Ипотека за рубежом: как получить кредит в Германии

Теги: Германия

Воспользоваться заемными средствами при покупке дома или квартиры в стране обеспеченных бюргеров сложно. Да, в связи с санкциями «общеполитическими» и требования к россиянам, желающим приобрести жилые или коммерческие объекты, ужесточились. Тем не менее, нет ничего невозможного. О современных условиях получения кредитов на недвижимость в Германии читайте в нашем материале.

Этой статьей мы продолжаем серию материалов о том, как сегодня  получить ипотеку в самых разных странах мира и что происходит в настоящий момент в сфере кредитования недвижимости.

О том, как получить ипотечный кредит в Испании, можно прочесть здесь.

Также читайте об общих условиях предоставления займов в самых популярных у россиян странах.


Трудно ли получить кредит

Немецкие банки всегда отличались скрупулезностью и строгостью при рассмотрении заявок на ипотеку. Отчасти и поэтому банковский и финансовый кризисы практически не затронули  Германию. Особенно высокие требования банки предъявляют к заявителям, платежеспособность которых сложно проверить. К этой категории относятся в первую очередь иностранные граждане, не являющиеся резидентами стран Евросоюза.

И тем не менее, список банков, где можно взять ипотечный кредит, обширен: Коммерцбанк, Дойчебанк, Шпаркассе, Вольксбанк, Мюнхенербанк, Райфайзенбанк.

Процедура оформления ипотечного кредита сложная и требует много сил и времени, а положительный результат никто не возьмется гарантировать, поэтому большинство россиян прибегают к финансированию в редких случаях.

В последний год в связи с санкциями банки стали еще осторожнее относится к российским инвесторам. Риэлторы признают: клиентов берут очень неохотно, увеличили бюрократические процессы и тщательно проверяют источник собственного капитала заемщика.

Любовь Баумгертнер, представитель компании «L&B Immobiliya»: «С иностранными гражданами работают теоретически все немецкие банки, но у каждого свои требования к заявителю и свои условия выдачи кредита. Зачастую клиенты обращаются к независимому финансовому консультанту, работающему с различными банками, который подбирает наиболее подходящий банк и условия кредитования. Услуги таких специалистов для покупателей бесплатны. Лично у нашей компании сложились наиболее успешные отношения с банками Коммерцбанк и Шпаркассе».

Владимир Сачков, представитель компании «Nedvishimost.com»: «Наши клиенты часто берут ипотечный кредит на объекты стоимостью от €300 000».

Марина Гаврилова, представитель компании «D.Baumann Immobilien»: «Я не согласна с тем, что немецкие банки неохотно кредитуют россиян. По моим наблюдениям, нашим соотечественникам они выдают ипотечные кредиты с готовностью. И, как это ни странно, введенные экономические санкции, которые являются ничем иным, как политическим "жестом", ничуть не повлияли на готовность немецких банков кредитовать российских граждан. Видимо, политика и бизнес находятся в разных плоскостях.

Наши клиенты довольно часто прибегают к заемным средствам, приобретая недвижимость в Мюнхене. Основные причины - две: во-первых, процентная ставка в немецких банках гораздо ниже, чем российских. Во-вторых, если квартира сдается внаем, то арендная плата покрывает  расходы по содержанию квартиры и выплаты по ипотечному кредиту, таким образом, квартира фактически сама себя «финансирует»».


Какие объекты кредитуются

Охотно выдаются кредиты на жилую недвижимость в крупных городах Германии, сданную в аренду, с хорошей стабильной доходностью. Практически невозможно и сейчас получить кредит (даже гражданам Германии) на коммерческую недвижимость с целью ведения в ней собственного бизнеса. Такой тип недвижимости считается в банках высокорискованным, а при покупке в кредит требуют внести большую часть собственного капитала.

Финансируются в общем случае только ликвидные объекты - те, которые всегда можно в короткие сроки сдать в аренду и при необходимости быстро продать по рыночной цене. Так как приобретаемая недвижимость до конца погашения кредита находится в залоге у банка, его в первую очередь интересует, как быстро можно вернуть деньги, если заемщик по каким-либо причинам не сможет осуществлять выплаты по кредиту.

Что касается старого фонда, получение кредита под покупку недвижимости на вторичном рынке – процесс, который занимает больше времени и требует выполнения большего количества формальностей, как, например, более тщательная оценка ликвидности объекта. Как правило, банки неохотно занимаются кредитованием недвижимости на вторичном рынке. Но здесь нужно различать, например, дом 2012 года постройки, который по факту относится к вторичному рынку, и дом 1970 года постройки. Разница существенная, по вполне понятным причинам. Другими словами, получение кредита под покупку недвижимости на вторичном рынке также возможно, если объект является ликвидным, не требует ремонтов и так далее.

Любовь Баумгертнер: «При кредитовании низкорискованных объектов клиентам с хорошей платежеспособностью возможно привлечение минимальной доли собственного капитала или вообще 100% финансирование. Это больше относится к резидентам Германии или стран ЕС».

Владимир Сачков: «Банки не кредитуют объекты стоимостью менее €100 000, а также не сданные в аренду и, по оценке банка, неликвидные и не подлежащие ремонту».

Марина Гаврилова: «Банки охотно финансируют новостройки, квартиры в комплексах с хорошим расположением, транспортной привязкой к центру, развитой инфраструктурой.  Если покупатель приобретает недвижимость не для собственного пользования, а под сдачу в аренду, то это является дополнительным плюсом и, конечно же, дополнительной гарантией для банка, что выплаты по кредиту будут поступать регулярно. С такой недвижимостью нет проблем при получении кредита.

Однако банки осуществляют кредитование и недвижимости для собственного пользования, как правило, это квартиры и дома класса "люкс". В этом случае для банка решающую роль играет высокий доход ссудополучателя, причем стабильный на протяжении последних трех лет».


Стандартные условия по кредитам

Собственный капитал (% от стоимости недвижимости) 

40-50%

Процентные ставки

2,5-4% годовых

Срок выдачи займа 

До 35 лет

Возможность досрочного погашения 

Есть, с выплатой штрафа

Сегодня абсолютно обязательная отметка в количестве собственных средств для получения дополнительного финансирования равна 40%. Минимальные процентные ставки составляют 2,5-4% годовых. Максимальный срок выдачи займа - 35 лет.

Любовь Баумгертнер: «При получении кредита сумма заемных средств должна быть не менее €30 тыс., то есть сам объект должен стоить около €60 тыс. и выше. Если кредит погашается досрочно, то есть в течение срока обязательной выплаты процентов по кредиту, то банку оплачивается штраф, размер которого примерно равняется недополученной прибыли банка.

Оформление кредита происходит следующим образом: после выбора конкретного объекта в банк подаются документы по объекту и личные документы заявителя, а также обсуждаются желаемые условия кредита: сроки, условия погашения, размер собственного капитала и т.д. После рассмотрения документов банк делает заявителю письменное предложение о выдаче кредита с указанием условий кредитования.

Если данные условия клиента устраивают, с банком подписывается договор финансирования. После этого заключается договор купли-продажи, включая параграф об обременении объекта ипотечным кредитом. В процессе переоформления нотариус подает в поземельный суд заявку о внесении ипотечного обременения, а покупная сумма оплачивается продавцу банком в размере финансирования и покупателем - в размере оговоренного собственного капитала.

Ежемесячные платежи по кредиту обычно автоматически снимаются банком со счета заявителя. В поземельной книге владельцем становится покупатель, а в третьем разделе поземельной книги числится ипотечный долг до момента его полного погашения».

Марина Гаврилова: «Ипотечный кредит в немецком банке не предусматривает досрочного погашения займа. Однако есть другая опция. В кредитном договоре указана возможность частичного погашения кредита: раз в год заемщику разрешается выплатить определенную сумму в счет погашения основного тела кредита. Эта сумма не должна превышать 5% от общей суммы займа. Если заемщик регулярно пользуется этой опцией, то невыплаченный остаток в конце срока останется минимальным».


Требования к заемщику

1. Документы об объекте недвижимости (актуальная выписка из поземельной книги, жилищный устав, фотографии, экспозе (описание), экономический план, договор аренды, если объект сдан в аренду).
2. Документы, подтверждающие личность и платежеспособность заявителя (копия паспорта, заполненная анкета, справки о доходах, уведомление налоговой о размере подоходного налога, данные о ежемесячных расходах и прочих доходах).
 



Любовь Баумгертнер: «Доход заявителя должен быть такого размера, чтобы из него погашались выплаты по кредиту, оплачивались все текущие ежемесячные платежи, а также чтобы еще оставалась определенная сумма на непредвиденные расходы. Если заявитель имеет недостаточный или нестабильный доход, или объект будет оценен банком в качестве высокорискованного, то в выдаче кредита могут отказать.

На нашей практике наиболее успешно выдавались кредиты клиентам, приобретающим многосемейные жилые здания (в среднем за €200-500 тыс.), сданные в аренду со стабильным хорошим доходом (в районе 7-10%)».

Владимир Сачков: «Банк может отказать соискателю в ипотечном кредите, если сомневается в его платежеспособности или в источнике собственного капитала, а некоторые банки отказывают, так как у кредитора нет кредитной истории на территории Германии».


Советы соискателю

Подходящая доходная недвижимость и соответствующая объекту платежеспособность заемщика являются, по мнению риэлторов, лучшей гарантией того, чтобы получить ипотечный кредит в Германии.

Все документы должны быть на немецком языке, для выписок с банковских счетов допускается английский.

Если платеж просрочен, то есть банку не удалось автоматически снять со счета заемщика деньги, на просроченный платеж начисляется пеня в размере 2,5% (сверх обычной комиссии). В случае повторной просрочки пеня увеличивается. Затем он может потребовать задолженность с помощью принудительного взыскания в счет другого имущества и как последний вариант - принудительная продажа объекта недвижимости на аукционе. Как правило, все шаги сопровождаются письменным предупреждением со стороны банка.



Приобретение немецкой недвижимости в кредит – непростое занятие. Особенно сегодня. Однако существуют способы, как свести к минимуму риск отказа. Во-первых, желательно приобретать недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду. Таким образом, у банка будет меньше сомнений в осуществлении ежемесячных платежей. Во-вторых, желательно выбирать жилые объекты с хорошей ликвидностью, не требующие ремонта, стоимостью не менее €100 000. И, наконец, необходимо позаботиться о том, чтобы доказать банку свою платежеспособность.

Хотите найти объект в Германии с кредитом или без - оставляйте заявку на подбор недвижимости на портале Prian.ru.

Автор Ольга Петегирич
Фото Ольга Петегирич, Илья Огородников

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать

Готовый бизнес: Как самостоятельно оценить инвестиционную привлекательность объекта

По каким критериям надо анализировать инвестиционное предложение? Можно ли провести первичную оценку самостоятельно? Когда стоит принимать решение о покупке? В четвертой части спецпроекта вас ждет работающая scoring-модель и советы по ее применению. Читать

Готовый бизнес: критерии выбора объекта и работа с рисками

Как оценить инвестиционное предложение? Почему 95% всех объектов не проходят проверку? На каком этапе начинается глубокая экспертиза? Об этом и многом другом – в третьей части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии». Читать