Недвижимость Португалии как способ получить европейское гражданство. Разбираем все плюсы и минусы этого варианта

Не так много стран Европы позволяют получить вид на жительство, а затем и гражданство, просто за покупку недвижимости. Португалия – одна из них. Программу «Золотая виза» правительство запустило в 2012 году, и с тех пор этой возможностью воспользовались более 15 тыс. иностранцев. В том числе, сотни русскоязычных семей.

В этом лонгриде мы разберём нюансы программы, обсудим плюсы и минусы этого способа получить второй паспорт. Наш консультант – Олег Райлян, руководитель компании Amber Star Real Estate, который работает с португальской «Золотой визой» с момента её основания. Если останутся вопросы – обращайтесь, специалист вас проконсультирует.
 

***

Подобные программы правительства разных стран запускают, чтобы поддержать экономику. Помощь обычно получают не все, а лишь избранные проекты или сектора. В Черногории, к примеру, с прицелом на гражданство можно покупать десяток комплексов на всю страну. На Кипре – только новостройки. В латвийской Риге все деньги надо вкладывать в один объект, т.е. недвижимость эконом-класса исключена из программы.

Португальская «золотая виза» гибкая (это плюс). Её условия дают возможность реализовать любую стратегию инвестиций. Новостройки и вторичка, жильё и коммерция, премиум или эконом-варианты – претендент на гражданство может собрать любую комбинацию объектов в любом регионе страны.

Здесь пару слов стоит сказать про португальский рынок недвижимости. Может быть, он весь в упадке, раз иностранцев приходится завлекать перспективным европейским паспортом?

В 2012 году, когда «Золотую визу» запускали, проблемы были. Но ситуация изменилась кардинально. Посмотрите на один график – это индекс цен на жильё в Португалии, средний показатель, который мало говорит о стоимости конкретного объекта, но прекрасно иллюстрирует общий тренд.

Мы видим здоровый умеренно растущий рынок без признаков перегрева. Средняя цена квадратного метра в стране на начало 2021 года – €1,2 тыс., квартиры в ключевых центрах – Лиссабон (€3,2 тыс.) и Порту (€2,3 тыс.) – всё ещё существенно дешевле, чем в сопоставимых по значению городах Франции, Испании, Италии.

Если вам нужно узнать рыночную стоимость объекта в определённом регионе, изучите интерактивную карту (английский язык) от Института статистики Португалии. Там собраны данные по городам с населением более 100 тыс. человек. Или более практичный вариант – свяжитесь с Amber Star Real Estate, специалисты объяснят все нюансы ценообразования и покажут конкретные варианты.

Очевидные успехи сектора недвижимости уже привели к тому, что правительство решило изменить программу «Золотая виза». Текущие условия действуют до 31 декабря 2021 года. О реформах расскажем далее.

***

Итак, вы можете выбрать любой объект (или несколько) на рынке. Но чтобы претендовать на ВНЖ, а затем и гражданство, надо инвестировать от €500 тыс. Ценовой порог сравнительно высокий (минус для тех, кто не располагает такой суммой). Для сравнения: в аналогичных программах Греции и Латвии достаточно вложить €250 тыс., на Кипре – €300 тыс., в Черногории – €350 тыс., а вот в Испании – тоже от €500 тыс. На Мальте расходы выше миллиона евро.

При этом в Португалии, если соблюсти несколько условий, ценовой порог можно снизить практически в два раза (и это, конечно, плюс).

Во-первых, если приобрести объект, который находится в зоне городской реабилитации, минимально необходимая сумма составит €350 тыс. Эти зоны – как правило, исторические центры городов, которые сейчас интенсивно восстанавливают. То есть вы можете купить новый проект от застройщика, к примеру, в центре Порту, вложить €350 тыс. и получить ВНЖ.

Этот же ценовой лимит – €350 тыс. – установлен для любой недвижимости, которая старше 30 лет и нуждается в реновации. Что интересно: минимальная сумма уже включает расходы на ремонт, то есть объект может стоить €300 тыс., а реновация – €50 тыс. Главное – сразу же заключить контракт с подрядчиком.

Проекты по реновации – казалось бы, сложные для реализации в чужой стране – на практике не требуют активного участия инвестора. Хороший риелтор поможет найти перспективный объект и подрядчика, который возьмёт все работы на себя. Amber Star Real Estate такие услуги оказывает.

Во-вторых, для участников программы «Золотая виза», которые выбирают недвижимость в зонах низкой плотности населения, предусмотрена льгота – 20% от минимальной цены. То есть, если вы берёте любой объект в провинции, достаточно инвестировать €400 тыс., а если он к тому же старше 30 лет или находится в зоне городской реабилитации, то порог снижается до €280 тыс.

Таким образом, португальская программа может стать одной из самых доступных в Евросоюзе.

***

У португальской программы очень понятная коммерческая логика (возможно, главный плюс). Вы не дарите деньги государству, не субсидируете отстающие отрасли, а инвестируете в будущее своей семьи, выбирая самые ликвидные объекты на рынке. Через пять лет – когда получите паспорт – недвижимость можно продать, скорее всего с прибылью.

Для сравнения: на Мальте претенденты на паспорт делают невозвратный взнос от €600 тыс. в государственный фонд. В Черногории государство забирает €100 тыс., в Латвии 5% от цены объекта – и это только пошлины, без учёта юридических расходов.

В Португалии тоже будут дополнительные расходы (неизбежный минус), но сравнительно небольшие. За точным расчётом обратитесь к специалистам Amber Star Real Estate – итоговая сумма зависит от состава семьи и других параметров.

Зато и доходы в Португалии приличные (безусловно, плюс), если будет желание сдавать недвижимость в аренду. Есть даже проекты, которые гарантируют собственникам определённую прибыль, – удобно для тех, кто хочет получать пассивный доход в евро, не заботясь о ситуации на рынке аренды.

***

По условиям программы, деньги должны поступить из-за рубежа. Если средств на основной взнос не хватает, получить кредит в португальском банке не получится (минус), но никто не мешает вам воспользоваться кредитным плечом в родной стране (плюс).

***

Европейские программы «золотых виз» предъявляют участникам не только финансовые требования. Например, обязуют иностранцев жить в стране большую часть года, чтобы статус можно было продлить или «конвертировать» в гражданство, запрещают им работать, требуют смены налоговой резиденции и регулярных выплат в казну нового государства… Португальская программа выделяется на фоне других: здесь прав даётся много, а требований мало (и это, конечно, плюс).

Требований всего два. Первое – сохранять недвижимость в собственности пять лет (до получения ПМЖ или гражданства, потом объекты можно будет продать, сохранив паспорт). Второе – проводить в Португалии 14 дней каждые два года (это скорее приятный стимул отправиться в отпуск, чем серьёзное ограничение).

А перспектив много. Прежде всего, европейский «безвиз» и возможность путешествовать даже в условиях закрытых границ. А ещё «золотая виза» позволяет в любой момент переехать в Португалию. Вы сможете вести там бизнес или, если захотите, устроиться на работу по найму; дети смогут посещать сады и школы, по страховке будет доступна медицина и социальные гарантии. При этом переезд – именно право, а не обязанность (плюс, плюс, плюс).

Ещё одно важное преимущество, которое, кстати, недоступно коренным португальцам, – льготный налоговый режим Non-habitual Resident. Иностранец может стать резидентом Португалии и в течение десяти лет не платить налог (!!!) на некоторые виды доходов из зарубежных источников, а прибыль, полученная на территории страны, будет облагаться по льготной ставке (важный для многих плюс).

***

Состав семьи – ещё один параметр, по которому португальская «Золотая виза» превосходит конкурентов. В Латвии, к примеру, близкими родственниками, которые могут получить ВНЖ вместе с инвестором, считаются только супруг(а) и несовершеннолетние дети.

А здесь – супруг(а), несовершеннолетние дети, финансово зависимые от инвестора дети от 18 лет, родители с обеих сторон, если они старше 65 лет (или младше и при этом находятся на иждивении), братья и сёстры любого супруга до 18 лет, находящиеся на попечительстве (безусловно, плюс).

***

И главное – простота получения паспорта. Вы можете сегодня купить, допустим, квартиру в Лиссабоне, продолжать жить в родной стране, получать доход от португальской недвижимости и периодически приезжать туда в отпуск, и через пять лет у вас появится право на европейское гражданство (огромный плюс, если сравнивать с другими программами). Да, надо будет пройти тест на знание португальского языка, но требуется минимальный уровень (А2), на который иностранцы легко выходят за пару месяцев.

В Европе быстрее можно получить только гражданство Черногории (но она не входит в Евросоюз и её паспорт не так ценится) и на Мальте (но там расходы в разы выше и есть огромный невозвратный платёж). Раньше на Кипре была ускоренная процедура: при инвестициях от €2 млн паспорта можно было оформить за 9–12 месяцев. Но в 2020 году эту программу закрыли, и сейчас покупатели кипрской недвижимости ждут права податься на гражданство семь лет.

В Испании и Латвии ждать придётся десять лет, плюс надо будет отказаться от первого паспорта. В Греции – тоже десять лет, но конвертировать ВНЖ в гражданство можно только при условии постоянного проживания в стране. В Италии, Франции, Германии – словом, в большинстве европейских государств перспективы получить гражданство просто за покупку недвижимости вообще нет.

***

В 2021 году темпы выдачи португальских «золотых виз» замедлились. На это повлияли два фактора. Во-первых, локдаун, из-за которого госорганы работали с ограничениями, а многие иностранцы не могли приехать в страну. Во-вторых, сначала неопределённость, а после принятия окончательного решения – уверенность в том, что скоро условия программы изменятся. Во второй половине года это привело к ажиотажу и формированию очередей в миграционных службах. В результате реальные сроки оформления видов на жительство растянулись с шести до восьми – десяти месяцев и даже до года (минус, который можно сгладить с помощью консультанта).

***

И наконец, о реформах. Ситуация на рынке недвижимости Португалии сложилась такая, что правительство теперь вынуждено думать не о том, как поддержать слабую отрасль, а о том, как избежать перегрева и необоснованного роста цен. В результате переговоров было принято решение исключить из программы «Золотая виза» жилую недвижимость в Лиссабоне, Порту и большинстве прибрежных зон. Таким образом, покупка квартиры и виллы в самых востребованных регионах Португалии перестанет быть основанием для оформления вида на жительство (минус для новых участников программы). Коммерческую недвижимость по-прежнему можно будет покупать (плюс, особенно с учётом перспективности сегмента апарт-отелей).

Предусмотрены и другие новшества – подробнее о них читайте здесь.

Чтобы успеть поучаствовать в программе по старым правилам, надо подать заявку через сайт SEF (Службы по делам иностранцев и границ) до 31 декабря 2021 года включительно. А до этого – выбрать недвижимость и заключить договор купли-продажи. Всё это можно сделать дистанционно. Личное присутствие понадобится только для сдачи биометрических данных.