Как выбрать квартиру для отдыха, которая приносит доход

Понятно, почему хорошо иметь семейное жильё на море. Поездки в любое время, свобода от отельных условностей, уют родного дома в другой стране. Но это эмоции, а если взглянуть рационально… Расходы на содержание вынудят вас проводить в купленной квартире пару-тройку месяцев в году (иначе невыгодно, проще арендовать), а регулярные платёжки, счета и квитанции добавят хлопот.

Все – и покупатели, и застройщики – понимали эти минусы. Наконец они привели к смене традиционного концепта курортной недвижимости. В последние годы в тренде доходные апартаменты, которые дают возможность не только отдыхать, но и зарабатывать.

Предложения в апарт-отелях можно найти везде – от ОАЭ до Таиланда, от Греции до Испании. Но у латвийских жилых комплексов есть весомое преимущество – в придачу к доходной квартире здесь можно получить европейский вид на жительство, вложив в разы меньше средств, чем в других странах Шенгена.

Выбрать доходную квартиру для отдыха объективно сложнее, чем «расходную». Надо разобраться не только в том, подходит ли недвижимость вашей семье, но и способна ли она генерировать стабильный доход.

На примере комплекса Sun Republic – клубный проект на первой линии Балтийского моря в латвийском городке Саулкрасты –  посмотрим, как анализировать предложения застройщиков, на чем держится успех арендного бизнеса, сколько получают собственники квартир и каким образом частные компании могут давать скидки на ВНЖ.

Риэлторы любят повторять, что успех курортной недвижимости зависит от трёх важнейших параметров: location, location и ещё раз location. И, конечно, лукавят. Важно не только место, но и то, что на нём построено. И даже важнее – что находится рядом.

Если комплекс морально устарел, он не сможет удерживать арендные ставки на достойном уровне. Если рядом стоят десятки похожих – конкуренция опять же вынудит демпинговать или снижать показатели заполняемости.

Sun Republic, с одной стороны, выигрывает. Это ЖК бизнес-класса, а значит – просторные квартиры, панорамное остекление, дорогая отделка, дизайнерские интерьеры, видовые террасы. Плюс инфраструктура: охраняемая территория, подземный паркинг, детские площадки, спа и тренажёрный зал. И, конечно, первая линия, 150 метров до пляжа – это ценится всегда. Аналогов в окрестностях просто нет. Конкуренты – частный фонд и гостиницы советского образца.

Важно оценить и логистику: как вы и гости, которые будут приносить вам деньги, смогут добраться до места отдыха. На автомобиле, поездом, автобусом, самолётом – чем больше возможностей и дешевле дорога, тем лучше. Питерские владельцы квартир в Sun Republic рассказывают, что весь путь – от двери до двери – занимает четыре часа.

С другой стороны, Саулкрасты – объективно не самый раскрученный курорт. В годы СССР он был даже больше известен – у многих ленинградцев здесь были дачи. Сейчас эти места особенно ценят рижане. Считается, что в «Солнечных берегах» (так название города дословно переводится на русский) лучшие пляжи в Прибалтике – многокилометровые, песчаные, с живописными дюнами и сосновыми лесами.

Люди, которые выбирают Саулкрасты, едут сюда за природой, экологией, релаксацией, спокойным отдыхом у моря без толп туристов. Для них нераскрученность курорта – безусловный плюс. А для инвестора – спорный вопрос. Достаточно ли здесь туристов, чтобы обеспечить стабильные поступления от аренды? Какую цену за проживание можно будет выставить? И сколько способна принести квартира? Разобраться в этом можно, только изучив документацию управляющей компании.

Квартиры в апарт-отелях часто продают инвесторам на стадии строительства. Девелопер заключает договор с гостиничным оператором или создаёт свою управляющую компанию и обещает инвесторам определённый сервис и показатели доходности. Приходится верить на слово. В лучшем случае получится посмотреть, как застройщик справлялся с аналогичными задачами и хорошо ли заполняются соседние комплексы на курорте. С готовыми проектами проще – можно изучить фактические результаты арендного бизнеса.

Мы попросили менеджеров Sun Republic предоставить статистику заполняемости за 2017–2018 годы и финансовые показатели по ключевым типам квартир. Вот что получили.

На что стоит обратить внимание…

Первое, потребительские характеристики квартир. Проще говоря, понравятся ли они туристам, удобно ли там отдыхать? Оцените планировки и оснащение. Не забывайте, если вы покупаете квартиру без отделки, то чтобы начать сдавать, в неё надо будет вложить ещё 15-20% стоимости. Квартиры в нашем примере предлагаются с ремонтом, финишной отделкой, мебелью, техникой, кондиционерами, освещением и предметами интерьера. Всё это уже включено в цену.

Второе, средняя цена за номер в сутки. Адекватна ли сумма, которую вам называет застройщик, реалиям рынка, готовы ли люди столько платить? €100-200 в сутки для Латвии цена немаленькая. Но обратите внимание, что за эти деньги туристам предлагают не 20-метрвые номера в отелях, а 100-метровые квартиры, куда можно заселиться всей семьёй. А значит, цена на каждого будет более чем доступной для апарт-отеля такого класса.

Плюс, думаем, кто отдыхает на Балтийском море. Сюда едут латыши из Риги и других регионов, туристы из соседних стран – Литвы, Эстонии, Финляндии, России, Беларуси… Выбирая отдых в «Солнечных берегах», они уже существенно экономят на транспортных расходах. Для сравнения: чтобы просто прилететь летом, к примеру, в испанский Аликанте семье из четырех человек понадобится минимум 100 000 рублей (это перелёты из Москвы, из других российских городов дороже).

Изучаем отзывы о Sun Republic и проверяем, как туристы воспринимают соотношение «цена – качество», довольны ли отдыхом. На основании всего этого делаем выводы о будущем спросе.

Третье, сервис управляющей компании. Важно узнать не только, какой процент прибыли забирает себе управляющий комплексом, но и что входит в его услуги. Может быть, налоги или траты на покупку бытовых мелочей остаются на вас? Для примера посмотрите расшифровку расходов собственников квартир в Sun Republic.

Кроме того, обязательно нужно уточнить все детали арендной программы. Одни комплексы ограничивают время пребывания собственников (допустим, разрешают им отдыхать в своих квартирах бесплатно две недели в году). Другие фиксируют определённый процент доходности и не дают заработать больше. Третьи вообще не предоставляют гарантий, обещают выплачивать прибыль по факту сдачи.

Последний (но не по значимости) блок вопросов связан с условиями покупки недвижимости. Не забывайте, что рентабельность всегда считается от цены объекта, но у вас обязательно будут дополнительные расходы – государственные налоги и пошлины, гонорары юристов, риэлторов, нотариусов… Во многих странах набегает больше 20%. К примеру, на Кипре один только НДС при покупке новостройки – 19%, а в Греции – 24%!

В Латвии госпошлина за регистрацию права собственности в Земельной книге – 2%. Если собственник квартиры оформляет вид на жительство, то платит ещё миграционную пошлину – 5%. Все юридические расходы при покупке и получении ВНЖ обычно берут на себя застройщики. По крайней мере, Sun Republic так делает.

Обязательно уточните, есть ли возможность взять ипотеку или воспользоваться рассрочкой от застройщика. Это может быть полезно, даже если денег на покупку хватает. При грамотном планировании кредитные средства увеличивают рентабельность собственных. В нашем примере до 50% от цены квартиры можно позаимствовать в латвийском банке или до 65% – в виде рассрочки от застройщика. Попросите показать детальный график платежей и посчитайте, выгодно ли вам это.

И наконец, спросите про акции. Застройщики не всегда громко о них заявляют, но обычно готовы идти навстречу реальным покупателям. В Sun Republic, если купить квартиру до 1 мая 2020 года, можно получить годовую скидку на услуги менеджмента. В цену многих квартир уже включена полная отделка и парковочное место. Но, конечно, главная «фишка» комплекса – кешбэк до €66 тыс. при оформлении ВНЖ.