Версия
для печати
для печати
Новость №3Стране требуется 350 000 новых квартир ежегодно. Тем не менее, в 2014 году было построено всего 220 000 единиц жилья.
Немецкие домовладельцы годами жаловались на слишком строгие административные препятствия, осложняющие возведение нового жилья. Теперь, когда по прогнозам, в 2015 году в страну должны въехать 800 000 мигрантов, политики начинают осознавать их правоту.
«Мы хотим добавить этажей нашим зданиям, но получение разрешения занимает от трех до пяти лет», - признается Рольф Бух, главный исполнительный директор крупнейшего частного домовладельца Vonovia SE. «У нас есть финансовые возможности, и есть спрос, но политический процесс слишком медленный», - добавляет он.
Жесткие правила делают Германию одной из самых дорогих европейских стран по строительству жилья, его стоимость на 34% превышает средний уровень по Старому Свету, сообщает Евростат. Теперь официальные лица от Ангелы Меркель до региональных властей ищут способы стимулирования строительства, включая рост финансирования и ослабление административных препон.
Канцлер Германии недавно согласовала с властями удвоение субсидий на возведение доступного жилья. Кроме того, девелоперам хотят упростить даже процесс застройки кладбищ.
По словам Рольфа Буха, несмотря на жесткую регуляцию рынка, растущий спрос на квадратные метры в Германии должен подогреть увеличение арендных ставок.
Миграционный кризис вынуждает инвесторов и власти мыслить креативно. Так, Маркус Гильднер занимается строительством жилья для 60 беженцев в благополучном пригороде Нюрнберга, используя песчаник и гипсокартон. По его словам, строительство такого трехэтажного таунхауса обходится на 50% дешевле.
Любовь Баумгертнер из L&B Immobiliya пессимистично смотрит на последствия миграционного кризиса: «По моему мнению, приток беженцев еще более усугубит ситуацию с недостатком жилья на рынке недвижимости Германии, особенно в крупных городах, что будет вести к дальнейшему росту цен и арендных плат.
В настоящий момент жители крупных городов со средним достатком и так вынуждены перебираться на окраины или в пригороды, будучи не в силах оплачивать все повышающиеся арендные ставки и не имея возможности обзавестись собственным жильем. Расселение беженцев в таких населенных пунктах еще больше накалит данную ситуацию.
Я считаю, что государству не удастся полностью справиться с быстрым ростом цен даже путем дополнительного строительства жилья и расселения беженцев в пустующих зданиях. Зато инвесторы, купившие или планирующие купить недвижимость, могут использовать данную ситуацию с собственной выгодой, поскольку спада цен в Германии в ближайшем, да и в более отдаленном будущем не предвидится».
Новость №2Трехэтажный особняк, поделенный на три просторные квартиры, недалеко от лыжных трасс, можно купить всего за $464 000.
Подвох заключается в местоположении этого объекта. Это бывшее здание таможни расположено в Л`Оберсоне, городке на границе кантона Во и Франции. Это одна из 113 построек, ранее использовавшихся администрацией швейцарской таможни, которые будут выставлены на продажу с нынешнего момента до 2021 года.
Сейчас такие здания стали ненужными, поскольку Швейцария стала частью Шенгенской зоны, и паспортный контроль на границах давно отменен.
Такие объекты недвижимости вряд ли быстро найдут покупателя, поскольку они отдалены от многих населенных пунктов. Так, Л`Оберсон находится в часе езды от Лозанны.
Ирина Чернова-Бургер из RUS 2 SWISS рассказала об основных причинах сниженных цен на некоторые объекты недвижимости в Швейцарии: «Заниженные цены могут определяться местоположением объекта недвижимости. Здание может быть расположено вдали от подъездных путей, а также в отдалении от общественного транспорта. Тогда потенциальные покупатели, рассчитывающие на проживание в течение долгих лет, теряют интерес к данной инвестиции. Здание может быть находиться, напротив, слишком близко к проезжей части, аэродрому или железной дороге. Большинство покупателей недвижимости даже не рассматривают такие предложения. У швейцарского клиента прочно царит культ тишины среди тихого зеленого оазиса.
Крайне низкие цены определяются несколько иными факторами..
1. Oпасная геологическая зона. Швейцария - горная страна. Владельцы недвижимости и даже неквалифицированные риэлторы иногда не проверяют или замалчивают факт местонахождения объекта в красной зоне. В этом месте возможны обвалы, оползни, наводнения, сход лавины, опасность смыва объекта горными водами в половодье. Наличие данного факта значительно удешевляет объект. Без преувеличения опасности, необходимо проверять, в зеленой зоне объект или в красной. В Швейцарии очень строгий контроль, и при соблюдении строительных норм, можно "спать спокойно" и в красной зоне. Но необходимы дорогостоящие меры по укреплению и защите объекта.
2. Невозможность поменять вид использования объекта и, как следствие, использования в рамках задуманного. Причиной может быть либо архитектурная особенность здания, либо зонирование территории. Включать демократический механизм перезонирования долго, хлопотно, дорого и без гарантий. Отсюда - "бросовый" объект.
3. Проектная смета. Это наиболее часто встречающаяся проблема, которая начинается так: на полуразвалившееся здание находится архитектор, создающий проект перестройки. Новый покупатель не только калькулирует затраты на снос, на строительство, но и желает получить прибыль, скажем, от нового отеля. Тщательные подсчеты приводят к крайне низкой цене приобретаемого объекта. Ведь если объект на снос, то это только дополнительные затраты: оплачивается стоимость земли, включая расходы на снос здания.
Особая тема - исторические постройки, которые нельзя трогать. Большинство престижных старинных зданий в Швейцарии, выставленных на продажу, имеют завышенную цену. Владельцы хотят получить свое, а покупатель имеет крайне дорогую смету строительных работ. Удорожание происходит за счет того, что здание в реестре исторических памятников и его вообще нельзя перестраивать, либо путем очень дорогостоящих решений. Если же здание продается по цене перестройки, то оно ничего не стоит. Например, помню случай лет восемь назад, когда кантон продал замок в частные руки за символический 1 франк.
4. Продажа с аукциона. Разорившиеся владельцы вынуждены продавать объекты с аукциона. На опыте нашей компании, занимающейся аукционными сделками, имею свое мнение об этом. Да, цены низкие, но не надо забывать, что практически за каждым объектом стоит банк должника. Поэтому у сторонних покупателей мало шансов».
Новость №1Власти некоторых коммун страны приняли решение об увеличении налога на недвижимость на 20% для владельцев более двух домов в определенных регионах.
Данная мера должна была затронуть 1151 коммуну в 28 агломерациях Франции, где целью введения повышенной налоговой ставки является мотивация собственников второго жилья к его продаже. Причиной является ограниченное предложение на рынке жилья в этих местах. Однако сего 98 коммун согласились эту налоговую ставку увеличить.
К таким коммунам относятся:
- 23 коммуны в Альп-Маритим (в которых расположены Антибы и Вильфранш-сюр-Мер);
- 16 коммун в Иль-де-Франс (в которых расположены Париж, Нантер и Винсен);
- 16 коммун в Верхней Савойе (Анси);
- 13 коммун в Атлантических Пиренеях (Биарриц и Байонна);
- 9 коммун в Варе (Сант-Рафаэль и Бандоль);
- 6 коммун в Луар-Антике (Нант и Сэнт-Назер);
- 5 коммун в л'Эро (Монпелье).
Ожидается, что за введение повышенного налога могут проголосовать и другие регионы в 2016 году, поскольку голосование проводится ежегодно.
Олег Стволинский из Real Estate Worldwide поделился своим мнением относительно влияния нововведения на рынок недвижимости Франции: «Налог на недвижимость во Франции рассчитывается необычным для нас образом – базой служит месячная арендная плата, которую может приносить данный актив. Причем в каких-то коммунах база для расчетов не обновлялась уже много лет или, наоборот, была обновлена в момент высоких арендных ставок, а потому не соответствует сегодняшним рыночным реалиям. Потому в каждом случае величину налога нужно уточнять в местной кадастровой палате. У большинства наших клиентов он находится в диапазоне 0.3-1% годовых от стоимости недвижимости.
Таким образом, повышение налога на 20% приведет лишь к его росту до интервала 0.36-1.2% годовых, что не так существенно. Если же говорить о перечисленных коммунах, которые приняли решение об увеличении налога, то это в основном районы с очень высокой стоимостью недвижимости, где «вторые дома» принадлежат богатым семьям, для которых данное повышение несущественно.
Что же до инвестиционной недвижимости, сдаваемой в аренду, Франция и так не является здесь правильным направлением. Причиной этого служит очень низкая арендная доходность в 3-4% годовых, в то время как в Европе существуют гораздо более интересные рынки, например, Великобритания, где есть много проектов с гарантированной арендной доходностью в 9-10% годовых.
По нашему мнению, Франция как была, так и в обозримом будущем останется «страной для удовольствия», а не страной для инвестиций, потому мы не ожидаем существенного влияния данных налоговых изменений на продажи недвижимости».
Фото: Flickr, Wikipedia
