Доходные квартиры в Германии – что важно знать

На вопросы о доходных квартирах отвечает Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP.

Чем покупка квартиры принципиально отличается от покупки доходного дома?

Эти сделки очень похожи. Единственное различие на этапе покупки в том, что в случае квартиры в многоквартирном доме часто требуется согласие управляющей компании или сообщества жильцов.

Прецеденты отказов иногда случаются. Знаю пример, когда у российского покупателя не было надлежащего представителя в Германии, его интересы представлял дальний родственник, который к тому же являлся безработным. И он не смог получить такое согласие, поскольку другие жильцы посчитали, что он является ненадежным.

Если покупатель действует через риэлтора, то ему не стоит об этом беспокоиться – мы этот вопрос берем на себя. У наших клиентов таких проблем не было.

В дальнейшем у владельца квартиры и дома будут различия при управлении. В Германии в каждом доме ежегодно проходят собрания владельцев, где они определяют, как будут управлять общей собственностью, какой ремонт необходим зданию и т. д. Если человек владеет целым домом, то он сам принимает эти решения. Если только квартирой, придется считаться с мнением других собственников. Если у инвестора есть выбор, купить несколько квартир или один дом, он может обратить внимание на этот фактор.

При этом нельзя сказать, что доходные дома однозначно лучше квартир, – у каждого типа недвижимости есть свои плюсы и минусы. Среди плюсов квартиры то, что затраты делятся между всеми собственниками, а владелец целого здания будет сам оплачивать, к примеру, дорогостоящий ремонт кровли.

• Читайте про особенности покупки доходных домов в Германии.

Какова минимальная стоимость квартир?

Сейчас у нас самая дешевая квартира стоит €23 тыс. Расположена в хорошем районе Дуйсбурга, площадь 36 кв. м, две комнаты. Дом 90-х годов постройки, здание хорошее, но сама квартира требует косметического ремонта. Подобные предложения встречаются крайне редко и быстро уходят, обычно цены начинаются от €30 тыс.

Примеры доходных квартир в Северном Рейне - Вестфалии

95 000 €

Квартира в Эссене, Германия

52 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира в Эссене, в районе Altendorf Адрес: Niederfeldstr.46, Essen, 1965 год постройки (качественные железобетонные перекрытия) Объект санирован в 2019 году. Квартира расположена на 2 этаже, площадь 52 кв.м. В квартире две комнаты. Хаусгельд 172 евро. Квартира сдана в аренду и приносит в год 5736 евро (6% годовых) Подробности...

DEM GROUP GmbH

473 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

68 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира площадью 68, 2 м2 на EG этаже стоит 473000 евро отдельно можно купить машино место в подземном гараже за 29000 евро год постройки 2020/2022 площадь 68,20 m² прихожая 5,34 m² санузел 6,97 m² спальня 15,91 m² кухня/гостинная 31,69 m² терасса (16,58 m²) 8,29 m² Комиссия для Покупателя +...

DEM GROUP GmbH

425 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

50 м² 2

Удалённая сделка

дом планируется построить в 2023 году. РАСПОЛОЖЕНИЕ Флингерн-Норд, одно из самых популярных жилых районов Дюссельдорфа, находится к востоку от центра города. Рядом есть абсолютно все, что нужно для комфортной и размеренной жизни. Супермаркеты - в пешей доступности. Множество остановок общественного транспорта - это всегда очень удобно....

DEM GROUP GmbH

246 500 €

Квартира в Виллихе, Германия

53 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаются квартиры в новом доме на 11 квартир, в центре города Willich Квартира №3 площадью 53,27 м2 расположена на 1 этаже (немецкий EG) 2 комнаты, есть терраса Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

137 000 €

Квартира в Херне, Германия

113 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается на продажу 3 квартиры в городе Херне. Квартиры расположены на 4 этаже. Дом был построен в 1932 году и ухожен Общая площадь квартир 113,63 м2 Hausgeld:486 Euro (в месяц, суммарно за все квартиры) Рядом расположены остановки общественного транспорта, магазины, клиники, супермаркет REWE, музеи, больницы, - все рядом!...

DEM GROUP GmbH

320 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

64 м²

Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Продается квартира в городе Дюссельдорф! Квартира ухожена, ее площадь 64,4 м2 Есть балкон Квартира освобождается к 01 мая 2023 Квартиру можно использовать для собственного проживания или сдавать в аренду (kalt720 евро) Комиссия для покупателя 3,57% от стоимости недвижимости.

DEM GROUP GmbH

35 000 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

45 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается 1-комнатная квартира площадью 45,04 кв. м., Год постройки: 1965/1987/2015 Тип отопления: Центральное отопление Центральное теплоснабжение В доме обновлен фасад. Квартира сдана в аренду Hausgeld 272,00 € в месяц Квартира приносит в год 756 евро Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости квартиры. Подробности по...

DEM GROUP GmbH

80 000 €

Квартира в Эркрате, Германия

26 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается небольшая квартира в городе Эркрат. Квартира только после ремонта! Площадь квартры 26 м2 Первый этаж (высокий) Hausgeld: 127 Euro Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

70 000 €

Квартира в Золингене, Германия

36 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается небольшая квартира в городе Меттманн дом 1972 года постройки площадь квартиры 36 м2 Hausgeld: 135 Euro Квартира сдана в аренду и приносит 2460 Euro в год (3,51%). Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

172 000 €

Квартира в Золингене, Германия

53 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в городе Хаан Квартира только после ремонта! Площадь квартиры 53 м2 Есть балкон этаж 3 OG, в доме есть лифт 1,5 комнаты 1 парковочное место учтено в стоимости Есть келлер Современное газовое отопление Отличный вариант для личного проживания. Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта. Подробности по...

DEM GROUP GmbH

220 000 €

Квартира в Эркрате, Германия

64 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается двухкомнатная квартира в городе Экркрат Квартира с панорамными окнами, сразу после ремонта! Площадь квартиры 64 м2 Есть балкон, келлер и лифт! Центральное газовое отопление Отличный вариант для собственного проживания. Рядом 2 больших озера. Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости обьекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

385 000 €

Квартира в Дюссельдорфе, Германия

68 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженная, видовая двухкомнатная квартира с балконом в городе Дюссельдорф! Рядом расположены магазины, где можно приобрести товары повседневного спроса и повседневных нужд. Помимо общественного транспорта, транспортная сеть очень развита, а до близлежащих автомагистралей можно добраться в кратчайшие сроки. Газовый котел был...

DEM GROUP GmbH

100 000 €

Квартира во Фрайбурге, Германия

38 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается недорогая квартира, на границе со Швейцарией! 79761 Waldshut-Tiengen Это предложение для тех кто любит путешествовать по Европе. Для тех кто хотел бы жить в Швейцарии, но по разумным ценам и по законам Германии. Квартира расположена на улице Schubertstr. в Waldshut-Tiengen, всего в нескольких минутах ходьбы от центра города....

DEM GROUP GmbH

119 900 €

Квартира в Крефельде, Германия

76 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в самом центре Крефельда. Квартира отремонтирована и свободна к заселению. Дом 1905 года постройки / ремонт в 2022-2023 Площадь квартиры 76 м2 Особенности: Объект расположен на 2 уровнях (этажах) - Maisonette 2OG + DG Центральное газовое отопление, высокие потолки, есть келлер Hausgeld: 271,66 Euro Комиссия для...

DEM GROUP GmbH

60 000 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается квартира в Дуйсбурге, площадью 58 м2 Две комнаты + большой балкон Дом 1965 года постройки Квартира расположена на 3 этаже (2OG), есть лифт. Сдана в аренду. Годовой доход: 2532 евро (4,22%) Центральное отопление. Energieverbrauchskennwert 151,00 kWh/(m2*a). Рядом с озером Тоеппер, Фолькс парком и зоологическим садом....

DEM GROUP GmbH

82 500 €

Квартира в Оберхаузене, Германия

54 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаются две квартиры в городе Oberhausen Объекты уже с арендаторами. В 2023 году был сделан ремонт. В доме были заменены все трубы. Дом 1973 года постройки, высококачественный: железобетонные перекрытия, хорошая звукоизоляция. Окна выходят на тихую улицу. Площадь каждой квартиры 27,11 м2 Все бытовые нужды в пешей доступности....

DEM GROUP GmbH

383 000 €

Квартира в Эммерих-ам-Райне, Германия

101 м² 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Это новый замечательный проект в прекрасном экологическом месте, в западной Германии, вблизи огромных озер. В проекте два очень комфортных здания, в которых вам предлагаются квартиры на ваш выбор. Несмотря на малую этажность, в наших домах будут комфортные новые лифты. Рядом Нидерланды. Высокий уровень отделки позволит вам реализовать вашу...

DEM GROUP GmbH

289 000 €

Квартира в Берлине, Германия

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

К покупке предлагаются квартиры в новостройке, непосредственно в Берлине. Центральное расположение, рядом университет, отличная транспортная доступность! Площадь квартиры 34,53 m2 Квартира расположена на 2 этаже (1OG) Есть балкон Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

630 000 €

Квартира в Берлине, Германия

78 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в Берлине. Исторический дом, полностью санированный в 2023-2024 году В доме есть лифт. Все новое: сантехника, паркет, плитка, электрика, трубы, отопление. Состав квартиры: 2 комнаты, санузел, балкон 2 этаж (немецкий 1 OG) уютный, тихий и красивый двор Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

66 000 €

Квартира в Пассау, Германия

37 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается однокомнатная квартира в Баварии, в деревне Langfurth Есть балкон с прекрасным видом на горы и лес Квартира расположена на 2 этаже от земли Квартира свободна (использовалась собственником для отдыха) Зимой катание на лыжах, летом велопрогулки и так далее. Тут очень чистый и целебный воздух! Очень чистый воздух. Летом не...

DEM GROUP GmbH

Посмотреть ещё 53146 похожих объектов

А в среднем на какие суммы стоит ориентироваться?

Оптимальная цена для покупки двухкомнатной квартиры площадью 50-60 кв. м – €45-50 тыс. Это будет недвижимость в качественном доме, в приличном состоянии, и у нее будут хорошие перспективы для сдачи и перепродажи.

В Северном Рейне – Вестфалии за такую цену можно подобрать двухкомнатную квартиру в городах «второго эшелона», таких как Эссен, Дуйсбург, Вупперталь. Это города с населением 300 тыс. человек и больше, то есть достаточно крупные и развитые, но не входящие в топ-10 немецких мегаполисов. Расположены они в радиусе 30-50 километров от Дюссельдорфа.

В мегаполисах цены другие. К примеру, в Дюссельдорфе самая дешевая квартира, которую мы недавно продали, стоила €67 тыс. И это всего лишь за 22 квадратных метра. А средняя двушка там сейчас – около €120 тыс.

• Чем уникален регион Северный Рейн – Вестфалия? Узнайте здесь.

От чего зависит цена?

Решающее влияние на цену оказывают три основных фактора: конкретный микрорайон (в каждом городе есть районы, которые ценятся выше и ниже); техническое состояние здания и квартиры; доходность, если объект сдан в аренду.

Какая возможна доходность?

В городах «второго эшелона» можно выйти на 7-8% годовых до вычета налогов. Размер последних зависит от статуса собственника, размера прибыли и других параметров. Многие находят в интернете информацию, что в Германии есть минимальный размер дохода, который налогом не облагается, и рассчитывают на это. Действительно, каждый год немецкие власти пересматривают размер этой суммы (с 01.01.2018 – €9 тыс. за год), но льгота распространяется только на жителей Германии, а не на зарубежных собственников без ВНЖ. Поэтому мы всегда рекомендуем обращаться к налоговым консультантам и можем посоветовать хороших специалистов.

Каковы ежемесячные расходы на квартиру?

Примерно 2/3 коммунальных платежей перекладывается на арендатора, 1/3 остается на собственнике. Мы как управляющая компания все это рассчитываем.

Когда мы говорим о доходе от квартиры, имеем в виду чистый доход с учетом этих расходов. Поэтому инвестору не надо забивать себе голову формулами расчетов. Вы получаете 7-8% от цены объекта в год – из этой суммы уже вычтены все коммунальные расходы.

Будет ли квартира дорожать? Можно ли это просчитать заранее?

В последние годы цены растут везде. Но темпы разные – где-то 0,5%, где-то 5%, где-то 10% и более в год. К примеру, наша клиентка купила типовую 40-метровую квартиру в городе Эссен в 2011 году, а в 2016-м продала ровно вдвое дороже.

Мы можем проанализировать ситуацию в конкретном районе и дать свой прогноз изменения цен. Но это именно прогноз, а не гарантия.

• Купить готовый доходный дом или инвестировать в строительство? Читайте здесь.

Квартиры надо рассматривать с арендатором или нет? Что дешевле?

Удобнее брать уже сданный в аренду объект, потому что в этом случае инвестор сразу начинает получать прибыль.

Если квартира сдана в аренду на невыгодных условиях, к примеру, по низкой для своего района ставке, ее стоимость будет ниже. Такие варианты тоже можно рассматривать, но надо понять причину заниженной ставки и внимательно просчитать, сколько сил, времени и денег займет выселение арендатора и заключение нового договора.

Как можно проверить арендатора?

Если мы сдаем квартиру сами заново, то проверяем кредитоспособность жильца. Плюс, берем с него залог на случай задержек с платежами.

Если арендатор уже живет в квартире, то он не обязан предоставлять новому собственнику свои документы. Можно опираться только на данные прошлого владельца, а тот не всегда готов показать выписки со своего счета. Договор, конечно, можно посмотреть, а вот насколько четко он исполняется, сложно проверить.

Квартиры с каким количеством комнат наиболее интересны и востребованы?

Двухкомнатные – оптимальный формат. Три комнаты – тоже неплохо, в Германии арендаторы привыкли жить комфортно, если в семье есть дети, выбирают трешки. Студии – это для студентов. А с точки зрения инвестора, студент – не самый надежный арендатор. После окончания учебы он уедет, а вам придется делать ремонт, чтобы сдать жилье новому студенту. Если же в двушку заезжает семья, она, как правило, живет там лет десять.

Зависит ли успех аренды от этажа? «Первые и последние не предлагать» – распространенное требование жильцов?

Пожалуй, квартиры на средних этажах – более ходовой товар. Но бывает, что люди специально ищут первый этаж. Здесь в домах часто нет лифта, пожилым и семьям с маленькими детьми тяжело подниматься. А рядом с квартирой на первом этаже может быть внутренний дворик, которым можно пользоваться.

Зависит ли успех от года постройки? Проще ли сдать новостройку, чем дом середины XX века?

Нет однозначной зависимости. В Германии очень много старых домов, и арендаторы к ним привыкли. Если дом ухожен, спрос на него будет. Успех аренды и размер прибыли больше зависит от того, в каком техническом состоянии находится здание.

Как понять, в хорошем ли состоянии дом? И какие суммы придется вкладывать в благоустройство?

Смотрите на состояние тех элементов, ремонт которых стоит дороже всего, – крыши, подвала, котлов отопления. Даже если вы покупаете квартиру, а не целое здание, желательно спуститься в подвал и оценить, нет ли там сырости. Ведь в случае ремонта на него будут скидываться все собственники.

Размер платежей на ближайший год вы можете узнать точно. Каждый год сумма пересчитывается и делается расчет для каждого владельца. Из расшифровки видно, сколько и на что именно тратится. Но в следующем году счет может измениться, если на собрании владельцев увеличить траты. Поэтому и важно заранее оценить состояние дома. Если каких-то существенных проблем нет, то резкий рост расходов маловероятен.

Кроме того, можно узнать размер резервного фонда, который собирает каждый дом на случай ремонта. Если фонд есть и там много денег, можно не переживать, что в случае экстренной поломки вас обяжут выплатить крупную сумму.

В чем риск, если в здании пустует много квартир? Стоит ли это выяснять, если покупаешь не целый дом, а всего одну квартиру?

Я бы поинтересовалась этим вопросом даже в том случае, если квартира, которую я покупаю, сдана на выгодных условиях. Много пустующих квартир в здании – нехороший признак. Есть риск, что, если жилец съедет, будут сложности с заключением нового контракта. Надо выяснить, по какой причине объекты не сданы.

Есть ли целые города, где сейчас не стоит покупать?

Есть такое мнение, что лучше выбирать недвижимость в западных, а не восточных землях Германии. В последних очень много небольших городов, которые, в нашем понимании, больше похожи на поселки с населением в 10-20 тысяч жителей. И сдавать жилье там проблематично.

В Северном Рейне – Вестфалии тоже есть такие города, расположенные в 150-200 километрах от Дюссельдорфа. Недвижимость там стоит дешевле, но мы все равно такие объекты не предлагаем. Там тихо и спокойно живут местные, нет какого-то движения, притока населения. Соответственно, и сдать недвижимость в аренду сложнее.

А все крупные города – с населением от 100 тысяч – можно рассматривать.

DEM GROUP GmbH в Германии
Adresse: Immermannstraße 13, D-40210 Düsseldorf
Tel. +49 (211) 935-03-04
E-mail: [email protected]
Время работы: 10:00-17:00

DEM GROUP GmbH в Москве
Адрес: г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, «Москва-Сити», башня «Империя», 16 этаж, офис 1620
Телефон +7 (495) 767-64-52
E-mail: [email protected]
Skype: info demgroup

www.demgroup.ru

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru