Обзор рынка недвижимости Хорватии на апрель 2010

Существенного падения цен на хорватскую недвижимость в кризис не произошло. Большей частью пострадали застройщики, возводившие объекты невысокого качества без соответствующей инфраструктуры, в основном апартаменты в некоторых частях побережья и квартиры в Загребе. Покупатель стал более придирчивым, одновременно возрос объем предложения за счет снижения продаж.
Как объясняет ситуацию на рынке Игорь Янаки, исполнительный директор компании Universum d.o.o., в Хорватии не так много недвижимости на продажу, как в Болгарии или Испании, – сказывается ограниченность территорий, подлежащих застройке. Это во многом способствует удержанию цен.
В том что никакого обвала на рынке не произошло, уверена и Елена Риналди, заместитель директора петербургского представительства компании A&Alma. Цены в среднем остались на уровне полуторагодовой-двухлетней давности. Причиной такой стабильности эксперт называет понимание покупателями уникальности и перспективности страны.
Картину последних событий на хорватском рынке дополняют другие источники информации. Согласно данным интернет-портала Globalpropertyguide.com, с мая 2007 года по май 2008-го цены в большинстве регионов продолжали расти. Наибольший рост (15,21%) пришелся на дома и квартиры (13,8%) на Адриатическом побережье. Снижение коснулось только домов в Загребе (примерно на 4%).
В январе 2009 года на рынке было зафиксировано снижение оборота на 70–80% относительно аналогичного периода предыдущего года. Как уверяет глава Ассоциации агентств недвижимости Хорватии, примерно пятая часть строительных компаний свернули свою деятельность. Цены на жилье продолжали снижаться. В марте 2010 года по отношению к аналогичному периоду года 2009-го средняя стоимость жилья в Хорватии снизилась на 4,4% – такие данные приводит CentarNekretnina.net.
Сейчас рынок начинает оживать. По крайней мере, это касается российских покупателей. По словам Бориса Филатова, директора компании «Гермес Групп», если сравнивать с осенью 2009 года, число сделок с участием россиян в начале 2010-го возросло пятикратно.
Ситуация «на местах»
Из регионов традиционным спросом пользуется Истрия, залив Кварнер и Далмация. Истрия – полуостров в северной части Хорватии, один из основных туристических регионов страны. Истрия славится живописными ландшафтами, пляжами на берегах уютных бухточек, сосновыми лесами. Особое очарование региону придает близость Италии в целом и Венеции в частности. Стоимость апартаментов на Истрии начинается с €1,5 тыс. за кв. м. Односпальные апартаменты в новом двухэтажном доме обойдутся примерно в €78 тыс., причем в эту цену может быть включен маленький земельный участок.
Залив Кварнер, расположенный между полуостровом Истрия и континентальной частью Хорватии, также славится великолепными пейзажами и возможностями для комфортного отдыха. Здесь, в городе Риека, стоимость апартаментов составляет в среднем €1,3 тыс. за кв. м. Например, студию в многоэтажном доме с видом на море можно приобрести за €68 тыс.
Регион Далмация, занимающий большую часть Адриатического побережья Хорватии, традиционно делится на Северную, Центральную и Южную. Наиболее престижное жилье располагается в Центральной Далмации, на отрезке побережья между городами Дубровник и Сплит. Местные пляжи считаются лучшими в стране. Цены на апартаменты в Сплите составляют в среднем €2,1 тыс. за кв. м, в Дубровнике – €2,9 тыс. за кв. м. Например, дом в Дубровнике в традиционном стиле, правда, нуждающемся в ремонте, площадью 200 кв. м реально приобрести всего за €150 тыс.
Одними из наиболее перспективных районов считаются Северная Далмация (между городами Шибеник и Задар), Загорье и горный массив исторической области Лика. С одной стороны, в ходе последней войны 1991–1995 годов эти регионы значительно пострадали, и покупку недвижимости в них вряд ли можно было назвать удачным вложением. В то же время никуда не делось идеальное расположение – близость к национальным паркам и памятникам архитектуры. Инфраструктура начала активно развиваться, в частности благодаря возведению автобанов и аэропортов. А благодаря невысоким ценам на жилье регион обеспечил себе внимание инвесторов.
Стоимость земельных участков под застройку на Далматинском побережье Хорватии начинается от €80 за кв. м. Дом в Лике обойдется примерно в €300 за кв. м, причем не исключено, что в стоимость входит и прилегающий участок земли.
В марте текущего года в среднем по побережью стоимость квартиры составляла около €2,1 тыс. за кв. м, домов – около €1,6 тыс.
Столица страны Загреб пользуется большой популярностью среди туристов благодаря множеству достопримечательностей, поэтому приобретенную недвижимость выгодно сдавать в аренду. Также покупка недвижимости в крупном городе представляет интерес для ведения бизнеса. Цены здесь ниже, чем на побережье. В марте текущего года средняя стоимость столичной квартиры составляла €1,9 тыс. за кв. м, домов – около €1,3 тыс. за кв. м. Жилье высокого класса, к примеру четырехкомнатный дуплекс с собственным задним двориком, стоит около €183 тыс.
Что и как покупать?
Сейчас среди россиян наибольшим спросом пользуются апартаменты, однако в общей картине интереса наших соотечественников преобладание квартир не столь внушительно. Приобретаются самые разнообразные объекты, причем различны как требования к недвижимости, так и бюджет покупки. Некоторые риэлторы советуют обратить внимание на дома небольшой площади, 150–200 кв. м, близко от моря или хотя бы с видом на него и развитой окружающей инфраструктурой. Если планируется в будущем добираться до Хорватии на самолете, есть смысл приобрести жилье в радиусе примерно семидесяти километров от аэропорта. Если в качестве основного средства перемещения предполагается автомобиль, при выборе местоположения недвижимости следует ориентироваться на автобаны.
Удачной покупкой являются традиционные каменные дома на Адриатическом побережье. Предложение таких объектов на рынке ограничено, а спрос со стороны западноевропейцев, несмотря на кризис, постоянен. Даже с учетом того что после покупки скорее всего потребуется вложить значительную сумму на реконструкцию, цены на такую недвижимость только растут, и продажа в будущем с лихвой окупит затраты.
Что же насчет привилегий, на которые может рассчитывать покупатель? Скидки: сейчас реально уменьшить первоначально заявленную цену на 5% или даже 10%. Однако они обговариваются в индивидуальном порядке. Равно как и рассрочки. Кредиты, увы, по-прежнему недоступны для россиян, и рассрочка остается едва ли не единственным способом разбить платеж на части.
Рынок аренды
При удачном раскладе доходность от аренды составляет порядка 5,5–6,5% годовых. Как обычно, краткосрочная аренда обходится съемщику значительно дороже, долгосрочная – является более демократичным вариантом. К примеру, на Истрии в «горячий сезон» студия на одного-двух человек сдается по ставке от €50 в сутки. Стоимость недельной аренды апартаментов на несколько человек на побережье составляет порядка €500–600, виллы – от €1 тыс.
Перспективы рынка
Чтобы составить представление о перспективах недвижимости Хорватии, можно осуществить три шага. Шаг первый – проанализировать прошлое. Оно позволяет увидеть, насколько уверенно цены на местное жилье сохранили свои позиции в кризис.
Шаг второй – знакомство с мнениями экспертов. Елена Риналди считает, что снижения стоимости точно не будет. Цены сейчас держатся достаточно ровно, а начало сезона, возможно, принесет оживление рынка. Драматичного падения цен не ожидает и Игорь Янаки. В случае финансовых проблем инвесторами выгодней отдать недвижимость банку, где был получен кредит, нежели уступать его покупателю по сильно заниженной цене.
Шаг третий – взгляд в будущее. В 2010 году в результате отмены виз для россиян ожидается двукратное увеличение туристического потока из России. Это, как считается, приведет к оживлению рынка. Не за горами и 2012 год, на который намечено вступление Хорватии в Евросоюз. Это событие также отразится на рынке, в первую очередь на ценах – они значительно вырастут.
Автор: Наталья Мокшина