пентхаус в Берлине, Германия

212 м² 5 4 3

Вашему вниманию представлен 5-комнатный пентхаус в г.Берлин (столица Германии), вблизи знаменитого бульвара Курфюрстендамм. Объект был построен в 2020 году. При строительстве были использованы высококачественные немецкие материалы и современные технологии строительства. Квартира расположена на 4-ом этаже и имеет очень просторную гостиную и...

EW Real Estate

395 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

66 м² 2

Строящийся комплекс апартаментов на 49 юнитов площадью 24-66 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса – террасы на крыше, прачечная, и подземный паркинг. Местоположение – Lichtenberg, развитый благоприятный район в 6 км от центра Берлина, с разнообразной инфраструктурой и отличной...

Savills

648 262 €

Апартаменты в Берлине, Германия

66 м² 2 1 1

JLL Residential Development GmbH

560 317 €

Квартира в Берлине, Германия

53 м² 2 1 1

Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...

EW Real Estate

200 000 €

Квартира в Берлине, Германия

45 м² 2 1 1

Предлагаем Вашему вниманию 2-комнатную квартиру в городе Берлин, в районе Шпандау (микрорайон Хакенфельде). Дом, в котором она расположена, был построен в 1962 году. Общее состояние здания — хорошее. Ремонт и модернизация дома была проведена в 1998-2000 годах. Потребление энергии дома (Energieverbrauch) 136 kWh/(m²a). Эта светлая...

EW Real Estate

729 900 €

Апартаменты в Берлине, Германия

1

Проект реконструкции исторического здания 1881 года, внесенного в список исторических памятников, расположен в популярном и престижном районе Кройцберг-Бергманкиз. Знаменитый район привлекает людей со всего мира своим богатым разнообразием культур и стилей жизни, яркой арт-сценой и бурлящим творческим сообществом. Проект включает квартиры с 2-6...

Knight Frank

Посмотреть ещё 223 похожих объекта

Условия цитирования материалов Prian.ru