Недвижимость Казахстана: ничего никому не скажу

17 сентября 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Казахстан

Непрозрачность казахстанского рынка недвижимости – один из главных факторов, отпугивающих инвесторов.

Казахстан впервые попал в Индекс прозрачности рынков недвижимости (The Real Estate Transparency Index 2008), выпускаемый финансовой организацией Jones Lang LaSalle (JLL) каждые два года, начиная с 1999−го. Оценка аналитиков неутешительна: наша страна заняла 75−е место из 82 и попала в число рынков с низким уровнем прозрачности. Это свидетельствует о достаточно высоком уровне рисков и сложных условиях работы. Нашими соседями по месту в рейтинге оказались Пакистан, Венесуэла, которые опередили нас; сразу за РК следует Доминиканская Республика. Впрочем, низкое место в рейтинге – не приговор. За последние годы ряду стран удалось кардинально улучшить ситуацию на рынке недвижимости. Казахстан тоже может добиться большей прозрачности – если сделает ряд конкретных шагов по примеру других государств, сумевших заметно подняться в рейтинге Jones Lang LaSalle.


Чемпионы прозрачности

«Индекс прозрачности рынков недвижимости является стратегическим инструментом, помогающим понимать процессы, связанные с рынком недвижимости, и возможные риски на данном рынке в исследуемых странах мира», – утверждают авторы отчета. При этом оценке подвергаются не только государства, но и административные единицы – города, районы, регионы.

Для оценки прозрачности учитывались результаты сделок с недвижимостью, рыночные основы, транспортная инфраструктура и нормативно-правовые условия ведения бизнеса. Также в методику текущего рейтинга включили новые показатели: условия предоставления кредитного финансирования, услуги для арендаторов, услуги по управлению проектами и расценки на них. По мнению авторов, эти данные могут быть полезны для корпораций, желающих знать размер общих расходов на аренду и осуществление транзакций с недвижимостью, что также повышает прозрачность и предсказуемость инвестиций. Индекс рассчитывается по 5−балльной шкале, где 1 – наиболее прозрачный; 2 – прозрачный; 3 – полупрозрачный; 4 – низкая прозрачность; 5 – непрозрачный.

Основной вывод 2008 года – повышение уровня прозрачности развивающихся рынков недвижимости.

Самым прозрачным в мире рынком коммерческой недвижимости стала Канада, находившаяся в прошлом году лишь на четвертой строчке. Пробиться в лидеры рейтинга стране позволили перемены, улучшившие условия сделок с недвижимостью, а также сделавшие более понятными платежи за обслуживание и упростившие финансирование. Далее следует тройка финалистов прошлого рейтинга: Австралия, США и Новая Зеландия. При проведении исследования эксперты разделили вошедшие в рейтинг рынки на пять групп прозрачности: от самых прозрачных до непрозрачных. На самом высоком уровне кроме лидеров расположились рынки Великобритании, Голландии, Франции, Швеции и Бельгии.

Однако даже высокая прозрачность не предохраняет от рыночных колебаний. Глобализация заставляет капитал инвесторов мигрировать из региона в регион для поиска перспективных объектов, а для этого им необходима информация о новых рынках. В этом году самыми обсуждаемыми, за исключением США и Испании, стали рынки далеко не самые прозрачные: Болгария, ОАЭ, Китай, ставшие лидерами по росту стоимости недвижимости в прошедшем году.


Кто хочет – тот добьется

Во многих странах прозрачность повышается благодаря работе правительств, стремящихся устранить инвестиционные преграды. Со времени публикации предыдущего исследования в 2006 году наибольший прорыв сделали Дубай, Румыния, Украина и Россия. Лидером роста стал Дубай – его показатель изменился на 1,04 балла. Добиться этого помогли реформы, инициированные правительством эмирата. Прежде всего это оптимизация законодательной базы, регулирующей вопросы передачи собственности, и выделение территорий для реализации проектов иностранных инвесторов, причем нерезиденты получили возможность остаться собственниками построенных объектов. Главное же – успешная работа по усовершенствованию генплана развития Абу-Даби, столицы эмирата. По мнению авторов отчета, работа по повышению прозрачности рынка этой страны стала одним из главных факторов роста привлекательности Дубая для иностранных инвесторов, работающих в сфере недвижимости. С этой целью регистрация всех сделок по недвижимости была передана в один орган – земельный департамент. Также были приняты меры по обеспечению безопасности сделок для потенциальных покупателей – для этого в законодательство страны были включены соответствующие новации, базирующиеся на опыте Австралии.

Неплохих успехов добилась Россия. Она заняла в рейтинге сразу три позиции. Города первой, второй и третьей категории расположились на 29−й, 34−й и 43−й строчках соответственно. Первая категория – это Москва, вторая – Санкт-Петербург, третья – остальные города-миллионники. Ранее в рейтинге присутствовала только Москва – однако улучшение условий ведения бизнеса на рынке недвижимости и общий рост инвестиционной привлекательности заставили авторов отчета выделить на российском рынке сразу три категории (так же, как на китайском и индийском).


Ничего не видно, никого не слышно

Авторы отчета отнесли Казахстан в группу стран со средним баллом 3,1 наряду с государствами Центральной и Восточной Европы: Беларусь, Болгария, Хорватия, Чехия, Эстония, Венгрия, Латвия, Литва, Польша, Румыния, Россия, Словакия, Турция, Украина. Все они имеют рейтинг от «полупрозрачного» до «низкой прозрачности». Низкую оценку прозрачности отечественного рынка недвижимости можно объяснить рядом факторов, в том числе проблемами в сегменте долевого строительства, сносом домов под частные нужды, невозвратом ипотечных кредитов, незаконным строительством. К тому же наблюдаемая в течение последнего года финансово-экономическая турбулентность негативно отразилась в целом на казахстанском рынке недвижимости.

«Во многом справедливые оценки JLL продиктованы тем обстоятельством, что уровень прозрачности рынка недвижимости по определению не может находиться в значительном отрыве от уровня коррумпированности госструктур. Он предопределяет решающую роль административного ресурса при реализации девелоперских проектов. По той же причине структура собственности участников рынка столь непрозрачна, и даже компании, претендующие на публичность и биржевой листинг, не отличаются высокими стандартами раскрытия корпоративной информации», – констатирует директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов. Эксперт обращает внимание на то, что, в отличие от большинства развитых стран, в Казахстане как девелоперские и риелторские ассоциации, так и госрегуляторы не играют пока той роли, какую выполняют их зарубежные коллеги. Кроме того, существуют проблемы со статистикой, системами мониторинга, в том числе на государственном уровне. «Мы пока имеем практически полное отсутствие информации о количестве и структуре сделок с недвижимостью, отсутствие единого республиканского кадастра объектов недвижимости и малоэффективный налоговый режим», – подчеркивает г-н Алферов.

С нашей точки зрения, дополнительным фактором, снижающим уровень прозрачности на рынке недвижимости Казахстана, является стагнация в отрасли. Сталкивающиеся с проблемами компании не стремятся к раскрытию объективной информации о своих проектах, издержках и прибылях. Соответственно, невозможно спрогнозировать дальнейшую динамику рынка. Если за два года ситуация не изменится, то и в следующем рейтинге рассчитывать на высокое место не приходится.

С другой стороны, само попадание в рейтинг, даже в группу «непрозрачных рынков» – это, скорее, позитивная новость, так как включение этих стран в мониторинг позволит отслеживать динамику прозрачности местного рынка недвижимости и означает признание интереса международных игроков к Казахстану. Для РК же – прежде всего для госорганов – это открывает возможности сравнения политики казахстанских властей по регулированию рынка с аналогичными процессами в других странах и корректировке выбранного курса.

Егор Богданов, автор «Эксперт Урал»
Адиль Нурмаков, Исполнительный директор ОФ Центр изучения конкурентоспособности

Эксперт-online

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Казахстан»:

Статьи

Станут ли проблемы Казахстана проблемами иностранных риелторов

В Казахстане напряженно. Республику, экономика которой является чуть ли не образцом для других стран постсоветского пространства, накрыли проблемы, вызванные переходом на свободно плавающий курс национальной валюты. Как снижающиеся возможности казахов скажутся на их интересе к зарубежной недвижимости. И будут ли переживать риэлторы – в материале Prian.ru. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Казахстане

Въездная виза, получение вида на жительство, постоянное проживание и гражданство, адреса дипломатических представительств. Обновлено 10 сентября 2013 г. Читать

На Кипре наведут порядок с получение титулов собственности…Дайджест Prian.ru с 01.по 07.10.2012

Чтобы продать землю в Латвии, нужно будет предупредить соседей, в Египте будут взимать налог на недвижимость, программа безвизового режима в Греции прекратилась. Читать

Визы в Египет снова стали платными для россиян...Дайджест Prian.ru с 03.09 по 09.09.2012

Экспресс-визы в Чехию больше не будут выдавать, британские сквоттеры будут нести уголовную ответственность, иностранцам будет сложнее купить недвижимость в Гонконге. Читать

Главные вопросы: о чем не забыть спросить риэлтора перед покупкой

Приобретая недвижимость за рубежом, вы наверняка столкнетесь с тем, что продавцы покажут вам именно те дома и квартиры, которые им очень нужно скорее продать. Как стать обладателем нужной вам недвижимости, а не навязанной продавцом. Читать