Рынок недвижимости Праги

Этот обзор рынка недвижимости Чехии посвящён одному региону. Точнее, одному городу. Что естественно: именно к динамичной и перспективной Праге прикованы взгляды подавляющего большинства иностранных покупателей.

Прагой интересовались всегда. Но ещё пять-семь лет назад иностранцы активно приобретали недвижимость и в другом регионе Чехии – на знаменитых бальнеологических курортах. Именно спрос со стороны россиян в значительной степени определил сначала рост, а затем и нынешнее снижение цен в Карловых Варах, Марианске-Лазне, Теплице. Характерно, что в 2018 году лишь в одном чешском регионе – Карловарском – цены на квартиры не выросли, а упали. На 3,8%. Здесь по-прежнему проходят единичные сделки, но девять из десяти иностранных покупателей сегодня выбирают именно столицу Чехии.

Экономика Чехии растёт пять лет подряд. По данным Еврокомиссии, в 2018-м году ВВП страны прибавил около 3%. Это больше, чем в среднем по Евросоюзу.

Результат – сильный рынок труда, а безработица находится на самом низком уровне за последние 20 лет (в среднем меньше 3%, а в Праге практически отсутствует), зарплаты растут вдвое быстрее инфляции.

Квалифицированных кадров во многих секторах не хватает, а доходы местных жителей продолжат расти. Одновременно увеличится число желающих перебраться в Чехию. Глобальный отчёт InterNations присудил Праге 8-е место среди 72 лучших городов мира для проживания экспатов.

Вместе с тем банки в Чехии, как и в большинстве других стран ЕС, предлагают весьма скромные ставки, и даже двухпроцентная доходность встречается редко. Невозможность заработать на депозитах стимулирует тех же чехов искать альтернативные инвестиционные варианты.

Население Праги растёт последние 15 лет. В 2017-м зафиксирован очередной рекорд – плюс 14 тыс. новых жителей (без учёта студентов).

Прирост обеспечивают иностранцы, которые всё чаще выбирают Чехию для работы и ведения бизнеса. Лидируют – предсказуемо – словаки, украинцы и россияне. Но в Праге работают и тысячи немцев, британцев, болгар, вьетнамцев, американцев, китайцев, казахстанцев… Город стал действительно интернациональным. Из-за рубежа приехали в Прагу 15% жителей. По оценкам Статистического ведомства Чехии, до 2100 года в страну переедут около 2,25 млн иностранцев.

Рост платёжеспособного населения стимулирует спрос на услуги, товары, в том числе на недвижимость. С последним местные застройщики пока справиться не могут. Уже сейчас в Праге не хватает около 8 тыс. квартир. При этом в прошлом году лишь для 3 тыс. новых квартир были получены разрешения на строительство, говорится в отчёте чешского Объединения архитектуры и развития.

В 2017-м пражский рынок недвижимости рос особенно активно – цены на квартиры в востребованных локациях увеличились более чем на 20%. В 2018-м во многом благодаря усилиям властей (см. тренд № 4) бум удалось охладить. Впрочем, незначительно – по данным Deloitte, средняя стоимость квадратного метра выросла «лишь» на 11%. 

Важно, что дорожают все типы недвижимости. В чешской столице уже нет районов, которые можно было бы назвать депрессивными, с невостребованным жильём. Даже старые панельные дома – аналоги хрущёвок – растут в цене вслед за новостройками. Но именно последние задают ценовые тренды.

Главный драйвер бурного роста чешского рынка недвижимости – доступная ипотека. В конце 2016-го кредиты выдавали под 1,6-1,8% годовых. Чем и пользовались покупатели, повышая и без того сильный спрос.

С тех пор Центробанк пять раз повышал процентные ставки, чтобы стабилизировать цены. В начале 2019-го заёмные деньги выдают в среднем под 3%. Причём это условия для местных или иностранцев, имеющих ВНЖ в Чехии.

Экономические факторы – рост зарплат, низкие ставки по депозитам, повышение цен на квартиры и неплохая отдача от аренды – стимулируют чехов инвестировать в недвижимость. Весьма активны в Праге и иностранцы.

Статистическое ведомство Чехии не публикует точных данных о числе сделок с зарубежными покупателями. Но можно ориентироваться на оценки аналитиков.

Опыт VESSAN Reality говорит о том, что недвижимость в Праге в 2018 году, помимо местных жителей, чаще всего покупали граждане России, Казахстана, Израиля, Словакии.

По данным консалтинговой компании Deloitte, иностранцы ежегодно приобретают около 8-10% квартир в новостройках Праги. Большинство покупателей – словаки, немцы, британцы, выходцы из бывшего СССР, жители США, Израиля, Вьетнама и Китая.

Данные Prian.ru также говорят о росте интереса к Чехии. В 2013 году в рейтинге популярных стран для покупки недвижимости она была на девятом месте, а в 2018-м – уже на шестом.

Компактные квартиры в новостройках – самый ликвидный и ходовой товар на рынке. Застройщики стараются удовлетворять спрос. Примерно треть всех предложений сегодня – евродвушки (совмещённая с кухней гостиная и отдельная спальня). На однокомнатные квартиры приходится около 27% вакантных вариантов, на трёхкомнатные – 25%. Просторные многокомнатные квартиры составляют около 11% всех предложений.

Причина интереса именно к новостройкам очевидна: они выигрывают у старого фонда по потребительским характеристикам и экономичности содержания. Особое преимущество новых домов – наличие парковочных мест.

Прага стремится осваивать имеющиеся территории, вместо того чтобы расти вширь, и это вынуждает девелоперов активно заниматься реконструкцией. Сейчас 22% всего строящегося жилья – реновированные старые дома. Подобных проектов предостаточно не только в туристическом центре, но и в прилегающих к нему районах. Например, много реконструируют в Виноградах – части Праги, расположенной к востоку от Нового города.

Квартиры в реновированных домах дороже. И существенно: в среднем за каждый квадратный метр здесь придётся отдать €5,20 тыс., а в новостройке – €3,85 тыс. В эту цену включена отделка, хотя можно подобрать вариант без неё и выполнить ремонт с учётом своих пожеланий.

Спрос на реновированное жильё ниже, чем на новостройки. Причина в цене. Трёх-четырёхкомнатные квартиры обычно покупают для постоянного проживания, а одно-двухкомнатные, если они близко к центру, берут для долгосрочной или краткосрочной аренды.

Арендные ставки в Праге тоже растут. Впрочем, медленнее, чем стоимость квадратного метра.

За 2018 год аренда подорожала в среднем на 3%. Сейчас, по данным девелоперской компании Trigema, арендаторы платят около €13,3 за кв. м в месяц.

Аналитики ждут дальнейшего роста и в этой сфере. Пока же отдача от долгосрочной аренды ликвидной квартиры в ЖК составляет порядка 4-5%.

Повысился спрос со стороны русскоязычных клиентов на инвестиционные пакеты в новостройках. Инвесторы выкупают несколько квартир в рассрочку – или на стадии котлована, или уже готовых (часто в кредит), – далее меблируют их и сдают в аренду.