Версия
для печати
для печати
Попробуем разобраться, что ждет желающих обосноваться в Доминикане, как купить дом и заняться бизнесом в этой загадочной, на первый взгляд, стране.
Права иностранцев на приобретение недвижимости
9 января 1998 года президент Доминиканской Республики Леонель Фернандес Рейн подписал указ об отмене всех ограничений на право приобретения и владения землей и недвижимостью иностранными гражданами на территории страны. С этого момента путь в тропический рай на острове Гаити для иностранного капитала упростился, что открыло перед бывшей банановой колонией большие перспективы экономического и культурного роста.
В страну потекли иностранные деньги, на которые сейчас приобретается недвижимость в стране: все возрастающий спрос на нее делает такое вложение высоко рентабельным из-за быстрого роста цен. Помимо жилья иностранцы покупают здесь и готовый бизнес или сами открывают свои предприятия, поскольку процедура регистрации фирмы упрощенная, как и налоговый режим – правительство Доминиканы сделало все, чтобы иностранный бизнес чувствовал себя комфортно. Поэтому для большинства государств были даже отменены визы в страну.
На наследование недвижимости в Доминиканской республике иностранцами также нет никаких ограничений. Наследство облагается налогом от 17 до 32% в зависимости от степени родства наследника и умершего. Однако если наследник находится за пределами Доминиканской республики, применяется дополнительный сбор в размере 50% от суммы налогов. В стране действует право «обязательного наследования», когда некоторая часть наследства по закону обязана перейти определенным родственникам. Например, если у иностранца есть ребенок, то 50% наследства должно перейти ребенку, вне зависимости от законодательства той страны, гражданином которой являлся умерший.
Как добраться
В стране три международных аэропорта, расположенных в Санто-Доминго, Пунта Кане и Пуэрто Плате. Прямых рейсов в Доминиканскую Республику из России нет, поэтому любые варианты перелета подразумевают стыковочные пересадки – стоит лишь выбрать наиболее подходящую по кошельку и предпочтениям авиакомпанию. Отечественным «Аэрофлотом» можно долететь до Лимы (по понедельникам и четвергам), а там пересесть на рейс компании «Condor» Лима-Санто-Доминго, также можно лететь через Майами и Hью-Йopк (по понедельникам и пятницам) с пересадкой на рейс до столицы Доминиканы Санто-Доминго.
Однако наиболее удобный и безопасный, хоть и не самый дешевый путь – ежедневные рейсы авиакомпаний «Air France» через Париж и «Lufthansa» через Франкфурт. От Парижа до Пунта Каны продолжительность трансатлантического перелета составляет 9 часов и стоит $1,1 тыс. «Lufthansa» летает во все три аэропорта страны, продолжительность полета – 10 часов, стоимость – $1,22 тыс. Авиакомпания «KLM» также летает в Санто-Доминго, Пунта Кану и Пуэрто Плату, но стыковки с московским рейсом нет, поэтому придется ждать два дня.
Также можно добраться до Санто-Доминго через Maдpид испанскими авиалиниями «Iberia» (два раза в неделю) или «Air Europa», у которой больше рейсов. Также некоторые авиакомпании организуют сезонные чартеры в Доминиканскую Республику, например из Москвы авиапредприятие «Трансаэро» за $960 доставляет с мая по сентябрь.
Приземлившись на доминиканской земле в качестве туриста, потенциальный инвестор приобретает в аэропорту туристическую карту за $10 и может спокойно заняться поиском варианта для размещения средств в этой перспективной стране. Если пребывание в Доминикане заняло больше трех недель, при выезде необходимо будет заплатить еще $20. В принципе продление туристической карты не ограничено: многие пользуются этим и живут долгое время по этому документу, хотя он и не дает право на работу в стране.
Из Пунта Каны до Пуэрто Платы проще всего добраться самолетом местных авиалиний (продолжительность полета 50 минут, стоимость $120 в одну сторону). А из Санто-Доминго до Пуэрто Платы можно доехать автобусом фирмы «Карибе Турс» («Caribe Tours»). Рейсы каждый час с пяти утра до семи вечера (стоимость билетов - около $7, время в пути – 4,5 часа). Для передвижения между городами существуют междугородние автобусные линии, а в городах, кроме обычного такси, можно прокатиться на местных маршрутках «карро публико» или небольших автобусах «гуагуас».
Аренда автомобилей возможна для лиц в возрасте старше 25 лет, имеющих водительские права и международную кредитную карту, движение правостороннее. При аренде страховка обязательна, что вполне оправданно: движение в стране хаотичное, каждый здесь ездит по своим правилам. Также распространена аренда мопедов и легких мотоциклов, но они все даются без страховки.
С чего начинать процесс покупки
Оформить покупку недвижимости в Доминикане не так уж и сложно, поскольку процедура это вполне понятная и предельно простая. Для покупки необходимо иметь паспорт, остальное – забота адвоката, нотариуса и риэлтора.
Для начала рекомендуется открыть счет в доминиканском банке. Стандартный набор документов для открытия наиболее удобного текущего банковского счета в песо в этой стране включает в себя заявление, копию паспорта или седулы (временного вида на жительство), если таковая уже имеется, три рекомендательных письма от организаций, существующих не менее года (можно попросить у местного риэлтора и адвоката). В некоторых банках также могут потребовать выписки со счетов (например, сберегательного) в другом доминиканском банке.
Такой счет позволяет производить расчеты с помощью персональной чековой книжки, с ним нет необходимости при проведении крупной сделки приносить с собой чемодан наличных, достаточно просто выписать чек. Это и безопасно, и престижно. К счету прикрепляется электронная дебетовая карточка, позволяющая рассчитываться в магазинах или снимать деньги в банкомате. На ежемесячный остаток по счету начисляется процент.
Вернемся к процедуре приобретения: после того, как покупатель нашел нужный вариант жилья, он с помощью агента делает письменное Предложение на Покупку недвижимости (Offer to Buy Real Estate) и вносит гарантийный залог от 1 до 10% стоимости объекта (на некоторые объекты установлен фиксированный процент). Впоследствии при окончательном расчете эта сумма будет учитываться.
На этом этапе появляется адвокат, который будет сопровождать сделку. Своими силами сделки с недвижимостью не решаются проводить даже местные жители, поэтому хороший адвокат станет гарантом того, что покупка пройдет успешно.
Поскольку все сделки с недвижимостью в стране осуществляются на основании Системы Регистрации Титула (права владения собственностью), то адвокат проверяет законность титула и передачи его от продавца покупателю в Офисе Регистрации недвижимости (Title Registry Office), в Земельном Суде (Land Tribunal) и Государственном Налоговом Управлении (General Internal Revenue Directorate, DGII). После этого он готовит договор купли-продажи, удостоверяет его у нотариуса и оформляет титул на нового собственника.
Все сделки с недвижимостью оформляются в регистрационных офисах: в каждом регионе страны офис свой. Покупки в наиболее популярных у инвесторов городах Сосуа и Кабарете регистрируются в Пуэрто-Плато, к округу которого они относятся.
Оформление права собственности
После того как продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в офисе у нотариуса, который заверяет их подписи, покупатель оплачивает остаток. Как правило, окончательный расчет должен произойти в течение месяца. В договоре, помимо условий, срока оплаты, прав и обязанностей сторон, должно присутствовать описание объекта и его план. Соответствие объекта плану проверяется независимым оценщиком. Этот этап имеет большое значение, поскольку позволяет застраховаться от мошенничества, когда недобросовестный продавец пытается продать, например, объект, который по плану соседствует с описываемым, но не соответствует его характеристикам.
С момента подписания контракта владельцем недвижимости считается покупатель: теперь он может заселяться, после чего при полной оплате стоимости дома и уплаты налога на недвижимость нотариус оформляет свидетельство собственности (титул) в регистрационном офисе. Это может занять от двух недель до трех месяцев, но в ряде агентств за определенную плату процесс можно ускорить. В случае если титул не оформляется, то покупателя обманывают, он не является собственником, а, вероятнее всего, вступает в таймшер, поэтому заранее надо справиться, будет ли зарегистрирован титул.
При покупке готовой виллы земля включена в стоимость: покупателю выдается свидетельство о собственности как земли, так и самой виллы. При покупке апартаментов в собственность оформляются только апартаменты, а земля оформляется на кондоминиум (всех собственников апартаментов). Описанная процедура действует на приобретение недвижимости как физическим, так и юридическим лицом.
Сопутствующие расходы
Расходы при приобретении собственности, помимо стоимости самого объекта, включают налог по передаче недвижимости (Transfer Property Tax). Он составляет 3% от ее оценочной стоимости, которая обычно ниже реальной, но сегодня в большинстве мест из-за многочисленных намеренных занижений цен уже установлена минимально допустимая цена земли или объекта недвижимости.
Снизить величину налога можно следующим способом. Необходимо прибрести «чистую» компанию (без долгов по налогам) и договориться с продавцом о внесении недвижимости в уставной капитал компании, а потом продавец выйдет из участников компании с деньгами покупателя. Покупатель же останется с компанией, в уставном капитале которой находится недвижимость. Эта схема позволяет снизить налог примерно в два раза, но услуги адвоката будут стоить чуть дороже – около 1% от суммы сделки.
В случае покупки недвижимости дороже $150 тыс. придется также платить ежегодный налог на недвижимость, составляющий 1% от стоимости. Оплата стоимости покупки зачастую осуществляется денежным переводом, но принимаются и наличные деньги, и дорожные чеки. Наиболее популярны чеки American Express: ограничений на их вывоз нет, поэтому это самый удобный способ. Документы о происхождении денежных средств не требуются. Можно также перевести на доверительный счет адвоката или открыть личный счет в Доминикане, но для этого требуется личное присутствие. Также можно зарегистрировать доминиканскую компанию и открыть счет в банке на нее.
Ипотека и строительство
Ипотека гражданам других государств не выдается, а в России пока ипотечных кредитов на приобретение недвижимости в Доминикане не предлагает ни один банк. Однако через ипотечного брокера можно получить ипотеку в доминиканских представительствах европейских банков. Можно стать гражданином Доминиканской Республики, получив перед этим временный вид на жительство, однако этот процесс слишком длительный.
При покупке земли, которую в Доминикане можно найти даже по цене от $1 за кв. м, постройка виллы «под ключ» займет от полугода и будет стоить $500 – 700 за кв. м. Строительство ведется местной дешевой рабочей силой из местных строительных материалов.
При покупке земли адвокат должен убедиться, что продаваемый объект может быть использован так, как желает покупатель. Это связано с тем, что существуют некоторые законодательные ограничения, например, Закон 305 от 1968 года устанавливает 60-метровую «морскую зону» (некоторый аналог российской водоохранной зоны) по всей береговой линии Доминиканской республики, измеряемой от линии прилива. В данной зоне не допускается строительство каких-либо зданий без специального разрешения властей.
Кроме того, в туристических зонах есть ограничения на постройку зданий, регулируемые DEFINPRO, специальным департаментом Центрального банка. Какие-то земли продаются строго под сельскохозяйственный бизнес. Покупая в Доминикане недвижимость на стадии строительства, можно рассчитывать на поэтапную оплату или банковский кредит до 20 лет.
Получение гражданства
После приобретения недвижимости легче получить гражданство Доминиканской Республики, которое позволяет платить меньше налогов, например, на открытие фирмы или ввоз автомобиля из-за рубежа, а также открывать бизнес и трудоустраиваться. Сначала предоставляется временный вид на жительство (седула), а после полугода пребывания можно подавать документы на оформление гражданства. Для этого помимо подачи документов в Министерство Внутренних Дел и Полиции (Secretaria de Estado de Interior y Policia) необходимо сдать анализы и пройти флюорографию. Процесс получения гражданства занимает от 12 до 18 месяцев.
Регистрация юридического лица в Доминиканской Республике
Большой популярностью у инвесторов пользуется покупка готового бизнеса, а также открытие собственных предприятий или филиалов иностранных компаний.
Для регистрации фирмы необходимо иметь уставной капитал не менее 100 тыс. доминиканских песо ($2,9 тыс.), а также минимум семь учредителей (из них как минимум один – доминиканец). Сведения об учредителях и директоре компании подаются в органы регистрации предприятий вместе с копиями их заграничных паспортов. Если в роли учредителей выступают юридические лица, то в этом случае потребуются нотариально заверенные и переведенные на английский язык уставные документы компании и, кроме того, решение о создании дочерней структуры, которая будет вести коммерческую деятельность на территории Доминиканы.
Срок регистрации компании составляет от месяца до двух, стоимость $5 тыс. Также существует возможность купить уже готовые фирмы по цене от $900. Срок переоформления такого предприятия на нового владельца – две недели.
