Как выбрать квартиру для отдыха, которая приносит доход

Кейс от латвийских застройщиков: доход – гарантированный 5%, фактический до 11,8%, кешбэк до €66 тыс. при оформлении ВНЖ, год бесплатного менеджмента, ипотека и рассрочка от продавца с первым взносом от 35%.

Понятно, почему хорошо иметь семейное жильё на море. Поездки в любое время, свобода от отельных условностей, уют родного дома в другой стране. Но это эмоции, а если взглянуть рационально… Расходы на содержание вынудят вас проводить в купленной квартире пару-тройку месяцев в году (иначе невыгодно, проще арендовать), а регулярные платёжки, счета и квитанции добавят хлопот.

Все – и покупатели, и застройщики – понимали эти минусы. Наконец они привели к смене традиционного концепта курортной недвижимости. В последние годы в тренде доходные апартаменты, которые дают возможность не только отдыхать, но и зарабатывать.

Предложения в апарт-отелях можно найти везде – от ОАЭ до Таиланда, от Греции до Испании. Но у латвийских жилых комплексов есть весомое преимущество – в придачу к доходной квартире здесь можно получить европейский вид на жительство, вложив в разы меньше средств, чем в других странах Шенгена.

Выбрать доходную квартиру для отдыха объективно сложнее, чем «расходную». Надо разобраться не только в том, подходит ли недвижимость вашей семье, но и способна ли она генерировать стабильный доход.

На примере комплекса Sun Republic – клубный проект на первой линии Балтийского моря в латвийском городке Саулкрасты –  посмотрим, как анализировать предложения застройщиков, на чем держится успех арендного бизнеса, сколько получают собственники квартир и каким образом частные компании могут давать скидки на ВНЖ.

Риэлторы любят повторять, что успех курортной недвижимости зависит от трёх важнейших параметров: location, location и ещё раз location. И, конечно, лукавят. Важно не только место, но и то, что на нём построено. И даже важнее – что находится рядом.

Если комплекс морально устарел, он не сможет удерживать арендные ставки на достойном уровне. Если рядом стоят десятки похожих – конкуренция опять же вынудит демпинговать или снижать показатели заполняемости.

Sun Republic, с одной стороны, выигрывает. Это ЖК бизнес-класса, а значит – просторные квартиры, панорамное остекление, дорогая отделка, дизайнерские интерьеры, видовые террасы. Плюс инфраструктура: охраняемая территория, подземный паркинг, детские площадки, спа и тренажёрный зал. И, конечно, первая линия, 150 метров до пляжа – это ценится всегда. Аналогов в окрестностях просто нет. Конкуренты – частный фонд и гостиницы советского образца.

Важно оценить и логистику: как вы и гости, которые будут приносить вам деньги, смогут добраться до места отдыха. На автомобиле, поездом, автобусом, самолётом – чем больше возможностей и дешевле дорога, тем лучше. Питерские владельцы квартир в Sun Republic рассказывают, что весь путь – от двери до двери – занимает четыре часа.

С другой стороны, Саулкрасты – объективно не самый раскрученный курорт. В годы СССР он был даже больше известен – у многих ленинградцев здесь были дачи. Сейчас эти места особенно ценят рижане. Считается, что в «Солнечных берегах» (так название города дословно переводится на русский) лучшие пляжи в Прибалтике – многокилометровые, песчаные, с живописными дюнами и сосновыми лесами.

Люди, которые выбирают Саулкрасты, едут сюда за природой, экологией, релаксацией, спокойным отдыхом у моря без толп туристов. Для них нераскрученность курорта – безусловный плюс. А для инвестора – спорный вопрос. Достаточно ли здесь туристов, чтобы обеспечить стабильные поступления от аренды? Какую цену за проживание можно будет выставить? И сколько способна принести квартира? Разобраться в этом можно, только изучив документацию управляющей компании.

Квартиры в апарт-отелях часто продают инвесторам на стадии строительства. Девелопер заключает договор с гостиничным оператором или создаёт свою управляющую компанию и обещает инвесторам определённый сервис и показатели доходности. Приходится верить на слово. В лучшем случае получится посмотреть, как застройщик справлялся с аналогичными задачами и хорошо ли заполняются соседние комплексы на курорте. С готовыми проектами проще – можно изучить фактические результаты арендного бизнеса.

Мы попросили менеджеров Sun Republic предоставить статистику заполняемости за 2017–2018 годы и финансовые показатели по ключевым типам квартир. Вот что получили.

Результаты работы отеля Saules Club в 2017-2018 годах
Самые востребованные номера – club family suite (две спальни), загруженность 80,09%. Средняя заполняемость отеля в 2017 и 2018 годах – 69,60% (87,70% – сезон, 59,11% – несезон). В сезоне средняя продолжительность отдыха – четыре дня. ADR (average daily room rate – средняя цена номера за ночь) – €101,05. RevPAR (revenue per available room per day – доход на доступный номер в день, который высчитывается делением выручки от продажи номеров на общее количество доступных номеров) – €92,37. Максимальная цена бронирования в сезон – €250 (sea view). Минимальная – €115 (park studio).
Апартаменты Описание Цена за номер в сутки Выручка от аренды Расходы на управление

SUN Charmonte

STYLE STUDIO/JUNIOR CLUB SUITE

Смотреть виртуальный тур: часть 1, часть 2

Квартира 115 кв. м для максимизации дохода разделена на 2 гостиничных номера. Высокая плотность загрузки в сезон, ликвиден для
краткосрочной аренды в несезон. Самый высокодоходный
номер!
€110 за
каждую часть    
11,8% от цены объекта (€186 500)

4,7 %

Спецпредло
жение:
льготное
управление
сезон
2020 - 2,83 %

SUN Carlos


CLUB FAMILY SUITE


Смотреть виртуальный тур

Квартира с 2 спальнями площадью 102 кв. м. С террасы открывается вид на тихий двор. Ликвидна для посуточной аренды в сезон, и помесячной – в несезон. €150 6,7% от цены объекта
(€190 000)

3,52 %

Спецпредло
жение:
льготное
управление
сезон
2020 - 2,14 %

SUN Marino

SUPERIOR SEA AND RIVER VIEW

Смотреть виртуальный тур

Квартира с 1 спальней площадью 99 кв. м. Имеет прямой вид на море. Самые высокие цены на посуточную аренду в сезон, в несезон не сдаётся. 

Доходность может быть увеличена вдвое за счет разделения на два гостиничных номера STYLE STUDIO!

€180 за всю квартиру 

или

€130 за каждую часть при разделении

5,3%
от цены объекта
(€223 000)
 
или 

10,7% при разделении

2,09 %

Спецпредло
жение:
льготное
управление
сезон
2020 - 1,27 %

При разделении: 4,7% и 2,83 % соответственно

 

Виталий Дрозд управляющий Saules Club Apart Hotel
В зависимости от категории квартиры – студия, апартаменты с двумя спальнями или квартира с видом на море – можно выйти на разный уровень дохода. В таблице приведены три типа квартир, которые мы сдаём в аренду. Самая высокая загрузка исторически у SUITE, самые дорогие – SUPERIOR SEA VIEW, загрузка их по объективным причинам ниже, но с каждым годом спрос увеличивается. Льготная ставка управления действует на квартиры, приобретенные до начала сезона 2020 года (до 01.05.2020).
 
Мы управляем квартирами от разных собственников и предоставляем всем владельцам доступ к автоматизированной системе учёта бронирований. Вы сможете видеть загрузку по своим апартаментам, полученный доход и при желании формировать собственные цены на будущий период.

На что стоит обратить внимание…

Первое, потребительские характеристики квартир. Проще говоря, понравятся ли они туристам, удобно ли там отдыхать? Оцените планировки и оснащение. Не забывайте, если вы покупаете квартиру без отделки, то чтобы начать сдавать, в неё надо будет вложить ещё 15-20% стоимости. Квартиры в нашем примере предлагаются с ремонтом, финишной отделкой, мебелью, техникой, кондиционерами, освещением и предметами интерьера. Всё это уже включено в цену.

Второе, средняя цена за номер в сутки. Адекватна ли сумма, которую вам называет застройщик, реалиям рынка, готовы ли люди столько платить? €100-200 в сутки для Латвии цена немаленькая. Но обратите внимание, что за эти деньги туристам предлагают не 20-метрвые номера в отелях, а 100-метровые квартиры, куда можно заселиться всей семьёй. А значит, цена на каждого будет более чем доступной для апарт-отеля такого класса.

Плюс, думаем, кто отдыхает на Балтийском море. Сюда едут латыши из Риги и других регионов, туристы из соседних стран – Литвы, Эстонии, Финляндии, России, Беларуси… Выбирая отдых в «Солнечных берегах», они уже существенно экономят на транспортных расходах. Для сравнения: чтобы просто прилететь летом, к примеру, в испанский Аликанте семье из четырех человек понадобится минимум 100 000 рублей (это перелёты из Москвы, из других российских городов дороже).

Изучаем отзывы о Sun Republic и проверяем, как туристы воспринимают соотношение «цена – качество», довольны ли отдыхом. На основании всего этого делаем выводы о будущем спросе.

Третье, сервис управляющей компании. Важно узнать не только, какой процент прибыли забирает себе управляющий комплексом, но и что входит в его услуги. Может быть, налоги или траты на покупку бытовых мелочей остаются на вас? Для примера посмотрите расшифровку расходов собственников квартир в Sun Republic.

Услуга Процент от выручки Высокий сезон / € Низкий сезон / €
НДС 12% 907,20 539
Подготовка номеров 5% 378,00 224,75
Смена белья и полотенец 3,5% 264,60 157,32
Платежи и POS терминал 3% 226,80 134,85
Услуги администратора 2,5% 189,00 112,35
Тренажерный зал 2% 151,20 89,9
Парковочные места в аренду собственникам квартир 10% 756,00 449,5
Интернет / Многоканальное телевидение (все языки вещания) 0,5% 37,80 22,5
ИТОГО 38,5% 2910,6 1730,17

 

Кроме того, обязательно нужно уточнить все детали арендной программы. Одни комплексы ограничивают время пребывания собственников (допустим, разрешают им отдыхать в своих квартирах бесплатно две недели в году). Другие фиксируют определённый процент доходности и не дают заработать больше. Третьи вообще не предоставляют гарантий, обещают выплачивать прибыль по факту сдачи.

Ирина Минвалеева член правления Sun Republic
Sun Republic – не классический апарт-отель. Мы скорее опытная команда менеджеров, которая помогает собственникам распоряжаться недвижимостью максимально эффективно. Поэтому условия у нас гибкие.
 
Никаких ограничений по времени проживания – приезжайте, когда и насколько хотите. Если, к примеру, в следующем году вы не планируете отдыхать в Латвии, можете сконцентрироваться на доходе. Мы гарантируем только нижний порог – 5% от цены объекта в год с учётом расходов на управление. Но по факту за 2018-й собственники получили больше.
 
Вам интересно самим заниматься арендным бизнесом? Искать гостей, встречать их, решать все операционные вопросы? Пожалуйста! Некоторые владельцы квартир так делают. При этом их гости могут пользоваться всей инфраструктурой комплекса, так же как и туристы, которые приезжают через нашу управляющую компанию. В этом случае вы не будете платить нам за менеджмент.
 
Вообще не заинтересованы в аренде? Просто хотите отдыхать в квартире с отельным сервисом, чтобы к вашему приезду заказали трансфер из аэропорта и сделали уборку?.. Отлично! Мы легко можем это устроить.

Последний (но не по значимости) блок вопросов связан с условиями покупки недвижимости. Не забывайте, что рентабельность всегда считается от цены объекта, но у вас обязательно будут дополнительные расходы – государственные налоги и пошлины, гонорары юристов, риэлторов, нотариусов… Во многих странах набегает больше 20%. К примеру, на Кипре один только НДС при покупке новостройки – 19%, а в Греции – 24%!

В Латвии госпошлина за регистрацию права собственности в Земельной книге – 2%. Если собственник квартиры оформляет вид на жительство, то платит ещё миграционную пошлину – 5%. Все юридические расходы при покупке и получении ВНЖ обычно берут на себя застройщики. По крайней мере, Sun Republic так делает.

Примеры квартир в Sun Republic

Посмотреть ещё 21 похожий объект

Обязательно уточните, есть ли возможность взять ипотеку или воспользоваться рассрочкой от застройщика. Это может быть полезно, даже если денег на покупку хватает. При грамотном планировании кредитные средства увеличивают рентабельность собственных. В нашем примере до 50% от цены квартиры можно позаимствовать в латвийском банке или до 65% – в виде рассрочки от застройщика. Попросите показать детальный график платежей и посчитайте, выгодно ли вам это.

И наконец, спросите про акции. Застройщики не всегда громко о них заявляют, но обычно готовы идти навстречу реальным покупателям. В Sun Republic, если купить квартиру до 1 мая 2020 года, можно получить годовую скидку на услуги менеджмента. В цену многих квартир уже включена полная отделка и парковочное место. Но, конечно, главная «фишка» комплекса – кешбэк до €66 тыс. при оформлении ВНЖ.

Пример расчёта расходов покупателя, оформляющего вид на жительство
Цена прайс-листа €190 000

SUN Carlos 15 – красивая солнечная квартира с хорошей террасой, четвёртый этаж, дом с лифтом и выходом в подземный паркинг, 300 метров от пляжа. В цену включены отделка, мебель, место на парковке.  

Смотрите виртуальный тур

Цена в оценочном альбоме и в договоре купли-продажи €250 000 Цена в €250 000 – это требование миграционного закона Латвии для оформления ВНЖ
Арендный возврат при оформлении ВНЖ €66 000 Выплачивается как доход от сдачи в аренду за пять лет по ставке доходности 5,6% от цены, указанной в договоре купли-продажи
Регистрация недвижимости €5 250 2% от цены в договоре купли-продажи составляет пошлина за регистрацию права собственности в Земельной книге и €250 – нотариальное удостоверение прошений
Пошлина за оформление ВНЖ €12 800 €100 – месячное (несрочное) рассмотрение каждой заявки и изготовление карт (в примере семья из трёх человек), 5% – миграционная пошлина за пять лет, уплачивается только за основного заявителя. Услуга сопровождения получения ВНЖ для клиентов Sun Republic бесплатная
Итого, собственные средства покупателя €190 000 Внимание: на сумму покупки возможна ипотека на десять лет при первоначальном взносе 50% или рассрочка (заём) от продавца при взносе 35%. Ставка по обоим вариантам – 5,5% в евро
Итого, дополнительные расходы покупателя €18 050 Суммированы личные миграционные и регистрационные пошлины

 

Наталия Антонова руководитель отдела продаж и маркетинга Sun Republic
Sun Republic отличается от других проектов в Латвии тем, что это не просто жилой комплекс у моря, но и успешный арендный бизнес. Наш четырёхлетний опыт управления квартирами собственников доказал, что апартаменты генерируют стабильный доход. Появляются постоянные клиенты, спрос на аренду растёт с каждым годом. Мы уверены, что в ближайшие пять лет будем зарабатывать на них даже больше 5% годовых. А значит, уже сейчас можем вернуть эти деньги покупателям.
 
Получается, вы приобретаете просторную квартиру бизнес-класса, которая по экспертной оценке и по договору стоит €250 тыс., выполняете требования латвийского законодательства и получаете европейский вид на жительство (наши юристы уже более 70 ВНЖ оформили). А мы сразу же возвращаем вам деньги, которые вы могли бы заработать на аренде за пять лет.
 
Предложение интересное и редкое. Я не знаю больше ни одной возможности получить ВНЖ в Евросоюзе для всей семьи, просто вложив в недвижимость €190 тыс. Или даже меньше – ведь есть рассрочки и кредиты. К примеру, на Кипре вам нужно будет купить квартиру от €300 тыс., в Португалии – от €350 тыс. (в случае со старым фондом, требующим реновации, в новостройки придётся вложить полмиллиона), в Испании – от €500 тыс.
4 июля 2019 года Автор: 3845