Процедура приобретения недвижимости в Хорватии

Теги: Хорватия

Российские физические и юридические лица не могут приобретать хорватскую недвижимость от своего имени. Покупка возможна только на компанию, зарегистрированную в Хорватии. Последнее обновление 21 декабря 2012 года.

Право свободно приобретать местную недвижимость имеют граждане и юридические лица тех стран, с которыми Хорватия подписала так называемый договор взаимности*. В этом случае иностранное физическое лицо подает заявление в Министерство юстиции Хорватии. Срок рассмотрения заявки составляет от одного до двух с половиной лет. Российским физическим лицам получить положительное решение министерства практически невозможно.

Для российских граждан существует два пути.

  1. Учредить хорватское юридическое лицо и совершить покупку на него.
  2. Приобрести недвижимость на компанию, зарегистрированную в стране, с которой Хорватия заключила договор взаимности*.


Сельскохозяйственные земли, лесные угодья, памятники природы не могут быть приобретены иностранцами.

*СПРАВКА. У Хорватии действует договор взаимности со следующими странами: странами ЕС (кроме Италии), США, Венгрией, Белоруссией. Граждане Италии, Швейцарии и Боснии и Герцеговины могут приобрести жилье, если намерены переехать в Хорватию для постоянного проживания.

 

С ЧЕГО НАЧАТЬ

Предварительное знакомство с рынком недвижимости Хорватии можно провести самостоятельно посредством интернета, печатных изданий, тематических выставок и т. д. Посредником в сделке могут стать различные компании: непосредственно хорватские фирмы с русско- или англоязычными сотрудниками, представительства этих компаний в России или самостоятельные российские компании, продающие недвижимость через своих хорватских партнеров. Чтобы удостовериться, что фирма может заниматься посреднической деятельностью с недвижимостью, можно запросить лицензию.

Ознакомительный тур, которые компании предлагают потенциальным покупателям, длится четыре-семь дней. За это время осуществляется осмотр нескольких объектов в день, подаются все документы для регистрации фирмы, подписывается предварительный договор и вносится уставный капитал не менее 20 тыс. кун (€2,71 тыс.). Расходы по прибытию в страну и проживание покупатель оплачивает сам, однако некоторые компании готовы возместить часть затрат при условии осуществления сделки. Например, возможен вариант возврата €300 за билет туда-обратно и €300 за проживание.

 

РЕГИСТРАЦИЯ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА

До начала проведения сделки необходимо зарегистрировать юридическое лицо. Это процедура занимает 10-14 дней. Регистрацию можно провести и после внесения задатка. Подробней о регистрации компании – в разделе «Бизнес в Хорватии».

 

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

До того как фирма открыта, покупатель и продавец заключают предварительный договор, или договор о задатке (Predugovor o Kupoprodaji Nekretnine). Предварительный договор обычно содержит все ключевые соглашения по сделке: реквизиты сторон, описание объекта, сроки оплаты, валюту платежа, денежный курс (по которому будут производиться расчеты) и т. д. 

Одновременно покупатель вносит задаток 10% - так называемую капору. Предпочтительной формой внесения задатка являются наличные – благодаря возможности быстрой оплаты. Однако допускается и банковский перевод. Для этого продавец иногда может предоставить покупателю три-пять дней для осуществления перевода из России. Задаток покупателю в случае отказа от сделки не возвращается, однако продавец обязан вернуть его в двойном размере, если сделка срывается по его вине. Подробная информация о переводе средств за границу – в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».

 

ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА

Агентства обычно выставляют на продажу объекты, уже прошедшие проверку. Если проверка еще не была осуществлена, она проводится с помощью юриста. Юридические услуги может оказывать как сотрудник агентства, так и сторонний специалист. Проверка осуществляется через официальный сайт Министерства юстиции Хорватии в разделе «Земельные книги». Для этого требуется кадастровый номер участка, этажная часть (для квартиры), название Кадастровой общины и Общинного суда. В указанном разделе сайта информация об объекте представлена в трех группах: о владении (информация о самом объекте), о собственнике и об обременениях, установленных для этого объекта (долг, судебные разбирательства, ипотека и наследственные дела).

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Основной договор купли-продажи (Ugovor o Kupoprodaji Nekretnine) подготавливается юристом. Подписание документа осуществляется у нотариуса и им же заверяется. После заверения у нотариуса происходит окончательный расчет по сделке. Для этого необходимая сумма списывается со счета вновь созданной хорватской компании (средства переводятся на счет продавца), а приобретенный объект ставится на баланс предприятия.

Без заверения договора у нотариуса деньги со счета фирмы не могут быть перечислены на счет продавца. А подтверждение о получении денег (Tabularna Isprava) продавец заверяет у нотариуса одновременно с договором и держит его у себя до тех пор, пока деньги не будут перечислены (все это осуществляется, как правило, в один день).

 

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

После подписания договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в общинном суде – местном органе по различным правовым вопросам. При регистрации новому владельцу выдается квитанция с входящим номером, служащая подтверждением, что документы на регистрацию приняты. Право собственности регистрируется в течение 15-30 дней, однако из-за характерной неторопливости административных органов может затянуться до трех месяцев. По окончании регистрации владелец получает решение о переносе права собственности, а собственнику при необходимости выдается Лист владельца (VLASNIČKI LIST) – документ о полном переходе права собственности (действителей 6 месяцев, как и все выдаваемые в Хорватии документы. Повторно при необходимости его можно получить в любой рабочий день, при личном присутствии). 

 

После покупки владелец или бухгалтер в течение месяца обязан подать сведения в налоговый орган для уплаты 5%-ного налога.

 

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Налог на переход права собственности 5% от стоимости объекта, если продавец является физическим лицом. При покупке квартиры в многоквартирном доме у физ. лица покупатель платит налог 5%, а у юр. лица – только налог на землю под домом, на которой построено здание, что составляет примерно 1-1,5% от стоимости квартиры.
Регистрация сделки в Земельном кадастре €40-100 в зависимости от объекта и расположения
Комиссия риэлтора До 6% от суммы, выплачивается в равной мере продавцом и покупателем. Т.е. В комиссию стандартно входят услуги адвоката, помощь в регистрации фирмы. Больший % обычно назначают недобросовестные агентства недвижимости или те, кто имеют посредников-агентов, т.е. когда цепочка увеличивается.
Услуги юриста Серьезные агентства имеют своего юриста, и стоимость его услуг включена в комиссию агентства. Если агентство не таковое, то стоимость – €500-3.000 в зависимости от конкретного случая

 

КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР
Апартаменты площадью 61 кв. м в доме на 10 квартир, на Чиово (Трогир), Средняя Далмация. С мебелью, полностью оборудованы, персональный паркинг.

 

  • Стоимость недвижимости                                                                          €95.000
  • Расходы на открытие фирмы:

- уставной капитал (входит в стоимость недвижимости)                         €2.654
- нотариус                                                                                                              €391
- переводчик                                                                                                        €27
- объявление в газете                                                                                       €120
- регистрация в Торговом суде                                                                        €53
- объявление о регистрации в институте по статистике                          €7
- 2 печати                                                                                                              €37-53
- получение налогового номера из Загреба в Fina                                    €11

  • Открытие счета в банке (+% за транзакцию)                                         €100-150
  • Расходы при конвертации (по безналичному расчету

покупка также совершается в кунах)                                                             €130

  • Налог на переход права собственности:

покупка от физ. лица                                                                                         €4.750
покупка от юр. лица                                                                                           €1.425

  • Комиссия агентства                                                                                      €1.900-2.850
  • Возможная комиссия адвокату                                                                €500 – 3.000
  • Пошлины по оформлению бумаг в собственность                              €35

 

  • Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами         €99.736-€106.577

 


ИПОТЕКА

Россиянам практически невозможно получить ипотеку в Хорватии, поскольку сама система еще не развита. В любом случае, иностранные граждане могут претендовать на получение ипотечного кредита только в том случае, когда они являются учредителями юридического лица на территории Хорватии. Однако реально рассчитывать на рассрочки от строительных компаний. Все условия (проценты, сроки и т. д.) обговариваются индивидуально. На сегодняшний день вполне реально получить рассрочку на три месяца или на полгода, отсрочка на год уже более затруднительна, но также возможна.

 

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ


Участки под строительство

Вся земля в Хорватии разделена на участки под застройку и те, на которых строительство не допускается. Строить можно только на участках, имеющих утвержденный план застройки территории. Также иностранцы не могут приобретать и, соответственно, что-либо строить на сельскохозяйственных участках.

После того как участок приобретен, необходимо получить индивидуальное разрешение на строительство. Разрешение выдается местной общиной. Весь процесс строительства «с нуля» включает следующие этапы.

  • Техническую экспертизу участка (какое по габаритам здание можно строить, наличие коммуникаций) и т. д.
  • Согласование проекта (создание нового или использование уже существующего).
  • Получение разрешения на строительство, архитектурный план (написанный хорватским архитектором, имеющим лицензию) и подключение различных необходимых коммуникаций - для обычной виллы (не оммерческого объекта) обойдется в € 20-30 тыс.
  • Строительство объекта (от €300 за кв. м, занимает от одного до шести месяцев и напрямую зависит от наличия средств на строительство).
  • После завершения строительства – получение разрешения на его эксплуатацию (2-3 дня после проверки служебными органами).


Цикл от начала подготовки документов на строительство до получения разрешения на его эксплуатацию занимает 5-8 месяцев, если есть необходимые средства и выбрана надежная строительная фирма, которых в Хорватии достаточно много.

 

Покупка исторических зданий

Если приобретаемая недвижимость относится к историческим объектам или является культурным достоянием, например каменный дом, то продавец для возможности продажи получает несколько специальных разрешений от государственных органов, эта процедура занимает 1-3 месяца. Далее, если покупатель хочет просто обновить дом, оставив все габариты в том виде как есть, никаких дополнительных разрешений не нужно (так же и на внетреннее обновление). Для реконструкции таких объектов, надстройки еще одного этажа, террасы и др. требуется получить разрешение на строительство.

 

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

На период проведения сделки купли-продажи можно остановиться в отеле или частном апартаменте, которые может подобрать то же агентство, занимающеесясделкой купли-продажи недвижимости. Можно найти жилье и самостоятельно: на доме с апартаментом есть синяя специальная табличка. Стороны заключают стандартный договор аренды. Если недвижимость снимается на небольшой срок (до нескольких месяцев), единовременно обычно вносится половина или даже вся арендная плата. При длительных сроках аренды порядок внесения платежей стороны обговаривают отдельно. Гонорар агентства недвижимости, если оно было привлечено к сделке, составляет стоимость одного месяца аренды или 10% от суммы.

 

В сезон апартаменты на несколько человек на побережье можно снять за €500–600 в неделю, виллу – от €1 тыс.

 

 

За помощь в создании материала благодарим Юлию Шевалеву, компания ADRIATICA REAL ESTATE AGENCY

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Хорватия»:

Статьи

Расходы на недвижимость: Пула или Будва

Перед покупкой зарубежной недвижимости очень важно рассчитать дополнительные платежи - сколько уйдет на налоги, сборы, гонорары специалистам. И конечно думать о содержании тоже лучше заранее. В этом материале мы рассмотрим основные статьи расходов покупателя типовой квартиры в двух популярных курортах на Адриатическом море. Читать

Тихий рост: обзор рынка недвижимости Хорватии – 2016

Закон, разрешающий оформлять недвижимость на физическое лицо, не оказал решающего влияния на спрос. На русскоязычных покупателей приходится не более 10% сделок с иностранцами, зато с самым высоким средним чеком. Дубровник остается наиболее дорогим в стране. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Хорватии. Читать

Приценимся: что можно купить за рубежом в обмен на рядовую «однушку» в Киеве

У вас есть «ненужная» однокомнатная квартира в украинской столице и желание обзавестись недвижимостью за рубежом? Тогда за дело! Европейский рынок отошел от кризиса, но интересные варианты по доступной цене все еще можно найти. Читать

Летим на отдых: как отмечают майские праздники в разных странах. Часть 2

Хочется на выходных не просто набраться новых впечатлений, но и немного поплескаться в море или хотя бы позагорать? Тогда вторая часть нашего обзора специально для вас! Смотрим морские курорты Европы - как там отмечают майские праздники и сколько будет стоить поездка. Читать

Удивили: нестандартные акции продавцов недвижимости в 2015 году

Самый действенный способ заставить покупателя выбрать именно вашу недвижимость – дать скидку побольше. Верно? Да, но не все так просто. Конечно, финансовая сторона вопроса часто идет впереди, но изобретательные продавцы преподносят ее более изыскано и совсем небанально. За счет чего и выигрывают… Читать