Версия
для печати
для печати
Иностранцам разрешается покупать жилую и коммерческую недвижимость в Австрии, однако на первом месте для властей стоит благополучие местных жителей. Поэтому проще всего будет покупателям, которые имеют ВНЖ Австрии или одной из стран ЕС. И в любом случае иностранцам необходимо будет запросить разрешение на покупку, которое выдаётся далеко не всегда, причём в разных федеральных землях действуют различные ограничения. Важно отметить, что они касаются не только физических лиц, но и компаний, зарегистрированных за рубежом или контролируемых иностранцами.
Сравнительно просто иностранцам приобрести недвижимость в регионах Нижняя Австрия, Верхняя Австрия, Штирия, Каринтия, Бургенланд. А вот в Вене или на горнолыжных курортах – в землях Тироль, Зальцбург и Форарльберг – иностранец сможет купить жильё только в порядке исключения.
Общая позиция австрийских властей такова, что граждане третьих стран могут получить разрешение на покупку, если она представляет для региона культурный, социальный или экономический интерес и не несёт негативных последствий. Поэтому перед началом процесса лучше в индивидуальном порядке уточнить у местных властей, как они отнесутся к сделке. Преимущество получают те, кто собирается постоянно проживать в покупаемом жилье (это означает социальный интерес), а также бизнесмены, которые намерены открыть в регионе своё дело.
Зарубежные покупатели без ВНЖ могут приобрести австрийскую недвижимость на компанию. Однако этот способ оправдывает себя лишь при покупке дорогостоящих объектов. Ведь расходы на содержание и управление бизнесом в Австрии велики. В таком случае фирма должна быть зарегистрирована в Австрии или любой другой стране Евросоюза и платить там налоги. Кроме того, чтобы компания считалась австрийской, не менее 51% собственности должны принадлежать местным гражданам или юридическим лицам. Поэтому часто выгоднее открыть компанию в другой стране Евросоюза.
Владение недвижимостью не даёт права на ВНЖ Австрии. Напротив, часто иностранцы получают ВНЖ, чтобы упростить покупку жилья.
Страна выдаёт вид на жительство на основании пассивного дохода. Главное условие для этого – подтвердить наличие ежемесячного дохода в размере от €1,9 тыс. на одиночного заявителя и от €2,9 тыс. – на семейную пару.
Также существует вид на жительство для инвесторов, но он подразумевает создание на территории страны полноценного бизнеса, так как вложить нужно будет не меньше €3 млн. Подробнее об этом варианте можно прочесть на нашем сайте.
Все способы получения австрийского ВНЖ изложены в нашей статье.
Владелец недвижимости в Австрии должен оплачивать её содержание. Если объект приобретён на компанию, отдельно будет необходимо финансировать её деятельность.
Кроме того, так как австрийскую недвижимость часто покупают обладатели местного ВНЖ, у них есть обязанность платить налоги в республике.
.jpg)
Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки или в процессе владения недвижимостью. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Начинать поиск лучше со специализированных сайтов. Например, объекты жилой и коммерческой недвижимости в Австрии представлены в каталоге Prian.ru. Можно сразу обратиться к агенту по недвижимости или сформулировать свои предпочтения и оставить заявку на сайте для всех специалистов.
Кроме того, полезно ознакомиться с рынком – изучить статьи и новости о недвижимости и жизни в Австрии.
Законодательство Австрии не обязывает покупателя пользоваться услугами риелтора, однако иностранцу купить недвижимость без посредника будет сложно.
Агент по недвижимости (Immobilienmakler) поможет не только найти объект с нужными характеристиками, но и введёт в курс дела, расскажет об особенностях района или тонкостях конкретной сделки. Кроме того, риелторы ведут переговоры и могут выступать в качестве посредников между покупателем и продавцом. Особенно важна их роль при удалённой сделке.
Все агенты по недвижимости должны иметь национальный сертификат, подтверждающий их статус. Чтобы его получить, они проходят обязательный курс обучения. Кроме того, специалисты могут вступить в добровольную ассоциацию австрийских агентов по недвижимости и пройти дополнительное обучение.
По австрийским законам, в сделке купли-продажи недвижимости обязательно участвует нотариус или юрист, наделённый нотариальными полномочиями. Он выступает гарантом сделки, на его депозитный счёт будут поступать все ваши платежи. Всех действующих в стране нотариусов можно найти на сайте Австрийской нотариальной палаты.
По закону продавцы не обязаны перечислять все дефекты недвижимости, поэтому вы рискуете узнать о них уже после вступления во владение. По этой причине имеет смысл после выбора объекта нанять архитектора или геодезиста для проведения обследования, особенно на вторичном рынке. При выявлении существенных дефектов вы сможете запросить у продавца соответствующую скидку.
Если вы собираетесь взять ипотеку, банк также может потребовать провести обследование, однако для него существенной будет оценка стоимости объекта, а не его состояния. Для коммерческой недвижимости тоже может быть актуальным проведение аудита. Специалисты изучат состояние собственности, наличие возможных долгов на компании или объекте (обременения) и оценят другие возможные проблемы. Расходы на аудит несёт сам покупатель.
После выбора объекта вам предстоят переговоры о цене. Как правило, заявленная цена на 5–10% выше того, на что готов согласиться продавец, поэтому есть смысл просить скидку. Если стороны пришли к соглашению, агент по недвижимости от вашего имени направляет продавцу предложение о покупке (Kaufanbot). В этом документе, помимо описания объекта и цены, на которой сошлись продавец и покупатель, будет содержаться Kostenaufstellung. Это перечень дополнительных расходов, связанных с покупкой.
Кстати, несмотря на то что стороны заключают письменное соглашение, в Австрии устный договор, выражающий намерение совершить сделку, также может иметь обязательную юридическую силу. Так что будьте осторожны в словах во время переговоров с продавцом.
С момента подписания предложения о покупке недвижимость снимается с продажи и резервируется за клиентом, а тот, в свою очередь, уже не может без уважительных причин отказаться от совершения сделки. Все спорные случаи решаются в австрийском суде, который может обязать покупателя выплатить неустойку агентству – возместить расходы компании на подбор и резервирование объекта.
По местным законам, при резервировании объекта авансовый платеж не требуется. Однако если покупателем является иностранец, такое требование выдвигается довольно часто. Ведь от заключения соглашения до выплаты всей суммы может пройти несколько месяцев, поэтому продавец хочет получить определённые гарантии. Обычно это 10% от покупной цены недвижимости. Депозит хранится на специальном счёте у нотариуса до завершения сделки.
Договор купли-продажи, который носит название Titel, стороны подписывают у нотариуса. Этот специалист действует от имени обеих сторон и с юридической точки зрения рассматривается как посредник между ними. В документе указываются данные о сторонах, описывается сам объект, фиксируются дополнительные расходы при приобретении.
Закон не предписывает присутствия на сделке переводчика. Однако если кто-то из участников процесса не знает немецкого, такой специалист понадобится. Иногда эту роль выполняют агенты по недвижимости.
После подписания договора покупатель должен перевести деньги за недвижимость и сопутствующие расходы на доверительный счёт своего нотариуса или юриста. Оплату можно произвести со счёта в своей стране (например, в России), однако необходимо будет представить доказательства происхождения средств. Это могут быть документы о продаже другой недвижимости, справки о зарплате, о получении дивидендов и т. д.
Затем договор с иностранцем отправляется в специальную комиссию (Grundverkehrskommission). Там он рассматривается в течение одного-двух месяцев. Этот шаг обязателен для всех категорий иностранцев, в том числе имеющих вид на жительство. Последнее слово в разрешении на сделку всегда остаётся за властями Австрии. Если комиссия отказывает в выдаче разрешения, деньги за объект недвижимости возвращаются покупателю в полном объёме, за исключением комиссии агентству. Однако собственник может потребовать определённую сумму в качестве компенсации.
Если комиссия одобрила сделку, нотариус оформляет собственность на нового владельца. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости – земельную книгу. Это действие носит название Modus, за него также требуется отдельная плата.
Весь процесс покупки занимает около трёх месяцев.
Покупателю недвижимости нужно будет сделать ещё несколько обязательных шагов.
Удалённые сделки с недвижимостью в Австрии разрешены. Выбрать объект покупатель может дистанционно – через специализированные сайты. Многие агентства сейчас проводят онлайн-показы, так что можно детально ознакомиться с объектом. После выбора покупатель назначает своего представителя в стране – это может быть, например, риелтор, нотариус или адвокат. На его имя выписывается доверенность, и он заключает сделку от лица своего доверителя.
Транзакционные издержки (Nebenkostenübersicht) при покупке недвижимости в Австрии высоки: общая сумма составляет от 9,5 до 13% от цены объекта, однако около 2% из них выплачивает продавец. В их число входят следующие сборы.
Налог на покупку недвижимости составляет 3,5% цены. При сделке между близкими родственниками ставка снижается до 2%.
Покупатель новой недвижимости выплачивает налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 20%. Его можно будет вернуть, если вы сдадите объект в аренду.
Комиссия агента по недвижимости установлена законом в размере от 3 до 4% от цены недвижимости плюс 20% НДС. Ставка будет максимальной при сделках с недорогой недвижимостью – стоимостью менее €50 тыс. Гонорар в равных долях выплачивают покупатель и продавец.
Юридические сборы по контракту, включая оплату работы юриста или нотариуса, составляют от 1 до 3% от покупной цены (плюс 20% НДС). Из них 1–2% идёт на составление договора и 1,1% от стоимости – на регистрацию нового владельца в земельной книге.
За выдачу ипотеки нужно будет заплатить комиссию банку в размере около 1% от суммы кредита и сбор за регистрацию в суде – 1,2%.
На ипотеку в Австрии могут рассчитывать только те, кто получает доходы в Евросоюзе. Финансовые поступления из третьих стран не смогут пройти строгую банковскую проверку. Наиболее распространена ипотека с фиксированной процентной ставкой. За счёт кредита можно покрыть до 70% стоимости жилья и выплачивать его в срок от 15 до 30 лет. Как правило, большинство банков допускают ежемесячные или ежеквартальные выплаты. Также возможно досрочно погасить ипотеку.
При покупке нового жилья с целью сдачи в аренду вы получаете обратно 20% НДС. Таким способом государство стимулирует тех, кто собирается через сдачу объекта получать доход и платить с него налоги. Доход от аренды облагается НДС и туристическим налогом в размере около €0,10 на человека за ночь.
Власти строго контролируют использование жилья в соответствии с заявленными целями. Инспекторы могут устраивать неожиданные проверки или проверять транзакции по счетам арендодателя.
При приобретении такого объекта законодательство предоставляет покупателю право на отсрочку платежа. На этапе котлована взнос обычно составляет 10–15%, на следующем этапе строительства – 30%, затем еще 30%. А последние 5% покупатель может вообще выплатить только через три года после совершения сделки. Таким образом клиент получает гарантию того, что строительная компания будет устранять все имеющиеся недочёты. А в случае разорения застройщика покупатели полностью получают средства обратно.
Иностранец с видом на жительство может получить ипотечный кредит при покупке строящегося жилья.
В австрийском законодательстве существует отдельное право на возведение объектов. В общем случае после совершения сделки покупатель получает на свой объект «полную собственность», в соответствии с которой он владеет домом или землёй, однако только на её основании вести новое строительство нельзя. Для застройки владельцу земли необходимо иметь особое право собственности, называемое Baurecht. Оно отдельно регистрируется в земельной книге, как и обычное право собственности на недвижимость.
При выборе земельного участка полезно обратить внимание на наличие подключений (подведена ли к участку вода, есть ли электричество, возможность организации вывоза мусора и т. п.). Вся информация есть у местных властей. У них всегда можно запросить кадастровый план, описание участка, а также все необходимые предписания по строительству зданий на нём. Имейте в виду, что австрийские законы регламентируют высоту возможного строительства, внешний вид и даже стиль объекта.
Благодарим за помощь в подготовке текста компанию Immotrading.
Фото: pixabay.com, Unsplash (Dan Visan, Dimitry Anikin, Olga Mandel)
