Версия
для печати
для печати
В каждой стране или крупных городах мира имеются собственные финансовые рамки для позиционирования квартирной недвижимости как эксклюзивной. В одних, как, допустим, в Нью-Йорке, Сингапуре, Монако или Лондоне к сонму избранных относятся предложения с ценами во многие десятки, а иногда и сотни миллионов долларов или евро. В других – таких как Мадрид, Берлин, Рим, Стокгольм или Вена – ярчайшим для рынка событием становятся продажи апартаментов за десять или пару десятков миллионов евро.
В Латвии в глобальном плане все значительно скромнее. Нижняя планка принадлежности к элитному квартирному сегменту обычно определяется миллионом евро. И таких объектов в Риге и Юрмале, если учитывать и строящиеся новые комплексы, сейчас насчитывается не более ста. Правда, опыт последнего десятилетия показывает, что не все претенденты на неофициальное звание фигуранта дорогого квартирного сегмента Латвии впоследствии продаются по заявленному прейскуранту.
В Латвии элитными можно назвать квартиры от миллиона евро. И таких объектов не более 100.
В базе Cenu Banka в прошлом году в Латвии были только три записи о сделках с квартирами дороже миллиона евро. Зато первая половина 2018 года прошла более продуктивно. Согласно обобщенной журналом м2 и порталом varianti.lv информации, из баз данных и непосредственно от посредников и застройщиков за полгода с квартирами и апартаментами проведено уже пять сделок-миллионников.
Одна из них, кстати, с квартирой, которую в былые годы мы упоминали среди самых дорогих – на ул. Алберта, 4. Вместе со всей внутренней обстановкой она была заявлена за 1,8 млн евро. Еще две продажи пришлись на новый столичный жилой комплекс River Breeze Residence, что на ул. Кугю, 28.
И этим дело не ограничилось. В момент подготовки статьи в этой новостройке готовилась процедура покупки-продажи еще двух столь же дорогих квартир. Одна из которых, по словам представителей компании ProKapital (заказчиков проекта), – пентхаус на верхнем, седьмом, этаже, с видом на Старый город. Сделка с ним будет занесена в Земельную книгу нынешним летом с ценой, превышающей 1,5 млн евро.
Безусловно, на рынке присутствуют и другие варианты эксклюзивного жилья, достойного быть представленным в нашем топе. И не только от частных лиц. Один из таких примеров – апартаменты в находящемся на стадии отделки рижском высотном комплексе Z-Towers.
По собственной информации журнала и портала varianti.lv, для его жилой башни разработан ценовой прейскурант (как на аренду, так и на продажу) на все апартаменты вплоть до 29-го этажа. Самая высокая из имеющихся в нем цен превышает 3 млн евро за жилые помещения без отделки. В этом комплексе есть еще и пентхаус на 30-м этаже, должно быть, с высокой, но закрытой для широкой публики ценой. Данная недвижимость вскоре обещает стать самой дорогой квартирной собственностью Латвии. Но вся информация о ней неофициальная.
«Наша политика продаж, как минимум пока, не предусматривает публикации ценовой информации», – такой комментарий журнал и портал varianti.lv получили от отдела маркетинга компании AS Towers Construction Management, владеющей комплексом Z-Towers.
В связи с вышеизложенным в наш «Топ-5» вошли только те объекты, информацию о которых мы нашли в открытых интернет-ресурсах или которую нам предоставили сами застройщики и специалисты рынка.
Новым и грациозно забравшимся на первое место участником «Топ 2018 года» стал пентхаус в строящемся в дюнной зоне Юрмалы клубном проекте Villa Milia, что на проспекте Дзинтару. Полностью готов он должен быть до конца 2018 года. Жилая недвижимость, о которой идет речь, располагается на морской стороне, на третьем, верхнем, этаже дома и включает в себя более 400 кв. м жилой площади и не менее просторную террасу, с которой открываются виды на водную гладь Рижского залива. Будущий владелец получит в свое распоряжение просторную гостиную со столовой, четыре большие спальни с собственными ванными комнатами, рабочий кабинет, гардеробную, комнату для отдыха и подсобные помещения. Высота потолков внутри помещений составит 3,6 метра. Заявленная стоимость этих, самых дорогих на данный момент апартаментов Латвии, близка к 6 млн евро.
На второй позиции рейтинга жилья для состоятельных покупателей оказался еще один новичок – квартира в недавно полностью отремонтированном историческом доме в Старой Риге, на ул. Грециниеку, 26. Двухуровневая, она располагается на верхних – четвертом и пятом – этажах дома XVIII века. Общая площадь этого элитного предложения – 389 кв. м. На ее первом уровне разместились прихожая, жилая зона, объединенная с кухней и столовой, встроенный бар, помещения для отдыха, кабинет, гостевой санузел и ванная комната, а также две внешние террасы. Этажом выше – спа-зона с баней, массажными душами и ванной. На этом же уровне две спальни, каждая из которых имеет собственную ванную комнату. Возможность сервировки стола на втором этаже в этой квартире облегчает лифт, смонтированный внутри помещений. Полностью оснащенная, то есть с меблировкой, беспроводной акустической системой Bang & Olufsen, профессиональной кухней Gaggenau и предметами интерьера, эта недвижимость предлагается дороже 3,5 млн евро.
Третье место за квартирой на ул. Пумпуру, 5. В предыдущие годы она неизменно фигурировала в нашей первой пятерке, но с более высокой ценой в 4 млн евро. Сейчас предложение откорректировано под реалии рынка – до 3,5 млн евро. Просторная квартира, которая занимает 600 кв. м, привлекает своим декором, большой гостиной с 10-метровым потолком, отдельным каминным залом, четырьмя спальнями, бильярдной и библиотекой. Имеются в ней также и личный кабинет с дубовой отделкой, сауна и полноценная столовая.
Одно из них – пентхаус в Villa Dietrich юрмальского проекта LEGEND, расположенного на проспекте Булдуру, 17. Комплекс LEGEND. является постоянным поставщиком новостей о самых дорогих сделках с квартирами. Он знаменит тем, что располагается в 100 метрах от моря, имеет свой спа-центр с бассейном, а также частный пляж. А его консьерж-сервис оценивается как самый высокий по качеству предоставляемых услуг в нашей стране.
Пентхаус проекта LEGEND общей площадью 371 кв. м, из которых 143,3 кв. м – террасы. Он включает в себя просторную гостиную, объединенную со столовой, отдельную кухню, три спальни, три ванные комнаты и гостевой туалет, рабочий кабинет, гардеробную и хозяйственные помещения. Эта жилая недвижимость доступна для покупки за 2,7 млн евро.
Те же 2,7 млн евро просят и за респектабельную столичную квартиру в реновированном историческим доме постройки 1906 года на ул. Ю. Алунана, 2а. Площадь этой выдержанной в классическом стиле недвижимости составляет 388 кв. м, и она располагается на четвертом этаже. Квартира включает в себя семь полностью меблированных комнат и два балкона. В состав этого имущества входят также расположенные на первом этаже помещения, в которых обустроены гараж на несколько машин, бильярдная и отдельные комнаты для хозяйственных нужд.
Илзе Мазуренко, совладелица компании Baltic Sotheby's International Realty:
– Интерес к сегменту самых дорогих квартир и апартаментов Латвии есть, но клиенты довольно продолжительное время раздумывают над принятием решения. Сделки происходят тихо и закрыто, никто их сильно не афиширует.
Местные предпочитают рассматривать жилые объекты с ценой до 2 млн евро, а вот нерезиденты интересуются и более дорогими предложениями. Сдерживающим фактором становится ситуация в латвийской банковской отрасли с изменившимися в ней правилами игры в отношении к нерезидентам. Для проведения сделок иностранным клиентам приходится решать вопросы как с открытием счета, так и предоставлением бумаг о легальности происхождения своих средств. Это требует определенных усилий и работы.
Сделки с элитной недвижимостью проходят тихо, никто их не офиширует.
Рынок эксклюзивного жилья Латвии всегда был нишевым, таким он и остался. Из нерезидентов на нем покупают только те, кто имеет какую-то эмоциональную или бизнес-связь с Латвией. Нет такого, что впервые попадающие в нашу страну сразу отправляются прицениваться к самым дорогим квартирным предложениям.
Большинство латвийского квартирного эксклюзива представлено на рынке не первый год. Отношение их владельцев к ситуации разное. Если и поднимаем тему корректировки цен, то больше с теми, кто предлагает свои квартиры и апартаменты за миллион-полтора. Если дороже, то картина складывается несколько иначе. Иногда бессмысленно корректировать цену, если ваше предложение уникально и второго такого просто нет.
И другой момент: если за квартиру просят свыше 2,5 млн евро, а реальный спрос на нее ниже полутора миллионов, то, сбросив пару-тройку сотен тысяч евро, покупателя все равно не получите.
Работать по ценообразованию на объекте легче, когда собственник четко обозначает желаемый срок реализации своей собственности: полгода или год. Однако же большая часть продавцов смотрит на ситуацию спокойно и никуда не спешит.
Если квартира стоит больше 2,5 млн, скидывать с цены пару-тройку сотен тысяч бессмысленно.
Тем не менее специалисты Baltic Sotheby's International Realty стараются четыре-пять раз в год контактировать с владельцами самой люксовой недвижимости Латвии, чтобы обменяться с ними мнением о ситуации на рынке и актуальных ценах.
Если год назад в базе данных нашей компании значились порядка 80 квартир, за которые просили свыше миллиона евро, то сейчас это количество немного уменьшилось. Просто владельцы временно вывели свои объекты из продажи.
Ирина Алазова, руководитель компании Mercury Group Estate:
– Квартиры люкс-класса, являющиеся самыми дорогими в стране, не зависят от состояния рынка. На них покупатель может прийти и в кризис, и в годы бурного подъема. И если в целом на рынке наблюдается рост цен и количества сделок, то это не означает, что за миллионными объектами автоматически выстроится очередь.
Эти объекты – товар штучный, и ему приходится ждать своего клиента. Часто – годами, что для такой недвижимости не является каким-то критическим показателем. Для этого сегмента нормальная практика, когда объект продается и через 3-4 года после своего первого появления в предложении. Бывают и большие сроки экспозиции.
Ведь как сам этот товар – единичный, так и покупатель на него. У человека должны быть веские причины, чтобы вложить свой миллион или более того именно в Ригу, а не куда-то в другое место. И ему почти всегда требуется компромисс с продавцом по цене.
Элитная квартира может ждать покупателя 3-4 года. И это нормально
В сделке с люксовой жилой недвижимостью важно, чтобы и покупатель, и продавец находились, так сказать, на одной волне. Обе стороны сделки – люди состоявшиеся, не испытывающие нужды в финансовых средствах, со своим четким мировоззрением. И если мировоззрение совпадает, то продажа – происходит.
По моим ощущениям, количество предлагаемых в Риге и Юрмале на продажу квартир с ценой за миллион евро многие годы остается относительно стабильным. В глаза бросается вот какой момент: в самых элитных новостройках Латвии в первую очередь резервируются именно лучшие и самые дорогие предложения. Кем? Нерезидентами, иногда местными, иногда самими застройщиками или связанными с ними бизнесменами.
Люксовых квартир не так уж много. И после продажи на рынок аренды они не выходят.
В принципе, новых люксовых квартир с отличными видами на рынке не так уж и много. Да и они постепенно распродаются. Так было и в комплексах «Гипcовая фабрика», «Элизабетес Намс», так сейчас происходит в River Breeze Residence. И практически все покупатели такого жилья – это конечные покупатели, которые берут его для собственных нужд. На рынке аренды эти предложения после продажи практически не появляются.
В люксовом квартирном сегменте Латвии сейчас наблюдается абсолютно нормальная ситуация. И мы, и наши коллеги еженедельно проводим показы каких-то предложений за миллион евро и выше. Думаю, такая же стабильность сохранится и дальше. Что могло бы как-то способствовать росту числа продаж? Здесь, пожалуй, эликсир один – чуть большая гибкость продавцов и здоровая атмосфера в стране.
Автор: Роман Голубев
Фото предоставлено автором
