Квартира во Вроцлаве, Польша, 29 м²

Комплекс - Promenady Wroclawskie, новый р-н на набережной реки Одра, занимает 15 Га.

Общая площадь квартир, офисов, магазинов, и сопутствующей инфраструктуры около 200 000м2, из которых более половины уже построено и сдано в эксплуатацию. Рядом 4 девелопера застраивают ещё около 2 га. Самый большой комплексно застроенный р-н, располагающийся всего в 2,7 км от центральной рыночной площади.

Вся инфраструктура уже построена и функционирует: мед. центр, детский садик, супермаркет, множество кафе, рестаранов, кофеен, пиццерий, салонов красоты, банки, прачечная, ветеринарный кабинет и т.д.

В состав комплекса также входит офисный бизнес-парк общей площадью 90 000 м2, первые 2 здания уже построены и заселены компаниями-арендаторами. А сотрудники этих компаний - это потенциальные арендаторы квартиры ;)

Помимо доходности от аренды - это очень хороший р-н для роста цены выше среднего по рынку. Причины: сейчас там ещё стройка идёт, набережная до конца не облагорожена. И то сдаётся и продаётся всё очень быстро. А через 2 года р-н будет полностью построен. Сразу вырастет к нему интерес, а соответственно цена. Самое главное - что такой большой комплексной застройки близко к центру во Вроцлаве нет, да и не будет (нет больше свободных таких больших площадок)

Согласно данным Центрального Банка Польши в 2018г. средний рост цен квартир на "первичке" был зафиксирован на уровне около 11% годовых.

Юридический механизм покупки: тёхсторонний нотариальный договор переуступки (продавец-девелопер-покупатель), по которому оплачивается часть стоимости непосредственно продавцу, а остальная часть - девелоперу, согласно графика, до октября 2019г.

У девелопера ещё остались маленькие квартиры, но цена их уже дороже. Например кв. площадью 26м2 (на 3м2 меньше) стоят от 57,5 до 59 тыс. евро в зависимости от этажности.

Согласно законодательству в Польше при покупке квартир в строящихся объектах, деньги от Покупателей попадают не сразу девелоперу, а на специальный доверительный счёт в банке, который контролирует строительство и возвращает покупателю всю сумму, если объект по каким то причинам не будет достроен.

График платежей:

- 21 тыс. евро при покупке, продавцу, налог, нотариус, переводчик

- 27 тыс. евро в июле 2019г девелоперу

- 8,375 тыс. евро в октябре 2019г. девелоперу, нотариусу, за изменение в рееестры недвижимости

Возможно заказать ремонт у девелопера либо в агенстве, где также можно заказать мебелирование "под ключ". Примерные затраты на оборудование квартиры, что б сдавать в аренду - около 9,5-10 тыс. евро. Итого все-все затраты на объект максимум составят около 66 375 евро.

Арендная ставка около 400 евро в мес. + коммунальные.

Доходность от аренды:

400 * 12 : 66 375 * 100% = 7,23% годовых

Доходность от аренды с учётом затрат на управляющую компанию 10%

400-10% * 12 : 66 375 * 100% = 6,5% годовых

Но главное в этой квартире - обоснованный объективный потенциал роста цены. Через 2 года, после того как район полностью построиться, можно расчитывать на перепродажу такой квартиры по 2800 евро за 1м2, т.е. за 81,5 тыс. евро, это на 22,3% дороже суммы всех вложений.

Т.е. общая доходность вложений (с учётом затрат на управляющую компанию) будет минимум 22,3% + (6,5% * 1,5 года) = 32% за 2 года, что даёт общую доходность 16% годовых.

При покупке в течении 3 лет следующей квартиры в Польше прибыль от перепродажи первой квартиры полностью освобождается от налога.

Возможность разделить квартиру на 2 микро-студии (один из вариантов проекта представлен на фото), тогда стоимость ремонта будет около 14-15 тыс. евро., а доход от аренды около 620 евро/мес + коммунальные

Доходность от аренды такого объекта

620 * 12 : (56 375 + 15 000 )* 100% = 10,4% годовых

Доходность от аренды с учётом затрат на управляющую компанию 10%

620-10% * 12 : 71 375 * 100% = 9,38% годовых