Рынок недвижимости Праги

Тренды 2018–2019, определяющие рынок

Этот обзор рынка недвижимости Чехии посвящён одному региону. Точнее, одному городу. Что естественно: именно к динамичной и перспективной Праге прикованы взгляды подавляющего большинства иностранных покупателей.

Прагой интересовались всегда. Но ещё пять-семь лет назад иностранцы активно приобретали недвижимость и в другом регионе Чехии – на знаменитых бальнеологических курортах. Именно спрос со стороны россиян в значительной степени определил сначала рост, а затем и нынешнее снижение цен в Карловых Варах, Марианске-Лазне, Теплице. Характерно, что в 2018 году лишь в одном чешском регионе – Карловарском – цены на квартиры не выросли, а упали. На 3,8%. Здесь по-прежнему проходят единичные сделки, но девять из десяти иностранных покупателей сегодня выбирают именно столицу Чехии.

 

Тренд № 1: экономика на подъёме, зарплаты растут

Экономика Чехии растёт пять лет подряд. По данным Еврокомиссии, в 2018-м году ВВП страны прибавил около 3%. Это больше, чем в среднем по Евросоюзу.

Результат – сильный рынок труда, а безработица находится на самом низком уровне за последние 20 лет (в среднем меньше 3%, а в Праге практически отсутствует), зарплаты растут вдвое быстрее инфляции.

Квалифицированных кадров во многих секторах не хватает, а доходы местных жителей продолжат расти. Одновременно увеличится число желающих перебраться в Чехию. Глобальный отчёт InterNations присудил Праге 8-е место среди 72 лучших городов мира для проживания экспатов.

Вместе с тем банки в Чехии, как и в большинстве других стран ЕС, предлагают весьма скромные ставки, и даже двухпроцентная доходность встречается редко. Невозможность заработать на депозитах стимулирует тех же чехов искать альтернативные инвестиционные варианты.

Тренд № 2: спрос превышает предложение

Население Праги растёт последние 15 лет. В 2017-м зафиксирован очередной рекорд – плюс 14 тыс. новых жителей (без учёта студентов).

Прирост обеспечивают иностранцы, которые всё чаще выбирают Чехию для работы и ведения бизнеса. Лидируют – предсказуемо – словаки, украинцы и россияне. Но в Праге работают и тысячи немцев, британцев, болгар, вьетнамцев, американцев, китайцев, казахстанцев… Город стал действительно интернациональным. Из-за рубежа приехали в Прагу 15% жителей. По оценкам Статистического ведомства Чехии, до 2100 года в страну переедут около 2,25 млн иностранцев.

Рост платёжеспособного населения стимулирует спрос на услуги, товары, в том числе на недвижимость. С последним местные застройщики пока справиться не могут. Уже сейчас в Праге не хватает около 8 тыс. квартир. При этом в прошлом году лишь для 3 тыс. новых квартир были получены разрешения на строительство, говорится в отчёте чешского Объединения архитектуры и развития.

Ксения Мацикова аналитик по продажам первичного и вторичного жилья VESSAN Reality
Мы ожидаем дальнейшего роста цен на недвижимость в Праге. Предпосылки для этого комплексные.
 
Во-первых, сильный спрос со стороны местных и зарубежных покупателей. Во-вторых, длительные процессы получения строительных разрешений (в среднем пять-семь лет), которые не позволят застройщикам значительно нарастить объёмы. В-третьих, рост цен на строительные работы (около 9% за прошлый год). В-четвёртых, повышение требований к энергосбережению домов. И, наконец, нехватка строительных участков, так как Прага по градостроительному плану будет расти не вширь, а за счёт перепрофилирования бывших промзон, так называемых браунфилдов.
 
Поэтому дорожать квартиры точно будут. Впрочем, не так быстро, как в 2016-2017 годах.
Тренд № 3: дорожают все типы недвижимости

В 2017-м пражский рынок недвижимости рос особенно активно – цены на квартиры в востребованных локациях увеличились более чем на 20%. В 2018-м во многом благодаря усилиям властей (см. тренд № 4) бум удалось охладить. Впрочем, незначительно – по данным Deloitte, средняя стоимость квадратного метра выросла «лишь» на 11%. 

Важно, что дорожают все типы недвижимости. В чешской столице уже нет районов, которые можно было бы назвать депрессивными, с невостребованным жильём. Даже старые панельные дома – аналоги хрущёвок – растут в цене вслед за новостройками. Но именно последние задают ценовые тренды.

Расположение Стоимость кв. м
Прага 1 €7 400
Прага 2 €5 250
Прага 3 €3 900
Прага 4 €3 800
Прага 5 €4 250
Прага 6 €4 750
Прага 7 €4 000
Прага 8 €4 400
Прага 9 €3 550
Прага 10 €3 550

Источник: Deloitte

 

Ксения Мацикова аналитик по продажам первичного и вторичного жилья VESSAN Reality
Для покупателей из России локация – самый важный фактор при выборе объекта. В каком районе находится дом, как добираться до центра, какая рядом инфраструктура…
 
По продажам сегодня лидирует Прага 10 – удобный район с доступными ценами, расположенный недалеко от центра. Другой любимый россиянами район – Прага 5: он находится в левой стороне города, там много зелени и, как считается, чище воздух. На метро до центра всего 15-20 минут.
 
Наконец, в 2018-м вырос спрос на Карлин – микрорайон, расположенный в Праге 8 и граничащий с центром города. Долгое время застройщики не могли получить разрешения на строительство в этих местах. Но года полтора назад процессы активизировались, и сейчас там идёт активное строительство офисных центров и жилья.
Примеры объектов эконом- и комфорт-класса
Тренд № 4: период рекордно низких ставок по ипотеке заканчивается, появились новые возможности для инвесторов

Главный драйвер бурного роста чешского рынка недвижимости – доступная ипотека. В конце 2016-го кредиты выдавали под 1,6-1,8% годовых. Чем и пользовались покупатели, повышая и без того сильный спрос.

С тех пор Центробанк пять раз повышал процентные ставки, чтобы стабилизировать цены. В начале 2019-го заёмные деньги выдают в среднем под 3%. Причём это условия для местных или иностранцев, имеющих ВНЖ в Чехии.

Марцела Фричова финансовый директор VESSAN Reality
Ставки для иностранцев без ВНЖ выше – от 3,5% годовых. Банки предоставляют таким заёмщикам до 40-50% от цены недвижимости (местным жителям – до 80%). Кредитуют в среднем на 20 лет, обычно на время до пенсионного возраста. 
 
В Чехии появилась возможность кредитовать и более крупных инвесторов, которые приобретают пакеты инвестиционных квартир для долгосрочной сдачи в аренду. Банки учитывают доходы из-за рубежа в сочетании с грамотно составленным бизнес-планом.
 
Центробанк регулирует ситуацию на местном рынке и следит за стабилизацией. Это гарантирует безопасность выданных кредитов. Процентная ставка на ипотечные кредиты в любом случае остаётся довольно низкой по сравнению с Россией и странами бывшего СНГ.
Тренд № 5: рост числа инвесторов в недвижимость – местных и иностранных

Экономические факторы – рост зарплат, низкие ставки по депозитам, повышение цен на квартиры и неплохая отдача от аренды – стимулируют чехов инвестировать в недвижимость. Весьма активны в Праге и иностранцы.

Статистическое ведомство Чехии не публикует точных данных о числе сделок с зарубежными покупателями. Но можно ориентироваться на оценки аналитиков.

Опыт VESSAN Reality говорит о том, что недвижимость в Праге в 2018 году, помимо местных жителей, чаще всего покупали граждане России, Казахстана, Израиля, Словакии.

По данным консалтинговой компании Deloitte, иностранцы ежегодно приобретают около 8-10% квартир в новостройках Праги. Большинство покупателей – словаки, немцы, британцы, выходцы из бывшего СССР, жители США, Израиля, Вьетнама и Китая.

Данные Prian.ru также говорят о росте интереса к Чехии. В 2013 году в рейтинге популярных стран для покупки недвижимости она была на девятом месте, а в 2018-м – уже на шестом.

Тренд № 6: самые востребованные объекты – двухкомнатные квартиры в новых домах

Компактные квартиры в новостройках – самый ликвидный и ходовой товар на рынке. Застройщики стараются удовлетворять спрос. Примерно треть всех предложений сегодня – евродвушки (совмещённая с кухней гостиная и отдельная спальня). На однокомнатные квартиры приходится около 27% вакантных вариантов, на трёхкомнатные – 25%. Просторные многокомнатные квартиры составляют около 11% всех предложений.

Причина интереса именно к новостройкам очевидна: они выигрывают у старого фонда по потребительским характеристикам и экономичности содержания. Особое преимущество новых домов – наличие парковочных мест.

Ян Пршиб руководитель отдела продаж VESSAN Reality
Практически все комплексы в черте Праги имеют подземную парковку – это условие города. В прилегающих к столице районах также существуют требования к девелоперам по парковочным местам в соответствии с объёмом строительства. Это большое преимущество новостроек. В старом фонде, особенно в историческом центре города, часто нет возможности построить паркинг. Если позволяет статика здания, то используется конструкция с системой лифтов и боксов для машин. Это очень удобно, но, конечно, недёшево.
 
Другой важный фактор: 90% новостроек Праги – энергосберегающие. А значит, коммунальные платежи здесь ниже. Стандарт – около €2 за кв. м. Прибавьте к этому электричество по счётчикам – порядка €30 за евродвушку в месяц. Это залоговый платёж – его начисляют раз в год, а потом производят перерасчёт. Если жильцы большую часть времени не живут в квартире, то по факту они будут платить меньше: при перерасчёте деньги вернут или переведут на следующий расчётный период.
 
Застройщики обязаны заботиться и о благоустройстве прилегающей территории. На закрытые дворы большого спроса нет: Прага – спокойный город. Сейчас на рынке имеется несколько новостроек с ограниченной территорией – все они относятся к бизнес-классу. В домах эконом- и комфорт-класса – преимущественно открытые пространства, есть детские площадки, небольшие дворики для отдыха. Школы и детские сады в комплексе в черте города обычно не строят: здесь хватает детских учреждений. Если же возникнет дефицит мест, муниципальные власти обяжут застройщика предусмотреть в проекте дополнительное строительство.
 
Архитектурные решения новостроек в основном стандартные, без излишеств. Правда, стали появляться и оригинальные решения: строители предлагают озеленение на крыше, делают террасы для общего пользования. Главное, все стараются подобрать выгодную локацию и обыграть её преимущества. Есть, к примеру, новостройка «Доки», которая находится у воды. У неё своя пристань – там можно взять в аренду место и прямо под окном швартовать яхту.
Тренд № 7: девелоперы реконструируют старые здания

Прага стремится осваивать имеющиеся территории, вместо того чтобы расти вширь, и это вынуждает девелоперов активно заниматься реконструкцией. Сейчас 22% всего строящегося жилья – реновированные старые дома. Подобных проектов предостаточно не только в туристическом центре, но и в прилегающих к нему районах. Например, много реконструируют в Виноградах – части Праги, расположенной к востоку от Нового города.

Квартиры в реновированных домах дороже. И существенно: в среднем за каждый квадратный метр здесь придётся отдать €5,20 тыс., а в новостройке – €3,85 тыс. В эту цену включена отделка, хотя можно подобрать вариант без неё и выполнить ремонт с учётом своих пожеланий.

Спрос на реновированное жильё ниже, чем на новостройки. Причина в цене. Трёх-четырёхкомнатные квартиры обычно покупают для постоянного проживания, а одно-двухкомнатные, если они близко к центру, берут для долгосрочной или краткосрочной аренды.

Примеры объектов бизнес-класса в Праге
Тренд № 8: средняя доходность от сдачи квартиры в аренду – 4-5%

Арендные ставки в Праге тоже растут. Впрочем, медленнее, чем стоимость квадратного метра.

За 2018 год аренда подорожала в среднем на 3%. Сейчас, по данным девелоперской компании Trigema, арендаторы платят около €13,3 за кв. м в месяц.

Аналитики ждут дальнейшего роста и в этой сфере. Пока же отдача от долгосрочной аренды ликвидной квартиры в ЖК составляет порядка 4-5%.

Татьяна Ахеджак руководитель отдела аренды и управления компании VESSAN
Чтобы выйти на максимальную доходность, нужно выбирать квартиру на стадии котлована. По мере строительства цена объекта будет повышаться. Кроме того, обязательно обращайте внимание на соотношение спроса и предложения в комплексе. После ввода крупного ЖК на рынок аренды поступит очень много квартир. Соответственно, вырастет конкуренция.
 
Для аренды лучше брать однушки и двушки в 30-55 кв. м. Нет смысла покупать просторные квартиры: за объект заплатите больше, а стоимость аренды не будет отличаться в разы.
 
Оптимальное расположение – не центр и не окраина. Желательно подбирать проекты в 15-20 минутах езды на общественном транспорте от главных туристических районов города. Удалённые спальные районы с не лучшей транспортной инфраструктурой менее ликвидны и не дадут ожидаемого роста, что особенно важно при выходе из инвестиционного проекта. В центре же города отдача от долгосрочной аренды будет меньше, возврат инвестиций займёт больше времени из-за завышенной стоимости объекта.
Тренд № 9: инвесторы скупают пакеты квартир

Повысился спрос со стороны русскоязычных клиентов на инвестиционные пакеты в новостройках. Инвесторы выкупают несколько квартир в рассрочку – или на стадии котлована, или уже готовых (часто в кредит), – далее меблируют их и сдают в аренду.

Ксения Мацикова аналитик по продажам первичного и вторичного жилья VESSAN Reality
В ответ на этот спрос наша компания разработала комплексные услуги по сопровождению таких инвестиций под ключ: подбор недвижимости, расчёт доходности, приобретение с юридической поддержкой, выбор отделки, техническая приёмка, получение ключей, меблировка, поиск арендатора, сдача в аренду, ведение бухгалтерии и управление квартирой.
 
При бюджете €500-600 тыс. можно подобрать пакет из пяти квартир. Обычно в эту сумму уже включена отделка, и дополнительных вложений не потребуется. Кстати, чешский арендный тренд напоминает немецкий: арендаторы обычно въезжают со своей мебелью. От собственника требуется лишь минимально обустроить квартиры – нужно поставить кухню, встроенные шкафы, смонтировать освещение.
 
Аренда таких квартир будет приносить 4-5% годовых. Можно рассчитывать и на прирост цены объекта – 7% в год. За последние пару лет некоторые клиенты зарабатывали до 30-50% только за счёт удорожания недвижимости. Но надо понимать: был всплеск, вызванный объективными причинами, и никто не может гарантировать, что он повторится. Поэтому при расчётах лучше брать средний показатель за десять лет – это те самые 7%.
 
В Чехии при продаже недвижимости через пять лет физлицо освобождается от уплаты налога на прибыль. Соответственно, этот же инвестиционный пакет можно будет реализовать за €700-800 тыс. и не платить за это налоги. А ещё не будем забывать, что около €150 тыс. принесёт за пять лет сдача квартиры в аренду.
26 апреля 2019 года Автор: 1465