Греция, где кривая роста цен на жильё только в 2018 году пошла вверх после десятилетнего перерыва, на этот раз оказалась в ситуации неопределённости вместе со всем миром. Покупатели надеются на снижение цен, а вот продавцы… Руководитель DKG Development Константин Петридис уверен, что снижение хотя и вероятно, оно вряд ли затронет все сегменты. Так что же подешевеет?
– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки.
То, что текущий кризис уже влияет на рынок, думаю, очевидно всем. Но вот как? В масштабные изменения я не верю. То есть резкого и длительного падения цен (а какого ещё изменения ждут покупатели?), вроде того, что мы наблюдали в кризис 2008–2017 годов, не произойдёт.
Прежде всего потому, что греческие власти провели реформы, облегчив иностранным инвесторам доступ на рынок. Я говорю не только о программе «золотой визы», которая успешно привлекает нерезидентов Европы с 2013 года. Например, в 2014 году уменьшили налог при покупке – с 10,00% на 3,09%, а ещё раньше, в 2011 году, отменили ограничения на покупку в некоторых популярных приграничных районах страны.
Такие меры все эти годы сказывались на рынке. Сейчас интересное предложение не зависает, а сразу обращает на себя внимание профессионалов, не только внутри Греции.
Второй фактор – нынешний кризис многонациональный, а не внутренний. Десять лет назад главными пострадавшими от греческого кризиса были собственники-греки. Они же массово продавали свою недвижимость – не последнюю, а ту, которую они не могли содержать. Теперь же, поскольку последние пять-шесть лет число собственников-иностранцев значительно возросло, в одинаковом положении оказались хозяева греческой недвижимости из разных стран.
По данным Банка Греции, с 2018 года чистый приток средств в греческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов превышает €1 млрд. Только за 2019 год он вырос по сравнению с 2018 почти на 28%, до €1,45 млрд. До 30% всех сделок в стране в последние годы совершают иностранцы.
Иностранцев можно разделить на три категории. Первые – те, кто приобрёл недвижимость для получения «золотой визы». По этой программе есть ограничения на продажу, поэтому большинство инвесторов точно не будут избавляться от своих объектов – иначе ВНЖ аннулируется, а значит, все расходы окажутся напрасными. «Золотых виз» к концу марта 2020 года было выдано больше 7 400 – и это заметная доля рынка. Такие собственники вряд ли начнут распродажи.
Вторая и самая крупная в финансовом смысле часть зарубежных покупателей – инвестиционные фонды. Это уж точно не спекулянты, нацеленные на быструю перепродажу. Они вкладывают средства в соответствии со своим бизнес-планом, рассчитанным на пять – десять лет. У них, во-первых, потери будут небольшими, а во-вторых, они смогут получить банковскую поддержку – взять кредит под залог непрофильного объекта из глобального портфеля.
И, наконец, последняя категория – спекулянты, рассчитывавшие купить и перепродать. Вот на их действия стоит смотреть особенно внимательно. У тех, кто покупал на самом дне (скажем, в 2016–18 годах) квартиры от частников, заложена огромная маржа. Такие инвесторы рассчитывали на двукратный рост в диапазоне двух-трёх лет – конечно, таких цифр не будет, но глобально эти игроки не пострадают, спешить им некуда. А вот у тех, кто покупал в конце 2019 – начале 2020, то есть перед нынешним кризисом, проблемы возможны.
Ну а что же сами греки? Местный рынок я бы тоже разделил на две категории. Первая – физлица, у которых лишь в последние полтора года появлялись какие-то возможности покупать. Они снова начали брать кредиты – согласно статистике банка страны, по 40–50 в месяц... Смогут ли ипотеку гасить? Здесь всё зависит от того, насколько граждан поддержит государство и банки. Если поддержка будет недостаточной, начнёт расти безработица, число сделок среди местного населения станет замедляться. Впрочем, таких покупателей, как я сказал, было не очень-то много...
Вторая часть – профессионалы-девелоперы. Застройщики в последний год очень активно выкупали земельные участки, поскольку после отмены НДС новое строительство стало сильно конкурировать со вторичкой. Но закон вступил в силу только с 1 января 2020 года, и на рынок просто не вышло большое число новостроек. То есть и тут пузырь, по большому счёту, не успел образоваться.
Что сегодня продаётся в Греции
870 000 €
Мезонет в Вуле, Греция
190 м2
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 190 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 0 уровнях. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. Таунхас расположен в престижном районе Афинской ривьеры, в районе Вула. На последнем этаже имеется большая терасса общей площадью 90 кв.м. Рядом с жилым домом расположен спортивный...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
250 000 €
Земля в Салониках, Греция
6000 м2
Продается земельный участок площадью 6000 кв.м. в пригороде города Салоники. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 240 кв.м.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
380 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
140 м2432
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 140 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Четвертый этаж состоит из одной спальной комнаты, одной ванной комнаты. Пятый этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
280 000 €
Квартира на Кассандре, Греция
80 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 80 кв.м на полуострове Кассандра, региона Халкидики. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы. У объекта есть камин. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
470 000 €
Дом в Ласити, Греция
240 м2853
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажный коттедж площадью 240 кв.м на острове Крит. Цокольный этаж состоит из гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одной кладовой. Первый этаж состоит из 4 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Второй этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Из окон...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
950 000 €
Мезонет в Вуле, Греция
230 м24
ВНЖ при покупке
Продается роскошный таунхаус в престижном пригороде Афин, Вуле. Это один из самых богатых и элитных южных районов столицы. Таунхаус отличается изысканным дизайном: в ней предусмотрен внутренний балкон, с которого видна гостиная с камином. Площадь дома составляет 230 кв.м и включает три спальные (одна из них с отдельной ванной), просторную...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 500 000 €
Коммерческая недвижимость на Корфу, Греция
640 м2
ROULA ROUVA REAL ESTATE AGENCY
475 000 €
Дом в Афинах, Греция
190 м262
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажный коттедж площадью 190 кв.м в Аттике. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды,...
Mercury Group
1 050 000 €
Дом в Афинах, Греция
360 м2754
ВНЖ при покупке
Продается 3-этажная вилла площадью 360 кв.м в Аттике. Цокольный этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, 3 кладовых. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 ванных комнат. Из окон открывается...
Mercury Group
430 000 €
Дом в Салониках, Греция
369 м253
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажный коттедж площадью 369 кв.м в пригороде города Салоники. Цокольный этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, одной ванной комнаты, 2 кладовых. Первый этаж состоит из 3 спальных комнат, 2 душевых комнат. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, отопление. Недвижимость продается с...
Mercury Group
480 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
120 м2531
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 120 кв.м в Афинах на стадии строительства. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Седьмой этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Восьмой этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной. Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
442 000 €
Вилла в Милатосе, Греция
130 м2433
ВНЖ при покупке
Продается 2-этажная вилла площадью 130 кв.м на острове Крит. Первый этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из 3 спальных комнат, одной ванной комнаты, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер. Недвижимость продается с...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
300 000 €
Земля в Ираклионе, Греция
1510 м2
Продается земельный участок площадью 1510 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 240 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы, на город.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
150 000 €
Земля в Ираклионе, Греция
755 м2
Продается земельный участок площадью 755 кв.м. на острове Крит. На территории подведена вода, подведено электричество, с возможностью построить 250 кв.м. Имеет великолепный вид на море, на горы.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
1 600 000 €
Земля в Ситонии, Греция
6800 м2
Продается земельный участок площадью 6800 кв.м. на полуострове Ситония, региона Халкидики. На территории с возможностью построить 200 кв.м. Имеет вид на море.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
776 000 €
Вилла в Ласити, Греция
650 м2
ВНЖ при покупке
Роскошная вилла площадью 650 кв.м в центре Ситии, рядом с традиционным портом. Состоит из первого этажа и 3 дополнительных уровней, а также имеет прекрасный сад.Внешняя территория:2 парковочных места с внешним и внутренним доступом. Сад с патио, фонтаном и галечным полом. В заднем саду - традиционная печь и традиционный кран.Первый...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
230 000 €
Квартира в Салониках, Греция
110 м2431
Продается квартира площадью 110 кв.м в пригороде города Салоники. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, джакузи. Из окон открывается вид на город. У объекта есть кондиционер, тенты. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится парковочное место.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
350 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
150 м2211
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 150 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер, тенты, отопление. В здании нет лифта. К недвижимости относится парковочное место. Квартира расположена в районе Эгалейо.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
128 000 €
Квартира в Салониках, Греция
44 м2211
Продается квартира площадью 44 кв.м в Салониках. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. У объекта есть кондиционер, отопление. В здании расположен лифт.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
115 000 €
Квартира в Салониках, Греция
42 м2211
Продается квартира площадью 42 кв.м в Салониках. Квартира расположена на втором этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на горы. У объекта есть кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании нет лифта.
Думаю, нет. Падение будет в неликвидных районах или, точнее, в районах «второй категории», куда переключилось внимание инвесторов, не успевших к распродажам в лучших местах.
Упадут в цене квартиры в непрофильных отдельно стоящих зданиях и объекты, рассчитанные на туристов, купленные в конце прошлого – начале этого года. Потери у собственников неизбежны хотя бы из-за вынужденного перехода на менее прибыльную долгосрочную аренду. Но вот будут ли они продавать? Всё зависит от личной ситуации собственника, которому придётся учитывать новые инвестиционные расчёты. Важно, кто сколько заплатил и сколько переплатил...
На мой взгляд, пузыри возможны в Западной Аттике и Западных Салониках, где покупались объекты под краткосрочную аренду, по завышенным ценам, которые опередили рыночные реалии последних двух лет. В остальных регионах могут появиться отдельные предложения ниже рынка, но вот системой они не станут и к снижению, фиксируемому статистикой, не приведут.
Рубрика «Есть мнение» даёт слово профессионалам рынка зарубежной недвижимости, которые поднимают самые разные темы – от погоды и цен до политики и архитектуры. Прямая речь без купюр – споры и комментарии приветствуются!
Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
– Однозначно оценить перспективы греческого рынка трудно – и вот почему. В моей стране не очень хорошо налажен сбор аналитики. Чуть ли не единственный стабильный источник информации – Банк Греции. Остальные данные очень разношёрстные и отрывочные… Но всё-таки. 
