Процедура приобретения недвижимости в Сингапуре

Условия продажи недвижимости иностранцам

Для иностранцев действуют запреты на покупку отдельных видов недвижимости. В 1973 году правительство Сингапура приняло Закон о жилой недвижимости (Residential Property Act), который ввел ограничения на покупку и владение иностранцами частной жилой недвижимостью, предоставив приоритет покупки собственности гражданам Сингапура.

Закон ограничивает покупку иностранцами следующих видов недвижимости:

• свободные земли;
• бунгало;
• таунхасы и все иные виды домов с земельным участком;
• государственные квартиры HDB.

На покупку данных видов недвижимости требуется получить разрешение Земельного Управления Сингапура.

Без специального разрешения иностранцы могут купить:

• кондоминиумы;
• квартиры в небольших жилых комплексах;
• дома с участками на острове Сентоза;
• некоторые другие объекты без земельных участков.

Виды недвижимости в Сингапуре

Кондоминиумы

Большинство иностранцев в Сингапуре живут в частных домах – кондоминиумах, в которых есть дополнительные услуги: бассейны, тренажерные залы, теннисные и сквош корты, игровые площадки для детей, площадки для барбекю, круглосуточная охрана и др.

Плюсы:

• Развитая инфраструктура жилья.
• Отсутствие ограничений по сроку собственности на данное жилье (в отдельных случаях 999 лет).
• Отсутствие ограничений на покупку и продажу иностранцами<./li>
• Отсутствие ограничений на продажу и сдачу в аренду.
• Нет необходимости быть резидентом Сингапура.
• Высокие показатели роста недвижимости в цене.
• Высокие арендные ставки на данный тип жилья.

Минусы:

• Более высокая стоимость в сравнении с квартирами HDB.
• Необходимость ежемесячной оплаты сервисных платежей за инфраструктуру кондоминиума.
• Может налагаться взыскание в случае банкротства владельца.

В рамках Глобальной программы инвестора (GIP), реализуемой Советом экономического развития Сингапура иностранные граждане могут получить статус «постоянного резидента» в случае инвестирования на определенную сумму при организации бизнеса или открытии венчурных фондов, трестов, цель которых – экономическое развитие.

Если говорить об инвестировании в жилую недвижимость, венчурный фонд или трест, то сумма проекта должна составлять не менее $2 млн. До 50% инвестиций может быть задействовано в частном жилом секторе, который не попадает под ограничение на владение иностранными гражданами.

Государственные квартиры HDB

Самым дешевым видом жилья в Сингапуре являются государственные квартиры HDB – квартиры, построенные и управляемые Советом содействия развитию жилищного строительства (Housing Development Board), в которых проживают около 80% сингапурцев.

Плюсы:

• Сравнительно низкая стоимость по сравнению с другими типами жилья.
• Нельзя отсудить даже в случае банкротства владельца.
• Низкая стоимость содержания жилья.

Минусы:

• Серьезные ограничения по покупке: для приобретения квартиры HDB необходимо быть гражданином Сингапура, состоять в браке с гражданином Сингапура или быть постоянным резидентом Сингапура. Для приобретения квартиры на вторичном рынке также необходимо соблюсти вышеперечисленные условия.
• Серьезные ограничения по продаже и сдаче в аренду.
• Максимальный срок собственности на данное жилье – 99 лет, затем оно снова переходит в государственную собственность.
• Невысокий уровень комфорта жилья: нет внутренней инфраструктуры домов – тренажерных залов, бассейнов, охраны, теннисных кортов и другой инфраструктуры.

Исполнительные кондоминиумы

Один из гибридов квартир HDB и кондоминиумов – «исполнительные» кондоминиумы (executive condominiums). Они предлагают практически все сервисы, доступные в кондоминиуме, стоят дешевле, чем кондоминиумы, но накладывают ограничения на покупку и продажу: 

• Первый владелец такого кондоминиума не имеет права продавать квартиру на вторичном рынке в течение 5 лет.
• По прошествии 5 лет квартира в данном комплексе может быть продана гражданину Сингапура, а по истечении 10 лет – иностранным гражданам при условии, что все ограничения на покупку сняты.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Кто участвует в сделке с недвижимостью?

Приняв решение о покупке, вы можете обратиться в авторитетное агентство недвижимости, которое предоставит вам всю необходимую информацию о рынке и поможет выбрать подходящий объект для инвестиций и получить наиболее выгодные условия.

Все агентства в Сингапуре, как правило, имеют одну и ту же базу данных по предложениям на рынке недвижимости. Обращаясь к услугам одного агента, вы сможете сэкономить время, не просматривая одни и те же объекты с разными риэлторами, а также облегчить задачу самому агенту, так как после нескольких просмотров он сможет понять ваши интересы.

Сделки напрямую с продавцом проходят в Сингапуре крайне редко. Сингапурцы, как правило, всегда нанимают риэлтора для предоставления их интересов. На практике, в сделке купли-продажи недвижимости обычно участвуют агент со стороны продавца и агент со стороны покупателя. На финальной стадии также возможно участие непосредственных продавца и покупателя, впрочем, это остается на их личное усмотрение, так как всю работу выполняют агенты по недвижимости.

Чтобы купить недвижимость в Сингапуре, можно обратиться к российской компании, работающей с сингапурскими партнерами, либо связаться непосредственно с риэлторами в Сингапуре. При желании можно не нанимать своего агента, а обратиться к риэлтору продавца. Он занимается юридическим оформлением всех процедур. В Сингапуре функции нотариуса разрешено выполнять агентам по недвижимости (при наличии лицензии!).

Смотровой тур. Возможность удалённого приобретения

После того, как вы выбрали интересный вам объект, необходимо убедиться в следующем:

• Владение – изучите документы, подтверждающие легитимность продавца на владение и распоряжение недвижимостью.
• Банкротство – проверьте, что владелец недвижимости не является банкротом, так как в случае банкротства, вам необходимо получить разрешение на покупку от Официального управляющего имуществом. В этом случае, как правило, все деньги от продажи идут на счет Управляющего.
• Право на покупку – убедитесь, что нет ограничений на покупку вами данного типа жилья.

Если нет возможности лично приехать в Сингапур, сделку можно совершить удаленно. В таком случае нужна доверенность, которая составляется адвокатом в Сингапуре. Доверенность высылается в Россию, и клиент должен подписать её в присутствии нотариуса. В данной доверенности клиент дает право агентству недвижимости совершить сделку на покупку недвижимости от своего лица. Для покупки нужны паспортные данные и денежные средства. Все дальнейшие действия поверенное лицо будет проводить без покупателя, напрямую с агентом продавца.

Однако покупателю все же лучше приехать в Сингапур для личного осмотра недвижимости. Выбор объекта происходит в течение так называемого смотрового тура, организуемого агентством. Обычно покупатель самостоятельно оплачивает проживание, дополнительные расходы на организацию тура также берет на себя покупатель.

Резервирование объекта

Когда вы определились с объектом недвижимости, будьте готовы оплатить депозит, оформляя таким образом «опцион на покупку». Данный депозит дает право приобрести имущество по оговоренной цене, а также предоставляет 3 недели для окончательного принятия решения о сделке у застройщика и 2-3 недели в случае приобретения вторичного объекта недвижимости.

Покупка недвижимости на вторичном рынке

Если вы приобретаете вторичную недвижимость, то депозит составляет от 1% от стоимости объекта. Если сделка разрывается, залог не возвращается. В случае продолжения сделки необходимо оплатить последующие 4% от стоимости объекта продавцу, показав таким образом серьезность намерений. Эти 5% являются платой за бронирование объекта.

После внесения данной суммы подписывается договор купли-продажи. В течение следующих двух недель с момента подписания договора купли-продажи вам необходимо оплатить государственные гербовые сборы и юридические сборы за оформление сделки. Оставшаяся сумма денег по договору вносится в течение следующих 8-10 недель с момента оформления «опциона на покупку».

Если вы берете ипотечный кредит в Сингапуре, надо предоставить банку все документы об оформлении «опциона на покупку» или договора купли-продажи и внесенном депозите для корректировки конечной суммы заема. В день окончания сделки покупатель вносит недостающую сумму денег, и агент продавца передает ключи и документы.

Передача документов свидетельствует о передаче собственности от продавца покупателю. После этого, адвокат покупателя подает заявление в Земельное управление Сингапура о выдаче нового свидетельства о собственности.

Покупка недвижимости на первичном рынке

Если сделка совершается напрямую с застройщиком по недостроенному объекту недвижимости, то депозит или так называемый «опцион на покупку» составляет 5% от стоимости объекта, после чего предоставляется договор купли-продажи.

«Опцион на покупку» действителен в течение последующих 3 недель, по истечении которых подписывается договор купли-продажи и оплачиваются гербовые сборы. Затем вносятся дополнительно 15% от стоимости объекта. Следующие платежи вносятся на разных этапах строительства. Оставшаяся сумма перечисляется после того, как дом построен и получен Акт о сдаче объекта в эксплуатацию.

При срыве договора купли-продажи 75% цены договора возвращается клиенту, а 25% остаются у продавца.

Стоит обратить внимание, что в отношении государственных квартир HDB действуют определенные правила на сумму опциона, сумму депозита и срок предоставления опциона: cумма опциона не превышает $1000, сумма депозита не более $5000 (в том числе сумма опциона), срок предоставления опциона – 14 дней. В случае отказа от продолжения сделки внесенная сумма опциона не возвращается.

Проверка чистоты сделки

В случае приобретения вторичного объекта недвижимости адвокат продавца должен предоставить свидетельство о собственности, подтверждающее право собственности владельца и справку об отсутствии банкротства и обременений на квартиру. Как правило, этот документ находится у покупателя до завершения сделки. После того, как сделка окончена, старое свидетельство о собственности передается Земельному Управлению Сингапура для обмена на новое.

Покупатель может потребовать осмотреть недвижимость до окончания сделки купли-продажи. Покупатель также может внести данное требование в «опцион на покупку». Покупатель имеет право осмотреть состояние квартиры, оборудования и других предметов, продажу которых одобрил продавец, а также проверить наличие незаконных перепланировок. В случае наличия несанкционированных перепланировок продавец обязан восстановить продаваемый объект в первоначальный вид до одобрения сделки купли-продажи.

Договор купли-продажи

В договоре купли-продажи указываются:

• Данные продавца и покупателя для установления личности.
• Предмет договора – описание объекта недвижимости с указанием местоположения.
• Цена объекта недвижимости.
• Вид и срок оплаты.

Договор подписывается продавцом/поверенным продавца и покупателем/поверенным покупателя. Сделка проводится юристом-нотариусом. После подписания договора купли-продажи и внесения полной оплаты кондоминиум переходит в собственность покупателю на срок от 999 лет до бесконечности, квартира HDB – на срок 99 лет, по истечении которых требуется продление прав.

Ипотека в Сингапуре

Если вы хотите приобрести недвижимость в Сингапуре в кредит, обязательной процедурой является оценка объекта. Она напрямую влияет на размер предоставляемого ипотечного кредита.

Индивидуальный заемщик может взять до 80% от цены квартиры или ее рыночной стоимости (банк ориентируется на сумму, которая ниже) в ипотеку в местном банке с возможной рассрочкой до 35-ти лет или достижения возраста 75 лет. Если у вас уже есть недвижимость в Сингапуре или если кредитный возраст заемщика превышает 65 лет, размер кредита не превысит 60% от стоимости жилья. Рефинансированная ставка в государственном банке Сингапура составляет 1,25%, а ипотечная ставка – 2%. Первоначальный взнос составляет 20% от стоимости недвижимости.

Если же покупатель рассматривает вариант покупки недвижимости в Сингапуре в качестве инвестиций для последующей сдачи в аренду или перепродажи, следует учитывать, что доходы от аренды здесь, как правило, ниже чем в соседних азиатских странах, но зато намного выше степень безопасности вложений.

Налоги на недвижимость в Сингапуре

В Сингапуре есть три вида гербовых сборов, ответственность за оплату двух из которых лежит полностью на покупателе: общий сбор с покупателя недвижимости (buyer’s stamp duty), дополнительный сбор с покупателя недвижимости (additional buyer’s stamp duty).

Размер общего сбора при первой, второй или третьей покупке недвижимости составляет до 3% как для постоянных резидентов, так и для иностранных лиц: 1% от первых $180000 стоимости недвижимости, 2% от последующих $180000, и 3% от суммы, превышающей предыдущие. Размер дополнительного сбора варьируется:

Оплата гербовых сборов проводится в течение 14 дней в Налоговом управлении Сингапура после оформления «опциона на покупку». Сделка не может продолжаться, пока не уплачены сборы. Если гербовые сборов не погашены в течение трех месяцев, налагается штраф, эквивалентный неоплаченной пошлине. В случае превышения вышеуказанного срока дополнительно уплачивается штраф, эквивалентный 4-х кратной пошлине. В случае полного уклонения от внесения гербовых сборов, покупателю грозит штраф в размере $10 тысяч и/или даже тюремное заключение до 3 лет.

Если покупатель по каким-либо причинам решает продать купленное имущество, то надо быть готовым к разным налоговым ставкам (seller’s stamp duty).

Примерный расчет стоимости недвижимости с учетом дополнительных расходов:

Стоимость объекта недвижимости – кондоминиум за $1000000.

1. Налог на приобретение: 1-й налог 15% от стоимости: $150000; 2-й налог в размере 3%: $5400
2. Услуги нотариуса: $2000-2500
3. Комиссия агента 2-3%: $20000-30000

Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами: около $1188000

Государственная регистрация сделки и переход права собственности

В Сингапуре самостоятельно регистрировать сделку не нужно. Все функции по информированию государственных органов о переходе права собственности лежат на агентах. Также агенты привлекают к сделке юристов-нотариусов для подписания документов и внесения депозита и последующей оплаты. Именно юрист-нотариус занимается оформлением всей необходимой документации и юридическим оформлением сделки.

Стоит отметить, что в случае купли-продажи объекта недвижимости со стороны государственного регистратора недвижимости подаётся бронь для защиты интересов покупателя, согласно которой продавец не может продать эту недвижимость третьим лицам.

Благодарим Татьяну Шереметьеву, президента Российско-Сингапурского Бизнес-Союза, за помощь в подготовке материала.

Фото: wikimedia – Hans Bernhard, RoB, Lars Heineken, Tobias Schmid

Условия цитирования материалов Prian.ru