Версия
для печати
для печати
Право на покупку у иностранцев возникает по принципу взаимности, то есть, если гражданам Сербии позволено покупать недвижимость на территории этих государств, то их граждане могут становиться собственниками жилья в Сербии. В числе таких стран есть Россия и большинство бывших советских республик, Израиль, США и Канада.
Если недвижимость нельзя приобрести на физическое лицо, можно оформить покупку на юридическое.
У иностранцев есть право покупать любой вид недвижимости на всей территории Сербии, за исключением земель сельхозназначения (к ним относятся леса, поля, сады, огороды, виноградники, луга, пастбища, пруды и болота) и заповедных зон, а также объектов недвижимости, которые возведены на земле сельхозназначения или в заповедных зонах.
Покупка недвижимости дает право на получение годовой визы («боравак»), которую можно продлевать каждый год в течение 5 лет. После 5 лет владения объектом можно подавать документы на гражданство при условии, что в течение этих пяти лет каждый год собственник больше 180 дней в году проводил на территории Сербии.
Ближайшие родственники – супруг(а) и дети – также могут подавать документы на годовую визу с формулировкой «для воссоединения семьи».
Для знакомых или друзей никаких преимуществ в получении визы или вида на жительство нет. Собственник только может зарегистрировать их в своём жилье, но для оформления годовой визы будут необходимы дополнительные причины, по которым человеку нужно находиться на территории Сербии (учеба, работа, бизнес).
Для начала полезно ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Сербии. В качестве первых шагов рекомендуем почитать статьи и новости, изучить цены.
Посмотрите, какие объекты недвижимости в Сербии собраны в базе Prian.ru. Для удобства поиска они разбиты по регионам, ценам и типу недвижимости. Используйте фильтры – сортируйте объекты по площади, числу комнат, расположению и другим параметрам. Свой поиск можно сохранить и подписаться на рассылку по подходящим объектам. Рядом с описанием каждого объекта есть контакты продавца, который пояснит интересующие вас моменты. Если остаются общие вопросы, задайте их специалистам по недвижимости. Если подходящего объекта нет в базе, используйте возможность оставить заявку. В ней можно подробно описать все требования и пожелания, и риелторы пришлют вам подходящие варианты.
Самостоятельный поиск
Большинство предложений по продаже недвижимости появляется на трёх самых популярных в Сербии сайтах:
• halooglasi
• 4zida
• nekretnine
Любой полноправный собственник имеет право продать свою недвижимость самостоятельно или обратиться к посреднику по доверенности, оформленной у нотариуса. Граждане России могут как покупать, так и продавать собственность на территории Сербии.
По закону, никаких дополнительных представителей не требуется, однако иностранцы обычно пользуются услугами агентов.
Юридическое сопровождение обычно включено в пакет услуг агентства, однако можно обратиться за дополнительными консультациями и проверками документов – если хочется максимально защитить себя. Но такой необходимости нет, если покупатель – не крупный инвестор, который собирается вести бизнес в Сербии, например, купить участок земли и построить многоквартирный дом.
Иностранный покупатель неизбежно сталкивается с двумя трудностями: языковой барьер и специфика местных законов. Обращение в агентство недвижимости облегчит процесс на всех этапах. Во-первых, у агента могут быть свои уникальные предложения, во-вторых, – отлаженная схема работы с юристами. Кроме того, намного проще иметь дело с русскоязычным агентом (если такой найдётся): это сократит затраты на переводчиков, которые требуются на разных шагах приобретения и аренды недвижимости.
Однако русскоязычных агентов в Сербии немного, и они в основном трудятся в крупных агентствах, имеющих несколько офисов продаж или расположенных в центре крупных туристических городов – Белграда и Нови-Сада.
«По своей практике я заметила одну особенность русскоязычных клиентов: они считают, что хорошо понимают сербский язык без специальных курсов или индивидуальных уроков уже после первого приезда в страну. Языки действительно похожи по звучанию некоторых слов, так как оба произошли от старославянского, но это обманчивое ощущение, которое может подвести в таком серьезном процессе, как приобретение недвижимости», – Вита Винниченко, риелтор агентства «BEOSTIL Недвижимость».
Что входит в обязанности риэлтора:
Риэлтор (агент по недвижимости) защищает интересы и продавца, и покупателя и несёт ответственность за чистоту и легитимность сделки наряду с нотариусом и адвокатом.
После того как покупатель нашел подходящий объект, он может зарезервировать недвижимость на срок, утвержденный на переговорах с продавцом. Обычно это от одной недели до месяца. При этом необходимо оставить депозит. На практике он чаще остается в агентстве недвижимости или у адвоката.
Размер депозита за квартиру стоимостью €100 000 - от €1000 до €5000, точная сумма утверждается на переговорах. Одновременно собственник обязуется снять объявление и не продавать объект третьим лицам. Депозит возвращается, если стороны по уважительным причинам отказались от сделки.
На практике опция резервации используется редко.
После того как покупатель определился с выбором, у нотариуса заключается предварительный договор о покупке. Он имеет такую же юридическую силу, как и основной, и содержит описание объекта, цену, размер авансового платежа «капары» (чаще всего это 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет заключен основной договор.
Кроме того, в него включается условие о том, что продавец имеет право не возвращать авансовый платеж, если покупатель по неуважительным причинам откажется от завершения сделки или нарушит сроки заключения основного договора и оплаты.
Авансовый платеж («капара») остается у продавца, в случае если покупатель отказался от сделки. Если же условия нарушает собственник, он платит покупателю удвоенный аванс.
Если был заключен предварительный договор и выплачен авансовый платёж, но конечный договор не исполнен, риэлтор ответственности не несёт. По закону, он имеет право запросить комиссию уже после заключения предварительного договора, так как на этом этапе сделка считается заключённой, а работа риэлтора – выполненной.
При этом агент будет присутствовать и выполнять свои функции по соблюдению легитимности сделки и на заключении основного договора, и на оплате в банке, и на подписании акта приема-передачи недвижимости.
Документы, которые понадобятся покупателю
Процедура заключения договора купли-продажи
Договор заключается в письменной форме и содержит:
1. Информацию о сторонах, подписывающих договор, со всеми данными.
Если они являются физическими лицами, это ФИО, паспортные данные и имя одного из родителей, в случае граждан РФ – отчество.
Если договор заключается с юридическим лицом (компанией), то он также содержит все данные юридического лица – название, идентификационный номер (PDV), налоговый идентификационный номер (PIB), юридический адрес и имя уполномоченного лица для представления и подписания договора и его паспортные данные.
2. Информацию об объекте (квартира, дом, земля, гараж...) с точным описанием недвижимости (кадастровый муниципалитет, площадь и тип объекта, адрес и место, этаж, номер), с указанием, есть ли какие либо обременения на недвижимость.
К договору прилагается выписка из кадастра с информацией о недвижимости. Срок действия документа – 30 дней со дня выдачи.
3. Цену объекта, сроки и схему выплат
4. Обязанности продавца и покупателя
Продавец обязуется: оплатить все налоги и коммунальные платежи по объекту недвижимости и предоставить документальное подтверждение этого на подписании договора.
Покупатель обязуется: перенести на своё имя налоговые обязательства и переоформить объект во всех коммунальных службах, с указанием срока, в течение которого он должен это сделать.
5. Обязательный пункт о защите от эвикции (защита добросовестного покупателя от возможных претензий третьих лиц).
6. Подписи сторон, переводчика и свидетелей.
Объём основного договора обычно составляет 4-5 страниц.
После оплаты в банке покупатель, продавец, агенты, переводчик и свидетели снова приходят к нотариусу на подписание Clausula intabulandi – согласия продавца зарегистрировать покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре без дальнейшего участия продавца. Размер документа – 1-2 страницы.
Сумма до €10 000 может быть выплачена наличными, свыше €10 000 – только транзакцией с банковского счета покупателя на счет продавца. На практике покупатель обычно открывает счёт в банке продавца, чтобы уменьшить банковские комиссии и другие затраты на перевод.
Чаще всего 100% суммы вносится в день заключения договора, но по согласию обеих сторон можно предусмотреть иную схему оплаты. Обычно даётся возможность разделить сумму на несколько платежей, которые вносятся в интервале от двух недель до трех месяцев, редко - до полугода.
При покупке вторичного жилья после подписания договора у нотариуса и оплаты в банке продавец и покупатель в присутствии агента подписывают Акт приема-передачи, в котором указываются недостатки, если они имеются, и обозначается срок их устранения. Также в Акт может входить список мебели и техники, которая передается вместе с квартирой (здесь часто продают полностью или частично меблированное жильё).
Если покупается объект в новостройке, качество недвижимости будет подтверждать «Граджевинска дозвола» – «Разрешение на строительство», а когда все работы на объекте завершены и выполнена техническая приёмка – «Употребна дозвола», то есть «Разрешение на заселение». Гарантии на все выполненные работы обычно даются на 2 года.
Свидетельство о собственности (List nepokretnosti или Vlasnički list) выдаётся в кадастре недвижимости спустя 30 дней после заключения договора и полной оплаты. Госпошлина за выдачу оригинала составляет 1250 динар (около €10).
Также свидетельство о собственности можно скачать и распечатать с сайта Кадастра недвижимости.
Недвижимость можно приобрести по заверенной у нотариуса доверенности. Она должна включать полный объем функций, в том числе операции в банке и представительство в налоговой, коммунальных компаниях и т. д. Доверенность должна быть переведена на сербский язык лицензированным переводчиком.
В течение 10 рабочих дней с момента возникновения налогового обязательства, то есть с даты подписания договора купли-продажи, налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию с достоверной информацией.
Для вторичного жилья – налог на передачу абсолютных прав (Porez na prenos apsolutnih prava) – 2,5%.
Для новостройки – налог на добавленную стоимость (Porez na dodanu vrednost) – 10%. При покупке гаража налог составляет 20%.
Как правило, налог включен в общую стоимость объекта недвижимости, указанную в договоре.
Внесение в кадастр недвижимости нового собственника – €50.
90% агентств недвижимости в Сербии работают по принципу «2% от покупателя, 2% от продавца».
Разберём на примере недвижимости, стоимостью €200 000. Комиссия для покупателя – 2% к стоимости. То есть, он платит €200 000 + €4000 = €204 000. Комиссия для продавца тоже 2%. То есть, на руках у продавца оказывается €200 000 – €4000 = €196 000.
В редких случаях комиссию берут только с продавца (чаще всего это бывает, когда продают недвижимость от инвестора и / или имеют эксклюзивное право продажи).
Также агентство может установить и зафиксировать в договоре о сотрудничестве минимальную комиссию. Её размер чаще всего составляет от €500 до €1000. Применяется она в случае, если стоимость недвижимости ниже определенной суммы, а объём работы для агентства тот же. Например, если цена недвижимости €30 000, стандартная комиссия агентства должна быть €600, но в договоре с агентством может быть указана минимальная комиссия €750.
В стандартном варианте оплата услуг адвоката включена в комиссию агентства, но покупатель может обратиться к юристу при работе без посредников или за дополнительной проверкой. Приблизительные расценки:
Его участие в сделке обязательно. В среднем заверение договора купли-продажи квартиры будет стоить от €300 до 450.
Присутствие переводчика на заключении договора и письменный перевод договора требуются обязательно.
Стандартная стоимость услуг – €60 в час (обычно процедура подписания длится от 40 минут до часа).
Расценки на письменный перевод – €12-15 за страницу.
В Сербии встречаются следующие виды частной собственности:
Процедура сделки для этих видов не отличается, за исключением того, что при покупке совместной собственности или доли необходимо получить согласие всех совладельцев.
Вита Винниченко, BEOSTIL Недвижимость:
– Наибольшим спросом пользуются квартиры с одной спальней и гостиной площадью 40-50 кв. м, а также студии площадью около 25 кв. м.
Чаще всего выбирают этажи с первого (по российской системе второй) по четвертый. Местные жители не любят этажи выше пятого и «приземле» (первый этаж по российской системе) и предпочитают малоквартирные дома. Стоимость квартир на последних этажах, особенно в домах без лифта, может быть ниже на 30% за кв. м.
Обратите внимание на жилые помещения или квартиры на цокольных этажах. Цены на них также могут быть ниже до 40% за «квадрат», но если дом находится в центре, это может стать очень выгодной инвестицией. Ведь при сдаче в аренду ставки для таких квартир почти такие же, как и для других этажей в той же локации.
Цены на недвижимость заметно отличаются в самом центре крупных городов и чуть дальше от него. Например, стоимость «квадрата» в квартирах в центре Белграда может достигать €2500 за кв. м, а в 20 минутах езды в похожем типе жилья – уже €1600-1800 за кв. м.
Процедура покупки дома не отличается от покупки квартиры, за исключением того, что иностранцам обязательно нужно проверить вид земли под домом. Ведь земли сельскохозяйственного назначения иностранцам приобретать нельзя.
Наибольшим спросом пользуются коммерческие помещения в центре Белграда, это касается и покупки, и сдачи в аренду. Процедура покупки коммерческой недвижимости не отличается от покупки жилой, однако цена выше примерно на 20%, а также годовой налог на недвижимость выше на 20-30 %.
В стране активно ведётся строительство, 20% от построенной недвижимости продается ещё на стадии котлована, а 50% – ещё до завершения строительства и получения разрешения на вселение. При этом цены на стадии застройки и после завершения строительства почти не отличаются, разница может составлять €100-200 за кв. м.
В Сербии высокое качество недвижимости и на первичном, и на вторичном рынке. Например, здесь нет плохо себя зарекомендовавших быстровозводимых панельных домов.
На практике ипотечный кредит для россиян сербские банки не оформят. При этом для граждан Сербии действуют низкие ипотечные ставки — от 4% годовых.
Благодарим за помощь в подготовке статьи агентство «BEOSTIL Недвижимость».
