Инвестиции в недвижимость на Балканах: история, проблемы, перспективы

30 июля 2008 года

Балканы всегда были «занозой» Европы из-за своей политической нестабильности. Сегодня же они стали одной из «горячих точек» для российских покупателей недвижимости за рубежом. Именно в сторону Балканского полуострова устремлены взгляды многих инвесторов из нашей страны.

Насколько безопасны вложения в этот регион? Что может ждать Балканы в целом и отдельные балканские страны в ближайшее время? На эти и другие вопросы порталу Prian.ru ответил заведующий кафедрой международных отношений Северо-Западной академии государственной службы, профессор, доктор философских наук Юрий Васильевич Косов.

Юрий Васильевич, что сегодня представляют собой Балканы с политической и исторической точки зрения?
Если говорить о Балканах в целом, то они, конечно, находятся на геополитическом разломе Европы: когда-то здесь проходила граница между Западной и Восточной Римской империей, здесь были остановлены турки, здесь произошли события, которые привели к Первой мировой войне. Уинстон Черчилль называл Балканы «Пороховой бочкой Европы». И действительно: в 90-е годы в данном регионе проходили последние в Европе войны. Но, с другой стороны, этот регион занимает уникальное место в Европе именно за счет того, что расположен на стыке различных цивилизаций и экономических потоков. Такие регионы не только провоцируют конфликты, но и в определенное время, когда ситуация стабилизируется, демонстрируют хорошие показатели в развитии, темпы роста. Именно это мы и наблюдаем сейчас: Балканы привлекательны для бизнесменов и покупателей недвижимости, в том числе российских, по многим показателям.

В чем это выражается?
Во-первых, сейчас регион вступает в полосу устойчивого развития, что выгодно для инвесторов: происходит выход из кризиса, экономика еще не сформировалась, цены на недвижимость гораздо ниже, чем в «элитных» соседних странах, таких как Австрия. Географически Балканы расположены близко к центру Европы, но в силу особенностей развития конца XX века, о которых я говорил, здесь совсем другие цены, другой рынок, другой уровень жизни населения. Это и делает инвестиции привлекательными, но необходимо учесть, что такая ситуация долго сохраняться не будет.

В какую сторону будет меняться ситуация? Выйдут ли балканские страны на уровень Западной Европы?
Не все. Поэтому я бы разделил их на три группы. Первая – страны, которые уже успешно интегрируются в европейские структуры: по уровню жизни и ВВП они приблизились к ведущим европейским государствам. Вторая – те, кто уже прошел определенную часть пути, но кому еще предстоит долгая дорога, а третья – страны, которые ждет трудный процесс становления в Европе.


БАЛКАНСКИЕ ЧЕМПИОНЫ

Первая группа – это Венгрия и Словения. Первая в 1999 году вступила в НАТО, в 2004-м – в Евросоюз, и таким образом формально полностью интегрировалась. В 2004 году Словения также вступила в ЕС: до 1 июля 2008 года она даже была председателем в европейской семье. То есть государство с населением в 2,4 миллиона фактически руководило полумиллиардным объединением. Как мне кажется, из всех посткоммунистических стран этого региона эти две наиболее перспективны.

А, скажем, Греция?
Она вне категорий. Это все-таки старая Европа. Греция – член Евросоюза с 1979 года. В 2000 году, став президентом России, Владимир Путин поставил в своей первой программной статье задачу «догнать и перегнать» не Америку, а Грецию и Португалию. Это были страны с наиболее низким уровнем жизни ЕС, самом элитном и престижном клубе стран. То есть, это были самые бедные среди самых богатых, и цель Путина была вполне реальной. Сейчас в Европейском Союзе 27 государств, Греция и Португалия представляют собой страны с высоким уровнем доходов.

Покупка недвижимости в Греции – это покупка инвестиции в ЕС-15, то есть в старой Европе, сопоставимая по значимости с вложением в Швецию, Финляндию, Испанию, Португалию. Хотя по общему уровню это немного ниже, чем Австрия, Германия, Франция, но выше, чем наша первая группа, Словения и Венгрия. То есть, Греция – особый случай: старая Европа, где работают определенные демократические институты, институты контроля над рынком, финансовой безопасности, отработанные ЕС. Правда, на Грецию всегда жаловались, что это страна с византийской культурой, где работают «серые» схемы. По уровню доходов, если брать декларируемые доходы, Греция была самой бедной страной старого ЕС. А когда греки выезжали на границу, то по тратам они стояли на пятом месте в Евросоюзе. Откуда эти деньги?
 


И все же вернемся с первой группе. Венгрия и Словения уже заканчивают интеграцию в Европейский союз, присоединяются к Шенгенской зоне, входят в зону евро (Словения уже вошла, в Венгрии это вопрос ближайших нескольких лет). Финансовая ситуация и перспективы в Словении оцениваются некоторыми специалистами выше, нежели в Венгрии. Впрочем, Венгрия вполне стабильна, устойчива, гостеприимна для инвесторов и, что немаловажно, благоприятна для русских.

То есть России не припоминают 1956 год?

О ситуации 1956 года, когда в Венгрию вошли советские войска, там не забывают, но с нынешней Россией этот факт не отождествляют, говоря именно о «советских», а не о «русских» войсках. В Венгрии помнят россиян, помнят советских людей. И помнят хорошее. Сейчас в стране у власти находится социалистическое правительство, которое очень расположено к России, оно заинтересовано в преодолении недоверия по отношению к нашей стране, которое было сильно в 90-е годы. Это было время «утраченных возможностей». Именно в 90-е Венгрия потеряла в России колоссальный рынок сбыта, и сейчас венгерские предприниматели пытаются возобновить сотрудничество с Россией. Недавно в нашей стране проводились опросы, какие венгерские бренды помнят люди. Оказывается, только фирму «Глобус» и ее консервированные овощи. А ведь сколько всего производила и производит эта страна… Сейчас отношения между Россией и Венгрией стабилизируются в политическом плане, закладывается фундамент для экономического сотрудничества.

Столица Венгрии Будапешт – город имперский, красивый и очень перспективный. Он постепенно восстанавливает свое лицо, многие объекты реставрируются. Венгры стремятся приблизить Будапешт к другой имперской столице – Вене. Для этого есть и исторические основания, и серьезные финансовые ресурсы, что очень привлекает и заокеанских инвесторов. Много объектов недвижимости приобретают американцы – у них есть деловое чутье, деловая хватка. Из всех городов Центральной Европы они выделяют именно Будапешт.

А другие регионы страны? Интересны ли они инвестору?
Если говорить о векторе развития Венгрии, то восточные области гораздо беднее западных, и соответственно цены там ниже. А на границе с Австрией и близ озера Балатон меняется и архитектура, и уровень домов, и их стоимость. Недвижимость там дороже. Сейчас в Европе идет движение еврорегионов, общих экономических пространств, где создаются трансграничные связи – подобный регион может возникнуть между Австрией и Венгрией. Через 10-15 лет западные области Венгрии по ценам на недвижимость и по общему статусу приблизятся к таким странам, как Австрия и Германия. А восток Венгрии еще какое-то время будет отставать.

Добавлю пару слов о второй стране нашей первой группы, Словении. Это необычное государство выделялось еще в составе социалистической Югославии. Например, в столице Словении Любляне проводилась зимняя олимпиада 1968 года. Инвестируя в Словению, стоит учитывать один важный фактор: Венгрия – достаточно большое государство с 10,5 млн человек населения и большой территорией, а в Словении численность населения в пять раз меньше, и общество достаточно замкнуто.

То есть, и рынок недвижимости довольно закрытый?
Да. Допустим, в той же Венгрии можно и поселиться, получить образование, найти работу, особенно бизнесменам и IT-специалистам – возможно, в филиале американской или японской компании. В Словении все меньше по масштабам: там надо быть готовым к возможному социальному дискомфорту. В замкнутых обществах представители каждого социального слоя знают друг друга лично. Сюда двинутся только серьезные инвесторы, а не те, кому нужно общество местных жителей.


БОЛГАРИЯ И РУМЫНИЯ УЖЕ ПРОШЛИ ЧАСТЬ ПУТИ

Ко второй группе можно отнести Болгарию и Румынию – страны, которые в 2004 году вступили в НАТО, а в 2007 – в ЕС. Это был скорее политический шаг, нежели экономический. По уровню развития они существенно уступают и Венгрии, и Словении, да и политические режимы в этих странах не стабилизировались окончательно. Подобные общества мы называем переходными. Соответственно, цены в этих странах в среднем ниже, чем в Словении или Венгрии. В том числе и цены на недвижимость.

Болгарский рынок очень дифференцирован, среднюю цену квадратного метра по стране определить трудно – примерно как среднюю температуру воздуха по России. Но все-таки ценовой индекс у Словении и Венгрии несколько выше. В Болгарии цены еще будут расти, хотя всплесков уже не ожидается. Резкий скачок наблюдался со вступлением в Евросоюз, сейчас же статусных изменений не будет.

А вхождение страны в зону евро?
Несмотря на прогнозы, думаю, что в ближайшие лет 10 Болгария и Румыния не вступят в зону евро. Объем их ВВП составляет всего лишь 29-30% от показателя ведущих стран Евросоюза, которые пока не готовы их субсидировать. Эти два государства входят в полосу европейского развития, на их территории начинает действовать европейское законодательство, а постсоветская коррупция и бюрократия потихоньку уменьшаются. В ближайшее время в Болгарии и Румынии будет много экономической свободы, а цены на недвижимость тоже будут стабильно расти – без резких бросков. Лет через 5-10 эффект уже будет заметен, хотя в той же Словении динамика роста будет несомненно выше. До сегодняшнего дня цены в Болгарии и Румынии сильно росли, сейчас же будут расти плавно.

В этих странах возможны и потрясения политического характера, так как еще окончательно не сложилась правящая элита, политические партии, хотя эти страны делают проатлантический, европейский выбор. Но эти потрясения не отразятся на инвесторах. Опросы показывают, что вхождение малых стран в Евросоюз придает им элементы национальной гордости, настраивает на определенные ожидания. Евросоюз тоже не бросит их на произвол судьбы, хотя, конечно, дотации не будут значительными. Сама европейская семья станет носить двухуровневый характер: здесь выделятся более развитые и менее развитые страны. Первым будет предоставлено больше прав в принятии решений, хотя это не прописано в документах Евросоюза. Болгария и Румыния окажутся во «втором эшелоне». Образно говоря, это будут «последние вагоны в поезде, который движется впереди планеты всей».

Есть ли политическая подоплека в том, что рынок Румынии намного более закрыт, чем рынок Болгарии?
Конечно. Во-первых, Болгария традиционно была открытой, туда выезжали и советские, и западные туристы. Это государство умело работать с иностранными партнерами, с иностранными инвесторами. Можно по-разному относиться к болгарскому социалистическому лидеру Тодору Живкову, но, в отличие от румынского диктатора Чаушеску, он не закрывал границы. Румыния находилась за железным занавесом, внутри страны действовали спецслужбы, а сейчас она занимает первое место в Евросоюзе по уровню коррупции. Политическая элита в Румынии до сих пор не сформировалась. Я бы советовал подумать, прежде чем что-то покупать в Румынии или инвестировать в нее, потому что даже у представителей Европейской комиссии ситуация развития в Румынии пока вызывает определенную тревогу. Кризисы не поменяют вектор развития Румынии, не оставят ее за бортом Евросоюза, но могут носить длительный характер и быть чувствительными для экономики.

Болгария, как мне кажется, находится уже на финише переходного периода. Даже сына изгнанного болгарского царя приглашали на пост премьер-министра. В политическую элиту входят и потомки царей, и представители коммунистического правления, то есть она формируется скорее по деловым качествам. Могут быть какие-то колебания в экономике, но, думаю, они будут носить краткосрочный характер, все будет находиться под вниманием Евросоюза: Болгария должна соблюдать определенные рамки по уровню инфляции, и сейчас, судя по документам из Брюсселя, она не вызывает у Евросоюза тревог. Эта страна очень привлекательна для тех, у кого есть возможность вложиться. Кроме того, например, Словения – страна западной, католической культуры, а Болгария – Восточная Европа на территории Евросоюза. На Западе русские воспринимаются как инородный элемент, в Болгарии мы оказываемся в этнически и культурно близкой среде. В этой стране покупки может делать и средний класс, тогда как в Словении и Венгрии цены выше.


ПУТЬ ТЕРНИСТЫЙ, НО ВПОЛНЕ ПРОХОДИМЫЙ

Третья группа – это те страны, которые несмотря на особое положительное отношение США и Евросоюза, пока недостаточно развиты. Я бы сюда отнес Македонию, Хорватию и Черногорию.

Македонией называется еще и соседняя провинция Греции – и это серьезный фактор. 54% исторической Македонии оказалось в составе Греции, 38% составило одноименную современную страну, а остальное отошло к Болгарии. Нынешняя Македония – государство искусственное, детище югославского лидера Иосипа Броз Тито, который хотел создать не просто Югославию, а Балканскую Федерацию, присоединить к ней Албанию, Болгарию, Грецию и отобрать у итальянцев Триест. При объединении Югославии, Болгарии и Греции планировалось воссоздать эту историческую область. В 1947 году Тито создал Народную Республику Македонию, выделив ее из состава Сербии. Часть сербов уже стала македонцами, но болгары вскоре прекратили переговоры, а греки так к ним и не подключились. Отчасти Тито породил и ситуацию в Косово: Албания до 1948 года хотела присоединиться к Югославии и вела переговоры, но албанский диктатор Энвер Ходжа резко их прервал, и в итоге около 300 тысяч албанцев бежало от его режима в Югославию. Тогда впервые численность албанцев в Косово превысила численность коренного населения.

Как я понимаю, албанцев много и в Македонии, и в Черногории?
Албанцы там уже проживают достаточно давно, и это не только беженцы. В Македонии они составляют 20% населения. Они долго вели себя очень тихо, но вот в 1999 году, когда в Косово началась война, часть албанских беженцев перебралась из Косово в Македонию, где они создали свою политическую партию. Потом основная часть вернулась обратно в Косово и Албанию, но партия осталась третьей по численности в стране. Албанский фактор в Македонии списывать со счетов не следует.

Это определенный элемент нестабильности для Македонии?
Сейчас ситуацию курируют Соединенные Штаты, от них зависит и сама Албания, и косовские албанцы. Скорее всего, никаких дестабилизационных шагов не будет предпринято. 2-4 апреля на саммите в Бухаресте Албания и Македония были приняты в НАТО, куда не приняли даже Хорватию. Это был серьезный шаг для Македонии на пути интеграции в Евросоюз.

Почему же Хорватия находится в таком несколько ущербном положении?
У Хорватии есть определенные противоречия с Сербией, часть земель населена сербами, считается, что до сих пор окончательно ситуация не стабилизировалась. Как и Сербия, Хорватия должна работать с Гаагским трибуналом, выдавать военных преступников. 80% проходящих через трибунал – сербы, 20% – хорваты. Это тоже сдерживает их присоединение. Экономические показатели Хорватии намного ниже, чем у Словении, но выше, чем у Сербии. Именно поэтому мы включили ее в третью группу, а не оставили за бортом. Западные компании уже сотрудничают с Хорватией. А вот Македония – страна аграрная, и многого от нее не ждут.

Интеграция в Евросоюз идет полным ходом, конфликты сходят на нет. Со временем границы станут прозрачными и возникнут балканские «еврорегионы» (о подобных я говорил выше). В значительной степени они будут управляться из Брюсселя. Как показывает практика, ситуация стабилизируется после прихода Евросоюза. И хотя в этой группе стран инвестиционные риски выше, чем в Болгарии и Румынии, они не превышают критическую отметку. Если кто-то нарушит правила игры, то всегда есть инструменты для коррекции. В Хорватии не будет применяться авиация, и коррекция, если она вообще потребуется, произойдет на уровне политических элит, через контроль над СМИ и финансирование избирательных кампаний. Ненадежная элита может быть заменена более лояльной. С другой стороны эти прозападные изменения могут пагубно сказаться на отношениях с Россией. Но это только гипотеза: в Словении такого не произошло, и отношение к русским в худшую сторону не изменилось.

В Хорватии большое морское побережье, большой поток туристов. Рядом с этим побережьем есть еще одно место, привлекающее туристов низкими ценами – Черногория. Вы тоже отнесли ее к этой группе. Каковы отношения Черногории с Западом, как это может сказаться на контактах с российскими потребителями?
Черногория – страна, привлекательная для российских инвесторов. Она хоть и находится в третьей группе, но резко из нее выделяется. Как и в Болгарии, здесь родственный язык, православная культура, позитивное отношение к русским. Кроме того, два года назад Черногория вышла из состава Югославии. Запад, разумеется, воспринял этот шаг положительно. Политическая элита Черногории понимает, что страна не обладает достаточными ресурсами и может служить «мостиком» между Востоком и Западом. Поэтому Запад не настраивает Черногорию против России.

С точки зрения инвестиций, покупка в Черногории не так надежна, как в той же Болгарии, но Адриатическое море здесь намного приятнее и теплее Черного моря там. Каждый должен сделать для себя выбор.

                  Карта Балканского полуострова

БАЛКАНСКИЕ СТРАНЫ

1. Венгрия
2. Словения
3. Греция
4. Болгария
5. Румыния
6. Черногория
7. Хорватия
8. Македония
9. Сербия
10. Албания
11. Босния и Герцеговина




ДЕПРЕССИВНЫЕ БАЛКАНЫ В ОЖИДАНИИ ЛУЧШИХ ВРЕМЕН

Вы ничего не сказали об Албании. Там ведь та же Адриатика, Ионическое море, пляжи, побережья. Что ждет ее в политическом и в инвестиционном плане?
Европейские чиновники планируют включить Албанию в балканский еврорегион. Но я бы не рассматривал ее как страну для инвестиций. Во многом из-за ситуации с Косово. Без поддержки албанцев Косово бы не выстояло, ведь оттуда приходили люди и оружие. Я бы не стал приравнивать это государство по рейтингу к Черногории или даже к Хорватии. Пока неясно, как она будет развиваться и стабилизироваться. Постоянно ходят разговоры о мафиозных структурах, проблемах с законностью, но это мнения экспертов, а сам я там не был. К тому же об Албании меньше пишут в европейских СМИ, чем о Черногории, Словении, Хорватии, Венгрии. Почему? Потому что Албания – все еще закрытая страна.

Албании прочат судьбу Черногории. Эксперты ожидают здесь бум на рынке недвижимости. У вас к этим прогнозам скептическое отношение?
Да, скептическое. Но надо проследить за европейскими инвесторами в Албанию: будут ли они создавать инфраструктуру, вкладывать средства в отели, в дороги. Самим албанцам это все не поднять, ведь в Черногории инфраструктура всегда была развита сильнее.

В данном регионе расположена еще Босния и Герцеговина, страна без своего побережья. Привлекательна ли она для инвесторов?
Да, там нет ни моря, ни крупных рек. К тому же, это искусственное образование, как утверждают специалисты по международным отношениям. На этой территории воевали три силы – православные сербы, хорваты-католики и мусульмане. Под нажимом США хорваты примирились с мусульманами, были созданы два территориальных образования: Хорватско-мусульманская федерация и Республика Сербская. Пока в Боснии и Герцеговине находятся европейские и американские чиновники, в страну инвестируются существенные денежные средства. Бомбардировок, войны, геноцида здесь уже не будет, но и энергии для самостоятельного развития у этой страны нет. Она будет оставаться сельским, слабым районом, не привлекательным для инвесторов из-за рубежа.

Мы все страны перечислили. Осталась только Сербия.
У этой страны перспективы большие: 11 миллионов населения, культурный потенциал, – но она оказалась в сложном положении. Хотя прозападные силы победили на парламентских выборах, большинство это шаткое. Более того, нынешние власти не признают независимости Косово. Так что следует подумать перед тем, как вкладывать в Сербию. Да и собственно, покупать недвижимость здесь не принято, а россиянам лучше инвестировать туда, где наш инвестор уже представлен. Впрочем, скоро в этой стране появятся городки российских нефтяников, газовщиков, так как она является большим распределительным узлом Южной Европы. Москва купила у сербов газоэнергетическую компанию за 400 миллионов долларов без тендера. Сейчас новое правительство Сербии создает группу для изучения этого соглашения.

Существует в Сербии и еще один потенциально нестабильный регион: географическая область Воеводина со столицей Нови Сад. Раньше она входила в состав Венгрии, и по сей день там много венгров. В XVI веке туда переселились сербы, и их ситуация аналогична истории с албанцами в Косово – сербы бежали от турок. Отделение Воеводины стало бы мощным ударом по Сербии. Впрочем, пока эта угроза очень призрачна и на повестке дня не стоит.
 

РЕЗЮМЕ

Подытожим наш разговор. У нас есть даже не три, как мы говорили сначала, а четыре группы.
Да, первая пара – это Словения, Венгрия, страны, выходящие на европейский уровень в области недвижимости. Вторая пара – Болгария, Румыния – находится на пути к европейским стандартам и уже в Евросоюзе. Третья группа – Хорватия, Черногория, Македония – они пока осваивают стандарты ЕС и ведут переговоры о вступлении. Ну и Сербия с Албанией – пара, которая находится в резерве в состоянии выжидания. Это депрессивные, проблемные регионы.

С другой стороны, нашим инвесторам надо обращать внимание не только на приход европейского права, европейской валюты. Стоит рассмотреть другой вектор – связи с Россией, влияние нашей страны, отношение местных жителей к русским. Страна, которая только осваивает европейские стандарты, но сохраняет связи с Россией, для нашего инвестора является более привлекательной, чем развитая страна с европейскими стандартами.

Можно сказать, что у нас есть две классификации: по уровню экономического развития и по близости с Россией. По экономическому развитию мы разделили на категории, а по близости с Россией я выделю из каждой группы по одной стране: Болгария, Черногория, Венгрия и Сербия. Именно их я вижу наиболее интересными для российских инвестиций, хотя Сербии еще придется подождать лучших времен.


Беседовал: Алексей Коновалов

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Мы становимся еще лучше: новые возможности Prian.ru

Важнейшие изменения на нашем портале! Теперь, просматривая предложения на Prian.ru, вы можете оценить окружающую инфраструктуру и даже вид объекта с улицы. Искать и сравнивать недвижимость по всему миру стало проще. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Исключений нет даже для особо охраняемых государством объектов. Каков пошаговый алгоритм покупки дома или квартиры? Сколько придется потратить в качестве дополнительных расходов? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Обновлено 14 ноября 2016 года. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны чаще всего выдают ВНЖ иностранцам

В 2015 году иностранные граждане в общей сложности получили 2,6 млн видов на жительство в Евросоюзе. Это рекордный показатель со времени начала наблюдений в 2008 году, и он на 12,1% превышает уровень 2014 года. Давайте посмотрим, какие страны больше всего «расщедрились» на заветные пластиковые карточки. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Словении

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года. Читать