Анализ рынка недвижимости Чехии июнь 2009 год

Первый месяц лета закрепил период стагнации на рынке недвижимости Праги. Исключением из правил остается лишь рынок элитной недвижимости в историческом центре города. Для исследования общей картины по рынку мы использовали общий подход деления Праги на области: Прага 1, Прага 2, Прага 3 и так далее до Прага 10. Хотя в современной Праги насчитывается 25 подобных делений, все они так или иначе входят в первые десять, которые были приняты за основу.

При расчете данных исключались погрешности в виде элитных квартир по экстра цене и квартир продаваемых с условием продолжение уже существующей аренды. Кроме того, при расчете стоимость среднего метра по состоянию на июнь месяц 2009 года брались открытые данные и выводилась средняя стоимость квадратного метра. При покупке квартиры эти данные на рынке могут варьироваться в зависимости от того в каком месте конкретного округа Праги покупается квартира, был ли сделан в ней ремонт и когда осуществлялась реконструкция дома. Однако, имея расчетную цену в каждом из представленных округом можно подобрать квартиру средней категории:

1+кк	1+1	2+кк	2+1	3+кк	3+1	4+кк	4+1
Прага 1	107 928	107 946	105 600	103 420	128 502	124 670	113 138	113 009
Прага 2	99 757	86 203	86 760	85 487	105 350	101 902	92 914	92 334
Прага 3	69 539	68 437	67 300	67 555	70 008	71 687	78 215	77 790
Прага 4	54 575	54 443	54 878	54 351	51 581	50 790	47 967	46 989
Прага 5	57 404	57 322	57 112	57 407	56 354	56 200	52 838	51 710
Прага 6	65 107	64 989	63 100	62 324	59 659	61 201	58 324	57 972
Прага 7	60 333	57 261	58 115	56 870	60 960	59 320	59 283	59 145
Прага 8	59 170	60 104	57 638	58 689	61 211	61 701	66 516	66 428
Прага 9	57 246	57 521	54 526	55 112	53 811	53 569	52 453	53 182
Прага 10	60 039	61 008	56 632	55 901	56 218	56 421	59 342	59 150

Исторически Прага 1, Прага 2 и частично Прага 3 относятся к “аристократическим” и “элитарным” районам. Стоимость квадратного метра на квартиры различной площади может колебаться не только от того в каком состоянии квартира, но и на какой улице она находится или на какой исторический памятник выходят окна.

Отдельно рассмотрим тенденции в Праге 1:

Наиболее дорогая стоимость квадратного метра в Праге 1 приходилась в июне месяце на трехкомнатные квартиры. Этому есть ряд причин:
1.   Все квартиры после реконструкции и оснащены дорогой электротехникой
2.   Трехкомнатные квартиры пользуются наибольшей популярностью у богатых семей без детей или семей с одним ребенком.
3.   Как правило, большинство представленных на рынке квартир имели или терассу или зимний сад, что увеличивает стоимость квадратного метра.
4.   В июне месяце большинство представленных к продаже квартир находилось в районе Староместской площади, а это значит, что продавалась не просто квартира, но и “вид из окна”.
Немного по-другому объясняется ситуация с более высокой стоимостью квадратного метра в трех и четырех комнатных квартирах на Праге 2:

В Праге 2 на рынке преобладают трехкомнатные квартиры повышенной комфортности. Наиболее интересный проект “Резиденция Америцка”, который гармонично вписался в старинную архитектуру города и предлагает самый современный дизайн жилья. Большинство трехкомнатных квартиры выставленных на рынок относятся как раз к этой категории, чем и обосновывается скачек стоимости квадратного метра. Двухкомнатные квартиры, выставленные в этом районе на рынок, наоборот, можно отнести к “старому” фонду. То есть это квартиры в старинных домах, с высокими потолками, хорошим месторасположением, но порой не отреконструированные или же реконструкция прошла несколько лет назад. Поэтому и стоимость квадратного метра ниже.

Отчасти к элитному району можно и отнести Прагу 3, в той области, где происходит слияние с Прагой 2 (район метро от «Намести Миру» до «Ирижего с Подебрад»). На этой территории не видно столь явного разделения на Прагу 2 и Прагу 3, а потому трех и четырех комнатные квартиры не уступают по качеству, но на много дешевле в цене при пересчете на метр квадратный. Многих покупателей привлекают и новые проекты, которые представлены к продаже: отреконструированные старинные дома сохранившие дух времени и “начиненные” изнутри самой современный техникой и дорогим дизайном. Именно по этому, наиболее “дорогой метр” приходится на представленные в июне четырехкомнатные квартиры, многие из которых двухъярусные, находятся “под крышей”, имеют парковку и “вид из окна”.

Остальная же Прага развивалась в своей ценовой категории относительно равномерно и представляет больше интерес для “среднего” покупателя. Именно, исходя из интересов “среднего покупателя”, нами была сделана вторая градация рынка пражской недвижимости. За основу бралась среднестатистическая квартира вторичного рынка, общей площадью 68 метров квадратных, в доме, где реконструкция проводилась несколько лет назад и не требующая капитального ремонта. Для Праги 1 брались квартиры вид из окна, которых хоть и выходит на центр города, но чаше всего видны одни лишь крыши.

Район	Стоимость квартиры
Градчаны, Еврейский квартал, Малая Старана, Новое Место	5 373 356
Винограды, Вышеград	4 381 496
Холешовицы, Карлин, Жижков	3 133 228
Браник, Крч, Хлотка	3 125 353
Яноницы, Крширы, Мотол, Радлицы	3 378 999
Бубенец, Девицка, Штрешовице	3 524 514
Троя	3 171 000
Бохницы, Чимице, Кобылицы, Даблици	2 989 803
Либен, Высочаны	2 923 279
Выршовице, Страшнице, Забехлице	3 073 419
Хае, Ходов, Петровице	2 939 450
Бенице, Коловраты,Уезд у Прухониц, Шеберов	2 899 819
Камук, Комораны, Модржаны	3 020 629
Ржепы, Студолки, Зличин	2 835 264
Рузине	3 392 000
Воковицы, Велеслав, Либоц	3 533 894
Небушице	2 980 632
Мишковице	2 867 820
Кбели, Винор	2 968 593
Черный мост, Хлоубетин, Хоставице	2 834 133
Уезд над Лесом, Верхние и Нижние Почерницы	2 936 454
Хостивар	3 011 737

Как мы видим, при задании более четких данных, Прага 3 со своим известным кварталом “Жижков”, часть которого можно сопоставить с “Виноградами” Праги2, уступает лидирующее место, так как большая часть относится к менее престижному ареалу Праги и квартиры в заданной ценовой категории, характеристик переходят в разряд бизнес или эконом-класса и стоимость квадратного метра уменьшается.
По данным компании Ripid s.r.o. (www.pragacatalog.ru)