Изумрудный город: о недвижимости, ценах и головокружительных доходах в Батуми

Грузия в тренде. За последние пару лет буквально каждый второй из моих знакомых успел там побывать. И на Prian.ru мы заметили активность на этом направлении – подозрительно много стало поступать заявок на покупку местной недвижимости. Почему? Что случилось? Что за мода такая?

Очень кстати пришло приглашение от грузинского застройщика: "приезжайте, покажем, что мы здесь делаем". Съездили, посмотрели, рассказываем. Осторожно, после прочтения вы, возможно, захотите купить недвижимость в Батуми.

Моё наблюдение – отдыхать в Грузии стало модно – подтверждает статистика. Ежегодный рост туризма – 16-22%. В 2017-м здесь побывало 7,5 млн человек – вдвое больше, чем жителей в стране. Число гостей в Аджарии (приморский регион) за пару лет практически удвоилось. Если в 2015 году в Батуми и окрестностях отдохнули 960 тыс. туристов, то в 2017-м – уже 1,63 млн.

Всем приезжающим надо где-то жить. А построить новую гостиницу – читай, найти инвестора с десятками, а то и сотнями миллионов евро в кармане – не так-то просто. Грузинские застройщики смекнули – а ведь можно строить вскладчину! У большого отеля может быть не один, а десятки, даже сотни собственников, каждому из которых принадлежит один (или пять, или десять) номеров.

Идея с апарт-отелями сработала – в Батуми начался строительный бум! Большинство новостроек, которые сейчас возводятся в городе – это именно комплексы гостиничного типа, апартаменты в которых покупают частные инвесторы для сдачи в посуточную аренду туристам (впрочем, берут и для собственного отдыха).

Покупают в основном иностранцы. К примеру, в Orbi Group (крупнейший застройщик в регионе) есть клиенты из 67 стран. Россия, Беларусь, Украина, Казахстан – по сути, весь бывший СССР. С каждым годом всё больше покупателей из Израиля, Ближнего Востока и Западной Европы – с их доходами грузинская недвижимость, даже люксовая, кажется очень дешёвой. 

Вот комплексы, в которых большинство квартир принадлежит иностранцам. Некоторые выкупают целые этажи и устраивают "собственные" отели. Orbi Residence и Sea Towers уже работают, строительный кран на заднем плане – это будущий Twin Towers (строится). Первая линия – от моря их отделяет дорога и бульвар.

Схема простая. Номер в отеле продаётся инвестору в полную собственность. По сути, это полноценная квартира с кухонным уголком, санузлом, мебелью, техникой в жилом доме с отельной инфраструктурой (стойка регистрации, уборка, бассейн и т.п.). Здесь можно и прописаться при желании, если собственность стоит больше $35 000, иностранцу дают ВНЖ - впрочем, в ближайшее время схема, вероятно, изменится.

Дальше два пути. Первый – распоряжаться объектом самостоятельно (приезжать на отдых или сдавать в аренду через Booking, Airbnb или знакомых). Второй – отдать номер управляющей компании (обычно «дочке» застройщика комплекса), которая за процент от аренды возьмёт на себя все заботы.

Одно другого не исключает. Если номером занимается профессиональный управляющий, владелец или его друзья всё равно могут там отдыхать. Главное, заранее предупредить о визите. 

Смотрите примеры недвижимости, которая сейчас продаётся в Грузии

Посмотреть ещё 168 похожих объектов

Цены зависят от расположения и качества комплекса. К примеру, в Twin Towers – проект уровня 5-звёздочной гостиницы с ресторанами, фитнесом, СПА, детскими площадками и прочей инфраструктурой, расположенный на первой линии от моря – от $1400 до $2500 за кв.м. Чем выше находится квартира, чем «прямее» вид на море – тем дороже. В цену включены полная отделка, мебель и техника. Это элита грузинского рынка.

Будет желание, вы легко найдете объекты дешевле – в новых домах попроще, на второй-третьей линиях «квадрат» стоит от $500-700. В старых «хрущевках» на отдалении от моря – от $300 (правда, этот вариант точно не для сдачи туристам).

О доходности. Грузинские застройщики обещают окупаемость за 4-5 лет (!). Вот, к примеру, калькуляция сдачи в аренду 1-комнатной квартиры в том самом элитном Twin Towers.

Месяц Количество дней Загруженность, % Загруженность, дни Средняя цена Всего
Январь 31 32% 10 30$ 300$
Февраль 28 17% 5 30$ 150$
Март 31 16% 5 35$ 175$
Апрель 30 16% 5 35$ 175$
Май 31 50% 16 35$ 560$
Июнь 30 80% 24 85$ 2040$
Июль 31 83% 26 110$ 2860$
Августь 31 80% 25 130$ 3250$
Сентябрь 30 67% 20 60$ 1200$
Октябрь 31 63% 20 40$ 800$
Ноябрь 30 32% 10 40$ 400$
Декабрь 31 32% 10 30$ 300$
Итого 365 48% 176 69,38% 12 210 $

 

Учтем расходы за год, и всё равно получим впечатляющую картину. 

 

Всего инвестировано Прибыль от аренды Расходы на управление Расходы на "коммуналку" Налог на доходы Чистая прибыль
42 000$ 12 210$ 1098$ 635$ 523,8$ 9 952,3$

 

Это только прогноз, комплекс ещё строится. Но с учетом того, как идут продажи (в первой башне Orbi Group построили только каркас, а там уже нет свободных квартир) и как сдаются в аренду соседние уже готовые комплексы (жила там лично, народу полно)... Прогнозируемые цены за номер выглядят адекватными (посмотрите цены на booking в 5-звёздочных гостиницах Батуми), ожидаемые проценты заполняемости тоже… То есть получается, эта квартира реально может принести доход в 23% (!!!).

Когда видишь такие цифры, первая мысль: «Не верю. Этого просто не может быть. А риски где?». Поделюсь своими соображениями.

Первый – риск ликвидности – виден невооруженным глазом. В Батуми повсюду краны, город застраивается колоссальными темпами. А нужно ли столько?

Скоро все эти дома введут в эксплуатацию, и они поступят на рынок аренды.

Спросила у представителей Orbi Group (они сейчас развивают крупнейший гостиничный проект в регионе), прикидывали они, сможет ли рынок поглотить новые объемы? Гендиректор Ираклий Квергелидзе ответил: сейчас в Батуми около 6000 гостиничных номеров, а нужно 50-60 тысяч. Это 10-15 лет интенсивного строительства, потом будет спад.

Даже если так, уже сейчас очевидно, что выбирая объект для инвестиций, надо учитывать быстрорастущую конкуренцию. Номер должен быть качественным – не только с точки зрения традиционных характеристик недвижимости (локация, отделка, вид из окна), но и с точки зрения сервиса. Иначе придется демпинговать, снижая свой доход.

Второй – риск бурного роста. Когда город развивается такими темпами, из 10 застройщиков могут найтись те, кто задержит сдачу или обанкротится. 

Банально, но надо очень внимательно проверить застройщика (что он уже сделал, какие у него финансовые показатели), изучить договор вместе с юристом (чтобы там были прописаны все обязательства) и желательно оценить планы развития местности (чтобы не получилось, что прямо перед вашим домом вставят ещё один, закрыв вам оплаченный вид на море).

С другой стороны если договор будет составлен грамотно, вы защищены. Грузия много сделала, чтобы завоевать авторитет у международных инвесторов (Всемирный банк признаёт, что защита прав собственности здесь одна из лучших в мире), и едва ли захочет "откатывать назад". Даже чтобы ввести новый налог или поднять ставки действующего, здесь надо проводить референдум!

Предпосылок к снижению числа туристов я не вижу. Страна вливает десятки миллионов долларов в свою раскрутку ежегодно. Пиар идет от Британии до Китая. Визы отменили для всех кого возможно. Развивают разные направления – не только пляжный, но и гастро-, эко-, медицинский и горнолыжный туризм…

Но дело даже не в рекламе. "Продукт" в Грузии действительно хороший. Побывав здесь однажды, все приходят в восторг.  

Нет и социальных рисков. Все истории в стиле "русских там не любят", им будут мешать работать, с ними не будут общаться, а если и будут, то только чтобы развести на деньги – распространяют те, кто в Грузии никогда не был. Кто был, рассказывают совсем другие истории. 

Молодая пара решает отправиться из Тбилиси в Батуми автостопом. Ловит буквально первую проезжающую попутку. Выясняется, что водитель едет из столицы на день рождения матери, там соберётся вся семья, они давно не виделись. И, представляете, он зовёт попутчиков с собой. Этих, "кого не любят", кого он видит в первый раз в жизни. На семейный праздник!

Женщина приходит в грузинский ресторан в Петербурге. Знакомится там с поваром, рассказывает ему, что через пару месяцев отправится в Грузию. Тот даёт ей контакты своих друзей. По приезду звонит по этому номеру, особо ни на что не рассчитывая... Но ей организуют, по сути, бесплатную экскурсию - несколько дней на машине возят по городу и окрестностям. 

Туристы из Москвы собираются в Грузию покататься на лыжах. Все номера в отелях забронированы, решают снять жильё в частном секторе. И в придачу к оплаченным койкам – совсем дешевым, около $15 в сутки – получают полный пансион с национальными грузинскими блюдами, безлимитным вином и песнями от радушных хозяев.

В центре Батуми, на площади Европы, установлена статуя Медеи. Она хвастается «золотым руном» (оно и вправду позолоченное). Это символ богатства страны. Не знаю, какое именно богатство имел в виду скульптор. По-моему, главное достояние этой местности – её люди. Грузины – самый дружелюбный и открытый народ из всех, с кем мне доводилось общаться. Если вы побываете здесь, у вас наверняка появится своя история о грузинском гостеприимстве.

Батуми – не просто симпатичный приморский город. Это феномен! Удивительный и впечатляющий пример возрождения курорта из пепла.

И условия, которые предлагает местный сектор недвижимости сейчас, впечатляющие. Низкий порог входа и колоссальные показатели прибыли от аренды. На развитых устоявшихся курортах средняя доходность ниже в 2-3 раза.

Риски, безусловно есть. А где их нет? Но сложившейся ситуацией можно пользоваться. Главное, не терять голову и внимательно изучать предлагаемые проекты, чтобы и через 5 лет они были нужны туристам.

Если же доход не главное, и просто хочется иметь своё жильё на Чёрном море, о туристической привлекательности можно не беспокоиться. Купите то, что понравится. Цены – от $15 000. Налогов нет. Коммуналка дешёвая. Отдых великолепный.

...Вроде бы видела всё своими глазами – новые дома строятся, построенные сдаются, туристов полно, на пляжах не протолкнуться. Но все равно кажется, что пассивный доход от недвижимости больше 20% – что-то нереальное. Согласитесь? 

С нами (журналистами) в Батуми ездили потенциальные покупатели. Огромная группа – больше 100 человек. Застройщики рассказывают, что такие туры к ним приезжают ежемесячно, и после поездки 9 из 10 решаются на сделку. То есть люди верят. И покупают.

Поверите ли вы – не знаю. Но однозначно советую съездить в Батуми и увидеть феномен своими глазами. Не пожалеете.

Чтобы понять, как Грузия смогла привлечь столько туристов и инвесторов, и как Батуми изменился за последние годы, прочитайте первую часть репортажа.

Редакция благодарит компанию Orbi Group за организацию поездки в Грузию.

Фото предоставлено автором

6 сентября 2018 года Автор: 13223