Их дом – их крепость? Обзор рынка Великобритании на ноябрь 2009 года

16 ноября 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены

За последние два года недвижимость Великобритании установила не один антирекорд. Трудно сказать, что падало с наиболее впечатляющей скоростью: цены, уровень продаж, количество построенных объектов или объем выданных ипотечных кредитов. Сейчас ситуация выравнивается. Но можно ли говорить о восстановлении рынка?

Предпочтения россиян при покупке недвижимости в Великобритании достаточно разнообразны, и трудно выделить типовые объекты, которые покупают большинство наших соотечественников. Как говорят некоторые риэлторы, россияне часто и сами не знают, зачем же они покупают недвижимость в Великобритании. Хотя значительную часть из них составляют те, чьи дети обучаются в местных учебных заведениях. По данным Дмитрия Бабичева из компании «Бабичев Консалтантс», россияне составляют 12% от числа всех иностранных покупателей британской недвижимости. В сегменте элитной недвижимости Александр Левин из компании London Invest приводит более высокий показатель – около 20%. Также активно недвижимостью в Британии интересуются американцы и арабы.

Если формировать портрет российского покупателя недвижимости Лондона, в том числе элитной, мы увидим, что это житель Москвы или Петербурга, уже имеющий определенный портфель недвижимости, в частности квартиру в российской столице, загородный дом, квартиру или виллу за границей, и нередко – недвижимость в России или за рубежом, приобретенную исключительно с инвестиционными целями. Основными предпочтениями для таких покупателей являются новые или реконструированные объекты, наличие охраны и паркинга, а также прекрасное техническое состояние объекта.


Рынок недвижимости в недавнем прошлом

С 1960–70-х годов стоимость недвижимости в Лондоне увеличивалась в два раза каждые семь лет – такие данные приводит Дмитрий Бабичев. То есть квартира, приобретенная в 1997 году за £23 тыс., в 2007-м стоила уже £55–60 тыс. Нетрудно посчитать, какую сумму выиграл бы владелец такой квартиры, скажем, к 2011 году. Если бы не кризис.

Ситуация на рынке недвижимости Великобритании в корне изменилась в 2007 году, когда началось снижение цен. Вплоть до осени 2009-го вести из Туманного Альбиона напоминали новостные ленты с полей сражения, а статистика не раз свидетельствовала о многолетних антирекордах.

Так, объемы продаж недвижимости уже в мае 2008 года по сравнению с аналогичным периодом 2007-го упали на 37%. Спустя несколько месяцев, в августе, Королевский Институт оценщиков Великобритании (RICS) охарактеризовал уровень продаж как самый низкий за последние 30 лет. Начало 2009 года показало новое снижение. Объем продаж за первые три месяца оказался на 59,9% ниже, чем за аналогичный период 2008-го.

Положение со строительством вряд ли выглядит более радужно. Темпы возведения новостроек в июне 2008 года были отброшены к показателям полувековой давности – к 1945-му. В целом в 2008 году, по данным британской Ассоциации производителей строительных материалов (Construction Products Association, CPA) и ведущей международной аудиторской компании Ernst & Young, было возведено на треть меньше объектов, чем в предыдущем году: 135 тысяч против 203,5 тысяч. Таким образом, без учета военного времени 1939–1945 годов, этот показатель откатился к 1924-му.

А что же с ценами? Темпы падения, начавшегося еще в 2007 году, уже в июле 2008-го были названы самыми стремительными за последние 16 лет. В результате снижение за год, по отношению к июлю 2007 года, составило 8,1%. Но настоящий обвал цен в Великобритании начался с осени 2008-го, когда обанкротился Lehman Brothers – крупнейший американский инвестиционный банк. Уже в декабре 2008 года стоимость британской недвижимости по сравнению с пиковыми показателями лета 2007-го снизилась на 18%.

По данным Дмитрия Бабичева, в марте 2009 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года падение цен в целом по стране составило от 5% до 20%, в зависимости от региона. В некоторых северных городах, например Манчестере, падение достигло 30%. Там это связано с переизбытком жилья, возведенного ранее по программе властей для привлечения жителей.

Решающей стала весна 2009 года: достигнув «дна», цены поползли вверх. По словам Александра Левина, начиная с марта, недвижимость прибавляла по 1–1,5% в месяц. В то же время рынок продолжало лихорадить, рост не был стабильным. Так, в апреле средняя стоимость жилья в Великобритании снизилась на 1,7% по сравнению с предыдущим месяцем, сообщал ипотечный банк Halifax (по данным строительного общества Nationwide – 0,4%). В октябре 2009-го цены выросли на 2% относительно прошлого года.

Элитная недвижимость пострадала не меньше. В октябре 2008 года годовое падение цен на апартаменты и дома в центре Лондона составило 4,5%. По данным компании Knight Frank, за 2008 год объекты центра столицы стоимостью от £1 млн потеряли в цене 17,2%. Пик падения, пришедшийся на март 2009-го, привел к увеличению этого показателя до 23%. Однако объемы продаж элитной недвижимости в первом квартале 2009 года увеличились по сравнению с аналогичным периодом 2008-го на 28%.


Коммерческая недвижимость

Только за начальный период кризиса – с июня 2007 года по июнь 2008-го – количество незанятых офисных площадей в лондонском районе Сити, одном из крупнейших финансовых центров не только Британии, но и мира, увеличилось на 90%. Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2008 году составили на 65% меньше, чем в 2007-м.

Однако среди россиян коммерческая недвижимость не так популярна, как жилая. По мнению Дмитрия Бабичева, это связано с более сложным процессом финансирования и более низким уровнем доходности – менее 5% годовых.


Ипотека

По данным компании LondonDom.com, благодаря грамотной политике правительства Великобритании в стране удалось избежать огромного количества отчуждаемой за долги недвижимости. В частности, существенное снижение размера ипотечных выплат позволило даже потерявшим работу сохранить жилье.

Однако статистические данные неутешительные. Уже летом 2008 года из-за опасности невозврата кредитов банки ужесточили требования к заемщикам. Если в 2007-м требовалось лишь 10% собственных средств, в 2008-м эта сумма составляла в среднем 22%. А явление, когда заемщик после отказов банка обращался за кредитом в пятый раз подряд, уже нельзя было назвать редким. Суммарный объем выданных в 2008 году кредитов снизился вдвое (на 51%) по сравнению с 2007-м.

В 2009 году ситуация стала выравниваться. В июле по сравнению с аналогичным периодом 2008-го в Великобритании было выдано кредитов на 77% больше. Средний размер кредита, по данным Британской ассоциации банкиров, составила £139,7 тыс. В то же время, несмотря на рост, годовое падение объема кредитования (с октября 2008 года по октябрь 2009-го) составило 36%.

Сейчас кредиты выдаются по ставке от 4% годовых, из собственных средств потребуется вложить 20–30% от суммы покупки.


Что покупать

Недвижимость Лондона – не для покупателей жилья эконом-класса. Статус столицы одной из наиболее финансово благополучных стран Европы и мира обусловливает высокие цены. Так, в лучших районах Лондона стоимость квадратного метра начинается с £8 тыс. и доходит в наиболее престижных до £30–40 тыс. В то же время в более скромных районах, по словам Дмитрия Бабичева, можно найти жилье и за £50 тыс. Вопрос в том, какого уровня оно будет.

Итак, какие из лондонских районов наиболее интересны? Пожалуй, самый дорогой и престижный из них – один из центральных районов Белгравия (Belgravia). Цены на недвижимость здесь заоблачные, при этом сделки проходят крайне редко из-за ограниченного предложения. Соседствует с этим районом Челси (Chelsea), также один из самых престижных, но предлагаемых здесь к продаже объектов больше. Расположенный рядом Вестминстер (Westminster) является одним из наиболее удобных в транспортном отношении. Несмотря на центральное расположение здесь достаточно спокойно и тихо, а цены ощутимо ниже, чем в Белгравии. Среди лучших – район Ноттинг Хилл (Notting Hill). Здесь сохранилось множество небольших особняков викторианской эпохи.

В 15 км от центра Лондона расположен район Уимблдон (Wimbledon), известный благодаря проведению ежегодного теннисного турнира. Несмотря на некоторую удаленность от основной части столицы, недвижимость Уимблдона постоянно растет в цене.

При желании учиться или работать в Лондоне, но отсутствии возможности приобрести там жилье можно обратить внимание на более удаленные города. Например, к северу от столицы расположен Корби – небольшой промышленный город. Добраться от него до Лондона по скоростной железной дороге можно за 30 минут, а недвижимость в разы дешевле столичной.

Или, например, Плимут – город-порт на юго-западе Англии. Несмотря на то что русских там практически нет, россиянин вряд ли будет чувствовать себя там неуютно – отношение местных жителей достаточно благоприятное. Кроме того, город достаточно удобен в транспортном отношении. Там расположен аэропорт, а добраться на пароме до Франции можно за пять часов.

Небольшим спросом среди российских покупателей пользуются города Оксфорд и Кембридж – большей частью среди тех, чьи дети получают там образование. Стоимость квартир и небольших домиков там начинаются от £250 тыс.


Стоимость недвижимости в наиболее крупных городах Великобритании

Город Апартаменты с одной спальней (двухкомнатные), тыс. фунтов
Лондон (район Челси) 420
Лондон (район Ричмонд) 205
Бирмингем 135
Манчестер 135
Ливерпуль 103
Шеффилд 90
Эдинбург 130
Кардифф 110


Перспективы рынка

Чтобы понять, как будет развиваться ситуация с недвижимостью Лондона, Елена Юргенева предлагает обратиться к статистике. Наблюдение за рынком столицы на протяжении более 100 лет позволяет аналитикам этой компании делать благоприятные прогнозы. Согласно наблюдениям, период между кризисами как в Лондоне, так и всей Великобритании составляет 10–15 лет. Через год-два после начала падения цен наступает период стабилизации, затем цены начинают расти. Поэтому в связи с ухудшением ситуации на рынке Лондона в 2007 году аналитики сделали вывод, что в течение полутора-двух лет цены будут снижаться, в 2009-м достигнут минимума, а с 2010 года пойдут в уверенный рост, который продолжится до 2015-го.

Кстати, по словам эксперта, если опять же обратиться к истории, можно увидеть следующую закономерность: за Лондоном с задержкой в полгода-год следуют и рынки развитых стран Европы. То есть как только цены в британской столице идут вверх, то же самое можно проследить и в других европейских государствах.

Достаточно оптимистичные прогнозы дает также Егор Шишковский из компании LondonDom.com. По его мнению, в ближайшие месяцы возможны как подъемы, так и некоторые спады в статистических показателях рынка недвижимости Лондона, однако рост цен в 2010 году продолжится.

Аналогичного мнения придерживается и Александр Левин из компании London Invest. По его словам, замедление темпов роста отчасти будет связано с непростой ситуацией с ипотечным кредитованием. Несмотря на достаточно низкие ставки, для получения кредита необходимо выплатить более высокий, чем раньше, депозит, а это затрудняет для многих потенциальных покупателей получение ипотеки.

Также не нужно забывать об Олимпиаде-2012, местом проведения которой станет Лондон. Мероприятия такого уровня традиционно стимулируют увеличение стоимости недвижимости.

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Великобритания»:

Статьи

Игра на вылет: что будет с гражданами ЕС в Великобритании

Почти 20% европейцев, проживающих в стране Шекспира, после выхода Великобритании из Евросоюза могут лишиться вида на жительство. Это около 600 000 человек. Prian.ru оценивает масштаб проблемы и рассказывает, чем это может грозить британскому рынку недвижимости. Читать

Есть мнение: сразу после Brexit цены на недвижимость в Лондоне рухнули на 10%

Решение Великобритании выйти из Евросоюза стало полной неожиданностью для продавцов, покупателей, застройщиков, риэлторов, словом, всех участников рынка недвижимости. Герман Кудрявцев, управляющий директор компании London Consulting Centre, рассказывает, как сектор отреагировал на этот политический шаг, и что ждет инвесторов в ближайшем и отдаленном будущем. Читать

Самое важное за неделю: как оценивают Brexit мировые СМИ

Выход Великобритании из Евросоюза стал самым громким событием минувшей недели. Мы не могли оставить это в стороне. Поэтому в этот раз Prian.ru отказывается от традиционного формата и предлагает вам подборку мнений ведущих мировых изданий о Brexit. Читать

Есть мнение: Великобритания может встать в один ряд с Албанией и Македонией

Неожиданно для всех граждане Великобритании проголосовали за выход из Евросоюза. Ажиотаж, вызванный этой новостью, уже напоминает панику. Евгений Цикунов, генеральный директор компании «Второй дом», уверен, что в ближайшие месяцы кардинальных перемен не произойдет. А вот что будет дальше… Читать

Все на BREXIT. Что будет с недвижимостью

Случилось-таки - британцы проголосовали за выход из Евросоюза! Евроскептики радуются, остальные пытаются осознать произошедшее. Нас же интересует, как случившееся повлияет на рынки недвижимости – британской и европейский. Эксперты Prian.ru анализируют случившееся вместе с коллегами. Читать