a
Версия
для печати

Недвижимость Берлина. Что изменилось за десять лет? Спойлер: буквально всё

Складывается впечатление, что рынок недвижимости столицы Германии неподвластен кризисам и экономическим перипетиям. Квартиры стремительно дорожают и так же стремительно продаются, несмотря на заоблачные цены. Риелторы проанализировали, что происходило в Берлине последние десять лет и чего ждать покупателям недвижимости в 2021 году.

Немецкое агентство Guthmann Estate подготовило отчёт о состоянии рынка недвижимости Берлина. В основе – статистические данные за последние десять лет. Цель – понять, сможет ли сектор справиться с последствиями коронакризиса, как на него повлияют отмена заморозки арендных ставок и другие социальные факторы. 

Цены на недвижимость в Берлине

Колоссальный рост цен – это главная характеристика рынка. С 2010 года жильё в Берлине подорожало на 205%. Отсчётной точкой стала медианная стоимость указанных в объявлениях цен за 2010 год – €1610 за кв. м. В мае 2021-го продавцы просили в среднем €5140.

По сравнению с тем же периодом 2020 года рост медианной цены предложения составил 7%. Это очередное доказательство того, что, вопреки надеждам (блуждавшим в обществе в начале пандемии), жильё в Берлине не подешевело. Новостройки лидируют: медианная цена свежего квадратного метра в апреле достигла €6750.

Figure 1, Guthmann Research
Изменение суммы сделки купли-продажи в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

С рентой дела обстоят не лучше. В феврале 2020 года власти города даже заморозили арендную плату на пять лет, чтобы сдержать стремительный рост ставок. Однако в начале 2021 года решение было отменено судом, что моментально привело к росту средних расценок с €11 до €12 за квадрат в месяц. Аренда новых квартир, как и покупка, стоит дороже: цены здесь достигают €19 за кв. м. 

Дефицит объектов для покупки и аренды

Эти события происходили на фоне заметно снизившегося предложения. В мае 2010 года на рынке было больше 18 тыс. доступных для покупки объектов. А в мае 2020 года – всего 10 240. Дело не только в коронавирусе: количество вакантных вариантов снижалось планомерно, что и привело к заметному росту цен.

Изменилась и структура предложений. За десять лет бюджетный сегмент сошёл на нет: если в мае 2010 года квартиры стоимостью от €0,5 тыс. до €2,5 тыс. за квадрат составляли больше 80% на рынке (15 550), то в марте 2021-го таких объектов было всего 70. Ценовой сегмент от €2,5 тыс. до €5,0 тыс. занял основную долю, а количество элитных вариантов (от €7,5 тыс. за метр) только росло.

Изменения на рынке аренды оказались ещё существеннее. В январе 2012 года съёмщики могли выбирать среди 32 650 предложений, а в январе 2020-го число арендных квартир сократилось в два с лишним раза (14 780). 2021 год характеризуется самым низким количеством предложений и самыми высокими ценами за последние десять лет. Медианный прайс квадратного метра в апреле достиг €12,5 за месяц. 42% объектов сдаются по цене €14 за квадрат и выше. 

Graph 2, Guthmann Research
Изменение предложений аренды в Берлине за десять лет. Источник: Berlin Real Estate 2021, Guthmann Research

Курьёзные последствия дефицита

В конце 2019 года появилось объявление о сдаче в аренду скромной двушки площадью 54 кв. м, расположенной в берлинском районе Шёнеберг в типовом доме 1950-х годов постройки. Владелец не жадничал и запросил всего лишь €550 в месяц, то есть €10 за кв. м. На просмотр этого варианта пришли 1749 (!!!) человек. Образовалась гигантская очередь. Риелтору пришлось запускать желающих группами по 20–30 человек, а затем устраивать конкурс для выбора арендатора.

Строительный кризис

По состоянию на конец 2018 года в Берлине насчитывалось почти 327 тыс. жилых домов – большинство многоэтажные. Всего на рынке имелось 1,95 млн квартир, из которых 1,45 млн сдавались в аренду. Таким образом, 75% жилищного фонда столицы – это арендное жильё, 17,5% заняты собственниками, ещё 7,5% пустуют.  

По подсчётам экспертов, Берлину не хватает 205 тыс. жилых объектов. Острый дефицит испытывают практически все районы города, кроме Марцан-Хеллерсдорфа и Кёпеника, где не помешало бы построить «всего лишь» 3–5 тыс. квартир. Самые серьёзные проблемы с предложением в районе Веддинг, который нуждается в 17,5 тыс. новых объектов. 

Дефицит лишь отчасти вызван ростом населения Берлина: спрос был высоким даже без учёта волн иммиграции. В 2013 году, когда в Берлине было зарегистрировано 3,4 млн жителей, уже не хватало около 88,6 тыс. квартир. А ведь с тех пор город только рос. 

Важнейшая причина дефицита жилья – особенности местного законодательства, которое не позволяет застройщикам нарастить объёмы. Специалисты Guthmann Estate обращают внимание на феномен Milieuschutz – особо охраняемых районов Берлина. Декларируемая цель их создания – защита архитектурного облика города и интересов местных жителей. 

На этих территориях действуют строгие правила строительства и модернизации жилья. Например, запрет на объединение маленьких квартир в одну, пристройку лифтов и балконов, установку тёплых полов и даже проведение дорогостоящего ремонта. Последнее правило ввели, чтобы арендаторы не съезжали из-за повышения ставок, которое обычно происходит после проведения в квартире ремонта. Любые обновления недвижимости в Milieuschutz требуют отдельного согласования с местными властями или коммунами жильцов.

Milieu protection regions, Guthmann research
Актуальная карта особо охраняемых районов Берлина. Источник: Milieu Protection Map

Со временем благие намерения властей города усложнили жизнь и продавцам, и покупателям недвижимости. И если для первых увеличилось только время сделки, то вторым приходится приобретать у органов местного самоуправления право выкупа объекта на защищённых территориях. При этом количество подобных районов продолжает расти не только в Берлине, но и в других городах Германии. 

Ожидания от 2021 года

Лишь немногие страны справились с последствиями пандемии коронавируса так же хорошо, как Германия. К примеру, в апреле немецкая столица вошла в список самых ковид-безопасных городов мира. Это станет залогом дальнейшего восстановления экономики. 

Даже несмотря на небольшое замедление цен из-за пандемии, Берлин не перестал быть привлекательным для инвесторов городом. Состав населения постоянно меняется, новые жители приезжают на место прежних, независимо от уровня цен на аренду и покупку квартир. Парадоксально, но даже меры по ограничению арендных ставок, как считают риелторы Guthmann Estate, имеют положительный эффект. Ведь в Берлине инвесторы уже имеют опыт работы и понимают правила игры, а в других странах им ещё придётся столкнуться с ужесточением условий. 

С риелторами согласны и институциональные инвесторы, которых в сентябре 2020 года опросил немецкий институт исследования общественного мнения Kantar. По мнению специалистов, Берлин входит в топ-3 наиболее привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость. 

Быстрее смотрите, что пока ещё можно купить в Берлине
Квартира за 689 500 евро в Берлине, Германия
689 500 €
Квартира в Берлине, Германия
45 м2 1 1
Новый жилой квартал расположен в центре Берлина, в 1,5 км от Потсдамер Плац и парка Тиргартен. Ансамбль из 14 корпусов гармонично вписывается в окружающие улицы благодаря разнообразию фасадов, выполненных из разных материалов – массивного клинкерного кирпича, архитектурного бетона и классической штукатурки. Квартиры с высококачественной отделкой...
NF Group
Квартира за 397 000 евро в Берлине, Германия
397 000 €
Квартира в Берлине, Германия
50 м2 1 1
Жилой проект Wohnpanorama – это комфортная городская жизнь с видом на парк Am Gleisdreieck, расположенный в ярком и модном районе Берлина. Здесь Берлин предстаёт именно таким, каким он нравится многим: красочный, разнообразный, никогда не скучающий, с интересными барами, ресторанами и культурными событиями. Парковая зона площадью более 30 га с...
NF Group
Дом за 1 750 000 евро в Берлине, Германия
1 750 000 €
Дом в Берлине, Германия
210 м2 8 5 3
На всей территории, есть все, что душе угодно. Дом, сад и вся открытая территория были спроектированы с любовью, за ними легко ухаживать, и они предлагают максимум возможностей для жизни и отдыха. В 2022 году на задней территории объекта был построен очень качественный оздоровительный оазис. Стоимость — 1 750 000 евро Комиссия...
EW Real Estate
Квартира за 1 129 900 евро в Берлине, Германия
1 129 900 €
Квартира в Берлине, Германия
117 м2 5
Этот дом подойдет каждому: на любой жизненный этап, для любого размера семьи, для любых жизненных потребностей — в общем, на все случаи жизни. По своей полноте и размеру комплекс идеально соответствует «Новой солодовне» и непринужденно переосмысливает кажущийся контраст между современностью и историей. Первое впечатление...
EW Real Estate
Квартира за 486 000 евро в Берлине, Германия
486 000 €
Квартира в Берлине, Германия
72 м2 3 2
Вашему вниманию представлены новые 3-4-комнатные квартиры в Берлине, в районе Кёпеник. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 1-м квартале 2025 года. Дом строится в тихом переулке, используя пробел между зданиями, включая строительство двух боковых крыльев, с квартирами-мезонетами. В каждой квартире полы с...
EW Real Estate
Квартира за 1 575 000 евро в Берлине, Германия
1 575 000 €
Квартира в Берлине, Германия
137 м2 5 4 3
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
Квартира за 537 549 евро в Берлине, Германия
537 549 €
Квартира в Берлине, Германия
73 м2 2
Вашему вниманию представлены новые 2-3-комнатные квартиры в Берлине, в микрорайоне Каульсдорф, который относится к району Марцан-Хеллерсдорф. В настоящий момент уже заканчивается строительство этого дома с 18 жилыми единицами, и заселение запланировано на июль 2024 года. Квартиры, расположенные на четырех этажах, и имеют жилую площадь от 75 до...
EW Real Estate
Квартира за 1 021 029 евро в Берлине, Германия
1 021 029 €
Квартира в Берлине, Германия
103 м2 4 3 2
Вашему вниманию представлены новые 4-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...
EW Real Estate
Квартира за 699 000 евро в Берлине, Германия
699 000 €
Квартира в Берлине, Германия
119 м2 4 3 2
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
Квартира за 228 000 евро в Берлине, Германия
228 000 €
Квартира в Берлине, Германия
32 м2 1 1 1
Кредит
Недвижимость расположена в районе с многоквартирными домами и коммерческими зданиями. Окрестности имеют городской характер и имеют отличную доступность ко всем услугам и магазинам. Недвижимость находится в непосредственной близости от недавно закрытого аэропорта Тегель, реконструкция которого дает положительные импульсы для этой части...
EW Real Estate
Апартаменты за 950 000 евро в Берлине, Германия
950 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
134 м2 3
Роскошные апартаменты с арендатором расположены в Берлине в здании 1923 года с частным садом. В 2003-2006 году в апартаментах была произведена полная реновация.Апартаменты включают просторную террасу, гостиную с камином, столовую, полностью оборудованную кухню, 3 спальни.
NF Group
Вилла за 2 350 000 евро в Берлине, Германия
2 350 000 €
Вилла в Берлине, Германия
300 м2 4 3 3
Вашему вниманию представлена 4-комнатная вилла в Берлине Груневальд. Вилла с полезной площадью около 300 кв.м. и жилой площадью около 180 кв.м. была построена в 1985 году на участке площадью около 400 кв.м. Вилла построена с высочайшим качеством и вниманием к деталям. Войдя в дом, вы сразу же будете поражены роскошным дизайном интерьера....
EW Real Estate
Квартира за 390 446 евро в Берлине, Германия
390 446 €
Квартира в Берлине, Германия
47 м2 2
Новое здание с 14 жилыми единицами и общим садом на данный момент строится в Берлине в микрорайоне Лихтерфельде, который относится к району Штеглиц-Целендорф. Заселение запланировано на конец 2024 года. Дом имеет четыре этажа и подземную автостоянку на 14 парковочных мест. В каждой жилой единице есть балкон или терраса, выходящая на юго-запад....
EW Real Estate
Квартира за 426 496 евро в Берлине, Германия
426 496 €
Квартира в Берлине, Германия
38 м2 2 1 1
Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м. Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...
EW Real Estate
Квартира за 1 314 232 евро в Берлине, Германия
1 314 232 €
Квартира в Берлине, Германия
131 м2 5 3 2
Вашему вниманию представлены новые 5-комнатные квартиры в центре западного Берлина (столица Германии), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Квартиры будут расположены в жилом комплексе, состоящем из 7-ми домов расположенных по периметру, которые образуют собой единый ансамбль. В нем будет 219 квартир и 8 коммерческих помещений. Имеется...
EW Real Estate
Квартира за 630 000 евро в Берлине, Германия
630 000 €
Квартира в Берлине, Германия
78 м2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира в Берлине. Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году В доме есть лифт. Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление. Состав квартиры: 2 комнаты, санузел, балкон 2 этаж (немецкий 1 OG). Уютный, тихий и красивый двор Доступны разные площади и планировки. Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
Пентхаус за 1 470 392 евро в Берлине, Германия
1 470 392 €
Пентхаус в Берлине, Германия
150 м2 5
Новое здание с 14 жилыми единицами и общим садом на данный момент строится в Берлине в микрорайоне Лихтерфельде, который относится к району Штеглиц-Целендорф. Заселение запланировано на конец 2024 года. Дом имеет четыре этажа и подземную автостоянку на 14 парковочных мест. В каждой жилой единице есть балкон или терраса, выходящая на юго-запад....
EW Real Estate
Апартаменты за 3 660 000 евро в Берлине, Германия
3 660 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
32 м2
Новый жилой проект будет построен на одной из центральных улиц района City West, всего в нескольких минутах ходьбы до знаменитого бульвара Курфюрстендамм. Проект выполнен в архитектурной концепции старинных городских особняков и включает квартиры с 1-7 комнатами площадью 31,5-318 кв. м. Во всех квартира выполнена премиальная отделка, установлены...
NF Group
Квартира за 249 000 евро в Берлине, Германия
249 000 €
Квартира в Берлине, Германия
29 м2 1 1
В оживленном районе Фридрихсхайн формируется городской квартал нового формата, где одновременно можно жить, работать и отдыхать. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...
NF Group
Апартаменты за 395 000 евро в Берлине, Германия
395 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
66 м2 2
Строящийся комплекс апартаментов на 49 юнитов площадью 24-66 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса – террасы на крыше, прачечная, и подземный паркинг. Местоположение – Lichtenberg, развитый благоприятный район в 6 км от центра Берлина, с разнообразной инфраструктурой и отличной...
Intermark Global

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Анализ рынков, Содержание недвижимости, Недвижимость

Читайте также

Процедура приобретения недвижимости в Германии
Подробная инструкция для покупателей
Инвестиции в недвижимость Германии – 2025. Идея № 2 – строительство жилья
Актуальные варианты вложений в строительство
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Инвестиции в недвижимость Германии – 2025. Идея № 1 – краткосрочная аренда
Гарантированная доходность
Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Германии Элитная недвижимость в Германии Недорогая недвижимость в Германии Коммерческая недвижимость в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»