В течение десяти лет цены на недвижимость в Греции падали. Одновременно новое строительство фактически не велось. Как результат, в настоящий момент цены невысоки, а объектов не хватает. Эти факторы подвели к инвестиционной идее – реновации и реконцепции объектов. Специалисты Grekodom Development рассказывают, как на этом зарабатывать.
Предпосылки
Туризм – по-прежнему стратегическая для экономики Греции отрасль. Число посещающих Элладу иностранцев растёт, в 2018-м их было 32 млн. Всё активнее используются онлайн-платформы: только через Airbnb по всей стране сдаётся около 130 тыс. объектов.
Особое внимание – Афинам. Институт Греческой конфедерации туризма (INSETE) объявил, что в 2018 году выросли цены во всех столичных отелях, имеющих рейтинг более двух звёзд. За первые восемь месяцев 2018 года реестр недвижимости Афин зафиксировал рост числа сделок с недвижимостью на 60% в годовом исчислении. Средний рост арендных ставок по городу составил 17% за год.
Всё больше квартир, отдельных домов и вилл в Афинах (особенно в центре города) обновляются, ремонтируются, а затем сдаются в аренду. Именно такие объекты являются двигателями местного рынка недвижимости.
Бизнес-идея
Это реконструкция объектов, а иногда даже перепрофилирование зданий, которые в нынешнем состоянии и статусе неинтересны ни собственнику, ни потенциальным арендаторам. Вы покупаете такой объект, меняете «начинку» и получаете отреставрированное здание с новым назначением. В текущей экономической ситуации более интересна перестройка офисов в жильё, поскольку жилая недвижимость сдаётся в Афинах особенно успешно.
Расположение
Безусловно, оно играет главную роль, ведь собственно здание изменить легко, а вот локацию – никак. Можно утверждать, что для реновации подходят большинство объектов в туристическом центре Афин. В последние годы многие офисные здания в центре Афин, некогда занимаемые государственными учреждениями, опустели. В статусе бизнес-центров они не будут востребованы. И хотя таких предложений становится всё меньше, с помощью специалистов можно правильно приобрести и запустить прибыльный инвестиционный проект.
Реновация на практике
Сначала важно понять, чего вы ждёте от вложений и как планируете эксплуатировать здание. В зависимости от этого подбирается объект – или из имеющейся базы, или «с нуля». Одновременно разрабатывается проект реновации; каждый вариант индивидуален, над каждым работают наши архитекторы.
После того как выбор сделан, необходимо подать документы в градостроительную службу, чтобы получить разрешение на реновацию. То, что это разрешение будет получено, мы гарантируем ещё до проведения сделки, но фактически оно получается позднее. Получение разрешения занимает от 30 до 40 дней, строительные работы – обычно четыре-шесть месяцев.
Самое главное – вы покупаете объект недвижимости, у которого уже есть готовый проект реконструкции.
Объект перепродаётся или сдаётся в аренду – возможны оба варианта. Наша компания готова взять на себя помощь и в продаже, и в сдаче. Мы организуем рекламу на собственном ресурсе, на других порталах в Греции, в системах Airbnb или Booking.
Наша комиссия как продавца составляет 10%. При сдаче объекта в долгосрочную аренду стоимость услуг компании – одна арендная плата в месяц. Мы подготовим контракт, который будет подписан вами и арендатором, отправим его в налоговую инспекцию.
При краткосрочной аренде стоимость управления составляет 20% от ежемесячной прибыли с бронирования. В стоимость услуг входит управление аккаунтом, передача ключей, заселение-выселение клиентов, объяснение правил и контроль объекта перед выселением, покупка необходимых предметов обстановки.
Доходы и расходы
Цена объекта после реконцепции зависит от затрат: использованных материалов, качества работы управляющей компании, имиджа, который создал объекту маклер, и т. д. Иногда есть смысл оставить обновлённый объект себе, пусть и на время: успешно сдать его в аренду и через год-другой показать потенциальному покупателю вместе с реальными цифрами дохода. Естественно, в этом случае цена вырастает. Если же продавать реновированный дом сразу, рассчитывайте, что его цена увеличится на 15-20% по сравнению с затратами на покупку и реновацию.
Пример 1: 26-метровая квартира в Афинах в доме 1960 года
Локация: около 5 минут от метро, 15 минут пешком от Синтагмы – центральной площади столицы.
В 2018 году квартира была куплена примерно за €10 тыс., а затем реновирована. Ремонт квартиры обошёлся в €9,24 тыс., покупка мебели в €6,80 тыс. Общие расходы составили менее €30 тыс.
Квартира сдаётся в посуточную аренду за €25 в сутки. В первый год её загрузка составила примерно 60% – неплохой результат.
Арендаторы принесли собственнику €5,475 тыс. Из этой суммы он израсходовал:
€820 (15%) – подоходный налог
€1,1 тыс. (20%) – оплата услуг управляющей компании
€1,0 тыс. – коммунальные платежи, подача деклараций, ежегодный налог на владение недвижимостью
Итого на руки собственник получил в первый год около €2,5 тыс.
Пример 2: Реконструкция здания, находящегося неподалёку от площади Омония
В этих кварталах – улицы Аристотелус, Патисион – исторически располагались рестораны, театры, фешенебельные магазины; архитектура впечатляет, большинство зданий – особняки с высокими, до 5 метров, потолками. В середине 80-х годов, когда город стал стремительно расширяться, люди начали перебираться из центра в удалённые районы, подальше от городской суеты. Это негативно сказалось на уровне жизни в центре.
Но сейчас подобные проекты имеют колоссальный экономический потенциал: спрос на недвижимость в этих районах растёт, а цены по-прежнему привлекательны.
Aristo suits – проект реконструкции четырёхэтажного здания площадью 915 кв. м в гостиницу. Ранее здесь находился офисный центр, после перестройки расположились 20 комфортабельных апартаментов. На первом этаже ресепшн и кафе.
Компания Grekodom реализовала объект на всех стадиях: разработка дизайн-проекта, получение разрешения на реконструкцию, надзор и проведение ремонтных работ. Комфортные номера обустроены в современном стиле, из панорамных окон открывается вид на город. Создали индивидуальную атмосферу в каждом номере, чтобы посетители почувствовали себя комфортно и уютно.
Объект был приобретен за €390 тыс. Ремонтные работы обошлись в €550 тыс. Меблировка – €90 тыс. Гостиница начала работу в октябре 2018 года. В отеле работает местный оператор, управляющий более чем 300 объектами по всей Греции.
Это и квартиры, и виллы, и гостиницы в Афинах и на островах.
Согласно расчётам, гостиница может приносить не менее €200 тыс. в год при минимальной для центра Афин заполняемости – 70%. Это сумма до уплаты налогов (29% для юридического лица) и расходов на управление.
По первоначальной договорённости управляющая компания получает 30% от прибыли, собственник – 70%.
Примеры недвижимости в Афинах
230 000 €
Дом в Афинах, Греция
85 м2321
Продается 1-этажный коттедж площадью 85 кв.м в Афинах. Коттедж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Недвижимость продается с мебелью. Дом находится в районе Алимос.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
315 000 €
Квартира в Афинах, Греция
100 м2431
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 100 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Квартира имеет угловое расположение. Недвижимость продается с мебелью. Предлагаем на продажу квартиру площадью 100 квадратных метров, небольшой студио, 75% земли и воздух террасы по цене...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
410 000 €
Квартира в Глифаде, Греция
90 м2322
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 90 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается с...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
2 380 000 €
Мезонет в Глифаде, Греция
370 м2654
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 370 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, 2 ванных комнат. Пятый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Из окон открывается вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, отопление....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
275 000 €
Квартира в Афинах, Греция
89 м2431
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 89 кв.м в Афинах. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. Квартира...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
510 000 €
Квартира в Афинах, Греция
115 м2431
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 115 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается вид на лес. У объекта есть камин, кондиционер, тенты, отопление. К недвижимости относится парковочное место....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
430 000 €
Квартира в Глифаде, Греция
104 м24
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 104 кв.м в Афинах. Квартира расположена на этаже Из окон открывается вид на горы.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
350 000 €
Квартира в Афинах, Греция
80 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 80 кв.м в Афинах. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер, тенты. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Квартира находится в самом центре Афин.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
230 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
89 м2321
Продается квартира площадью 89 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Из окон открывается вид на город. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. Квартира расположена в районе Палео - Фалиро.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
280 000 €
Квартира в Афинах, Греция
105 м2
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 105 кв.м в Афинах. Квартира расположена на этаже и состоит из Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть камин, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. К недвижимости относится сад, гараж. Квартира расположена в районе Филотеи Также в здание предлагаются на продажу:...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
500 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
68 м2211
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 68 кв.м в Афинах. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Восьмой этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты. Девятый этаж состоит из гостиной с кухней. Из окон открывается великолепный вид на море, на город, на лес. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
450 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
101 м2432
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 101 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Шестой этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Седьмой этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на горы. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. В здании...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
310 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
135 м2532
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 135 кв.м в Афинах. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Второй этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Третий этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на горы, на лес. У объекта есть камин, тенты, отопление....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
652 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
118 м2322
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 118 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Седьмой этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Восьмой этаж состоит из одной спальной комнаты, одной душевой комнаты, одного офиса. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
160 000 €
Квартира в Афинах, Греция
70 м2321
Продается квартира площадью 70 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Квартира имеет угловое расположение. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Зографу
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
250 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
72 м2431
Продается квартира площадью 72 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
480 000 €
Квартира в Афинах, Греция
81 м2322
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 81 кв.м в Афинах. Квартира расположена на втором этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат. У объекта есть камин, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. У объекта установлена сигнализация. К недвижимости относится парковочное место....
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
825 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
158 м2543
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 158 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Девятый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Десятый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 душевых комнат. Из окон открывается великолепный вид на море. У объекта есть солнечные батареи для нагрева...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
370 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
77 м2322
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 77 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат, одной кладовой. В здании нет лифта. Объект будет сдан в конце 2025 года!
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
440 000 €
Квартира в Афинах, Греция
81 м2322
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 81 кв.м в Афинах на стадии строительства. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 душевых комнат, одной кладовой. В здании нет лифта. Объект будет сдан в конце 2025 года!
