Как проверить чистоту недвижимости в Испании перед сделкой. Чек-лист от эксперта

Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.

Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.

Изучите кадастровые сертификаты

Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:

• кто владелец;
• чем обременена недвижимость;
• есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
• является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).

Оцените налоговые обязательства

Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.

• Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
• Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
• Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.

Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.

Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Проверьте разрешения на строительство

Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.

Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.

Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):

• urbanо – для индивидуального строительства;
• urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
• no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.

  ---

Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).

Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.

Запросите документы застройщика

Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.

Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.

Изучите документы ТСЖ

Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.

После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.

Примеры недвижимости в Испании, которую можно купить сейчас

89 000 €

Пентхаус в Аликанте, Испания

120 м² 3

Кредит

Фантастическую возможность купить дуплекс, который имеет просторный холл / столовая, полностью оборудованная кухня American Style. Есть 3 спальни и 2 ванные комнаты, одна с полностью люкс и один с душевой кабиной. Выгод имущественного характера от необходимости кондиционер и в настоящее время продаются полностью меблированными. Есть 2 балкона, а...

Sol Costa Blanca

570 000 €

Дом на Коста-Дорада, Испания

240 м²

ВНЖ при покупке

Испания Коста Дорада г.Калафель Дом в элитном районе Красивый частный дом в элитном районе Mas Mel в г.Калафель на солнечном побережье Коста Дорада в 50 мин от Барселоны. Площадь земельного участка500м2 Участок зелёный, ухоженный. Полезная площадь дома 240м2 6 спальных комнат (1 спальная комната имеет индивидуальную гардеробную)...

ИНДОМ

335 000 €

Квартира на Коста-дель-Соль, Испания

99 м² 2 2 2

Закрытый охраняемый комплекс из 56 апартаментов, расположенный в Аталая, Бенаавис. В продаже 2х и 3х спальные апартаменты и пентхаусы, современной архитектуры, большие террасы и солярии, открытая кухня, просторная гостиная / столовая. Квартиры имеют южную и юго-восточную ориентацию, вид на поле для гольфа, некоторые апартаменты имеют панорамный...

ESTATE BARCELONA

242 000 €

Апартаменты в Санта-Поле, Испания

85 м² 3 2

Апартамент / Квартира в Santa Pola. Жилой комплексрасположен в лучшем районе Санта-Пола, всего в 50 метрах от нового торгового центра, с кинотеатрами, супермаркетами, магазинами и кафе. Полностью закрытый жилой комплекс в 150 метрах от пляжа Леванте, где вы можете наслаждаться великолепным видом на весь залив Санта-Пола. Комплекс состоит из 2-х...

OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.

804 900 €

Вилла в Сьюдад-Кесада, Испания

302 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-4.5%

Предлагаем вам виллу, расположенную в элитном комплексе в городе Сьюдад Кесада. Двухэтажная вилла общей площадью 302 кв. м. Участок 445 кв. м с бассейном, парковкой и зоной отдыха. Состоит из: трех спален, двух ванных комнат, большой гостиной, кухни открытого типа, террасы и солярия на крыше (большая терраса, где можно загорать, оборудовать...

EspanaTour

595 000 €

Квартира в Алтеа-Хиллс, Испания

225 м² 3 3

Апартаменты имеют прекрасный вид на море и имеют полностью оборудованную кухню, кондиционер и отопление. Есть кладовое помещение. Комплекс круглосуточно охраняется, есть консьерж и парковка, джакузи, терраса с зоной отдыха, бассейн и прачечная.

Intermark Global

525 000 €

Таунхаус на Коста-Бланка, Испания

352 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Новый жилой комплекс с видом на горизонт Бенидорма и Средиземное море.Расположенный всего в нескольких километрах от лучших пляжей, этот новый жилой комплекс состоит из террасных квартир с двумя или тремя спальнями и пентхаусов, а также 2 вилл с тремя спальнями.Этот жилой комплекс был задуман как частное и эксклюзивное пространство для отдыха...

Mercury Group

398 000 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

123 м² 4 2

Добро пожаловать в этот потрясающий жилой комплекс, предлагающий коллекцию великолепно спроектированных 2-, 3- и 4-комнатных квартир. Расположенный в новом комплексе, этот комплекс состоит из 60 домов, каждый из которых создан с максимальным вниманием к деталям и роскошной жизни. Благодаря наличию гаража и кладовой, удобство и практичность стоят...

Mercury Group

759 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

230 м² 4 3

ВНЖ при покупке

Красивая отдельная вилла для продажи в сельской местности Дайя Вьеха.Площадь участка составляет 6 000 кв.м.Вилла площадью 230 м2 с 4 спальнями и 3 ванными комнатами, включая гостевую квартиру.В главном доме есть 3 спальни и 2 ванные комнаты. В главной спальне есть лестница, ведущая на застекленную террасу с ванной комнатой.На участке также...

Mercury Group

535 000 €

Вилла в Эльче, Испания

167 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Роскошные виллы рядом с пляжем в Ла-Марина, Аликанте, Коста-Бланка Эти виллы расположены в Ла-Марина – прибрежном городе в провинции Аликанте. Приморские районы Аликанте называют побережьем Коста-Бланка – это средиземноморский регион с благоприятной погодой большую часть года и красивыми качественными пляжами. В Ла-Марина есть все необходимые...

TEKCE

490 000 €

Пентхаус в Фуэнхироле, Испания

206 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

271 000 €

Пентхаус в Пульпи, Испания

92 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

169 900 €

Квартира на Коста-Бланка, Испания

80 м² 2 2 2

Апартаменты на первой линии в Торре-де-ла-Орадада. Салон, кухня, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 11 м2. Общая площадь 80 м2. В комплексе есть сад, бассейн для взрослых и детей, детская игровая площадка. До пляжа 100 метров.Торре-де-ла-Орадада – это престижное место на побережье Коста-Бланка, находящееся рядом с такими городками, как...

ESTATE BARCELONA

375 000 €

Вилла в Торревьехе, Испания

233 м² 7 6 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит 3-6%

Предлагаем дом в отличном состоянии в городе Торревьеха. Дом в два этажа общей площадью 233 кв. м. состоит из шести спален, двух ванных комнат, гостиной, кухни закрытого типа и двух террас, где можно оборудовать зону отдыха и барбекю. В доме две оборудованные кухни, три кладовых помещения, на крыше есть солярий. На участке площадью 880 кв.м....

EspanaTour

555 000 €

Апартаменты в Торремолиносе, Испания

108 м² 5 4 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартиры в Торремолиносе с Видом на Море с Больших Террас Торремолинос – оживленный прибрежный город, расположенный в провинции Малага региона Андалусия. Город является популярным местом для отдыха благодаря своей знаменитой оживленной ночной жизни и прекрасным пляжам. Торремолинос предлагает красивый пляж, пешеходные дорожки и оживленную...

TEKCE

599 000 €

Дом на Коста-Бланка, Испания

7 6

ВНЖ при покупке

На продажу предлагается роскошная вилла расположенная в Коста-Бланке, Испания. Вилла находится совсем неподалеку с морем, на территории очень уютного и тихого района. Вилла имеет всего 7 разных комнат и площадь территории - 1600м2. Вилла построена по наивысшим стандартам дизайна и качества. Внутри есть просторная гостиная комната,...

Mercury Group

212 000 €

Таунхаус в Бусоте, Испания

99 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Новые виллы в элегантном стиле в Бусоте, Аликанте Виллы расположены в Бусоте, известном своими завораживающими карстовыми пещерами Эль-Канелобре. Бусот, входящий в состав провинции Аликанте, – безмятежный городок на побережье Коста-Бланка, известный своими прекрасными пляжами, живописными пейзажами, благоприятным климатом и богатой...

TEKCE

370 000 €

Апартаменты в Картахене, Испания

90 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

459 000 €

Апартаменты в Марбелье, Испания

113 м² 2 2

Апартамент на продажу в Los Altos de los Monteros, Марбелья с 2 спальня, 2 ванная и 1 ванной комнатой, с общий бассейн, частный гараж (1 парковочных места) и общий сад. Что касается собственности размеры, он имеет 113 м² встроенный и 26 м² террасы. Имеет следующие возможности первая линия пляжа, горная сторона, культурно-бытовые объекты рядом,...

Marbella Dream Homes

335 000 €

Апартаменты в Хавее, Испания

111 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

TEKCE

Посмотреть ещё 8095 похожих объектов

Условия цитирования материалов Prian.ru