Проверка недвижимости: как не купить кота в мешке

Даже приобретая жилье на своем, родном рынке, трудно избежать рисков. Покупатель же недвижимости за границей оказывается в еще большей опасности – тут дурную службу могут сыграть незнание языка, местных законов, отсутствие достоверной информации.

Что, если через месяц окажется, что квартира была продана сразу нескольким покупателям? Или в доме обнаружатся строительные дефекты, на устранение которых потребуется много времени и денег? Избежать таких проблем помогает предварительная юридическая и техническая проверка недвижимого имущества.

В некоторых странах число различных проверок одного объекта может достигать тридцати-сорока. Однако на них лучше не экономить, поскольку они позволяют предотвратить более серьезные денежные затраты в будущем. Кроме того, проверки зачастую не представляют сложности, поскольку заботу об их проведении берут на себя профессионалы.


Юридическая проверка


Суть юридической проверки (Title Search) сводится к выяснению:
•    Точной площади и кадастровой стоимости объекта недвижимости.
•    Собственников здания и земли в прошлом и настоящем.
•    Существуют ли какие-либо обременения недвижимости (ипотека и т. п.).
•    Оплачены ли налоги и коммунальные услуги.
•    Проводилась ли реконструкция жилья. В этом случае потребуется получить от продавца соответствующие планы и разрешения.
•    Планируют ли местные органы власти расширять улицы, перестраивать район по генплану, изменять транспортное сообщение и т. д. (Вряд ли вам понравится, если через год под окнами вашего уединенного домика будет проложено шоссе).

В Европе проверку проводит нотариус или риэлтор. Для этого они запрашивают необходимые сведения в различных учреждениях. Например, в Германии их можно получить в специальном регистрационном ведомстве – Управлении по регистрации прав собственности, которое ведет поземельную книгу (Grundbuch). В Испании следует обращаться в Реестр собственности (Registro de Propiedad), в Финляндии – в местные органы самоуправления. А в США проверку осуществляет специальная Титульная компания (Title Company), полностью берущая на себя юридическое сопровождение сделки.

Часто проверка сводится к элементарным действиям. Например, чтобы узнать прошлое объекта недвижимости в Чехии, достаточно зайти на сайт Кадастра недвижимости (Katastr nemovitostí). Аналогично проста эта процедура и в Латвии: проверка осуществляется в офисе риэлтора – вся нужная информация выясняется на официальных сайтах соответствующих ведомств.

Осуществить проверку посредством интернета можно и в Хорватии. Для этого требуется зайти на официальный сайт Министерства юстиции страны, в раздел «Земельные книги». Впрочем, как правило, недвижимость, выставляемая агентствами на продажу, уже заранее проверена.

Стоимость юридической проверки обычно входит в общие затраты по сделке. Если в ходе проверки выяснится, что «все плохо» и недвижимость не может быть продана, это приравнивается к срыву сделки по вине продавца, и на него налагается материальная ответственность, чаще всего в размере двойного размера внесенного покупателем депозита.


Проверка технического состояния недвижимости

Экспертиза самого жилья (Physical Inspection) включает выявление конструктивных дефектов здания, проверку электропроводки, канализации и других коммуникаций. Диагностику состояния здания проводит независимый эксперт – его обычно может порекомендовать риэлтор.

Во Франции проводимые в ходе проверки диагностические тесты, помимо прочего включают в себя обследование жилья на наличие запрещенных строительных материалов – асбеста и свинца. Проверка на асбест обязательна, если дом возведен до 1 июля 1997 года, на свинец – если строительство завершено до 1948 года.

Термиты являются настоящим бедствием для деревянных частей домов. Из развитых стран экспертизу на отсутствие термитов рекомендуется выполнять в Южной Европе, США, на юге Канады и в Австралии.

Часто техническая проверка не является обязательной, однако она – только на руку покупателю. Прежде всего, при обнаружении каких-либо дефектов здания можно будет либо снизить цену сделки, либо обязать продавца устранить их за свой счет.

Кроме того, такая процедура особо рекомендуется при покупке частных домов, особенно старых. Не во всех из них соблюдены строительные нормы, поэтому такое жилье сложно застраховать. А отсюда и главная проблема для покупателя – невозможность оформить ипотеку на такой объект.

За проведение экспертизы чаще всего платит покупатель, но, к примеру, в Финляндии продавец и покупатель отдельно согласовывают, кто и как оплачивает услуги эксперта. В целом стоимость зависит от сложности проверки. К примеру, за океаном, в США, на нее придется потратить $250–500.

Автор: Наталья Мокшина

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Мы становимся еще лучше: новые возможности Prian.ru

Важнейшие изменения на нашем портале! Теперь, просматривая предложения на Prian.ru, вы можете оценить окружающую инфраструктуру и даже вид объекта с улицы. Искать и сравнивать недвижимость по всему миру стало проще. Читать

Содержание недвижимости в Черногории

Какие налоги ждут обладателей жилья в Черногории? Сколько потребуется платить за коммунальные услуги? Как сдать недвижимость в аренду и сколько можно на этом заработать? Какова роль управляющей компании? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать

Содержание недвижимости во Франции

Какие налоги должны платить владельцы недвижимости во Франции? В какую сумму обойдется содержание апартаментов в резиденции класса «люкс»? Сколько стоит проезд на транспорте, питание в кафе и ресторанах, мобильная связь? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в этом материале. Обновлено 06 декабря 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Словении

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года. Читать