a
Версия
для печати

Недвижимость Португалии как способ получить европейское гражданство. Разбираем все плюсы и минусы этого варианта

Не так много стран Европы позволяют получить вид на жительство, а затем и гражданство, просто за покупку недвижимости. Португалия – одна из них. Программу «Золотая виза» правительство запустило в 2012 году, и с тех пор этой возможностью воспользовались более 15 тыс. иностранцев. В том числе, сотни русскоязычных семей.

В этом лонгриде мы разберём нюансы программы, обсудим плюсы и минусы этого способа получить второй паспорт. Наш консультант – Олег Райлян, руководитель компании Amber Star Real Estate, который работает с португальской «Золотой визой» с момента её основания. Если останутся вопросы – обращайтесь, специалист вас проконсультирует.
 

***

Подобные программы правительства разных стран запускают, чтобы поддержать экономику. Помощь обычно получают не все, а лишь избранные проекты или сектора. В Черногории, к примеру, с прицелом на гражданство можно покупать десяток комплексов на всю страну. На Кипре – только новостройки. В латвийской Риге все деньги надо вкладывать в один объект, т.е. недвижимость эконом-класса исключена из программы.

Португальская «золотая виза» гибкая (это плюс). Её условия дают возможность реализовать любую стратегию инвестиций. Новостройки и вторичка, жильё и коммерция, премиум или эконом-варианты – претендент на гражданство может собрать любую комбинацию объектов в любом регионе страны.

Застройка в центре Лиссабона

Здесь пару слов стоит сказать про португальский рынок недвижимости. Может быть, он весь в упадке, раз иностранцев приходится завлекать перспективным европейским паспортом?

В 2012 году, когда «Золотую визу» запускали, проблемы были. Но ситуация изменилась кардинально. Посмотрите на один график – это индекс цен на жильё в Португалии, средний показатель, который мало говорит о стоимости конкретного объекта, но прекрасно иллюстрирует общий тренд.

Индекс цен на жильё в Португалии

Мы видим здоровый умеренно растущий рынок без признаков перегрева. Средняя цена квадратного метра в стране на начало 2021 года – €1,2 тыс., квартиры в ключевых центрах – Лиссабон (€3,2 тыс.) и Порту (€2,3 тыс.) – всё ещё существенно дешевле, чем в сопоставимых по значению городах Франции, Испании, Италии.

Если вам нужно узнать рыночную стоимость объекта в определённом регионе, изучите интерактивную карту (английский язык) от Института статистики Португалии. Там собраны данные по городам с населением более 100 тыс. человек. Или более практичный вариант – свяжитесь с Amber Star Real Estate, специалисты объяснят все нюансы ценообразования и покажут конкретные варианты.

Очевидные успехи сектора недвижимости уже привели к тому, что правительство решило изменить программу «Золотая виза». Текущие условия действуют до 31 декабря 2021 года. О реформах расскажем далее.

Пляж в Алгарве

***

Итак, вы можете выбрать любой объект (или несколько) на рынке. Но чтобы претендовать на ВНЖ, а затем и гражданство, надо инвестировать от €500 тыс. Ценовой порог сравнительно высокий (минус для тех, кто не располагает такой суммой). Для сравнения: в аналогичных программах Греции и Латвии достаточно вложить €250 тыс., на Кипре – €300 тыс., в Черногории – €350 тыс., а вот в Испании – тоже от €500 тыс. На Мальте расходы выше миллиона евро.

При этом в Португалии, если соблюсти несколько условий, ценовой порог можно снизить практически в два раза (и это, конечно, плюс).

Во-первых, если приобрести объект, который находится в зоне городской реабилитации, минимально необходимая сумма составит €350 тыс. Эти зоны – как правило, исторические центры городов, которые сейчас интенсивно восстанавливают. То есть вы можете купить новый проект от застройщика, к примеру, в центре Порту, вложить €350 тыс. и получить ВНЖ.

Недвижимость Португалии под

Пример новый проект в зоне городской реабилитации. Жилой комплекс в эксклюзивной локации – исторический центр Вила-Нова-ди-Гая, что на южном берегу реки Дору, напротив административного центра округа Порту. В проекте 37 апартаментов площадью от 68 до 163 кв. м, и все удобства – паркинг, тренажёрный зал, спа, сауна, турецкий хамам, бассейн. Сдача в эксплуатацию в 2023 году. При покупке квартиры здесь на сумму от €350 тыс. можно получить ВНЖ. Подробнее – здесь.

Этот же ценовой лимит – €350 тыс. – установлен для любой недвижимости, которая старше 30 лет и нуждается в реновации. Что интересно: минимальная сумма уже включает расходы на ремонт, то есть объект может стоить €300 тыс., а реновация – €50 тыс. Главное – сразу же заключить контракт с подрядчиком.

Проекты по реновации – казалось бы, сложные для реализации в чужой стране – на практике не требуют активного участия инвестора. Хороший риелтор поможет найти перспективный объект и подрядчика, который возьмёт все работы на себя. Amber Star Real Estate такие услуги оказывает.

Недвижимость под реновацию в Португалии

Пример проект по реновации. Жилой комплекс, расположенный рядом с историческим центром Порту, внесённым в список Всемирного культурного наследия ЮНЕСКО. Разработан лицензионный проект по преобразованию помещений. После реновации в комплексе появится подземный паркинг, квартиры разных площадей и планировок, здание будет оборудовано лифтами. Завершение намечено на апрель 2023 года. Инвестиции в проект от €350 тыс. позволят получить «Золотую визу». Подробнее здесь.

Во-вторых, для участников программы «Золотая виза», которые выбирают недвижимость в зонах низкой плотности населения, предусмотрена льгота – 20% от минимальной цены. То есть, если вы берёте любой объект в провинции, достаточно инвестировать €400 тыс., а если он к тому же старше 30 лет или находится в зоне городской реабилитации, то порог снижается до €280 тыс.

Таким образом, португальская программа может стать одной из самых доступных в Евросоюзе.

Олег Райлян руководитель компании Amber Star Real Estate
Объекты за €280/400 тыс. отличаются от объектов за €350/500 тыс. только локацией: они должны быть расположены в районах с низкой плотностью населения. По сути, к таким районам относится четыре пятых территории Португалии за исключением больших городов. Например, весь юг страны под это определение подходит, при этом район достаточно развит. Нельзя сказать, что там больше рисков, просто это не Лиссабон или Порту. Если проводить аналогии с Россией, то это как покупка дома, например, в Ростове-на-Дону. В этих регионах тоже есть интересные предложения. Мы в 2021 году восемь «золотых виз» закрыли с порогом входа €280 тыс. Почти все клиенты выбирали отельные проекты, а две семьи купили жилую недвижимость в Алгарве.
Отель в Португалии - инвестпроект под ВНЖ

Пример – проект в зоне низкой плотности населения. Реновированный спа-отель в посёлке Моншики, который расположен в туристическом регионе, на живописных холмах в округе Фару. Покупка одной или нескольких студий на сумму от €280 тыс. даст право запросить «Золотую визу». Инвестору также предлагают контракт на выплату гарантированного дохода 3-5% от цены объекта в течение пяти лет и 15 дней бесплатного отдыха ежегодно. Подробнее - здесь.  

***

У португальской программы очень понятная коммерческая логика (возможно, главный плюс). Вы не дарите деньги государству, не субсидируете отстающие отрасли, а инвестируете в будущее своей семьи, выбирая самые ликвидные объекты на рынке. Через пять лет – когда получите паспорт – недвижимость можно продать, скорее всего с прибылью.

Для сравнения: на Мальте претенденты на паспорт делают невозвратный взнос от €600 тыс. в государственный фонд. В Черногории государство забирает €100 тыс., в Латвии 5% от цены объекта – и это только пошлины, без учёта юридических расходов.

В Португалии тоже будут дополнительные расходы (неизбежный минус), но сравнительно небольшие. За точным расчётом обратитесь к специалистам Amber Star Real Estate – итоговая сумма зависит от состава семьи и других параметров.

Зато и доходы в Португалии приличные (безусловно, плюс), если будет желание сдавать недвижимость в аренду. Есть даже проекты, которые гарантируют собственникам определённую прибыль, – удобно для тех, кто хочет получать пассивный доход в евро, не заботясь о ситуации на рынке аренды.

Инвестиционный проект в Алгарве с гарантированным доходом

Пример – проект с высоким гарантированным доходом. Спа-отель в Лагуш (регион Алгарве), расположенный напротив «лучшего португальского пляжа» по версии TripAdviser. Инвесторам предлагают апартаменты стоимостью от €169 до €239 тыс. с гарантированным доходом в евро 7% годовых. Подробнее - здесь.

***

По условиям программы, деньги должны поступить из-за рубежа. Если средств на основной взнос не хватает, получить кредит в португальском банке не получится (минус), но никто не мешает вам воспользоваться кредитным плечом в родной стране (плюс).

Олег Райлян руководитель компании Amber Star Real Estate
Например, у меня есть клиент из Англии, он взял кредит в английском банке и купил в Португалии недвижимость. Лет шесть назад работал с китайцами, которые также брали финансирование на родине под «золотую визу». Ещё один клиент рассказывал, что получил кредит под залог криптовалюты. Так что проблем нет. Займы брать не запрещено, наоборот, это поможет подтвердить источник капитала в документах. Главное, чтобы деньги пришли из-за рубежа.
Ещё один момент: можно брать кредиты и в португальских банках, но с условием. К примеру, мы идём по программе €350 тыс., у клиента есть эти деньги, но он выбирает объект за миллион недостающие €650 тыс. можно внести кредитными деньгами из португальского банка. То же самое и с рассрочками: основную сумму выплачиваем сразу, а всё, что сверх неё, можно вносить постепенно.

***

Европейские программы «золотых виз» предъявляют участникам не только финансовые требования. Например, обязуют иностранцев жить в стране большую часть года, чтобы статус можно было продлить или «конвертировать» в гражданство, запрещают им работать, требуют смены налоговой резиденции и регулярных выплат в казну нового государства… Португальская программа выделяется на фоне других: здесь прав даётся много, а требований мало (и это, конечно, плюс).

Требований всего два. Первое – сохранять недвижимость в собственности пять лет (до получения ПМЖ или гражданства, потом объекты можно будет продать, сохранив паспорт). Второе – проводить в Португалии 14 дней каждые два года (это скорее приятный стимул отправиться в отпуск, чем серьёзное ограничение).

Вилла у моря в Португалии

А перспектив много. Прежде всего, европейский «безвиз» и возможность путешествовать даже в условиях закрытых границ. А ещё «золотая виза» позволяет в любой момент переехать в Португалию. Вы сможете вести там бизнес или, если захотите, устроиться на работу по найму; дети смогут посещать сады и школы, по страховке будет доступна медицина и социальные гарантии. При этом переезд – именно право, а не обязанность (плюс, плюс, плюс).

Ещё одно важное преимущество, которое, кстати, недоступно коренным португальцам, – льготный налоговый режим Non-habitual Resident. Иностранец может стать резидентом Португалии и в течение десяти лет не платить налог (!!!) на некоторые виды доходов из зарубежных источников, а прибыль, полученная на территории страны, будет облагаться по льготной ставке (важный для многих плюс).

 

***

Состав семьи – ещё один параметр, по которому португальская «Золотая виза» превосходит конкурентов. В Латвии, к примеру, близкими родственниками, которые могут получить ВНЖ вместе с инвестором, считаются только супруг(а) и несовершеннолетние дети.

А здесь – супруг(а), несовершеннолетние дети, финансово зависимые от инвестора дети от 18 лет, родители с обеих сторон, если они старше 65 лет (или младше и при этом находятся на иждивении), братья и сёстры любого супруга до 18 лет, находящиеся на попечительстве (безусловно, плюс).

Олег Райлян руководитель компании Amber Star Real Estate
Подавать документы вместе могут не только официальные супруги, но и гражданские. Приветствуется, если есть общие дети, но это необязательно. Связь доказывается, например, с помощью общей собственности на квартиру в России, совместного контракта на аренду, общего счёта в банке. У нас были такие кейсы – документы принимают, ВНЖ выдают.
Центр Лиссабона

***

И главное – простота получения паспорта. Вы можете сегодня купить, допустим, квартиру в Лиссабоне, продолжать жить в родной стране, получать доход от португальской недвижимости и периодически приезжать туда в отпуск, и через пять лет у вас появится право на европейское гражданство (огромный плюс, если сравнивать с другими программами). Да, надо будет пройти тест на знание португальского языка, но требуется минимальный уровень (А2), на который иностранцы легко выходят за пару месяцев.

В Европе быстрее можно получить только гражданство Черногории (но она не входит в Евросоюз и её паспорт не так ценится) и на Мальте (но там расходы в разы выше и есть огромный невозвратный платёж). Раньше на Кипре была ускоренная процедура: при инвестициях от €2 млн паспорта можно было оформить за 9–12 месяцев. Но в 2020 году эту программу закрыли, и сейчас покупатели кипрской недвижимости ждут права податься на гражданство семь лет.

В Испании и Латвии ждать придётся десять лет, плюс надо будет отказаться от первого паспорта. В Греции – тоже десять лет, но конвертировать ВНЖ в гражданство можно только при условии постоянного проживания в стране. В Италии, Франции, Германии – словом, в большинстве европейских государств перспективы получить гражданство просто за покупку недвижимости вообще нет.

Центр города Порту

***

В 2021 году темпы выдачи португальских «золотых виз» замедлились. На это повлияли два фактора. Во-первых, локдаун, из-за которого госорганы работали с ограничениями, а многие иностранцы не могли приехать в страну. Во-вторых, сначала неопределённость, а после принятия окончательного решения – уверенность в том, что скоро условия программы изменятся. Во второй половине года это привело к ажиотажу и формированию очередей в миграционных службах. В результате реальные сроки оформления видов на жительство растянулись с шести до восьми – десяти месяцев и даже до года (минус, который можно сгладить с помощью консультанта).

Олег Райлян руководитель компании Amber Star Real Estate
Сейчас ажиотажный спрос от желающих успеть поучаствовать в программе по старым правилам. Только в августе мы для наших клиентов подали 14 заявок. Поэтому я всем рекомендую действовать быстро. Например, не дожидаться, пока вам откроют счёт в банке, а оплачивать сделку через трастовый счёт адвоката это займёт максимум неделю. Португальские банки действуют по своим регламентам, их не волнуют сроки программы «Золотая виза», комплаенс может продлиться полтора-два месяца. Здесь не о чем волноваться, счёт вам откроют позже, главное успеть подать заявку на ВНЖ.

***

И наконец, о реформах. Ситуация на рынке недвижимости Португалии сложилась такая, что правительство теперь вынуждено думать не о том, как поддержать слабую отрасль, а о том, как избежать перегрева и необоснованного роста цен. В результате переговоров было принято решение исключить из программы «Золотая виза» жилую недвижимость в Лиссабоне, Порту и большинстве прибрежных зон. Таким образом, покупка квартиры и виллы в самых востребованных регионах Португалии перестанет быть основанием для оформления вида на жительство (минус для новых участников программы). Коммерческую недвижимость по-прежнему можно будет покупать (плюс, особенно с учётом перспективности сегмента апарт-отелей).

Предусмотрены и другие новшества – подробнее о них читайте здесь.

Чтобы успеть поучаствовать в программе по старым правилам, надо подать заявку через сайт SEF (Службы по делам иностранцев и границ) до 31 декабря 2021 года включительно. А до этого – выбрать недвижимость и заключить договор купли-продажи. Всё это можно сделать дистанционно. Личное присутствие понадобится только для сдачи биометрических данных.

6 сентября 2021 года Автор: 2867