Сделки с частными домами в Болгарии всегда проходили не так, как с квартирами. Проблема в том, что россияне, как и граждане других стран, не входящих в ЕС, не имеют права регистрировать землю на физическое лицо. Решение было найдено. Иностранцы создавали в Болгарии компании и оформляли участки на них. Но сейчас для граждан России появились дополнительные процедурные сложности, связанные с открытием банковских счетов и переводом денег в страну. Реально ли в новых условиях заключить сделку и стать собственником загородного дома? Об этом мы поговорили со специалистами болгарского рынка недвижимости.
Сколько стоят дома в Болгарии
Болгария без малого 20 лет – с середины 90-х – была самым популярным (во многом потому, что и самым доступным) направлением для покупки недвижимости. Особенно радовали цены на загородные дома, которые можно было купить и за €5 тыс., и даже за €3 тыс. Разумеется, что-то приличное и крепкое продавалось в диапазоне €20–30 тыс., но и копеечные сделки проходили.
А то, что землю иностранцу в собственность оформить по болгарскому закону нельзя, проблемой не было. Открывалось юридическое лицо, на которое регистрировался участок.
Сейчас цены в Болгарии растут. В начале пандемии и сразу после неё подскочил спрос на дома вокруг крупных городов – Софии и Пловдива, Стара-Загоры и Велико-Тырнова. Покупатели с более скромным бюджетом оживили спрос на объекты в Юго-Восточной и Северо-Западной Болгарии вокруг Монтаны и Ловеча.
Специалисты говорят: сейчас приличный, то есть не требующий серьёзного ремонта и уже пригодный для проживания дом стоит не менее €40 тыс. За такую сумму можно найти предложения в 25–40 км от крупных (вроде Бургаса) или в 10–15 км от маленьких городов (Средец, Карнобат, Ямбол).
Впрочем, когда речь идёт о частных домах в Болгарии, разброс цен очень велик. Поэтому чётко говорить даже о ценовом диапазоне сложно.
Можно любую цену взять, с потолка, и это будет правдой. Потому что где-то есть дома и за €5 тыс., и за €17 тыс., и за €25 тыс., а есть и за сотни тысяч евро. О более точных цифрах можно говорить только в рамках какого-то конкретного населённого пункта и даже расположения в нём.
Кто покупает болгарские дома и зачем
Основной спрос обеспечивали и обеспечивают сами болгары, но и иностранцы на рынке есть – поляки, датчане, голландцы, немцы. Есть русскоязычные покупатели, которые имеют европейское гражданство, например немецкое. Россияне с болгарским ВНЖ и ПМЖ – это отдельная категория, так как это люди, которые уже давно живут за границей.
Покупатели, которые постоянно проживают в России, тоже есть, хотя, безусловно, не в том количестве, что раньше. Главная их цель – переезд. Инвестирование либо приобретение дома на лето сейчас неактуальны.
Сама недвижимость не даёт права на длительное нахождение в стране, но адрес может понадобиться для оформления ВНЖ на других основаниях – трудоустройство, открытие собственного бизнеса, гражданство на основании корней.
К тому же в Болгарии жизнь по-прежнему дешевле, чем в других странах Европы… Так что своеобразный дауншифтинг по-болгарски имеет и вполне практические цели.
Однако на граждан России сейчас наложены серьёзные ограничения, и процесс совершения сделки усложнился.
Частный дом в закрытом комплексе «Геша Хилл Парк» недалеко от города Дряново
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Перевод средств в Болгарию
Сама процедура сделки формально не изменилась. Требования те же, официальных запретов на покупку нет. Но ключевая проблема – перевод средств.
Из России в Болгарию деньги не перевести никак, даже если у вас есть открытый счёт в одном из болгарских банков. А наличными без деклараций можно ввезти, как известно, не более €10 тыс.
Решают задачу все по-разному. Кто-то везёт всей семьёй наличные – если семья большая, привезти нужную сумму реально. Кто-то открывает счета в других странах, например в Казахстане или Армении. Ещё недавно активно пользовались турецкими счетами. Теперь же без действующего ВНЖ турецкий счёт не открыть. А если человек потратит силы, деньги и время, чтобы получить вид на жительство, то он, скорее всего, на Турции и остановится. Купит что-то там, даже если изначально смотрел на Болгарию.
Оплата через адвокатский счёт
Как известно, расплачиваться с продавцами недвижимости в ЕС, и в Болгарии в частности, запрещено законом. Большинство сделок проходят через банки. Но есть альтернативный вариант.
Если человек приехал с деньгами, задача «купить» решаемая. Практикуется проведение сделки через адвокатский счёт. А впоследствии, если россиянин хочет обзавестись личным счётом, при наличии недвижимости в стране шансы его открыть повышаются. По этой же причине те, у кого уже есть дом или квартира в Болгарии, скорее всего, счёт откроют.
Использование адвокатского счёта, о котором говорил господин Левчук, абсолютно легально. Официально заключается договор о «правной помощи», по которому адвокат берёт на себя обязанность от имени клиента купить недвижимость. Далее клиент вносит на счёт по договору необходимую сумму и прилагает документы, подтверждающие легальность происхождения средств.
«На данный момент эта услуга обходится в €200–250. Если человек физически не вносит на счёт деньги, например, переводом, а передаёт адвокату наличные, то дополнительно взимается плата за внесение этой суммы в банке – 0,5%.
В нашей практике почти все сделки с россиянами сейчас проходят именно через адвокатский счёт. Конечно, чтобы дополнительно обезопасить себя от мошенничества, нелишним будет убедиться в том, что вы имеете дело с реальным практикующим адвокатом. Это легко проверить в онлайн-реестре болгарской коллегии адвокатов по имени и фамилии специалиста. Счёт адвоката, которым он оперирует, зарегистрирован на его имя, полностью прозрачен и всегда находится под контролем надзорных органов. Поэтому средства не могут использоваться не по назначению», – говорит эксперт.
Двухэтажный дом c двумя спальнями в комплексе Chairite в посёлке Кошарица Бургасской области
Открытие личного счёта в банке
Что касается открытия счетов – на сегодняшний день это задача трудная, стопроцентной гарантии нет ни при каких условиях. Даже при наличии европейского или болгарского ВНЖ, хотя это плюс. Наличие недвижимости, бизнеса или даже предварительных договоров с партнёрами, которым ваша фирма будет предоставлять услуги, также повышает шансы на открытие счёта.
Лишь некоторые банки в Болгарии всё-таки открывают счета российским гражданам. Это буквально две-три организации. И чтобы положить на счёт деньги, необходимо обязательно иметь при себе документы об их происхождении, будь то продажа квартиры или машины, рента и т. д.
Предложения о продаже домов в Болгарии
340 000 €
Дом в Бяле, Болгария
329 м2834
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию:
Село Господиново, муниципалитет Бяла, область Варна.
Жилой дом + гостевой дом + колодец + баня + гараж и многое-многое другое!
Мы рады представить вашему вниманию, смеем сказать - самый красивый дом в поселке. Строительство было завершено в 2012 году по заказу нынешних владельцев и строительство для...
IBG Property
123 950 €
Дом в Бяле, Болгария
150 м2532
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Дом с гостевым комплексом. Общая площадь 150 кв.м. Деревня Господиново, община Бяла, регион Варна. Расположена в горах и 8 км от моря напрямую, вокруг дубовые рощи с грибами и прекрасный горно-морской воздух. В 4 км большое зарыбленное лесное озеро. В деревне нет цыган! Варна 49км, Бургас 70 км. Пляж Бяла 16 км, пляж Обзор 21 км. В деревне есть...
IBG Property
55 000 €
Дом в Оризаре, Болгария
90 м232
Представлен к покупке одноэтажный дом в селе Оризаре в области Бургас. Недвижимость имеет общую площадь 90 кв/метров. Дом частично меблирован. Планировка предлгает две спальни, гостиную с кухней, столовой зоной и диваном, есть два санузла с душем. Есть второй кухонный уголок и водонагреватель. Так же имеется пристройка с просторной таверной с...
Lev Estates
250 000 €
Дом в Варне, Болгария
192 м2
Агентство недвижимости ATLANTA предлагает Вашему вниманию современный ДВУХЭТАЖНЫЙ дом в городе Варна, м-т Свети Никола.
Общая площадь: 192,02 кв.м. м, Кирпич 2023 г.
Первый этаж: 72,93 кв.м. Спальня – выход на улицу – английский двор.
С разводкой: 1 этаж: 58,17 м2, холл-гостиная, санузел, санузел.
2 этаж: 60,92 кв.м., спальня...
АТЛАНТА БГ
480 000 €
Дом в Варне, Болгария
320 м2
Агентство недвижимости ATLANTA предлагает уникальный и просторный ДОМ в тосканском стиле в с.Приселци, в 10 минутах от центра Варны.
Общая площадь: 320 кв.м.
ДВОР: 675 кв.м.
Недвижимость имеет следующую планировку: гостиная с кухней, столовая, пять больших спален, пять ванных комнат с туалетом, кладовая, веранда, гараж на две машины,...
АТЛАНТА БГ
260 000 €
Дом в Варне, Болгария
240 м2
Агентство недвижимости ATLANTA предлагает Вашему вниманию замечательный ДОМ в с.Приселци, в 10 минутах от центра Варны.
Жилая площадь-240 кв.м.
ДВОР-330 кв.м.
Дом состоит из: гостиной с кухонной зоной, столовой, трех спален, трех ванных комнат и туалета, веранды, гаража и парковки на 3-4 машины.
Полностью меблирована и оборудована...
АТЛАНТА БГ
25 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
90 м2421
Уютный двухэтажный дом - таунхаус в Бургасской области в городе Средец 25 км. от Бургаса. Дом площадью 90 кв.м, участок 1200 кв.м. Дом состоит из двух спален, просторной гостиной, кухни, подсобных помещений и что самое главное внутренних санитарных помещений. На территории сада посажено множество плодовых деревьев и винограда. Дом имеет все...
Glavno
29 900 €
Дом в Трояново, Болгария
95 м241
Выставлен на продажу двухэтажный кирпичный дом в селе Трояново в Бургаской области. Недвижимость общей площадью 95 кв/метров имеет четыре комнаты под частичный и косметический ремонт. Перед домом есть терраса с навесом из винограда, а так же место для барбекю.
Планировка дома предлагает:
Первый этаж: туалет, спальня, склад.
Второй этаж:...
Lev Estates
279 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
320 м254
ID 33177644
На продажу предлагается:
Роскошный дом с 4 спальнями
Цена: 279000 евро
Населенный пункт: М. Лохана, до кв. Сарафово
Комнат: 5
Общая площадь: 320 кв. м. дом и 335 кв.м двор
3 этажа
Такса поддержки: 0 евро в год
Этап строительства: будет завершен 2026
Оплата:
5000 евро депозит,
Стандартная схема оплаты:
40% -...
OAZIS REALTY
269 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
320 м254
ID33177838
На продажу предлагается:
Роскошный дом с 3 спальнями
Цена: 269000 евро
Населенный пункт: М. Лохана, до кв. Сарафово
Комнат: 5
Общая площадь: 320 кв. м. дом и 335 кв.м двор
3 этажа
Такса поддержки: 0 евро в год
Этап строительства: будет завершен 2026
Оплата:
5000 евро депозит,
Стандартная схема оплаты:
40% -...
OAZIS REALTY
253 000 €
Дом в Поморие, Болгария
152 м243
ID33175126
На продажу предлагается:
Роскошный дом с 3 спальнями
Цена: 253000 евро
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 4
Общая площадь: 153 кв. м. дом и 293 кв.м двор
2 этажа
Такса поддержки: 10,80 евро в год
Этап строительства: будет завершен в сентябре 2024 года
Оплата:
5000 евро депозит,
Стандартный план оплаты:...
OAZIS REALTY
288 500 €
Дом в Поморие, Болгария
192 м254
ID33174808
На продажу предлагается:
Роскошный дом с 4 спальнями
Цена: 288500 евро
Населенный пункт: Поморие
Комнат: 5
Общая площадь: 192 кв. м. дом и 323 кв.м двор
2 этажа
Такса поддержки: 10,80 евро в год
Этап строительства: будет завершен декабрь 2025
Оплата:
5000 евро депозит,
Стандартный план оплаты:
За Парадайс-30%...
OAZIS REALTY
111 000 €
Дом в Горице, Болгария
141 м254
#31790094
Продажа частного дома в селе Горица, община Поморие
Цена: 111000 евро
Населенный пункт: с. Горица
Комнат: 5
Площадь: 140.60 кв.м.
Участок: 1443м2
Этаж: 1 и 2 из 2
Оплата за обслуживание: нет
Этап строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Дом расположен на окраине села Горица, общины Поморие, в живописном...
OAZIS REALTY
598 000 €
Дом в Святом Власе, Болгария
200 м2543
Онлайн-показУдалённая сделка
Агентство недвижимости Happy home предлагает выгодно инвестировать в недвижимость в Болгарии от застройщика. Venid Eco Village / "Венид Эко Виллэдж". Новый комплекс в Святом Власе состоящий из 36 вилл.
Из каждого дома панорама на море и горы.
Архитектурный образ зданий можно отнести к эпохе болгарского Возрождения. Первый этаж...
Happy Home
24 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
50 м2321
Сказочный дом для пенсионеров. Площадь дома 50 кв.м., участка 1 400 кв.м. Планировка дома – спальня, гостиная, кухня со столовой, санузел
Дом в городке Средец совсем рядом с Бургасом. Во дворе имеются хоз.постройки: помещение для хранения. Участок ухожен, есть плодовые деревья и кустарники. С участка открывается прекрасный панорамный вид...
Glavno
27 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
100 м2531
Чудесный двухэтажный дом в пригороде Бургаса. Дом находиться в отличном состоянии, готов к проживанию, имеет все коммуникации – водопровод, электричество, телефон, интернет, телевидением. Площадь дома 100 кв.м., участка 1 000 кв.м.
Планировка дома: на первом этаже находятся спальня, гостиная, кухня, столовая, кладовка, прихожая,...
Glavno
88 900 €
Дом в Бане, Болгария
130 м243
ID 33159164
Цена: 88 900 евро
Населенный пункт: с.Баня
Комнат: 4
Терраса: 1
Общая площадь: 130 кв.м.
Этажность: 1
Такса поддержки: 500 евро в год
Оплата:
2000 евро депозит
100% при подписывании нотариального акта
Представляем вашему вниманию просторный одноэтажный дом, площадью 130 кв.м. – идеальное место для семейного...
OAZIS REALTY
25 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
120 м2631
Дом у реки рядом с Бургасом. Добротный и недорогой дом в 15 минутах от Бургаса и моря. Площадь дома 120 кв.м.,участок 1350 кв.м.
Строился дом себе, а не на продажу. По участку проходит река. В округе - приятная живописная среда. В непосредственной близости находится охраняемый природный парк «Странджа». Развитая инфраструктура и...
Glavno
18 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
50 м2321
Добротный дом в деревушке Попович в непосредственной близости от национального курорта Обзор. Это чудесная возможность исследовать красоту болгарской сельской местности и убежать от переполненных шумных городов**.
Обзор имеет статус национального курорта Болгарии. Небольшой и уютный городок на берегу моря. В котором Балканские горы встречаются...
Glavno
26 000 €
Дом в Бургасе, Болгария
110 м2531
Классический болгарский двухэтажный дом в пригороде Бургаса, в районном центре Средец. Дом в хорошем состоянии, со всеми коммуникациями, постоянное транспортное сообщение с городом. Коммуникации: электричествоцентральный водопровод, телефон, интернет. Недалеко хороший грибной лес и большое озеро. Планировка дома: две спальни, гостиная, кухня со...
Имеет значение и человеческий фактор. По сделке с россиянами мы идём в конкретный банк и даже конкретное отделение. А если вы не владеете болгарским или английским языком, то вам понадобится помощник, например агент или юрист, который будет вас сопровождать.
Открытие счёта компании
При покупке земли на юрлицо снова встаёт вопрос о счёте в банке.
«Для такой покупки открыть расчётный счёт фирмы нужно обязательно, – говорит Александр Левчук. – Процедура решения вопроса та же самая, что и с обычным счётом, хотя формально чуть сложнее. Если есть недвижимость, бизнес, официальный статус в стране, то банки счета россиянам открывают, хотя и не все. Поэтому, возможно, придётся побегать».
Некоторые эксперты отзываются о проблемах открытия счёта для россиян более категорично. Например, Людмила Шабанина отмечает, что даже иностранцам из Евросоюза с большим трудом открывают счета под реальные работающие фирмы: «Очень много бумаг, проверок, некоторые банки берут отдельную плату только за рассмотрение документов (€200) без каких-либо гарантий положительного решения. Россиянам же открыть счёт практически невозможно».
Способы оформления сделки
Господин Левчук рекомендует «разделить» сделку и сделать два нотариальных акта: дом оформить на «физика», а землю – на фирму. Это выгодно прежде всего экономически, ведь, например, если дом куплен на фирму, то электричество будет тарифицироваться в три раза дороже, чем для физических лиц.
Идеальный вариант, когда дом продаётся вместе с юрлицом. Покупатель освобождается почти от всех проблем. Сделка проводится через нотариуса, а оплата юрлица зачастую наличными при встрече. В Болгарии законодательно разрешено проводить сделки на сумму до 5 тыс. левов (около €2,5 тыс.) наличными. Переоформление юрлица занимает всего около недели. Это рабочая схема для любого покупателя, в том числе российского, без каких-либо дополнительных статусов. Но такие варианты встречаются редко.
Есть случаи, когда землю покупают на друзей или родственников с болгарским паспортом, а также на друзей с паспортом ЕС, даже на имя адвоката с обязательством перепродать участок клиенту. Совершались сделки даже с пометкой, что это не покупка, а передача земли в вечное пользование. Но это самый непривлекательный вариант, так как право не распространяется на наследников.
Интересная, но более дорогостоящая альтернатива – покупка дома в жилом комплексе. Земля в таких случаях не продаётся и всегда остаётся за управляющей компанией. Чаще всего такие комплексы находятся у моря и стоят дешевле, чем отдельно стоящие дома с землёй. Например, в паре километров от береговой линии в комплексе можно купить дом за €150 тыс. Аналогичный вариант на собственном участке без управляющей компании обойдётся дороже раза в два.
Пример дома в комплексе Bay View Villas в 3 км от курорта Солнечный Берег
Итак, пошаговый план при покупке загородного дома в Болгарии
После выбора объекта необходимо проделать следующие действия.
Доставляем деньги в страну (наличные либо переводом со счёта в иностранном банке).
Приобретаем отдельно дом без земли, используя адвокатский счёт.
Открываем юридическое лицо и счёт в банке на основании владения недвижимостью (процесс занимает не менее трёх недель).
Оформляем земельный участок на юридическое лицо.
Возможны и другие варианты, которые обсуждаются с покупателем в каждом конкретном случае.
.jpg)
.jpg)
.png)
.png)
